某地产项目市场调查与定位报告.docx

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1、n 更多资料请访问.(.)更多企业学院：./Shop/中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料./Shop/40.shtml总经理、高层管理49套讲座+16388份资料./Shop/38.shtml中层管理学院46套讲座+6020份资料./Shop/39.shtml国学智慧、易经46套讲座./Shop/41.shtml人力资源学院56套讲座+27123份资料./Shop/44.shtml各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料./Shop/49.shtml员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料./Shop/42.shtml工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料./Sh

2、op/43.shtml财务管理学院53套讲座+ 17945份资料./Shop/45.shtml销售经理学院56套讲座+ 14350份资料./Shop/46.shtml销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料./Shop/47.shtml前言受“*信托投资有限公司”委托，“*地产”针对“新天翔商业广场”项目的基本情况与苏州市商业市场尤其是大型零售百货业市场情况进行了深入调查分析，为“*信托投资有限公司”对该项目的判断提供必要的判断依据。同时， “*地产” 提出该项目的定位思路、发展规划及初步的财务测算。特此，向“*信托投资有限公司”各位领导汇报。*房地产经纪有限公司2007年5月18日目录P

3、1第一部分 报告摘要P2第二部分 报告正文P2 一、地块分析P11 二、社会经济及城市发展状况P19 三、商业市场分析P37 四、消费者问卷P45 五、项目定位P58 六、财务分析P62 七、附件第一部分 报告摘要本项目周边已经形成成熟的居住氛围，CBD的规划与写字楼项目的逐一落成吸引了越来越多的以金融、咨询、物流等为主的现代服务企业，项目周边客群已经形成了较强的消费能力。同时，项目的交通条件较好，未来的地铁M1线途经本项目，将进一步提升项目的可达性。苏州市商业市场的发展已明显落后于城市整体经济及居民收入水平的快速增长。居民消费性支出相对于可支配收入在长三角区域主要城市中相对偏低说明商业市场需

4、求增长潜力较大。目前苏州市主要大型百货零售项目的经营状况较好，尤其是高档大型零售百货项目的经营情况均比较理想。通过调研发现市场对购物环境更加舒适、业态组合更加合理、商品品牌及品类更加丰富的高档百货项目的潜在需求旺盛。园区将成为苏州市未来的新城市中心，而湖西将成为苏州市的CBD，城市的发展将促使园区形成以大型零售百货业为代表的市级商圈。在区域内部，发展环境更为成熟的湖西适合现阶段大型零售百货项目的发展，而湖东由于居住人口的导入需要一个渐进的过程，其商业氛围的成熟将是一个较为漫长的过程。同时，其他城市的发展经验表明，随着湖西CBD的逐渐成熟，湖西将更加适合发展高档大型零售百货项目。本项目的基础条件

5、适合发展大型零售百货项目，综合各方面因素，建议本项目定位于以高档百货为主的大型综合百货零售项目（City Mall）。第二部分 报告正文一、地块分析1.1 项目区位及四至本项目位于苏州市工业园区金鸡湖以西。 本项目东：星都街（天祥小区）南：苏雅路西：星兰街（中央公园）北：苏绣路 1.2项目周边环境项目处于苏州市与新加坡政府合作建设的苏州工业园区，项目周边物业设施主要包括住宅、办公设施和酒店，并有满足园区居民基本生活需求的商业配套设施。居住环境项目周边2公里范围内入住居民约10万人，入住园区的人口是以在园区工作的白领阶层、政府公务员、外资企业中的外籍人员等高收入者为主。根据过往特定人群消费心理调

6、查显示，受教育水平越高的人群，对未来的预期越乐观，因而其消费能力越强，同时超前消费的意识强烈，对生活品质的要求更高。本项目周边已入住的高收入人群目前已经形成了较强的消费支撑。 另外，项目周边有苏州尼盛万丽酒店等酒店设施办公环境写字楼包括国际大厦、世纪金融大厦、中银惠龙大厦等，建筑面积共约27万平方米。本区域为苏州市规划中的城市CBD的核心区域，目前已经吸引了新加坡星展银行、韩国友利银行、亚马逊网络销售华东配送中心以及日捆物流等20余家企业，还包括微软联合实验室、英格索兰等70余家信息软件及研发项目以及德勤、法国国际检验局等70家高端专业服务机构在内的上百家服务性产业机构。 未来园区将加大“总部

7、经济”、 “消费经济”与城市功能的集聚力度，力争5年左右形成50幢左右高层或超高层商务楼宇群落，初步形成服务全市、辐射长三角、与现代化水平相匹配和国际化定位相协调的商务商业中心。商业环境项目周边的商业设施主要包括新城邻里中心、欧尚超市以及餐饮娱乐设施，具体情况将在后面章节展开分析。1.3交通条件路网交通：本项目四面临路，路网交通四通八达。通过发达的公路交通，从本项目至老城区中心车程约15分钟，至吴江市中心约30分钟。本案干将路及中新路现代大道东环路机场大道苏嘉杭高速公交系统：目前有307和178两路公交车途经本项目，这两路公交车站均在本项目设置站点。地铁：规划2011年通车的地铁M1线将途经本

8、项目：M1线为连接高新区、古城、园区最重要的东西中轴大容量轨道交通。其线路为:M1（26.1公里，24站扣除塔园路、养育巷站为22，预计2011通车）：灵天路金枫路汾湖路玉山公园苏州乐园滨河路三元村桐泾路广济路养育巷人民路临顿路仓街东环路中央公园(途径本项目)星海街星港街国际博览中心华池街星湖街南施街星塘街钟南街本项目地铁对商业项目的带动作用地铁对商业物业的影响主要体现在以下3个方面：地铁的人流聚集、疏散作用巨大，地铁将带来大量人流，而其出入口往往成为人流汇聚、疏导的主要节点，将显著提高周边物业的商业价值；地铁将改变人们对距离的认知。由于地铁将大大缩短两地的交通时间并降低交通成本，因而将改变人

9、们对距离的认知，将提大大提高商业项目的可达性；地铁周边物业将升值地铁将促进商业项目的发展甚至区域商圈的形成。同时，有利于形成城市的立体商业格局，平衡城市商业发展的格局。地铁开发和城市运营比较成熟的香港为本项目提供了一个成功的案例香港青衣城，该项目位于远离城市中心（本港和九龙）的青衣岛，该区域曾经是人烟较少的外岛，商业价值很低。通过地铁项目的开发（地铁东涌线和机场快线都经过这里），在该区域的青衣城已发展成为一个以海洋概念建成的大型主题商场。商场占地4.6万平方米，建筑面积约5万平方米，共四层，该商场目前的商铺出租率接近100%。对于内地项目，成功的经验包括上海徐家汇地铁站分别与港汇广场、太平洋百

10、货和第六百货等4家大型百货相连；广州天河地铁站直接与地面的天河城广场和地下的吉之岛超市（JUSCO）相连，这些项目都与地铁形成了很好的互动作用。苏州地铁项目的开发将为本项目的后期发展带来契机，届时，本项目的商业价值也必将大幅提升。然而，目前地铁的规划只是途径本项目，并未与本项目在地下直接连通，项目对地铁人流不能充分利用。而以上成功案例均是与地铁站点在地下直接连通，这样，地铁交通的便利性才能得以充分体现。地铁对于商业项目的带动作用是巨大的，而商业项目与地铁形成互动的关键因素之一是内部连接，尤其是园区，城市尺度比较大，宽阔的道路往往成为阻隔人流的屏障，而项目与地铁站点内部相连后便可为前来本项目的消

11、费者提供一个舒适的通道，这一感受对于消费者来说，将是构成其来此消费体验的一个环节，与商场本身给消费者带来的感受（体验）同样重要。因而，建议将地铁中央公园站与本项目内部连接，修建通道直驳地铁站。1.4项目现状“新天翔广场”项目是总建筑面积约17万平方米的公建综合体项目，本项目是其中的裙房商业部分。业态建筑面积楼层建筑形式商业535274层框架写字楼3540016层塔式高层公寓3740118层板式高层车库约817个车位地下一、二层-除地上1-4层裙房5.3万平方米的空间外 附件一、项目平面图，并将为裙房商业项目提供350个地下停车位空间。目前该项目的裙房商业部分主体已建成，按照开发商既定工程计划-

12、整个项目预计2008年6月交付使用。本项目包括A、B两个主体部分，在3-4层有连廊连接，针对这一情况，在后续工作中，应关注：通过合理的布局和业态组合方案来设计人流动线，从而降低两个区域联系不够紧密地不利因素。1.5项目识别性分析项目紧临园区主干道-苏绣路，南侧临近中央公园，这两侧、尤其是苏绣路一侧的标识性良好，因而未来应选择苏绣路一侧作为项目的主要展示面。 1.6地块SWOT分析优势：项目位于苏州市园区湖西，项目周边已形成较为成熟的居住氛围，有较强的商业消费需求；园区湖西区域发展已比较成熟，居住人口已达到约10万人；项目位于规划CBD核心区域，已建成的约27万平方米的写字楼将容纳更多的办公人群

13、；项目临路条件好，公路交通四通八达。劣势：园区目前缺乏大型零售百货的商业氛围，人气相对不足；主城区到园区的主干道只有中新路和机场路，两路目前均较为拥堵，同时，项目与老城区相连的公交线路较少。机会：园区将逐步成为苏州市的新城市中心，高素质人口的快速导入和聚集效应将形成更强的商业消费需求；未来地铁M1线将大大加强项目与老城区的联系；园区商业配套的设施更新、整体档次更高，更适合形成高档消费的购物、休闲环境威胁：园区未来商业项目的推出以及大量商业用地的推出可能对本项目形成威胁。通过对地块及项目现状的分析，本项目的基础条件适合发展大型零售商业项目，苏州宏观经济环境和商业市场环境是否能够支撑在园区湖西发展

14、大型零售项目？怎样的项目定位能获得更好的发展空间及财务回报？我们将通过有针对性的市场调查及分析，并结合专业经验来回答以上问题。二、社会经济及城市发展状况2.1行政区划和人口苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市。区域户籍人口（万人）吴中区46.4相城区35.5虎丘区31.0平江区23.2沧浪区32.2金阊区21.5工业园区29.7太湖度假区10.5张家港市88.8常熟市10.5昆山市66.7太仓市46.1吴江市78.

15、8全市616.1市区229.8人口自然增长率1.02外来常住人口499全市常住人口1115数据来源：苏州统计局除2005年外，近4年来外来人口的增长幅度均保持在30%以上，预计苏州市外来常住人口仍将保持快速增长势头，说明苏州市未来的消费潜力较大。2.2城市经济指标分析2006年城市基本经济情况表：经济指标全市数据总面积8488平方公里市区面积178平方公里总人口6160814人城区人口2297500人地区生产总值GDP 4820.26亿元人均GDP78251进口总额795.79亿美元出口总额946.85亿美元实际利用外资61.72亿美元地方财政收入400.23亿元社会消费品零售总额1055.4

16、4亿元在岗职工平均工资28010元城镇居民人均可支配收入18532元城镇居民人均消费性支出12472元家庭汽车普及率每百人拥有6辆全市居民人均存款39406数据来源：苏州统计局近年来，苏州市经济保持快速增长：自2001年以来，苏州GDP保持了持续快速上涨的强劲势头，增速位列长三角地区15个城市之首；2006年苏州实现地区生产总值4820.26亿元，总量稳居江苏省首位，长三角地区排名第二，人均GDP已经超过相邻的上海。苏州城镇居民人均可支配收入近5年来保持13%以上的增速，2006年已到达18532元，在长三角地区仅次于上海和杭州。相对于人均可支配收入的持续快速增长，苏州市城镇居民的人均消费性支

17、出的增长速度较慢，但在2004年之后，已连续两年保持12%以上的增长。5年来平均增长率为15.6%。总体上，近年来苏州市社会消费品零售总额保持快速增长，说明苏州市商业需求持续、快速增长。由此可以看出，依托苏州整体经济良好的发展势头，苏州市城镇居民人均可支配收入和消费性支出连续5年保持快速增长，预计未来仍将持续这种快速增长的势头。为了更深入的了解苏州市宏观经济的发展脉络，以下将对苏州及周边主要城市的相关经济指标进行对比分析。2006年各城市经济数据比较区域GDP（亿元）人口（万人）人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）社会消费品零售总额（亿元）支出占收入比重（最终消费率）苏州482061618

18、53212472105567.3%上海1029713682066814762336071.4%杭州34406661902714472111276.1%南京27746241753812234116769.8%数据来源：各城市统计局（人口统计为户籍登记人口）从上表可以看出，尽管苏州市的人口、GDP以及人均可支配收入等指标并非各城市中最低的，但社会消费品零售总额在4个城市中最低，这直接反映出苏州商业市场的发展相对落后。通过比较分析发现，造成这一结果的主要原因是苏州市的“最终消费率”偏低，只有67.3%。原因主要包括以下两个方面：商业环境整体档次低苏州市商业发展水平落后于经济发展，商业设施的供应量相对

19、不足，商品不够丰富以及商业服务的水平不高等因素，导致苏州市消费者的潜在消费需求受到抑制，从而降低了实际消费需求。由于苏州市整体经济发展水平较高（GDP、人均可支配收入等均处于前列），因而，“最终消费率”偏低同时也说明苏州市商业设施的需求增长的潜力更大。而潜在需求的释放，不仅仅需要商业供应总量的增长，更需要提高商业服务的质量。商业服务的质量包括物业素质、业态组合、业种搭配、商业产品品牌、商场经营管理以及商业推广和售后服务等多个层面，而物业素质是指商业物业的硬件水平，这一因素对其他环节的服务水平提高有直接影响。而对于苏州市目前的商业项目，仅仅通过现有物业的改造是难以实现质的提升的，这也正是新建商业

20、物业进入市场的核心竞争力之一。 居民消费偏好保守另外，造成苏州市社会消费品零售总额偏低的另一个原因是苏州高收入人群的消费外流现象。由于苏州处于上海、杭州等城市的环绕之中，而上海和杭州的商业环境明显好于苏州，因而分流了苏州的本地消费力。可以预见，当苏州市的商业竞争力得到充分的提高之后，这种分流的影响将有效下降。这也从另一个角度说明苏州商业设施的潜在需求较大，这种潜在需求并非粗放型的“面积更大”，而是需要通过提供更符合现代消费需求的商业物业、更丰富多样的产品种类及更高服务水平的商业载体来引导和激发。宏观经济分析结论：从苏州市宏观经济发展的现状和未来趋势分析，经济的发展支持苏州商业市场的快速发展，但

21、这种发展不是“粗放型”的增长，应是以大型零售商业的整体商业环境及服务质量的升级为标志。从宏观层面分析，经济所支持的苏州市本地的大型零售商业的市场容量仍然较大，尤其是整体档次、经营理念、服务水平更高的大型零售商业项目，将充分挖掘市场的消费潜力并获得良好的发展空间。经济的快速发展支持新增大型零售商业项目的开发，但从发展区域的选择上，新增大型零售商业项目更适合在哪个区域？这个问题我们将首先从城市规划的角度进行论证。2.3城市发展规划及未来发展趋势苏州市城市规划的整体思路是“东拓北进”，即城市主要发展方向是东部和北部。本项目位于城市东部，区域未来的发展规划支持大型零售商业项目的发展 附件二、苏州规划。

22、通过了解其他城市的发展历程，可以帮助我们理解苏州市的城市规划与大型零售商业的关系。“天津市泰达经济技术开发区一期”处于天津市塘沽区的东部，在发展之初，区域内以工业项目为主，此后逐步引入居住人口以及以日常生活配套和餐饮、娱乐为主的商业配套设施（此时大型零售商业项目完全集中于相邻的塘沽区内，其地理位置关系与苏州老城区和园区的关系类似），至2005年，当开发区常住人口达到8万人时，在区域内出现了第一个高档百货项目“友谊新都市百货”，该项目成为塘沽区区域内的最高档的百货项目。经过几年的发展，项目已经成为塘沽以及开发区的具有代表性的高档百货，项目盈利能力良好。这个案例说明，随着城市重点区域的逐步发展，以

23、百货为代表的大型零售商业项目的发展是符合市场需求的。可以推断，随着苏州东部城区的发展，区域内将越来越适合以百货为代表的大型零售商业项目的发展。前面我们从苏州宏观经济、城市发展规划的角度初步论证了在本项目发展大型零售商业可行性，以下部分我们将从工业园区规划及发展趋势的角度来讨论项目的可行性。2.4园区发展趋势园区的规划我们关注两个重点 附件三、园区规划：园区将成为未来的苏州市新城市中心作为新城市中心，园区未来将聚集大量的办公、酒店、商业及文化、居住设施。同时，将导入大量高素质的人口。高素质办公和居住人口的增加将必然引致消费需求的增长。园区未来人口的规划：年份人口（人）199552，4632000

24、147，1352005251，6602010367，0642015494，4802020635，157资料来源：工业园区管委会目前工业园区的户籍人口约30万人，根据导入人口的规划，12年后园区人口将在目前的基础上翻一番。 湖西将成为苏州市的CBD园区有两个主要的公建配套区，即本项目所在区域和金鸡湖东的商贸区。其中，本项目所在区域规划为苏州市的CBD，而湖东则为商业中心。从北京和上海的发展经验看，城市的CBD区域将聚集大量的办公、酒店和高档商业设施。总结苏州市的经济近年来保持快速增长，常住人口总量以及城镇居民的收入水平都得到快速提高。然而，社会消费品零售总额相对偏低。造成这一因素的主要原因是苏州

25、市商业设施的相对不足以及商业服务的水平还存在差距，从而导致市民“最终消费率”偏低。从另一个角度分析，当市场中在适当的区域有更高水准的商业项目的供应相继出现，逐步提高本地商业服务水平的时候，苏州市商业需求的潜力将放量增长。因而，总体经济环境支持本项目的发展。本项目处于苏州市未来的城市中心的CBD区域，区域未来的发展前景将配合项目的发展，区域内将聚集越来越多的高素质居住和办公人口，对商业设施的刚性需求也将大幅提升。三、商业市场分析园区具备了支持大型零售百货的环境，处在城市中心的园区商圈应成为辐射全市的一级商圈，下面我们将从商业市场的角度对该结论作进一步论证。3.1 苏州市目前商圈概况2006年苏州

26、零售总额只有上海的25%，总体上，苏州商业市场的发展潜力较大。近年来，伴随苏州经济的持续快速增长和外来人口的持续快速增长，拉动苏州社会消费品零售总额持续快速增长，苏州商业市场处于快速发展阶段。苏州市区有三个以百货业为主要业态的市级商圈：观前、石路和南门，目前的市级商圈完全分布于老城区。苏州市级商圈情况：名称主要商业设施租金水平评述观前商圈美罗商城、人民商场、金鹰商厦、第一百货、大洋百货、长发商厦以及观前商业街等10-18元/天平米苏州市人流量最大、商业价值最高、商业设施最密集、规模最大的商圈。该商圈客源除本地居民外，还包括大量的游客。石路商圈石路国际商厦、8-12元/天平米人流量、规模仅次于观

27、前，商业设施以中档百货和商业街为主，消费者以本地人为主。南门商圈泰华商厦、国美电器等6-10元/天平米商业设施较少，人流量不大，因为泰华商厦主楼的档次较高，对全市高收入消费者的吸引力较大，因而该商圈能够成为市级商圈。注：租金水平指区域内主要街道沿街商铺的租金，按建筑面积计算（不包含物业费）数据来源：*地产园区目前没有形成市级商圈，但随着城市发展中心的逐步东移，居住和办公人口的聚集将在苏州园区形成越来越强的商业需求。未来园区势必形成自身的以大型零售百货为主的城市商业中心：苏州市向东发展的趋势将使园区聚集大量的办公、居住人口并形成对人群的聚集效应，形成园区内部充足的商业需求；园区整体商业环境将对全

28、市消费者形成更强的吸引力，带来更多的商业需求； 充足的商业供应将保证园区商业更加丰富的业态构成及更加丰富的商品品类； 园区在新市政规划的指导下拥有更好的市政配套设施，各种物业设施的档次更高，设备更新，更符合城市发展的需要； 园区的新建商业项目将有条件采用更好的业态组合方案并引入更好的商业品牌，使整体商业服务的品质更高。3.2园区商业环境概况3.2.1现状及未来供应 附件四、园区商业市场调查园区目前商业项目多集中于湖西区域，以超市、邻里中心和餐饮、娱乐设施为主，未来供应包括以百货为主力店的购物中心项目以及餐饮娱乐项目，同时湖西和湖东未来都将推出大量的公建项目用地（湖西将是以写字楼、酒店、公寓和商

29、业为主的公建综合体项目，而湖东则是以商业、酒店和公寓为主的）。编号名称建筑面积（平方米）业态1湖左岸商业街48,000餐饮、娱乐2白领天地32,000餐饮、娱乐3李公堤水巷邻里17,260餐饮4湖滨新天地32,000餐饮、娱乐、休闲5新城邻里中心21,600邻里中心6贵都邻里中心11,000邻里中心7师惠坊15，500邻里中心8湖东邻里中心29,000邻里中心9星海国际广场1万余平米健身、娱乐10星都商业中心17,000餐饮、娱乐11欧尚超市15,000大型超市未来供应1金鸡湖商业广场220,000百货（日本三越百货-待定）、餐饮、休闲娱乐、酒店2现代广场85,000餐饮、娱乐、酒店3时代广场

30、480,000商业部分约1000,00购物中心、写字楼等，其中购物中心中包括一个SOGO百货（待定）本项目53,000百货、餐饮娱乐数据来源：*地产3.2.2租金水平园区湖西的租金水平明显高于湖东，而湖西区域中，本项目周边的租金水平是最高的，达到3-4元/天平方米。区域整体租金水平按业态分类沿街商铺邻里中心一般餐饮、咖啡大型餐饮、娱乐湖西2-41-2F：31F：42F：23-41.5-2.5湖东1.5左右-注：以上租金单位是元/天平方米，为按建筑面积计算的租金数据来源：兴旗地产3.2.3空置水平金鸡湖两侧商业设施的空置水平有很大差距。湖西由于发展较为成熟，居住和工作人口较为密集，因而商业设施的

31、总体空置率较低，除个别新建成项目还在招商过程中外，大部分商业项目的空置率都在15%以下。而湖东区域空置率较高，直接原因就是湖东目前居住人口较少，缺乏人气，说明湖东商业氛围的形成还需要一个较长的过程。3.2.4.湖西与湖东商业的比较分析在市场环境下，人口导入是一个渐进的过程，政府规划在湖东建设规模较大的商业项目群，但其商业氛围的形成需要一个较长的培育期。相对而言，湖西已发展了10余年，逐渐成熟的环境为现阶段大型零售百货的进入提供了较为充足的支撑：湖西人口密集目前园区新增的居住人口仍主要集中于湖西，区域内居住人口约10万人。而湖东虽然住宅的供应量逐年增大，但入住率比较低，湖东人口的增长将是一个长期

32、的过程。湖西距离老城区更近，对老城区的辐射作用远远大于湖东根据商圈计算的理论（ABC模型），商圈对客源的吸引力与距离的平方成反比，因而湖东商业区对老城区的商业吸引力远远低于湖西。同时，湖西位于湖东和老城区之间，对于湖东项目来说，湖西的商业项目将截留来自老城区的客源，在地理位置上占据明显优势。CBD的形成对高档百货类零售商业的促进CBD区域内部的消费需求旺盛CBD区域由于集中了大量的办公人群，该类人群收入可观、消费能力强，对中高档和高档百货的消费需求很大；CBD对商务人群的聚集作用强大量来CBD区域办公、办事的流动商务人群也将形成对区域内商业设施的需求；CBD对高收入居住人群的导入作用强在CBD

33、中办公的人群为缩短上下班的交通时间和降低交通成本将考虑选择居住在CBD周边区域，该类人群对高档百货的需求很大。案例：北京CBD区域最早出现的高档百货是国贸商城，该百货于1990年开业，由于周边办公人口的聚集， 国贸商城的经营状况良好。2000年国贸商城进行了扩建，总建筑面积达到6万平方米，营业面积为3万平方米，国贸商城也逐渐成为北京最成功的高档百货之一。而众多百货商家也对进入北京CBD区域表现出了很强的进驻意向，2007年随着台湾新光三越的开业，LG双子座大厦、新世界商城、万达广场精品百货、柏悦生活、国贸3期等多家百货开业。 目前，北京CBD区域已经成为北京高端百货的聚集区。上海的南京西路同样

34、是写字楼密集的区域，而本地最高档的百货梅隆镇广场、恒隆广场以及中信泰富都聚集于此。3.3苏州百货零售业调查分析近年来，随着苏州市零售市场的活跃，各大百货零售商场先后进行改造、扩建工程，发展速度加快。2006年，百货零售总额同比05年增长了23.6%，苏州百货业已经进入快速发展期。3.3.1百货分布目前，大型零售百货全部集中于老城区，并全部处于观前、石路和南门三个商圈之内（不包括新区绿宝商场的营业面积为8000平方米的泰华分店）。市区主要百货商场共10家，总建筑面积约34万平方米。其中美罗商城和泰华商城西楼代表高档百货项目，金鹰国际购物中心和大洋百货代表中高档百货项目，人民商场和石路国际代表中低

35、档百货项目。编号商场名称位置档次建筑面积（万）使用面积（万）辅助设施楼层多少停车位、在哪层年营业额（亿元）地效（元/M2/年）抽成（报价）租金（元/天）其他费用1美罗商厦平江区人民路489-503号高档百货42.2扶梯2组，直梯2个B1-F630个地上10.5 26,25022%-26%16物业管理费：500元/月2泰华商城西楼人民路383号高档百货3.52扶梯1组，观光梯1个B1-F7地下50个，地上210个6.8 19,42924%-28%121000元/月3泰华商城东楼人民路372号中档百货2.81.8扶梯1组F1-F630个地上3.2 11,42921%-26%71000元/月4人民商

36、场观前街小公园商业区中档百货3.62.5扶梯1组B1-F5无14.5 38,88925%-28%25按营业额抽成2%5第一百货人民路1381号中档百货2.51.3扶梯1组6 无2.2 8,80020%-27%5按营业额抽成3%6大洋百货平江区人民路409号中高档3.52.1扶梯1组6 无2.8 8,00022%-28%5按营业额抽成2%7金鹰国际购物中心观前街1号中高档3.21.8扶梯2组3 无3.0 9,37523%-26%6物业管理费：800元/月8长发商厦苏州市临顿路108号中档百货3.82.3扶梯1组5 30个地上3.0 7,89520%-24%4物业管理费：500元/月9石路国际石路

37、18号中档百货3.42.1扶梯2组，直梯3个5 地下3000平米5.817,05923%-26%10按营业额抽成2%10上海成泰百货石路中档3.62.2扶梯1组，直梯3个4 地下50个，2.8 7,77820%-24%4500元/月注：租金是按照地效、抽成比例换算过来而来，假设实际抽成比报价低10%，即租金=地效*抽成比例*90%/365数据来源：*地产3.3.2经营状况分析经济的持续高增长必然引致消费的快速增长，消费的快速增长也将带动零售市场的繁荣。苏州市10个重点百货2006年的营业额约54个亿，按商场建筑面积计算，其单平米平均地效达到16,106元/年。人民商场、美罗商城和泰华商城（东、

38、西楼合计）的年营业额均超过了10亿元。其中，人民商场营业额和地效最高的原因是：作为经营历史较长的国营大型零售百货，在苏州市民中口碑好，有忠实的消费群体占据观前商圈核心位置，人流量大人民商场的家电和通讯产品所占的营业额比重非常大，这两类商品06年为商场带来了7个亿的营业额，占全部营业额的约50%。人民商场在家电和通讯产品上所形成的市场影响力是其他百货无法相比的。美罗商城和泰华西楼的营业额以及单平米地效都较高，说明高档百货在市场中的接受程度较高，同时也说明高档百货在苏州市仍有较大的市场潜力。3.3.3租金苏州市百货业抽成比例比较高，各大百货按照抽成报价并按建筑面积加权的平均抽成为24.2%，其平均

39、租金为9.7元/天。苏州市百货商场的租金水平是比较高的（与天津、郑州、长春等二线城市比较），这也从一个侧面印证了市场容量仍有广阔的提升空间。3.3.4主要百货业种组合主要百货商场各楼层业中组合情况：美罗商城楼层业种组合主要商家1F化妆品 男装 手表 珠宝箱包 GUCCI，E.ARMANI化妆品:LOREAL、CHANEL、SHISEIDO、DIOR、LANCOME、AUPRES、OLAY、HR、CLINIQUE、ESTEE、LAUDER、BIOTHERM男装：LUCA、BOSSI、CLEAR-LUCERNE、VASTO、DURBAN、GIVENCHY、CARVGCIO、TESTANTIN、KC

40、、Austason、CERRUTI1881、Aquascustoms、EMPORIO、Ermenegildo zegna DOPON珠宝：周大福、谢瑞麟、周生生手表：欧米茄、TISSOT、浪琴2F业改调整中3F女装 首饰 羊绒衣 手表女装：SERAPH、LOVA、ELEGANT PROSPER、BERRY、CI PRES、FINITY、BASIC HOUSE、KAISER、MINZESTYLE、ACCESSORY、IVYKKI、VERO MODA、CADIDC、KOREANO、INSUN、ORIGIN、YINER、MARISFROLG、MIAMIA、X-MOOM、OTT、EACHWAY、MIN

41、D BRIDGE、LAPARGAY ODBO、NANCRK、WDOUBLEUDOT、MORGAN、OFUON、XIMS、E-LAND、JAIKET、PRICH、ONLY、COCOON、MYSHEROS、EITIE、PSALTER、SCOFIELD、ROEM、TEENIE WEENIE、ENI：D、OUNIYA首饰：SERAPH、EVIT、PERONT羊绒衣：鹿王、盘古、芭迪尔、鄂尔多斯、干路、珍贝、群工手表：SWATCH、ASIO4F鞋 包 男装 运动品牌鞋：GEOX、KALTENDI、沙弛、皮尔卡丹、森达、卡地乐鳄鱼、FORITEI包：积架、沙弛、THELEBRE、BALENCIAGA男装：

42、LAVICO、LEO、FRANSITION、CARLO CASTELLO、YUES FIGARAU、KELINSIDUN、BOSIKILA、TESTANTIN、EVANPULL、DIKENI、CARAVGCIO ADUNDUOLAN、LACOSTE、BEVERL HILL SPOLO CLUB、CALAMAR、LAMPO、KALTENDIN、SEEUOMD、CHOYA、CLEAR-LUCERNE、U.S.POLO ASSN、CANUDILO、九牧王、MAINSAIL、SCOFIELD、MEYER、JACK JONES、GOLD SHARY、WDLSEY、DSTYLELAB、NAUTICA、TO

43、NYWEAR、CAMEL ACTIVE、GATHER JEWELS、TREK TRAVEL、FAIRWHALE运动品牌：耐克、阿迪达斯、LEVIS、LEE、JASON WOOD5F床上用品 家庭用品 厨具 儿童服饰及儿童用品 数码产品床上用品：馨亭、黛安娜、MINE、仙合、恒源祥、U.S.POLO ASSN数码产品:(略)家庭用品:TAYOHYA、UITO、匠门琉璃、ZIPPO、WENGER小家电：飞利浦、松下、西门子、太格等厨具：FAGOR、THERMOS儿童服饰：法米尼、SNOOPY、PAW IN PAW、DISNEY、阿迪、常香藤、贝蒂、E-LAND KIDS、NIKE儿童玩具：MICK

44、EY、银耀、奥贝儿童鞋：SNOOPY、DISNEY童车：APRICA孕妇装：（略）婴儿装：丽婴房、SAN MUBE DE、好孩子、PIYO PIYO6F运动品牌运动品牌：LOTTO、姜津浓、阿迪、耐克、ANDL、DIADORA、UMBRO、NEW BLANCE、LOLUMBIA、THE NATURE FACE、OZARK、NOTH CAMD、KAPPA、RAPIDO、LE COQ SPDRTIF、EXR、ASICS、REEBOK、李宁、PUMA数据来源：*地产泰华西楼（主楼）楼层业种组合主要商家1F女装、男鞋包、男装、女包、饰品、手表、化妆品女装：PAULSHARK、BALLY、VERSACE、BURBERRY、PALPH LAUREN男鞋包：BRUNOMAGLI、MONT BLANCE男装：Aquascustoms