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1、 铜仁商业地产市场调查报告目 录前言第一部分 宏观环境研究 铜仁基本情况 辖区基本情况 铜仁房地产发展状况与趋势 房地产项目销售与空置情况第二部分 项目地区域市场研究 市场评估 商圈调研 竞争者调查第三部分 市场消费需求研究第四部分 投资需求研究第五部分 项目分析建议前 言在西部大开发的号角中，贵州也顺风而行，借用历史之机遇，顺势而为之。铜仁作为贵州重镇，借西部大开发的东风，内用自身优势，外用招商引资。使其迅速发展，其发展速度居全省前列。其城市化扩张之快，有目共睹。尤其是房地产业的发展，为铜仁城市的发展注入了强劲的活力。在城市建设方面除了政府主导之处，众多房地产开发商亲力亲为，为城市的发展作出
2、了较大贡献！在发展的同时，必然产生竞争。作为企业，需要了解当地城市发展现状及经济发展水平、消费者需求状况。从而为整体运作打下坚实的基础。因此，我司动用了大量的人力、物力对铜仁的城市发展、铜仁经济发展水消费者需求状况作了初探，公司策划部、销售部、招商部拟定了详细计划，准备本次市调的相关工作。本次市调主要通过实地走访、问卷访谈、定量测算等方式，得到了大量翔实的数据。现将数据整理分析如下，以供领导决策。第一部分 宏观环境研究一、铜仁基本概况（一）基本概况铜仁，一颗璀璨的黔东明珠，位于中华人民共和国贵州省东北部，城镇人口一五万，是一块待垦的“处女地”区，风景秀丽、景色怡人。内有丰富的顷森林、草地，野生
3、动植物、矿产资源，汞的储量及产量居全国第一位，有被誉为“地球绿洲”和“人类基因库”的中国梵净山是联合国“人与生物圈”保护网成员，国家级自然保护区，驰名中外的佛教圣地；还有闻名全国的玉屏箫笛、万山汞都、沿河山羊、江口冷水鱼，等等。以锰、铁为主的冶金工业已具备生产规模，正向着产业化经营方向发展。 改革开放以来，铜仁以其独具的优越区位，优势资源，优惠政策，优质服务吸引着越来越多的外来投资者和游览观光者。当前，铜仁以更加开放的姿态，更加开明的形象，更加良好的环境，更加优惠的政策，更加优质的服务，喜迎海内外客商前来旅游观光，投资开发，共谋发展。（二）自然环境铜仁地处贵州高原向湘西山地丘陵过渡斜坡地带，地
4、质地貌、气候和土壤等环境条件相适应、生物多样性的特点比较突出。属中亚热带季风湿润气候，年降雨量2250毫米以上，全市有土地面积227.4万亩、其中耕地19.02万亩、占8.4。境内有流域面积大于20平方千米，长度在10千米以上的干支流22条，适宜立体农业的开发和优质农产品的生产。矿产资源、计有汞、钾、磷、钒、铅、锌、铁铀、锰和石英砂、白云砂及石灰石等十余种矿。现已探明且储量较大的有钾矿、锰矿和磷铀钒矿。（一） 交通和基础配套设施1、交通交通邮电通讯较为发达，是西部大开发前沿投资环境最具优势的地方。区内公路四通八达，水上航运直下长江，大兴机场2001年7月正式通航，湘黔复线铁路贯穿玉屏县境内，设
5、有玉屏、大龙两个火车站，渝怀铁路贯穿铜仁、江口、松桃三个县市，2004年建成通车。一个水、陆、空立体交通网络将在铜仁形成。2、通讯光缆通讯线路覆盖全区，已经开通国内、国际程控电话、移动电话，信息传送迅速便捷。市内国际直拨、移动电话、无线寻呼等邮电业务畅达全国和世界多个国家和地区 ，同时建成了以广电网为骨干的宽带城域网。以地区级黔东商品中心批发市场为龙头的市内商贸设施已初具规模。3、能源全区电力富足，拥有50万伏和22万伏变电输电线路的国家电网，是黔电东送的桥头堡，100万千瓦乌江思林水电站和120万千瓦铜仁火电厂将陆续在新世纪开工建设。11万伏输变电线路覆盖全区各县市。4、文教卫生科教文卫事业
6、方兴未艾，具有浓郁的多民族特色地方文化，古老驰名的傩戏文化一花独放。全区已拥有各类大专院校和中小学校2473所，初步形成了多层次、多形式、多学科、 门类齐全的教育体系。全区医疗卫生条件有了很大改善，拥有医疗卫生机构525个，各族人民的健康水平有了明显的提高。文化事业发展迅速，已建成电视差转台269个，卫星电视转播784个，电视覆盖率87。全区各族人民生活丰富多彩，开放文明。（三）经济、人口和资源 “十五”以来，铜仁在西部大开发和新阶段扶贫开发的历史性机遇下，大力实施“三个重点、三个带动”发展战略，团结奋斗，扎实工作，促进了全区经济社会持续快速健康发展，连续五年保持较高的增长速度和较好的增长质量
7、，提前超额完成“十五”计划确定的主要发展指标，全区综合经济实力跃上新台阶，为今后的发展奠定了良好基础。1、经济快速增长，发展强劲有力。全区生产总值跃上百亿元台阶。2005年达到129.29亿元，比2000年增加63.5亿元。人均3300元，比计划增加800元，比2000年增加1462元。按可比价计算，“十五”年均增长10.3%，年均增速较“九五”提高2.0个百分点，比计划提高1.2个百分点，保持了逐年加快的良好势头。财政收入快速增长。2005年全区财政总收入将达到12.57亿元，比2000年增加7.4亿元，“十五”年均增长19.6%；其中地方财政收入7.19亿元以上，超计划1亿多元，比2000
8、年增加3.7亿元，“十五”年均增长一五.2%。固定资产投资大幅度增加。2005年突破70元，“十五”年均增长30.5%，五年累计225亿亿元（不含跨区项目），超计划一三5亿元，是“九五”时期的3.8倍；建成了一批重大项目，投资对经济增长的拉动进一步增强。2、“三产业”发展迅速，工业化、城镇化和农业产业化水平不断提高。工业和服务业保持快速发展，成为经济的主要增长点，农业增长稳定。预计“十五”期间，第一、二、三产业增加值分别达到54.38亿元、32.03亿元和44.28亿元，比2000年分别增加一五.58亿元、20.53亿元和29.78亿元，一、二产业分别超计划7.1亿元和11.2亿元，三产基本与
9、计划持平；按可比价计算增加值分别年均增长4.2%、20.8%和14.7%；第一、二、三产业增加值比重从2000年的56.9:12.9:30.2调整到2005年的42:24.8:33.2，工业和服务业增加值占GDP的比重首次超过农业。农业结构调整迈出新步伐，建成了一批特色优势农产品种植基地、畜牧养殖基地和农业科技示范区，扶持发展了一批龙头企业，带动了农业产业化发展。2005年，农业总值达到86.58亿元，比2000年增加27.78亿元，5年年均增长2.6%，其中种植业和畜牧业产值分别达到50亿元和31亿元，比2000年分别增加9.4亿元和14.2亿元，年均增长4.1%和一三.4%，畜牧业产值占农
10、业产值的比重达到36.6%。以冶金、化工、能源和特色食品等工业发展步伐加快，乡镇企业得到调整提高。2005年工业增加值达21.85亿元，比2000年增长1.17倍，年均增长16.7%，其中，地方规模以上工业实现增加值16.76亿元，比2000年增长1.51倍，年均增长20.2%。成为拉动经济增长的主要动力。以梵净山、九龙洞为重点的旅游基础设施进一步改善，商业贸易、餐饮服务、交通运输、房地产、信息、社区服务等发展迅速，建成了一批贸易批发市场。第三产业占GDP的比重较2000年提高三个百分点。2005年社会消费品零售总额达到31.6亿元，比2000年增加14.2亿元，年均增长12.7%。2005年
11、全区城镇化水平达到23%，比2000年提高7.6个百分点，年均提高1.5个百分点。3、以交通为重点的基础设施建设取得历史性突破，生态建设迈出重大步伐。建成铜仁至大龙、铜仁至大兴高等级公路和大龙至玉屏高速公路，株六铁路复线和渝怀铁路建成通车，大兴机场建成通航，整治了乌江航道，实现了县县通油路、乡乡通公路和74%的行政村通简易公路，初步形成了公路、铁路、民航和水运相结合的综合运输网络。新建和扩建了一批重点水利和城镇供水、防洪工程。20012005年全区水利总投资12.1亿元，是计划任务的242.4%，比“九五”增长236.8%，是建国以来水利总投资的46.7%。一是投入农田水利基本建设资金2.8亿
12、元，新增、改善、恢复灌溉面积3.3万公顷，新发展节水灌溉面积1万公顷。二是投入“渴望工程”、人饮解困工程1.3亿元，解决人饮困难65万人。三是开工续建了一批骨干水利工程。松桃道塘水库、德江梅子坝水利工程和乌中灌区以及防洪工程完成投资3.3亿元。信息化建设取得新进展。到2005年全区固定电话和移动电话分别达到25万户和33万户，电话普及率提高到14.75部/百人，基本实现了村村通广播电视。生态建设迈出重大步伐，重点实施了退耕还林，天然林保护、长防和小流域治理等生态建设工程，五年累计退耕还林210万亩，治理水土流失面积320平方公里，森林覆盖率由2000年的33.1%，提高到2005年的38%。平
13、均每年增长一个百分点。4、投资环境见好，招商引资初见成效。投资环境进一步改善，招商引资成效显著，“十五”期间共招商引资近200个项目，引进到位资金73.5亿元。对外贸易大幅度增长，全区出口创汇由2001年的2.2万美元增加到2005年的4000万美元，成为经济增长的新亮点。5、教育、卫生、计生、文化等社会事业进一步发展。全区已全面实现基本普及九年义务教育，初中阶段毛入学率由2000年的73.7%提高到2005年95%，比计划提高10个百分点。人口和计划生育事业进一步发展，人口自然增长率由2000年的一三.3下降到2005年8以下，比计划下降3.5个千分点。2005年广播电视覆盖率分别达到79.
14、3%和93.7%。6、居民生活水平显著提高。城乡居民收入逐年增加，城镇居民人均可支配收入从2000年的4800元增加到2005年的6728元，年均增长7%，农民人均纯收入从1276元提高到1700元，年均增长5.9%，比计划提高1.9个百分点。扶贫开发取得新成绩，五年解决25万贫困人口的温饱问题，完成易地扶贫搬迁2.7万人，贫困发生率从23.16%下降到16%以下。五年全区劳务输出200万人次，促进城镇就业5万人，城乡居民生活条件得到明显改善。（二）城市发展方向1、规划目标 贵州经济区与重庆经济区以及湖南经济区结合部的重要中心城市。 本地区中交通枢纽和商贸中心。 黔东北最大的工业强区。继续发展
15、梵净山为龙头的旅游业和以物流为重点的服务业。2、城市发展用地选择 根据城市远期发展规模和远景规划构想，可确定城市远期主要采用“南延北伸”模式，即依托旧城向南、向北延伸，适当向东西发展。城市向北主要为经济发展区，向南主要为政府职能办公文教区。第二部分 项目地区域市场研究一、 区域市场评估1、区域购买人群状况：2、区域经济水平及购买力：3、区域商业基本情况：传统商业集中于大小十字区域，政府主要部门、重要企事业单位所在主要集中在城市南部。随着商业的不断发展和分化，铜仁的商业开始向北移，发展方向趋于东太大道及清水大道区域。而金滩、火车站区域将作为商业、住宅重点发展区域，市政配套设施也将主要在这个区域兴
16、建，但要形成一个成熟的市场还需要一定的发展时间。二、商圈调研（一）商圈规模调查1、商圈划分由于铜仁地势狭长和城市规模的限制，整个城区在规划上就不可能出现比较规则的商圈。所以我们大致将铜仁市区商业分为以下几类商圈：（1） 类商圈：零售业为主的商圈。是指以西门桥为核心的市中心购物休闲娱乐商圈，包括大小十字百货商铺、锦江广场、东太建材城、红色28、时代商汇、铜仁商城等，该商圈内大小十字主要集中的是服装鞋帽的品牌专卖店等零售商品，属于铜仁市内传统商业中心，辐射范围大。本项目也处于该商圈之中。（2） 类商圈：低档位商品零售、批发市场、专业卖场为主的商圈。以金滩为轴心区域。该商圈内业态门类复杂，主要集中了
17、服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。主要功能是对类商圈进行有效补充，已经形成较为成熟的家电、家具等专业卖场，辐射强度大。而以服装、小商品等零售类而言，商品档次较低，吸引不同层次的消费群体。（3） 类商圈：包括社区商业，提供配套服务为主的商圈。是指以道路为中轴，由居住区围合而成的区域。这类商圈数量多而分散，商圈内业态种类以配套服务为主，大多数是以临街商铺的形式出现，通常规模不大，档次参差不齐。辐射范围较小。2、类商圈特征分析由于本项目和本项目主要竞争对手均位于此类商圈之中，商圈的情况变化对本项目影响较大，所以在此将其单独予以说明分析。（1） 商圈商贸状况此商圈是铜仁传统的商业中心，随着经
18、济和城市的不断发展，已经成为铜仁市民购物休闲娱乐消费的首选区域。商圈内业态以服装鞋帽为主，主要形式为临街的品牌专卖店，同时也包括铜仁老牌商场。但是，目前铜仁的商业环境还未吸引知名的百货公司进入铜仁市场，一方面：如能使铜仁消费者的消费环境不断提高，另一方面有实力的大型百货企业进入市场必然会加剧商圈内行业间竞争的激烈程度。激烈的竞争将会使区域内商业繁荣度提升。有利于区域商业品牌度的强化。（2） 商业环境状况商圈内商业氛围成熟，消费者认知程度很高。因为处于老城区，普遍物业水平比较低。铜仁老城区现今正在进行旧城改造，也为商圈内商家的经营活动增加了不确定因素。同时，大面积的拆迁腾空了黄金口岸大面积的地块
19、，为新兴物业的出现打下了基础，必然会使铜仁市区的商业经营模式发生翻天覆地的变革。（3）项目地人车流量状况l 本次人车流量测算的对象是项目地主要入口处正街的交通流量。数据得出为：在某一时段东太大道双向流动车辆与行人的总和。l 选取时段为星期五上午11：0011：05，得出：在样本时段内，通过项目地机动车流量达到111辆，非机动车及行人流量达到194人。l 考虑到选取时段开始处于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比较统一等客观因素，选择1/0.8作为平均放大的加权，选择1/1.2作为最高放大的加权。我们可以测算出：项目地平均车流量为1066辆/小时，人流量为一八62人/小时；最高时，车流将可以
20、达到一五98辆/小时，人流将可以达到2794人/小时。结论：l 本项目的区位优势不容质疑。l 项目在形象感知和信息传达方面有着先天的优势。l 科学合理的利用区位优势，有利于营销及推广活动的顺利实施。l 同时，为项目将来的经营活动创造了有力的保障条件。三、竞争物业调研（一）市区大型商业物业调研1、南长城金滩新城：（1）位置：铜仁市南长城路；（2）四临：东面与铜仁市火车站相邻；南面金滩大桥（连结老城区）；西靠铜仁地委行署所在地花果山；北连东太大道。（3）三大商业规划：A、国际大超市：是一个超大型综合性超市，位于“南长城金滩新城”的中心黄金地段，左面是1万平方米的金滩中心广场，前面是8万平方米的金滩
21、商业休闲港，后面为地委行署所在地花果山。建筑面积：5万平方米。B、金滩商业休闲港：是一个集商业零售、商务洽谈、民族风情、商务休闲、文化娱乐商业公园。C、金滩批发城：金滩批发城农贸超市总面积11000平方米，内设800多个摊位和门面。（4）物业形态/规模：商住综合；总用地面积：600000平方米；总建筑面积：80000平方米；商业建筑面积：80000平方米；商务别墅面积：42000平方米；仓储面积：10000平方米；停车位：约400个。（5）风格特色风格：体现先进的现代文化建筑；住房：注重环境和户型，多层与小高层相结合。商业：体现“大”。批发市场大；零售超市大；文化休闲娱乐场所大；餐饮服务规模大
22、。（6）项目相关分析项目名称金滩商业休闲港项目地址南长城金滩新城开发商贵州南长城房地产开发公司销售电话5202988招商电话5230388类型商住商铺价格销售量65%经营现状百货批发，状态一般销售措施3年返租，每年10%一次性返3年 销售分析广告媒体DM单；墙体，车体，户外，报版、站牌主打广告语铜仁商业黄金铺销售顺序同时发售客源分析本地经营者，公务员，退休人员购买动机投资和经营客源区域本地居多，外地客商优势分析1、一部分已经交房使用，可以展现未来市场情景，也抢先机争夺经营者，形成现入关中者为王的态势；2、紧扣火车站热点概念，在“大”字上面做文章，人为形成热点。3、注重整个项目的配套，对于独立上
23、铺来讲，是该地区佼佼者。同时，批发市场的诱惑力也非常诱人。是本项目的强有力竞争者劣势分析1、地域偏远，远离人们习惯的热点消费地区；2、正在大规模建设的新区，未形成真正的市场，与此同类的产品较多，花落谁家尚不得而知。3、火车站一般给人的印象是脏乱差，经营产品档次低，因此在经营档次上无法与本项目抗衡。2、伍寰商都位置：铜仁火车站对面三大商业主题：万货城：万货城外街沿东太大道，形成弧形沿街面，主入口位于中庭广场和财富广场的交汇处，业太定位为万货云集的小商口批零市场。丰收城：定位为农产品贸易市场，总面积16000平方米。欢乐城：定位为集餐饮、娱乐休闲于一体的生活总站。业态规划：三大商业主题，五大商业功
24、能：引入一站式消费的MALL规划理念，三组团商业开发，形成万货城、丰收城、欢乐城三个不同业态的商业区；三大主题商业区集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游五大功能于一体。项目相关分析如下项目名称万货城项目地址火车站开发商铜仁市伍寰房地产开发公司销售电话5202088招商电话5203088类型商住价格8000一三000元建筑面积37万商业面积万货城一五万商铺面积4011公摊36%销售量60%经营现状未交付使用销售措施1、100元买VIP卡可抵3000元房款2、总价0.98折3、3年返租每年8%的返租率推广分析广告媒体车体、户外、罗马旗，墙体主打广告语黔东商贸喉塞、投资创富宝地销售顺序先住宅后商业客源分析
25、生意人、郊县投资者、外地人生意人购买动机投资和经营客源区域本地居多，其次郊县，少量外地优势分析1、离火车站仅有500米，地理位置得天独厚。2、面积划分少，投资门槛低。3、在“全”字上面做文章，经营种类包罗万千，可堪称商业航母。4、内场经营场所狭小空间比全敞开式的商铺更聚集人气。劣势分析1、尚未完工，剩余铺面难度加大2、本区域产品同质化严重，客户可选择产品很多，不具备“唯一性、排他性”的优势3、本区域体量太大，必将把投资者和经营者资源摊薄4、无法摆脱脏乱差的火车站环境，档次不高。（二）调查结果分析1、 从商业物业分布来看，铜仁的大型商业及购物中心，万货城、金滩新城、金码头等主要集中在铜仁北部的金
26、滩批发零售商圈。而市中心商圈则主要集中了如锦江广场、红色28、铜仁商城、时代商汇等专业和零售或批发性质的卖场。2、 在所调查的几家商业项目中，“金滩新城”的人气相对较旺，主要购物者为中青年群体，营业时间不长，经营状况一般；铜仁商城主要经营小商品百货，商场经营惨淡，红色28尚未开业经营，万货城销售状况欠佳。3、 几家商场中，万货城的售价及租赁价格比较高，而即将建成的商业中心更是创出了铜仁商铺的天价，临街铺面最高达14000万多元/平方米，均价在12000万到8000左右。4、 经过了解，铜仁的商业项目开发规模较大，成片开发，并有成熟规划理念及相对成熟的市场定位。如金滩新城、万货城、铜仁商城等。
27、(三)铜仁商业地产市场总体特征：1、商业地产投资呈火热趋势由于中心城市竞争的加剧及铜仁本土开发商的实力日渐雄厚，大量的外地及本地开发商将资金投入到铜仁这个“西部名城”的核心口岸。继官塘花园、民主路步行休闲商业街、汽车站新区、铜仁商贸城项目之后，伍寰商都、金滩新城、铜仁商城、红色28、东太金码头等一大批项目纷纷登场，项目越做越好，开发理念越来越成熟，规模越来越大，预示着已铜仁地产业“龙头”进入了大盘代。随着铜仁旧城改造的进一步实施，市中心土地拆迁将预留出大量的商业用地及城市的扩张，可以预计铜仁商业地产投资将进一步升温。2、业态形式趋于多元化、专业化专业市场形态、百货形态、集休闲、娱乐、购物为一体
28、的大型购物中心形态，都代表了铜仁商业地产的发展趋势专业化、多元化。3、竞争加剧风险加大随着铜仁新城市规划的逐步实施，在未来几年内，随着铜仁经济的进一步发展、招商引资力度的加强、大量有实力的开发商将会很快拥入铜仁，给本不平静的地产市场上演更加激烈的争夺战。铜仁市区将拆出多块商业用地，这无疑将进一步加剧城区商业地产的市场竞争。如果商业地产供求关系得不到平衡，对开发商和投资者来讲都有风险。4、专业水平日渐提高随着外来专业地产公司及专业地产运作机构的进入，带来了国际国内先进的商业地产开发理念与运作模式。使得整个行业对商业地产的认识不断提高。这些无疑推动了整个行业专业水平的提高，也提升了投资者对商业地产
29、的认识水平。5、品牌开发全面升级以上那些品牌公司及机构都代表了国内、国际商业地产运作的至高水准，面对外来品牌的进入，本土开发商品牌势必受竞争压力影响，同时联合其他知名品牌，共同分割铜仁商业地产的大蛋糕。6、商业地产运作注重地产赢利，忽视商业运营由于资金、运作经验的缺乏，大部分的开发商在开发商业项目的时候，将赢利点放在商场铺位本身的销售上，以独立商铺或产权商铺的形式，对市场销售。抬高商铺实际的价值，向投资者许以高额的投资回报。而在商业业态设置及后期商业运营管理方面，缺乏经验与投入力度。这将导致后期经营出现不良状况，影响投资人的利益。从其经营现状看来，如业态设计及商品定位有偏差，营业状况会不理想，
30、往往是叫好不叫座，事实上开发商已经出现经营的困难。今后的经营能否满足应有的投资回报，都将是我们所关注的。要使得项目长久地生存下去并实现赢利，就要求开发商具有先做商业后卖地产的理念，以减少自身的经营风险及保障投资者的利益。7、从城市商业发展规律来讲，第一个阶段是小店铺零售阶段，这一阶段的特征是店铺以临街商铺为主，经营品类繁多，分布较广，单一商铺赢利水平较低；第二个阶段是大型商场集中零售阶段，这一阶段的特征是消费由分散的小店铺向大商场集中，同时大商场挤占了小店铺的市场；第三个阶段是城市商业由大型超市及大型购物中心组成的商贸中心或商业群组成，形成综合性的消费区域。小店铺的市场份额将进一步缩小，退而只
31、满足一些简单的社区商业功能。从铜仁的商业结构现状来看，正处于由商业发展的第一个阶段向第二个阶段过渡的时期，大量主力商家的涌入，顺应了城市商业发展的需求，市场先行者能否立足决定了后来者是否具有牢固的经营基础。而这一变迁过程，主要反映在商家集中竞争的商圈范围内。第三部分 市场消费需求研究一、总体需求情况：1、市场需求：1-1 固定消费群体稳定通过对铜仁居民的居住性质进行调查我们发现，有81.5%的居民在铜仁居住了4年以上，居住时间在2-4年的占了8%，居住年限在2年以内的仅占了10.5%。这说明铜仁的固定消费群体相对稳定，如何有效地把握这批人群，将是各商场制定经营策略时的重要考虑因素。1-2 市中
32、心仍是居民最喜欢去的购物区域市中心由于商业氛围成形时间早，步行街、大型商业卖场、各式临街旺铺、电影院等多种购物、休闲、娱乐设施齐全，经营种类繁多，因此成为居民购物的首选区域。虽然目前铜仁市城市正向北发展，但市中心商业经过了长期的历史沉淀，已经蓄积了雄厚的商业底蕴，因此其仍将在广大居民中产生深远的影响，并坚定其核心商业圈的地位。1-3区域消费需求巨大，市中区年消费需求一三亿元根据统计局2004年公布的数据显示，铜仁市市中区人口近20万人，城市人口(市区)为一五万人。同时，按照国际上目前通行的商圈经营理论，商场经营的顾客群中有70%来自其核心商业圈，30%来自其他商业圈。因此计算，市中心的固定顾客
33、群体总量为：2070%+530%=一五.5(万人)根据2005年统计资料，铜仁市城市人均可支配收入6728元，市中区农村人口人均人均可支配收入1700元，因此，市中心区域年均消费需求总量为：一五0000(人)6728(元/人) 70%+50000（人）1700(元/人) 30%=7.3194(亿元)由此可见，目前市中心作为铜仁市的传统商业区，具有较强的消费需求。二、消费者的构成特征在调查过程中，我们初步选定了三大类具有不同职业背景的目标人群进行研究，一类是无明显职业特征的普通城市居民，二是自由职业的个体经营户，三是政府机关、企事业单位的干部及职工。统计分析后，从数据上大致可以看出三大类消费群在
34、消费特征上的差异。（一）不同消费层次的消费群在六大类日常消费上的差异1、 食品消费差异：个人投资者更注重质量，个体经营者更注重价格。食品的消费差异主要集中在居民购买水果、酒水饮料等副食品在消费场所选择上的差异。调查表明：在对水果购买地点的选择上，三类消费群体总体上都选择在农贸市场购买。但在批发市场、中小型商场以及大商场这三种购买场所的选择上，出现了一些变化。其中在中小型商场及批发市场购买水果的，以个人投资者居多；在大商场购买水果的，以个体经营者居多，而普通居民则很少在以上三个地点购买。2、酒水饮料消费：差异较大，人群特征明显调查表明：不同消费群对酒水饮料购买场地的选择差异比较大，其中个人投资者
35、在大商场购买比例最大，其次是选择在中小型商场购买；而普通居民多选择在中小型商场、批发市场、杂货店、农贸市场购买；个体经营者在各个地点购买的比例都较高，但总体选择大商场和中小型商场居多。这说明三大类消费群体在酒水这一商品的购买时，消费心理、消费水平都是不一样的。个人投资者更注重品牌与品质；个体经营者更注重价格，他们认为价格高的可能档次更高，质量更好；而普通居民则更多考虑实惠。3、服装消费差异：中高档消费与中低档消费接开距离，个体经营者与个人投资者消费力更强调查发现，54%的普通居民选择在批发市场、铜仁百货商场等中低档服装销售场所，其中在批发市场选购服装的最多，为24%；57.3%的个体经营者选择
36、在品牌专卖店等购物，另有一小部分也选择在批发市场购买；而个人投资者对服装购买的选择集中在百货超市以及专卖店，这类人群占个人投资者总数的55.5%，另有一部分分布在批发市场或中低档商场。经过分析，我们认为个体经营者和个人投资者的购买力较强，同时注重品质与品牌，普通居民在购买服装时更注重实惠与商家的信誉。2、 化用品消费：总体差异不大，个人投资者更关注品质调查显示，对于化妆品这一特殊消费品，各类消费者在购买场所选择上总体差异不大，特别是选择在百货商场、美容院及专卖店时趋同性较强，值得一提的是个人投资者群体在品牌商场购买的比例远远高出其他两类人群，说明他们更关注产品的品质与品牌。3、 家庭耐用消费品
37、消费：是铜仁当前最主要的电器消费场所，普通居民有一大部分选择在百货市场选择调查显示：3540%的各类消费群选择在电器广场购买小家电，而在品牌商场购买的较少。说明铜仁消费者在耐用消费品方面的消费倾向无明显差异。不过从品牌商场超市及百货市场的选择来看，个体经营者更舍得在家电产品方面花钱，而认为铜仁百货市场产品档次过低，购买量很少。4、 日常休闲娱乐消费频率：总体特征一致，个体经营者及个人投资者频率更高，逛商场越来越成为一种休闲方式。外出吃饭的次数比较：调查表明：大部分的消费者偶尔外出就餐，而在每月三次以上的以个人投资者为最多，其次是个体经营者，这一方面说明他们消费能力更强，另一方面说明他们的社交活
38、动更广。去大商场浏览商品的次数比较：调查表明：铜仁消费者逛商场的频率基本一致，频率最高的集中在个人投资者群体及个体经营者群体。一方面说明这两类人群比较有消费能力，另一方面说明他们平时比较清闲也更注重生活享受。同时值得关注的是，每周二到三次的消费者占了12%，说明逛商场日渐成为消费者的日常休闲生活方式。二、三大类消费者主要特征描述（一） 中低收入者（价格主导型）调查表明：铜仁普通消费者的文化程度普遍偏低，大专以下的占83%左右；职业特征以机关事业单位职工为主，离退休人员也占了一大部分比例，为一三.56%，其他职业特征明显的如单位干部、专业技术人员、教师等比例较小。从家庭生活水平来看，60%处于中
39、等生活水平，低收入者为34%，高收入者仅为6%，说明铜仁市民整体生活水平不高，购买力有限。这与之前铜仁人口特征有直接关系，那就是铜仁主要的高收入者大多为在外经商或务工人员，铜仁本地的日常人口为在职企事业单位职工、离退休人员及自由职业者，由于没有强有力的工业支撑导致铜仁商业的相对落后。日常消费习惯：铜仁普通消费者在购物及休闲消费时，大多数选择价格适宜的消费场所，在购物时更多考虑实用功能与经济性，属于量入而出的价格主导型。价值观念：不追求时髦与品质，更注重物有所值，经济适用。职业特征：文化程度特征：收入特征：（二）中高收入者（精打细算型）年龄特征：这部分人的年龄主要集中在32岁至44岁之间，平均年
40、龄为38岁，属于社会的中坚力量。职业特征：职业以机关事业单位工人与干部为主，占被访总体的46%，公司管理人员、专业技术人员及教师占被访总体的32%左右，这两部分人群共计78%，都属于有固定职业和稳定收入的高知群体。文化程度：从调查来看，这部分消费群的学历特征为：大专以上占52%，高中学历占31%，初中以下低学历者仅占17%。说明这部分人大多受过良好的教育，有固定的工作。收入特征：调查显示，这部分人群的家庭生活水平在中等以上的占83%，中低收入者仅占17%。这与他们的文化背景及职业特征有明显关系。日常消费习惯：从这部分人群日常购物消费习惯来看，他们大多具有较高的消费能力，同时更注重商品的品质与品
41、牌，他们所消费的商品都既要符合他们的生活标准又要满足他们交际的需求。但由于是稳定工作，收入来源也是有限的，决定了他们在选购商品时会非常慎重而理性。属于精打细算型。价值观念：追求商品品质与生活品味，对品牌商品比较关注，崇尚时尚而小资的生活。有时愿意为了自己喜欢的商品付出更高的价钱。文化程度特征：（二） 高收入者（财大气粗型）年龄特征：调查显示这部分消费者年龄区间集中在3040岁，被访者的平均年龄为35.8岁。属于年富力强的社会中坚群体。职业特征：这部分人大多为自由职业的个体经营者，也就是生意人，只有19%的人群属于拥有固定职业又同时经商的人员。他们的另一个职业特征为机关事业单位职工及其他自由职业
42、者。文化程度特征：从文化程度来看，他们普遍学历不高，大专以下占87%左右，大专以上的仅占一三%。说明他们选择经商这条路也是由于没有足够的学历去从事固定的职业，而选择自谋生路。然而正是这样让他们在社会的变革过程中掌握了大量的机会，获取了丰厚的回报。收入特征：从这一群体的家庭生活水平看来，他们大多在中等以上，其中中上收入占20%左右，中等收入占66.5%。这一数据表明，他们具有强大的消费能力。日常消费习惯：他们在购物时一般选择大型商场或中型商场的高价值商品，属于追求档资的财大气粗型。同时他们更注重生活的享受，喜欢炫耀，购物及消费的理性成分不足。价值观念：对他们来讲，昂贵的商品总是好的，决定了他们在
43、购物时更多选择高价格商品。三、消费者对购物场所的需求研究(一)从消费者的购物场所选择因素看：交通因素在商场选择中起重要作用。调查显示，消费者在选择购物场所时首先考虑的是交通因素，交通是否便利决定了其购物的方向。其次是商场的信誉，商场的信誉代表了很多内容，比如商品质量、价格适中等因素。其他影响因素差别不是很大，分别是服务质量14%，商品档次一三%，商品种类为12%，促销活动对购物的影响为最小。以上情况说明，铜仁市民的消费更注重区域性，不愿意为更好的商品或更多的种类在路程上付出更多的代价，同时表明商场的促销活动对购物群体的影响有限，他们更愿意自己选择购物场所。1-1步行、城市公交车、自行车是居民购
44、物时最常采用的交通方式。由于铜仁城市较小，在购物过程中，绝大部分居民一般都是步行。同时，铜仁市交通方便，公交车线路多，道路通畅，因此公交车也成为购物时的重要交通工具。1-2大部分居民购物时途中花费的时间在40分钟以内。调查显示，近75%的居民购物时，从家到购物地点花费的时间在40分钟以内，其中花费时间在5-一五分钟的占44.1%，花费时间在16-40分钟的占19.7%。同时，也有近一五%的居民在购物途中花费的时间在45分钟以上。（一） 从消费者对铜仁现有商场评价看消费者认为经营比较有特色、在服务质量及商品档次方面做得好，同时商品种类也比较齐全，同时，消费者认为商场做得最好的方面是丰富的商品种类
45、，另外对服务质量和商品档次方面也比较认同。消费者在对锦江广场进行评价时，认为其商品档次、促销活动、信誉这三方面要好，值得注意的是，广场内商铺在服务质量方面评价比较低，可能是今后要注意加强的地方。（二） 从消费者对项目的预期评价看1、消费者对商业项目规划的认可程度1-1 负一楼：做大型超市比较方便调查表明，消费者对项目负一楼规划为大型超市是比较认可的，认为比较方便和很方便的占被访总数的75%，认为一般的占一八%，只有7%的人认为不方便。这说明消费者对地下超市这一崭新的商业形态持接受态度。铜仁现有大型超市几乎没有在负一楼的，本案首先具有的差异化的特色，同时从人们购物习惯来讲，在负一楼购物将更方便于
46、运输，而不用从底楼一直走上几层才能买到想要的商品，这将彻底改变铜仁消费者的购物方式。1-2 一楼：做珠宝玉器及化妆品比较方便调查显示，商场一楼规划为珠宝玉器及化妆品等高价值商品卖场是比较符合人们购物习惯的，从数据上看，认为很方便和比较方便的占80%，另外认为一般的占一八%。如此规划与中心城市一些大型购物中心的规划一致，实践证明这样的规划是迎合市场需求的。但从项目特色营造方面，特别是作为本项目有近千平米的单层面积，如何进行规划组合将是排在我们面前的课题。对商场二楼的规划认可度对商场三楼的规划认可度1-3 二、三楼：消费者大体认可，但在业态设置上应注意随大流并保持商场整体的业态组合调查显示，消费者
47、对项目二、三楼的规划持认可态度，认为比较方便和很方便的占60%以上。值得注意的是，对三楼规划为家电数码产品的评价不如一、二楼高，说明这样的规划对一部分人来讲不是很方便。2、消费者希望的商场规划从商场现有的意向性规划，我们已经看出铜仁消费者对购物场所大致的认识。但是要真正规划一个功能合理，方便市民而且独具特色的商业形态，还需要我们对消费者的需求作更为深入的研究，因此我们设定了一些选择题，希望从消费者口中得到一些更为真实的需求和想法。2-1 消费者认为负一层应有的业态规划:调查显示，消费者认为负一楼应该规划为大型超市的占31%；认为应该规划为影视城的占21%；另外游艺中心、保健中心和歌城也是消费者比较接受和认可的经营项目。这些信息说明我们在规划商业业态的时候，可以有更多的选择范围，同时考虑市场竞争因素，营造
