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1、规划发展固戍连锁物流园的必要性刘鲁鱼（作者系综合开发研究院（中国深圳）企业与市场研究中心主任、广东省人民政府发展研究中心特邀研究员）一、建设连锁配送物流园区的必要性（一）配送中心是连锁经营核心竞争力的基础连锁企业一般由三部分构成，即总部、配送中心、分店，其物流主要由输送和配送两个环节构成。配送中心处于连锁经营供应链的中心，是连锁物流输送和配送环节的枢纽。连锁经营通过配送中心实现商品大规模的统一采购和统一配送，获得较单一商铺经营模式更高的成本和竞争优势，是连锁经营核心竞争力的基础。配送中心的存在，使连锁企业能通过一次性大规模采购，以更低价格从厂商获得商品，并通过配送中心的商品整合，向各分店一次性
2、配送不同种类的商品，减少配送次数，降低配送成本。配送中心的运作效率决定了物流配送效率，影响连锁企业的经营成本、营业效率和服务质量，并最终影响了企业盈利能力。随着零售市场竞争的加剧，配送中心的运作效率已成为连锁企业竞争的核心。（二）连锁配送的独特性决定其配送中心不适合入驻综合性物流园区连锁企业在进行物流配送过程中进行的暂存保管、配货、分拣、流通加工、废品和滞销品的退货处理和协调、信息处理等诸多工作，主要在配送中心完成。与工业物流比较起来，连锁物流具备如下特点： 系统性要求更高。连锁经营从商品的采购供应到销售服务都有大量的物流活动发生，要满足5000种以上产品的运输、拆解、整合配送，处理供应商的关
3、系、门店关系、采购商的关系，还要保持适量库存、缺货率、商品加工、促销、重新包装、退货处理以及与供应商进退货的结算，作业流程相当复杂。 配送频率高。连锁零售的店铺多，订单频率高，同时有时间要求，有些小型便利店甚至要求一天送货两次。 环节多。连锁商业物流配送体系中，还需要增加对供应商大宗供货产品进行拆零、处理退货和赠品、更换商品等环节。 变化快。零售市场竞争剧烈，商品价格变化快，供应商促销活动频繁，连锁物流配送需对数量和种类不断做出调整以应对快速变动的市场竞争。 保质管理要求高。连锁商业设计的商品类型多，不同商品特别是消费品通常有不同的保值期，有些商品如生鲜制品对配送过程的保鲜保质有特定要求，因而
4、，对物流配送的保质管理提出了更高的要求。连锁配送独特性决定其配送中心不适合入驻综合性物流园连锁配送环节多、系统性要求高、其配送中心运作涉及企业经营各个环节的特点，决定连锁企业需结合自身经营特点，采用更丰富先进的科学技术手段管理运作其配送中心，大多数连锁企业特别是大型连锁企业一般都采用自建方式发展配送中心；连锁配送商品的加工环节和保质要求决定配送中心需要提供有别于综合配送物流园的排污系统、仓储空间和设备。（三）连锁业对深圳经济贡献巨大，但由于配送中心等配套不足，产业的核心功能已逐步转移并有引发整体迁移的隐患1、 深圳市连锁业发展现状及贡献（1）深圳连锁商业发展迅猛，对经济增长的贡献日益突出截至2
5、008年底，深圳市连锁商业网店总数近9000个，仅占全市商业网点总数的6，但连锁商业网点营业面积650万平方米，占全市商业网点的比例高达34，对深圳市商业消费领域影响巨大，对提高深圳商业整体经营水平、服务质量和商业形象做出突出贡献。随着连锁商业网点迅猛发展，深圳连锁商业销售额在过去十年中年均增速高达30%，远高于社会消费品零售总额和GDP的增长速度，2008年全市连锁商业网点销售额约1100亿元，占社会消费品零售总额的比例超过50%，在全国居于领先地位，连锁商业实现增加值约450亿元，占GDP比重约6%，对深圳经济增长的贡献度高达15%，拉动深圳GDP增长1.8个百分点，为深圳提供超过50万个
6、就业机会，连锁商业已成为深圳经济的重要推动力。（2）深圳是我国连锁商业业态创新和发展的风向标深圳是外资商业企业进入中国的桥头堡和实验田，从90年代初期沃尔玛国内第一家分店在深圳开设以来，深圳已率先全国引入了沃尔玛、家乐福、吉之岛等全球知名的外资连锁企业和知名连锁商业品牌；超级市场、大型综合超市、购物中心和仓储式会员店等国外各新兴的商业模式和商业业态均在深圳试业成功后逐步对内扩张；深圳本地企业在不断接受外来商业模式的同时，结合国内消费特点，积极整合商业资源，创新发展出如主题商城等独特的商业模式，并借助庞大的商业网络迅速对内辐射。深圳连锁商业在过去十几年中一直是引领我国商业模式发展和创新的风向标。
7、（3）深圳拥有全国最具影响力的连锁销售网络截至2008年底，深圳连锁商业企业300多家，通过不断的对外扩张，深圳连锁企业在全国拥有门店总数已超过2.5万个，遍布全国二十个省市，拥有着国内最发达的连锁销售网络。2008年，深圳商业零售协会会员中，仅连锁企业会员单位的营业额近2300亿元，其中，深圳以外地区营业额约1300亿元，所占比例超过62%，远高于上海连锁企业在异地的营业总额（955.22亿元，占比为48.2%），使深圳成为对外辐射能力和影响力最强的商业城市。（4）连锁业的发展有效带动深圳制造业等相关产业的发展在深圳300多家连锁企业中，不乏国内业界最具实力和影响力的商业企业。全国超市连锁国
8、有、民营、外资三大板块的领军企业分别为华润万家、人人乐、沃尔玛，总部都在深圳，其中华润万家为全国超市连锁第一名；深圳的天虹、茂业位居全国百货连锁五强之列。这些拥有庞大商业网络的连锁商业企业，每年向内地输出超过百亿的深圳产品，带动本地制造业的发展。同时，这些总部设于深圳的商业连锁企业，每年为深圳带来了近1000亿的庞大现金流，有效地促进深圳金融业的发展和繁荣；另一方面，零售商业掌握着十多万种商品流通的终端，企业总部对商品实行统一采购、统一配送（在深圳，设备的统一采购在总部），使深圳成为商品信息中心和物流集散中心，可以带动相关产业的发展。每年订货会议、供应商大会在总部所在地召开，为当地的工业、物流
9、、会展、旅游、酒店、商务、房地产、就业以及相关服务行业的发展提供了广阔的市场空间。2、连锁配送概况及存在问题深圳连锁业物流配送整体呈多元化格局，较早拥有国内先进的专业化配送中心，企业的统一配送率高于全国平均水平，第三方物流初见端倪。但也存在较为突出的问题。(1)连锁企业配送中心难以找到合适的用地，供需矛盾突出由于深圳土地紧张，用地成本高，大多数连锁企业无法找到合适的物流用地，供需矛盾突出，具体表现为： 大型连锁企业配送中心规模无法满足企业自身发展需求：大型连锁企业重视配送中心的发展建设，大多数企业在发展初期就开始兴建自己的物流配送中心，但随着企业规模的发展，原有的配送中心难以满足不断增加的物流
10、配送需求。以华润万家为例，目前华润万家在华南地区的分店主要主要集中在深圳、广州、东莞和珠海等珠三角地区，300公里辐射范围内的粤东和粤西地区还有较大的发展空间，但目前其配送中心已经接近最高处理量，明显难以支撑企业在广东的进一步发展。 连锁企业配送中心多为临时用地：调查结果显示，深圳市80%以上连锁企业通过租赁仓库等临时设施解决物流仓储和配送问题。但由于该类用地属于临时性质，企业无法进行大规模的专业物流配送中心投资建设，导致连锁企业物流配送能力低，从而削弱了企业的竞争力。大部分连锁企业存在较为迫切的配送中心用地需求，已调查20家企业中所需配送中心用地超过55万平方米。编号企业名称07年销售额（亿
11、元）深圳门店数（个）配送用地需求（万m2）办公及宿舍（万m2）使用形式1岁宝25.5 118.71.3自建2新一佳167.5 254.70.3自建3华润万家503.0 25991自建4深圳苏宁19.2 51102自建5龙浩4.3 50011自建6友和医药1.5 180.90.1自建7中惠福3.1 241.80.2自建或购买8源兴果品3.5 2002.480.52自建9国惠康1.1 80.80.2自建10千色店1.2 223.51.5自建或购买11面点王39.7 54.50.5自建或购买12人人乐82.4687.02.0自建或购买13茂业3.7 550.90.1自建或购买合计855.712465
12、5.310.7自建或购买 中小型连锁企业物流配送能力较低：自建物流配送中心的深圳商业连锁企业特别是中小型连锁企业仍占较小的比例，大部分企业只是租用或自建仓库进行货物的简单存储和运送。没有配送中心的中小型企业的连锁经营有名无实，只是若干店铺使用了同一名称便称为“连锁”，即便有一些配送中心能够做到集中供货，其分店所需商品还得由分店自己来配送中心提货，物流配送能力低。(2) 连锁经营成本上升，出现产业外移趋势随着深圳市整体经济的快速发展，土地和人力资源等生产经营要素成本日益提升，削弱了以成本和规模取得优势的连锁企业竞争力，对靠市场力量自发成长的深圳连锁业造成较大冲击。深圳连锁企业对国内零售业影响力较
13、大，市场占有率高，对相关产业的带动效应明显。由于在深圳难以找到办公、信息和物流三大核心功能合适的用地，部分城市开始在用地和税收等方面提出大型连锁企业迫切需要的优惠政策和措施，逐步吸引深圳连锁企业将总部或物流中心外迁，这些连锁企业的核心功能逐步外迁，使深圳连锁业整体存在产业迁移趋势。(3)配送中心和仓储布局分散目前大型连锁企业的配送中心散布于关外的宝安和龙岗两区，中小型连锁企业的配送或仓储中心则多在其总部办公楼周边选址。这种布局分散的特点不利于配送能力比较强的大型连锁企业向小型企业提供社会化配送服务；另一方面，由于缺乏统一的公共仓，小型连锁企业的整体的仓储布局分散，难以形成多家企业同时配送的规模
14、效应，加大了第三方物流的成本，不利于第三方物流的发展。(4)政策扶持力度不足物流配送中心物流配送的重要节点，是连锁经营的基础，是连锁企业核心竞争力的重要组成部分，但本身并不能产生直接的经济效益，其建设难以得到当地政府的重视。如某连锁企业申请进入某物流园区时被要求首先要在基地范围内注册独立的法人单位，以保证项目何地落户何地得益，另外还要求为当地产生多少税收，产生多少效益。另一方面，由于不属于第三方物流，也享受不到深圳支持物流业发展的政策，难以进入现有的物流园区。（四）连锁经营发展趋势和面临的形势对连锁配送和物流中心建设提出更高要求1、扩大内需发展战略下，以配送中心为核心的连锁物流配送体系面临新的
15、发展机遇随着我国经济结构整体由第二产业逐步向第三产业转型，长期以满足对外需求为主的经济增长方式面临新的转变。美国次贷危机所引发的全球性金融危机导致国际市场需求继续萎缩和贸易保护主义抬头，而我国经济的外需在短期内仍难有明显的起色，经济的发展重点进一步转向内需，从而加速我国经济结构的调整。在扩大内需战略下，从家电下乡计划到地方性的派发消费券等促进消费需求措施的实施，均需要的物流配送体系的支撑。而我国整体物流体系以服务制造业和外贸为主，难以支撑和保障一系列扩大内需计划的实施。在新的经济发展战略下，内需型物流体系发展将进一步加快，以配送中心为核心的商业物流和连锁配送物流体系面临着新的发展机遇。2、零售
16、业连锁化程度和连锁业集中度提高，对配送中心的效率提出更高要求过去几年中，我国连锁业销售规模快速扩大，销售额年均增速均在30%以上，2008年中国100强连锁企业销售额突破1万亿，门店总数达到11万个，连锁百强企业销售额占社会消费品零售总额的比例从2003的6.0%提高到2008年的11.2%，我国零售业整体连锁化程度不断提高。“连锁百强”的前10家企业总销售规占“连锁百强”销售总额的比例由2005年的42%提高到2008年的50%。连锁行业的集中度不断提高。与发达国家相比，我国的连锁经营集中度仍很大的提升空间，未来连锁业的集中度将呈进一步提高态势。连锁业集中度的进一步提高，连锁企业特别是跨区域
17、大型企业之间的竞争将加剧，对连锁企业的物流配送体系和配送中心效率提出了更高的要求。3、竞争的加剧使配送中心成为连锁企业拓展战略的核心经过十多年的发展，我国大中型城市的连锁网点在总量上已达到一定规模，部分一线城市在特定业态出现过量的局面。未来一二线城市连锁网点的发展将以业态结构调整和经营管理水平的提升为主，三线城市和广袤的农村将成为连锁业竞争的重点。伴随连锁销售渠道逐步深入三线城市和农村，连锁企业物流配送也将进一步深化和推进，复杂程度和要求将随之提高。随着零售市场竞争的加剧，连锁渠道的进一步拓展，配送难度和距离加大，大多数连锁企业现有的配送中心难以满足不断增加的门店需求，必将在扩大总部配送中心规
18、模的同时，加大力度建设区域性配送中心，形成“总部配送-区域性配送”体系，以配送中心为节点，支撑企业的进一步拓展和竞争。4、自有品牌和连锁物流社会化趋势加大配送中心的规模需求自有品牌商品有利于商品标准化并进一步降低进货成本，建立和发展自有品牌，充分发挥品牌效应是大型连锁超市发展的一个明显的趋势。国外大型零售商大多经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程，目前我国连锁企业自有品牌率不足2%，远低于欧美大型零售商20%至25%的自有品牌率，发展空间巨大。另一方面，部分经营能力较强的连锁企业利用其配送中心扩大配送服务对象，开展商品配销业务（如上海华联、杭州家友等），进行社会化配送。这种配送方
19、式与社会化的专业物流服务最大差别是，它不仅提供物流服务，还伴随着商品的销售甚至管理的输出，有效拓展企业新业务，扩大销售额和利润。自有品牌和物流社会化等新业务的开展，必将扩大统一配送规模，加大连锁企业对配送中心的需求。5、物流配送专业化趋势对配送中心的设施和管理提出了新的要求首先，物流成本已经成为连锁企业销售费用的主要部分，为提高物流配送效率，新的科技手段将不断被运用到物流配送管理中。以沃尔玛为例，其建立了专门的电脑管理系统、卫星定位系统和电视高度系统，该系统通过对物流和信息流的有效控制，直接降低了商品总价值30%-50%的物流成本。其次，我国第三方物流仍处于初步发展阶段，未来发展潜力巨大。另一
20、方面，以批发为主导型的食品配送中心将出现有实力的食品批发企业，该类企业以组织商品、面向独立经营的单体超市门店开展以食品为主的配送服务，也将是我国专业化物流配送中心建设发展的趋势。科技手段的应用、第三方物流和生鲜食品专业配送的发展趋势对配送中心的设施建设和管理提出了专业化要求。二、规划发展连锁配送物流园区的重要意义（一）发展内需型的物流，为内外需并举战略的实施提供保障在全球金融危机影响逐步延伸、经济形势面临严峻挑战的情况下，深圳提出了内外需并举的经济发展战略，并采取一系列措施扩内需、保出口、稳增长，努力保持经济平稳较快发展的势头，加快发展商贸物流业将成为未来扩大内需的重要手段。建设连锁配送物流园
21、区，将有效调动连锁企业投资建设配送中心的积极性，提高连锁企业的物流配送效率，从而推动内需型物流体系的发展，完善深圳物流产业结构，为内外需并举战略的实施提供前提和保障。（二）提升深圳连锁业的竞争力配送中心的使用，将大幅提高连锁企业的物流配送效率（如图所示）。通过建设连锁配送物流园，为大型连锁企业配套配送中心用地，为中小型连锁提供统一的公共配送仓，满足大部分连锁企业的统一配送需求，提高连锁业的配送效率，减低企业成本，从而有效提升深圳连锁业的竞争力。连锁企业使用物流配送中心前后变化使用配送中心后4个供应商分别向4家店供应4次商品则共有16次，每个供应商供应4次，每个店接收4次使用配送中心前供应商每家
22、只供一次，物流配送中心每店只供1次，各店接货也只有1次。（三） 促进深圳社会化物流配送的发展物流园区第三方物流小企业B小企业A大企业B大企业A连锁物流园区一般是多家连锁物流配送中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。通过建设连锁物流配送园区，提高深圳连锁物流配送中心的聚集度，有利于发挥整体优势和规模优势，实现连锁物流企业的专业化和互补性。首先，不同规模连锁企业物流中心和仓储空间的集中，有利于物流配送能力较强的企业为中小企业提供专业物流配送服务，提高物流的社会化程度；其次，中小企业物流配送中心或存储仓的聚集，可以提高商品物流配送的规模，有利于推动连锁业第三方物流的发
23、展；另外，通过物流配送园区的建设，为连锁企业统一配套基础设施，实现物流资源共享，降低物流企业运营成本和费用支出，获得规模效益。（四） 推动深圳连锁业对外扩张随着全国竞争的加剧，二、三线城市及县一级城市以日渐成为零售竞争的重要市场，但由于该类城市商贸物流流通不够发达，大量的商品还需依靠连锁企业的配送中心进行采购、仓储和配送。此时，能否给物流终端提供及时、充足、有竞争力的产品，将影响连锁企业的扩张计划，因此物流配送中心的建设和相关系统的完善成为了企业扩张的重中之重。建设连锁物流配送园区，为连锁企业充足的配送中心和仓储中心用地，有利于提升深圳连锁企业的对外扩张能力，提高深圳连锁企业在全国零售市场的占
24、有率。（五） 留住连锁企业核心功能，以稳定税源、增加税收本地总部异地连锁店C异地连锁店A异地连锁店B本地财政税收税收税收根据相关规定，在异地的连锁店企业统一以总部所在地为纳税地，其交纳的税收主要贡献给本地财政，是本地财政收入的重要来源。深圳连锁企业销售规模大，一直是深圳市的纳税大户，仅天虹商场、华润万家、人人乐和茂业四家企业，年纳税总额已近5亿元，为深圳的经济发展做出重大贡献。通过物流配送园区的建设，为连锁提供充足配送中心用地，解决企业发展的当务之急，留住连锁企业核心功能之一的物流配送和采购功能，减缓深圳连锁业外迁趋势，有利于稳定税源；另一方面，物流园区的建设，将有效支撑并推动企业的对外扩张，
25、增加深圳本地税收。（六） 提高连锁物流用地土地集约化目前连锁企业所用配送中心多属临时性质，企业不敢进行大规模专业物流配送中心投资建设，这些用地大多仅承担做为简单的仓储功能，在削弱企业的竞争力的同时，降低了土地利用效率。建设连锁配送物流园，吸引连锁企业入园，充分调动连锁企业在物流配送中心建设方面投入的积极性，带动连锁企业在物流配送方面的投入，提高土地的集约化利用水平。（七）带动深圳制造业发展 物流配送中心数百亿深圳制造商品异地连锁店A异地连锁店B本地连锁店深圳连锁业对本地制造业的发展带动效应突出。据零售商业行业协会统计，新一佳、沃尔玛、百佳、民乐福、民润等超市连锁公司出售的深圳产品占所有商品的比
26、例约为三四成，每年通过深圳商业分销体系走出去的“深圳制造”商品数百亿元。通过建设物流配送园区，有利于扩大连锁企业的采购规模，减少制造业产品的物流配送成本，提高本地制造产品的市场竞争力，有效推动本地制造业的发展。（八） 完善全市物流园区布局深圳规划建设的七大物流园区，布局基本合理，但基本都属交通枢纽型物流园区，缺乏一个与产业直接衔接、为国计民生直接服务的物流园区。商业流通是城市的重要功能，建设一个商业配送型物流园区，不但可以完善城市功能，而且有助于弥补深圳物流园区在功能和布局上的不足。三、选址固戍片区的可行性（一）园区面积需求分析通过对深圳市社会消费品零售总额、连锁化程度及深圳连锁企业本地销售额
27、的比例进行预测，以项目建成交付使用为止（预计2013年），得到如下结果： 连锁配送物流园面积需求分析深圳连锁商业市场规模满足本地需求所需配送中心每平方米年配送额20万自有品牌及央采所需配送面积自由品牌及央采所占比例配送中心面积总需求物流园区面积总需求配套面积需求新建连锁配送物流园所需面积已有园区及配送中心面积2700亿元135万m2143万m2178万m2205万m2150万m2（二） 选址原则及要求1、 具备一定的成本优势零售业经营成本对竞争力影响较大，且配送中心本身没有产生直接的经济效益，一般选址于城市外围的地价较低的交通干道周边。2、突出的区位和交通条件连锁企业销售规模大，配送量和物流规
28、模比较大，配送中心的选址在区位上应尽量缩短与分店聚集区域的距离，以降低配送成本；尽量选择靠近城市主干道等交通条件良好区域，保证货物及时输送。3、完整的地块建设连锁配送物流园区目的在于提高连锁企业配送中心和仓储中心的聚集度，统一配套和共享物流资源，形成聚集效应，因此，物流园区的用地需具备完整性，以保证规模效应和聚集效应的发挥。4、 完善的基础配套物流园区需要土地资源、水资源和电力资源等基础设施的充分保障，以满足园区建设和运作的需要。5、具备一定的用地规模如前分析，连锁配送中心的面积需求较大，虽然无法做到所有连锁企业均入驻园区，但仍需具备一定规模，以满足大部分连锁企业建设配送中心的迫切需求。（三）
29、选址固戍片区的可行性简析综合以上原则及要求，建议在宝安固戍片区选址发展连锁配送物流园。1、地块概况宝安大道规划路机荷高速延长线工厂区该地块（如下图中红色区域所示）由宝安大道、机荷延长线和规划路围合，该地块总面积约160万平方米，现状中部有一河涌，该河涌是三围村排污明渠，地块东南边为工厂区，约占地25万平米。2、区位优势该地块拥有突出的区位优势，地处宝安城区附近、珠江口东岸、城市内部和对外交通主干道的周边，与市区相距仅30分钟车程，同时，靠近宝安机场和大铲湾。因此，项目处于海、陆、空交通网络的枢纽中心。3、交通优势该地块处于空港和海港的中心位置，同时周边多条道路主干道通往市区内、粤西粤东城市（如
30、中山、东莞、广州等）及内陆地区，交通条件优越。宝安大道(1)对外交通：可借助宝安大道、广深高速、107国道、沿江高速与其他外部交通干道连接，将商品输往其他城市。另外，向西经机荷高速延长线可到达中深大桥，该桥未来将连接中山的横门岛，是深圳沟通其他珠江口环形城市群的重要通道之一。大铲湾宝安机场机荷高速广深高速107国道宝安大道沿江高速项目地块中深大桥特区内中山东莞(2)对内交通：可通过宝安大道、沿江高速、107国道、广深高速迅速将商品输送进入本地市场。空海周边城市特区(3)海陆空港优势：经沿江高速、宝安大道，向北可到达宝安机场，向南可到达大铲湾。在这些优越的空港和海港条件下，未来园区内连锁物流配送
31、基地的聚集所产生的庞大陆路货运量，将推动宝安大道以西，北至机场、南至大铲湾片区形成突出的集海陆空港三位一体的立体交通体系。4、土地优势该地块产权清晰，地块干净。固戍是宝安为数不多的产权干净且较为集中的物流地块。整个地块现状无太多建筑物，园区内河涌为三围村排污所用，将来需要填筑或暗埋，园区内部交通组织不成问题；西边地块河涌以北为物流地块，已明确在2009年招拍挂出让，以南为三围村用地，临时建筑已拆除；中部地块河涌以南为预留仓储用地，产权归固戍、三围村委，现状基本无建筑物（去年建有零星厂房），河涌以北为10年前明确的航空城预留地，属深圳机场集团，此地块和东边的地块现状均为水塘、鱼塘和芦苇地，建议一并调整为园区预留用地。5、体制和政策优势作为辖区政府，宝安区政府有意在物流方面有所突破，今年上半年已经策划了一批意向性项目，近期在组织推动项目落地。该地块是目前少见的完整的用地，由于区位交通等优势突出，将成为项目落地首选（2009年市规划局已准备在该片区推出一块物流用地），市物流办将加强对该片区的规划和对区物流办的指导，避免该地块被分割。
