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1、二零一零年七月武汉市房地产市场月度报告德盛行地产机构市场研究中心2010-8-10目 录数字楼市（2010.07）2第一章 市场资讯41.1 经济与政策41.2 市场动态51.3 规划与城建7第二章 土地市场92.1 挂牌土地拍卖情况92.2 土地出让情况102.3 土地出让分析112.4 重点地块介绍12第三章 房产市场203.1 德盛指数203.2 月度成交分析213.3 每日商品房成交分析213.4 每周成交分析223.5 区域成交分析233.6 供应分析24第四章 区域项目研析274.1金银湖片区综述274.2片区利好因素284.3片区楼市分析284.4主要在售楼盘一览314.5典型个
2、案分析33数字楼市（2010.07）土地市场成交宗数：19宗成交面积：125.89万平方米成交金额：43.06亿元成交可建面积：288.56万平方米商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：65.94新增供应面积：104.77万方（约10500套）成交套数：7313套成交面积：69.4万平方米成交金额：45.24亿元成交均价：6519元/平方米第一章 市场资讯1.1 经济与政策北京二套房认定严格按认房又认贷 进行7月13日，北京市住建委、央行管理部、北京市金融工作局等五部门发布关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知，该通知已于7月7日下发各银行，并要求从该日起，签订购房合同的
3、商业贷款均按该通知执行。通知规定，银行将向市住建委申请注册钥匙盘，登录市住建委的房屋权属信息系统，提交查询申请，市住建委在2个工作日内反馈查询结果，银行便可知贷款人房屋数量。五部门表示，在二套房认定中，对于查实借款人提供虚假信息的，将在央行个人信用信息基础数据库中记录。这意味着借款人将被记录不良信息，今后在贷款时可能受限。（来源于新京报）【点评】今年5月26日，住建部等三部门出台关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则。但该文件出台后，由于各地尚未出台实施细则，二套房贷在实际操作中，不少银行只是查证借款人之前的贷款记录，因此一
4、些此前全款购房的家庭，再次购房时依然享受到了首套房的贷款优惠政策。但此次北京的实施细则出台后，二套房严格执行“认房又认贷”，上述漏洞有可能堵住。对于之前全款购房的家庭，再购房将视为二套房，并执行二套房的贷款政策后，也享受不到“首付二成”、“利率打折”等优惠了。国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知7月13日上午，国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知（以下简称通知），要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。通知要求，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，
5、征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。征地批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付补偿安置费用；应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。住房拆迁要进行合理补偿安置。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。在城乡接合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安
6、置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。（来源于东亚经贸新闻）武汉市上半年GDP增15.4%5日武汉市经济形势分析会上通报的数据显示：今年上半年，全市实现地区生产总值2425.56亿元，增长15.4%;全口径财政收入671.11亿元，增长45.6%;规模以上工业总产值3060亿元，增长36.8%;全社会固定资产投资1602.6亿元，增长27.4%;社会消费品零售总额1195亿元，增长18.6%。这些指标水平全部甚至远远超过2006年全年规模，增幅均创近10年来同期最好水平。汽车及零部件、钢铁及深加工、日用轻工等重点行业增速均超过40%，全市上半年
7、规模以上工业增加值的增速跃居全国19个副省级以上城市第2位，拉动全市GDP增长10.6个百分点。上半年城市居民人均可支配收入11143.75元，增长14.9%，农民人均现金收入4839.33元，增长16.6%，增幅创近10年来同期最好水平。（来源于长江商报）湖北省上半年GDP增速超全国7月20日,湖北省统计局发布上半年经济运行数据，GDP比去年同期的5378.05亿元增长了15.7%，其中GDP增速是自1996年下半年以来最好的半年成绩,高出全国4.6个百分点。从已公布的数据来看，中西部地区上半年经济增长强劲，多个省市增速超过全国上半年11.1%的增速。（来源于省统计局网）1.2 市场动态13
8、家房企半年报发布 目前，共有13家房企公布了上半年销售业绩。万科以367.7亿元的金额稳坐老大位置，实现同比近两成的增长。同时，除富力、世茂和金地外，其他房企的业绩均实现了同比增长。 事实上，今年上半年房企的销售业绩普遍实现了同比上涨，这与去年上半年是楼市低点分不开。同时，此轮新政出台的4月中旬以前，楼市也仍处于牛市之中。 恒大地产、复地、碧桂园销售金额分别实现了同比104.90%、66.3%和50%的增长。 13家房企中，仅保利、恒大、碧桂园销售面积同比上涨，7家房企同比下跌。其中，销售面积同比大幅增长的是恒大和碧桂园，同比上涨54.70%和26%。金地跌幅最大，销售面积同比下跌了42.8%
9、，而万科销售面积同比也下跌了11.81%。 销售面积同比跌幅较为明显的还有中建、中海外、富力、世茂房地产。这几家公司均为重点布局东部一线城市的房企。由于本轮调控主要遏制房价上涨过快，在一线城市，楼市的反应比较敏感，这也波及到了上述这些重点布局在一线城市的房企。 在销售均价上，13家房企上半年销售均价有10家同比上涨，上涨区间在9%-68%之间，1家下跌。（来源于新京报）【点评】销售面积的下跌，以及销售业绩的上涨，反映出房企上半年的业绩是靠上涨的房价在支撑。武汉上半年房地产仅增1家外企 外资转战基础设施外资投资武汉房地产出现明显降温。10日，武汉市工商局公布上半年外资投资白皮书，今年上半年房地产
10、新增外资企业仅有1户，同比锐减八成，新增注册资金从4800多万元美元剧减至1048万美元，而城市基础建设新增投资总额从176万美元飙升9000万美元。今年上半年外资投资武汉出现结构性变化，房地产业新增企业投资下滑十分明显，不过这并不意味着，外资看淡武汉房地产下一步的走势。外资进入地产行业的方式更为隐蔽，更多通过对已有企业增资扩股来实现。上半年，共有29户外资企业增资7.16亿美元，其中增资额排名第一位的行业是房地产业。水利、环境和公共设施成为新投资热点，今年上半年，新登记2户企业，投资总额9000万美元，是去年同期的51倍，其中香港独资企业湖北新天地人和公共设施管理有限公司，投资总额6000万
11、美元，大举介入城市地下基础设施开发建设（不含地铁）和经营管理。此外，外商也加大批发零售业的投资，在信息传输、计算机服务和软件业的投资也开始升温。（来源于楚天都市报）世联地产2400万元收购武汉经天纬地经纪公司深圳世联地产顾问股份有限公司（简称：世联地产）7月31日表示，以自有资金2400万元收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司（简称：“经天纬地兴业”）100的股权，以提升公司湖北区域市场的占有率。世联地产表示，该项目的实施将大幅提升世联地产区域市场的占有率，快速确立世联地产在湖北市场的领先地位。同时，并购将在业务及客户层面产生互补效应和协同效应，也将弥补世联服务中小型客户方面经验的不足，为世联
12、地产探索外延式成长方式提供有益借鉴。（来源于网易财经）1.3 规划与城建武汉将建中国第二高楼 武汉市政府7月5日宣布，该市将在武昌沿江商务带上建起仅次于上海中心大厦的中国第二高楼，楼高在600米以上。据介绍，这座武汉的新地标位于江南的武昌江边，是一座以办公、会展、酒店、观光娱乐、商业等为一体的综合性大楼。该楼也将再次刷新武汉楼高的新纪录。武汉现有第一高楼为新华路上的民生银行大厦，楼高336米。在建的第一高楼为葛洲坝国际广场，楼高350米、69层，也是华中地区第一高楼。目前，中国国内第一高楼为正在兴建的上海中心大厦，其主楼共有127层，总高为632米，结构高度为565.6米，位于浦东的陆家嘴功能
13、区。（来源于中新网）3年投1亿建“青阳鄂”大循环经济试验区据7月25日召开的武汉市政协重点提案督办会上透露，青山阳逻-鄂州大循环经济示范区拟申报全国第三批循环经济试点。武汉市已组织青山区、化工新城及阳逻经济开发区配合省发改委完成了青山阳逻-鄂州大循环经济示范区实施方案。该方案已上报国家发改委，并积极申报全国第三批循环经济试点。目前，大循环试验区规划编制工作已正式启动。该市发改委介绍，作为全省5个重点示范区之一，“青阳鄂”大循环试验区的资金总额达1个亿，其中，2009年拨款1千万，今年拨款7千万，明年拨款2千万。（来源于长江商报）硚口区引进400亿资金 拟建滨水环保生态新城2010年鄂沪（长三角
14、地区）经贸合作洽谈会首日，硚口区收获6个大型签约项目，协议引进资金400亿元。7月18日，硚口招商推介会上，世界500强企业恩宝集团等投资商，看好硚口浓厚的营商环境和商业前景，对该区的旧城改造、老工业基地改造、城中村改造和汉正街市场的提档升级感兴趣。而厦门联发集团、中铁建设集团房地产有限公司，分别拟在硚口投资70亿元和50亿元，开发硚口西部“滨水环保生态新城”项目集商业、高档住宅、星级酒店、休闲娱乐等于一体的城市综合体。硚口区区长介绍，该区将搬迁3000余亩西部化工企业区，腾出可供开发的资源和空间。借此机遇，硚口将着力转变经济发展方式，调整产业结构，推动传统工业向生产性服务业转型。（来源于武汉
15、晨报）武汉轻轨1号线将延长至汉口北25日，汉口北商贸物流枢纽区管委会透露，轻轨1号线终点站将由堤角延伸至汉口北市场群，明年底可望建成通车。管委会介绍，按初步设计方案，轻轨1号线延长线全程高架，长约7公里，在汉口北批发第一城服装市场设终点站汉口北站。轻轨1号线延长线通车后，汉口北市场群将与中心城区无缝对接。（来源于楚天都市报）第二章 土地市场2.1 挂牌土地拍卖情况图2-1.挂牌土地分布位置武汉市2010年7月日举行今年第七次土地拍卖会，宗地以亿元总额成交，土地规模、成交额均创下今年出让记录新高。从成交区域来看，有5宗位于黄陂区，4宗地块分布于江夏区，在东湖开发区、汉阳区各分布有3宗地块，硚口区
16、、江汉区、武昌区、洪山区各分布有1宗地块。从土地用地类型看，纯居住用地有10宗，商业居住用地有6宗，纯商业用地1宗，工业用地2宗。其中，商业、工业用地均以底价成交，宗住宅用地进入现场竞价。本次拍卖中最大的一宗地位于硚口区额头湾号地块，面积亩，以亿元成交，楼面地价元平方米。备受关注的江汉区鲩子湖村城中村改造地块，位于台北路附近，面积约亩，被武汉万科以亿元竞得，楼面地价仅元平方米，而其周边商品房价格已突破万元。竞争最为激烈的地块是邻近大学院校、科技园区的东湖开发区民族大道两宗地，虽然经过多轮竞价，但开发商均理性报价，两宗地块最终成交的楼面地价分别只有元平方米、元平方米。2.2 土地出让情况表2-1
17、.2010年第6号招拍挂情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）P（2010）042号南京江陵房地产开发公司东湖开发区关山村曹家湾3.48公共设施与居住混合用地3.727041401.81628.9东湖开发区雄楚大道以南，明玉路以东1.01居住3.7P（2010）044号英特宜家购物中心第三投资有限公司硚口区额头湾地区30商业金融业1.960410134.251059.82P（2010）045号武汉万科鲩子湖房地产有限公司江汉区鲩子湖村10.25商住1.55-6.88123700804.672278.41P（2010）046
18、号武汉亚太调味食品有限公司汉阳区黄金口工业园东南片4.21工业(食品制造业)1.5223035.3/P（2010）047号武汉金牛经济发展有限公司汉阳区黄金口工业园西北片3.98工业1.5209034.97/P（2010）048号湖北新长江置业有限公司武昌区和平大道与秦园路交叉口4.54居住3.650000733.823057.54P（2010）049号武汉市新联伟业置业有限公司洪山区狮子山街张吴村0.45居住3.42780411.861816.99P（2010）050号武汉市铸久置业有限公司汉阳区夹河路5号0.84居住2.66250498.132873.8P（2010）051号武汉福地明珠置
19、业有限公司江夏区纸坊街大花岭村2.04商住6.019900323.53808.11P（2010）052号湖北省房地产投资集团有限公司江夏区五里界街栗庙村9.4居住1.81256089.11742.62P（2010）053号湖北省房地产投资集团有限公司江夏区五里界街栗庙村10.6居住1.81418089.15742.91P（2010）054号武汉滨湖城市广场置业有限公司江夏区纸坊街大桥村8.9商住336500273.531367.65P（2010）055号武汉美好愿景房地产开发有限公司东湖开发区民族大道以西，南环铁路以北4.42居住317000256.191280.93P（2010）056号中冶
20、南方（武汉）置业有限公司东湖开发区民族大道以西，中环线以南8.57商住1.551000223.582235.746.63居住1.5P（2010）057号湖北赵庄房地产开发有限公司黄陂区横店街11.49商住2.2921753.49364.7P（2010）058号湖北天纵置业发展有限公司黄陂区盘龙城经济开发区叶店村3.77居住1414073.291099.27P（2010）059号武汉市凌峰置业有限公司黄陂区前川街向阳村0.23居住228581.58611.88P（2010）060号田浩淼黄陂区开发区叶店村0.6居住171078.941184.07P（2010）061号武汉宝安房地产开发有限公司黄
21、陂区开发区叶店村0.48居住157580.591208.892.3 土地出让分析表2-2.土地成交区域分析区域成交宗数成交面积（万）可建面积（万）楼面地价（元/）东湖开发区316.4752.671804汉阳区39.0319.472873（工业用地除外）洪山区10.451.531816江汉区110.25412278江夏区430.9474.96975武昌区14.5416.343057黄陂区516.5730.58488硚口区130571059本次土地出让主城区共出让了10宗地块，占总成交宗数的一半以上。在土地成交面积上，江夏区、硚口区、东湖开发区、黄陂区、江汉区均超过了10万方。从可建面积上看，东湖
22、开发区、汉阳区、江汉区、武昌区、硚口区等主城区潜在供应面积较大，此外江夏区、黄陂区两个市郊区域潜在供应量也较大。在楼面地价上是位于一块武昌的保障性住房项目最高，在销售限价5000元/平方米的情况下楼面地价就达到了3057元/平方米，这也印证了在目前调控行情下，部分开发商选择转变经营策略，将目光转向了利润较低但风险更小的保障房建设上来。而另外一些城中村地块楼面地价相对于当地商品房价格并不高，地理位置极佳的江汉区鲩子湖地块楼面地价只有2278元/，硚口区的额头湾地块楼面地价也仅有1059元/。2.4 重点地块介绍P(2010)044号地块基本情况 地块简介项目用地位于硚口区额头湾地区。东、南临规划
23、30米宽城市规划道路，西、北面临30米宽城市规划道路及三环线。用地东西向宽度约为720米，南北向长度约为970米。用地现状为空地，黄海高程约在23米左右，场地较为平坦，适宜进行开发。地块优势项目用地位于硚口西端门户区，紧邻三环线、额头湾立交，所在区域交通可达性好，可通过桥孝高速、工农路与三环线连接；依托工农路、长丰大道、南泥湾大道与汉口中心区及东西湖区进行便捷联系;依托长丰桥与汉阳联系。轻轨1号线贯穿汉口中心城区并延伸至桥口额头湾地区，将为项目用地与其他区域的联系提供更为便利的交通方式。区域内现状已建成汉正街都市工业园，是武汉市内重要的工业生产基地。并随着硚口区退二进三政策的实施，还将利用腾退
24、出来的老化工企业等用地建设大型现代商务、商贸服务、高科技环保产业、现代工业、文化娱乐及滨水居住等一批重大项目，极大的提升了区域内居住生活、商贸金融服务等功能。项目用地区位优势明显，交通条件便利,市政配套设施较完善，拥有优越的开发条件,是武汉市地产开发的热点区域，用地具有较好的区位优势，结合硚口区战略规划发展契机及周边城市道路的完善，将进一步带动区域发展。项目用地作为商业用地开发建设，具有良好的市场前景。 规划要求 该地块规划总用地面积为300000平方米（以实测为准），其中含扩大用地面积13050平方米。规划用地性质为商业金融业用地，容积率控制在1.9以内，建筑密度控制在60%以内，建筑高度结
25、合具体方案确定,可建总建筑面积约570000平方米。 项目用地东侧增设30米宽城市规划道路。规划用地南侧与工农路、长丰大道连通的规划道路需与项目同期建设完成。市场分析 项目用地以其独特的交通地理区位，优势的区域产业结构，结合硚口区战略规划发展契机，用地开发必将带动区域城市建设发展，引领区域经济的增长，促进区域城市功能结构的提升。项目用地位于硚口西端门户区，交通条件良好，周边开发建设项目较多，且相关配套设施齐全。且在一大批重点项目建设的利好背景形式下，随之而来的金融、商业、休闲服务功能需求愈加迫切，额头湾地区市场前景良好，片区价值提升潜力无限。项目用地作为商业金融业用地开发具有良好的市场吸引力。
26、P(2010)045号地块基本情况 地块简介 项目用地位于江汉区鲩子湖村，包含8块开发地块。 K1号地块位于菱角湖以东，用地东临红线宽度20米的台北路，西临红线宽度20米的菱角湖路；K2号地块所在街坊东临红线宽度35米的长江日报路，南邻红线宽度50米的建设大道，西邻红线宽度25米的台北路，北临红线宽度15米的规划道路；K3、K4、K5、K6、K8号地块位于鲩子湖周边；K7号地块南邻红线宽度15米的台北二路，西邻红线宽度20米的云林路。 地块优势 地块均位于汉口中心区范围内。区域内现状交通条件优越，建设大道、台北路、香港路等道路形成纵横交错、体系完善的交通格局。规划的快速轨道交通三、六、七号线，
27、将有效提升区域内的公共交通服务水平，更大程度上提升用地所在区域内的居民出行条件。 用地所在区域西临西北湖广场，北临菱角湖，环绕鲩子湖，中心城区稀有、优质的公共开敞空间资源将充分满足周边居民的社会交往与户外活动需求，提高了用地的开发品质。 用地所在区域紧邻建设大道，商业服务设施齐全，有新世界百货、华氏百货等高端百货商场，有香格里拉、锦江国际、新华诺富特等大型酒店。附近医疗机构齐全，有新华医院、武汉市儿童医院等。教育设施集中，有育才中学、育才小学、武汉市外国语学校等。文化休闲设施主要为汉口体育中心、江汉区图书馆和武汉图书馆等，区域配套设施十分完善。区域目前正集中开发大批高档的商业设施和居住楼盘，如
28、新华西路万达广场，拟建的香港路中华城、浙商大厦万科等。随着中心城区优质土地资源的日趋减少、城中村改造步伐的加快，凭借良好的区位优势与发展前景，该区域的土地价值与开发潜力不可估量。市场分析近年来，汉口中心片区住宅的销售均价基本控制在8000元/平方米以上，且销售状况稳步上升，已成为武汉市成交业绩最为突出的板块之一。随着汉口地区旧城改造、城中村改造步伐的逐步加快，对商品住宅的需求越来越大，该区域的市场潜力将随着交通条件、生活配套水平的进一步改善而得到极大的释放。P(2010)056号地块基本情况 地块简介 项目用地位于武汉东湖新技术开发区民族大道以西、中环线以南的国际社区内，用地被汤逊湖北路划分为
29、A、B两个地块。A地块北临华师园路，南临汤逊湖北路；B地块东临20米宽规划道路，西、南临保利十二橡树庄园，北临汤逊湖北路。两个地块现状用地地势均较平坦，具备较好的开发建设条件。 地块优势 用地所在的光谷地区是进入武汉的东大门，由此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道，可快速通达整个鄂东南。用地东侧的民族大道是光谷地区南北向主干道之一，北侧的三环线是城市快速路，多路公交线路在此停靠，交通区位优势不言而喻。 项目用地位于山体、湖泊生态资源优势明显的武汉东湖新技术开发区，区域生态环境优良，空气自然清新，是适宜居住的理想之地。 近年来用地北侧的光谷商圈发展迅猛，易初莲花超市、新一佳超市、中商平价、大洋百
30、货等众多商家陆续入驻，光谷步行街人气旺盛，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日臻完善。区域内还拥有丰富的教育资源，有华中科技大学、中南民族大学、武汉科技学院、关山中学、光谷小学、中南民族大学附属小学等，文化氛围浓厚。 凭借优越的自然环境、成熟的配套服务体系，用地所在地区房地产业快速发展，多家地产大鳄纷纷进驻，高品质大型楼盘相继拔地而起。目前用地所在区域已建成锦绣龙城、卡迪亚公馆、清江山水、现代森林小镇、泰驰伊顿阳光等众多楼盘，居住氛围浓厚。 规划要求 项目用地由A、B两个地块组成，规划总用地面积为168050.27平方米，其中，代征道路面积为14465.4平方米，净用地面积为153584
31、.87平方米（以上面积均以实测为准）。A地块规划用地性质为商住混合用地，其中，公建建筑规模占60%，住宅建筑规模占40%，写字楼建筑面积不超过25000平方米；B地块规划用地性质为居住用地。 市场分析 用地所在的光谷地区关山组团是未来武汉市高素质人群聚集区，这里高校云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策支撑，宜居宜商。 项目用地与东南新城组群接壤。根据新一轮城市总体规划，东南新城组群以高新技术产业规模化建设为主导，重点发展光电子、生物医药和机电一体化等高新技术产业。届时，大规模的产业园区将对房地产业带来强劲的需求。其良好的的生态环境，浓厚的文化氛围也吸引越来越多开发商到此打
32、造高尚居住社区，该区域必将成为江南地区居民购房置业的首选区域之一，市场潜力较大。第三章 房产市场3.1 德盛指数3.1.1 武汉市房地产吸纳指数本指数拟定2007年1月为基期，采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。指数构建过程如下：Ct,j=Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)*100%Ct,j表示报告期吸纳率, Bt,j表示报告期吸纳量, Kt,j-1表示上期期末空置量，Zt,j表示报告期新增供应量。Yt,j=(Ct,j/C2007, 1) *100Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。3.1.2 指数应用7月份，武汉市房地产市场成交730
33、0余套，与去年此时月销售量连续“破万”的形势相反，今年在一季度过后成交量就持续出现下滑的趋势。同时本月德盛指数滑落至65.94点，这是德盛指数自4月份调控措施出台以来已出现了3个月出现下滑。在7月份里整体市场依然保持了一定规模的上市量，上市房源量达到了1万余套，房源紧张的局面在市郊区域得到了较大改观，随着市场观望气氛的逐步形成而上市量会在九、十月份期间纷纷上市，压力将逐渐转移向供给方，因此德盛指数下行的趋势依然较大。图3-1.德盛指数示意图（更多详情请咨询德盛行地产机构）3.2 月度成交分析图3-2.武汉市月度成交走势图通过对武汉房地产信息网公布的数据统计，7月全市商品房量价齐跌。在成交量上，
34、本月成交7313套，比上月减少320套，环比降幅为4.19，同比去年7月下降了42.76，在部分开盘、加推盘作用下，本月成交量和上月基本持平，但与去年同期相比，成交量仍显低迷；在成交价格上，本月均价6519元/平方米，比上月下降了335元，环比降幅为4.88，比去年同期上涨了21.21，由于主城区商品住宅成交均价明显上涨乏力，在部分低价入市项目和部分加大实际打折力度项目的作用下，商品房宅成交均价下跌，但下跌幅度不大。3.3 每日商品房成交分析图3-3.武汉市商品房每日成交走势图从成交趋势图上看，7月份平均每日成交量为235套，从成交趋势看7号到23号的月中段量价成交波动性比较大，相对而言量价成
35、交在月初和月末均比较平稳。3.4 每周成交分析图3-4.商品房每周成交走势图7月第一周，成交量维持了6月份第四周下跌的趋势，而在第二周出现了小幅的反弹，在随后的两周里成交量继续下跌。成交均价在第一周降幅比较大外，后三周走势比较稳定。近几周的数据表现出成交量明显低于新政前，而成交均较基本维持前几月的水平。3.5 区域成交分析图3-5.各区域成交套数对比图本月各区域住宅成交量相比上月有一定幅度的上升，与上月相比，成交量下升最大的区域是汉阳区，上涨了近3倍的幅度。江汉区、东湖开发区、东西湖区等成交热点区域保持了一定的成交量，但相比上半年仍显得少了很多。另外，黄陂区、江夏区、武昌区、洪山区等主城地区也
36、都止住了下跌的势头。受开发惯性的影响，各项目的工程进度导致7月份江城众多楼盘纷纷上市，市场营销力度的加强使得成交量保持了一定的规模。图3-6.各区域成交均价对比本月成交均价最高的区域是江汉区，成交均价达到了10111元/，主要是菱角湖万达广场、葛洲坝国际广场等高端项目开盘推高了该区域的均价水平。成交均价最低的区域依然是黄陂区，仅为3702元/。但本月相比上月价格出现了一定的下跌趋势，本月12个区域中有8个区域价格都出现了一定下降，但下降幅度都较小，可见楼市依然处于胶着状态。3.6 供应分析3.6.1 供应情况企业名称项目名称项目名称项目地址预售面积（）武房开预售2010252号武汉大陆桥投资开
37、发有限公司汉正街品牌服饰批发广场硚口区多福路特58号18581.98武房开预售2010247号武汉汉口北信和农贸市场有限公司湖北汉口四季美农贸城黄陂区滠口街滠口村90870武房开预售2010251号湖北广运地产置业有限公司武汉长岛（住宅一期）江夏经济技术开发区江夏大道东30158武房开预售2010250号湖北宏鑫房地产开发有限公司秦园鑫寓武昌区徐家棚武车五村108号2291.84武房开预售2010249号武汉市万科城市花园房地产开发有限公司万科城市花园南区(万科红郡)B1、B2、D1-D11栋东湖开发区郑桥村37794.3武房开预售2010248号武汉新世界康居发展有限公司常青南园江汉区姑嫂树
38、村52648.8武房开预售2010246号武汉汉口北商贸市场投资有限公司汉口北国际商品交易中心黄陂区盘龙城经济开发区刘店村、滠口村256328武房开预售2010245号沿海绿色家园发展（武汉）有限公司“航天银湖湾”住宅楼及配套设施东西湖区金银湖生态保护区马池公园机场路以西、金银湖以北10633.19武房开预售2010243号葛洲坝海集房地产开发有限公司葛洲坝国际广场江汉区航侧村36689.93武房开预售2010242号武汉英德置业有限公司钻石公寓江汉区马场角路51号17486.98武房开预售2010241号湖北省建工房地产开发有限公司宝业徐东雅苑武昌区杨园街徐东路23号30600.1武房开预售
39、2010240号武汉世纪华宇置业有限公司宝丽金国际广场二期江汉区花楼街23222武房开预售2010239号武汉中北房地产开发有限公司复地东湖国际一期D标段武昌区中北路147号46909.4武房开预售2010238号武汉久久房地产开发有限公司珞桂路99号洪山区珞桂路31号34116武房开预售2010237号湖北清江置业有限责任公司清江山水2.1期33-40#、42-43#东湖开发区曙光软件园以东，武九铁路以北30048.02武房开预售2010236号保利（武汉）房地产开发有限公司保利心语二区1#、5#东湖开发区南湖农业园18053.23武房开预售2010235号湖北怡清雅筑房地产开发有限公司怡清
40、雅筑二期22#、23#楼东西湖区径河农场跃进大队56287.31武房开预售2010234号武汉美好愿景房地产开发有限公司阳光在线13#、23#-25#、29#-38#东湖开发区关山村25163.77武房开预售2010233号武汉博鑫置业有限公司博鑫景苑江夏区纸坊街办事处三潭路以东6666.99武房开预售2010232号武汉汉口北现代工业园开发有限公司华中企业城黄陂区武湖农场青龙分场徒马河63419.09武房开预售2010231号华润置地（武汉）有限公司华润置地民主路项目武昌区中南街民主路624号5077.24武房开预售2010230号湖北新世纪房地产开发有限公司奥山.欧景苑（五期）洪山区和平街
41、余家头村10396.27武房开预售2010229号武汉新舟房地产公司清安小居新洲区邾城街清安村8456.63武房开预售2010228号武汉金家房地产开发有限公司金家上城蔡甸区独山村21251武房开预售2010227号湖北百利恒置业有限公司美景天城B区黄陂区盘龙城经济开发区下集村14794.05武房开预售2010226号武汉市龙伟达房地产开发有限公司祥和.水岸名邸新洲区邾城街沿河大道12908武房开预售2010225号武汉新阳光房地产开发有限公司巢上城一组团黄陂区盘龙城经济开发区叶店村22925.69武房开预售2010224号湖北省禾正行投资有限公司半岛华庭新洲区双柳街沙咀村39031.68武房
42、开预售2010223号湖北省军队转业干部房屋开发总公司长城嘉苑武昌区徐东路40号24971.373.6.2 供应分析图3-7.武汉市各区域商品房预售情况7月住宅上市面积56.97万方，商业及其他产品上市量47.8万方，住宅上市量与商业及其他产品的上市量基本相当，反映出当前商业地产在房地产开发中占据的份量越来越大，而商业上市量主要来自于黄陂区的汉口北国际商品交易中心和四季美农贸城两个项目。本月住宅上市量主要来自于武昌区、东湖开发区以及江汉区。表3-1.本月区域住宅供需比情况区域上市套数销售套数供需比供需评级经济开发区2001561.28供大于求（轻度）洪山区4502561.76供大于求（轻度）江
43、夏区4004960.80供不应求（轻度）武昌区11003792.90供大于求（较严重）东西湖区5706630.86供不应求（轻度）东湖开发区110015790.69供不应求（轻度）江汉区11005152.14供大于求（较严重）黄陂区3705210.71供不应求（轻度）青山区0870供不应求（严重）江岸区05020供不应求（严重）硚口区02970供不应求（严重）汉阳区06370供不应求（严重）第四章 区域项目研析4.1金银湖片区综述金银湖片区由金银湖水域、金湖、银湖、黄龙港、墨水湖、潇湘海、黄狮海等湖群与九大湖汊纵横贯通成形。这九大湖汊缠绕着湖中九个环水半岛，形成九曲回肠的水系，组成“九龙护珠”
44、的奇景。武汉市将东西湖定位为汉口生态新城，列为武汉“第八城区”，金银湖就位居生态新城中心，经过“十一五”的建设，这里将初步完成城市化转变。图4-1.金银湖区域规划图4.2片区利好因素金银湖片区自然环境好，拥有金银湖天然资源，景观优势明显，居住环境好。随着政府对金银湖生态旅游区的打造，城郊中央生活区的规划的实现，生活配套，商业配套的日渐完善，使得片区内项目具有很好的生活环境和较高升值空间。同时，该片区所针对客户群体主要集中在武汉中产阶级，收入处于中高水平，市场购买能力强。4.3片区楼市分析4.3.1 片区项目布局图4-2.金银湖项目布局示意图从图上可以看出，金银湖地产开发渐现如下趋势： 高尚生活区以武汉人民会议中心、武汉邮政中心、东方马城、金银湖高尔夫为依托，形成了以耀江景湾、高尔夫城市花园、银湖翡翠为代表的高尔夫高尚生活区。 环湖生态居住区以环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰泊林
