土地经济学新版课件第12章.ppt

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1、目录,1,中国台湾地区土地制度,2,中国香港地区土地制度,3,中国澳门地区土地制度,目录1中国台湾地区土地制度2中国香港地区土地制度3中国澳门地,1,中国台湾地区土地制度,1中国台湾地区土地制度,12.1.1 台湾地区的土地基本制度,台湾地区包括台湾本岛和周围属岛以及澎湖列岛等岛屿,总面积约3 .6万平方千米, 其中台湾本岛面积35798平方千米,是中国最大的岛屿。 台湾地区现行土地制度比较特别,有自己的一套理论体系和法律规定。台湾当局宣 称,台湾现行土地制度是 “平均地权”的土地制度。这种制度既非单一的土地公有制,更 非纯粹的土地私有制,而是二者之综合发展。实行农地农有,市地市有,富源地国有

2、。所 谓农地农有,是指农地归农民所有、所耕,耕作所获的成果归农民所享,即 “耕者有其 田”。所谓市地市有,是指市地属于市民公有,而由 “公法人”之市政府管理。所谓富源 地国有,是指 “富源地属于全体国民所公有”,而由政府管理。,12.1.1 台湾地区的土地基本制度 台湾地区包括台湾本岛和,12.1.2 台湾地区的土地权利设定,台湾地区的土地权利分为物权和债权两类,以物权为主,并采取 “法定主义”。台 湾地区 “土地法”第十一条规定:“土地所有权以外设定他项权利之种类,依民法之规 定。 ”其 “民法”第七百五十七条规定:“物权除依法律或习惯外,不得创设。”目前,台 湾地区 “民法”规定的土地物权

3、有土地所有权、地上权、农育权、不动产役权、抵押权和 典权。 土地所有权,根据台湾地区 “民法”第七百六十五条,是土地所有人于法令限制的范 围内,自由使用、收益、处分其土地,并排除他人干涉之权。该法第七百七十三条规定: “土地所有权,除法令有限制外,于其行使有利益之范围内,及于土地之上下。如他人之 干涉,无碍其所有权之行使者,不得排除之。”,12.1.2 台湾地区的土地权利设定 台湾地区的土地权利分为,12.1.3 台湾地区的地权限制,私有土地面积的限制,矿产不得私有,私有农地所有权的移转,私有土地所有权行使的限制,土地细分的禁止,禁止私有的土地,公有土地的管理,12.1.3 台湾地区的地权限制

4、 私有土地面积的限制 矿产,12.1.4 台湾地区的土地使用管制,都市土地使用管制 台湾地区 “都市计划法”第六条规定:“直辖市及县 (市)(局)政府对于都市计划范 围内之土地,得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。”都市计划对土地使用的管理,主 要是采用土地使用分区管制,即对都市土地依现有特性及未来期望发展的模式,划分为不 同的使用分区,再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。对土地使用 性质的管制,主要是规定土地的用途,以排除妨碍主要用途的其他使用。非都市土地使用管制 台湾地区对非都市土地,视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质, 划定为特定农业、一般农业、工业、乡

5、村、森林等使用分区,并依其使用分区的性质编定 为甲种建筑、乙种建筑、丙种建筑、丁种建筑、农牧、林业、养殖等使用地。台湾地区 “非都市土地使用管制规则”第五条规定,非都市土地使用分区划定及使用地编定后,由 直辖市或县 (市)政府管制其使用,对违反土地使用管制者予以处理。,12.1.4 台湾地区的土地使用管制都市土地使用管制 台湾地,12.1.5 台湾地区的土地征收制度,土地征收的目的与范围 台湾地区 “土地征收条例”第三条规定:国家因公益需要,兴办下列各款事业,得征 收私有土地;征收之范围,应以其事业所必须者为限:( 1)国防事业;( 2)交通事业; ( 3)公用事业;( 4)水利事业;( 5)

6、公共卫生及环境保护事业;( 6)政府机关、地方自治 机关及其他公共建筑;( 7)教育、学术及文化事业;( 8)社会福利事业;( 9)国营事业; ( 10)其他依法得征收土地之事业。 土地征收程序土地征收补偿 土地征收补偿包括被征收土地或土地改良物的补偿费、征收导致营业停止或营业规模 缩小的损失以及迁移费。,12.1.5 台湾地区的土地征收制度 土地征收的目的与范围,12.1.6 台湾地区的土地税收制度,12.1.6 台湾地区的土地税收制度 地价税田赋土地增值税工,12.1.7 台湾地区的土地管理机构,“中央”地政机关,台湾地区现行“中央”地政机关是“内政部地政司”,为“内政部”下属机关。其下

7、设地籍科、地价科、地权科、地用科、测量科、方域科、土地登记科、不动产交易科。,县（市）地政机关,各县 (市)的地政机关是地政局或地政处,均为县 (市)政府所属的一级机关,办理 全县 (市)地政事宜;并分区设置地政事务所,办理区内地政事务。每一地政事务所管辖 25个乡镇。,“直辖市”地政机关,“直辖市”的地政机关是地政局,均为市政府所属的一级机关。例如,目前台北市的 地政机关是台北市政府地政局,下设 “五科一室”,即地籍及测量科、地价科、地权及不 动产交易科、地用科、土地开发科和资讯室;并下辖六个地政事务所,办理经常业务。另 外,设有台北市政府地政局土地开发总队,办理区段征收、市地重划及测量业务

8、。,12.1.7 台湾地区的土地管理机构 “中央”地政机关台湾地,2,中国香港地区土地制度,2中国香港地区土地制度,12.2.1 香港地区的土地所有制,香港地区由香港岛、大屿山、九龙半岛以及新界 (包括262个离岛)组成,目前陆地 总面积1106平方千米。 香港自古以来就是中国的领土,1842年通过不平等条约被割让给英国之前,是中国 南部边陲的一个海岛型渔农社会,土地制度沿袭中国传统,实行私有制。香港自1842年开始至1997年受英国殖民统治,在此期间仿照英国土地制度,把香港 土地视为英王所有,称为 “ Crown Land”,俗称 “官地”,只可批租而不准售卖。因此, 香港在1997年回归中

9、国之前,全部土地实际上归代表英王的港英当局所有。 1984年12月19日,中国和英国两国政府签署了关于香港问题的联合声明,确认中国 政府于1997年7月1日对香港恢复行使主权。1997年7月1日香港如期回归,成为中国 首个特别行政区,按照 “一个国家,两种制度”(简称 “一国两制”)的方针,在 中华人 民共和国香港特别行政区基本法(简称香港基本法)的框架下实行高度自治,不实行社 会主义制度和政策,保持原有的资本主义制度和生活方式,50年不变。在土地所有制上, 香港基本法第七条规定:“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有,由香港 特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人

10、或团体使用或开发,12.2.1 香港地区的土地所有制 香港地区由香港岛、大屿山,12.2.2 香港地区的土地使用制,香港的土地使用制是土地租用制 ( l e a s eho l ds y s t em),其特点是土地只出租不卖断, 即土地批租 ( g r an to fl and),直译为 “土地的授予”,其含义是政府通过各种方式,有偿 或无偿地在一定期限内把土地使用权出让或授予土地使用者。土地使用者获得的权利虽然 也称为业主权或业权,其实只是一种租业权 ( l e a s e ho l d),而不是永业权 ( f r e eho l d)。唯 一的例外是圣约翰大教堂,其土地被授予的是永业权。

11、香港政府将土地批租给房地产开发 商或其他土地使用者时,土地使用者一般要支付一笔 “地价”,政府还要与其签订土地契 约,并在其中规定土地的用途、租用年限和每年应缴纳的地租。 香港地区土地批租方式香港地区土地批租方式香港地区土地契约,12.2.2 香港地区的土地使用制 香港的土地使用制是土地租,12.2.3 香港地区的土地收回制度,香港政府对批出的土地,在土地契约期满之前一般不会收回。即使土地契约期满,如 果没有特殊需要,也允许业主以补地价或缴租金的方式续约。但是,如果需作公共用途, 则政府可以提前收回土地,为此政府颁发了 收回土地条例(香港回归之前称为 收回 官地条例)、铁路条例、地下铁路 (收

12、回土地及有关规定)条例和 道路 (工程、 使用及补偿)条例。 收回土地的前提 收回土地的程序 收回土地的补偿,12.2.3 香港地区的土地收回制度 香港政府对批出的土地,12.2.4 香港地区的土地租税制度,除了向房地产开发商征收所得税,香港政府在土地上的租税主要有以下几种:( 1)土 地批租所收取的一次性地价。( 2)已批租土地续期的一次性补地价。( 3)已批租土地改变 土地用途的一次性补地价。( 4)已批租土地按年收取的象征性地租。( 5)短期临时租出土 地收取的地租。( 6)对房地产交易征收的印花税。( 7)对出租物业向拥有人征收的物业 税。( 8)对物业使用人征收的差饷。,12.2.4

13、 香港地区的土地租税制度 除了向房地产开发商征收,12.2.5 香港地区的土地管理机构,目前香港土地政策的研究和决策机构是成立于2007年7月1日的发展局。该局下设 规划地政科、工务科,规划地政科下设规划部、市区更新及屋宇部、地政部。发展局与土 地有关的施政方针是:通过有效的土地用途规划及稳定而充足的土地供应,促进香港持续 发展;尽量善用土地资源,使土地管理制度保持高效率;使土地注册制度以有效率的方 式运作。相关职责是:研究有关土地、公共工程和私人开发计划方面的政策,包括中、 长期的土地开发策略,同时负责协调土地管理与香港特别行政区政府其他机构之间的 关系。,12.2.5 香港地区的土地管理机

14、构 目前香港土地政策的研究,3,中国澳门地区土地制度,3中国澳门地区土地制度,12.3.1 澳门地区的土地所有制,澳门地区由澳门半岛、氹仔岛和路环岛组成,目前陆地总面积约32平方千米 (其中 大部分由填海而来,并因不断填海造地,澳门陆地面积一直在扩大)。其中,澳门半岛拥 有澳门大部分建筑和90%左右的居民。澳门自古以来就是中国的领土,16世纪中叶以后被葡萄牙逐步占领。葡萄牙占领澳门是一个复杂、渐进的过程,可分为入据、租居、侵占和扩张四个阶段。1887年,清政府被迫与葡萄牙 政府签订 中葡和好通商条约,此后葡萄牙政府将澳门明确视为自己占有与管辖。澳门 1980年土地法根据土地所有权归属不同,将土

15、地分为本地区公产土地、本地区私产土地、 私有财产土地三种。前两种为政府土地,俗称 “政府地”;第三种为私人土地,俗称 “私 家地”。其中,本地区公产土地是指作为公用的土地,包括公共交通道路、公园、广场等 公共场所的土地。本地区私产土地是指既不是公产,也不是私有财产的土地,如政府机关 占用的土地。 1999年12月20日澳门如期回归, 回归后的澳门虽然与回归后的香港一样,“不 实行社会主义的制度和政策,保持原有的资本主义制度和生活方式,五十年不变”(澳门 基本法第五条),但其土地所有制与香港有所不同,不是全部土地都属于国家所有,而是 回归前的原有土地私有和土地公有共存的制度,后经澳门基本法第七条

16、加以承认,该条规 定,“澳门特别行政区境内的土地和自然资源,除在澳门特别行政区成立前已依法确认的 私有土地外,属于国家所有”。因此,目前澳门有私有土地和国有土地两类。其中,私有 土地是回归前已办理产权登记的私人所有的土地,约占土地总面积的10%;国有土地是原 属于澳葡当局所有的土地,约占土地总面积的90%。根据澳门基本法,澳门自回归之日 起,将不再新增私有土地。,12.3.1 澳门地区的土地所有制 澳门地区由澳门半岛、氹仔,12.3.2 澳门地区的土地使用制,政府租借地,私家地,临时性使用式占用地,政府公共土地,政府租赁地,民间交易性质土地,12.3.2 澳门地区的土地使用制政府租借地 私家地

17、临时性使,12.3.3 澳门地区的土地征收制度,澳门民法典、土地法和 因公益而征用的制度等法律规定,政府为了公共利 益的需要,可以对私人土地和批出的土地进行全部或部分征收。但是,法律还明确规定了 “经穷尽以私法途径取得财产的可能性后,方可采取征收”的原则。除 “公共灾难”“内部 安全”两个因素外,其他任何情况下都必须严格按照法定程序处理。即使是这两种情况, 公共当局仍需承担补偿责任,并且赋予了被征收人诉讼权、索还权等一系列权利。可见, 在澳门的土地征收制度中,政府首先要通过平等、公平和公正的私法途径取得土地所有 权,只有当私法途径无法取得土地所有权时,才能够进行征收。,12.3.3 澳门地区的

18、土地征收制度澳门民法典、土地法,12.3.4 澳门地区的土地管理机构,土地委员会是行政长官在土地批给事宜上的咨询机构,负责对土地批租提出意见,对 土地利用状况进行监督,具体职责包括:( 1)对土地批给卷宗发表意见。( 2)在利用获批 给的土地方面,就承批人对法定及合同义务的履行发表意见,以及建议处以罚款及其他法 定或合同规定的处罚。( 3)对征作公用的获批给土地的卷宗发表意见。( 4)批给、续批、 解除及废止土地临时占用准照。( 5)促进及出席公开竞投以及解决其附随事项。土地委员 会由以下成员组成:土地工务运输局局长、地图绘制暨地籍局局长、物业登记局局长、民 政总署一名代表、土地工务运输局法律厅厅长、土地工务运输局城市建设厅厅长、土地工 务运输局土地管理厅厅长、无投票权的秘书一名。,12.3.4 澳门地区的土地管理机构土地委员会是行政长官在土,复习思考题,1.怎样正确理解台湾地区的 “平均地权”制度? 这种土地制度的优势是什么? 2.香港回归后为何全部土地属于国家所有? 其土地使用制度有哪些特点? 3.澳门回归后的土地所有制为何与香港有所不同? 4.澳门地区现行土地制度对澳门经济社会协调发展具有哪些保障作用?,复习思考题1.怎样正确理解台湾地区的 “平均地权”制度? 这,THANKS,THANKS,