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1、融道机构市场月报2010-03调控乏力量价齐飞 3月楼市重演疯狂两会后楼市“骤暖”，原本“小阳春”展望超乎市场预期，此前调控尽付东流之势。依据往年经验，春节过后的第一个月成交量都会较之前有所恢复，但今年的态势似乎只能用“放量上扬”来形容。据相关研究机构监测数据显示：一线城市中，广州住宅成交量环比增幅超八成，呈强劲回暖态势。北京成交量环比增幅也超过了四成以上，深圳和上海回升幅度则相对较小。二线城市继续延续之前的回暖势头，天津、成都、杭州、重庆、武汉等城市成交量均有不同程度的回升。此外，由于两会之后，市场预期的调控政策并未得到具体落实，调控后继乏力引来失望，置业者担心楼价会继续上升而跑步买楼。同时
2、，自1月份以来受调控而积压的刚性需求也开始释放，两者共同促使了3月份的成交量上升。本月徐州楼市成交力挽狂澜，环比上月上涨101.49%，同比09年3月上涨21.61%，结束了年初以来成交量持续下滑的局面。此外徐州各区域项目均有提价现象，市场购销两旺，楼市火爆卷土重来，市场供求堪比09年年末的失衡状况，楼市未来再次陷入迷雾。3月，楼市逆行倒逼政策调控，频频出台的调控措施落入“空调”境地，从而上演了三月楼市“杯具”。2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所
3、有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_jiaisheng第一章 本月提要1.1 住建部部长：今年房价一定要保持稳定1.2 国土部部长：土地出让未必要价高者得1.3 国土部详解20%保证金新规：新老地块区别对待1.4 首次购90平米以下住房契税优惠收紧1.5 房产已成公众最重要投资工具，全民炒房态势初显露1.6 徐州市2010年度32项城建重
4、点工程开工1.7 徐州楼市量价齐升，供求比严重失衡1.8 徐州土地市场成交大增，商业地王再次催生1.9 本月数据提示 图1 本月商品房供应量环比上月下浮11.64%，同比09年3月下浮76.57%图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月商品房成交量环比上月上涨101.49%，同比09年3月上涨21.61% 图4 本月徐州市各区域商品房成交信息 图5 本月徐州市国有土地成交信息第二章 资讯回顾2.1 全国资讯住建部部长:今年房价一定要保持稳定，不行也得行 （2010-03-07 新华网）“今年的房价一定要努力让它保持稳定。”3月5日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受记者采访时，对稳定未来房价持坚
5、定的态度。 在谈到未来房价的走势时，姜伟新说：“是稳定的，肯定是稳定的！总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。” 当记者再次向他询问未来房价是否能稳定时，他说：“能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！” “下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。”姜伟新说，“总理今天都讲了好几条，保障房这方面要加大建设力度，商品房那部分要加强管理，普通商品房要加大供给，另外还有土地等方面总理今天也都讲了。这都是各个方面共同起草，总理最后定的。” 住建部部长姜伟新：未来20年房价还要涨 （2010-03-09 广州日报）姜伟新认为，由于中央政府和地方政府对房价过高、过快上
6、涨采取了一系列的政策措施，相信今年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况。现场记者提及的土地财政模式，实际上谈到的问题是财政和土地的关系，“本质上说的是地方市长、市委书记靠土地增加财政收入，房价高、地价高，他很高兴，你的房价怎么降得下来？”他认为不能否认土地价格的上涨和房价的上涨确实会给地方财政增加很多收入。但一定还要看到另外一个方面，就是房价过高过快上涨会引起不稳定，地方的任务、责任是非常重的。作为城市的政府，既要保持经济发展，保持社会稳定，又要面对房价或者是土地价格上涨，是一个两面的问题。 对于未来房价，他认为中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的，未来20年由于中国是城镇化、工业化的
7、快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。国土部部长：土地出让未必要价高者得 （2010-03-09 每日经济新闻）3月7日，在辽宁代表团的全体会议上，国土资源部部长徐绍史接受媒体专访表示，尽管商品房地价过高，但仍要坚持土地招拍挂制度，同时尝试探索土地出让综合评标方法。温家宝总理在3月5日作的政府工作报告称，今年将抑制土地价格过快上涨。值得注意的是，在多次提及“抑制房价过快上涨”之后，这是近期高层首次就地价问题进行表态。对此，徐绍史表示，温总理的说法主要是针对今年“地王”过多的现象。他表示，其实工业地价并不高，商用地价比较高
8、，其中主要是用于商品房开发的地价。在今年“两会”上，不少委员和代表表示，“地王”频现，间接推高了一线城市的房价，他们呼吁改革“价高者得”的土地出让制度。徐绍史表示，要坚持土地招拍挂制度，“因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产流失。”但他同时表示，土地招拍挂制度还要不断完善，按照“国11条”的思路，不一定完全是价高者得。他还透露，国土部正在和有些地方政府做一些探索，采取更多的评价方式。国土部详解20%保证金新规：新老地块区别对待 （2010-03-12 地产中国网）3月10日，国土部下发关于加强房地产用地供应和市场监管的通知，其中提出了今后房地产用地保证金一律提高到
9、20%的规定。这一条是新政策当中，对开发商拿地影响最大的一条。按照挂牌地价10%缴纳地款和20%缴纳保证金，其效果绝对不一样。对于今后开发商拿地一律按20%缴纳保证金的规定，今日，在国土资源部召开的“关于加强房地产用地供应与监管”新闻通气会上，国土资源部土地利用司司长廖永林表示，提高土地出让保证金比例就是为了促使开发商更理智，更冷静拿地。廖永林说，地价不断被推高，实际上是开发商对市场预期过高判断所造成的。通过提高拿地门槛，让开发商对拿地更加理智，会促使土地市场理性回归。但是，对于20%保证金这个新政策，什么时候开始实施，成为一个疑问。廖永林表示，土地出让保证金提高到20%的规定，采取新地新办法
10、、老地老办法的策略操作。对于已经挂牌的土地还是按照原来规定的10%缴纳保证金，而以后开发商拿的地则按新规定实行。二次房改入选人大正式议案，提出“三三制”设想 （2010-03-16 新京报）全国人大代表提交的“深化二次房改加快住房保障法立法”的议案，已经列入本次人大会议的正式议案，昨日，全国人大代表迟夙生表示，在这份议案中，希望由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是占城镇人口、中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”。这种“三三制”中的“三种住房制度”是指，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房
11、制度，以及针对高收入家庭的商品住房体制。 “三类供地方式”分别为：政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。“三支队伍”则是政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。 迟夙生说，“二次房改”议案虽然被列入正式议案，但如要成形还需很长的路要走。李明也表示，他希望能让更多的人对“二次房改”进行充分讨论。国资委回应央企拿地潮，78家企业将退出地产 （2010-03-18 人民网）3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和
12、已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。据初步统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家。据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。“土地财政”不改，
13、“地王”难抑 （2010-03-23 证券日报）“地王”产生的根源不在于买家是央企（国企），还是民企，而是房地产开发资金的过度充裕和地方财政对土地开发的过度依赖在作祟。不管是“国进”还是“民进”，如果银根不调、“土地财政”不变，即使央企退出，依旧会有更多的民企竞夺“地王”，土地市场的虚火仍将燃烧。央企退出不能解决根本问题。央企独霸土地市场是2009年下半年以来的事。而在2007年，地价上一轮快速上涨之时，独领风骚的企业以民企居多。中国指数研究院的统计数据显示，2009年成交总价排在前10位的地块中，国企独占8席，成交楼面地价前10的企业中，也同样有8席被国企占据。但是在2007年的总价及单价“
14、地王”中，买家里面国企与民企之比则为3：7和4：6。近年来，“价高者得”的土地出让方式备受诟病。在资金规模不对等的情况下，单纯的价高者无疑将导致对其他资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。央企具备这个条件，一些民企也拥有这样的实力。改革土地出让方式的呼声近年来时有耳闻。但地方政府实际上同样是游戏的参与者、获利者。寄望于尝到甜头的“运动员”去修改游戏规则，并不现实。不少业内人士指出，行之已久的“土地财政”可以说是“地王”的终极推手。30个省区市国土资源调研显示，土地供需矛盾突出 （2010-03-24 上海证券报）从全国两会期间就拉开的30个省区市国土资源大调研已经开始汇集结果。3月23日，
15、记者从国土资源部了解到，部分调研组发现地方用地冲动依然高涨，土地违法形势严峻。同时，相当数量的省份表示，在中国快速城镇化的过程中，土地供需矛盾突出。国土资源部部长徐绍史表示，土地管理、调查清理和矿产资源整合的难度很大，供需矛盾更为突出，但潜力依然很大。特别是在城镇化背景下，农村土地管理制度改革和农村土地整治探索创新风险进一步加大，亟须引导规范。首次购90平米以下住房契税优惠收紧 （2010-03-25 羊城晚报）本月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知(财税201013号)。通知称：对财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税20081
16、37号)中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。不过，在这个新政策出台后，对一方已有购房记录的联名购房者来说，这样的好事不会再有了。购买90平方米及以下普通住房，如果非首次购房，均要多缴0.5%的契税税款。房产已成公众最重要投资工具，全民炒房态势初显露 （2010-03-29 中国经济周刊）中国
17、房地产业2009年实现商品房销售额4.4万亿元，开发商由于房价上涨实现利润1.76万亿元；同期地方政府土地出让收入达到1.6万亿元，按至少60%的净利润率计算，可以实现利润0.96万亿元。两项合计，房地产业在2009年创造的利润达到了创纪录的2.72万亿元，占到了当年全国33.5万亿元GDP的8.12%。种种因素表明，房地产市场的回暖甚至过热，是本次中国经济从全球经济衰退中脱颖而出的一个关键因素。从投资者和房地产从业者的分析来看，城市化和经济增长会支撑房价的上涨，他们热衷于房价上涨带来的投资利益；从政府层面来看，房价的继续上涨刺激房地产市场交易活跃，土地财政和房地产的GDP拉动效应，都令地方政
18、府不肯打压过热的房地产市场。所以，有评论认为，站在决策者的立场，只要在社会承受的范围内，他们能够且愿意接受房价上涨的各种社会损益及其现实。国土部称：部分地区已经试点物业税空转 （2010-03-30 中国网）国务院新闻办公室定于2010年3月29日(星期一)下午15时举行新闻吹风会，请发展改革委、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、农业部有关负责人介绍中国城镇化发展的有关情况，并答记者问。 发布会上，关于物业税的问题，国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示，我们在加快物业税、不动产税政策出台的进程，实际上在一些地方已经在搞试点空转。2.2 城市热点徐州市2010年度32项城建重点
19、工程开工 （2010-03-02 徐州日报）3月1日上午，徐州市2010年度城建重点工程集中开工仪式举行，今年徐州市共安排8大类149项城建重点工程，项目总投资665亿元，年度计划投资262亿元，是徐州城建历史上工程数量最多、投资规模最大的一年。此次集中开工的项目共32项，包括解放南路畅通工程、庆丰路南段改造、纺织东路建设等道路畅通工程5项，滨湖公园西园改造、高铁站区绿化、汉文化景区三期工程等景观绿化工程12项，淮海路省级示范路建设、复兴路综合整治、市区铁路立交桥改造、九里湖水环境治理等环境整治工程8项，滨湖步行街二期、老东门时尚街区、软件园、定销房建设以及供水安全工程等城市功能性项目7项。这
20、些项目的实施对于完善城市功能、提升城市形象、改善民生具有重要意义。曹新平强调要加快打造高铁生态商务区 （2010-03-16 徐州日报）3月15日，曹新平一行先后来到京沪高铁徐州站区站前广场整理、站房建设、站区绿化等项目的施工现场，逐一考察了各项工程的建设情况，并就工程规划设计、建设进度、施工质量等提出指导意见。目前，京沪高铁徐州站区建设工作已全面展开，高铁站房基础施工基本完成，主体框架已开始施工；站前广场地下停车场基坑开挖已完成90%工作量，预计3月20日全面完成；狼山整理石方开挖已完成70%工作量，预计3月底全面完成；中央大道、站前路等道路的路面施工和站前高架桥施工的招标工作已经完成。曹新
21、平要求，当前要重点做好规划工作，尽早启动针对整个高铁生态商务区的规划设计，使高铁生态商务区与老城区、新城区、徐州经济开发区和吕梁山风景区实现对接发展。徐州市委召开棚户区改造调度会 （2010-03-28 中国徐州网）3月25日下午，市委召开棚户区改造调度会。曹新平强调，振兴徐州老工业基地最主要的任务是产业振兴和棚户区改造，棚户区改造的意义在于改善民生、提升环境、造福未来。各地各相关部门要把棚户区改造工作作为重中之重，切实抓紧抓好。棚户区改造作为解决弱势群体的民生工程，得到省委、省政府和市委、市政府的高度重视提出的目标是“三年任务两年完成”，让棚户区居民住上新房。去年我市主城区实际启动拆迁13个
22、项目，拆迁面积118万平方米，加上徐矿集团和贾汪区，全市共完成拆迁面积175万平方米，建设和购买安置房180万平方米。今年市委、市政府确定的实施棚户区改造项目13个，3月底将启动第一批8个项目。曹新平就下一步改造工作提出四点意见：一、高标准高质量做好棚户区改造；二、精心组织好拆迁；三、建立快速反应机制，强化拆迁领导体制；四、保持拆迁政策的相对稳定。曹新平强调加快打造生态宜居新城区 （2010-03-31 徐州日报）3月31日下午，曹新平带领相关部门负责人调研新城区工程建设进展情况。他强调，要高起点、高质量抓好基础设施、公共服务项目和景观绿化建设，确保各项工程按时完工，加快打造生态宜居新城区。加
23、快基础配套设施和公共服务项目建设，是今年新城区的工作重点。目前，新城区4号地块小学主体工程已经完成，7号地块九年一贯制学校正在进行教学楼主体施工，徐州工程学院二期部分土建工程陆续开工，新城区至铜山新区快速通道开工建设，绿地商务城商住地块正在进行结构施工，市中心医院新城区分院规划选址工作已完成。E房点评：本月各地楼市资讯涉及话题较多，从两会代表的楼市调控提案到之后的政策调整导向，都表明了政府对房地产市场稳定的关注程度。但是，随着两会的结束，并未出现市场预期的效果，楼市走向依旧激扬直上。在本月诸多资讯中，值得大家关注的是国家相关职能部门对楼市调控的表态以及目前采取的相关调整。首先是住建部对房价求稳
24、的态度，即力求今年房价的稳定，这一点值得期待；其次国土部对土地招拍挂的调整，即开发商拿地需缴纳20%保证金，意在促使开发商更理智，更冷静拿地。另外本月最值得市场关注的一个资讯是国资委取消78家央企的房地产开发资格，对此许多业内人士以及房地产评论员都纷纷表态，一时之间褒贬不一。但E房网市场分析部认为，此次国资委这一举措，是对“不务正业”的央企来了一个全面整顿，对于抑制“央企地王”现象来说，此举只是一个幌子，给矛盾激化的市场抛了一个迷雾弹。试想，国家在高调进行房地产市场调控的同时，另外一边“央企地王”频现，这是非常尴尬非常可笑的一个局面，对此政府难以自圆其说，也感觉无法再“忽悠”百姓了，因此，只能
25、顺应民声，对央企“开刀”。在此，作者为何不用“忍痛割爱”来描述呢，主要是因为央企此次动刀的对象不是至爱，充其量只是小卒子而已。被政府确定的其余16家以房地产为主要业务的央企，我们可以看到，不论哪一家都是拥有雄厚实力的“主力”。因此，此次国资委对央企的调整，一箭三雕，一则规范了央企经营产业；二则抑制了民怨沸腾；三则偷梁换柱，实力企业尚存，简直让人叹为观止。另外，据各地方媒体资讯报道，原本市场预期在两会之后，楼市走向将日渐明朗，楼市燥热会有所控制。但据各地方地产研究机构的报告分析，三月各城市普遍呈现量价齐升现象，甚至部分企业呈现销售量下降，销售额反增的局面。这一点大大超乎了市场的预期，也再一次鸣响
26、了调控的警钟，市场环境之恶劣，驾驭之难可见一斑。在此，我们可以概括为“楼市三月，量价齐升倒逼调控政策”，市场现状实实在在将了政府一军。第三章 土地市场3.1 土地供应表3.1 2010年3月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州市国土资源局）编 号地理区域行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率准入产业牌起始价（万元）挂牌时间2010-G15东 区金山桥经济技术开发区桃山路南侧工业地块桃山路南侧，锦绣路西侧工业1074520.7通用设备制造业41272010年4月7日9时至2010年4月21日10时2010-G16东 区金山桥经济技术开发区广德路西侧工业地块广德路西侧工业12
27、39620.7专用设备制造业47612010-G17东 区金山桥经济技术开发区驮蓝山路北侧工业地块广德路东侧，驮蓝山路北侧工业448130.7专用设备制造业1713 图3.1 2010年1-3月徐州市国有土地出让信息对比图示月 份2009-032010-022010-03环比涨跌同比涨跌出让宗数（单位：宗）120385%200%出让面积（单位：亩）107224441481.55%286.92% 表3.2 本月土地出让环比、同比信息出让地块分析：本月徐州市国有土地共出让3宗地块，均为工业用地，总出让面积276227平方米（约414.35亩）。由于2月份土地出让相对丰富，因此本月土地出让面积环比上
28、月下跌81.55%，同比09年3月上涨286.92%，本月土地出让整体相对合理。3.2 土地成交表3.3 2010年3月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州市国土资源局）编 号地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米）容积率牌起始价（万元）成交价格（万元）竞得人成交时间2010-1原云龙区民营工业园一期2号地块经二路以西、郭庄路以北城镇住宅73820145902.51700026300徐州润金房地产开发有限公司2010.03.03商服592301.92010-2原云龙区民营工业园一期1号地块经二路以西、郭庄路以北城镇住宅506491.91200016000徐州润金房地产开发有限公司201
29、0.03.032010-3原通域集团地块二环北路南、煤港路西城镇住宅440402.6-3.01320044100徐州红杉树房地产开发有限公司2010.03.042010-4玉潭湖棚户区F地块玉潭湖东，文学西路南城镇住宅918511.541404140徐州市九里湖建设开发发展有限责任公司2010.03.042010-5原奎山幼儿园及周边地块中心医院南侧，翠园小区西侧居住35052.2-2.57503250徐州市同力创展房地产有限公司2010.03.042010-G1杨山路南侧工业地块开发区创业大厦以西，徐州诺万医疗设备有限公司以南工业76740.7292292徐州中铁电气有限公司2010.03.
30、112010-G2蟠桃山南路东延南侧工业地块中石化加油站东侧，蟠桃山南路东延南侧工业137791.0538538天益食品（徐州）有限公司2010.03.112010-6火花片区供销社地块徐商公路北商服用地29613142671.3-1.544006710徐州市云龙区恒生大药房2010.03.11城镇住宅153461.82010-G3徐贾快速路东侧工业地块西至徐贾快速路绿化带，南至三环北路东绿化带工业2800520.71075510755徐工集团工程机械股份有限公司建设机械分公司2010.03.12续表3.3 2010年3月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州市国土资源局）编 号地块名称土地
31、坐落土地用途出让面积 （平方米）容积率牌起始价（万元）成交价格（万元）竞得人成交时间2010-G4三环北路东延南侧工业地块三环北路东延绿化带南侧工业2003610.776807680徐工集团工程机械股份有限公司科技分公司2010.03.122010-G5三环北路东延北侧工业地块三环北路东延绿化带以北工业2200000.784488448徐州重型机械有限公司2010.03.122010-G6三环北路东延南侧立交桥以西工业地块三环北路东延绿化带南侧工业1001330.738433843徐州徐工液压件有限公司2010.03.122010-G7长安大道西侧工业地块东至长安大道绿化带工业251340.7
32、966966徐州富尔沃重工机械有限公司2010.03.122010-G8创业路东侧工业地块西至创业路绿化带工业213371.1820820徐州唯特航天科技有限公司2010.03.122010-G9引线河东支路东侧工业地块引线河东支路绿化带东侧，江苏康博制衣有限公司北侧工业203970.7784784华盈光电（徐州）有限公司2010.03.122010-G11广德路西侧工业地块西至一零四国道改线段绿化带，北至荆马河绿化带工业687180.726402640徐州鑫皇铝业发展有限公司2010.03.122010-G13徐海路北房亭河东工业地块南至徐海路绿化带，西至规划路绿化带工业658230.725
33、272527江苏万鑫电力设备有限公司2010.03.122010-7市民广场东侧地块云龙湖北侧，东临苏堤路商业、文化、旅游99369总建面积20万平米3180093800江苏保利物业管理有限公司2010.03.19续表3.3 2010年3月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州市国土资源局）编 号地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米）容积率牌起始价（万元）成交价格（万元）竞得人成交时间2010-8河清路21号(原果品公司)河清路西商业、办公、酒店式公寓45105.550005000徐州苏宁置业有限公司2010.03.192010-9云龙区政府西侧地块和平路北，云龙区政府西商办用地217
34、813.550005000徐州润金房地产开发有限公司2010.03.192010-10郭庄路南高铁安置地块郭庄路南侧,陇海铁路北侧居住398471.736003600徐州市金狮房屋开发公司2010.03.192010-11张小楼老工人村及周边地块徐丰公路东侧居住578911.430003000徐州矿务集团有限公司2010.03.192010-G14凤凰大道东侧工业地块西至凤凰大道绿化带,东至关庄大沟绿化带工业1333101.151205120萤茂光电（徐州）有限公司2010.03.19表3.4 本月土地成交分类明细地块用途成交宗数（宗）成交面积（）工业121156718（约1735.09亩）住
35、宅6287783（约431.68亩）商业3125660（约188.49亩）商住2103433（约155.15亩）总计231673594（约2510.41亩）图3.2 2010年3月徐州市国有土地成交信息对比图示表3.5 本月成交地块（工业用地除外）数据分析表地块编号地块名称土地面积 （平方米）容积率起始价 （万元）成交价 （万元）溢价率（%）楼面地价 （元/平方米）2010-1原云龙区民营工业园一期2号地块73820城镇住宅2.5商服1.9170002630054.71%16192010-2原云龙区民营工业园一期1号地块506491.9120001600033.33%16622010-3原通域
36、集团地块440402.6-3.01320044100234.09%35762010-4玉潭湖棚户区F地块918511.5414041403002010-5原奎山幼儿园及周边地块35052.2-2.57503250333.33%39452010-6火花片区供销社地块29613商服：1.3-1.5城镇住宅1.84400671052.50%14162010-7市民广场东侧地块99369总建面积20万平米3180093800194.97%46902010-8河清路21号原果品公司45105.55000500020152010-9云龙区政府西侧地块217813.5500050006552010-10郭庄
37、路南高铁安置地块398471.7360036005312010-11张小楼老工人村及周边地块578911.430003000370成交地块分析本月徐州土地市场共成交23宗地块，总成交面积1673594平方米（约2510.41亩），其中12宗为工业用地，成交面积1156718平方米（约1735.09亩）；住宅用地6宗，成交面积287783平方米（约431.68亩）；商业用地3宗，成交面积125660平方米（约188.49亩）；商住用地2宗，成交面积103433平方米（约155.15亩）；环比上月土地成交面积903248平方米（约1355亩）上涨85.29%。本月土地成交量急剧攀升，主要由于年初的
38、供应量充裕。此外，由于部分出让地块地理位置和区域发展前景相对较好，因此土地溢价率也相对较高。另外，从目前徐州房地产发展趋势以及开发商对土地性质的关注角度来看，房地产向商业地产的倾斜已经非常明显，相信未来徐州房地产市场将迎来商业地产的发展高潮。E房点评：徐州土地市场自年初平稳开局之后，近两月土地出让与成交情况非常活跃。E房网市场分析部经统计得出，截至3月底，今年徐州（市区含铜山新区）共出让国有土地28宗，其中包括17宗工业用地、8宗住宅用地和3宗商业用地，出让面积分别为2279亩、477亩和299亩；成交土地23宗，其中包括12宗工业用地、8宗住宅用地和3宗商业用地，成交面积分别为1735亩、4
39、77亩和299亩从本月土地成交信息来看，土地成交溢价涨幅较为明显。值得关注的地块有2010-3号原通域集团地块，该地块位于二环北路南侧、煤港路西侧，区域优势明显，出让面积44040平方米（约合66亩），容积率2.6-3.0，挂牌起始价1.32亿元，经过40余轮竞拍，最终被徐州红杉树房地产开发有限公司以4.41亿元收入囊中，溢价率高达234.09%，楼面地价约合3576元/平米，较之2009年7.87亿元成交的地王（原铁道部徐州机械厂地块）楼面地价2370元/平米来看，本地块的成交价格简直让人咋舌。另外，本月成交地块中的黑马2010-5号原奎山幼儿园及周边地块，出让面积3505平方米，容积率2.
40、2-2.5，挂牌起始价750万元，最终以3250万元成交，土地溢价率高达333.33%，成为今年土地溢价最高的地块，楼面地价约合3945元/平米。此外，在本月徐州土地市场以及项目活动上，对商业地块以及商业项目的关注程度也有所提高。本月土地成交信息中，2010-7号市民广场东侧地块，该地块南邻云龙湖、东接苏堤路，土地规划商业、文化和旅游，出让面积99369平方米（约合149亩），总建筑面积20万平方米，挂牌起始价3.18亿元，土地溢价6.2亿元，溢价率高达194.97%，楼面地价4690元/平米，创下近三年来徐州土地市场总价新高，成为徐州今年商业地王。另外，本月徐州苏宁广场正式奠基，世茂COSM
41、O全球招商启动，从这一系列商业项目的动态来看，徐州未来房地产市场将迎来商业项目的开发高潮，从这一点我们也可以看到，未来徐州城市也将迈入更高端的城市行列。第四章 商品房市场4.1 供应分析 图4.1 徐州市（市区含铜山新区）每月商品房供应信息 图4.2 2010年3月徐州市（市区含铜山新区）商品房分类供应明细户 型供应套数（套）供应面积（）面积占比（%）1房(79.51-89.52)665512.967%2房(71.94-114.42)37036144.0542%3房(113.89-134.36)22327489.0933%复式(133.59-179.46)6610000.1312%别墅(302
42、.63-302.8)164843.446%住宅总计74183989.67100%表4.1 本月徐州市（市区含铜山新区）住宅分类供应明细月份2009-032010-022010-03环比涨跌同比涨跌供应量（万）36.929.798.6511.64%76.57%表4.2 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计815套，供应面积8.65万平方米，环比上月9.79万平米下浮11.64%，同比09年3月36.92万平米下浮76.57%。本月徐州市场供应量再创新低，也是自09年年末楼市新政出台以来，又一个新的供应谷底。但是供应量的下滑并不
43、体现了市场的不景气，相反，目前徐州市场上诸多楼盘认购情况普遍都很乐观，主要是由于工程进度并未跟上，因此影响了预售证的签发；另外一个原因就是3月楼市状况将决定近期楼市的走向，将是楼市的一个风向标。因此，从开发商在3月的动作来看，普遍呈现为房源放量认购，预热市场需求度。但是从徐州市场置业热情来看，开发商的担心完全是多余的。相信随着3月楼市的“骤暖”，4月徐州市场将迎来房源供应“小井喷”的状况。因为虽然目前楼市对于开发商依旧呈现着利好，但是不确定性因素太多，开发商非常清楚此时捂盘，捂的不一定是“金疙瘩”，说不定就是一个“定时炸弹”。4.2 成交分析 图4.3 徐州市（市区含铜山新区）2009-201
44、0年每月商品房成交信息 图4.4 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交信息 图4.5 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比图示表4.3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交环比、同比信息月份2009-032010-022010-03环比涨跌同比涨跌成交量（万）23.2814.0528.31101.49%21.61% E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数2412套，成交面积28.31万平米，环比上月14.05万平米上涨101.49%，同比09年3月23.28万平米上涨21.61%。从本月徐州市各区域成交信息显示，铜山新区成交80053.23平米成为本月销冠，云龙区次之。从本月徐州市各区域商品房成交占比图示（图4.5）来看，本月徐州各区域成交都普遍呈现上涨趋势，也是自年初以来，连续两个月楼市成交持续低迷后的第一个抬头，“V”型趋势显现，开发商押宝“
