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1、浅述上海住宅房型的发展趋势房型设计是住宅设计最基本和核心的部分，它是将住宅各个不同的功能空间，按照一定的标准，通过一定的形式，形成一套具备完整功能的住宅。随着人们品质生活的提高，合理优质的房型设计成为了人们关注的焦点。房型的好坏是由消费者决定的。市场上成功的往往不是最好的房型，而是消费者最需要的房型。随着宏观经济和房地产行业的发展，消费者需求的房型也在不断地发展变化。一、房型的组成元素功能布置和功能空间1房型的功能布置房型分为公共活动区、私密休息区和辅助区。公共活动区主要供起居交流用，如客厅、餐厅、门厅等。私密休息区主要供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房等。辅助区主要起辅助作用，如厨房、
2、卫生间、贮藏室和阳台等。2房型的功能空间卧室卧室是住宅中最私密的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区。客厅客厅是进入一个家庭给人的第一视野，是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间，是迎宾会客的最重要场所。在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。厨房厨房是重要的辅助空间，收纳、准备料理或是烹饪佳肴，随着消费群体对生活质量要求的进一步提升和家电器具的日益普及，厨房面积有增大的趋势。餐厅餐厅是居家生活的重要组成部分，它的采光和观景要求是比较重要的因素。餐厅与厨房应当联系方便，同时应与客厅分开设置。阳台阳台几乎是一套房子里唯一可以和外界自然环境
3、交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方。阳台应该与客厅一脉相连，阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径。卫生间卫生间主要是供使用者洗面化妆、淋浴和便溺之用。卫生间应有良好的通风和采光，进行合理布局。玄关玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认可。玄关为使用者出入家庭时换鞋、更衣、临时搁物提供了方便，又避免了开门见厅的尴尬。因此，玄关既有实用性，又增强了住宅的私密性。二、主流房型的种类和特点1. 一房户型1.1 一房的户型类型一房户型可再细分为一室户，一房一厅户，一房二厅户的三种类型。一室户只有一间居室，
4、再加上狭小的厨、卫功能空间，而无独立客厅的房型。这类房型类似于宾馆标房式，居住功能较差，适合于单身青年的过渡性住房需求，或其它年龄段的临时性住房需求。建筑面积大多在 3 0 多2 - 4 0多2 。一房一厅即卧室与客厅各一间，再加上相对独立的厨卫空间，具有基本的居住功能。这一房型既适合于单身人士，又适合于独居老人。此外，也可作为过渡性的新婚用房，或外来者的暂住用房。此类房型的面积跨度较大，建面从 5 02 左右到 7 02多均有。一房二厅即卧室、客厅、餐厅各一间（或模糊双厅） ，再加独立厨、卫、阳台等。这一房型通常面积较大，较为宽敞，大多位于高层住宅中，并且较适合于中高收入的独居者。建面大多在
5、 6 0多2- 7 0 多2。1.2 一房特点容易出租和变现，较适合于投资置业。总价相对较低，市场流通性较好。此类房型对地段和交通要求较高，应靠近 C B D 区域和城市快速交通干线，以方便此类房型的使用对象青年白领和商务人士。相对二、三房而言，一房的居住功能与使用空间均略逊一筹，不如二、三房。其只能作为住宅的衍生产品， 以满足多样化的特定居住之需， 或投资理财的购房之需 （既衍生为另一种投资产品） ，而不宜作为住宅的主流消费产品。一房的空间组织、平面布局相对较难，因受到空间的局限性较大。螺丝壳里做道场，是其设计要点，也是难点。2 二房户型2.1 二房的户型种类二房大致包括二房一厅一卫、二房二
6、厅一卫、二房二厅二卫等几种类型。二房是种实用型的，在上海现阶段较受市场欢迎的一种房型。二房一厅一卫大多为小二房，面积较为紧凑，居室的基本功能齐全，优于一房。且总价相对较低（即相对于同一地段或同一楼盘的大中型二房、三房、复式等其它房型而言） ，能满足实用实惠型的住房需求，适合于夫妇两人或小三口之家的生活，建面大多在 802 左右。二房二厅一卫此类房型的客厅与餐厅分离，相对独立，功能区隔比上述一厅式的二房更为细化，更便于使用。通常还有个独立储藏室。相对上述二房，其舒适度更高些。建面大多在 9 02 左右。二房二厅二卫此类房型属于二房中的舒适型房型。双厅、双卫的设计使居家空间更为宽敞，也更便于使用。
7、各功能空间的区隔也更分明，互不干扰。此类房型的建面大多在 1 0 02 左右，也是目前上海二房中最常见的一种房型类别。2 .2 二房特点能适合如今上海家庭渐趋小型化的基本住房需求。 （现上海家庭人口数已从 9 0年代初的平均 3 . 1人/ 户下降到现在的 2 . 7 人/ 户） 。便于控制总价，有助于扩大市场接受面。 （如今上海的新盘上市，往往都是二房去化最快，最先告罄） 。二房的居住功能基本齐全，且又较能符合目前购房主体的总价承受力，是现阶段以及未来一、二年内上海楼市中的需求主力。一梯二户中的二房大多是客、餐厅与卧室区域左右分列，区隔分明，且二卧室的门大多经由一个小过道与客厅相连，以使动线
8、集中，又能提高卧室的私密性。 （但二梯三户高层中的前凸套二房，则大多是客厅居中，两侧是卧室，房型相对较差。 ）二房二厅一卫的房型，往往是将原双卫中的一卫改为储藏室。这样反而能增加二房的实用性，更能满足小家庭的居家生活之需。对于夫妇二人世界或小三口之家来说，一卫也就够了。因上海当代生活方式的演变，已使在家待客的机率越来越少，客卫的功能也就越来越弱。而独立储藏室的功能作用却越来越重要。3. 三房户型3.1 三房的户型种类三房也有大小之分， 甚至面积相差悬殊， 但功能空间的区隔基本相仿，现上海新盘三房面积大多在 1302 左右- 1 4 0 多2 之间。其主要包括三房一厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅
9、二卫等几大类型。1）三房一厅一卫大多是三房中的紧凑型，建面大约在 1 0 0 2 - 1 1 0 2 左右。这类房型在上海较少（深圳相对多些） 。此类三房大约只相当于通常二房的面积，但其功能性更强，毕竟多了一个房间。其空间利用率相对较高。虽说面积不大，但空间区隔更实用，即主卧、次卧，再加书房，更能便于三口之家使用。在面积相当有限的条件下， 以牺牲餐厅、 次卫的空间来换回一个独立房间的功能区隔，还是合理、合宜的。这类房型其实是介于常规二房与三房之间的一种类型，兼具两者之长。既有二房便于控制总价的优势，又有三房的居住功能（尽管面积较小） 。此类房型设计的关键，在于控制户套面积，否则就失去了这一房型
10、应有的优势特色。2 )三房二厅一卫这类房型比上述三房稍大些，建面大多在 1 1 0多2 ，其大多具有相对独立的客、餐二厅，一般也有一个较小的储藏室或主卧更衣室，但基本仍属于紧凑型。这类房型也适合于小三口之家（即年轻夫妇加一幼童） 。其居室的活动空间相对较大，较为宽敞。空间利用率也较高。且总价也低于同地段的其它常规三房，市场接受度也较高。但这类房型在上海同样供应较少。3 )三房二厅二卫这类三房是当今最常见，也最普遍的一种房型。其面积跨度也很大，大多从 1 2 0 多2 - 1 6 0 多2 ，也有 1 8 02左右- 2 0 02 的，甚至还有个别 2 0 0多2 的超大三房。此类三房各档次均有
11、。形式多样，大小不一的各种三房二厅二卫的房型，其优劣高下，相差悬殊。但总体来说，上海这类三房要优于其它外省市的同类房型。例如其全明设计（包括双卫双明） ，动静分明，独立临窗餐厅，隐蔽和统一室外空调机位，以及入户玄关，干湿分离卫生间，小于常规房间面积，大约在 6 - 8 左右的小功能房的设计等。但随着楼市发展， 跟风抄袭之风也相伴而生。 上海此类三房的趋同化倾向也日见明显。上海房型在普遍优化提高的情况下，要再次创新、提升，其难度也就随之加大。上海此类房型似乎已进入了一个发展的瓶颈阶段。3.2 三房特点居室功能较为齐全，动静区隔分明，能满足大多数家庭的居住需求。上海三房大多都有专设的储存空间，或储
12、藏室，或主卧更衣室等，有的三房还有主卧附设的半圆形、六角形等阳光室。普遍都有厨房操作阳台和双厅、双卫的设计，并且双卫双明，餐厅能临窗而设，又能普遍注意南北通透，空气流畅。其舒适度，生态性均优于二房。 三房的平面布局也较二房更灵活，更有变化。其功能细化的程度一般也高于二房。三房因其面积跨度大，款式也比二房更为多样化，故其市场的适应面也较广，高、中、低各档楼盘均有。但因其总价通常比同档同地段的二房更高，因此，其市场承受力和接受度，却反而不如二房。三房的潜在需求巨大，但现实购买力却有限。尤其当如今上海房价的高涨已远超过居民收入增长的幅度时，这种三房的潜在需求与现实购买力之间的矛盾，将更为加剧。这种矛
13、盾已成为如今上海三房的一大普遍现象。三、房型的发展历程及存在的设计误区180年代以前居住建筑主要是多层，住宅标准非常低，多为小房型，小厅小卧室或居室兼卧室，居室兼厨房。280-90年代房型设计上有所改进，对家电的使用纳入了设计的考虑中。390年代房型面积和厅室面积有所改变，功能清晰，出现了单独的客、餐厅，卧室有了主次之分，同时有的地方出现了双卫生间，在房型设计上注重了采光、通风、消防等因素。4当代房型的设计如今，购房者除了要解决自身居住的问题外，对住房的美观性也有着强烈的要求。既要有共性的体现，更要有个性的彰显。本着这一原则，一些新建的楼盘项目在设计上应更加人文化和科学化，如菜单式精装修、多层
14、安装电梯等，以满足各消费阶层人士的需求。具体表现为：（1）卧室的强调功能细化卧室特别是主卧室大多朝南，有充足的阳光、良好的通风和较佳的景观效果。一般卧室面积多在12平方米到25平方米之间,面宽多在3.0m-4.5m 间，进深和面宽比多控制在1.2：1的范围内。其中主卧室的尺度较大，面宽多在4.2m，且功能细化，多带有卫生间，成为一个相对独立的区域。主卧室内多选用1.8m宽的大床，往往还会放置电视柜和休息椅，注重舒适和安逸的效果。而次卧室较小，面宽多3.3m，室内主要采用1.35m宽的床，沿门侧布置衣柜。有些主卧室内设计独立的更衣室，面积4 -9 ，多用L型设置衣柜，有时要考虑更衣、化妆功能，更
15、衣室的位置往往作为卧室与卫生间的联接点，起存衣和交通作用，而且随着人们对生活质量的注重，独立的更衣室将成为室内空间布局中不可或缺的一部分。在卧室室内装修处理中，较少硬质装修处理，多由家具和陈设来营造室内氛围。（2）客厅日趋强调实用性目前，一家人围坐客厅聊天看电视的时间越来越少，客厅的家庭交流功能正在减弱，而会客、展示功能正在提升。客厅位置一般都靠近分户门，面宽多在 3.6m-4.8m间，进深和面宽的比例多控制在1.5：1范围内，形状多为方正，以利布置家具和控制流线。在新装修的居室中，液晶电视已开始成为客厅电视的主流，这使得电视柜的功能弱化，电视背景墙的处理也趋于简洁，追求大块面的效果。（3）厨
16、房的面积日益增大，设计日益整体化厨房的走势是面积日益增大，开始引入整体设计的观念，将厨房、餐厅和家政阳台三位一体来综合考虑。厨房的面积多在9 -12 ，面宽在1.8m-3.0m，进深多为3.3m。冰箱、微波炉、消毒柜等家用电器往往要与整个厨柜一体化考虑，注重室内空间的整体性和使用的便利性。 （4）餐厅的功能渐趋多样，结构开放餐厅已成为现代人家庭聚会、情感交流的重要场所。餐厅面积在9 -15 之间，面宽多在2.4m-3.0m间，进深与面宽比多控制在1.2：1的范围内。餐厅往往与厨房联系紧密，以前放于餐厅内的一些设施如冰箱等开始往厨房转移。随着厨房功能的细化，餐柜开始较少使用。很多情况下餐厅与客厅
17、没有隔墙，故餐厅的装饰风格是客厅的延续，并注重视觉效果。（5）卫生间的功能区域划分日益明确，真正实现干湿分离一般面积在100 以上的房子基本有两个卫生间，面积多在5 -8 ，且主卧内的独用卫生间一般比公用卫生间面积大。 （6）门厅注重功能性和通畅性目前许多楼盘的门厅设计注重开敞性，大多会直接连接客厅或餐厅，面积通常只有3平方米左右，作为一个小型的过渡空间。门厅一般会有一面1.5m左右宽度的完整墙面，以供摆放门厅柜，柜内主要存放鞋或风雨衣等出行用品。（7）越来越注重书房的设置书房作为功能性区域，面积多在9 -15 之间，面宽多为3.3m。书房内书柜多沿进深方向摆放，注重整体陈设功能，而书桌多沿窗
18、摆放或现场制作，追求空间的利用率或自然光线的引入。在可能的条件下书房内往往会放一个两用沙发，供休息和作临时客房之用。5现代房型设计存在的误区（1）一房的误区与缺憾忽视功能空间的设计，实用性较差。尤其是一室户，大多都是缺乏独立厨房。未能注重生态功能，形成暗厅、暗卫，甚至暗厨的房型格局。亦即建筑造型和平面布局未能根据一房的特点和要求而量体裁衣。未能做到麻雀虽小，五脏俱全，即未能在缩小面积的同时，又能增加居室功能，如储存空间，多用机动的复合空间，相对独立的书房空间等。一房的房型设计未能与装修设计紧密结合， 未能充分利用空间， 也未能产生以小见大的视觉空间的效果。如今的一房大多是改建型的，是在原有大空
19、间，大户型的基础上，重新区隔而成。这就难免造成诸多的先天不足，而缺乏从一张白纸开始，特意为一房设计的专类物业。（2）二房误区与缺憾二房面积失控，盲目增大。随着上海房型趋大化倾向的出现，二房面积也随之扩大1202 以上相当于通常三房面积的二房逐渐增多。这实在是个误区。在同等面积或相仿面积的前提下，三房的实用性、功能性显然胜于二房。二房在本质上，应属于实惠型的房型，而不是象三房、四房，甚至五房那样的享受型，铺张型的房型。严格控制单套面积才是二房的设计的应有思路。二房功能区隔未能进一步细化，即使是二房二厅二卫这种类型，也大多缺乏独立的储藏室和专用洗衣空间缺乏与厨、卫分离的专用洁污空间等。不少餐厅也不
20、能临窗而设，没有直接采光。二房中的直统型的模糊双厅居多，未能相错布局，使各自相对独立，其互不干扰性随之减弱，有待优化改进。二房一厅一卫本是紧凑型的实用房型。但现在许多这类房型都未能注意有效控制面积，使面积偏大，未能体现其应有的紧凑实用的特征，而偏离了其注重实用且又总价承受力有限的目标群体的购房要求。（3）三房误区与缺憾大多仅满足于新版上海住宅设计标准的规范要求，只是达标而已，而并没力尽在此规范要求的基础上，进一步地优化、提高。如功能区隔的进一步细化，平面布局的更为多变，套内面积配比的更为合理，厨、卫中的储存空间的增设，与主阳台分离的专用晾晒空间的设计等，均普遍忽略、缺失。虽说现在上海的三房设计
21、， 普遍都统一设计多个固定的空调室外机位， 但其隐蔽性、美观性，却考虑欠周，使其与外立面仍有冲突而有碍观瞻。如何使空调室外机既能有恰当的固定位置，又不影响外立面，使人一眼看不到它的存在。这方面的设计，尚有不少差距。有的较好的三房户型，虽说有玄关设计，但却没有将玄关原有的增强私密性的过渡空间的功能，与提供便利的人性化的实用功能结合起来，以充分利用空间，又能符合居家生活流程，如玄关处嵌入式的鞋柜空间，换鞋时的座位空间，入户时的雨具暂搁空间和天晴时雨具的专用收纳存放空间，以及入户门后的壁橱空间，正对入户门的玄关壁龛空间等，都可结合玄关统一设计。而这方面的细节处理，却同样普遍缺失。四、影响房型的因素1
22、政策因素政策的因素在中国一向颇具影响力，经济适用房、政策性租赁住房、廉租房和限价房等保障性住宅名称各异，但国家政策思路是一致的，主推、引导并大量提供中小房型的住宅，以稳定形势，满足社会需求。在 2008 年 12 月的中央经济工作会议上，中央领导提出各地要增加财政投入，增加保障性住房的供给，以及加大政府对保障性住房，特别是廉租住房投资建设的力度，确保政府保障性住房的资金、土地供应和优惠政策落实到位。今年 1 月，住房和城乡建设部领导在全国建设工作会议上透露，利用闲置公积金（高达 6000 亿元）开闸投放经济适用房等建设，小房型、低价位的经济适用房被地方政府划入廉租房建设、管理，中低价位、中小套
23、型普通商品住房成为今后住房建设的骨架。在这次扩大内需中，住房和城乡建设部宣布，未来 3 年计划全国投资 9000 亿元用于保障性住房，预计有 700 多万套保障性住房供应到市场上。根据这一数据，保障性住房将占新增供应量的 25% 30%，保障房的大量入市将导致房地产格局的重大变化，商品房将会向保障性住房看齐，市场将以保障房为主导即面积趋小的房型占据市场主流。2经济原因房地产市场最近有降价的趋势，但毕竟数年的大幅飞涨，使得住宅总价严重偏离一般家庭收入水平。因此单价回归是一个方面，房型面积减少的作用不容小视。一旦保障 房占商品房市场需求的 30%，就意味着商品房市场 30% 份额被分流，普通住宅将
24、被大量的保障性住房所替代，房价将会向保障房靠拢。拐点、百日巨变、土地流拍、退房等新名词一再出现，楼市寒冬伴随金融危机，不但打压房价也同样打压工资收入，这个房价与收入比例并不会因此有多大改变。百姓可支配的金钱不会凭空多出许多，同样数量货币交换住宅，无非两种变通：舍近求远，地段是房价最重要的定价依据，只有远离市中心才能找到心仪的房型；舍大求小，由于工作需要不得不安家在市中心，那么只能牺牲面积，寻找小套型住宅。因此住房总价的经济因素也将促使更多的较小房型面市。3市场需求作为一种在市场上待价而沽的商品，房型好坏是由消费者决定的。世界上没有完美的房型，只有适合于某类特殊消费人群的完美房型。设计者只能从一
25、部分消费人群的角度出发，对房型进行研究。4消费者因素消费者即购房者，消费者因素主要包括家庭收入、家庭规模和人口结构、家庭行为模式及消费需求等。家庭收入决定了购房者的购买力。房价收入比很大程度上决定了购房者选择房型的范围。家庭收入有限的购房者倾向于选择功能紧凑，面积较小的房型。购买力强的购房者偏向宽敞大房型的住宅。家庭的规模决定了在设计房型时面积的大小，多大的面积才能满足到相应规模家庭的居住。而人口结构结构方面则决定了房型设计的机构。房型功能上的分区，如父母房、儿童房、书房等。房屋置业者在购买住房时就可以根据个人家庭的实际情况和需求来选择合适的房型。每个人的生活是由不同的模式而规划的。比如：学者
26、有学者的生活模式，政客有政客的生活模式。所以，在房型的设计上需要就不同的家庭模式来寻找房型的设计点。在不同的时期，购房者的购房需求是不同的，如生存需求、安全需求、交往需求和审美需求等。所以，在设计房型时应考虑购房者处于何种需求状态。5功能要求 在房型设计中，对功能性的要求十分显著，过去那种阳台改厨房、卧室改厅堂的局面，既不合理，又不舒适，同时还影响了房屋的整体结构。所以，现在的房型设计，客厅、餐厅、公共空间、厨房、卫生间等充分考虑功能区分十分明显。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。五、房型的发展趋势1房型趋
27、于多样化扩大其适应性和选择性随着目标市场逐渐细分化，购房群体日趋理性与个性，单一的房型需求演变变为多极化、多样化的房型需求，从而使房型设计也呈现多样化特征。除了面积大小的多档次外，为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的房型应有区别：服务于“核心家庭”的房型应该精致小巧，服务于“两代居”家庭的房型应该优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。在结构上，大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等适应性开放式住宅是大势所趋。2房型面积趋向实用化传统的一梯多户受到挑战，由于使用效率低，功能质量差，愈来愈受到市场冷落。大厅
28、大户的结构显得落后，中房型设计基本上以大厅小房为主，而大房型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果。户内实用率比以前高，公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，房型设计较以前更讲究如何充分利用每一寸空间。3房型设计更为人性化居家细节设身处地为住户考虑的越来越受欢迎，例如落地窗、凸窗、角窗的普通采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面；低窗台设计，可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野；小房型采用自由间隔设计，充分体现个性品味。4 室内环境第一舒适型房型基本都采用大开间设计，在环境营造上也充分考虑了业主的生活习惯。信步闲庭房型设计遵从私密性和舒适度原则，户户朝南，南北通透，空
29、间开阔，同时，为保证科学采光，每一套住宅均为大开间、大间距设计，客厅最大面宽7.8米，主卧最大面宽8米，有的房屋朝南采光面宽达17.6米。5功能要求趋向细分消费者在选购房子时，越来越多的人重视房型的选择。购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如房型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。一个舒适的家除了要有足够大的厅、卧室、厨卫之外，还应该有玄关、衣帽间、储藏空间等，这对于经济型房型来说也许是一种浪费，但对于舒适型房型来说，却是必不可少的。近年来，市场上已经有了“家政阳台”的称谓。所谓“家政阳台”是与“景观阳台”相对应的概念，在设计上备有上水
30、、地漏、电插座及晾衣架等，但其面积也就在二三平方米，这种阳台往往处于北向，和设备间或者厨房相连接，与卧室的“静区”远离，既有良好的通风采光条件，也避免了洗衣晾衣弄湿卫生间地面及穿厅过室的不方便。6改善厨房、卫生间功能质量厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从发展趋势来看，在小面积的住宅中，提倡餐厨式（DK型）厨房，并以此作为住宅空间组织的中心重叠使用，可充分利用空间，改善厨房环境，增加家庭团聚的气氛。而在大面积住宅中，开放性厨房应该前景看好。房型设计中极重要的一条原则是清污分离。主要指用水和非用水空间的分离，提倡用水空间的相对集中。目前，卫生间、厨房已从只有上下水道发
31、展到了给水、排水、热水、煤气、通风管道和暖气管道六种设备管线，随着节水需要，还可能增设中水管道。因此应尽量集中。此外明管道改暗管道、表具不入户，力争让住户自己能不费力且安全地接上水、排水等，并顺应家庭使用卫生洁具功能（如按摩浴缸、家庭桑拿浴器等），厨房设备如洗碗机、消毒柜、微波炉的要求，提高人们的居住水平。7最大限度利用面积空间目前在一些地方，为了实现功能分区，有单纯将住宅面积放大的问题，其实这并不可取，一是增加面积必然增加购房者的负担，二是浪费土地资源。理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间，如立体化，如在墙体上为家具预留嵌入式空间等，从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下，通过精
32、心构思，巧妙利用空间。8通过多种途径节能节水从节能途径来看，设计不但要考虑屋面、墙体，还要涉及门窗等以往很少考虑的薄弱环节。结合改善居住环境条件，解决隔热、保温和自然通风的问题。具体技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术，如节水型便器中水的利用等；配置适用于住宅的节电照明灯具等。9房价的持续走高导致紧凑房型走俏由于房价的持续走高，大众的购买力有限，太大的房型超出了大众的承受能力，紧凑型住宅开始走俏。其中面积在60-90之间的面积适中、功能合理的1房1厅或2房1厅型住宅在房产市场上更受消费者的青睐。符合大众购买力、面积适中、功能合理的房型将持续发展，成为房产发展的主流。我们通过对2009年前1
33、0月分环线各面积段成交量的分析来从整体上把握不同细分市场的房型需求概况：内环以内：140平米以上大房型消费为主内外环间：中小房型消费主导外环以外：中小房型需求集中，别墅类大房型消费集中房型趋势与整个房地产形势是息息相关的，各区域的情况会稍有差异，但面积趋小的趋势是基本一致的。房型的大小最终由市场来选择，单套住宅建筑面积减少的现象在2009 年甚至以后都将持续。与现在的市场供给相比，房型面积呈现两极分化：大面积的豪宅还是有其固有的市场需求，特别在城市中心区域或者景观、区位特别优越的地段，量价都日趋稳定，作为较为成熟的供需关系，伴随整体经济总量提升，还会稍有增长；中间面积户型（指 100 120
34、平方米）的市场将持续萎缩；而小面积户型（指 60 90 平方米）的市场占有率愈发占据绝对位置。整个分布就像一个宝葫芦中间小两头大，就绝对数字而言，小户型比豪宅的发展潜力要大得多，也将成为今后的大趋势。六、创新性小户型房型设计的建议与预测1.一房户型1.1双阳台的全明紧凑一房这套一房一厅，虽说建筑面积仅 5 32 ，但却功能齐全，采光充足。而且还能有两个阳台。尽管其厨房、阳台，只是个夹弄式的狭小内阳台，但毕竟多了一个实用空间，可以放置一个洗衣机，成为一个专用洗衣空间。其厅、卧、厨、卫、阳台再加迷你就餐厅，布局基本合理。并且，其也是两开间的方形模块，增加了采光和日照，优化了这套一房。1.2双转角窗
35、， L形动线的小一房一厅这套图建面 5 42 的一房，其动静区隔相当分明。入户便分出两条动线。一条通往客厅，一条通往卧室。由此而形成了一道仅几步之距的小L形动线。虽说此动线十分短小，却能将厨卫动线也纳入其中。这就使这套一房的所有动线，都集中在这一不起眼的小L形过道之中，而不影响其它功能空间，相当紧凑、合理。空间利用率随之提高。客厅与主卧的两个转角窗，也因此增加了居室采光，扩大了视觉空间，产生了以小见大之效。此套房型的独立厨房比前款一房更宽敞，尽管两套房型的面积相仿。卫生间也比前款更宽松。这是因为其适当压缩了客厅的面积，而使各功能空间的面积配比更合理所致。但这套一房缺少一个阳台和专用洗衣空间，
36、使用有所不便， 也影响与室外自然的沟通。1.3长进深的常规一房一厅这套图是个典型的长形模块的长进深，一个半开间的一房房型。虽说长进深影响了其客厅采光，但其客厅开设了一个转角平窗，多少弥补了这一缺陷。这套一房的厨房为敞开式设计，虽说有助于扩大客厅的视觉空间，但却会因此受到厨房油烟的影响，不符合中国人的烹饪习惯。其入口形成的玄关空间，还比较合理，有助于提高居家私密，避免入口处的视线干扰。1.4横向布局，区隔分明的实用一房此套图一房，是个较少见的东西向横向布局的房型。进户口对着卫生间隔断，恰好形成一个完整的玄关空间，挡住了入口处的视线干扰。因这套建面达 6 0多2 ，约比前几款一房大 1 0多2 左
37、右，故其功能区隔更为细化。除了厅、卧、厨、卫四大区隔外，还有专用的就餐空间、吧台空间、主阳台的洗衣空间、卧室内的兼用书房空间。还有个厨房操作阳台。相对前几款一房，起居住功能有所增强，更为实用。但其缺乏储存空间，如果将原有的与卧室相对的吧台空间，改为一个独立储藏室，则更为合理，也更实用。1.5准四面采光的生态型一房这套一房，其特点是几乎四面采光，并有较规整的两个阳台。卧室、厨房设南窗；卫生间开东窗；客厅开设一个西北向的转角平窗。这就较大程度地增加了这套一房的通风采光，优化了居室的生态性能。此外，其功能分区也较明确，动线处理也较集中。各功能空间彼此较少影响，独立性较强。总的来说，还不错。1.6前凸
38、套一房此套图一房，也是厅、卧、厨、卫全明设计。但面积比前款一房更小，布局更紧凑。虽说其另有两个阳台, 但显然比上述一房要小得多，尤其是客厅主阳台，几乎比上述一房小了一半。因此，必然影响其客厅采光。相对来说，这套一房比上述要差些。因其受到开间不足，面积也更小的局限。但功能区隔还较合理，并且也较能充分利用空间。如其进户门后一侧的壁橱设计；厨、卫之间的曲折形分隔，为厨房留出了一个冰箱空间，同时又不影响卫生间洗面台的使用。这些精打细算的空间区隔，都较可取。2.二房户型2.1独立玄关， 工字型分隔的2 + 1 式的两房这套图两房。其最大特色与巧妙之处，便是充分利用了南卧与厨房之间的空间，巧妙地区隔厨一个
39、迷你书房空间；且又不影响室内动线。同时，又自然形成了一个入户玄关。挡住了原本在入户处直接投向卧区的视线干扰。此外，还使两卧门和卫生间的门都隐入了一个卧区过道口，而有效增加了卧区的私密和安宁。而且，其I字形分隔，又因此增加了一个玄关小壁橱。这一空间处理，可谓一举多得。确实是个巧妙构思。2.2八角形主卧，三面设阳台的创意两房这套图两房，总体布局基本是常规型的，即南、北卧相对；客、餐厅贯通，并与卧区左右相分。但其某些细节处理值得关注。且立面造型与内部空间两者结合的较好，并没因造型变化的需要而损害其内部空间区隔的合理性、生态性。甚至反而使居室空间有所优化。如主卧东南角外凸的有墙柱装饰的八角形阳光室，便
40、使主卧多了一个小起居室空间，并增加了主卧的日照、采光与通风。其北卧东侧，同样有主柱的小阳台设计，既能使其在立面造型上与八角形构筑相呼应协调，增加立面美感；又能因此优化北卧的功能，使其也能有个直接与室外自然沟通的独享空间。因北卧拥有自身的专用阳台，在当今房型设计中确不多见。再者其北卧窗户的立柱设置，同样也使其内外得到了统一。从外部立面来看，这一窗柱与北阳台的立柱彼此协调；从内部空间来看，这一装饰，又使北卧的室内空间，平添了一份欧洲古典式的高雅氛围。上述种种细节处理，以及室内外的协调统一，都较大程度地优化了这套房型设计，以使这一原本较为一般常规的房型，变得耐看耐品，可圈可点。2.3双开间横厅，方阳
41、台的新颖二房此款两房的最大特点便是其与众不同的双开间双厅和方形阳台的设计。这一大跨度的横向双厅的设计，以往大多出现在别墅房型中。而这款两房竟也大胆地运用了这一设计，而且并没有因此大幅增加这套两房的面积，使其仍能控制在 1002的建面之内，实属不易。餐厅朝北已是当今房型的习惯套路。而这套房型却通过双开间横厅的设计，将其置于南向，而使通常缺乏日照的朝北餐厅，如今也能因朝南而阳光明媚。此外，其方形阳台的设计也一改以往长条形阳台习惯做法，而使其更有伸展肢体的活动余地，更便于住户家人与室外自然的交流亲近。另一方面，这套房型的一夫当关的卧区过道以及过道东侧的小空间的利用处理，也都值得称道，强化了动静区隔和
42、卧区的私密。2.4弧形主卧的端头两房这套图两房，较有新意的是其主卧西南角外凸的圆弧形空间设计。但这圆弧形的辅助功能空间，并没象往常那样的全部开设窗户，而是一半为实墙，一半为玻璃。这一处理，能较好地增加主卧的保温隔热性能，尤其是能有效遮挡夏日的酷热的西晒太阳，较为实用。但其餐厅无直接采光、通风，不尽合理。其卧区与过道太宽，此处空间有所浪费，未被利用，也是个明显不足。如能在此过道南侧，与主卧相邻处设一储藏室，就能弥补这一缺陷。2.5相错布局的准全南两房这套两房，通过适当拉大采光凹口宽度的方式，使其北卧能与南卧错开约半个开间， 以开设一个北卧的南窗。 这一平面布局， 便使北卧也有南向采光， 变成一个准朝南卧室。而且，这一北卧，又开了一个北窗。这一南北两面开窗的设计，便使其比主卧具有更佳的空气对流的穿堂风效果，和更多的新风。由此，我们不难看出，房型只要多半个朝南开间，其舒适性、生态性，便会有很大的提高。这套房型的又一细节处理，便是将通常的玄关壁橱，放大成一个储藏室。这一稍作调整，便使居室的实用性得到了较大的提高。由此可见，细节处理对于优化房型设计的重要性。 伴随着人们对于居家品质的不断追求，合理而富有创造性的房型必将为人们所追捧，这将进一步推动着房型设计朝更快更成熟的方向发展，它也会成为一门值得深入研究的课题。
