大连某软件园项目可行性研究报告.docx

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1、大连软件园项目可行性分析报告目 录1软件园现状分析51.1软件园控制性规划51.2软件园现状建设状况61.3目前入住软件园区的公司状况101.4软件园现状问题分析112大连软件园区建设的经济环境分析132.1宏观经济分析132.2中国软件产业发展特征153软件园建设的一般规律203.1软件园区的发展类型203.2国际软件园区发展213.3国内软件园区的对比分析223.4结论234大连软件园的市场需求分析254.1软件企业对物业的需求特征254.2大连软件园研发物业需求测算284.3大连软件园的教育需求特征304.4大连软件园信息服务产业的需求趋势315大连软件园的分区规划分析325.1研究分区

2、规划的目的325.2分区规划325.3总人口规模345.4地区性公共服务设施345.5结论356大连软件园的功能及用地容量分析366.1可计入软件园内部功能平衡用地366.2功能及容量计算标准376.3软件园内部功能合理平衡及用地容量397大连软件园的总体功能定位417.1大连软件园的优势劣势和机遇挑战分析417.2功能定位框架427.3规划原则427.4量化指标44附件一：微软公司园区47附件二：印度海德拉巴市高新信息技术园50附件三：北京中关村软件园52附件四：山东齐鲁软件园531 软件园现状分析1.1 软件园控制性规划大连软件园位于大连市西南部，地跨甘井子和沙河口两区，规划控制区总占地7

3、.18平方公里，规划用地除涵盖大连软件园核心区2.98平方公里外，还包含或毗邻大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学等多所高校，属于大连市的高教科研文化区。1.1.1 现有规划的目的和设计思路目前控制性规划的目的是要使园区在高起点、高标准的基础上，用国际软件业一流的园区规划标准，从规划设计、建筑布局和环境设计等方面为国际和国内软件企业提供完善的科研开发、经营和人才培训的设施和环境。规划中以探索山地环境意义为设计构思起点，将科研开发区设计成散布在绿丛中的一组组科研村落，在大工路、财税路与五一路之间的三角地段安排了集办公、商贸、娱乐、休闲为一体的公共服务区，并设计步行景观带塑造环境景观， 在园区

4、南部和西部集中安排居住区。1.1.2 规划结构图中所示是目前的规划方案，突出体现了“四区一园”的建设设想，将核心区分成了产业区、科研区、商务区、生活区和山林公园五个部分分别规划。1.1.3 规划景观系统规划通过“一心三带两轴线”形成完善的景观系统。包括：一心 中心景观广场三带 北部山谷形成弧形绿带，教育区结合高压走廊形成第二条绿带，沿学院路形成第三条绿带两轴线沿大工路、财税路和软件路十字道路结构形成景观主轴1.1.4 规划分区建设整个园区分为二期建设，一期为软件园核心区，二期开发其余规划用地，远期改造山林绿地。1.2 软件园现状建设状况1.2.1 现状用地布局图中显示目前软件园核心区的现有建筑

5、和土地用途，其中山林绿化用地占到总用地的64，居住类物业占总建筑面积的75%。现状用地状况用地占地面积(ha)比例1科技用地7.45.1%大公司用地4.12.8%小型公司用地3.32.3%2教育用地6.54.5%大学用地4.73.2%中小学用地1.91.3%3居住用地22.215.2%商品房用地8.15.5%早期商品房用地6.64.5%拆迁还建住宅用地6.04.1%学生公寓用地1.61.1%4道路用地8.96.1%5绿化用地(国有山林)94.164.5%6工业用地3.82.6%7轻轨用地3.02.1%合计145.9100.0%1.2.2 现状建设规模已建成部分的总建筑规模为41.9万平方米，主

6、要分为三种功能的建筑：科技、教育和居住，其中以居住建筑的总建成规模最大，占总规模的3/4，共31.5万平方米，科技和教育规模各占15%和10%。现状建设规模建设类型建筑面积(M2)比例1科技60,50014.4%大公司25,5006.1%小型公司35,0008.4%2教育43,50010.4%大学30,0007.2%中小学13,5003.2%3居住314,93575.2%商品房150,00035.8%早期商品房78,71618.8%拆迁还建住宅72,21817.2%学生公寓14,0003.3%合计418,935100.0%1.2.3 现状建筑及环境景观软件园核心区全貌东软信息学院软件园创业园2

7、号楼软件园全貌软件园核心区的山林绿地软件园公共服务区现状（未拆迁）1.3 目前入住软件园区的公司状况大连软件园自1999年10月奠基开工以来，通过几次重大的战略性步骤，已具备相当规模, 建成约10万余平方米的科研开发和教育培训物业，配套的生活区住宅也已完成两期开发，总建筑面积24万平方米，销售势头良好，并着手进行第三期的规划。截止到2001年7月，入住园区的公司已近七十家，2000年软件销售额3.9亿元，软件出口创汇达600万美元。1.3.1 入住公司概况一些知名的软件公司入住大连软件园，为软件园的发展起到了积极的作用，为诞生中国第一个软件产业国际化示范城市奠定了基础。东软股份在大连软件园投资

8、1亿元，成立了东软大连软件分公司，并又兴建了7家中外合资公司，是园区的核心企业；亿达集团与东软股份还联合创办了东方信息技术学院，今年开始对外招生；中国网通在大连软件园设立分公司，既实现了其地域性的扩张目的，又为软件园提供了先进的通讯基础设施。以下是软件园落户的66家公司和教育机构资料汇总。表 2.3.1 a入住公司概况员工数建筑面积年营业额平方米万元1. 园内楼外企业:a.合资企业 (8家)904 19,800 30,000 b.其他企业 (3家)26 ,250 232 园内楼外企业合计930 20,050 30,232 2 园内楼内企业:a.合资企业 (6家)226 2,774 3,000

9、b.其他企业 (30家)435 6,171 5,950 园内楼内企业合计661 8,945 8,950 3.注册但未入住企业a.合资企业 (4家)70 1,054 0 员工数建筑面积年营业额平方米万元b.其他企业 (16家)46 294 41 注册但未入住企业合计116 1,348 41 总计1,707 30,343 39,223 4. 教育培训a.东软信息技术学院144230,0002,240表 2.3.1b 入住公司的人均指标面积/人营业额/面积人均营业额平方米/人万元/平方米万元/人合资企业 (18家)19.71.427.5其他企业(48家, 不含IT学院)13.20.912.3软件企业

10、平均17.81.323.01.3.2 入住公司特点通过对入园企业的访谈和与直接销售、招商人员的交流以及上述数据的分析，我们发现落户大连软件园的公司有以下特点：l 东软公司在软件园起着举足轻重的地位，它占据了目前园区60的办公面积，与东软相关的公司的销售额占三分之二，因此本园区属于典型的核心企业型园区；l 园区出口额占园区总销售额的13%，中外合资公司在办公场地使用和销售产值方面对园区的贡献分别为78和84，其中日资企业占所有外资企业的60%以上，因此本园区属于外向型园区。l 园区的人均软件销售额约23万元，高于全国13.05万元的平均水平，说明大多数的企业盈利能力较强，合资企业的人均销售额更是

11、达27.5万元；l 园区内50人以下的国内中小公司占企业总数的72，说明大多数企业仍处在创业的初期，需要多方面的支持，并且有很大的发展空间。 1.4 软件园现状问题分析1.4.1 园区功能l 居住区与产业科研区发展不平衡产业科研区建成物业供不应求，一些希望入园的企业找不到合适的办公面积，而居住区的建设进度较快，随着入园企业数量的增多和企业档次的提高，会出现配套住宅不能满足园区需求的现象；l 配套公共服务设施跟不上目前园区内没有商务配套设施，如酒店、会所等，来园区出差人员的食宿需在园外解决，员工餐厅目前集中在1号楼，对其他楼座的人员就餐不很便利，信息学院的学生宿舍也暂时在拆迁还建住宅楼中解决，不

12、利于学生的统一管理和专心学习。l 环境绿化不成气候园区内已建成的物业面积近10万平方米，但除了在信息学院和创业园1号楼有较大规模的集中绿地外，其他地区，包括广场、道路沿线的绿化景观都还未成气候，影响了园区的整体形象。1.4.2 控制性规划l 规划没有体现软件园区的特点目前规划将产业区与科研区单独划分，不符和软件产业“产学研”紧密联系的特点，而且从建设的实际操作看，这两类物业类型在建筑和功能方面没有截然的差别。l 用地布局没有体现园区的总体功能定位目前的规划中科研生产区面积只占全区可用地总面积的14%左右，而居住面积占75%，没有体现园区以软件产业为主导盈利方向的定位。l 建筑群缺乏整体形象对园

13、区的建筑形象和风格没有控制性方案，没有很好地体现软件产业的高科技形象，造成各个建筑之间，特别是沿主要街道建筑形象、风格的冲突，不能相互呼应，空间感的不统一。1.4.3 可持续性发展潜力已建成的生活区住宅物业吸引了大量人口，但商业配套面积不够，对园区的发展增加了压力，而且将山林地带划为科研区，没有为未来的开发提供灵活扩展的空间，又加剧了用地紧张的矛盾，因此目前的规划不利于园区的长久的可持续性发展，需要根据未来的园区的建设发展计划进行调整。2 大连软件园区建设的经济环境分析2.1 宏观经济分析2.1.1 经济环境概况大连市辖区面积12574平方公里, 其中市区为2415平方公里, 坡地地形占了相当

14、比例。2000年大连市的总人口551.5万人，GDP总值为1110.8亿元，人均20255元，高出全国人均GDP的两倍（图3.1.1.）。第三产业的比重比上年有显著增长，已占到44%，超过辽宁省的平均数4个百分点，旅游创汇收入2.34亿美元，外商投资额13.39亿美元，高新技术产业区的技工贸收入达到150亿元。图3.1.1. 大连与全国人均GDP的比较年份19981999200020052010大连市人均GDP（元）1705118395202553320058100全国人均GDP（元）6277649970381010514506中国加入WTO以后，经济更加开放，部分产业会受到暂时的冲击，但多数

15、行业将面临更多的市场机会。中国的信息产业会受到WTO和2008年奥运会的双重驱动，得到长足发展。作为沿海开放城市，东北三省对外经济的窗口，大连将会面对国内、国际更大的机遇、市场、和挑战，尤其是带来对日本、韩国出口和经济合作的更多机会。2.1.2 基础经济行业分析基础经济行业是通过计算某一地区特定行业的就业人口或产值占当地总就业人口的或GDP总值的比率与全国的水平相比较，如果比例高于全国水平，说明该行业的发展除了服务于地区经济的需求，还可以输出该地区以外，创造更多的经济效益，该行业即可称为该地区的基础经济行业。表3.1.2中的数据分析可以看出，大连市的软件产业产值在国民经济中的比重高于全国平均水

16、平的两倍多，说明软件行业已经成为大连市的基础经济行业，并且具备很强的发展潜力。表3.1.2 大连市软件产值与其他城市的比较2000年（亿元）全国大连山东广东北京四川GDP总值894041110.88542.49506.042460.54010.3软件业产值2309.12080192.511.65比例0.26%0.82%0.23%0.84%7.82%0.29%2.2 中国软件产业发展特征2.2.1 国内软件产业发展速度高于全球软件市场的增长速度过去的5年中，全国软件产业的年增长率为28，占GDP的比例从1995年的0.1%上升到了2000年的0.26%，软件产业对国民经济的重要地位越来越明显。表

17、 3.2.1.b 中国软件产业销售趋势1996199719981999200020012005（预计）全国软件销售额（亿元）921121391762353151200年增长率35%22%24%27%34%34%37%全球软件销售市场过去5年的增长率在10左右，中国软件产业的增长速度高出于全球软件产业的1.8倍。表 3.2.1.b 全球软件销售市场趋势年份199619971998199920002005软件销售额（亿美元）110112121333146716142599增长率10.08%9.98%10.05%10.02%10.01%2.2.2 在全球市场所占份额少经过近十年的发展，中国的软件行业

18、已初具规模，截止到2000年底，全国软件销售产值已达到235亿元，从事软件开发和销售的企业约5000家，从业人员超过18万人。然而，中国的软件销售额只占到了全球软件产业的2，与软件业发达的国家比较，仍存在很大差距，详见下表。表3.2.2 中国与主要软件业发达国家的比较国别美国爱尔兰日本中国韩国印度其他总计1999年产值（亿美元）611846028505657814672.2.3 软件“航母”已经出现1994年以后中国软件产业有了快速发展，中国已经出现了大型的、有竞争优势软件公司，如东软、托普、亿阳、用友、科利华、金山等。2000年，东软股份的销售收入超过了10亿元，年产值超过亿元的企业有30余

19、家。这些软件“航母”不仅带动了全国的软件产业发展，而且与国际软件公司在中国和东北亚市场上展开了竞争。2.2.4 多数软件企业规模小另一方面，中国有5000家软件企业，大多数公司仍处于小作坊式的规模，全国平均一个软件企业的员工数只有36人。今后，软件企业会向专门化和规模化两个方向发展，一是企业规模不变，甚至拆分成更小的企业，产品更加精深和专业化，成为大公司的外包合作者。二是一些小企业规模不断扩张，兼并软件产业价值链上规模类似或优势互补的公司，走规模经营道路。2.2.5 软件产品的区域性服务“打包式”软件将逐步向“服务式”软件转变，企业从单纯出售软件产品的赢利模式变为包括后期的培训、维护和开发服务

20、的整体解决方案的经营模式，而且更多的客户求购为其量身定做的产品，因而软件公司的研发中心和技术支持服务应尽可能地在当地实现，这使得大软件公司会在国内区域性的中心城市设立分公司或基地。同时，软件开发阶段的相对独立性，为母公司与子公司或兄弟公司在不同地点协同完成一个大型软件产品提供了可能。2.2.6 软件的“产学研” 一体化软件行业是一个知识密集型的产业，发展变化快，产品的更新频繁，因此，要求软件开发人员不断更新技术和知识，紧跟国际发展趋势，才能使公司的产品不断推陈出新，立于不败之地。为此，大型软件公司纷纷将软件基地设在了国内软件技术人才比较集中的地区。信息技术学院成为软件科研和开发的骨干力量，为软

21、件企业输送技术和培养专门的IT人才，从而在开发、科研、人才培养之间形成一个循环合作体系。为软件企业服务的公司，如通讯公司和教育科研机构，与软件企业组成一体化的产业链, 由骨干企业带领整个软件行业的发展。2.2.7 软件的人才供不应求目前我国从事软件产业的人员近50万人，但在数量和素质方面都不能够满足软件产业快速发展的需要，预计每年的缺口在20万左右。对比以下各国软件工程师与全国人口的比例，我国处于较低水平。国别美国印度日本以色列中国软件工程师数量（万名）10025330.1310人口总数（亿人）2.689.461.250.0612.36每100万人中软件工程师的数量（名）37.32.626.4

22、2.20.8一方面，缺少大量熟练掌握基础软件知识和技能的“软件工人”，另一方面高层次的总体设计和系统分析人员又流失到国外，而兼备技术背景和营销才能的人才更是奇缺。按照一般企业的“二八定律”，软件产业中技术人员的结构应是70%以上的人员从事软件开发工作，8% 从事软件科学研究，其余从事行政和支持工作。因此加快软件技术人才的培养是中国软件行业的当务之急。2.2.8 国际化合作国际化的合作既包括了国外软件的本地化过程，又包括了利用我国优质而廉价的软件技术人才，争取国际软件加工外包市场份额的努力。软件产业的国际化趋势，会带来设立机构的国际化和管理模式的国际化。像微软这样的国际性公司在中国设立的研究院和

23、开发机构，以开放式的创新研究，探讨发展的可行途径，通过人才的培养，汲取多元化的资源。技术的全球化浪潮并不会导致产品单一化，恰恰相反，基于同一核心技术的不同产品，将跨越地域和文化，需求更广泛的发展和合作空间。2.2.9 小公司依赖大公司的发展企业的管理模式也在经受着技术全球化的冲击，矩阵状发展使整个运作容易形成“切块状”的专业化合作。有了研究开发的支持和专业化合作的趋势，软件企业会轻装上阵，在强调自己的核心技术的同时，尽可能地把非盈利核心的业务外包出去，让这些业务成为其它企业的盈利焦点。于是，软件的“行航母”的周围会聚集着一批小型的专业化软件公司，谋求相互依赖的发展关系。2.2.10 国内的软件

24、基地具有集聚集聚效应2000年的全国出口总值1.8亿美元，其中来自软件基地的出口份额占到全国的80以上，自主软件版权产值也占到全国的80，大型软件公司在软件园区成为核心，具有明显的集聚集聚效应。2.2.11 未来发展有良好前景预计“十五”期间，软件和信息服务产业是我国大力发展的产业，加入WTO和举办2008年奥运会是两个重要的驱动因素，加上国内企业将加大对信息管理的投入，会对软件产生巨大的需求。根据信息产业部规划，到2005年，信息产业占国民经济的比重将上升到5左右，软件市场约为1750亿元，国产软件将达到60-70%，这个增长幅度不仅为中国的软件企业带来了发展良机，也为各软件园的发展提供了难

25、得的机遇。3 软件园建设的一般规律3.1 软件园区的发展类型软件园区的发展依赖于软件企业的发展，特别是国内大型软件公司和国际著名软件公司在华机构的发展。国内多数软件园属于“园中园”或“毗邻园”，同时以某个大型软件公司为园区发展的核心，如成都、西安、长沙、大连等，呈完全独立状的软件园尚未出现，也没有形成国外那样的软件城。软件园已经成为国内软件企业的主要基地，是软件业的产业积聚圈。2000年全国软件园区实现的收入为191.9亿元，出口和自主软件的产值来自软件园区的份额均占80%以上，大多数软件园以大型骨干软件企业为依托，人才相对集中，并且有科研、院校和应用单位的支持。3.1.1 类型一：软件园区依

26、托大城市（“园中园”）这类园区通常设立在中心市内，曾经以某个大型企业或研究院为基础，其特点包括：l 方便的交通l 容易获得高智力人才l 良好的城市服务功能和通讯手段l 城市经济的发展促进园区的发展l 国内企业数量聚集，为软件企业提供了客户基础l 土地价格较高，发展空间受到限制3.1.2 类型二：向郊区发展（毗邻“园”和独立“园”）这类园区设立在中心城市的边缘开发区或郊区，鉴于受到配套设施的限制，国内大多数软件园选在城市边缘，其特点包括：l 廉价的土地资源l 更大的发展空间l 获得当地政府更大的政策支持，带动当地经济发展l 通讯技术的发展使得光纤网络的铺设规模扩大l 优美的景观和生态环境l 解决

27、了大城市固有的问题， 如环境、人口和空间拥挤l 但是，需要投资一些独立的基础设施和商业居住配套3.2 国际软件园区发展3.2.1 美国微软件园区最早的软件园区产生于软件行业十分发达的美国。美国在技术上处于世界领先的地位，对国际软件行业起着引导作用，垄断着全球超过80的计算机系统软件和网络应用软件，拥有世界三分之一的顶尖软件人才，1999年的软件销售达到611亿美元，占全球市场的42，其中微软公司的销售额就超过300亿美元。微软公司的园区位于西雅图附近的雷特蒙德和伊沙奎（详情请见附件一），是微软公司重要的生产基地，它的人均占地面积和人均建筑面积如下：人均占地面积（m2 /人）人均办公面积（m2

28、/人）Redmond Campus 微软雷特蒙德园区61.520.5Issaquah Campus微软伊沙奎园区50.622.8平均值5621其中伊沙奎高地与大连软件园在开发方面有许多相似之处：l 由一个开发商获得土地开发权，以高科技产业为服务对象，实现园区开发的商业价值；l 园区是一个集办公科研、居住、自然环境和服务配套为一体的自给式园区；l 以一个大型软件公司作为园区发展的核心企业，吸引其他相关企业和中小型公司；l 区位条件相似，都是邻近城区，交通便利的地区。3.2.2 印度软件园印度是发展中国家中软件产业发展最快的国家。从八十年代起，印度政府对软件产业的发展就给予了特别的重视，依托大量的

29、IT技术人才及英语的优势和一套优惠的软件出口政策及保障体系，1999年印度的软件销售收入达到56亿美元，占国民经济收入的1，其中出口达到了39亿美元，软件从业人员已达32万人，并在新德里、马德拉斯、海德拉巴（详情请见附件二）等地建立了软件出口基地。与大连软件园相似，海德拉巴也设立了信息技术学院等多所大学，每年可以输出13000名IT人才，并与国际软件公司和著名的商学院合作，提供短期培训课程。3.3 国内软件园区的对比分析国内第一个软件园是科技部于1995年批准的东大软件园。经过几年的发展，到2000年底，全国的软件园已达30余个。2001年7月，吴邦国总理向北京、上海、大连等十个软件园授予了“

30、国家软件产业基地”的称号，并希望在这些已具备一定规模和实力园区的带动下，促进全国软件业的发展。其中北京的中关村软件园和济南的齐鲁软件园对大连软件园最具有借鉴作用。（详情请见附件三和附件四）十大软件园区位图地点占地面积（公顷）建设规模（万平方米）2000年产值（亿元）2005年计划产值（亿元）北京14249193280成都63.8大连300西安6660200广州32056130长沙25232200南京2.48200上海1512杭州528济南6501209.2园区名称人数人均占地面积（平方米）人均建筑面积（平方米）南昌金庐软件园500013485沈阳东大软件园1000667127成都西部软件园18

31、00388166齐鲁软件园1000400142创智软件园30033366上述十大基地的特点是：l 除大连外均设在直辖市和省会城市，同时是地区经济的中心。l 十大园区集中在东部沿海经济发达地区l 园区建筑规模差距较大，但赢利能力与规模并不成比例l 与其他园区相比，大连的人均占地面积和建筑面积的数值低于表中所列的园区，说明园区开发的成熟程度较高；3.4 结论 根据上表列出的数据比较可以发现，各个软件园区都十分重视软件行业对环境要求，规划中的绿地面积比例均超过50%，微软园的比例更是高达63%； 除了中关村园区外，其余几个园区都将产业区和居住区合并起来通盘规划可以得出软件园区建设的一般主要指标：l

32、发展处于成熟阶段的园区人均占地面积应在50平方米到70平方米之间；l 人均占用科研开发的物业建筑面积为20平方米到30平方米之间；l 容积率在0.35到0.45之间；l 配套居住区的面积一般在35%到45%左右,不超过50%l 绿化率一般大于50%,l 公共管理服务区的面积不低于10%到15%;4 大连软件园的市场需求分析4.1 软件企业对物业的需求特征4.1.1 一般特征l 软件行业是高强度的脑力劳动，开发人员偏好有新鲜的空气和优美的环境地点；l 要求高品质的建筑，人性化的管理和服务，能够满足灵活的设计和布局的需要；l 设施完备而有效，具有先进的光纤网络通讯、不间断电源、公共数据中心、空调系

33、统；l 不间断的配套服务，提供舒适的生活、休闲、娱乐设施；l 大型企业趋于自建基地或整幢购买，具有一定的投资性质行为，希望物业能够满足长期发展需求，并具有升值潜力；l 软件企业规模不同，要求物业提供从小单元到整栋楼的建筑面积。4.1.2 国内典型客户的需求特征随着客户服务和技术支持的当地化需求，国内大型软件企业纷纷向其他城市进军。东软股份在沈阳、大连、青岛建立了基地；托普公司在扩大成都软件基地的基础上，已经在上海、海口、北京、辽宁等地建立了软件基地，进一步加强自身的信息化建设。亿阳公司也将北京中关村作为研发的一个重要基地。这些软件公司在选择外省市软件基地时，有着不同的准则。4.1.2.1 东软

34、股份19961997199819992000主营业务收入（万元） 10,490 25,886 52,472 73,476 110,900 净利润（万元） 3,267 6,032 9,369 12,562 16,289 收入增长率120%147%103%40%51%利润增长率215%85%55%34%30%东软股份是国内最大的软件公司，2000年销售额达到11亿元，利润为16000万元。东软股份在全国建立了6个园区性的研发中心，其中包括沈阳和大连软件园。1999年起，东软公司进驻大连软件园，现在是软件园的核心企业，其相关公司的营业额占园区的80。人才是东软选择研发基地的重点，为了适应软件产业的发

35、展和满足东软整体解决方案的经营策略，东软与亿达集团联合创立了东软信息学院，今年已经招生近2000名。同时，东软股份正在筹划建立更大规模的信息教育基地，地点仍然是在大连软件园，两年后的学生规模将超过1万名，成为东软公司向自身、客户和社会输送IT人才的重要来源。4.1.2.2 托普软件托普软件公司2000年销售额达到5亿元，利润为8700万元。在成都西部软件园获得了一块10万平方米土地的50年使用权，建立了自己的软件研发基地。随着产品市场扩张和进一步加强自身的信息化建设，公司加大了投资项目的力度，实现产品服务的本地化的技术支持。在海口建立了托普南方公司后，公司在西北地区和东北地区的基地建设正在实施

36、，目前在西北的咸阳、 东北的鞍山和沈阳正在建设开发基地和客户服务中心。在采访托普公司时，我们发现，与别的软件公司不同，托普公司在选择外省市研发基地时，首先是避开中心城市，避开竞争，选择小城市，这反映了土地价格和当地政府的重视是托普公司选址考虑的重点，二是自己建物业；人才因素则屈居第三。托普公司选择咸阳和鞍山为区域性研发中心符合前面两个条件，人才的流动则通过靠近大城市沈阳和西安进行弥补。4.1.2.3 用友股份用友股份公司生产财务软件，在北京上地建立了产业基地，2000年的销售额为2.1亿元，利润为4100万元。公司正在实施业务拓展计划，在全国建立销售中心和研发基地。在大连，用友公司已经建立了一

37、个销售机构。根据与用友公司董事会办公室主任章先生访谈，用友公司暂时不会考虑在大连设点，大连尚不是IT人才聚集的城市。用友公司在外地选择产业基地的标准有三条：人才优势、地理优势和政策优势。下一个是目标西安或成都，主要的考虑因素是这两个城市拥有众多大学，技术人才储备仅次于北京和上海，况且是西部开发的两个桥头堡。4.1.2.4 亿阳软件股份公司亿阳软件公司在北京的中关村建立了一个研发基地，去年在大连高新技术开发区建设了一个10000平方米的分公司。亿阳软件选择外地基地的原则，一是自己建设所属物业，二是希望获得当地优惠的政策，三是要具有区位、交通优势。4.2 大连软件园研发物业需求测算据中国软件行业协

38、会预测，到2005年，中国将形成二十个年销售额超过十亿元的大型软件企业，培育出一百个著名软件品牌，出口额将达二十亿美元。大连经济水平高于全国平均水平。未来软件园的发展也会高于全国平均水平。可以以此进行测算未来的发展规模。4.2.1 按照大连市软件产业规划进行测算根据大连市“十五”发展纲要，到2005年，大连全市的软件总产值将达到100亿元，年增长率达到61，出口产值达到五亿美元，软件专业人才达到四万人。根据目前大连软件园所占的份额（42%）预测，2005年大连软件园的销售值将达到42亿元，软件专业人员达到18000人。十五目标园区总产值42亿元开发人员18200人目前的指标 人均办公面积20.

39、8平方米预测科研、开发的需求总面积 378,000平方米4.2.2 按照大连市高新技术产业的规划测算按照大连高新技术产业园区的十五计划纲要，到2005年，软件园的销售额将达到60亿元，入园的软件开发人员20000余人。按照目前人均建筑水平，到2005年，大连软件园要提供40余万平方米的科研、开发用物业。十五目标园区总产值60亿元开发人员20000人目前的指标单位面积产值13万元人均办公面积20.8平方米预测科研、开发的需求总面积461540平方米416000平方米4.2.3 按照国内软件产业发展测算近五年来，我国的软件产业以年均28%的速度增长。按照国家十五规划，到2005年软件销售额将达到

40、1750亿元左右，年均增长率为50.1%。以此推算未来五年内大连软件园的产值.年份2000200120022005产值（亿元）3.925.98.829.9由此进一步推算，到2005年，软件园要提供大约1727万平方米的科研、开发用物业。产值预测园区总产值29.9亿元目前人均产值23万元人员预测13000人目前人均占用建筑面积20.8平方米预测科研、开发的需求总面积270，400平方米4.2.4 大连软件园的市场需求预测分析及结论以上三种方法从不同角度测算了产业发展对大连软件园未来五年内的建设需求，综合前述的分析，我们认为，软件园对科研开发用物业的需求将是一个快速增长的趋势，总需求为30万平方米

41、到40万平米建筑面积，以容纳各类软件科研、开发、经营的企业。4.3 大连软件园的教育需求特征4.3.1 现有的软件教育设施不足目前大连全市设立计算机软件专业的高等院校不足十所，每年可以提供的软件专业毕业生约一千五百人，而毕业后能够留大连工作的学生数量远远不能满足当地软件业的需求。现有的软件教育无论是设施和教学方法都显得陈旧，不能配合软件业飞速发展的状况。4.3.2 需求市场前景乐观十五期间，辽宁省计划培养15万的软件人才，每年达三、四万人，而作为辽宁省高等教育资源集中地之一，大连将承担其中重要的部分。如果从全国的角度看，目前软件工程师每年的缺口在20万人左右，而全国高校相关专业每年的毕业生只有

42、5万人左右，软件工程师的培养是一个有很大发展空间的市场。如果仅以今年东软学院的招生情况预测，四年内在校生的人数将达到80009000人，按照大学的建筑设计标准，每个学生的占地为65平方米，四年内对校园面积的用地需求约为55公顷，远远高于软件园目前的教育用地面积。此外，软件业知识、技能更新快，软件工程中需要各个层次的人员相互协作完成，这就形成了巨大的继续教育需求。4.3.3 充足的教育资源可以利用大连理工大学、东北大学等的高校资源，为软件人才的培养提供了基础的师资和教材，而软件园内大中小各类企业的聚集，一方面可以满足各层次人才的实践需求，另一方面也为毕业生未来的职业方向提供了渠道。4.3.4 良好的自然环境和相对廉价的土地资源大连气候宜人，环境优美，适合学习和科研活动。软件园得到优惠政策的扶植，土地成本相对较低，可以为校园建设提供较为充足的地盘，为学生和受训人员提供较为舒适的设施。4.3.5 结论软件产业“产学研”一体化的模式就决定了人才是企业第一位的生存和发展基础，因此，大连软件园面临当前人才不足的现状，发展软件教育产业，能够获得巨大的商机。同时，人才的培养和聚集又能