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1、水岸清华产品建议市场概况汇报,苏州市场概况,苏州概况,苏州市是长三角经济圈的重要中心城市之一，是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，吴中区在苏州旅游格局中拥有太湖山水的绝对优势。城市规划：苏州是“古城居中，东园西区，南景北廊”的城市形态。苏州的建设发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略，即即东进沪西、北拓平相、南优松吴、西控太湖、中核主城。,上海,苏州,无锡,湖州,东扩建设苏州新城，挺进昆山连接上海；北拓城市未来发展的功能拓展区，辐射苏 北、联系浙北的重要通道；南优继续完善吴中区的经济、文化等功能，保护太湖，打造旅游胜地；西控优化区域空间，提高产业和空间聚集度。,整体市场,板块格局,古城区
2、：配套完善，区房地产市场区域饱和，周边三大新城加速发展；园区：为未来核心居住区，领跑苏州房产市场，区域内产品丰富，吸引大量中高收入的新苏州人；相城区：专业市场集中，是目前苏州住宅市场的价格洼地，随着交通主干道的北延和品牌开发商的进入，未来发展潜力较大；新区：房地产整体发展较为成熟，北向发展趋势明显，板块间价格差异较大，区域生活配套设施较为完备；吴中区：景观资源优势明显，太湖和越溪板块房产发展速度最快，价格提升明显，配套设施有待完善。,吴中市场,三大板块,吴中城区：城区板块指东吴塔、南环高架，东吴路东西辐射范围。该板块主要主要集中了80、90年代的老小区、老新村，新推楼盘不多。目前该板块待售项目
3、有印象19，在售项目叠溪谷。越溪板块：依托吴中新城的规划的新兴板块，内有石湖等自然景观，楼盘相对集中，多为低密度住宅，且未来可供开发土地较多，未来市场竞争激烈。（项目所在区域）太湖板块：太湖板块泛指吴中区延太湖乡镇，主要包括西山、东山、胥口、光福、临湖、太湖国家旅游度假区。板块拥有独特的风光和独特的地理位置主要以开发别墅项目为主，该板块可代表楼盘天阙、温泉1858、东山景园、胥香园等。,吴中市场,楼盘列表,区域市场概况,越溪是近几年房地产市场发展较快的区域，该板块汇集了石湖、上方山等东吴天然景观。越溪东至西塘河，南至苏州市绕城高速公路，西至龙翔路，北至越湖路，总用地面积约10.03平方公里，其
4、中居住用地占总用地规模的48.2%，建成后整个片区人口将达到12万。区域没有向外扩展趋势，住宅较为集中，可供开发土地较多。,区域汇集东吴自然景观，房产发展较快，住宅较为集中,越 溪,越溪市场,区域介绍,区间交通网络公路：贯穿城区的友新高架、链接吴江的苏震桃一级高速公路、苏州绕城高速；轻轨：轻轨2、3、4号线其他：多路公交，如55、501、62、514等等小结：苏震桃一级高速公路与轻轨的未来规划，将为区域带来更多的外区域客源，拓宽了区域的客源面，这对于未来区域与外界客户的关联度加强并且还为区域内交通便利性加分。,4号线,3号线,苏震桃公路,苏震桃一级公路和轻轨使板块内交通更加便利,2号线,越溪市
5、场,区域交通,规划为：一核“核心区”，公建集中区域，主要是酒店、商务办公等功能 三轴“科技轴”，“文化轴“，“商业轴”五片东片（小石湖景区，本案所在区片）西南片（低密度敞开区，一个中央公园和一些低层住宅）北、西、南片（居住用地，多层为主，少量小高层高层）,区域规划为一核、三轴、五片，西南片主要为低密度住宅,越溪市场,区域规划,越溪房地产从05年开始发展，石湖之韵是第一个楼盘，短短两三年该板块已经形成一定的居住氛围。该区域目前已经汇集了9个住宅项目和大量储备用地。板块内主要项目有石湖华城、现代园墅等。越溪板块的住宅项目产品形态比较丰富，板块内住宅以低密度产品为主打，多层产品、花园洋房、别墅为主要
6、产品形态，有些楼盘配有少量小高层产品。目前该板块花园洋房均价为7000元/平米，多层均价为6300元/平米，联排别墅均价为10000元/平米左右。越溪板块普通住宅项目的客源以当地居民和高教区的教职工为主，别墅项目以吴中区的高端客户为主，市区园区客户也有部分，外地客户较少。大牌开发商纷纷进驻该板块，如招商地产、吴中地产等，还有新城房产等大牌开发商也在该区域拿地开发。区域内未来竞争较为激烈。越溪板块是吴中区较为独立的区域，扩张态势不明显，但区域内可开发用地较多，存在一定挖掘潜力。,板块价格提升较快，低密度住宅为主，住宅较为集中，可供开发土地较多,越溪市场,房产概述,越溪市场,楼盘分布,越溪市场,楼
7、盘列表,吴中地产、北京城开、美田等开发商纷纷在越溪拿地,越溪市场,土地储备,产品诉求分析,该区域以中档楼盘为主，尽管有楼盘声称中高档，但其建筑规划和产品品质均不足以支撑其中高档概念，区域对真正高品质的中高档产品有强烈需求；各楼盘推广主题和其产品形态和建筑风格表现一致，共性有余，个性不强，生态、吴中副中心、江南水乡是表达的重点。,古典生态、江南水乡是主要诉求点，共性较强,越溪市场,房产概述,产品配套比较,越溪板块因为国际教育园、管委会等核心配套的存在，未来此区域各种配套将逐步完善并形成规模优势，对项目是利好。,项目多离教育园较近，多配有体量不大的商业,越溪市场,房产概述,苏州联排市场,双拼、联排
8、别墅对居住的要求较高，除产品自身要适合居住外，还需要周边有较为完善的生活配套设施。双拼、联排别墅地理发展趋势逐年向城市新开发片区发展，新城规划生活配套的不断完善给双拼、联排别墅的发展提供了契机。2008年越溪板块和园区青剑湖板块将成为联排别墅主要发展市场,本案位于越溪板块,未来联排市场竞争激烈.,联排别墅从园区娄葑、古城区发展，近年来金鸡湖、独墅湖沿线发展，未来发展集中在吴中越溪和青剑湖,联排市场,发展历程,项目位置：园区南施街与琼姬路交叉口容积率：0.8产品形态：联排别墅主力面积：236-270平方米 销售均价：1.8万元 总价范围：370-500万元（目前有20-30万的优惠）建筑细节表现
9、:本岸是一个简洁的创意现代中式庭院社区，立面以白色为主，涂料、石材，地下室、南院、中院、北院、南向露台都比较大。景观规划表现:整个小区公共景观不大，但是有水系贯穿小区。道路规划表现:小区人车分流，汽车直接从组团车道进入地下车库，通过地下通过各自的私家车库内。,万科中粮本岸,万科中粮本岸,项目位置:平江区西北街占地面积：130000容积率：0.61总建面积：8万产品形态:联排、独栋主力面积：209-390销售均价：2.0-2.4万总价范围：400-600万建筑细节：外立面为中式庭院风格的粉墙黛瓦，中国式花窗。道路规划：小区人车分流，汽车直接从组团车道进入地下车库，通过地下通过进入各自的私人车库内
10、景观规划：巷弄规划，小区以南北向庭园路为界，划分为东西两园。两园内部东西为“巷”，南北为“弄”。车 库：地下车库花园/天井：南北院，40平米地上内庭院设计是最突出的亮点。,参考个案：庭园,庭园,占地面积：51918平方米总建筑面积：17498平方米 总户数：62 停车位：124开盘时间：07年12月28日 物业地址：滨河路东何山桥北容积率：0.34 绿化率：30%建筑类别：联排、双拼开发商：苏州今日置业有限公司主诉求:纯粹中式别墅居住,纯别墅社区,临近运河、寒山寺、江枫洲等自然景观资源开盘时间:该楼盘为纯别墅小区，后院较大，户型面积从230-370不等，共6种户型。开盘均价18000元/平米,
11、12月28日开盘,当日销售别墅6套，目前地上均价1.5万，地下8500元，剩余8套。,参考个案：智园,智园,项目位置：木渎别墅区竹园路788号占地面积：200000 容积率：0.96 总建面积：200000产品形态：联排、双拼主力面积：199-220销售均价：13000总价范围：240-290建筑细节：建筑风格沿袭中国传统院落空间，在苏州市场上首创“六合一”别墅。外立面颜色采用苏式灰和现代白，构建一幅江南水墨画。景观规划：中央水系景观，贯穿整个小区道路规划：小区没有进行人车分流的道路建设，汽车直接从车行入口通往自家的车库,参考个案：桃花源,桃花源,开发商:锦和置业（苏州）有限公司投资商:苏州锦
12、和置业有限公司代理商:麦点&麦田联合机构整合推广单位:麦点麦田联合机构物业地址：吴中区越溪副中心占地面积:200100平方米总建筑面积:200000平方米总户数:400户别墅停车位:每户2个(别墅)建筑类别：别墅开盘时间：07年12月5日首推产品：一期为215套,均为联排别墅,面积190-240平方,价格：地上均价11000元/平方，地下5000元/平方,参考个案：水岸清华,产品竞争力价值之三：地下采光庭院,产品竞争力价值之四：地下双车库,产品竞争力价值之五：半封闭私密南院,产品竞争力价值之六：房型布局合理双开间，大面宽,产品竞争力价值之一：周边河流环绕，亲水、私密、安全,产品竞争力价值之二：
13、人车分流、入地,联排别墅通过在细节、景观、道路、配套以及个体别墅等各方面的个性规划，来塑造项目的竞争力，个性规划价值体现在：,区域竞争个案分析,项目地址：吴中区小石湖路与友新路交界处开发商：苏州上投置业有限公司 代理商：易居占地面积：28万总建筑面积：21万容积率：0.76 总户数：921主诉求：苏州首席纯别墅湾岸生活产品：367-388、496独栋、303-332联排、170-212叠加（联排配有80左右地下室）价格：联排210-250万元/套、独栋350-400万元/套、叠加6600-8700元/开盘时间：2007年10月推出叠加，07年12月8日，首批共推出180套别墅，其中独栋占70套
14、。,2007年10月推出叠加2008年12月推出联排和小独栋,推盘和销售情况,营销活动：1、对外统一为97折优惠；还可以点对点降价；2、送80左右地下室，物业费地下室7折缴纳；3、10.1苏州房展会期间推出20多套特价房，目前该批房源封盘不对外销售4、吴中区房展会期间推出一口价活动，期间叠加别墅6600元/（清盘价）,产品特点,新亚洲主义的建筑风格，纯别墅社区；采用大量木格栅和条窗、水泥瓦斜坡屋顶、采光天井双入户门设计、前后入户花园二、三层休息区设置露台联排每户只有一个地面车位80平方米左右的地下室（赠送）,地下室 面积约80,一层,南花园,后花园,2层平面图,3层平面图,露台,露台,露台,联
15、排主力户型，304平方米，其中地上224平方米；均价10000元/平方米（按照地上面积计算价格，送地下室）送一个地面停车位，无地下车位 双入户门设计、前后入户花园，二、三层休息区设置露台,石湖华城项目基本资料,项目地址：越湖路1083号国际教育园对面开发商：吴中地产集团 代理商：苏州博思堂占地面积：27万总建筑面积：46万容积率：1.70产品：小独栋、联排、花园洋房、小高层、高层（联排278-348）价格：联排217-300万元/套销售情况：9月份开盘已经销售60%,石湖华城区位介绍,地理位置：西侧紧邻管委会办公大楼，东侧南侧被小石湖风景区包围，北侧眺望5000亩石湖和15000亩国家森林公园
16、，南临石湖庭园交通、商业配套：苏州绕城高速、8条公交线路路过、规划中的地铁路过交通便捷；项目自身配有部分商业，与国际教育园一路相隔，紧邻规划行政中心、南苏州生活广场。,石湖华城 主力户型（联排）,地上204，地下室 约75，总面积279,一层 平面图,入户花园,地下车库,石湖华城 主力户型（联排）,二层平面图,三层平面图,露台,石湖华城 产品分析,1、小区建筑布局南低北高、南为联排、独栋、多层，北为高层、小高层2、红砖、坡屋顶、矮烟囱、一步露台等构造了英伦建筑风格3、半地下车库，可直接入户4、室内错层设计，层次感强5、顶层主卧套房设计,石湖华城 销售情况（别墅）,在积累一年多客户后，项目与9月
17、份刚推出别墅，包括14套独栋别墅、92套联排别墅，目前独栋去化1/3、联排去化1/4。,石湖华城 营销分析,别墅项目目前没有任何优惠价格，送地下室（80左右）以及地下车库、露台。多层在此次吴中房展会上推出特价房源，“一口价”优惠活动，折算在94折左右。,石湖华城 项目点评,1、小区为越溪新城中心位置，区位优越，自然景观较好，配套逐步完善2、小区规划南低北高，南临小石湖风景，北眺上方山3、别墅采用英伦建筑风格，大气尊贵4、半地下车库，客厅、餐厅错层设计5、顶层套房设计、赠送大露台,石湖庭园项目基本资料,项目地址：吴中区南溪江路和明溪路口开发商：苏州骏达房地产开发有限公司 代理商：苏州安信房地产营
18、销策划占地面积：5.13万总建筑面积：5.51万容积率：1.07 总户数：399产品：多层、小高层、别墅价格：联排10000元/(均价)总价300-400万/套、独栋500-600万/套开盘时间：2006-08营销活动：1、100元/优惠销售情况：临湖独栋已经售完，联排近景观销售情况较好,石湖庭园区位介绍,地理位置：北临南溪江路，南抵滨西路，左侧为明溪路，右侧为石湖路。交通、商业配套：周边交通主要依靠公交，小区旁无停靠站，交通较缺乏；自驾车主要以越湖大道、有新路高架；周边商业规划较好主要商业为南苏州生活广场已经周边项目的社区商业。,石湖庭园主力户型（联排）,半地下车库,一层平面图,庭院,庭院,石湖庭园主力户型（联排）,露台,露台,2层 平面图,3层 平面图,石湖庭园产品点评,1、立面以传统的粉墙黛瓦，局部配以黑色型钢线2、前庭、后庭、侧园相互连通，围合式院落3、大面积落地窗，有天有地4、半地下车库,
