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1、2011年10月天津市购房者需求问卷调研分析报告目 录一、购房人群特征分析5二、购房目的和驱动因分析10三、购房需求特征分析13四、购房人群购买力分析18五、购房者对购房时机和投资观念的看法23六、购房人群的预期分析26七、调控政策影响分析29总结目前市场观望气氛加剧，大量房源未能消化，刚刚结束的秋季房交会上，五日累计成交量较比去年有大幅度下滑；居民购房意愿不断降低，认为开发商采取的降价策略较为保守，进而“继续持币观望”的人群占据多数，楼市已逐渐步入买方市场。2011年天津房地产市场特征：一、新建商品住宅成交量跌价价微涨 刚性需求支撑楼市10月天津市场整体呈现量跌价微涨的态势。新建商品住宅成交
2、量为7347套，日均成交量为237套，较上月降幅18.84%；成交面积74.47万平方米，环比下降18.98%，同比去年同期有33.73%的降幅；成交均价微幅回升至9505元/平方米，环比上涨0.43%，这一均价水平同比去年有1.08%的涨幅。二、基础居住类刚需支撑市场 改善型需求持续释放1）、26-30岁年龄段属于基础性刚需人群，其中部分婚房需求受政策影响甚微，近几月始终保持在3成左右。31-35岁年龄段的购房人群本月占比18.7%，较上月降低了2个百分点；35岁以上的各年龄段人群占比均有不同程度的增加。2）、本月首次置业人群的比例占比49.2%；二次置业人群占比降至38.4%；相反，三次及
3、以上的置业意向有明显的涨幅。三、客源分布稳定 本地购房者支撑天津楼市1）、市场的主力购房人群仍为本地户籍在津工作生活者，占比基本稳定在70%左右，本月降至64.3%；近几月天津户籍在外地工作的人群占比持续微幅上涨，本月增长3个百分点至8.5%。2）、外地户籍在津工作生活者作为另一重要组成部分，各月均保持在22%左右的比例，本月占比23.6%。四、总价100万元以下认可程度高 房价下行预期渐强1）、本月对81-100万总价的认可程度达27.9%，处于历史地位。对101-120万元的认可程度也仅有12.4%。相反，本月对80万以下的认可程度处于32.4%的高位；2）、通常对8001-10000元单
4、价的接受比例最高，每月占比平均达到4成左右，本月占比仅30.5%；10001-12000元的单价区间占比本月回升至平均水平。相反，8000以下的单价区间本月增加了3个百分点。五、购房者购房信心减弱 入市时间有所推迟1）、一方面，打算“现在就买”的占比本月出现6个百分点的增加；相应的，计划“一年以后”和“未来半年到一年”的人群占比则有6.5%和5.9%的下降，但仍处于较高的比例。2）、认为“房地产长期总是升值的”的比例本月占比仅23%；相反，愿意“等一等再买”的人群占比与上月持平，维持在3成；值得注意的是，表示“等市场走势明朗后再购买”的人群占比本月增加了6个百分点。六、购房者预期房价“进入调整
5、期” 对调控方向的信心产生动摇1）、认为楼市“进入调整期”的购房者自2月的最高点持续波动，本月降至44%，但仍维持在高位；持“已经进入阶段性高点”的占比有所增加，同时认为“还在上升阶段”的占比维持各月的平均水平。2）、认为房价将“继续小幅上涨”的占比自调控以来持续波动，但总体为呈下降的趋势，本月继续降至低位；认为房价“小幅小调”的比例达到调控后的最高值，占比28%。七、本轮调控下观望情绪浓重 试点征收房产税影响仍不明确1）关于新政各项调控手段，购房者反映差别化信贷政策、限购政策的影响最大，其次，对保障性住房的建设、公共租赁住房供应的关注也较高；2）、表示支持的购房人群比例占主体，总占比维持在5
6、成左右，本月该比例维持在47.1%；反对的人群占比本月出现5.4%的增幅。值得注意的是，本月持反对态度，认为“政策力度过大”的占比达10.5%，自调控以来该类占比只有在2月达15.8%。3）、认为市场“影响不明显，市场维持现状”的人群占比本月降至19%；值得注意的是，认为“影响很大，市场前景不明朗”人群占比本月增至12.8%，仅低于2月水平；同时，本月认为市场走向“不好说”的人群占比较上月降低了10个百分点，维持在以往各月的平均水平。39 of 39一、购房人群特征分析n 26-30岁基础类刚需人群为主 31岁以上各年龄段人群占比减少数据显示，26-30岁和31-35岁年龄段的购房人群始终成为
7、天津市场的主要支撑。其中，26-30岁年龄段属于基础性刚需人群，其中部分婚房需求受政策影响甚微，近几月始终保持在3成左右。31-35岁年龄段的购房人群本月占比18.7%，较上月降低了2个百分点；同时，本月25岁以下的人群比例回升至16.1%的占比。值得注意的是，35岁以上的各年龄段人群占比均有不同程度的增加。n 高学历购房人群成为房地产消费的源动力天津的购房人群中本科学历通常占到近五成的比例，是绝对的中坚力量，侧面的说明目前社会普遍受教育程度较高，也反映了越来越多的高学历人才愿意在津安家置业。但本月本科、硕士和博士及以上的人群占比均有明显的降低，本科生占比降幅近10个百分点；相反，本月大专和高
8、中、中专及以下学历，占比均有不同幅度的上浮。n 天津市场客源分布稳定 本地购房者支撑天津楼市天津房地产发展仍然比较健康，市场客源分布稳定，购房消费趋于理性。目前组成天津购房市场的客源分布上，以本地户籍人口为主，占比基本稳定在70%左右，近几月这一比例有持续下降的趋势，本月至64.3%；外地户籍在津工作生活者是天津购房市场的另一重要组成部分，这部分比例各月均保持在22%左右，本月占比23.6%。值得注意的是，近几月天津户籍在外地工作的人群占比持续微幅上涨，本月增长3个百分点至8.5%。n “国字头”员工为主 高公积金优势仍在天津购房群体职业分布结构长期以来比较稳定，私营企业购房者占比最多，新政下
9、波动不大，2、3月出现明显波动，本月回升至3成以上。长期来看，在国家机关事业单位工作的购房者比例基本维持在18%左右；在国有或国有控股企业工作的购房者比例基本维持在20%左右，本月“国字头”企业的购房者保持在37.7%的占比。n 普通员和中层管理者置业意愿走低天津购房人群职位构成相对稳定，鉴于刚需仍为主要的驱动因，故普通员工作为市场需求主体占比基本维持在45%左右，近3个月占比不足4成，处于低位；本月中层管理置业意愿也降低了近4个百分点；相反，本月企业主置业意愿有2个百分点的增加。n 三口之家购房需求最为强烈 改善型需求有所增长天津购房人群的家庭结构仍以的三口之家比例为主，本月“夫妻+孩子”和
10、“夫妻+孩子+老人”的家庭结构占比均有不同程度的增长，这与前面得出的结论相符。本月“夫妻二人”和“单身+老人”的家庭结构的占比亦出现了不同幅度的降低，这与市场刚性需求选择观望相关。n 中高收入群体仍为购房市场消费主力 5000-10000元的月收入家庭占多数天津购房者家庭收入的分布在新政下有所变化，中高收入群体仍为购房市场消费主力，5000-10000元的月收入家庭占多数。3月高峰值出现之后，各月均表现平稳，本月降至最低点32.1%；数据显示，5000元以下的家庭收入平均占比维持在20%-25%，本月占比27.9%；相反，15001元以上各区间的家庭收入占比均有不同幅度的增长。二、购房目的和驱
11、动因分析n 基础居住类刚需、改善型自住需求齐降低相对于本轮调控之前的大幅度变化，投资或资产保值需求自3月开始一直处于低位，接近去年11月调控后的水平，本月维持在1成的占比。基础居住类需求自2月最低点起，波动性的增长。8月后，基础居住类需求始终未超过4成；相应的，为提高品质的改善性需求在3月达到最低，涨跌持续波动，本月维持在45.6%的较低占比；相应的，选择“其他”的购房者占比有所增加。n 首次、二次置业意愿明显降低 三次及以上置业意愿有所提高整体来看，购房客户的置业次数分布基本稳定，市场主要由首次置业和二次置业主导。通常情况下，首次置业人群的比例占到5成左右，自3月起置业意愿达最高，本月占比4
12、9.2%；二次置业人群占比降至38.4%；相反，三次及以上的置业意向有明显的涨幅。n 婚房、改善型刚需和资产保值类三大需求为主 改善型自住需求阶段性入市 天津不断增加的外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群。购房市场仍是以改善型刚需、婚房和资产保值三大需求为主。总体来看，改善型刚需自7月达到峰值后，此购房者观望情绪更为浓重，近几月持续下降，本月回落至24.3%；婚房需求近几月持续释放，本月占比稳定在2成的较低水平；资产保值类需求在3月降至历史最低，此后始终维持在25%左右的占比，本月维持在近2成的比例。三、购房需求特征分析n 两室为主 三室为辅的户型需求结构 纵观天津市
13、场，主要以刚性需求和改善型需求为主导，故两室和三室户型仍然是购房者的需求热点，其次为三室以上户型，被关注最少的是一室户型，尤其是在调控政策持续收紧的情况下，选择小户型的购房者甚至为少。本月，两室和三室的需求保持稳定；一室户型的需求占比6%；三室户型需求本月减少了3.2个百分点，占比30.8%。 n 购房面积需求主要集中在70-130之间，面积区间印证户型需求与购房者户型需求达成一致的是，70-90平米和91-110平米的小户型需求仍是需求热点，其次为110-130平米户型。本月较为明显的变化是71-90平米的面积需求与上月持平。本轮调控以来，对于各面积区间的需求始终处于大幅波动的状态。 n 别
14、墅产品最被认可 高层、小高层需求占比减少 随着住宅产品的结构优化以及新政下购房需求的转变，天津购房者对于高层和小高层产品的认可度正逐步提高，使其成为主要的购房需求形式。调控期间，购房者对洋房的接受程度一度出现下滑趋势，而近几月稳定在3成左右。相应的，由于市场供应的不断调整，本月对小高和高层的接受程度均有微幅的降低；相反的，部分高端需求对别墅产品的认同程度有所提升，本月占比14.1%。n 限购令下市内六区为首选 环城四区热度不减天津的购房者对于房屋的位置的要求始终较高，配套齐全、交通便利的市内六区历来都是天津大多数购房者的首选区域，但是近两年，随着城市土地稀缺性的加剧、城市轨道交通的建设和规划，
15、以及城市化进程的推进，使得天津的住宅建设逐渐向城市外围蔓延。数据显示，希望能在市内六区买房的人群每月基本维持在70%左右的高比例，本月降至65.9%，其次，津南区、西青区的关注度也较高，占比分别达18.7%和14.7%。此外，本月塘沽区在购房区域意向关注度降低了近10个百分点。n 位置、价格、生活设施成为首要关注点 购房者对楼盘综合素质更为看重由于天津购房者对于房屋位置的要求较高，因此区域位置是其首要关注因素，该因素在4月关注度最高，本月占比62.1%；其次就是对价格的关注，该因素也是在7月达到峰值66.4%，本月占比58.2%；购房者第三大关注要素是周边生活设施的完善程度，该因素在8月达到最
16、高值46.8%，本月降至42.4%。目前市场以刚需人群作为支撑，除了首要的三大关注要素外，户型设计、公共交通的便利和社区配套设施（幼儿园、会所等）等因素也成为了关注热点。四、购房人群购买力分析n 单价承受能力集中在8000-12000区间内 天津购房人群对于房价的承受能力范围集中在8000-12000区间内，其中8001-10000元单价的接受比例最高，每月占比平均达到4成左右，本月占比30.5%；10001-12000元的单价区间占比本月回升至平均水平，达21.3%；相反，8000以下的单价区间本月增加了3个百分点。n 总价100万元以下认可程度高 降价预期导致80万以下受追捧一般情况下，天
17、津购房者的总价阻力线100万元为一个阶段。天津市场需求主体仍为100万以下，本月对81-100万总价的认可程度达27.9%，处于历史低位。对101-120万元的认可程度也仅有12.4%；相反，本月对80万以下的认可程度处于32.4%的高位。值得注意的是，本月对151-200万元的各总价区间的认可程度达到历史峰值。n 首付款16-30万元波动幅度较大 31万元以上各区间有所增长调查数据显示，购房者普遍接受16-30万元的首付款区间，该区间在本轮政策调控下近两月波动幅度较大，本月陡降至28.5%，达到历史峰值；其次为31-50万元和15万元以下的首付区间接受程度也较高，但购房者对这两个首付区间的接
18、受程度随政策和市场变化而变化，本月分别有1.1%的降低和4.2%的增长。n 商业贷款为主 一次性付款比例上涨数据显示，多数购房者对于付款方式多会选择商业银行贷款，平均占比达4成左右，但本月回落明显，仅达33.8%。其次是公积金贷款方式，占比达3成左右，较上月该比例微幅增长；值得注意的是，选择一次性付款的比例近几月连续增长，本月达17.7%。n 大多数购房者希望月供比例控制在30%以内，实际月供比例大于心理预期调查数据显示，大多数购房者希望月供比例控制在21%-30%之间，本月占比46.9%。其次接受程度较高的是31-40%和20%以下的月供比例，本月这两个区间认可程度分别增加了0.9%和1.2
19、%。五、购房者对购房时机和投资观念的看法n 市场处于波动期 多数购房者购房时间推迟数据显示，购房者选择推迟置业时间。一方面，打算“现在就买”的占比本月出现6个百分点的增加，“三个月内”的人群占比相对稳定；相应的，计划“一年以后”和“未来半年到一年”的人群占比则有6.5%和5.9%的下降，但仍处于较高的比例。n 购房者入市信心减弱本月购房者对于入市的信心有所减弱，认为“房地产长期总是升值的”的比例本月占比仅23%；相反的，愿意“等一等再买”的人群占比与上月持平，维持在3成；值得注意的是，表示“等市场走势明朗后再购买”的人群占比本月增加了6个百分点。n 房地产投资认可程度出现回落 维持在低位近几月
20、，购房者对银行储蓄和房地产投资的选择较不稳定，变动较大。今年以来，对房地产投资的关注程度在2月达到峰值，此后随着新政的开始实施迅速降至历史最低，经过近几月的持续波动，本月维持在37.4%。相应的，本月银行储蓄的占比达25.9%，涨幅2.6个百分点。六、购房人群的预期分析n 购房者认为楼市已经进入调整期随着新政的进一步深化，认为楼市“进入调整期”的购房者自2月的最高点持续波动，本月降至44%，但仍维持在高位；持“已经进入阶段性高点”的占比有所增加，同时认为“还在上升阶段”的占比维持各月的平均水平。n 购房者预期房价小幅小调认为房价将“继续小幅上涨”的占比自调控以来持续波动，但总体呈下降的趋势，本
21、月继续降至低位；认为房价“小幅小调”的比例达到调控后的最高值，占比28%。n 购房者对目前楼市调控方向的信心平稳本年，在政策持续收紧的2-4月，认为“会继续目前对房地产行业的调控方向”的占比呈稳定持续状态，但在近两月出现了一定的降幅，占比3成；同时，认为“不确定”的购房者占比维持在33%的高比例。七、调控政策影响分析n 限购、差别化信贷和营业税征收成为最关注关于新政的各项调控手段，购房者反映差别化信贷政策、限购政策的影响最大，其次，对保障性住房的建设、公共租赁住房供应的关注也较高。从本月的数据统计可以看出，目前银行信贷紧缩，居民购房成本增加，对于“差别化信贷政策”的敏感度较高；同时市场成交量疲
22、软，购房者置业信心持续走低，出于对新房的降价预期，二手房因其较高的交易税费以及久高不下的价格，使得部分购房者由二手房市场转向继续观望新房的未来走势。“国办发1号文”调控政策对市场的第一影响11.211.311.411.511.611.711.811.911.10各地政府制定“房价控制目标”，并在一季度公布13.1%20.0%19.9%18.9%21.6%15.4%11.8%20.4%11.1%加大保障性工程建设力度，增加公共租赁住房供应15.1%21.9%20.6%15.2%19.9%21.7%23.9%23.6%19.3%个人购房不足5年的，转让住房营业税全额征收18.8%13.7%9.0%
23、18.5%18.9%13.4%22.9%15.0%26.5%继续强化差别化信贷政策，二套房首付提高更高23.2%11.1%16.3%17.5%16.3%18.6%15.1%13.3%15.1%落实保障性、棚户区改造房和中小型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%5.7%8.3%7.6%7.6%6.5%10.7%10.8%11.1%8.5%限购政策涉及城市更广、力度更严厉21.2%23.2%24.9%18.5%15.0%17.8%11.8%12.9%13.4%住房保障和稳定房价工作，采取领导约谈问责制1.0%1.9%0.7%1.10%1.3%1.2%2.7%1.4%2.9%新闻媒体舆论
24、引导，防止虚假信息误导消费预期1.7%0.0%1.0%1.6%0.3%1.2%1.0%1.8%2.9%“国办发1号文”调控政策对市场的第二影响11.211.311.411.511.611.711.811.911.10各地政府制定“房价控制目标”，并在一季度公布7.7%7.6%8.0%10.6%7.5%11.5%12.8%9.7%5.2%加大保障性工程建设力度，增加公共租赁住房供应11.4%12.4%13.6%16.5%14.7%14.2%11.8%16.8%9.8%个人购房不足5年的，转让住房营业税全额征收15.1%15.2%13.6%15.9%15.3%18.6%15.8%16.1%18.7
25、%继续强化差别化信贷政策，二套房首付提高更高30.3%26.0%29.6%24.5%24.5%25.7%21.5%19.3%22.6%落实保障性、棚户区改造房和中小型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%14.5%14.0%14.3%13.6%17.3%13.4%19.9%18.1%21.1%限购政策涉及城市更广、力度更严厉16.8%18.1%16.3%13.9%14.7%13.0%12.4%12.9%13.1%住房保障和稳定房价工作，采取领导约谈问责制3.7%5.7%2.7%3.6%3.9%1.1%4.0%0.3%3.9%新闻媒体舆论引导，防止虚假信息误导消费预期0.3%1.0%2
26、.0%1.3%1.1%1.6%1.7%5.0%4.3%“国办发1号文”调控政策对市场的第三影响11.211.311.411.511.611.711.811.911.10各地政府制定“房价控制目标”，并在一季度公布13.1%10.2%9.0%8.6%10.1%6.7%5.4%4.6%加大保障性工程建设力度，增加公共租赁住房供应10.4%8.3%9.6%6.6%9.1%7.5%7.7%7.9%8.2%个人购房不足5年的，转让住房营业税全额征收17.5%18.4%20.6%16.2%16.7%20.5%11.4%14.7%8.8%继续强化差别化信贷政策，二套房首付提高更高14.8%10.8%12.3
27、%12.6%14.0%11.5%14.1%12.9%8.5%落实保障性、棚户区改造房和中小型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%12.4%11.1%12.0%16.9%11.4%18.1%17.2%13.1%11.8%限购政策涉及城市更广、力度更严厉21.9%21.9%20.9%22.2%23.2%20.9%24.6%24.0%11.1%住房保障和稳定房价工作，采取领导约谈问责制5.7%12.4%9.0%8.9%9.8%9.1%11.8%11.1%17.7%新闻媒体舆论引导，防止虚假信息误导消费预期4.0%7.0%6.6%7.9%5.5%4.7%7.7%10.4%22.3%n 新一
28、轮调控政策，表示“反对，政策力度过大”的人群占比陡增对于新一轮调控政策，表示支持的购房人群比例占主体，从开始实施至目前，总占比维持在5成左右，本月该比例维持在47.1%；反对的人群占比本月出现5.4%的增幅。值得注意的是，本月持反对态度，认为“政策力度过大”的占比达10.5%，自调控以来该类占比只有在2月达15.8%。n 新政影响力 “市场短期内调整”、“前景不明朗”占比显著增加有关本轮调控的影响力，认为市场“影响不明显，市场维持现状”的人群占比本月降至19%；值得注意的是，认为“影响很大，市场前景不明朗”人群占比本月增至12.8%，仅低于2月水平；同时，本月认为市场走向“不好说”的人群占比较
29、上月降低了10个百分点，维持在以往各月的平均水平。n 多数购房者对新政后的房价预期不明确 新政实施以来，每月均有超过44.3%的购房者对新政后的房价预期不明确；认为房价会下跌的人群比例近几月波动幅度较大，本月占比3成，较上月有所增长，相应的，认为房价“仍会上涨”的占比与上月持平。可见，严厉的调控政策下，购房者对于房价下行的心理预期逐步增强。n 市场的震荡增加了购房者对楼市走向判断的不确定性在各观点中，认为“说不清，看看再说”的人群始终占比最大，由2月的30.3%增长至8月的44.8%，本月微降至42.3%，购房者对于房价走低的心理意向仍在。数据显示，本月另一变动较大的观点就是“将会推迟购房计划
30、”，随着月份的推进，继续增至24.3%。同时，“不会推迟购房计划”的占比本月增长了6个百分点，达24.6%。可见目前市场的震荡增加了购房者对楼市走向判断的不确定性，虽然观望情绪仍在，但购房者也怕错过抄底的最好时机，做好了随时入市的准备。n 楼市走向大于征收房产税对房价影响对于重庆、上海试点征收房产税的影响，更多的人群认为“说不好”，这一比例维持在4成左右，各月变动幅度较大，本月占比43.3%；认为“无影响”的占比本月继续回落至15.4%，认为“房价会下跌”的占比本月维持在25.6%。n 征收房产税针对购房计划 多数购房者表示“说不准”本月有不足2成的购房者认为不管是否征收房产税，不会影响已有的
31、购房计划，该占比成为调控以来的最低点；同时，更多的购房者表示不确定，难做决定，本月这一比例占比近48%，较上月有所回落。n 新政推出并试点征收房产税 对首套房影响在新政推出并试点征收房产税的大环境下，购房者对自身购房计划存在不确定性，认为“看不清形势”的人群占比较多，本月占比30%。对于是否购买商品房，购买户型及面积等问题缺乏一致性的认识，各部分占比相对平均。n 新政推出并试点征收房产税 对二套房影响二次购房者对于试点征收房产税所带来的预期尚不明确，持该类观点的人群占比本月超过4成，因此征收房产税对目前房市的影响仍然不明显。除去“看看形势再说”的占比最高外，为避开房产税的征收，选择“在本地开征
32、房产税前尽早购买”和“二套面积尽量大”的购房人群相对占大多数。n 新政推出并试点征收房产税 对非本地户籍 影响非本地户籍购房者对于新政推出加之试点征收房产税所带来的预期尚不明确；“在本地开征房产税前尽早购买”和“珍惜唯一机会，面积要尽量大”都是该部分购房人群所关注的。n 征房产税对独栋别墅类住宅影响仍不确定目前征收房产税对独栋别墅类需求将产生的影响仍不确定，购房者表示不确定的占比也处于高位，占比4成。认为“有条件还是会购买”的人群通常维持在35%左右，本月出现7%的降幅。n 新一轮调控3成购房者认为不会产生负面影响各月认为调控政策和房产税对满足改善型需求的大套型商品房最为不利的占比基本稳定在3
33、成左右，但本月降至22%；同时，认为对“小套型商品房”最为不利的占比陡增至24%。但表示“都不会有太大负面影响”的占比超过3成。n 新一轮调控对基本居住类需求的小户型正面促进最大数据显示，认为最新调控政策和试点房产税对满足基础居住类需求的小户型商品房最为有利的人群比例集中在3成左右波动，本月增至32%；也有部分购房者认为对大套型商品房影响也较为正面，本月占比22%。值得注意的是，由于本市并未实施房产税的征收，购房者对于房产税对住宅市场的作用认知不明确。n 贷款投资住宅比例减少调查数据显示，除去33%的购房者表示对投资计划不明确之外，亦有约3成的购房者表示一定不会选择住宅投资，但该比例与上月持平。目前银行信贷持续收紧，贷款成本增加，本月仍会选择房地产投资的比例中，表示“准备贷款”的人群仅占18%，较上月减少了2个百分点，同时表示“不准备贷款”的人群较上月增加了5个百分点。
