上海某大楼物业管理投标书.docx

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1、 上海宝山公安分局指挥中心大楼物业管理投标书上海宝山公安分局指挥中心大楼物业管理投标书 目 录 投标函 授权委托书 法定代表人授权书 开标一览表 投标报价表 拟任管理处经理简历 41 物业管理费用支出预算表 表一 办公管理费用预算表 表二 设备管理费用预算表 表三 保安服务费用预算表 表四 保洁服务费用预算表 表五 绿化服务费用预算表 开办费用预算表 1 公司综合阐述 1 1.1 企业理念 1 1.2 管理模式 4 1.3 管理框架 6 1.4 管理规模 6 1.5 管理的主要物业 7 1.6 项目剪影 8 2 物业管理总体构想 13 2.1 优势分析 13 2.2 特征分析及其针对性措施 1

2、4 2.3 服务理念 16 2.4 管理服务目标 16 2.5 管理制度 18 3 物业管理方式 25 3.1 运行机制 25 3.2 管理处工作流程 3.3 管理处组织架构 26 3.4 管理人员及各岗位人员配备 27 4 物业管理内容 42 4.1 前期介入 42 4.2 设备管理 54 4.3 保洁服务 82 4.4 绿化服务 92 4.5 档案管理 50 4.6 业户接待 50 4.7 礼仪服务 50 5 服务管理标准 98 5.1 房屋完好率 98 5.2 房屋维修、急修及时率 102 5.3 设备、设施完好率 104 6 管理规章制度 98 6.1 公共制度 98 6.2 内部岗位

3、制度 102 6.3 管理运作制度 104 6.4 考核制度 7 应急预案 98 7.1 消防应急处理 98 7.2 电梯困人事故的应急处理 102 7.3 停电事故的应急处理 104 7.4 触电事故的应急处理 106 7.5 突发性水浸事故处理 106 7.6 台风袭击前或吹强烈大风的应急处理 107 7.7 各设备故障应急处理 107 7.8 大厦外墙或建筑物坠落应急预案 8 合理化建议 109 8.1 委托管理年限的建议 109 8.2 节能方案 111 资格审查表 投标意向书 法人代表身份证（复印件） 营业执照副本（复印件） 税务登记证（复印件） 上海市统计登记证（复印件） 企业代码

4、证（复印件） 资质证书（复印件） 浦东新区检察院委托合同（复印件） 浦东新区办公中心委托合同（复印件） 宝山区杨行镇政府办公楼委托合同（复印件） 宝山区区委党校办公楼委托合同（复印件） 宝山区政府办公楼委托合同（复印件） 上海市公安局指挥大楼委托合同（复印件） 上海市公安局出入境管理大楼委托合同（复印件） 上海市检查司法大楼委托合同（复印件） 之俊大厦委托合同（复印件） 众城大厦委托合同（复印件） 远东大厦委托合同（复印件） 新国际博览中心委托合同（复印件） 无锡保利广场委托合同（复印件） 宁波北仑区行政中心委托合同（复印件） 宁波新城国际大厦委托合同（复印件） 2003-2005 年度企业资

5、产负债表、损益表、现金流量表（复印件） 企业资信证明书（复印件） 公司组织架构图 企业信用评估报告（复印件）投标公函及承诺书 项目名称：上海市公安局宝山分局指挥中心大楼物业管理 项目编号：BCZ2007-2 致：上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心 上海瑞和工程造价咨询有限公司 根据贵方上海市公安局宝山分局指挥中心大楼物业管理招标文件， 经考察现场并研究上述项目的资料后，现正式授权的下列签字人 xx 市场拓展部副经理代表投标人上海陆家嘴物业管理有限公司，提交下述投标文件正本 1 份，副本 4 份； 据此函，签字代表兹宣布同意如下： 我方愿以人民币 元的总价，并按上述图纸、行业规范、技术规范

6、及人员素质要求的条件要求承包上述项目物业管理的实施。 一旦我方中标，我方保证在合同中规定的开始日期开始行使职责，并在规定的时间内完成和交付下述工作职责。 1. 投标方将按照招标文件的规定提供物业管理服务。 2. 投标方将按照招标文件的规定履行合同的责任和义务。 3. 如在规定的开标时间后，投标方在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。 4. 我们同意本投标有效期为投标截止期后 90 天， 在此期间对我们有约束力。 可在有效期内予以接纳。 5. 直至另行签署正式合同为止，本投标一经招标方在有效期内接纳后，便构成有效合同，对双方有约束力。 6. 我们明白招标方不一定要接纳最低价的投标或收

7、到的任何投标，也不会解释选择或否决任何投标的原因。 7. 我们同意在本次投标获得招标方接纳后 30 天内交纳履约保证金壹拾万元整。 8. 我们承诺按照招标文件的要求吸纳用户单位分流人员。 9. 我们同意一旦我方中标，贵方有权将本项目物业管理内容中的部分服务项目指定分包给某一具备资质的专业服务单位承包权利。若出现该指定分包的情况，涉及该专业服务的报价将从投标总报价中扣除，但该专业服务纳入我方统一管理，由我方承担管理责任。我方的管理费为我方该项服务内容投标报价的 10。 10. 我们确认在本投标已考虑招标方或其工程顾问已向我们发出的关于招标文件的修改通知。 11. 我方承诺试管期（三个月）满后将邀

8、请业主、及上级主管部门按后附的考核表所列项目、指标进行考核；承诺达标分为 85 分，若考核总分达不到 85 分，我们将自动退出大楼物业管理，由业主方重新聘物业公司。 法定代表人或授权代理人： （签字盖公章）xx 投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司 地址：上海市张杨路 1458 号（源深体育中心）东区 5 楼 日期：2007 年 2 月 14 日 承诺百分制考核表 序号 承诺总项 承诺分项 规定分值 评验得分 备注 一 管理达标承诺 20 分 19 分 20 分 二 制度管理承诺 10 分 9 分 10 分 三 现代管理手段运用手法 15分 14 分 15 分 四 房屋及维修管理及承诺 15分

9、14 分 15 分 五 设备及公共设施管理承诺20 分 19 分 20 分 六 绿化管理承诺 10 分 9 分 10 分 七 环境卫生管理承诺 10 分 9 分 10 分 法定代表人资格证明书 单位名称：上海陆家嘴物业管理有限公司 地址：上海市浦东新区张杨路 1458 号（源深体育中心）东区 5 楼 姓名：xx 性别：男 年龄：54 职务：公司董事长 系上海陆家嘴物业管理管理有限公司的法定代表人。 为上海市公安局宝山分局指挥中心大楼项目的物业管理，签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。 特此证明。 投标人： （盖章）上海陆家嘴物业管理有限公司 日期：2007

10、年 2 月 14 日 法定代表人授权书 本授权委托书声明：我 xx 系上海陆家嘴物业管理有限公司的法定代表人，先授权委托上海陆家嘴物业管理有限公司的 xx 为我公司代理人，以本公司的名义参加上海市公安局宝山分局 宝山区政府采购中心的上海市公安局宝山分局指挥中心大楼项目的投标活动。 代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。 代理人无转委权。特此委托。 代理人：xx 性别：女 年龄：29 单位：上海陆家嘴物业管理有限公司 部门：市场拓展部 职务：副经理 投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章） 法定代表人：xx（签章） 授权代理人：xx（签字）

11、日期：2007 年 2 月 14 日 投标报价汇总表 致：上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心 上海瑞和工程造价咨询有限公司 在查看上述项目现场及仔细阅读上述招标文件后， 我们同意按前述文件以所报的费用、费率及开办费的价格和计算程序进行价款计算目前投标总价为： 人民币 元/年，其中开办费 元，仅本次投标时收取。 各分项报价详见分项报价表。 投标方名称：上海陆家嘴物业管理有限公司 地址：上海市浦东新区张杨路 1458 号（源深体育中心）东区 5 楼 公章： 法人代表或授权委托代表签署 姓名：xx（签字） 2007 年 2 月 14 日 保密承诺书 致：上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心

12、 我们了解本项目的重要性及涉及涉密性，我们承诺如果我们未中标，我们退还从招标方获得的全部资料及函件（以下简称资料） ，并承诺未经招标方书面同意不对资料进行复印或向第三方传播。如果我们中标，我们将依据招标方的要求，在签订物业管理委托合同同时与招标方签订保密协议。 投标单位名称：上海陆家嘴物业管理有限公司（公章、法人章） 2007 年 2 月 14 日 开办费计价说明表 金额单位：人民币元 投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章） 授权代理人：xx（签字） 日期：2007 年 2 月 14 日 物业管理日常消耗材料明细表 单价：人民币（元） 会务服务消耗品明细表 单价：人民币（元） 其他特殊消耗

13、费用明细表 单价：人民币（元） 项目主要管理人员简历表 姓名 xx 性别 男 年龄 42 职务 管理处经理 职称 拟在本合同担任职务 管理处经理 毕业院校 1986 年 9 月毕业于上海市劳动局第三技工学校，学制 3 年 参加工作时间 1973 年 从事本专业工作时间 1973 年 履历 年 年 在何处 担任何职 备注 1979 年-1983 年 上海市林荫中学 1983 年-1986 年 上海市劳动局第三技工学校 1986 年-2004 年 上海市轻工机械技术研究所 设备领班 2004 年-至今 上海陆家嘴物业管理有限公司 宝山党校管理处经理 经历 年 年 管理过物业项目名称 项目规模 担任

14、何职 备注 1986 年-2004 年 上海市轻工机械技术研究所 设备领班 2004 年-至今 上海陆家嘴物业管理有限公司 宝山党校管理处经理 姓名 xx 性别 男 年龄 49 职务 设备领班 职称 中级 拟在本合同担任职务 设备经理 毕业院校 2002 年 6 月毕业于东方职业技术学校 专业，学制 3 年 参加工作时间 1976 年 从事本专业工作时间 1976 年 履历 年 年 在何处 担任何职 备注 1976 年-1991 年 上海浦江化工厂 组长 1991 年-2004 年 上海吴淞化工总厂 钳工大组长 2004-至今 上海陆家嘴物业管理有限公司 宝山政府办公楼管理处 设备领班 经历

15、年 年 管理过物业项目名称 项目规模 担任何职 备注 1976 年-1991 年 上海浦江化工厂 组长 1991 年-2004 年 上海吴淞化工总厂 钳工大组长 2004-至今 上海陆家嘴物业管理有限公司 宝山政府办公楼管理处 设备领班 姓名 xx 性别 女 年龄 21 职务 礼仪 职称 拟在本合同担任职务 礼仪领班 毕业院校 2002 年 6 月毕业于东方职业技术学校 专业，学制 3 年 参加工作时间 2002 年 从事本专业工作时间 2002 年 履历 年 年 在何处 担任何职 备注 2002 年-2004 年 外滩观光隧道管理处 礼仪 2004 年-至今 宝山区委党校管理处 礼仪 经历

16、年 年 管理过物业项目名称 项目规模 担任何职 备注 2002 年-2004 年 外滩观光隧道管理处 礼仪 2004 年-至今 宝山区委党校管理处 礼仪 拟投入本项目主要管理人员一栏表 名称 姓名 职务 职称 主要履历 主要经验及承担过的项目 一、总部 1、项目主管 二、现场 现场管理总人数 1、物业经理 2、物业副经理 3、项目技术负责人 4、设备管理负责人 详见附表 10 5、保洁管理负责人 本项目拟投入操作人员数 6、会务管理负责人 本项目拟投入操作人员数 7、 资料档案管理负责人 投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章） 法定代表人或授权代理人：xx（签字） 设备主要管理人员一栏表

17、设备管理总人数 名称 姓名 年龄 专业及职务 主要履历 主要经验及承担过的项目 投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章） 法定代表人或授权代理人：xx（签字） 2 2 物业管理总体设想物业管理总体设想 2.12.1 优势分析优势分析 我公司作为首批获得建设部评定的物业管理一级资质企业，拥有管理以高档次、高智能化政府办公楼为特色之一的物业公司，对管理、服务好“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼具有以下管理优势： 2.1.12.1.1 综合优势综合优势 2005 年公司以综合指数 91.27 的总分被评为中国物业管理 “百强” 企业第一位； 公司是建设部首批物业管理一级资质企业； 公司连续三

18、年连续三年（20032005）荣获年度全国用户满意企业称号； 公司连续五年连续五年（2001-2005）被评为上海市物业管理“百强”企业第一位； 公司获得 2005 年中国房地产企业信息化应用单项奖； 公司 2001 年荣获国家档案管理一级资质企业（全国唯一物业公司） ； 2004 年被 IBAC 国际品牌认定委员会“一星”标准认定； 2.1.22.1.2 管理规模优势管理规模优势 作为专业的物业管理企业，我公司管理的物业量已超过 2100 万平方米，是目前全国管理面积最大的物业管理企业。其类型涉及到智能化写字楼、政府办公楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等。我公司

19、具有大规模经营、低成本运作的优势。 2.1.32.1.3 管理体系标准优势管理体系标准优势 我公司为全国第一家通过 ISO9001 质量管理体系、 ISO14001 环境管理体系及 OHSAS18001 健康安全管理体系三项体系认证的物业管理企业（目前全国通过三项体系的物业管理企业仅为十家） 。 我公司率先推出企业标准化操作，通过制定标准，统一企业形象，统一员工培训，统一服务标准，统一规章制度，统一检查督导，在经营管理服务中形成了一套行之有效的企业运行体系，实现了管理服务规范化、标准化。 2.1.42.1.4 政府大楼管理经验优势政府大楼管理经验优势 我公司在承接的办公楼中，有许多是政府的办公

20、大楼。例如：上海市公安局指挥中心、上海市浦东新区办公中心、宁波市北仑新区政府中心、余杭市国家税务局大楼、上海市宝山区政府办公中心、上海市浦东新区公安局、 上海市浦东新区检察院、 上海市浦东新区民防办武装部综合搂、上海市虹口区政府办公大楼、上海市宝山区党校办公大楼、上海市杨行镇政府办公大楼、高安路 19 号大楼（上海市委组织部、宣传部、人事局） 、怡丰大厦（上海市审计局、药检局大楼） 、巨鹿大厦（上海市信息委、知识产权局） 、建国西路 75 号大楼（上海市公安局经侦总队、国家安全局大楼） 、浦东新区工商局大楼、青浦区委党校大楼等。 在长期的摸索实践中，我公司在对以上高品质、高智能化的楼宇的日常管

21、理及同时如何为政府提供完善的后勤保障过程中， 形成了一套切实可行的、针对性的管理服务标准。 我公司若承接下“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼后，以上累积的管理服务经验将会在最短的时间内使大楼的物业管理步入正轨；且也将在最短的时间内， 使在该大楼办公的政府机关人员和重要领导深刻体会到我公司“好保姆、好管家、好朋友”所提供的优质服务。 2.22.2 特征分析及其针对性措施特征分析及其针对性措施 2.2.12.2.1 项目概况项目概况 “上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”是由上海市公安局宝山分局承担建设的办公指挥大楼，也将成为宝山区的标志性建筑之一。它位于宝山区友谊路 999 号，总建筑面积

22、40074 平方米，占地面积 27615 平方米。 2.2.22.2.2 政府办公大楼的运行特征政府办公大楼的运行特征 针对政府办公的特点，我们认为本项目有不同于普通商务办公楼的五大 运行特征： 突发性的接待、会议、工作多，作息时间不确定。 政府办公的场所，对工作及服务人员保密要求高。 来访人员构成复杂，人流量大，突发性应急事件突出。 重要办公区域的各类服务标准有其特殊性。 主要设备设施 24 小时安全运行。 2.2.32.2.3 针对性管理服务措施针对性管理服务措施 据此，我公司除提供常规的管理服务外，还将根据以上运行特征，采取以下针对性的管理服务措施： 我们将根据业主的要求， 配合做好政府

23、机关人员、 来宾的后勤服务工作，并接受业主的督导。 在正式入驻时， 我们将配合政府主管部门拟订的服务指南分发到每个机关办公室,使机关人员及时了解办公区域内各项功能设施以及我公司提供的各项服务。其中包括：办公服务、其他服务、办公中心设置分布图、常用电话等。 根据特定的接待活动，我们拟订一级、二级、三级 VIP 接待标准。 我们的服务工作时间做到与政府办公时间同步，设备管理（电梯运行、空调控制等） 、保洁等各类管理服务人员采用错时上下班的方法，保证只要有政府人员在中心办公，整个管理处就处于工作状态。 办公中心属机要部门，我公司在以下几个方面从严把关，严防泄密及职务犯罪，并制定“八不”保密原则，人人

24、遵守。 不该说的，绝对不说；不该说的，绝对不说； 不该问的，绝对不问；不该问的，绝对不问； 不该看的，绝对不看；不该看的，绝对不看； 不该听的，绝对不听；不该听的，绝对不听； 不该传的，绝对不传；不该传的，绝对不传； 不该动的，绝对不动；不该动的，绝对不动； 不该记的，绝对不记；不该记的，绝对不记； 不该带的，绝对不带。不该带的，绝对不带。 提供“零干扰”服务：日常的维保服务在非办公时间进行，一般维修工作需得到预约。 2.32.3 服务理念服务理念 我公司倡导“陆家嘴物业让您更满意陆家嘴物业让您更满意”的服务理念，来管理与服务“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼，真正做到代表业主利益、10

25、0%业户第一、不断超越业主日益增长的需求，成为物业使用人的好保姆、好管家、好朋友，成为业主的好参谋、好帮手、好朋友，成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友。 提倡“让您更满意让您更满意”的管理服务理念 让 严格管理、规范服务、心心交流 您 业户（办公人员、访客等） 、行政主管部门、相关专业部门 更 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求 满意 成为业户的好保姆、好管家、好朋友 成为学院的好参谋、好帮手、好朋友 成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友 2.42.4 管理服务目标管理服务目标 我公司正式接受管理“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”后，将使其达到以下管理

26、服务目标： 2.4.12.4.1 总目标总目标 通过良好的物业管理使物业保值、增值，真正为业主营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、亲民、安全的办公环境，成为执行物业管理法规和服务标准化的典范，并成为宝山区标志性物业品牌。 营造优质环境，提高业主的满意度。 物业管理达到全国示范大厦标准。 2.4.22.4.2 具体目标具体目标 管理服务“以人为本” ，针对本项目的物业特征，我公司提出“高标准、全方位”的物业管理设想。 高标准高标准 以业户满意度为指针，导入 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境质量管理体系及 OHAS18001 职业安全健康管理体系，运用现代科技手段及管理

27、方法来管理与服务。 从目标管理着手，以质量管理为中心，以信息管理为基础，建立各级监督约束机制，实行 24 小时的管理服务。 遵循物业公司专业管理、业户自主管理、主管部门及机关各部门监督管理相结合的管理方式。 全方位全方位 针对业户的需求，实行安全、卫生、便捷、齐全、低价及 24 小时全天候、多方位的高标准管理服务。 总体目标总体目标 杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件； 服务有效投诉少于 1%，处理率 100%； 业主满意率 95%。 2.4.32.4.3 分项目标分项目标 满意度指数 82 以上； 档案归档率达到 100； 公司投诉电话（021-96916）24 小时受理投诉，投诉相关职能部门

28、24小时内给予回复； 有效投诉处理率达到 100； 管理处专线报修电话 24 小时受理报修，报修项目 10 分钟内到现场，急修项目 24 小时内修复，其他项目 48 小时内修复； 维修及时率达到 100； 电梯关人，接报后 15 分钟内到现场处理； 维修质量合格率达 95以上，返修率不高于 1%； 实行维修服务回访制度，回访率达到 100； 各类服务人员上岗培训率达到 100； 公共设备、设施完好率达 98以上； 房屋建筑完好率达 98以上； 道路停车场完好率达 98以上； 清洁管理无盲点； 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀； 管理服务范围内固定岗（门岗）实行 24 小时立岗服务； 实行 2

29、4 小时值班和巡逻制度。 2.52.5 管理制度管理制度 若我公司有幸接管“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”物业管理工作，将实行封闭式、专业化管理，对“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”的前期介入、业户服务、设备管理、保洁服务、绿化服务等实施系统化统一管理。在管理中，我公司将采用“陆家嘴物业企业标准(Q/OAKH)” ，同时导入 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系及 OHSAS18001 职业健康安全管理体系，达到贵方对物业公司提出的管理目标。公司管理制度目录如下： 序号 文件名称 1 维修服务基础服务标准 2 维修服务基础作业标准 3 管理处物业管理与服务的标识（

30、试行） 4 员工行为准则 5 物业管理项目投标工作流程 6 投资企业管理办法 7 合同管理办法（第三次修改） 8 项目投标书管理办法（第二次修改） 9 别墅、公寓物业业户服务基础服务标准（第一次修改） 10 普通住宅小区业户服务服务标准 11 维修服务基础服务标准（第二次修改） 12 高档公寓及别墅保安服务标准 13 中档公寓保安服务标准 序号 文件名称 14 普通公寓保安服务标准 15 普通住宅小区保安服务标准 16 公众商贸物业保安服务标准 17 办公楼保安服务标准 18 院校物业保安服务标准 19 展馆物业保安服务标准（试行） 20 高档公寓及别墅保洁服务标准 21 中档公寓保洁服务标准

31、 22 普通公寓保洁服务标准 23 普通住宅小区保洁服务标准 24 公众物业保洁服务标准 25 办公楼保洁服务标准 26 院校物业保洁服务标准 27 商贸物业保洁服务标准 28 家政保洁服务标准（试行） 29 绿地养护基础服务标准（第二次修改） 30 别墅、公寓物业业户服务基础作业标准（第一次修改） 31 普通住宅小区业户服务作业标准 32 维修服务基础作业标准（第二次修改） 33 保安服务基础作业标准（第一次修改） 34 普通住宅小区保安服务作业标准 35 保洁服务基础作业标准（第二次修改） 36 绿地养护基础作业标准（第二次修改） 37 企业标准化工作导则（第二次修改） 38 员工违规、违

32、纪、违反企业标准的处罚规定（第三次修改） 39 现场管理（服务）质量督查办法（第一次修改） 40 服务项目供方管理规定（第一次修改） 41 业户投诉管理办法（第一次修改） 42 公文处理办法（第一次修改） 43 公司印信使用管理办法（第一次修改） 44 公司总经理办公会议制度（第一次修改） 45 公司对外接待管理办法（第一次修改） 序号 文件名称 46 公司公务车辆使用管理办法（第一次修改） 47 公司考勤制度（第一次修改） 48 员工请假与休假制度（第二次修改） 49 公司工资福利制度（第一次修改） 50 员工奖罚管理办法（第一次修改） 51 用工制度（第一次修改） 52 外聘员工用工管理及

33、劳务费发放规定（第一次修改） 53 管理处员工调动（离职）工作移交规定 54 项目洽谈管理办法（第一次修改） 55 物业管理接待“窗口”规范用语（第一次修改） 56 空房管理办法（第一次修改） 57 设备帐、卡、物管理办法（第一次修改） 58 管理处设备维修间管理办法（第一次修改） 59 管理处中央监控室管理办法（第一次修改） 60 高、中档公寓及别墅小区公共部位、设施修缮养护管理制度（第二次修改） 61 普通公寓、普通住宅小区公共部位、设施修缮养护管理制度（第二次修改） 62 办公楼等非居住物业公共部位、设施修缮养护管理制度（第二次修改） 63 低压配电管理规程（第一次修改） 64 变配电站

34、（所）管理规程（第一次修改） 65 给排水系统运行管理和维护保养制度（第一次修改） 66 空调系统运行管理和维护保养制度 67 弱电系统运行管理和维护保养制度（第一次修改） 68 柴油发电机组运行管理和维护保养制度（第一次修改） 69 房屋、设备、设施中、大修管理办法（第一次修改） 70 电梯运行管理和维护保养管理制度 71 消防系统运行管理和维护保养制度 72 住宅小区犬类管理办法 73 “四防一保”管理办法（第一次修改） 74 安全生产工作管理办法（第一次修改） 75 避雷装置检测管理办法（试行） 76 压力表检测管理办法（试行） 77 资金管理制度（第一次修改） 序号 文件名称 78 会

35、计电算化操作管理规定（第一次修改） 79 物业维修基金管理制度（第一次修改） 80 管理处预算管理办法（第一次修改） 81 公司投资企业财务管理办法（试行） 82 诉讼管理办法（试行） 83 员工培训制度（第一次修改） 84 档案管理办法（第一次修改） 85 计算机设备使用管理办法（第一次修改） 86 计算机安全操作监督管理办法（第一次修改） 87 公司内部局域网和外部 WEB-SITE 的管理办法(第一次修改) 88 “96916”服务信息平台服务规范 89 “96916”服务信息平台座席接待人员操作规范（试行） 90 “96916”服务信息平台管理制度（试行） 91 固定资产管理办法（第一

36、次修改） 92 物料采购、仓储、配送、领用管理办法（第一次修改） 93 新建管理处物资配备规定（第一次修改） 94 物业顾问管理办法（试行） 95 “一体化”管理手册 96 文件控制程序 97 记录控制程序 98 管理体系审核控制程序 99 不合格品控制程序 100 不符合、纠正和预防措施控制程序 101 危险源辨识、风险评价和环境因素控制程序 102 法律法规获取控制程序 103 信息交流控制程序 104 固体废弃物污染防治控制程序 105 水污染防治控制程序 106 噪声污染防治和绿化控制程序 107 事故、事件处理控制程序 108 管理方案控制程序 109 环境/职业健康安全应急准备和响

37、应控制程序 序号 文件名称 110 监视与测量管理控制程序 111 能力、意识和培训控制程序 112 标识和可追溯性管理规定 113 管理评审规定 114 顾客满意度测评管理规定 115 “一体化”指标统计办法 116 房屋完好率统计办法 117 房屋及设备设施完好标准 118 检测仪表管理办法 119 物业管理的监视和测量管理规定 120 体系评价与持续改进管理规定 121 数据分析和统计技术管理规定 122 设备及安全装置管理规定 123 员工健康安全管理规定 124 车辆行驶安全管理规定 125 顾客财产管理规定 126 过程确认管理规定 127 服务项目供方管理规定 128 物资采购（

38、调拨）/工程（服务）外包管理规定 129 技术基础标准 （试行） 130 前期物业管理项目投标（设计）技术标准 （试行） 131 采购技术标准 （试行） 132 测量、检验和试验设备技术标准 （试行） 133 包装、搬运、贮存及标志技术标准 （试行） 134 前期物业管理服务交付工作规定 （试行） 135 物业服务技术标准 （试行） 136 能源技术标准 （试行） 137 安全技术标准 （试行） 138 员工职业健康安全技术标准 （试行） 139 环境技术标准 （试行） 140 信息技术标准 （试行） 141 公司财务报销制度 （试行） 序号 文件名称 142 物资采购及服务/工程外包合格供方

39、管理办法 （试行） 143 物资采购（调拨）及项目退出物资管理办法 （试行） 144 出售/转让、报损/报废物资管理办法 （试行） 145 外包服务/工程项目审批管理办法 （试行） 146 物业服务管理标准 （试行） 147 能源管理标准 （试行） 148 决策层工作标准 （试行） 149 管理人员通用工作标准 （试行） 150 中层管理人员工作标准 （试行） 151 一般管理人员工作标准 （试行） 152 操作人员通用工作标准 （试行） 153 特殊工种操作人员工作标准 （试行） 154 一般操作人员工作标准 （试行） 155 公司职能部门员工着装规范 156 签报及合同流转管理办法 157

40、 干部考核管理办法 158 公司机动车辆安全使用管理办法 159 QC 小组活动管理办法 160 现场连带责任管理办法 管理处拟订三级操作文件目录如下： 序号 文件名称 1 管理处定岗定编管理办法 2 管理处现场质量监督管理办法 3 管理处钥匙管理办法 4 管理处物料管理办法 5 管理处仓库管理办法 6 管理处报修处理办法 7 管理处消防、弱电设备操作规程 8 管理处消防、弱电设备维修、保养规程 9 管理处消防、弱电设备服务质量监管办法 10 管理处电梯设备操作规程 序号 文件名称 11 管理处电梯设备维修保养规程 12 管理处电梯设备供方服务质量监管办法 13 管理处供配电设备（设施）操作规

41、程 14 管理处供配电设备（设施）维修保养规程 15 管理处高压配电间送电工作制度 16 管理处给排水设备（设施）操作规程 17 管理处给排水设备（设施）维修保养规程 18 管理处空调设备（设施）操作规程 19 管理处空调设备（设施）维修保养规程 20 管理处空调设备（设施）监管办法 21 管理处房屋养护和修缮管理办法 22 管理处饮用水箱清洗管理办法 23 管理处电梯机房安全管理制度 24 管理处水泵机房安全管理制度 25 管理处空调机房安全管理制度 26 管理处高低压配电房安全管理制度 27 管理处业户服务人员作业细则 28 管理处现场服务管理细则 29 管理处设备人员作业细则 30 管理

42、处保洁人员作业细则 32 管理处消防管理制度 36 管理处保洁监管办法 37 管理处绿化监管办法 39 管理处应急预案 3 3 物业管理方式物业管理方式 3.13.1 运行机制运行机制 若我公司有幸接管“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼物业管理工作，将成立“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”管理处，在公司总经理的领导下和在业主方的监督下，管理处由我公司办公楼分公司负责管理服务的运作操作指导； 管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保洁绿化部三个部门，实施管辖区域内统一的物业管理； 管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工

43、作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其领班负责，各部门领班直接向主管负责，各部门主管向管理处经理负责。 3.23.2 管理处工作流程管理处工作流程 指令评估 指令评估 反馈 反馈 反馈 授权评估 述职 指令 信息 要求 服务 建议 投诉 需求 办公楼分公司 业主 核心服务产品 形式服务产品 延伸服务产品 业户服业户服务部务部 部门主管 作业人员 管理处经理 管理处主任 3.33.3 管理处组织架构管理处组织架构 陆家嘴物业公业户服务部（1 人） 设备管理部（8 人） 保洁服务部（20 人） 主管 主管 领班 设备维修工 保洁服务员 保安服务员 内 勤 3.

44、43.4 管理人员及各岗位管理人员及各岗位人员配备人员配备 岗位设置岗位设置 人员配备人员配备（人）（人） 工作时间工作时间 备注备注 管理处经理 1 工作日 8:30-17:30 技术资料员兼内勤 1 工作日 8:30-17:30 仓库管理员 1 工作日 8:30-17:30 设备经理 1 工作日 8:30-17:30 设备工（高压值班电工） 4 365 天 24 小时 四班三运转 设备工（空调工） 3 365 天 7:30-19:30 2 人做一休一 设备工（弱电工） 2 工作日 8:30-17:30 设备工（管道工） 1 工作日 8:30-17:30 设备工（万能工） 1 工作日 8:3

45、0-17:30 礼仪服务领班 1 工作日 8:30-17:30 礼仪服务员 （东厅会议室） 2 工作日 8:30-17:30 礼仪服务员（8F 领导层） 1 工作日 8:30-17:30 礼仪服务员（9F 会议室） 1 工作日 8:30-17:30 礼仪服务员（机动） 1 工作日 8:30-17:30 保洁服务部主管 1 工作日 8:30-17:30 常日班 保洁服务部领班 1 工作日 8:30-17:30 常日班 保洁工（外围） 2 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（B1F） 1 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（1F） 2 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（2

46、F） 2 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（3F） 2 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（4F） 1 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（5F） 1 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（6F） 1 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（7F） 1 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（8F） 2 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（9F） 1 工作日 7:00-15:00 早班 保洁工（阶段性工作） 3 工作日 14:00-22:00 晚班 保洁工（机动） 2 双休日、节假日 轮休顶班 44 合计合计 4949 人人 4 4 物业管理内容

47、物业管理内容 4.14.1 前期介入前期介入 4.1.14.1.1 正常进场接管时间正常进场接管时间 我公司在确保“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”正常运行的前提下，在“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”有关人员的配合下，正常接管时间为一周（可根据实际情况调整） ，各部分交接期限及责任人员具体如下： 交接时间表交接时间表 项目项目 交交 接接 时时 间间 责任部门责任部门 第一天第一天 第二天第二天 第三天第三天 第四天第四天 第五天第五天 第六天第六天 第七天第七天 资料合同交接 全体人员 供配电系统 设备管理部 电梯系统 VRV 空调系统 设备管理部 给排水系统 弱 电 系 统 消防设备

48、 设备管理部 周界报警 背景音响 有线电视 灯效、AV 安保设备 门禁设备 车库管理 交接总结 全体人员 4.1.24.1.2 施工验收时移交的资料施工验收时移交的资料 竣工工程项目一览表 包括竣工工程名称、位置、结构、层数面积、装潢标准，开、竣工日期等。 设备清单 包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备件等。 设备、材料证明 材料、建筑构件、外协作、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录、预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录。 土建施工记录 地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等。 设备安装调试记录 管道系统的试压、试漏检查记录、暖气、卫

49、生、空调、电气、电讯、通风、供水、供气、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等。 建（构）筑物检测记录 建（构）筑物的沉降、变形、防震、绝缘、密封、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录。 隐蔽工程验收记录 工程事故发生及处理记录 图纸会审记录、设计变更通知和技术核定单。 工程项目竣工图 建（构）筑物使用注意事项 项目的重要技术决定和文件 4.1.34.1.3 验收应提交资料验收应提交资料 产权资料 a. 项目批准文件 b. 用地批准文件 c. 建筑执照 d. 拆迁安置资料 e. 房地产平面图 技术资料 a. 竣工图 b. 地质勘探报告 c. 工程合同及开

50、工、竣工报告 d. 工程预决算 e. 图纸会审记录 f. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） g. 隐蔽工程验收签证 h. 沉降观察记录 i. 竣工验收证明书 j. 钢材、水泥等主要材料及质量保证书 k. 新材料、构配件签定合格证书 l. 水电、采暖、卫生器具、消防、电梯、供水、煤气、电话检验合格证书 m. 砂桨、混凝土试块试压报告 n. 供水、供气试压报告 o. 园林景观的图纸及清样 p. 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单 q. 有关工程项目及其它技术决定和文件 4.1.44.1.4 交接验收的标准交接验收的标准 参照执行国家 ZBP3001-90房