某置业公司济南项目商业计划书.docx

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1、山东天泓置业有限公司济南项目商业计划书目 录摘 要4第一章 山东天泓置业有限公司简介5第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介5第三章 项目规划及设计63.1 项目名称63.2 项目位置及周边环境：63.3 项目定位73.4项目设计总体要求73.5 规划目标定位73.6单体设计要求8第四章、市场分析84.1济南市人文经济简况84.2 2003及2004上半年济南市场分析94.2.1 2003年度市场交易综合分析94.2.2 2003年市场各项具体数据分析114.3 2004济南房地产市场交易情况124.4 济南城市房地产发展趋势分析13第五章 竞争状况分析155.1 非威胁性竞争板块东部、西部、北

2、部代表性楼盘分析155.2 竞争性板块中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）分析16第六章 投资说明176.1股权融资：176.2 债权融资：186.3 本次募集资金的情况及使用186.3.1 本次股权融资基本情况186.3.2 本次债权融资的基本情况196.3.3募集资金的使用19第七章 投资报酬及退出197.1.股利分配政策197.2.投资的退出20第八章 风险分析218.1.项目开发过程中的风险218.2.销售风险218.3.房地产开发项目收入不确定性风险228.4.工程质量与工程建设风险228.5. 经济周期与产业政策的风险238.6.财务风险24第九章 建设方式及工程计划249.1.承包

3、、发包方式249.2.工程计划：25第十章 经营预测及财务分析2510.1.项目主要经济技术指标：2510.2.投资估算与盈利分析2510.2.1.估算依据与范围。2510.2.2.静态分析2510.2.3动态分析33投资意向书37摘 要山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资发展有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。与上海天雄有限公司、青岛国雄投资公司有紧密股权关系的天泰集团将对该公司提供全方位的支持。天泰集团是具有十年历史的企业集团，以房地产开发为主业，涉及建筑设计、物业管理、房地产营销、饮料等行业。具有丰富的房地产开发经验，在青岛开发有多个明

4、星楼盘。主要有阳光海岸、天泰青岛奥林匹克花园、阳光地带等。曾在2002年、2003年的中国住交会上连续两年被评为“中国房地产品牌企业五十强”。天泰济南项目位于济南市南部，该地风景秀丽、植被丰富，是济南的绿肺，为保护城市环境，该地段目前鲜有新的地块推出，因此该项目实际处于济南的绝版地段，有很高的升值潜力和良好的生活、自然环境。该项目定位于济南市顶级楼盘，项目设计将结合项目位置、客户特点精心打造，公司将与国际大师合作，将该项目建成天泰在济南的代表性作品。从济南的市场情况看，济南市房地产交易市场活跃，人民收入水平不断提高，追求生活质量，改善居住条件的需求日益增强，消费水平不断升级。同时随着济南经济的

5、发展，形成了一批高收入人群，从市场调查看，济南市缺少顶级楼盘，使高收入人群很难找到适合自己身份地位的房产。因此，本项目的开发将有可能填补这一空白，赢得市场，赢得客户。本次融资方式主要采用股权融资和债权融资相结合的方式进行。公司将注册资本从目前的2000万元增加到5000万元，拟通过股权方式融资3000万元，与股权方式相匹配，投资人应同时以1：7（股权：债权）的比例向公司提供无息借款，借款期限暂定为4年。投资者以500万股为投资起点，最高不超过增资后股权比例的40%。该笔款项主要用于缴纳项目土地款及前期费用。目前天泰集团已出资1.12亿元交清了首付款。股东收益主要来源于股利分配和项目完成后清算收

6、益。项目开发方式采用分期开发，滚动进行的方式，预计开发总工期为4年，项目占地面积为172亩，目前容积率为1.8，建筑面积为20.4万平米，主要由小高层、高层组成。从项目经营预测看，公司盈利前景良好，项目总投资为11.7亿元，按照8000元/平米测算，该项目销售收入预计为17.54亿元，净利润为3.9亿元，成本利润率为28.72%，投资利润率为97.86%。从项目的经济指标看盈利是可观的。总之，从总体上看，该项目在定位、设计、市场、经营预测等方面都是可行的。第一章 山东天泓置业有限公司简介山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业

7、房地产开发公司。公司于2004年6月24日成立。注册资本为2,000万元，经营范围为房地产项目投资、商务中介服务等。公司本次拟增资扩股3,000万元，增资后，本公司注册资本为5,000万元。第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介公司目前的股东上海天雄有限公司和青岛国雄投资发展有限公司与天泰集团具有紧密的股权投资关系，天泰集团将在管理线、品牌线、业务线及企业文化方面给予全方位的支持，尤其是在项目开发过程中，将完全贯彻天泰集团精细化、专业化的开发管理模式，精雕成济南地区最具影响力、盈利能力高的项目。天泰集团简介：天泰集团成立于1994年，是以房地产开发为主业，涉及物业管理、置业顾问、建筑设计、旅游开

8、发、生物食品等多个产业的企业集团，下属天泰房地产开发股份有限公司、天泰奥城发展有限公司、上海天雄有限公司、天泰阳光建设有限公司、天泰温泉高尔夫发展有限公司、天一置业顾问有限公司、天泰物业服务有限公司、天泰饮乐多食品有限公司等十余家子公司及控股公司。主要项目有：天泰青岛奥林匹克花园、天泰假日温泉、天泰阳光海岸、天泰馥香谷、天泰阳光地带、天泰广场等。天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，在其发展过程中及时导入CIS系统，1996年率先在中国国家工商总局注册了第一个建筑商标，天泰集团也是国内较早通过ISO9000质量体系认证的房地产开发企业，并且是国内最早通过ISO14001环境体系认证的房地

9、产企业，“天泰”还是青岛市和山东省第一个著名建筑商标。2001年天泰集团被评为“中国住交会地产名企20强”，2002年在当代经理人杂志评选的“中国成长企业百强”中位列15位，2003年再次入选“中国住交会房地产品牌企业”。同时连续多年被评定为“AAA级信用企业”。天泰集团提出自己的发展方向为“致力于成为世界卓越的房地产发展商，致力于成为令人尊敬的企业”。在成立十周年之际，集团提出了发展战略，明确提出了做透山东市场的战略规划。在管理层面上，天泰集团董事长王若雄还创造性总结出了“三线一圆”管理理论，并出版推开这扇窗专著，得到管理界人士的高度评价；并率先在房地产行业中提出和实施了房地产精细化管理模式

10、。最近，天泰集团又探索性地在企业管理中实施以“团队CEO”为执行主体的“三会”管理模式。建立起了“培育了不起的人”机制，并与中国海洋大学联合创办了中国第一个总经理研究生班。从创立伊始，天泰集团就提出并逐渐形成了以“兴业报国”为核心的文化体系，每年集团都要拿出大量的资金用于社会公益事业，如出资百万在中国海洋大学设立“天泰奖学金”、“天泰跨世纪优秀人才奖”，在贵州等地区捐建希望小学，积极安置下岗职工再就业，捐资助残，支持残疾人安居工程，2002年出资人民币1,000万元支持青岛“奥运争光计划”等等。第三章 项目规划及设计3.1 项目名称“天泰太阳树” or “太阳树”（暂定，以下均称为天泰济南项目

11、）3.2 项目位置及周边环境：天泰济南项目土地位置极佳，位于济南市的东南面，属于山东省府济南上风上水之宝地，位于千佛山脚下，周围冬暖夏凉的小环境在济南这一火炉中实属难得，因此该地区属于济南的高级居住区，是众多商家必争之地。项目北临中华女子学院，东西分别有舜耕路、旅游路两条交通干线贯穿南北，组团南端以兴济河为界，总占地面积172亩，项目内及周边有近6000亩森林和2000亩社区绿化，群山环抱，气候宜人，具有典型的城市花园特点，是非常适合居住的大型社区。附近的阳光舜城于1999年1月正式开始开工建设，目前的社区配套已进一步得到了完善，社区建设已初具规模，现已完成住宅项目50多万平方米，在建住宅项目

12、20万平方米。自2001年4月首批省直机关住宅交付使用、1000余户居民入住起，截至2003年年底，入住人数已逾万人。入住业主主要为驻济各大高校教师，省直机关公务人员、商务人员、职业经理人及各专业人士，居民素质较高。天泰济南项目位于南城中心地带，东依千佛山山脉，西侧与龟山遥遥相望，视觉效果极佳，地理位置优越。该组团距市中心不足6公里，且有K90、34、110等多条公交线路通过，交通较为便利。根据已批准的详细规划，济南项目总占地面积172亩，容积率为1.8，总计可建设住宅及配套公建约204000平方米。由于该项目原为阳光舜城大开发的一个重要组成部分，建设用地已明确为出让地“熟地”，且项目产权十分

13、清晰。另外，该项目已办理好土地证和用地规划许可证，基本具备“三通一平”施工条件，项目所需水、电、煤气等配套设施齐备，市政管线均已布放到位，建设条件较为理想。3.3 项目定位济南项目定位于济南房地产市场的顶端产品，将与国际设计大师和国际著名的设计机构合作，打造顶级楼盘。室内装修将采用高标准、人性化的设计。在规划、单体、环境乃至室内装修要协调一致，互为补充、一脉相承。社区环境将突出基地自然地形的特点。3.4项目设计总体要求建筑全部为高层（12-18为主），容积率不高于1.8，立面设计大气、简洁、现代、创新而独特。室内平面布置符合中国人的生活习惯和功能要求，室内装修突出现代、简约、实用、大气、艺术等

14、特点，在与业主充分沟通的基础上，大胆创意，做出建筑艺术精品大胆使用新技术、提倡生态环保理念，营造适合人类居住的小环境，形成城市中的空中别墅。达到生活方便与居住舒适的双重目的。3.5 规划目标定位3.5.1.该项目的地势呈碗状，整个区域范围地形成三级跌落状分布，极目远眺，不远处的市区以及千佛山尽在眼前，无论雾天还是晴天都别有情趣，规划阶段应该充分利用自然资源。3.5.2、规划充分考量基地自然地形和周边整体自然环境，同时兼顾社区内环境的充分营造，力求精致，此为本设计的重点，可以充分借鉴和发挥日本园林营造的特色。3.5.3.项目定位为一个真正的现代生活时尚住区。体现在住宅科技的考究与利用，根据济南当

15、地的环境以及气候弱势，如降低噪音、控制室内温度等等。3.5.4.以健康时尚为主体的高尚居住区。包括小区室外运动场地、漫步道、网球场、划水道、森林氧吧中漫步、高尔夫练习场等。会所内室内攀岩、温泉浴、壁球馆、游泳池、健身房等。3.5.5.生态为主体的景观设计，结合周围自然景观山、水的综合利用。把小区内景观融入自然。浓郁的森林、小桥流水，林荫大道，步行景观大道等给人以回归自然的感受。3.5.6.规划建议采用大间距，要留有大面积绿化用地，提高档次的同时，使业主更有机会和自然亲近。3.6单体设计要求3.6.1 该项目单体户型面积在150350平米之间，楼层越高，单户面积越大。3.6.2 会所功能齐全，结

16、构合理、布置精致，成为小区居民交流、生活的中心，面积在20003000平米即可。3.6.3. 底层部分要和小区精致的环境以及现状的错落地势相结合，移步异景。3.6.4. 中高层部分具备安全而且有最佳景观的“空中别墅”。3.6.5 高层住宅建议大户型，并且布置平层、错层形式，平面功能布局参考别墅的功能布局。使业主真正享受到别墅的感受，而又有高层住宅的安全性和景观优势。3.6.6. 引领时尚的功能布局。3.6.7. 宽阔的景观大阳台，客厅、卧室落地的景观玻璃窗，开敞的主卧室卫生间，让业主在洗浴、休息中感受窗外千佛山以及泉城济南的无尽美景，开窗面积尽量大，但还要考虑济南当地的气候特征。第四章、市场分

17、析4.1济南市人文经济简况济南市是山东省的政治、经济、文化、科技及教育中心；是国务院公布的历史文化名城，中国首批优秀旅游城市。4.1.1人文地理概况济南市位于山东省中西部，泰山穹隆北麓，黄河南岸。北距首都北京494公里。北邻德州市，东北连滨州市，东接淄博市，南与莱芜市、泰安市毗连，西与聊城市相邻。东西最大横距138公里，南北最大纵距166公里，总面积8154平方公里，其中市区面积2119平方公里。现辖历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清县、平阴县、济阳县、商河县等5个区4个县，代管章丘市。总人口543.5万人，其中城区人口191万人。4.1.2经济发展指标据初步核算，2003年全市国内

18、生产总值达到1367.8亿元，比上年增长14.5。全市非公有制经济实现增加值482.7亿元，增长22.8，占GDP的比重达到35.3，比上年提高2.5个百分点，人均国内生产总值23632元，增长13.2。 从GDP分配角度看：全年完成地域财政收入264.2亿元，增长12.7，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为11013元，增长9.1。另据银行统计，2003年全市企业存款比上年增加170.3亿元，增长24.2。4.1.3城市居民消费结构升级的方向已经明确，据统计，2003年住房销售额55.5亿元，比上年增长44.2，其中个人购买52.5亿元，增长55.8。全部房屋销售额59.5亿元，比上年增

19、长45.5，其中个人购买54.0亿元，增长57.4。 以上数字表明，住房消费已成为济南市居民最大的消费类别，成为城市居民消费结构升级方向的代表性品类。4.2 2003及2004上半年济南市场分析4.2.1 2003年度市场交易综合分析2003年，在宏观经济良好运行的背景下，随着济南市新的城市规划的实施，住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动济南市经济增长做出了积极贡献。（1）2003年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。其中，转让件数超过2万件，达到24315件，同比增长36.5%；转让面积突破300万平方米，达到321.95万平方米，增长26.8%；转让金额53.

20、31亿元，增长近10个亿，增幅为22.1%。（2）住房一、二级市场联动效应明显2003年，济南市住房一、二级市场相互促进、协调发展的大好形势前所未有。两级市场买卖住房成交套数为近几年之最（见图），进入市场买卖房屋的居民家庭越来越多，市场发展后劲十足。同时，住房市场的发展带动了相关产业的发展，成交金额的增长带动了房地产交易税收的增长。自实行住房制度改革以来，人们已经逐步摒弃了靠单位解决住房的依赖思想，转而把目光投向欣欣向荣的住房市场。“卖旧买新”“以小换大”“以次换好”已成为人们改善居住条件的基本方式，这种住房市场上特有的、阶梯型的梯次消费形式，也是住房一、二级市场得以长久发展的推动力。（3）一

21、、二级住房市场等销售占有比例图 各类房产买卖面积构成图4.2.2 2003年市场各项具体数据分析（1）商品住房户型面积成交情况对比从成交商品住房的户型来看（见图），不超过130的中小户型成交6443件，占商品住房成交总件数的72.5%；其中70130之间的户型最为市场所认可，共计5710件，占64.3%。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型也基本满足了市场需求。 （2）.多层占据市场主导地位，高层、小高层成倍增长在济南市商品住房市场上，多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2003年，多层楼房销售所占商品住房销售总件数的比重为66.70%；高层、小高层商品住房成交2959件，同

22、比增长3.5倍；占商品住房成交总量的33.3%，比上一年提高22个百分点。可以看出人们对高层的认可程度正在提高，高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，主要针对高收入家庭。多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比，从一个侧面反映出济南市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。4.3 2004济南房地产市场交易情况2004年月份，济南市房地产开发投资平稳增长，商品房销售面积快速上升，施工规模温和放大。从前4个月的投资完成情况看，房地产开发呈现以下特点： 4.3.1. 房地产开发投资增势平稳。今年前4个月，济南市房地产开发投资累计完成19.7亿元，比上年同期增长21.6%。从增幅来

23、看是逐月下降的，但从净完成投资来看是逐月递增的，前两个月完成投资为6.0亿元，三月份净完成投资为5.7亿元，四月份净完成投资为8亿元。 4.3.2.竣工面积下降，商品房销售面积快速增长。1-4月份济南市累计销售各类房屋53.0万平方米（其中住宅销售50.2万平方米），增长67.2%，房价比上年同期上涨24.3%，比竣工面积多出32.9万平方米，（其中住宅多出竣工面积30.9万平方米。）4.3.3.新开工面积与上年持平。今年以来，我市济南市房地产新开工面积126.4万平方米，与上年同期基本持平，其中住宅新开工103.4万平方米，同比下降6.3%。由于上年结转项目较多，房地产施工规模温和放大，全部

24、房屋施工面积为564.1万平方米，比上年同期增长21.4%，其中住宅463.2万平方米，增长21.4%。 4.3.4.资金到位充足。从资金到位情况看，房地产开发资金充足，资金来源结构进一步优化。截至月底，当年到位资金34.9亿元，比上年同期增长22.5，其中企业自筹资金和其他资金来源大幅增长，占资金来源的71.6；到位金额分别为13.1亿元和11.9亿元，分别比上年同期增长28.4和95.1；银行贷款9.8亿元，下降16.9。4.3.5 省城房价出现了下降态势济南市房管局对外公布的2004年上半年房地产市场形势分析报告显示，6月商品房均价比5月每平方米下降305元。今年上半年，全市商品房成交6

25、883件，成交面积93.68万平方米，同比增长77.65，成交金额达25.75亿元，同比增长110.72。从商品房转让情况来看，上半年的房屋均价为2608元平方米，而去年同期商品房均价为2188元平方米，同比增长了19.19。由于受拆迁与人口因素的影响，今年省城房价增长迅速，5月份之前，商品房均价已经达到2527元平方米，在5月中旬后价格曾一度上升到2801元平方米的高价，但随后价格开始下滑，到6月下旬均价为2496元平方米，比5月份每平方米下降了305元。专家指出，从经济学角度来讲，价格曲线出现拐点的时候，也就是价格增长的幅度逐渐缩小为零，并且未来的趋势是价格在该点保持平稳或者出现下降。根据

26、省城市场上的种种表现，可以大胆判断，房价已经上升到一段时间的最高点。但是，房价达到最高点，绝对不等于房价骤然跌落。因为在省城市场，支持房地产健康发展的因素占主流，它们也必然会支撑住房价曲线。4.4 济南城市房地产发展趋势分析4.4.1 新城市运动从“现代化的大村庄”向现代化大都市迈进自从张高丽任山东省委书记以后，加大了济南的城市建设力度，在事关城市发展的道路建设方面力度极大，无论是经十路、舜耕路、旅游路的扩展还是泉城路附近的改造、南北高架的铺设大大缓解了济南的交通压力，而且正在请美国的规划设计大师对济南的东部城区进行新规划。在山东省强大的经济实力支撑下，济南在未来的发展中一定能够展现出其作为经

27、济大省省会城市的魅力，相应的，济南的发展将给房地产商带来更大发展空间。4.4.2 济南城市总体规划“东拓、西进，中疏，南控、北跨”（1）东拓（正在规划“东部新城”）向东沿“胶济产业带”形成未来城市的主要产业发展带，是“实现新跨越，建设新泉城”的重大举措之一。该区域西起二环东路，东至东巨野河，南起旅游东路以南一带山体，北至工业南路和济青高速公路，以大辛河为界，由“东部产业带”和“东部新城”两大部分组成。据济南房地产业内人士介绍，山东省基本确定了省政府东迁，在东西大动脉经十路的带动下全面提升东部的经济发展潜力，而且目前东部较高的房价也体现了这一区域的未来升值价值。（2）西进，即打造西部人居新城西部

28、新城位于主城区西部二环西路以西，京福高速公路以东，规划建设用地约35平方公里，将以京沪高速铁路枢纽为依托，商贸、金融和物流产业为支撑，规划形成“一纵两横”的空间结构格局。西部片区地处主城区西南侧，以发展高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主，形成“山水绿城”相融一体的现代化新区。（3）北跨，即创造条件跨过黄河向北发展黄河以北用地宽敞，地势开阔，是城市进一步拓展空间的选择。规划研究结合北展区的建设，实现城市跨黄河发展，沟通主城区形成便利的交通条件，构筑北部城市新区，形成城市空间进一步扩张发展新的载体。 （4）南控，即保护城市绿肺目前，南部区域特别是围绕千佛山、舜耕路等地段，绿化良好，植被丰

29、富，是整个城市的绿肺，也是重要的旅游风景区，济南市政府为了塑造良好的城市旅游形象（在建一条达数公里长的旅游路），这一带已经没有新的土地上市（拆迁除外）。而这里正是公司开发项目所在地。可以说是泉城的绝版地段，具有很高的升值潜力和良好的生活、自然环境。（5）中疏，即疏解主城区职能和压力中疏的核心任务是建设泉城特色风貌带。济南是著名的泉城，山、泉、湖、河、城浑然一体；基于对历史传统的尊重和借鉴，规划风貌带空间结构形成“一轴、两湖、三区、四泉、六河、九山”的布局形态。综上所述，近年来，济南房地产市场成交活跃，一、二级市场呈现出良好的互动态势，成交量不断扩大，投资额屡创新高，房地产价格稳步上升，虽在5、

30、6月份出现回调，但不会影响总体走势。从济南市场发展趋势看，南部地段属于泉城最适宜人居住的地方，具有很高的升值潜力，同时由于济南着意保护南部环境，不再推出新地块，这是公司项目更具有了独占性。第五章 竞争状况分析5.1 非威胁性竞争板块东部、西部、北部代表性楼盘分析作为天泰济南项目的非竞争性板块，其中东部的升值空间较大，虽然西部和北部的房价整体上还无法与东部相比，但其代表性楼盘却因为开发商的实力、较好的社区规划、建筑品质赢得了市场的认可，市场均价也几乎都达到了4000元/平米。5.1.1东部：中润世纪城、荷兰庄园、黄金时代与青岛的东部发展相类似，济南的东部因为政府的开发政策正在加速发展，当然房价也

31、就水涨船高了，特别是几乎位于城郊的荷兰庄园、黄金时代尤为突出。项目地理位置 建 筑 概 况价 格中润世纪城经十路与浆水泉路交界新加坡山水风格，小高层为主，占地4.6万平米，建筑面积100万平米，一期12万，交付均价5000元/平米荷兰庄园荷兰风情，占地面积60亩，多层为主现价4400元/平米黄金时代高新技术区多层普通住宅，约5万平米现价4000元/平米其 他5.1.2.西部：阳光100国际新城、新世界城市花园、外海西子城市花园 这是一个外地房地产公司独领风骚的板块市场，无论是杭州来的公司外海西子、北京的阳光100还是香港的新世界，他们不仅带来了先进的社区开发理念，而且大大提升了济南西部的生活居

32、住档次、品位。项目地理位置 建 筑 概 况价 格阳光100原水泥厂路（经十路附近）多层、小高层为主，占地1500亩，建筑面积178万平米，一期20多万平米已经售罄2600元起价，现价3500元新世界城市花园经七路与纬十二路交界多层、小高层，占地23.87公顷，建筑面积48万平米均价4380元/平米外海西子兴济河与幸福路交界多层普通住宅现价2900元/平米其 他5.1.3.北部：鲁能康桥、重汽彼岸新都、富翔天地与西部相比，北部是当地国企的地盘，鲁能、重汽、乐成等凭借自己的实力在北部树立起了楼盘的典型形象，当然，这与济南市政府正准备改造北部的利好有很大关系。（如，北园大街准备改造成商业街）（当然，

33、作为中国房地产的老大万科和新贵天津顺驰也正在全力竞争北部重汽厂地一块500亩的开发权。）项目地理位置 建 筑 概 况价 格鲁能康桥大明湖和铁路对面北园大街占地153亩，规划建筑面积23.56万平方米，总共1300户，2005年6月全部竣工三期4100元/平米起价重汽彼岸新都花园路和山大路交界占地60亩，5幢多层、5幢高层，建筑面积约8万平米均价3700元/平方米富翔天地花园路与二环东路交界占地170多亩，建筑面积18万平米，30多幢多层住宅，1400多户现价4000元/平米其 他5.2 竞争性板块中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）分析5.2.1.中部：鲁信花园、大舜天成、三箭银苑虽然我们把大舜

34、天成、三箭银苑列入了竞争性的中部板块，这只是从价位上考虑，实际上从目标消费人群分析，中部区域的竞争对手就是正准备正式对外销售的鲁信花园，这个项目地理位置突出（比邻经十路，斜对植物园），工作、生活都非常方便，而且其6500元7500元的价位刚好处于我们的竞争价位上。项 目地理位置 建 筑 概 况价 格鲁信花园青年东路1号项目占地1.6万平米，辖一幢3.7万平米高档写字楼，两幢高层住宅楼。起价6500元7500元大舜天成山大路236号与和平路交界总建筑面积10万平方米，会所面积2500多平米，并设室内游泳馆、视听房、钢琴房、乒乓球室、健身房、室内攀岩馆等精装65007800元/平米三箭银苑乐源大街

35、与民生大街交界占地1.3公顷，建筑面积7万多平方米，采取分散设计，统一装修，适合SOHO一族起价6280元/平米5.2.2.南部：中创开元山庄、永大清华园、银丰山庄、伟东新都、阳光舜城南部看起来竞争性楼盘很多，但仔细分析，竞争对手并不是很多：中创开元山庄虽然保持着5800元/平米的高价，但因为盘子太老已没有了吸引力，而附近的永大清华园凭其47005000元/平米的多层电梯洋房有一定竞争力。银丰山庄正准备启动，其不错的地理位置加上4800元的均价，如果建筑不错，会对天泰项目造成一定的竞争性。伟东新都、阳光舜城都是盘大地熟，但是因为其为旧城拆迁，在目前市场定位明确的基础上很难树立起高档房的形象，对

36、天泰项目没有本质上的竞争性威胁。项 目地理位置 建 筑 概 况价 格永大清华园千佛山东面 多层带电梯洋房，150平米以上大户型5000元左右银丰山庄舜耕路南有部分多层电梯洋房，建筑面积15万平米均价4800元伟东新都舜耕路南占地780亩，总建筑面积103.3万平方米，分四期开发（含拆迁户）目前4300元/平米阳光舜城千佛山下已建50多万平米，在建20万平方米4500元左右其 他第六章 投资说明本次融资拟通过股权融资及债权融资相结合的方式进行，发行人为山东天泓置业有限公司。6.1股权融资：本次增资扩股拟将注册资本金从2,000万元增加至5,000万元，通过股权形式融资3000万元。单位：人民币元

37、单位面值认购价募集资金每股1.001.001.00合计30,000,000.0030,000,000.0030,000,000.006.2 债权融资：拟向新、老股东以债权方式融资35,000万元，债权融资额与股权投资额的比例为7：1。6.3 本次募集资金的情况及使用6.3.1 本次股权融资基本情况股权融资规模根据公司临时股东会决议，公司实施增资扩股计划，公司注册资本拟增加3,000万元。本次增资后，公司注册资本金将扩至5,000万元。认购价格此次增资扩股采用定价认购方式，每股认购价格拟定为1.00元。认购方式本次增资扩股采取协议认购方式，凡有意对本公司增资的现有股东和社会特定法人机构及自然人，

38、均可向本公司提交意向书。本公司将按照认购量优先和认购时间优先，同等条件下老股东优先认购的原则，与投资者协商确定认购出资额。本次增资扩股的认购单位为500万股，投资者最低认购数为1个认购单位。认购期限自2004年8月15日开始，至2004年12月31日止，本公司保留根据实际情况延长或者缩短认购期限的权利。认购程序a、有意投资入股本公司之投资者向本公司提供经审计的近三年财务报表、法人营业执照（复印件加盖公章）、公司简介及法人代表简历、公司章程等资料，并填写企业基本情况表和投资意向书；b、本公司根据国家有关法律、法规的规定，对投资者的资格进行确认；c、与确认的股东签订投资入股协议书，投资者按投资入股

39、协议书将投资款在指定的时间内划入本公司指定的银行帐户。认购数量限制单个投资者直接或间接向本公司出资不少于500万元人民币，但不得超过本公司此次增资扩股后注册资本的40%。认购及缴款期限自2004年8月15日起至2004年12月31日止。股东资格确认根据公司法等有关规定，本公司此次增资扩股投资入股的股东应符合下列条件：a、资金来源合法；b、净资产须达到资产总额的30%以上，对外投资含对本公司的投资金额累计不得超过其净资产的50%，但国家规定的投资公司、控股公司及投资基金除外。6.3.2 本次债权融资的基本情况融资规模公司在进行股权融资的同时，向新投资者以债权方式融资14,000万元。方式凡有意对

40、本公司增资的现有股东和社会特定法人机构及自然人，在向本公司提交股权投资意向书的同时，承诺按其股权投资额的7倍借款给公司。公司与已确认的股东签订借款合同，投资者按借款合同的规定将款项在指定的时间内划入本公司指定的银行帐户。债权融资价格公司虽然成立时间较短，但老股东为公司的成立、项目的运作、资金等方面做了大量的工作，并卓有成效。但本次增资扩股未采用溢价方式，基于此，对本次债权融资采取无息的方式。期限本次借款期限暂定为四年。6.3.3募集资金的使用本公司计划开发位于济南市南城，舜耕路东侧的项目。经过长期、周密的市场调研和论证，确定该项目盈利水平高、风险易于控制。该项目土地总价款约40,000万元，包

41、括土地购置费、契税以及为购置该地块支付的其他费用。公司为项目的前期工作及第一笔土地款已支付约11,000万元。为抓住当前房地产发展的有利时机，公司决定以增资扩股的方式筹资用于支付土地及前期费用。若本次股权及债权融资成功，可筹集资金38,000万元，基本上可以保证该项目的资金需求。第七章 投资报酬及退出7.1.股利分配政策本公司的股利分配采取同股同利的原则。根据公司章程规定，公司税后利润按下列顺序分配：弥补以前年度亏损；提取10%的法定公积金；提取510%的法定公益金；提取任意公积金；支付普通股股利。公司不在弥补公司亏损和提取法定公积金、公益金之前向股东分配利润。利润分配在公司股东大会对利润分配

42、方案做出决议后,两个月内完成股利的派发。公司可以采取现金或者股票方式分配股利。本公司在分配股利时，将按照法律规定代扣代缴各股东所获股利收入应缴的税金。7.2.投资的退出 目前公司计划开发的项目仅是天泰济南（阳光树）项目，若该项目开发结束后，公司股东会决定不再进行新的投资或开发，或有下列情形之一的，可以解散：公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时；1、股东会决议解散；2、因公司合并或者分立需要解散的。依照第1项、第2项规定解散的，应当在十五日内成立清算组，清算组由股东或股东指定人员组成。清算组在清算期间行使下列职权：清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；通知或者公告

43、债权人；处理与清算有关的公司未了结的业务；清缴所欠税款；清理债权、债务；处理公司清偿债务后的剩余财产；代表公司参与民事诉讼活动。清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会确认。公司财产能够清偿公司债务的，分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。公司财产按前款规定清偿后的剩余财产，按照股东的出资比例分配。清算期间，公司不得开展新的经营活动。公司财产在未按第二款的规定清偿前，不得分配给股东。因公司解散而清算，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当立即向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁

44、定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。第八章 风险分析投资者在认购公司的股权时，应特别认真考虑下述各项风险因素。为了确保公司的经济效益，维护股东的合法权益，针对这些风险，公司将积极有效地采取相应对策，请投资者予以关注。8.1.项目开发过程中的风险房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节和极强的地域特征。公司的房地产项目开发从土地获得、市场调研、投资决策、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广、销售服务和物业管理等环节涉及调研机构、规划

45、设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理公司等多家合作单位，并受土地规划、市政、消防、环保等多个政府部门的领导，致使本公司资源整合的难度较大，从而加大了公司对开发工程的进度、质量、投资、营销等控制难度。针对项目开发的风险，公司将依托在房地产开发方面具有十多年经验的天泰集团，通过周密调查、科学决策、精心规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目，降低项目开发的风险，比如采取包括滚动开发，使项目及时根据市场的需求作调整；在项目的销售中采取预售的方式，以降低项目中的资金风险；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，优化项目施工方案，通过科学严密的施工组织，降低施工材料的周转库存和损耗，进一步降低项目的成本。针对设计、施工条件的变化对开发成本造成的影响，公司对项目采取招投标制度，以事前计划、事中控制和事后分析为关键点，对工程设计、施工管理以及材料采购等重大方面，全面市场化和程序化，增强透明性，从技术管理、人员管理和财务管理等各方面全程控制。8.2.销售风险随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，而个人购房者由于个人的偏好不同，在一定程度上会增加公司的开发难度和销售费用。主要存在以下几类风险：1、由于商品房预售标准的提高，相对缩短了销售周期，加大了销售风险；2、随着大量新