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1、 东航顾戴路项目初步定位报告目 录1项目地块自身状况分析51.1交通条件51.2周边综合配套72办公物业市场分析112.1上海办公物业市场分析112.2区域办公物业市场分析123工业物业市场分析213.1上海工业物业市场分析213.2区域工业物业市场分析323.3典型案例424市场部分建议465项目SWOT分析495.1.项目优势495.2.项目劣势495.3 项目机会505.4 项目风险506产品的适应性分析516.1市场可参考办公物业类型分析516.2大型企业商务花园（总部基地）物业类型适应度评判546.3中小型企业商务花园物业类型适应度评判616.4市场可参考工业物业分析646.5中型企
2、业工业园物业类型的适应度评判656.6 中小企业创业园物业类型的适应度评判697项目的定位方向建议738项目的整体规划建议758.1中型企业工业园的建筑规划758.2中型企业创业园的建筑规划788.3 商务花园的建筑规划79前言本案土地性质为工业用地，但也不排除将其性质转为综合用地，在本次报告的市场分析中，对项目周边的市场情况进行了综合分析， 明确其产品定位不适合商业定位方向。再针对有参考价值的都市型工业园、经济开发区内的标准厂房及各种不同类型的厂房，与工业区相关的低密度办公等分别做了详细的市场分析，显示出市场上有对这几类物业类型的潜在需求。在此基础上，产品定位部分针对办公和厂房这两个方向，从
3、产品类别的分析、对地块适应度分析、各产品定位对发展商自身条件的要求、各产品类别的建筑规划等多方面进行分析，为发展商确定最终适应市场又适应其运作的产品定位提供支撑点，保证项目的成功开发。第一部分 市场分析- 20 -1项目地块自身状况分析本案项目位于中春路、顾戴路交叉口的东南角。地块形状基本方正，利于项目开发。目前本案项目相邻地块都是工业厂房。本案项目占地面积大约170亩（约11万平米），具体的建筑面积、限高、内部配套等方面，由于目前没有明确的规划限制，因此需要根据最终的产品定位来确定。（本案地块实景）1.1交通条件1.1.1现状交通条件 周边道路现状项目位于顾戴路和中春路交口处。顾戴路和中春路
4、是项目周边两条重要的主要交通干道，另外，项目东面还有另外一条南北走向的交通干道七莘路。顾戴路是项目周边东西方向交通的主干道，为双向六车道（含非机动车道），连接了中环线和外环线两条城市高速路。道路通行车辆以大型卡车为主。中春路连通了沪青平高速公路-漕宝路-顾戴-沪杭高速公路等多条城市快速路，为双向八车道（含非机动车道）。因此，本案项目地块在汽车货运方面具有相对较好的交通条件。（中春路/顾戴路） 周边公交路线目前，项目周边公交线路较少，主要集中在中春路（近华中路段）上，有87、735、748路终点站，有92路等公交线通过；另外在七莘路上有少量公交线路，现有的公交线路主要通向徐汇及长宁区，如下表所示
5、。线路名称路 线87龙华镇-上海游泳馆-天钥桥路-漕溪北路-宜山路-西区汽车站-张虹路-虹二村-古北新城-虹桥镇-星光村-五号桥-井亭村-号上村-吴宝路-七宝-农学院-联明路-沪淞公路-华星路735罗阳新村-莲花路-高兴花园-春申路-虹梅南路-普乐新村-朱行-上中西路-梅陇路-锦江乐园-虹漕南路-金桂苑-三号桥-四号桥-五号桥-静安新城-六号桥-七号桥-七宝镇-农学院-黎明花园-华星路748中春路华中路-华茂路-联明路-沪淞公路-新龙路-星站路中春路-星站路七莘路-唐家浜桥-吴家巷-陆家堰-田图-沪青公路-上海动物园-程家桥-虹梅路-虹许路-水城路-虹桥开发区-新华路-安顺路-虹桥路-长顺路-
6、明珠线虹桥路站92上海体育场-上海体育馆-田林东路-漕河泾-习勤路-桂林路-虹漕路-三号桥-四号桥-五号桥-静安新城-六号桥-海上新村-七号桥-新镇路-七宝镇-一号桥-联明路-中春路-华茂路-中华村-华中路七莘路-七莘路五号桥-上海农学院1.1.2未来交通条件目前，正在建设中的地铁9号线和规划中的地铁10号线、12号线及5号线延伸段将在七宝交汇。建设中的地铁9号线七宝路站位于漕宝路和七莘路交口处，距离本项目需5分钟车程。本案地铁M1、M5号线-莘庄站，距项目10分钟车程地铁M9号线-七宝站，距项目5分钟车程地铁M9号线-七宝站，距项目5分钟车程（项目周边轨道交通情况）1.2周边综合配套项目周边
7、的主要配套设施：本案七宝镇中心莘庄镇中心编号项目名称区域可以为项目提供的配套闽行体育公园七宝镇中心集中了乐购、龙城购物广场等大型商业项目，市政配套有银行、邮局等，到本案步行15分钟左右银七星滑雪场易初莲花超市莘庄镇中心该中心提供了部分商业、酒店等配套，本案到莘庄步行较难到达4热带风暴水上乐园5谢小义大酒店 市政配套（邮局、银行等等）由于本案项目更靠近七宝镇的中心区域，因此预计未来项目的一些市政配套设施将主要依靠七宝镇现有的一些市政公共设施。近几年来，七宝镇的市政基础建设得到了极大的改善，水、电、煤气、道路、通信、有线电视等设施一应俱全，也为本案项目提供了一定的便利，银行、保险公司、证券交易所等
8、金融机构齐集，邮政局、卫生院等设施都在大约距离本案项目大约15分钟步行范围内。 商业配套（购物场所、休闲娱乐场所、餐饮场所）由于本案项目靠近七宝镇中心区域，预计未来项目周边商业配套也将主要由七宝镇的商业设施提供。现有的主要大型购物场所有易初莲花等，休闲娱乐场所有银七星滑雪场、闵行体育公园、热带风暴水上乐园等，餐饮场所有谢小义大酒店等。以上主要的商业设施距离本案项目大约在510分钟步行范围内。 周边主要商业设施（项目周边综合配套） 居住配套（周边适合员工居住地宿舍）七宝镇上拥有一批中高档的住宅小区，距离本案项目大约公里及以外，如：万科城市花园、大上海国际花园、万兆家园、皇都花园、莲浦府邸、大千美
9、墅等等，再加上周边的私宅，可以为周边企业的普通员工、中高管理管理层人员或是技术人员提供便捷、舒适的居住场所。 （七宝镇住宅项目） 商务配套（酒店、写字楼等）项目周边商务氛围不足，具体表现在办公物业、酒店物业等数量少且品质低。主要的酒店项目有位于闵行体育公园的“如家和美酒店”（经济型连锁酒店）、七莘路上的尊龙宾馆等经济型酒店或小型旅馆，距离本案项目约步行分钟距离。未来项目周边的银七星滑雪场据称也将建造酒店。周边写字楼项目相对缺乏，具体情况将在写字楼区域市场一节中介绍。 （经济型酒店）总结：根据地块现状条件、邻近的物业类型，以及周边的配套设施情况来看：l 本案项目地块不利于开发商业物业，因为）地块
10、附近均为工业厂房，环境氛围不利于商业开发；）距离居民区较远 - 公里以外；）缺乏公共交通；4 ）从市场角度看，本案项目若发展成商业物业，将面临现有商业物业的竞争，由于地理位置的因素，本案项目在竞争中很可能处于不利地位；5 ）操作层面上的困难，比如本案项目本身就是工业用地性质等。l 由于本身的工业用地性质，且周边工业氛围浓厚，本案项目在发展工业厂房或相应办公物业方面将具备一定的潜力。2办公物业市场分析2.1上海办公物业市场分析上海写字楼租赁市场的活跃带动了产权式写字楼的开发。五年来，主要商务区写字楼年租金涨幅维持在13%以上。2003年以来，上海甲级写字楼的年租金涨幅已达到20-25%以上，而楼
11、宇空置率在7%以下。写字楼三级租赁市场的繁荣，持续增长的写字楼租金已使很多企业意识到购买写字楼可有效控制每年增长的办公成本，并使本企业资产增值。在此市场背景下，产权式写字楼开始成为写字楼市场的主力供应，2005年全市产权式写字楼的新增供应量达到近180万，销售量为124.7万。2006年上半年，全市产权式写字楼的新增供应量为30.2万，销售量为60.9万，由于成交项目类型结构发生变化，整体平均销售价格略有降低，为14,908元/。今年办公楼供应萎缩，成交放大，价格下浮数据来源：策源商办市场部 2006年上半年办公楼市场呈现以下特征：l 近郊及远郊地区出现园区型办公楼，一般以区域支柱产业为依托。
12、l 创意产业概念被滥用，不少旧楼改造均以创意产业为概念，以设计、广告类客户为目标，这类客户在总体市场的份额较小，因此需求规模有限。l 烂尾楼改造项目减少，小面积办公仍是2006年上半年主流，总价低是这类项目的最大卖点，反映出缺乏经验的写字楼开发商急功近利，对资金回笼速度期望过高，致使开发理念有所偏差，所开发产品并不符合成熟企业对现代办公空间的需求。l 少数基金购楼使市场对写字楼市场持盲目乐观情绪，一年来写字楼销售价格并未大幅提高，以住宅形式操作写字楼难为市场接受。l 从各主力销售项目的进展分析，写字楼销售速度并未加快，以自用客户为目标的楼宇去化速度均比较稳定，难达到快速去化。以投资客为目标的售
13、后返租型小面积写字楼在一手市场销售速度快，但在二手租赁市场难得到租金上的肯定，主要是因为分割后的办公面积与企业租户的需求不吻合。l 2007-2008年将是甲级写字楼上市高峰期，市场整体均价可能被拉升。但非甲级楼宇的销售价格还是趋稳，若没有特殊原因出现，并不会出现大幅度的价格上涨。总结：随着中国对外资零售业、服务业、金融业的全方位开放，中心城区甲级写字楼持续地供不应求，写字楼市场整体出现需求强劲、供应紧张的现象，不断激增的租金迫使一些中小型企业、初创公司开始在交通较为便捷的城区边缘寻找合适的办公物业，这带动了一股写字楼投资的热潮。随着2007-08年众多甲、乙级写字楼集中上市，写字楼整体市场将
14、趋于平稳。2.2区域办公物业市场分析闵行区由于地理位置相对偏远，区内的办公市场氛围相对较弱。目前闵行区内投入市场的、有租售行为的写字楼物业较为匮乏，规模较大较有实力的企业，一般是使用自建的办公楼，而一些可供出租的办公楼物业普遍档次不是很高，管理较差，一般都是商住两用类型的物业而并非纯写字楼物业。本案项目处于莘庄镇与七宝镇交界区域，属于莘庄经济城下辖的工业区内，基于以下因素，目前传统的办公物业市场氛围淡，呈现出供应小、需求小、空置率较高的特点：l 交通条件较差：几乎没有通往闵行及邻近区域（如虹桥、松江等）或者莘庄地铁站的公交车；l 周边环境条件较差：被工厂厂房或者待开发工业用地包围，环境条件、景
15、观条件等都比较差；l 潜在传统类型的写字楼需求相对较小：附近主要以中小型加工型企业为主，例如中小规模的电子原件加工厂、建材加工厂等，这类企业大部分可以在生产区解决部分办公场地的需求，因此对于办公楼物业的需求相对较弱。根据地块自身特征以及目前项目地块周边的办公市场情况，从地域的相近度出发，将区域办公物业市场定义为莘庄镇及七宝镇的范围内以办公为主要功能的物业（包括商住楼及少量纯办公楼）。87123456910111213在建项目建成项目本案下图为区域在租/售办公物业编号项目名称编号项目名称联明实业总公司项目力国业务大楼凯斯国际汽车用品博览中心地铁明珠城商住楼庆扬商务大厦金霄银霄大厦华谊四村综合楼莘
16、庄仲义商住楼英创国际大厦莘南花园商务楼中闻国际商务广场特毅基地汇宝购物广场汇恒中心2.2.1七宝镇办公物业市场2.2.1.1办公物业市场现状七宝并非传统商务区，区域内写字楼物业规模相对较小，产品形态上多为多层商务楼，定位上多为周边工业企业的配套。根据实地调研情况看，七宝板块现有及在建写字楼项目多集中于中春路、七莘路和吴宝路沿线。其中，以七莘路沿线分布最为集中，楼宇品质最为高档。下面是目前投入或即将投入使用的三个具代表性项目的情况：项目名称位 置总建筑面积()目前租金 (元/天)出租率建成时间庆扬商务大厦中春路/华茂路3,000RMB2.0-2.5（含物管）50%2003年共5层，是中春路上唯一
17、投入使用的写字楼项目。项目标准层面积约600平方米，单元面积40-300平方米；标准层层高3米，实用率75%；交房标准为吊顶、乳胶漆墙面、实木地板；入住客户类型有贸易、物流、设备安装、地产公司等。华谊四村综合楼七莘路/中谊路40,000RMB2.050%（南幢）2006年10月共12层，1-5层为商业用房，租金2.4-3.4元/平方米/天；6-12层为写字间，分为南楼和北楼，北楼写字楼部分已被一家企业整体收购。项目写字楼标准层面积约1500平方米，单元面积100-700平方米；项目标准层层高4.8米，实用率70%；交房标准为毛坯交房，配有中央空调系统；项目设有地下7000平方米地下车库，提供车
18、位约200个。物业管理费用尚未确定。汇宝购物广场（汇恒中心）七莘路/漕宝路70,000 （办公部分约31000平米）RMB3.0将投入使用2006年10月项目为规划中的“七宝商业中心”一期，占地30亩，是集卖场、中高档百货、娱乐、办公于一体的综合性项目。项目共9层，1-5层为百货，6-9层为办公楼，1,000以上起租。物业管理费用尚未确定。数据来源：策源商办市场部从以上三个项目来看，目前七宝区域的写字楼项目在层数、单层面积、建筑设计等方面不同于市中心区域常见的筒状写字楼，在品质上相对于市中心区域的写字楼有着比较明显的差距。在单体建筑规模上也相对较小，庆扬商务大厦只有3000平米，华谊四村综合楼
19、、汇宝购物广场的办公面积分别在40000平米、31000平米，目前七宝建成或即将投入使用的办公物业面积仅约74000平米。从区域内写字楼出租率情况看，由于多数项目为新建成或在建物业，目前出租率并不高；投入使用项目如庆扬商务大厦由于所处位置较为偏僻，建成三年来，出租情况不佳，出租率仅为50%。而华谊四村综合楼的北幢被某公司整体收购，目前并无入住，南幢的入住率也仅有左右。总体来看，七宝办公楼物业整体规模小、入住率较低，反映了区域目前写字楼物业的需求状况相对较小。从租户来看，入住客户类型有贸易、物流、设备安装、地产等公司，基本上是与周边工业企业相关的上下游企业或服务性企业。从租金情况来看，2003年
20、即已投入使用的庆阳商务大厦的租金在2.0-2.5元/天/平米，而建成不久的华谊四村综合楼的租金价格目前在2.0元/天/平米。尚未投入使用的汇宝购物广场（汇恒中心）的租金要价在3.0元/天/平米，是目前七宝区域要价最高的办公项目，这也是因为汇宝购物广场的地理位置较好（地铁上盖），本身的综合性功能也在一定程度上提升了其租金水平。目前区域内没有分割出售的写字楼物业，因此也没有市场成交的价格。但是根据租金水平，按照8%的收益率反算，七宝镇的现有办公物业的售价水平大约在9000-13500元/平米左右。2.2.1.2办公物业市场发展趋势从区域规划情况看，七宝镇新一轮建设的规划已于近期出台，区域“生态商务
21、区”、“科技研发区”等规划已经出台，但是具体的启动实施时间还没有定，如果这些能够得以较好的实施，那么区域内的办公氛围将得到较大提升。七宝镇未来供应写字楼项目将主要分布于中春路、七莘路沿线，吴宝路沿线亦有一个办公楼项目力国业务大楼在建。区内在建写字楼项目基本情况如下表所示：名称位置总建筑面积（）项目简况力国业务大楼吴宝路/吴中路12,851项目计划2006年10月竣工，共8层，写字楼标准层租金2.5元/天，单元面积142-162，车位数106个。英创国际大厦七莘路/华中路中闻国际商务广场七莘路/顾戴路177,138(办公部分约10万平米)项目占地5.5万平方米，规划建成为包括高星级酒店、商业、公
22、寓式办公在内的综合性项目，其总公寓式办公总建筑面积为10万平方米。项目共有停车位数量850余个。联明实业总公司项目中春路/联明路22,392项目由两个个单体组成，其中，1#为一幢3层的厂房，总建筑面积为14,940平方米，2#为一幢10层的辅助办公楼，总建面积7,452平方米。凯斯国际汽车用品博览中心中春路7228号63,000（办公部分约1.2万平米）项目由贸易展示区、汽车用品研发与加工区、仓储物流区、商务中心和综合配套组成。其中，作为商务中心的“凯斯大厦”楼高10层，总建面积1.2万平方米。（数据来源：策源商办市场部）从上表可以看到，七宝板块未来供应项目多为综合性项目。其中，沿七莘路分布的
23、项目多为商业办公综合项目。如中闻国际商务广场。而沿中春路分布的项目则多为厂房、办公综合项目。如联明实业总公司项目和凯斯国际汽车用品博览中心均属于工业用地性质，写字楼部分对项目整体而言，定位为辅助配套物业。从未来供应情况看，区域内产权式写字楼市场亦表现平淡，可以分割产权出售的写字楼项目亦较为稀缺。以上项目的总建筑面积约147,243平米，预计将在今后3年左右的时间内陆续建成投入使用。从中长期来看，根据七宝新一轮规划情况，七宝板块办公楼市场在今后几年将大大改观。七宝镇新规划中的几大功能板块均有提及商务、写字楼方面的内容：l 吴宝路科技研发区，将重点发展成以研发中心、企业（集团）总部大楼为主的科技研
24、发园区。园区规划占地630亩，预计将于3年内开始启动；l 中春路生产性服务区，重点吸引生产性服务业和都市工业产业入住，规划建造100万平方米各类建筑，包括一定比例的商务办公建筑。根据七宝镇招商办提供的信息，目前生产性服务区的建设即将启动；l 七宝生态商务区，即外环绿地商务区（七宝镇段）规划已于2005年初确定，商务区规划占地3000亩，拟建造一个100万平方米建筑的高档商务区，定位为七宝镇金融、商务的集聚区没，但是具体的启动时间尚未确定。如果七宝镇的上述规划能够得到较好的实施，那么在中长期内将使七宝板块的商务氛围得到大幅提升，但是这个预期将的实现需要一个中长期的发展阶段。对于本案项目而言，如果
25、本案项目发展办公物业，可以在一定程度上提升本案项目的未来的升值潜力，但是对于提升本案项目周边办公氛围，较快培养市场的认同度及促进销售则没有直接的作用。2.2.2莘庄镇办公物业市场2.2.2.1办公物业市场现状目前莘庄镇范围内的房地产开发业主要是以住宅、工业物业为主，办公楼市场发展比较滞后，现有的办公物业均为商住楼，区域内无纯写字楼物业。目前莘庄镇地区企业办公场所主要集中在厂区及部分商住楼内，区域内尚没有形成集中的商务区。莘庄镇现有主要办公物业：项目名称位 置总建筑面积()目前租金 (元/天)出租率建成时间金霄银霄大厦沪闵路6279号（近莘庄地铁站）30,000RMB1.6-1.895%2001
26、年年底开发商：闵行区商业建设有限公司总建筑面积：30,000平米层数：30层绿化率：39%建筑类别：高层物业管理公司：锦江物业交房标准：毛坯主力房型：三房二厅、二房二厅2001年售价：3,600-4,100元/平米莘庄仲义商住楼莘沥路18号（七莘路口）RMB0.7-1.01998年发 展 商:上海仲义建设实业总公司交房时间：1998年房型：一房 57平米 二房 84-102平米 三房 107平米售价（98年）：2,398-2,850元/室内配置：卫生间、水、电、煤、电话、有线电视等莘南花园商务楼莘朱路779号（近畹町路）约3,500RMB1.0-1.290%2000年楼层：共4层交房时间：20
27、00年装修标准：简配、独立卫生间、挂壁式空调/从上表可以看到，由于是商住楼，档次低且交房时间相对较早，在整体品质上比之七宝镇的办公物业有着明显的差距，因此莘庄镇现有的商住物业的租金水平是相对较低的，在0.7-1.2元/天/平米。另外，也正因为是商住楼的缘故，以上两个物业的出租率看起来比较高，但其中绝大部分都是作为居所使用的。整体上来看，莘庄镇的办公物业在供应与需求方面甚至都弱于七宝镇。2.2.2.2办公物业市场发展趋势从中长期来看，根据莘庄新一轮规划情况，莘庄的办公市场也将在今后得到改观。首先，短期内一批新的办公类型的物业将进入市场。中长期内，莘庄城区及七莘路两侧将会重点进行商贸服务业类型的房
28、产开发。关于莘庄镇办公物业详细规划：一是以区公共活动中心规划的启动建设为契机，大规模进行产业布局和结构的调整，对城区和七莘路两侧所有制造型企业实施迁移，腾出有限空间，重点加快发展以现代商贸服务业为主的第三产业；着手实施七莘路集商务、休闲、购物于一体的中心大道建设，形成与区公共活动中心相呼应的新型产业业态；二是抓紧启动一批商务楼宇建设项目。以莘庄地铁北广场项目（绿地科技岛）为中心，使莘庄镇成为一座“立体产业园区”。现已开工建设特毅企业、顺兴物流两大楼宇基地（总部）项目，06年内再启动莘庄立交西 326号地块、二街坊、原民乐厂等三大商务楼宇项目建设。通过发挥商务楼宇经济产业的集聚功能，使商务楼宇经
29、济成为全镇经济发展的新增长点；三是实施精品招商。年内计划再引进23户跨国企业地区总部，鼓励研发销售中心，国内知名企业总部，有规模、有实力的现代商贸业落户莘庄，提升地区品位和现代化程度。根据规划内容，可以看到，莘庄镇在未来3年内可能进入市场的主要办公项目有：n 特毅基地项目由上海特毅企业有限公司根据上海市闵行区对外经济委员会的基建批复立项，并于2005年6月1日在闵行区建设工程招标投标管理办公室报建，是新建的办公楼建设项目。该项目地处莘庄镇沪闵路西、沁春路北，投资规模为3000万元，资金来源为纯外资。总建筑面积约为18,200平方米。工程主体结构采用混凝土结构、钢结构混合。计划采用电梯、玻璃幕墙
30、等。n 莘庄北广场项目（绿地科技岛）闵行区区政府规划在莘松路、沪闵路路口，新建10万平方米的块状集聚型综合商业商务区，计划建造三座联体高层建筑，主要吸引各类商务机构、社会中介和各类贸易公司入驻，形成闵行区最为集中的商务办公区域。以此将提升项目所属区域内的商务氛围，带动整体市场的办公楼发展水平。该项目将由绿地集团主导开发，目前已经开始桩基工程。总结：尽管目前上海办公物业市场整体形势很好，需求强劲，供应相对紧张，但是项目区域办公物业市场（七宝镇与莘庄镇区域办公物业市场）的整体情况却是供应少、需求弱，办公氛围不足，市场需要较长时间的培育，这将主要取决于七宝镇与莘庄镇在今后的规划引导以及招商引资工作。
31、短期来看，本案项目不适宜发展传统类型的写字楼物业，但是从工业园区旁边的商务配套区开发经验来看，本案项目依托周边较强的工业区产业基础，在发展低密度商务花园这个方向有一定的潜力。由于目前区域市场内或附近区域没有适合本案项目参考的办公物业开发项目，因此将在产品建议部分借鉴其他区域的产品以提供一定的经验借鉴。 东航顾戴路项目初步定位报告3工业物业市场分析本章内容将首先介绍上海整体工业物业市场背景，了解上海工业物业目前的发展状况，包括主要工业园区的分布状况、规模、产业特征、物业/土地的租金/售价及需求状况等，并在此基础上结合宏观经济环境判断工业物业市场整体的发展趋势。然后将主要分析项目周边区域的工业市场
32、发展现状，并结合上海整体工业市场发展趋势及区域特征分析区域工业物业的发展前景。由于上海整体工业物业市场范围广、物业多，因此将关注其中主要的工业园区（市级及以上），以反映上海工业物业市场的整体现状及趋势。而区域工业物业市场将关注工业园区及主要的工业物业项目（占地规模在10万平米以上），以比较详细了解区域工业物业市场整体状况及可能类似的工业物业项目的发展情况。3.1上海工业物业市场分析3.1.1现有主要工业园区上海工业物业市场在过去5年中经历了一个快速发展的阶段，这主要得益于国内工业现代化进程及上海向国际化大都市的转变。上海目前已经成为国内工业物业市场发展最为成熟的城市，各类型的主要工业园区的数量
33、在20个以上。根据行政管理级别，上海的工业园区主要分为以下4种类型：- 浦东工业园区；- 国家级工业园区；- 市级工业园区；- 其他工业园区。浦东工业园区主要包括了以下3个在国内地位非常重要的工业园区:- 金桥出口加工区（北区和南区）；- 张江高科技园区；- 外高桥保税区。而国家级的工业主要有3个：- 漕河泾高科技园区；- 漕河泾出口加工区；- 闵行经济技术开发区。市级工业区主要有11个：- 嘉定工业区；- 康桥工业区；- 青浦工业区；- 松江工业区；- 松江高科技园区；- 宝山工业区；- 莘庄工业区；- 奉贤工业区；- 金山工业区；- 崇明工业区；- 市北工业区。除了以上主要工业园区外，还有
34、以下5个重要的工业园区，它们并未明确行政级别：- 安亭（汽车）工业区；- 上海化学工业园区；- 上海紫竹科学园区；- 马陆工业区。- 临港产业区。上海主要工业园区分布图:1234578109612111314151617181920212223资料来源：策源商办市场部图例:编号名称编号名称1嘉定工业园区13上海化学工业园区2安听工业园区14金山工业区3马陆工业园区15临港产业区4青浦工业园区16康桥工业区5松江高科技园区17张江高科技园区6松江工业区18金桥出口加工区（南区）7莘庄工业区19金桥出口加工区（北区）8漕河泾高科技园区20外高桥保税区9闵行经济技术开发区21市北工业区10奉贤工业区
35、22宝山工业区11上海紫竹科学园区23崇明工业区12漕河泾出口加工区在以上23个主要的工业园区中，由于行政级别或性质的不同，工业园区在开发规模及基础设施方面有着明显的区别。下面分浦东及浦西两个地域来简单介绍几个主要工业园区的发展特征。n 浦东工业园区90年代初上海开始着重进行浦东新区开发，最初设立的几个浦东工业园区都受到了中央及市级政府的大力支持。其中外高桥保税区是上海第一个保税区，在优越的税费优惠政策的支持下，其从建立之初就迅速发展成为一个国际性的制造及贸易区，从而导致了该园区较高的土地价格及工业物业租赁价格。在2000年到2003年间，外高桥保税区发展迅速，但是从2004年开始，该园区的租
36、金水平却开始有所下降，原因在于浦西区域新开发的工业园区带来了一定的竞争，这些园区可以提供相对较低的土地价格、工业物业租赁价格及相对更优越的优惠政策及宽松的产业限制。到2005年这种趋势还在延续，同时，外高桥保税区开始了相应的调整及转型，开始转变成为大型物流基地。金桥工业区则是一个重要的高科技、大型制造业基地。由于便捷的公路交通及靠近港口、机场的优势条件，金桥开发区开发逐步发展成为出口加工区，相当数量的国际性大型企业都落户在金桥出口加工区，例如西门子、夏普、通用等。张江高科技园区是最近才开始发展起来的一个主要发展电子信息、半导体产业的高科技园区。通过地铁2号线，张江高科技园区与市区之间有着便捷的
37、交通联系，同时也提供相当优越的税费优惠政策，因此，张江高科技园区的土地价格及工业物业租赁价格都相对较高。n 浦西工业园区浦西工业园区的数量比之浦东区域要多，其中漕河泾高科技园区是距离市区相对较近的重点工业园区，主要的产业集中在微电子、光电子、计算机软件和新材料等方面。由于地理位置、交通条件及产业集聚方面的优势，漕河泾高科技园区的土地及工业物业的需求强劲。例如，2003年漕河泾园区平均每月的工业物业出租/销售建筑面积达到20000平米左右。莘庄工业园区位于闵行区，依托现有的道路及轨道交通，莘庄工业区也有着较好的交通条件。由于莘庄工业区的还有一定的土地供应，对于工业物业需求而言有着较大的吸引力。闵
38、行经济技术开发区也是成立相对较早的经济技术开发区，但是由于闵行经济技术开发区在交通条件方面相对欠缺，因此一些较大的外资企业已经开始转移向别处寻找相对合适的工业园区。紫竹科学园区位于闵行区的东南角，它主要集中于微电子、图像设备、通信、数字技术、软件、生活科技等高科技产业，主要吸引高科技企业来设立企业总部、研发中心等。其他工业园区这里不再一一描述。整体上来看，在上海近5年来工业经济发展迅速的背景下，上述各主要工业园区都经历了一个快速发展的阶段，在相对较短的时期内发展壮大并形成规模，这反映在工业物业市场中就是工业用地及工业物业的出现了供需两旺的现象，而从2004年中央政府开始实施保护耕地、限制工业用
39、地的相关政策以来，上海的工业用地开始进入供小于求的状态，从而导致了工业用地价格及工业物业租售价格的持续上涨。3.1.2都市型工业园区以上章节均为郊区传统型工业物业。但从现阶段发展趋势来看，市场上还出现了另外一种由闲置旧厂房（原生产企业外迁或停业）改造、集中于市区，将工业、仓储及办公合为一体，被统称为“都市型工业园区”的物业。此类物业从归属范畴来讲，属于工业衍生产品，其倡导低能耗、低物耗、少污染、少占地，主要吸引适宜在都市发展，以产品设计、技术开发和加工制造为主体，且能与城市功能和生态环境相协调的新兴工业类企业入驻。至2003年年底，上海10个中心城区便已建成近230个都市型工业园区（包括创意产
40、业集聚区），园区总建成面积超过400万平方米。各区政府将其视为重要经济增长点，入驻都市型工业园区可享受相关优惠政策。从分布状况来看，都市型产业园区大都处于中心城区，如卢湾、静安、黄浦、杨浦、闸北等，有关部门在推广都市型产业园区时，从一开始就强调“一业特强”，发展符合自身资源条件的都市型工业，并已形成了各自的产业特色。如：黄浦区的旅游纪念品行业，杨浦区的家用纺织品行业，闸北区的印刷媒体业，普陀区的包装印刷业等。部分参考项目项目名称位 置总建筑面积()目前租金 (元/天)物业管理费（元/月）出租率延长都市型工业园区延长中路625号/普善路22,000RMB1.0RMB2.0满租园区背景：园区为原上
41、海钙塑箱厂厂房，创建于2001年；园区物业组成：由6幢3-6层的工业厂房、仓储用房等组成；入住企业情况：园区已招入金融、钟表、服装、文化用品、床上用品、快餐配送、来料加工等企业18家，其中，民营内资企业17家，外资企业1家。知名企业有4050绿色餐桌配送中心、上海华尔泰实业有限公司等。欣普都市型工业园区普善路300号/中山北路17,200RMB1.5.RMB2.095%园区背景：园区为原上海钙塑箱厂厂房，创建于2001年；园区物业组成：由10幢工业厂房和1幢办公楼组成；入住企业情况：园区重点招租印刷、服装、机械加工、仪表等行业，目前已进驻上述类型企业16家，均为民营内资企业；入住企业有上海金树
42、电脑制版印刷有限公司、上海长益印刷厂、上海新誉量具厂等。配套情况：园区设有办公用房租金1.8元/m2/天；车位充足，车位费用150-200元/个/月；并提供会议设施。凤凰都市型工业园区共和新路1207号/中山北路26,000RMB0.9-1.1含在租金中满租园区背景：园区为原凤凰自行车四厂所在地；园区物业组成：由23,000平方米厂房（6层）、1,000平方那诡秘办公楼（3层）和2,000平方米生活服务区（2层）组成。入住企业情况：园区重点招租行业为印刷业，目前招入了涉及印刷、机电、商贸等多个行业的35家内资企业。代表企业有上海景条印刷有限公司、上海新亚电焊机有限公司等；因属旧有厂房等建筑改建
43、，其投入成本低，都市型工业园区租金水平也相应较低。随着市场对此类物业需求日益加大，近3年内租金涨幅已超过200%，目前大致在1-1.5元/天/平米。都市型工业园区均拥有高入驻率，凭借市区便捷的交通条件，以及周边成熟配套，部分地区更是求大于供，同时也出现众多物业假手二手房东的现象。入驻企业以都市型制造业如服装服饰、加工制造、食品加工、包装设计和印刷等企业为主，入驻生产企业企业规模普遍较小，为发展中的中小生产企业，大部分服务于区域主导产业。根据客户需求面积分隔从100平方米到1,000平方米不等，从而直接导致都市型工业园区独幢厂房众多厂家共同使用的局面。相较于郊区传统工业园区，都市型工业园区租金略
44、高，但入驻此类园区的企业更为看中市中心便捷的交通、成熟商业配套以及距离服务商近的区位优势，在很大程度上节省了日常商务、运输成本。以此种情况而言，都市型工业园区客源与传统型工业园区客源需求特征上有着本质区别。因此，上述企业外迁的可能性极小。本案所处区域七宝镇和莘庄镇规划在未来产业中导入各类总部、生产性服务业和无污染的都市工业企业入驻，以实现区域内的产业提升。但依据上述市场分析，都市型工业园区客源成为本案目标客户的可能性较小。但本案可在产品方面适当借鉴，使本案在产品形态上能够进行丰富的组合，满足不同类型不同行业的需求，体现产品的多元化。- 48 -3.1.3工业用地/物业价格/租金水平本节内容主要介绍前面提到的主要工业园区的工业物业租金及工业用地价格水平。需要指出的是，一般而言，级别越高的园区其租金或价格水平越高，而一些民营企业或私人开发的工业物业，其租金或价格水平则相对于园区内的租金和价格水平更低，主要原因在于园区能够提供更优越的税费优惠政策、更完备的配套设施及服务。一般而言，目前上海的国家级工业园区的土地
