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1、 ZHONGTAI SPECIALITY FINANCING中泰创展控股有限公司中泰创展“苏州东山新天地”房地产抵押融资16000万元项目尽职调查报告申请企业 苏州东立置业有限公司 融资金额 1.6亿元 融资期限 12个月 总息费率 28%/年 业务类型： 抵押 业务团队 同业九部 尽职调查声明我们在此声明与保证：本报告是按照中泰控股有限公司尽职调查规范要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、
2、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：孙子皓、吴楠、李鸣 调查日期：2014年 3月 23日至3月26日协助尽调人员：陈洁、袁帅 协助调查日期：2014年4月22日至4月24日目 录一、项目背景5二、操作方案与风控措施9（一）基本要素9（二）交易结构101、项目的进入102、项目的退出113、项目公司的管理11（三）风控措施11三、交易对手12（一）申请人/项目公司121、基本情况及历史沿革122、申请人的股权结构133、组织结构134、高管层情况介绍145、经营情况调查15（二）控股股东/实际控制人15（三）项目公司财务状况161、项目公司税收政策162、项目公司财务信息16（四）项目公司
3、征信情况20四、融资项目及抵押物20（一）融资项目基本情况201、控规指标（详见Excel版测算表）232、开发计划（详见Excel版测算表）243、设计、施工、监理情况及各合作方介绍25（二）项目市场情况251、项目所在地经济发展情况252、当地房地产市场总体情况263、项目市场情况27（三）项目分析461、总投资（详见Excel版测算表）462、建设成本预测（详见Excel版测算表）483、项目销售预测484、项目财务效益评估（详见Excel版测算表）52（三）抵押物53（四）抵押物评估价值56五、还款来源561、还款来源介绍562、项目现金流分析57六、项目综合评价571、客户定位572
4、、项目SWOT分析58七、风险评估60八、结论及建议61九、项目资料附件列表61一、 项目背景1. 项目介绍苏州坐落于长江三角洲地区的地理中心，太湖之滨，中国江南地区的经济和文化中心之一，苏南地区重要的工业中心。长江南岸的入海口处，两条高铁（京沪、沪宁）一条铁路，三条高速路贯通全市。苏州市区内3个国家级开发区，连续两年经济总量仅次于北、上、广、深，全国排名第五。四大行、交行、招行、浦发行和国开行均在苏州设有直属总行的一级分行，独立于江苏省分行。苏州市房地产发展比较平稳，没有经历大起大落，根据全国房地产中心数据，目前苏州市房产均价在9426元，在全国居第19位，家庭平均收入购买力为13.2年。苏
5、州太湖国家旅游度假区为国家5A级景区，太湖70%的水面在苏州市境内。太湖为华南最大的湖泊，是上海、南京等地的后花园，游客首选的旅游、养生休闲之地，规划近期游客量达到750万人次/年。太湖度假区依托太湖滨水及山地资源，全面推进“一带、一环、两轴、两岛、五区”建设，着力构建以度假区中心区为主体、以光福和金庭为两翼、以环太湖生态走廊为轴线的大旅游格局，把度假区建成国内一流、国际知名的度假胜地和生态家园。未来则将建成国际知名度假胜地，区域休闲度假需求市场广阔。本项目占据东山环湖路口门户位置，项目地块北向一线临湖，距离太湖一路之隔，拥有广阔的湖岸线，东借太旅集团东山驿馆的服务配套，西借东山国宾馆等高档资
6、源，离尘不离城，具备打造高端度假物业的优势区位与资源禀赋。经环湖路，可快速进入苏州绕城高速及周边沪宁、苏嘉杭、苏震桃等高速路网，1.2小时内可达上海、无锡等长三角多数城市；便利的外部交通为项目提供了极为优质广阔的客源市场。苏州规划中的轻轨6号线也将驶入太湖区域，项目未来的交通条件也将极大提升。项目区位图（左下红星处）2项目概况东山新天地项目地处太湖核心区域东山镇，2015年园博会会址旁，距东山国宾馆500米，紧邻太湖国际旅游集散中心，太湖水岸边，经环湖路，进入环城高速路并入苏嘉杭、沪宁、苏震桃高速1.2小时可到达上海、无锡等长三角城市，为项目提供了广阔优质的客源市场。项目具体位置图本项目为40
7、年产权商服用地，占地面积71791.4平方米，容积率0.89，绿地率40.6%，建筑密度33 %，土地成本2.15亿元（楼板价3000元/平方米，目前周边项目楼板价约4500元/平方米），总建筑面积约80012（含地下不计容面积16234），限高18米。产品为别墅及精装酒店式公寓，其中独栋别墅12栋，合院MlNI墅177栋，精装公寓449套，配套商业3958。项目2013年11月动工（江苏南通六建为总包单位），预计2015年10月竣工，预算总投资6.5亿元（不含税金），总销售收入为9.9亿元，税后净利润为2.1亿元。目前已完成投入约3.1亿元，占总投入47%。目前，项目已取得四证（土地证、建设
8、用地规划许可证、建筑工程规划许可证及工程施工许可证）,计划2014年4月底取得预售许可证并开始准备预售。上海售楼处已在淮海中路1720号开放，预计2014年5月初苏州售楼处正式对外开放。项目计划于2014年5月开盘，2014年12月底销售回笼资金近4亿元，2015年底销售完毕。项目市场唯一性、稀缺性较强。本地块作为一线临湖项目，三面临水，拥有绝佳的景观及地理位置、优越的自然条件、便捷的交通和齐全的配套功能。苏州环太湖区域已有或待开发上市土地已是相对稀缺，后续一线临湖地块已被政府禁止作为商用及住宅开发(请参见附件：苏州市政府印发苏州市城乡规划若干强制性内容的规定苏府规字【2013】5号)。同时，
9、本项目将采用新苏式风格、村落式布局，独栋别墅（形象产品）+创新小别墅（重点产品）+酒店公寓（现金流产品）的产品组合，也是帮助项目实现风险去化与盈利的最佳平衡。项目市场竞争性较好。在售同类产品（一线临湖项目）多处于销售末期，至本案上市时，几乎无可售产品与之竞争；与多数竞争项目（普遍20000元/平米以上）相比，项目15000元/平米价格，使得本项目价格弹性与利润空间都十分可观。市场投资、增值力大。项目引入的高端酒店物业管理与物业托管经营服务，对于置业者而言具有极大的吸引力和舒适度，同时也可以产生持久的经营收益。规划中6号线支线将经越溪直抵太湖边的浦庄大道，极大改善项目交通条件。市场消费趋势明显。
10、项目完善的生活、服务配套及游艇俱乐部及太湖岛业主休闲商务等服务，明显提高旅居者健康生活质量和度假养生功能。包括东山在内的苏州太湖景区成功申报国家级5A景区，加上临湖镇世界温泉小镇规划、吴中滨湖新城规划等的促进，片区后续旅游度假相关产业发展前景可观，为房地产开发奠定良好的大环境与配套资源基础。项目周边东山宾馆、启园、状元第等所拥有的皇室文化、状元文化等独特而鲜活，具备深挖价值，未来发展潜力巨大。 具体项目信息请参见附件一：东山新天地项目简介3.项目开发商简介苏州东立置业有限公司（以下简称：东立置业）成立于2010年，于2010年1月初通过公开拍卖获得该项目地块，成交价1.36亿元。后续因股东开发
11、设计意见不统一，项目搁置未开发，2013年初东立置业项目公司整体转让。苏州星诺游艇有限公司（以下简称：星诺游艇）实际控制人智永军、智永祥收购东立置业公司100%股权（转让价2.15亿元），星诺游艇根据公司长期战略发展考虑，通过收购此项目，将游艇行业中具有时尚气息及个性化的休闲理念带入房地产行业中，形成以旅游度假、文化养生、商贸物业为主的房地产与游艇业互动的开发模式，通过房地产的实体运营，为游艇业提供客户服务俱乐部的载体，拓展企业快速发展。截止目前该项目开发建设中，现已取得四证。公司运营正常；该项目现已投入3.1亿元，其中包括自有投入2亿元，委托贷款1.1亿元（预计2014年4月25日到期）。为
12、快速推进该项目开发建设，五月项目可顺利面向市场销售，现向中泰创展控股有限公司（以下简称：中泰创展）申请抵押借款融资1.6亿元，其中1.15亿元用于归还前期委托借款，剩余4500万用于该项目开发建设以及营销费用。二、 操作方案与风控措施（一） 基本要素l 融资申请人：苏州东立置业有限公司l 融资项目名称：苏州东山“新天地”项目l 申请融资金额：1.6亿元l 融资期限：12个月l 融资用途：用于归还项目公司前期委托贷款和支付该项目后续开发建设费用l 还款来源：本项目销售收入为主，以及控股股东资金调拨l 抵押物：吴国用（2012）第0630811号土地使用权并追加在建工程抵押l 其他担保措施：u 苏
13、州东立置业有限公司100%股权质押；u 对委贷合同和抵押合同办理强制执行公证；u 东立公司实际控制人智永军、智永祥承诺，对本次融资承担不可撤销的无限连带责任担保保证；u 苏州星诺游艇有限公司对本次融资提供不可撤销的连带责任担保保证；u 办理解押手续需同时满足下列条件：1）项目方需向我方提供销售合同及首付款入账凭证等证明文件原件，并经我方核对确认。2）签订资金沉淀承诺书，根据解押面积，按5000元/平方米进行还款；设定前6个月为观察期，若前6个月无法满足月均去化2700平方米，则自第7个月起加速沉淀，根据解押面积，按6500元/平方米进行还款；u 根据项目进展情况向项目公司派驻监管人员，根据实际
14、情况对项目公司证、章、照、所有银行账户及销售网签U-key等进行全面监管，对项目公司的收入和支出进行控制；u 业务人员每月至少一次项目公司实地考察，及时了解跟进项目经营情况、工程进展、以及销售情况等，进一步把控风险l 折当率：4折l 融资息费成本：委贷利息21.6%/年，融资顾问费6.4/年l 还本付息方式：按月支付息费，按半年支付融资顾问费，放款当天支付前半年融资顾问费；每次解押时根据解押面积偿还部分本金，到期后一次性偿还剩余本金；满三个月可提前还款（二） 交易结构1、 项目的进入中泰创展（或其指定公司）与东立置业、江苏瑞华投资控股集团有限公司（简称：瑞华投资）签订有关归还1.1亿元的三方协
15、议，瑞华投资委托委贷银行办理解押手续，同时中泰创展（或其指定公司）做好抵押相关材料；中泰创展（或其指定公司）与委贷银行、东立置业签订委托贷款协议，之后由委托银行受让项目公司所持有的位于苏州市吴中区东山镇环湖路南侧、渡水港西侧的土地（面积为71791.4平米，约107.6亩，土地性质为商服，土地证号为吴国用（2012）第0630811号，土地使用权终止日期为2050年3月）作为抵押，办理他项登记，办理土地抵押后办理在建工程抵押；中泰创展（或其指定公司）与智永军、智永祥签署无限连带责任保证；中泰创展（或其指定公司）与苏州星诺游艇有限公司签署连带责任担保保证；中泰创展（或其指定公司）将资金转入委托贷
16、款银行账户，我方办理东立置业100%股权质押等相关手续；中泰创展（或其指定公司）委托委贷银行直接归还项目公司1.15亿元前期借款，待办理完成在建工程抵押后方可使用剩余0.45亿用于支付该项目开发建设使用。（注：在办理相关所有手续期间我司独立监管企业方证章照，并对企业开设所有银行账户加盖我方印鉴，开通网银账户所有网银我方收回，未开通暂不开通）具体交易模式：2、 项目的退出项目开始正式预售后，项目公司需按照要求随卖随解随还款，项目到期后，由项目公司以其拥有的合法资金通过委贷银行归还我司剩余贷款，之后中泰创展（或其指定公司）授权委贷银行对其抵押物解押，并办理其他相关抵质押手续。若项目公司到期无法足额
17、归还借款，中泰创展将依据相关法律或合同约定，对抵押物进行处理，最终实现资金的安全退出。3、 项目公司的管理中泰创展（或其指定公司）不参与项目公司的具体运作和经营，项目公司从中泰创展（或其指定公司）获得的该笔贷款必须全额用于“东山新天地”项目，不得挪作他用。根据项目进展情况中泰创展（或其指定公司）向项目公司派驻监管人员，根据实际情况对项目公司证、章、照、所有银行账户及销售网签U-key等进行全面监管，对项目公司的收入和支出进行控制。业务人员每月至少一次到项目公司现场，及时了解项目公司经营情况以及工程进展情况和销售情况。（三） 风控措施1、东山新天地项目土地及在建工程抵押；2、苏州东立置业有限公司
18、100%股权质押；3、对委贷合同和抵押合同办理强制执行公证；4、东立公司实际控制人智永军、智永祥承诺，对本次融资承担不可撤销的无限连带责任担保保证；5、苏州星诺游艇有限公司对本次融资提供不可撤销的连带责任担保保证；6、根据项目进展情况向项目公司派驻监管人员，根据实际情况对项目公司证、章、照、所有银行账户及销售网签U-key等进行全面监管，对项目公司的收入和支出进行控制。7、办理解押手续需同时满足下列条件：1）项目方需向我方提供销售合同及首付款入账凭证等证明文件原件，并经我方核对确认。2）签订资金沉淀承诺书，根据解押面积，按5000元/平方米进行还款；设定前6个月为观察期，若前6个月无法满足月均
19、去化2700平方米，则自第7个月起加速沉淀，根据解押面积，按6500元/平方米进行还款；8、业务人员每月至少一次项目公司实地考察，及时了解跟进项目经营情况、工程进展、以及销售情况等，进一步把控风险。三、 交易对手（一） 申请人/项目公司1、 基本情况及历史沿革苏州东立置业有限公司成立于2010年，注册资金8000万元人民币，是一家专业从事房地产开发、经营、管理的房地产企业。开发资质：暂定二级。公司现有员工26人，具备本科以上学历的10人，大专以上学历10人，具备高级职称6人，中级职称8人，初级职称6人。公司中层以上管理者均来自国内各大、中型房产开发、经营企业，对房地产开发、营运、管理有着丰富的
20、操作、把控能力，特别在市场把控、营销策划、项目设计和财务风险管理上有着超强的专业经验和创造性的管理思维。公司坚持以创新的经营模式和战略为经营理念，以打造具有时代气息、符合市场要求和满足生活服务的系列精品项目为经营目标，始终专注于核心竞争力的培养，以保持自身的持续发展和实现公司的基业长青。公司开发的“东山新天地”项目将形成以旅游度假、文化养生、商贸物业为主的房地产开发模式，打造成一个为客户提供具有创意、休闲、生态和养生等特色的旅游生活区，同时为配合苏州“走进太湖时代”的战略启动，为苏州东太湖滨湖新城开发，环太湖5A级旅游核心景区的打造，东山新城旅游集散中心的开发做出应有的贡献。项目公司东立置业有
21、限公司成立时间2010年1月住所苏州市吴中区东山镇科技工业园法定代表人王荣荣企业类型有限公司（自然人控股）注册资本8000万元实收资本8000万元股权结构智永军、智永祥经营范围房地产开发经营经营期限2010年1月29日至2030年1月28日房地产开发资质暂定二级资质企业法人营业执照年检情况已参加2012年度年检2、 申请人的股权结构股东姓名出资金额出资形式股权比例智永军4800万货币出资60%智永祥3200万货币出资40%合计8000万货币出资100%3、 组织结构4、 高管层情况介绍法人代表：王荣荣现任东立置业法人代表，男，出生于1964年10月，主修工程经济，现全盘负责该项目开发事项；王总
22、从毕业开始一直从事建设行业的管理工作，对工作认真负责、积极主动，善于团队管理工作，具有较完整的职业经历和较强的管理能力，有较高的技术水平和丰富的项目管理经验。特别是近十几年在房地产领域积累了一套系统完整和实用的实战经验和领导艺术。 工作经历1986.071990.12 江苏溧阳建工局计划处科员1991.031994.10上海汇丰房地产开发公司投资总监项目概况：广灵新村（四），住宅、总建15万方、层数6层，负责项目预决算、主材采购、变更签证、建设费用审核等工作。1994.111997.02上海居乐建筑装潢工程有限公司副总经理项目概况：1.通用汽车办公楼，室内设计、装饰，总建6500方、层数6层。
23、2. 上海市政府机关事务局，室内设计、装饰，总建7500方，独墅15栋。从项目投标、设计、报建、施工、竣工验收全过程。负责对外协调、合约采购、预决算及签证、施工资料。1997.032007.02上海中金房地产集团有限公司常务副总经理项目概况：1、嘉禾花苑四期，总建18万方；其中三四期为小高层（12层），主持2、怡众花园（玫瑰湾）、总建16万方、住宅、其中别墅68000方；负责项目全过程（前期市场、产品定位，规划设计、报建，项目融资和现金流平衡，招标、建设，销售交验等）；2007.032009.05上海中油置地有限公司常务副总经理项目概况：地点：重庆合庆区；类型：旅游、商业、住宅地产（综合体），
24、总规划面积：106万方；总用地面积387万方（5800亩）；负责重庆合庆区钓魚台项目前期项目政府合作谈判和市场定位、区域控规方案设计。2009.062012.05苏州瑞基集团有限公司地产事业部总经理1、负责集团（地产中、长期）发展战略方案、计划制订；14个储备项目开发、融资方案的编制和实施总控；2、负责地产悦融庄别墅（住宅）项目3.5万方的前期开发（调研、定位、设计）、报批工作；3、负责集团喜游城商业娱乐茂（综合体）3万方的建设、招商、运营工作；4、负责集团瑞富广场（商住综合体）6.5万方的建设、招商、运营工作；2012.07至今苏州东立置业有限公司总经理负责公司全面工作，项目性质：商服；度假
25、别墅及商业；总建12万方；目前处在施工许可证申领和开工前准备阶段。法人个人征信：经查询无不良记录以及贷款。5、 经营情况调查东立置业是为取得东山新天地项目成立的企业，现主要开发东山新天地项目，因前股东项目开发设计意见不统一等因素，通过股权转让方式，2013年100%股权转让给现任股东；该项目占地71791.4平方米，总建筑面积80012平方米，整个项目由特色院墅、创意独墅、度假公寓、精品会所等构成；项目以商业性质为基础，利用旅游地产开发方式和手段，达到创意、休闲、特色的商业、办公，生态、休闲、养生度假的旅居生活区和集中地；未来预计销售收入9.9亿元左右，收益非常可观；现项目已取得国土证、建设用
26、地规划许可证，工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等四证，预计四月底取得预售许可证，目前该项目整体顺利开发建设中。（二） 控股股东/实际控制人智永军，1970年1月出生，男，大学本科学历。智永军先生多年来一直从事国内、外游艇产业的研究及新产品的开发、生产及销售，在游艇产品的销售积累丰富的经验，同时也在国内、外也积攒行业人脉资源。主要工作经历：1994.71999.4 苏州市东山中学数学教师；1999年开始从事游艇、游艇发动机及相关配件的代理销售（一开始主要是代理美国水星系列产品），曾被美国水星公司授予过全国最佳销售奖、优秀代理商，后来也逐渐代理其他国际著名品牌的游艇及舷外机。2005年初，随着
27、国内游艇业的发展，开始筹建生产型企业，2006年正式注册了“苏州星诺游艇有限公司”，开始了中小型游艇模具及产品的开发生产、销售，并在国家商标局注册了商标，为发展自己的品牌游艇事业迈开了坚实的一步；2011年，随着国内游艇市场的迅速发展，公司开始了82英尺及以上的游艇产品研发，并与英国、美国、意大利等游艇品牌顶尖设计师、供应商及制造者进行多项合作，全面提升公司产品的品质和品牌。2011年5月智永军先生通过全面并购，此次并购既是“星诺游艇”公司成立以来的一次里程碑式的发展，也是智永军先生多年来游艇事业从业生涯的一次质的飞跃；此次并购让企业生产技术、行业经验、丰富资源找到了更广阔的发展空间。本次收购
28、扩建后可实现最大年产值40亿元，可实现销售收入4亿元，收益非常可观。2013年2月智永军通过股权收购取得苏州东立置业有限公司100%股权以及该项目开发；从而实现了企业多元化发展。（三） 项目公司财务状况1、 项目公司税收政策税收政策税 种税 率税 种税 率营业税5%土地使用税5元/平方米土地增值税（预缴）4%房产税土地增值税（清算）城市建设税/费营业税*7%企业所得税（预缴）教育和卫生附加费营业税*3%企业所得税（清算）25%地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税0.05%2、 项目公司财务信息截至2014年2月28日，东立置业总资产30141万元，净资产19014万元，流动负债11128
29、万元，资产负债率36.9%。请参见附件二：东立置业财务报表 从财务报表可以看出，该企业为东山新天地项目的项目公司，没有其他开发项目，因此，财务状况比较简单。项目公司的资金来源为股东自投19014万元（包括注册资本8000万，不需偿还股东借款11013万元，未分配利润1万元。）和委托贷款11000万元。另外，我部在中国人民银行征信系统对东立公司的基本信用信息进行了核实，该公司没有不良信用记录。近期科目明细：（2）存货按照分期、分项目汇总列示明细分类金额（万元）付款时间/期间土地款及税金215002010年3月23日土方回填及土地整理1570设计费1136项目前期策划费11项目勘探费26项目立项、
30、环评费30项目配套咨询费78开发管理费787利息资本化2001现场临时设施费788项目前期营销费3项目红线定位测绘费38人防易地建设费100工程款450其他283按照同期、同项目，不同的对方单位列示明细科目收款单位付款金额(万元)付款时间/期间土地出让金及契税苏州国土资源局215002010年3月23日设计费上海乘凡建筑设计事务所438设计费浙江绿城东方建筑设计有限公司324设计费苏州科技学院设计研究院有限公司32设计费苏州石草堂景观设计有限公司46设计费深圳市中装建设集团股份有限公司60设计费苏州东篱装饰设计工程有限公司118土方回填及土地整理苏州腾翔建设发展有限公司1108土方回填及土地整
31、理苏州正豪建设工程有限公司289总包预付款江苏南通六建建设集团有限公司450项目红线定位测绘费苏州市测绘院有限责任公司38现场临时设施费苏州正豪建设工程有限公司775现场临时设施费苏州市科信诺电力有限公司13项目配套咨询费上海克而瑞信息咨询有限公司24往来款明细表报表科目金额款项性质与本企业关系（是否关联公司）归还时间应收账款邓守宽250000上海售楼处租赁押金否苏州市民用建筑设计院有限责任公司58000预付款否合计308000其他应收款王荣荣108263.24待报销的公司日常费用支出是苏州国裕物业管理有限公司460押金否东山镇财政集中收付中心(东山城管中队)30000城管押金否江苏省电力公司
32、苏州供电公司125000押金否现场宿舍押金(苏州市吴中区东山家乐房产中介服务部)1000押金否合计264723.24应付账款苏州腾翔建设发展有限公司220066.4已取得发票暂未支付的款项否苏州科信诺电力工程有限公司39000已取得发票暂未支付的款项否浙江冠臣家具制造有限公司2000已取得发票暂未支付的款项否深圳市中装建设集团股份有限公司200000已取得发票暂未支付的款项否苏州市政通房地产土地评估有限公司20000已取得发票暂未支付的款项否合计173066.4其他应付款江苏南通六建建设集团有限公司500000投标保证金否苏州工业设备安装集团有限公司第六分公司100000投标保证金否南通扬子设
33、备安装有限公司100000投标保证金否江苏省钟星消防工程有限公司100000投标保证金否南京市消防工程有限公司苏州消防工程分公司100000投标保证金否苏州通搏机电消防工程有限公司100000投标保证金否江苏省消防工程有限公司溧阳分公司100000投标保证金否合计1100000否短期借款明细表借款方借款金额贷款方借款期限借款方式抵押物信息担保方苏州东立置业有限公司11000张剑华3个月委贷苏州吴中区东山镇环湖路南侧、渡水港西侧土地智永军夫妇、智永祥无限连带责任担保（四） 项目公司征信情况1、 查询苏州东立置业有限公司征信报告，无不良征信记录。2、 查询实际控制人智永军个人征信报告，无不良记录，
34、但存在770万元个人经营性贷款，信用记录良好。3、 诉讼情况：通过“全国法院被执行人信息查询”系统查询苏州东立置业有限公司无被执行人信息；通过网络查询项目公司实际控制人无诉讼记录。4、 通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式，项目公司没有负面新闻及事件等。征信情况详见附件：一、融资方信息中东立置业征信报告；四、 融资项目及抵押物（一） 融资项目基本情况东山新天地项目位于苏州市吴中区东山镇，紧邻东山国宾馆和东山镇中心，地处太湖5A级景区核心地段。东、北向与太湖仅一路之隔，拥有广阔的湖岸线；西、南向与渡水河相邻。环太湖大道、东山大道分别在本项目北、南侧通过。项目位置绝佳，自然条件优越，
35、交通环境便捷，配套功能齐全。从苏州经吴中大道，友新路高架桥至项目仅需20分钟车程，从沪宁高速、沪杭高速至本项目也仅20分钟；由上海虹桥机场、无锡硕放机场至项目分别只需45分钟和30分钟。该项目占地71791.4，总建筑面积约80012，（地上计容面积：63778，地下约16234），容积率0.89，项目整体销售物业类型分为度假型酒店式公寓、合院MINI联排别墅、以及独栋别墅共三大产品类型，另有项目会所及地下停车等相关配套型物业。坐落在整个城市的相对位置相对坐落位置具体坐落位置 物业类型总层数所在楼层建筑面积（平方米）主力户型面积主力户型比例备注MINI墅2-23500136公寓5-352708
36、0精装修独栋别墅2-3800会所21208地下车位13484其他用房2750合计800121、 控规指标（详见Excel版测算表）序号指标名称一期指标单位1总用地面积71,791.40m21.1道路及公共用地面积m21.2建设用地面积71,791.40m22绿地率40.603建筑密度33.004建筑高度184规划容积率0.895总建筑面积80,012.00m25.1地上建筑面积63,778.00m25.1.1酒店式公寓35,270.00m25.1.2MINI墅23,500.00m25.1.3独栋别墅3,800.00m25.1.4会所1,208.00m25.2地下建筑面积16,234.00m25
37、.2.1车位331个5.2.2商业 2,750.00m25.2.3人防0m22、 开发计划（详见Excel版测算表）序号节点名称完成时间一期1取得土地使用证2012/4/162设计单位确定2012/10/93概念设计完成2013/5/314规划设计报批文本完成2013/9/305取得规划用地使用许可证2012/12/286扩初设计完成2013/9/307施工报建图完成2013/11/308取得建设工程规划许可证2013/11/149全套施工图完成2013/11/3010总包单位确定（招标）2013/9/3011取得施工许可证2014/1/1512景观施工图完成2014/2/2013基础施工至0
38、.0002014/3/1514售楼处建成2014/4/1515达到预售条件2014/4/3016取得预售许可证2014/4/3017样板间开发时间2014/5/118主体结构封顶2014/9/3021外立面装饰工程完成2014/12/3122室内装饰工程完成2015/8/3023安装工程及调试完成2015/8/3024室外配套、园建完成2015/6/3025竣工备案时间2015/10/3026预验收时间2015/3/3127竣工验收完成2015/9/3028交房时间2015/12/313、 设计、施工、监理情况及各合作方介绍项目实施单位规划设计单位浙江绿城东方建筑设计有限公司建筑设计单位浙江绿
39、城东方建筑设计有限公司施工总承包商江苏南通六建建设集团有限公司监理单位苏州市建华建设监理有限责任公司（二） 项目市场情况1、 项目所在地经济发展情况2012年，随着吴江以及吴中东太湖滨湖新城的启动，临湖温泉小镇的开发，太湖5A级风景区的成功申报，苏州环太湖区域正着力打造长三角生态休闲度假中心，预示着苏州正式迈入“太湖时代”，沿湖而兴的人们开始享受太湖的“甘甜”。2013年初，江苏吴中太湖旅游区被正式评定为国家5A旅游景区。吴中区倾力打造的这个以太湖为主线，串联起太湖古镇古村、丘陵山体、自然村落等各种类型要素的旅游区，通过“捆绑”创建及“软硬件”提升，跨入了国家5A级旅游景区行列。这无疑增加了太
40、湖区域的知名度和影响力，直接带动旅游市场的吸纳力。苏州太湖旅游度假区与上海佘山、杭州之江、无锡太湖并列四强，短短十数年，太湖已然发生了从量到质的转变，尤其是近两年伴随着长三角区域的飞跃发展和世博影响力，变化更令举世惊叹。现在苏州环太湖地区也越来越受到大牌开发商的青睐。华丽家族、吴中地产、江苏仁泰、花样年等这些国内外知名的房地产品牌企业的先后涉足，太湖板块的整体开发环境和区域价值得到大幅提升。2012年，东山镇完成地区生产总值20.53亿元，农民人均纯收入18276元。2013年春节黄金周期间，太湖度假区日接待游客2.66万人次。而梅花节这一个月里度假区日接待客流3.862万人次，累计迎来游人1
41、12万人次。旅游总收入达9460万元，日收益326.2万元。在太湖东山强劲的经济发展势头和浓厚的商业氛围中，此项目的开发能敏锐的抓住东山地区商业发展的良好契机，同时也弥补了目前太湖东山地区集聚型商业业态的不足。而东山新镇道路规划的出台不仅给太湖东山在外部交通条件带来极大的改善，也为区域度假旅游发展带来了更多的机遇，为太湖板块内的楼盘注入了一针“强心剂”，区域升值潜力无限。东山项目迎天时、地利、人和之优势机遇，外揽优越的区域环境，内携自身产品价值的优势，在旅游地产迅猛发展的今天，承前启后，应运而生。2、 当地房地产市场总体情况区域市场2013年1月-12月份成交统计情况类别销售套数(套)销售面积
42、(万)销售价格(元/)销售额(亿元)批准上市套数(套)公寓47491527.4410906575.2449333酒店式公寓（70年）2272.52232145.85258联排别墅111034.6617023591749叠加别墅2264.48123665.540双拼别墅913.43210797.2350独栋别墅33316.062759044.31665据统计2013年1月至12月吴中区批准上市所有房屋，去化率均超过60%，市场表现异常火爆，成交量逐渐增加，该区域成交呈上扬趋势，但市场供应量却逐渐在减少，这是对区域市场认同度提高的一个很好的先兆，随着区域的成熟度不断提升，该区域未来市场的表现将会得
43、到更大飞跃。3、 项目市场情况（1） 项目区域交通情况（附位置图）项目位于苏州市吴中区东山镇，紧邻东山国宾馆和东山镇中心，地处太湖5A级景区核心地段。东、北向与太湖仅一路之隔，拥有500米湖岸线；西、南向与渡水河相邻。环太湖大道、东山大道分别在本项目北、南侧通过。项目位置绝佳，自然条件优越，交通环境便捷，配套功能齐全。从苏州经吴中大道，友新路高架至项目仅需20分钟车程，从沪宁高速、沪杭高速至本项目也仅20分钟；由上海虹桥机场、无锡硕放机场至项目分别只需45分钟和30分钟。（2） 项目配套设施情况东山新天地项目位于国家5A级风景区苏州吴中太湖旅游区核心区域内，周边景点密布，配套设施完善，无论生活居住还是商务休闲均极为便捷。项目西借东山国宾馆的高档资源，东借太旅集团东山驿馆酒店及旅游集散中心的配套服务，距离雕花楼宾馆及餐饮购物店铺林立的东山镇商业区约15分钟步行距离，是真正的离尘不离城的宜居宜游之所。
