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1、供应收紧 供方博弈“金九银十”近两月，随着楼市走向日渐趋好以及调控力度的暂缓推进，市场整体呈现回暖趋势。据相关地产研究机构监测以及各地方媒体深入调查，许多城市本月楼市成交开始上扬，成交价格在坚挺之余略有上涨。鉴于多月来的观望效果并不明显，积累了数月的刚性需求逐渐释放，另外随着调控政策的力度稍有放松，新一轮楼市调控预期无望，部分城市再现投资客的身影。据E房网市场分析部监测，8月徐州房地产市场继续7月的市场走势，整体供应有所收紧，成交乐观。本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计1140套，供应面积14.59万平方米，环比上月20.24万平米下跌27.92%，同比09年8月40.9万平米下跌6
2、4.33%。从本月供应量来看，同比、环比均呈现下跌趋势，而且创下了调控以来的供应新低。其中原因首先是近两月是传统的一个销售淡季，开发商有意识的减少供应量；另外对于即将到来的传统的“金九银十”的销售旺季，开发商极有可能选择在九十月份大力推盘，从而来迎合传统的销售黄金周期。本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数2390套，成交面积25.43万平米，环比上月33.82万平米下跌24.81%，同比09年8月34.8万平米下跌26.93%。从楼市调控效果上看，徐州整体楼市供求均呈现收敛趋势，据E房网市场分析部分析，开发商供应的收紧促使本月成交的下扬，但是作为即将到来的传统销售的黄金周期，加之期间的
3、假期较多，将会给很多的置业者提供了充裕的看房时间。E房网市场分析部预测，相信会在11月份能够看出九十月份的成交面积、成交套数以及成交均价会有一个上涨的情况。总之，从市场当前的整体现象，开发商博弈“金九银十”的动机非常明显，但是最终结果如何，我们还得拭目以待。2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的
4、删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_jiaisheng数据整理： 张瑞浩 马永杰第一章 本月提要1.1 监管高层：部分房地产商出现资金断裂现象；1.2 国家统计局：全国商品房逾1.9亿平米待售；1.3 二三线城市高端住宅市场升温；1.4 中房协称再出楼市紧缩政策将影响房屋供应；1.5 国土部约多地市长谈话，9月土地问责风暴渐近；1.6 新政下商业地产很抢手，开发商纷纷进军商业地产；1.7 6000万套空置房有可能，委员建言政府尽快查清；1.8 本月徐州土地市场供应面积猛增，环比上涨326.2%
5、，同比上涨100%；1.9 本月徐州商品房供求均下扬，开发商捂盘惜售博弈“金九银十”；1.10 本月数据提示： 图1 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量环比下跌27.92%，同比下跌64.33% 图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交量环比下跌24.81%，同比下跌26.93% 图4 本月徐州市各区域商品房成交信息 图5 本月徐州市国有土地成交对比信息第二章 资讯回顾2.1 全国资讯监管高层：部分房地产商出现资金断裂现象 （2010-08-02 新华网）近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。记者调查发现，在持续的楼市调控下，部分开发商已
6、出现资金链紧张风险，除了求助代价高昂的信托融资渠道，不少小型开发商无奈选择出让股权。 中国银监会近日召开第三次经济金融形势通报会议，房地产贷款风险成为关注的重点之一。会议通报了前期压力测试结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。 “部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。国土部公布1457宗闲置土地黑名单 银监会排查风险 （2010-08-03 中国证券报）权威人士2日向中国证券报记者透露，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统
7、计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 这份有关房地产开发企业土地闲置情况表中，详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米，这些闲置土地的持有者包括泛海建设、华润置地和新世界等知名房地产企业。广州闲置土地54宗，面积近192万平方米，总出让金额约5.87亿元，住宅用地占六成。 海南有77宗闲置土地，总占地面积超过1200万
8、平方米，主要分布在海口和三亚，商用与住宅用地大约各占一半。 江苏闲置土地48宗，浙江仅嘉兴市1宗，上海则“零”闲置。 知情人士透露，这份统计表是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的“黑名单”，此次调研共派出31个调研组，赴31个省区市。国家统计局：全国商品房逾1.9亿平米待售 （2010-08-05 新京报）国家统计局4日公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。国家统计局特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。 根据统计局此次公布的数据，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2.7%；2006年末为14
9、550万平方米，同比下降0.9%；2007年末为13463万平方米，同比下降7.5%；2008年末为18626万平方米，同比增长38.3%。2009年末为19947万平方米，同比增长7.1%。 其中，除了2006年商品房待售面积同比有所下降外，我国的房地产开发企业商品房待售面积一直在增长，2008年商品房待售面积同比增长幅度最大，达到38.3%。截至2010年6月末，该项数据与2005年末相比，增加近5000万平方米。 银监会指出房价涨势过快地区可停发第三套房贷 （2010-08-06 新京报）针对“银监会近日建议各商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州第三套房贷”的报道，银监会有关负责人称，对于
10、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。但银监会并没有指出，房价过高、上涨过快、供应紧张的地区为哪些地区。 记者昨天从几家银行获悉，近期监管部门确实召集各银行总行相关负责人开会，在会上点出北京、上海、深圳、杭州第三套房贷要暂停；对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高，利率也要上浮。 二三线城市高端住宅市场升温 （2010-08-07 新华网）在楼市调控政策频频出台的背景下，一线品牌房地产商纷纷转战受影响相对较小的二、三线城市，在争相拿地、不断产生新“地王”的同时，瞄准了利润较高、受调控影响较小的、中高端及高端市场。专家认为，二、三线
11、城市豪宅升温，可能成为新一轮房价上涨的催化剂，应予以重视。业内专家表示，目前严厉的信贷调控政策对公寓类购买者产生的实质影响较大，而高端住宅市场需求相对稳定，在楼市调控中表现出一定的抗压性，逐渐进入投资者视野。但市场担忧高端楼盘的“天价”可能产生示范效应、引发普通住宅价格联动，成为新一轮房价上涨的诱因。银监会称：房贷压力测试不代表政策变动 （2010-08-08 人民日报）针对近期“银监会是否建议京、沪、深、杭地区商业银行暂停发放第三套房贷”的疑问，银监会有关负责人5日表示，银监会将执行国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等相关要求不松懈，不动摇。随后还将进一步指导和监督商业银行严格住房
12、消费贷款管理，坚决遏制投机投资性住房贷款需求，有效满足自住住房贷款需求，及时严厉查处各类违法违规行为。对于不同地区的房贷管理，银监会要求，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。银监会于2010年5月份要求商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下（全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。这位负责人强调，各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可
13、能出现变动。空置率仍未明朗 库存压力或逼开发商降价? （2010-08-09 新华网）国家统计局4日晚间公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。专家认为，这一库存量比2009年末的19947万平方米库存略有下降，属正常水平，但因受新一轮调控政策影响，部分城市商品房成交量已大幅下滑，随着下半年供应量进一步增加，预计到年末开发商将面临较大库存压力，或将主动降价消化库存。此次，国家统计局虽然公布了商品房待售面积情况，但并未给出空置房和空置率的具体数据。国家统计局称，商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住
14、房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。有市场人士认为，从4月份到10月份前后，累积半年的刚性购房需求存在集中入市冲动，并可能使房价转身向上导致调控政策效果不佳。中国房地产协会副会长朱中一表示，目前调控政策在短期内已初见成效，特别是遏制部分城市房价快速上涨效果明显。但房地产市场能否健康发展，仍面临不确定性，目前首要的任务是稳定市场预期。中房协称再出楼市紧缩政策将影响房屋供应 （20
15、10-08-13 京华时报）有媒体报道称，8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌的一个会议上表示，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此报道一出，立刻遭到舆论和民众广泛质疑。据新浪乐居的网民调查，近八成网民反对暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，且认为目前的新政远未达到调控的目的。对此，记者致电朱中一进行了采访。朱中一表示，目前市场预期混乱，不宜再出紧缩新政，否则将影响房屋供应，带来新的问题。观察：新政四月后的中国房地产仍“迷雾重重” （2010-08-16 中新社）“新国十条”出台迄今已近四个月，正在此间举行的2010博鳌房地产论坛上，数百名来自海内外的专家学者
16、、业界精英对新政四个月后的行业观察可谓众说纷纭、不置可否，甚至“迷雾重重”。大部分学者和业界均称，下半年，如果政府不再出台扼制新政，预期房价将在稳定的基础上略有上升。在严厉新政调控政策下的中国房地产市场，经历了四个月的阵痛，部分城市上涨过快的房价得到遏制，新政的走向也引起业界的关注。住建部政策研究中心主任陈淮直言，中国房地产存在四大深层次缺陷：市场化淘汰机制缺失、产业风险配置不均衡、交易主体缺位、需求早熟。未来，中国楼市还将面对房产税开征、信贷收缩、保障房推出、通货膨胀、经济结构转型等挑战和变局。国家发改委：各地应继续稳定房价 （2010-08-17 东方早报）4月17日，国务院关于坚决遏制部
17、分城市房价过快上涨的通知(简称：新“国十条”)下发时，很多人预期，这套结合土地、信贷、税收、保障房为一体的地产调控组合拳将是“史上最严厉”的楼市调控政策。而政策执行4个月后，房地产上市公司一份接一份“闪亮”的业绩报表，却开始引发一场是否应当出台更严厉新政的讨论。国家发改委近日发布的36个大中城市房价数据显示，楼市经过4个月调控后继续上涨。为此，国家发改委提醒：“各地应继续做好稳定房价工作。”国土部约多地市长谈话 9月土地问责风暴渐近 （2010-08-22 华夏时报）8月19日，继1457宗闲置土地名单后，国土部最新披露的闲置土地名单已增至2815宗，数量翻了一番，时间点则从截至去年9月底到了
18、今年5月底。同时还通报了7宗违法违规案件，而挂牌督办案件从5月的4宗增至6宗，不减反增。 对于即将到来的土地问责，国土部部长徐绍史一度坦言“压力极大”。此前不久，国土部公布的问责时间是：7月督察、8月约谈、9月问责。 “7宗违法违规案件、6宗挂牌督办案件，正是8月约谈的要义之一。”18日，国土部土地利用管理司一位女士在电话中告诉华夏时报记者，按照部里的部署，9月将根据检查结果实施问责。 那么，如何问责？徐绍史要求做到两点：“首先让问题浮出水面，其次是责任到人，要问得合理，让地方心服口服。”据悉，按照国土部对9月土地问责规定，即对所辖区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15
19、以上，或虽未达到15的“警戒线”，但后果严重的将被问责，包括记大过、降级或撤职等。 另外采访发现，正是有了这个15%警戒线，一些地方政府在此做文章，有的正积极出台更严厉政策自救，有的则用隐瞒不报等办法意欲逃责。新政下商业地产很抢手 开发商纷纷进军商业地产 （2010-08-27 信息时报）“商业地产未受新政影响”，中国房地产业协会副会长朱中一介绍，17月份全国办公楼和商业营运用房销售增速分别为39.4%、36.6%，但住宅销售面积增速仅为7.1%;17月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅。鉴于此，有业内人士一语中的：“商业
20、地产已经从陪嫁丫头成为现在的抢手新娘。”今年4月，相关部门出台了针对住宅市场的新政调控，让楼市一度波澜起伏。由于本次新政剑指住宅市场，商业地产幸免于难，成为投资客和开发商的避风港，是新政覆巢之下的完卵。新政以来，保利、万科、绿地等知名房企都加大力度进军商业地产，涉及资本达千亿元以上。据相关机构统计，今年上半年五成品牌房企非住宅对利润贡献率达20%，比去年有所上升。 6000万套空置房有可能 委员建言政府尽快查清 （2010-08-27 21世纪经济报道）“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。” 这样一则消息，虽然出处不明但依旧不胫而走。先是说
21、国家电网公司利用智能电表统计的数字，后来又流传说是社科院的调查，亦有说法称是国家统计局城市调查队的调查。虽然这些传闻来源逐一被证明不属实，但全国住房的空置率到底有多高，依然是万人瞩目的数字。 “我们查北京小区的电表发现，北京市自2004 年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16%，这个数字显得比较高。”北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌老师，早在2年前就进行了小区电表的抽样调查。在近期社会对于全国城市到底有多少空置房而大打口水战时，他们相信自己掌握了商品房空置率的真实数字。 而全国政协委员、住房和城乡建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海也认为，商品房真实空
22、置率这个关键的数据，需要政府尽快调查出来。 “这将触及到一部分人的利益，因为有空置房的都不是一般人。国家需要尽快了解住房情况，出台新的政策，提高持有多套住房的成本。”郭松海说。E房点评：本月各地楼市资讯相较调控的前几月，话题更加敏感，针对楼市调控后的房价走势以及各地方政府和相关职能部门的调控态度有了更深层次的报道。其中，本月媒体报道的新一轮楼市调控的政策是否出台、二三线城市的市场破冰回暖、空置房调查风波、土地闲置及是否问责、政府高层关于楼市调控的相关表态等话题再次引起新一波舆论高潮。面对依然坚挺的房价，楼市调控力度相比此前明显趋于温和，观望已久的刚性需求本月逐渐释放。据E房网市场分析部监测，本
23、月徐州市场动态日渐活跃，许多楼盘公开蓄水、认购和推盘，相比前两月的低调宣传，本月楼市明显见热。另外，从购房层面来看，本月徐州置业一族购房意向明显呈现积极态势，置业需求旺盛。另据E房网新闻部统计，本月楼盘营销活动层出不穷，新盘公开、老项目业主回馈、签约预售以及其他各具特色的营销活动纷纷亮相，市场反映良好。对于即将到来的“金九银十”传统楼市黄金季节，开发商目前的举措大有押宝的意味，09年“金九银十”经营惨淡，今年的黄金季节由于近几个月刚性需求的抑制，或许能够骤然破冰，收到意想不到的成绩。而从目前整体徐州楼市的现状来看，E房网市场分析部对于即将到来的“金九银十”持乐观的态度，届时势必会掀起新一轮楼市
24、热潮，对于本轮楼市调控来说，将会是最具讽刺和最致命的一击。但是事实胜于雄辩，楼市最终如何还有待于市场的验证，总之未来的楼市走向将更加扑簌迷离，市场走势值得期待。第三章 土地市场3.1 土地供应表3.1 2010年8月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编 号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米）容积率牌起始价（万元）起始楼面地价 （元/平米）挂牌时间2010-29鼓楼区沈孟路地块中山北路延长线以东城镇住宅730911.8130009882010年8月25日9时至2010年9月8日14时2010-30云龙区津浦棚户区地块津浦东街南侧城镇住宅1
25、7152.81.82425013602010-31金山桥经济开发区徐海路南侧地块西至环湖大道东支路绿化带，北至徐海路绿化带商服、住宅1810702.04900013502010-32鼓楼区鹰裘皮革一期地块轻工路以西城镇住宅551691.7-1.81000010352010年9月7日9时至2010年9月25日14时2010-33云龙区南郊宾馆地块东至共建路、西至解放路、北至和平路商业办公、宾馆、居住469045.2170006972010-34金山桥经济开发区振兴大道东侧科研A地块振兴大道以东科教用地112063.86721582010年9月13日9时至2010年9月27日14时2010-35金
26、山桥经济开发区振兴大道东侧科研B地块振兴大道以东科教用地115592.56922402010-36金山桥经济开发区振兴大道东侧科研C地块振兴大道以东居住87003.06552502010-37金山桥经济开发区振兴大道东侧科研D地块振兴大道以东科教用地184892.511082402010-38金山桥经济开发区振兴大道东侧科研E地块振兴大道以东科教用地105741.06366002010-39金山桥经济开发区环湖东路西侧地块环湖东路以西商业用地A:68500.748001292B:46214续表3.1 2010年8月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编
27、号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米）容积率牌起始价（万元）起始楼面地价 （元/平米）挂牌时间2010-G23九里区华润路西，三环北路北工业地块华润路西工业355651.213703212010年9月14日9时至2010年9月28日14时2010-G24金山桥经济开发区黄石路南侧工业地块黄石路以南工业270560.710405502010-G25金山桥经济开发区驮蓝山路南侧工业地块蟠桃山以西工业1980090.776045482010-40云龙区云龙区民营工业园一期3号地块庆丰路东商办24717.25.0407701050挂牌终止居住35788.12.3商住34645.72.2
28、居住560831.9（备注：地块规划图见附件1） 图3.1 徐州市国有土地出让信息对比图示月 份2009-082010-072010-08环比涨跌同比涨跌出让宗数（单位：宗）0314366.7%100%出让面积（单位：亩）02631121326.2%100% 表3.2 本月土地出让环比、同比信息附件1：本月出让地块规划图2010-29号沈孟路地块规划图2010-30号津浦棚户区地块规划图2010-31号徐海路南侧地块规划图2010-32号鹰裘皮革一期地块规划图2010-33号南郊宾馆地块规划图2010-39号环湖东路西侧地块规划图（备注：2010-36号地块规划图尚未公布）出让地块分析：8月徐
29、州土地市场一改往日平稳供求路线，距上月供应3宗地块后，本月一举挂牌出让14宗国有土地使用权，其中鼓楼区2宗（均为住宅用地）；云龙区2宗（包括1宗住宅用地，1宗综合类用地）；经济开发区9宗（包括1宗商住用地，1宗商业用地，1宗居住用地，4宗科教用地和2宗工业用地）；九里区1宗（为工业用地）。总出让面积747608.8平方米（约1121亩），环比上月（263亩）上涨326.2%，同比09年8月（0亩）上涨100%。另外，本月出让地块中，2010-29号沈孟路地块、2010-30号津浦棚户区地块和2010-32号鹰裘皮革一期地块均为定销商品房用地，随着近两月徐州大量定销商品房用地的出让，再次将保障房
30、建设话题引入公众的视线。据悉，日前徐州市委书记曹新平主持召开城建重点工程调度会，梳理分析当前重点工程建设情况，重点调度计划“十一”前竣工项目的建设进展情况，研究部署下一阶段工作任务。会上，市城建重点工程办公室汇报了上半年城建重点工程进展情况。今年徐州市城建重点工程计划安排149项，目前已开工111项，开工率为74.5%。上半年，市重点办根据项目建设进度，排定计划“十一”前竣工项目30个，其余尚未开工项目的建设准备工作正加快推进。 随着徐州城建重点工程的逐渐推进，徐州市国有土地定销出让用地供应也按计划持续进行。据E房网市场分析部数据统计，截至2010年8月底，徐州市区共出让地块67宗，其中居住性
31、用地（非工业、商业、旅游及文化用地）24宗，规划定销商品房用地7宗，分别占总出让地块和居住性地块的10.45%和29.17%。定销商品房用地出让面积约合488亩，规划总建面约为68.7万平方米。另外，随着楼市调控政策的逐渐深入，国务院要求加快保障房建设力度以及加大保障房建设用地供应。对此，徐州市认真落实中央各项指示，加大限价住房及经济适用房和廉租房的建设规模，2010年徐州市定销房计划建设110万平方米，从而确保保障性住房的土地供应量，缓解城市住房压力。据E房网市场分析部统计数据显示，上半年徐州市定销商品房供应用地规划总建面68.7万平方米，占全年计划建设面积的62.45%，超额完成供应指标，
32、从而对于稳定房地产市场和确保城建重点工程的推进提供了有利的保障。 3.2 土地成交表3.3 2010年8月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编 号地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米） 容积率牌起始价（万元）成交价 （万元）竞得人成交时间2010-26徐海路北侧商业仓储地块南至徐海路绿化带，东至高新路绿化带商服715141.178007800徐州银帝农机发展有限公司2010.8.17工业633190.72010-27啤酒厂南厂区地块解放路的东侧，溢洪道河南侧住宅15299.62.356005600徐州高铁置业有限公司2010.8.172010-2
33、8疾控中心北地块二环西路以西，疾控中心以北商服、住宅25324.12.2-2.51080010800徐州市淮海建设集团有限公司2010.8.17表3.4 本月成交地块数据分析表地块编号地块名称土地面积 （平方米）容积率牌起始价 （万元）成交价 （万元）溢价率（%）楼面地价 （元/平方米）2010-26徐海路北侧商业仓储地块715141.178007800634633190.72010-27啤酒厂南厂区地块15299.62.35600560015902010-28疾控中心北地块25324.12.2-2.510800108001815表3.5 本月土地成交分类明细地块用途成交宗数（宗）成交面积（）
34、住宅115299.6（约23亩）商住125324.1（约38亩）商服、工业1134833（约202亩）总计3175456.7（约263亩）图3.2 2010年1-8月徐州市国有土地成交信息对比图示成交地块分析：本月徐州土地市场共成交3宗地块，成交面积175456.7平方米（约合263亩），其中成交商住用地1宗（成交面积38亩）；商服、工业用地1宗（成交面积202亩）；居住用地1宗（成交面积23亩）。本月成交地块中，2010-27号啤酒厂南厂区地块和2010-28号疾控中心北地块部分将用作定销商品房项目。其中2010-28号疾控中心北地块规划用途为商服和城镇住宅，总出让面积25324.1平米，容
35、积率2.2-2.5，挂牌起始价为10800万元，底价成交，楼面地价约合1815元/平米，该地块周边目前在售项目较多，加之西苑成熟生活社区的辅助，未来该地块项目将再次成为西区的亮点。另据E房网市场分析部数据显示，近两月徐州土地市场成交略显冷清，较多地块均以底价成交，其余地块普遍溢价较低。另外，截至2010年8月底，徐州年度成交地块达50宗，环比去年同期（成交44宗地块）上涨13.64%。而从全国市场动态来看，虽然整体楼市因调控政策的深入受到了一定影响，但是土地市场相对活跃，据E房网市场分析部监测，在行业长期发展前景看好的心理预期下，众多房企大腕正囤兵土地市场，以决战调控过后的下一个反弹期。第四章
36、 商品房市场4.1 供应分析 图4.1 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供应信息 图4.2 2010年8月徐州市（市区含铜山新区）商品房分类供应明细户型供应套数（套）供应面积（）面积占比（%）1房241858.581.31%2房21319907.5714.06%3房72180165.156.61%阁楼81642.551.16%复式8813060.259.22%别墅8024981.4117.64%住宅总计1134141615.46100%表4.1 本月徐州市（市区含铜山新区）住宅分类供应明细图4.3 2010年8月徐州市（市区含铜山新区）住宅户型供应面积比例图示月份2009
37、-082010-072010-08环比涨跌同比涨跌供应量（万）40.920.2414.5927.92%64.33% 表4.2 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计1140套，供应面积14.59万平方米，环比上月20.24万平米下跌27.92%，同比09年8月40.9万平米下跌64.33%。从本月供应量来看，同比、环比均呈现下跌趋势，而且创下了调控以来的供应新低。由于前几月受调控政策的约束，楼市供应量相对庞大。据E房网市场分析部数据统计，今年年初以来，截至8月徐州市区共供应商品房240万平方米，环比去年同期242.25万平方米
38、下跌0.94%。而去年同期1至8月楼市状况相对乐观，经过金融危机后整体楼市破冰回暖，供应旺盛；但是进入今年年初以来，楼市走向扑簌迷离，而从整体供应量来看，相比去年基本持平，由此可见今年上半年来徐州楼市确实危机重重，开发商加速资金回笼的动机显而易见。但是随着6月以来，楼市逐渐回暖，市场需求日益释放，但从数据来看，六月份到八月份，市场的供应量反而明显偏少。据E房网市场分析部分析，其中原因首先是这几个月是传统的一个销售淡季，开发商有意识的减少供应量；另外对于即将到来的传统的“金九银十”的销售旺季，开发商极有可能选择在九十月份大力推盘，从而来迎合传统的销售黄金周期。由此，供应量的下跌在合乎情理的同时，
39、更多的是对后市的一次试水，后市能否冲破楼市低迷，再现昔日辉煌，相信在不久之后即会拨开云雾见分晓。4.2 成交分析 图4.4 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房成交信息 图4.5 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交信息 图4.6 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比图示月份2009-082010-072010-08环比涨跌同比涨跌成交量（万）34.8033.8225.4324.81%26.93% 表4.3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数2390套，成交面积25.43万平米，环比上
40、月33.82万平米下跌24.81%，同比09年8月34.8万平米下跌26.93%。据E房网市场分析部监测，虽然近几个月市场供应相对旺盛，但是市场观望情绪一直居高不减；本月随着各地楼市调控的再次放松，刚性需求观望情绪得以释放，从而再次引发置业高潮。据E房网数据统计，今年年初以来，截至8月徐州市区共成交商品房229.71万平方米，环比去年同期220.1万平方米上涨4.37%。从楼市调控效果上看，徐州整体楼市供求均呈现收敛趋势，据E房网市场分析部分析，这个结果进一步验证了笔者上述的分析，开发商供应的收紧促使本月成交的下扬，但是作为即将到来的“金九银十”，作为传统销售的黄金周期，加之期间的假期较多，将
41、会给很多的置业者提供了充裕的看房时间。E房网市场分析部预测，相信会在11月份能够看出九十月份的成交面积、成交套数以及成交均价会有一个上涨的情况。4.3 供求比分析 图4.7 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供求比信息（注：供求比=供应量/成交量）E房点评：本月徐州市商品房供求比创下自楼市调控以来的新低，连续两月持续下扬，再次呈现供不应求的局面。据E房网市场分析部数据统计，今年年初以来，截至8月徐州市区整体供求比（供应240万平米，成交229.71万平米）为1.045，环比去年同期（供应242.25万平米，成交220.1万平米）1.101下跌5.09%，整体供求趋势日趋平衡
42、。之前笔者分析过，供求关系是决定整个市场走势的关键因素，也是调控市场稳定的先决条件，只有适度把握市场的需求，应市而推，平衡供求关系，才能做到更好地消化房源。仔细分析调控以来徐州楼市供应，由于政策的要求和开发商对市场走向的未知，对资金回笼的迫切和客户市场的抢占成为开发商寻求自保的唯一途径。因此，加紧项目工期、赶拿项目预售、及时签约销售成为当前开发商普遍推崇的营销三步骤，但是弄巧成拙的是，开发商不期而遇的一致步调，短期内突然加大了市场供应；另外由于目前市场观望态度的持续，消化进度不容乐观，由此恶性循环，从而导致此前有两月房源滞销囤积，供求比达到峰值。本月随着市场走势的日益乐观，观望情绪得以释放，此
43、前潜在的刚性需求再次成为置业主力，成交量激增。另外加之传统“金九银十”的到来，开发商近两月有意减小市场供应量，以备在传统的销售黄金周期加大供应量，促进市场消化，带来成交高峰，由此最近两月的供求比严重失衡也在情理之中。4.4 区域市场数据图4.8 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月各区域商品房供应明细图4.9 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月各区域商品房成交明细项目列举北 区西 区南 区东 区中心区09-08月供应量（单位：万）0.674.425.856.83.209-08月成交量（单位：万）8.54.92.617.11.710-07月供应量（单位：）33923.0215761.05105
44、936.6536123.0210715.0410-07月成交量（单位：）395524103515860758426360010-08月供应量（单位：）89962.4610438.4929724.7717875.9010-08月成交量（单位：）267624786067388917117236供应量环比165.19%33.77%71.94%50.51%100%供应量同比1242.72%76.28%88.50%73.71%100%成交量环比32.34%16.63%57.52%17.57%72.89%成交量同比68.52%2.33%74.08%47.85%1.39%本月供求比3.360.224.410.200表4.4 徐州市区（不含贾汪区和铜山新区）本月商品房供应、成交环比、同比信息表4.5 本月项目成交
