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1、空间规划的初步探索自贸试验区,两个背景,01,02,03,04,三组特征,四个方面,三点思考,一、两个背景,1.1国土空间规划1.2中国自由贸易试验区,4,4,关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见(中发【2019】18号),总体框架：五级三类四体系五级：国家级、省级、市级、县级、乡镇级三类：总体规划、详细规划和相关专项规划四体系：编制审批体系、实施监督体系、法规政策体系和技术标准体系相关专项规划是指在特定区域（流域）、特定领域，为体现特定功能，对空间开发保护利用作出的专门安排，是涉及空间利用的专项规划。,1.1 国土空间规划,1.2 中国自由贸易试验区,历经十余年，“1+3+7+1+6
2、”的自贸试验区总体格局雏形已现。随着自贸试验区经验的全面复制推广和自由贸易港建设的积极探索，改革开放新高地将逐步形成。,1.2 中国自由贸易试验区,二、三组特征,2.1战略特征2.2空间特征2.3产业特征,2.1 战略特征,（1）以制度创新为核心，打造高水平对外开放试验田。,自贸试验区的核心任务和价值就在于制度创新，自贸区制度创新关键在于，以负面清单为核心的外资管理制度创新，以便利化为重点的贸易监管制度创新，以资本项目可兑换和金融开放为内容的金融制度创新，以政府职能转变为核心的事中事后监管制度创新。作为试验田，要试点高水平开放新政策、中国倡导的国际经贸规则、政府监管新方式，进而为全国推进改革开
3、放提供可复制、可推广的经验。,制度创新的五方面共性任务,2.1 战略特征,（2）服务国家战略，彰显区域特色,从各个自贸试验区的总体定位来看，既与一带一路、长江经济带、西部大开发、中部崛起、振兴东北老工业基地、南海战略等国家战略紧密结合，同时又有显著的区域特色。,2.1 战略特征,（3）立足国家中心城市，助力核心城市群,目前已经明确的九大国家中心城市，除北京外，其他八个城市均设置了自贸试验区。,2.1 战略特征,（3）立足国家中心城市，助力核心城市群,前十大城市群中有九个设置有自贸试验区，而且基本涵盖了其中心城市。自贸试验区的设置和城市群的总体发展高度耦合，长三角和成渝城市群均有两个省市设置了自
4、贸试验区，唯一未设置自贸试验区的是山东半岛城市群。,2.1 战略特征,（4）东部沿海先行，中部西部跟进,第一批的上海自贸试验区和第二批天津、广东、福建三个自贸试验区主要分布在东部沿海地区，第三批的七个自贸试验区呈现东中西均衡分布，第四批的海南自贸试验区和临港新片区是国家特殊战略的需要。目前的“1+3+7+1”的自贸试验区总体格局中，东部沿海6个，东北地区1个，中部地区2个，西部地区3个。,2.2 空间特征,（1）空间格局总体格局,从自贸试验区各片区的空间分布来看，呈现“两横一纵”的空间特征。两条横线分别沿陇海铁路、连乌高铁（连云港乌鲁木齐）和连霍高速公路（G30）展开的北横线和沿沪蓉铁路、沪蓉
5、高铁、沪蓉高速公路（G42）和长江展开的南横线，一条纵线为东部沿海纵线。,2.2 空间特征,（1）空间格局实施范围,从自贸试验区实施范围的规模来看，海南自贸试验区为海南岛全岛，面积为3.54万km。其它11个自贸试验区总面积为1314.35km，每个自贸试验区基本上都在120 km左右，基本上都划分为三个片区（上海自贸试验区除外，其为七个片区）。,2.2 空间特征,（1）空间格局实施范围,从37个片区的用地规模来看，10 km（含）以内的有5个，10-40 km的有20个，40 km以上的有12个。上海自贸试验区各片区规模呈明显的梯度分布，天津和福建自贸试验区各片区规模相对均衡，其余自贸试验区
6、均有一个片区规模较大，且多在省会城市，空间上呈现一定的集聚特征。,2.2 空间特征,（1）空间格局空间形态,一字形+十字形+风筝形+三角形+环形,一字形：包括天津、四川、辽宁和河南四个自贸试验区。天津和四川自贸试验区其中两个片区紧邻，和另一个片区呈“两点一线”的格局，天津自贸试验区直线距离约50 km，四川约250 km。辽宁和河南自贸试验区则呈“三点一线”的格局，辽宁约300 km，河南约220km。,天津自贸区,四川自贸区,辽宁自贸区,河南自贸区,2.2 空间特征,（1）空间格局空间形态,十字形：包括重庆和陕西自贸试验区。其中一个片区形态南北向自由绵延，另外两个片区分居东西两侧，总体呈十字
7、形。重庆自贸试验区东西距离约50 km，南北距离约30 km；陕西自贸试验区东西距离约120 km，南北距离约40 km。,重庆自贸区,陕西自贸区,2.2 空间特征,（1）空间格局空间形态,风筝形：包括上海和福建自贸试验区。片区通常较多，其中一组呈相对紧凑的三角形，另一组距离较远，上海约在70 km外，福建约在170 km外，总体呈风筝形。,上海自贸区,福建自贸区,湖北自贸区,浙江自贸区,广东自贸区,2.2 空间特征,（1）空间格局空间形态,三角形：包括广东、浙江、湖北自贸试验区，广东和浙江自贸试验区各片区距离约在40-60km，湖北自贸试验区各片区距离较远，约在200-400 km。,海南自
8、贸区,2.2 空间特征,（1）空间格局空间形态,环形：海南自贸试验区为海南岛全域范围，成闭合的环形区域。,小结海南自贸区为唯一一个全域型的自贸区。上海、天津、重庆、广东、浙江自贸区布局相对紧凑，片区距离约在100公里以内。其他自贸区布局相对分散，片区距离约120-400公里。,2.2 空间特征,（2）交通区位机场,各片区距离机场的距离（除海南自贸试验区外），10km以内的有11个，除广东外，其他各省均有一个片区紧邻机场，其中四川有2个片区；10km（含）40km的有24个片区；40km（含）以上的有2个片区。各片区距离机场的平均距离约17km。,2.2 空间特征,（2）交通区位港口,各片区距离
9、港口的距离，10km以内的有17个，其中上海、广东、福建各3个，天津和重庆各2个，辽宁、浙江、湖北、四川各1个；10km（含）40km的有10个。另外，沈阳片区、襄阳片区、成都天府新区片区、成都青白江铁路港片区、河南自贸试验区、陕西片区10个片区无港口（水港），主要集中在中西部内陆地区。各片区距离港口的平均距离约8km。,2.2 空间特征,（2）交通区位高铁站,各片区距离高铁站的距离，10km以内的有15个，其中河南和陕西各3个，天津、湖北和福建各2个，重庆、广东和四川各1个，中西部内陆地区占比较高；10km（含）30km的有14个；30km（含）以上的有8个。各片区距离高铁站的平均距离约20
10、km。,2.2 空间特征,（2）交通区位普铁站,各片区距离普铁站的距离，10km以内的有18个，其中河南和陕西各3个，天津、福建和四川各2个，其他6个自贸试验区各1个，中西部内陆地区同样占比较高；10km（含）30km的有12个；30km（含）以上的有7个。各片区距离普铁站的平均距离约18km。,2.2 空间特征,（2）交通区位特征总结,（4）广州南沙新区片区、滨海新区中心商务片区、厦门片区、福州片区、两江片区、川南临港片区6个片区距离至少3个交通要素在10km以内，综合交通区位条件优势明显。,（1）机场是重要的交通因子，各省均有至少一个片区紧邻机场,距离机场的平均距离为17km。,（2）沿海
11、（江）片区主要选址在临近港口的区域，距离港口10 km以内片区占比达到63%，距离港口的平均距离在8km左右（未考虑无港口的城市）。,（3）内陆片区主要选址在临近高铁站和普铁站的区域，距离10 km以内片区占比分别为41%和51%，距离高铁站和普铁站的平均距离在18-20km。,注：列表中表示该自贸试验区片区含有该国家政策区,2.2 空间特征,（3）政策区位,各片区选址和现有的国家特别政策区具有高度的相关性。,2.2 空间特征,（3）政策区位,37个片区中，有26个片区有海关特殊监管区域或场所，占比70%；有22个片区（部分）包含高新区、经开区和其他特别政策区，占比60%；有10个片区（部分）
12、属于国家自主创新示范区（简称自创区），占比27%。其中单个片区有3个及以上特别政策区的片区有：广州南沙新区片区、福州片区、沈阳片区、武汉片区、两江片区、成都天府新区片区和中心片区，全部集中在省会城市和直辖市。,交通区位,地理特征,2.3 产业特征,（1）自贸区产业特征随着自贸区类型而有所差异,监管要求,货物贸易、服务贸易、转口贸易、离岸贸易、大宗商品交易、跨境贸易电子商务等,航运专业服务、航运金融服务、国际航空服务等,国际货运分拨配送、供应链管理、保税仓储等,智能制造、数字制造、再制造等现代化和网络化的高附加值的智能化新型工业,新型离岸金融业务、人民币跨境业务、资产管理业务、专业金融等,船舶融
13、资、航运保险等专业金融；海事仲裁、法律咨询等航运专业法律服务等；大型医疗设备的医疗服务，如口腔、眼科、整形美容、血液透析等,娱乐场所（外商独资）、文化展示交易等,服务于围栏区的研发、金融服务、律师服务、人才培训、投资管理等,商业零售、餐饮住宿、文体娱乐、居民服务及其他服务业等,与自贸区配套的加工制造业,2.3 产业特征,（2）自贸区产业特征重点聚焦“基础产业-新兴产业-衍生产业”3个大类，国际贸易-航运服务-现代物流-高端制造-金融服务-专业服务-文旅服务-配套生产性服务-配套生活型服务、配套制造业10个中类。,港航经济的基础产业,国际贸易,航运服务,现代物流,高端制造,政策试验的新兴产业,金
14、融服务,专业服务,文旅服务,周边配套的衍生产业,配套生产性服务业,配套生活性服务业,配套制造业,3.1 体系构建3.2 空间特征3.3 总体思路3.4 规划重点,三、四个方面,每批自贸区都制定了相应的总体方案、实施方案，颁布了条例、管理办法。第一、二批编制的规划较少，第三批开始陆续编制,规划类型有总体规划、控制性详细规划、产业规划等几种主要类型。,3.1体系构建,1、规划编制情况,总体方案,实施方案,产业规划,空间规划,条例,总体规划详细规划专项规划,管理办法,2、体系构建,重点项目,支撑,基础,保障,纲领,3、总体方案,由总体要求、区位布局、主要任务与措施、保障机制四大部分组成。其中，主要任
15、务与措施的分量最重，平均篇幅占总体方案全文的近80，是总体方案最核心的内容，提出了自贸区在营商环境、经济产业、贸易及金融等领域改革创新的具体措施。,产业思路,“XX-XX-XX”的产业体系,地方产业基础,人才策略,资金策略,土地策略等,产业体系,产业重点,产业策略,区域产业基础,4、产业规划,自贸区产业特征,相关规划引导,重点产业,空间布局,重点项目,中国（四川）自由贸易试验区条例,中国（上海）自由贸易试验区条例,中国（广东）自由贸易试验区条例,中国（辽宁）自由贸易试验区条例,中国（湖北）自由贸易试验区条例,5、条例,总则+管理体制+投资开放+贸易便利+金融服务+税收管理+综合监管+法治环境+
16、附则,总则+管理体制+投资开放与贸易便利+高端产业促进+金融创新与风险监管+粤港澳合作和“一带一路”建设+综合管理与服务+法治环境+附则,总则+管理体制与运行机制+投资领域改革与开放+贸易便利化与转型升级+金融领域创新与服务+老工业基地结构调整+东北亚区域开放与合作+综合管理与法治环境+附则,总则+管理体制+政务服务+投资促进+贸易便利+金融创新+法治环境+协同发展+ 附则,总则+管理体制+投资开放与贸易便利+金融创新+创新驱动发展和服务长江经济带建设+综合管理与服务+法治环境+ 附则,为自贸区提供地方立法保障，法律、法规、规章未禁止的事项，鼓励公民、法人和其他组织在自贸试验区积极开展改革创新
17、活动。,城市关系：固定的空间边界，融合的空间氛围。,开发特征：存量空间和增量空间。,监管要求：海关特殊监管区域和非海关监管区域。,功能特征：产业空间占主导，生活空间和生态空间非主流。,3.2 空间特征（片区）,以空间优化为核心，促进增量用地和存量用地的联动发展，实现海关特殊监管区域内外的协调发展。,以产业提升为动力，落实总体方案的要求，对接总体规划的目标，促进产业的转型升级，带动城市的高质量发展。,以区域协调为先导，强化空港、水港、铁港等交通要素的带动作用，协调好自贸区和其他片区、园区和城区的关系。,以制度创新为特色，创新用地规划管理制度，优化建设项目审批流程，同时引入海绵城市、智慧城市等城市
18、建设新理念和新技术，以新制度、新流程、新技术保障规划的可实施性。,3.3 总体思路,(1)与自贸区其他片区的关系,错位发展：地缘优势、合作区域、主导产业前海对接香港发展高端金融; 南沙跟香港航运中心合作的空间, 发展配合航运的特色金融;横琴毗邻澳门，能联通香港向粤西辐射,发展商务金融，形成珠江西岸的区域中心。联动发展：地理区位南沙地处珠三角几何中心，未来将联合前海、横琴片区，形成粤港澳大湾区向西、向北辐射的重要支点。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,(2)与周边其他园区的关系,协同发展积极探索各园区间协同发展,政策协同共享、产业协同推进等创新发展模式，实现优势互补，错
19、位发展。辽宁省人民政府办公厅关于推进中国（辽宁）自由贸易试验区与重点产业园区协同发展的指导意见中指出，结合自贸试验区和重点产业园区协同发展的指导思想和发展目标，自贸试验区沈阳、大连、营口片区和各重点产业园区要解放思想，开拓创新，积极研究符合辽宁实际的、可操作的协同发展方式。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,一主四副四区,一体两翼,中心重构,(3)与城区的关系,随着自贸区新业态和新功能的导入，城市中心体系将出现新的重构机遇。城市的商务办公布局将呈现一定程度下的离心化趋势，在自贸区内形成以金融与贸易功能为主，专业服务为辅的新的集聚区。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位
20、+空间布局+技术支撑,营口北部城区空间结构重构示意图,融合发展,自贸区通过产业外溢和创新推广，实现和城市的融合发展。一方面是由于自贸区的空间面积有限，区内产业快速发展的同时对区外的带动和溢出更加明显；另一方面是自贸区边界没有物理围网，和城市功能深度融合，有利于制度创新的复制和推广。,沈阳片区的空间发展圈层示意图,(3)与城区的关系,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,中西部内陆对外开放合作先行区鄂豫陕区域自贸改革创新引领区湖北承接产业转移及升级示范区中国重要的高端装备制造及出口基地中部区域国际货贸及配套服务产业基地中部区域国际“互联网+”服务基地中欧班列中重要的现代铁路物
21、流基地,发展商贸物流、跨境电商、科技服务、金融等现代服务业新一代信息技术、高端装备制造等战略性新兴产业建设区域性国际物流中心和高端装备制造、高新技术产业基地构建国际海铁联运大通道的重要枢纽努力建成辽宁乃至东北地区对外开放的新高地制度创新示范区和产业转型升级先导区,空间+产业+创新+开放,中国（湖北）自由贸易试验区襄阳片区,中国（辽宁）自由贸易试验区营口片区,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,生活服务平台,生产服务平台,自贸区产业功能主导了自贸区的空间布局，主要为三平台主导的自贸区空间布局。,1、布局模式,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,国际贸易
22、,航运服务,现代物流,专业服务,金融服务,文旅服务,生活服务,高端制造平台,2、增量用地的拓展,（1）重大功能板块自贸区一般都会安排海关特殊监管区域或保税监管场所，如综合保税区、保税物流中心等。,中国（辽宁）自由贸易试验区营口片区营口综合保税区2017年12月21日，营口综合保税区获得国务院正式批复，是东北沿海唯一一家综合保税区。2018年12月27日，营口综合保税区通过国家验收组正式验收。营口港疏港铁路将直接入区，区港联动，距离缩短，成本降低，效率提高。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,（2）重大产业项目自贸区利用先行先试扩大制造业的开放机遇，响应“中国制造2025
23、”战略，发展高端制造产业，重点发展高端装备制造、智能制造、汽车制造、电子信息、生物医药等类型。,中国（四川）自由贸易试验区川南临港片区深圳市*高科技集团智能终端项目该集团专业从事移动通讯的研发、制造、销售及售后服务于一体的国家级高新技术企业集团拥有强大的研发中心和国内手机行业顶级实验室，研发中心不断创新，率先研发出国内多项领先技术并获得2项实用新型专利15项外观专利，20项软件著作权专利。其智能终端项目2017年5月落户泸州。,2、增量用地的拓展,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,（3）重大服务平台,自贸区根据自身的产业特色和发展需求，将引入一批重大服务平台类项目，如总
24、部基地、研发中心、外资医院等。,中国（上海）自由贸易试验区上海*妇科医院自贸区医疗领域开放的先行者是上海自贸区首家外商独资的医疗机构，医院的四大主要业务包括妇科、不孕不育与生殖健康、中医科、健康管理，凭借政策利好在自贸区积极探索，成为外资医疗资本融入中国市场的先行者，也让内地患者切切实实地享受到多元医疗资源带来的福音。,2、增量用地的拓展,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,工业用地,居住用地,用地评估,转型方向,转型手段,空间优化,政策保障,两种类型,五个方面,（1）用地评估：定性与定量分析相
25、结合，充分遵循科学性、可操作性、因地制宜的原则，构建出存量工业用地综合评价指标体系，为存量工业用地更新提参考供依据。,3、存量用地的更新-工业用地,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,(2) 转型方向,转型方向1产业升级：转为工业用地（即2转2）。在产业类型上升级，由传统低端制造业转向先进高端制造业转型。转型措施：一方面，引进优势企业，改造生产设备，提高产出效益；另一方面，鼓励企业在既有用地基础上合理划分科技创新服务功能分区，重点发展研发设计、检测维修、大数据服务等生产性服务业，积极引导产城融合发展，提升企业效率。适用对象：规划中仍然保持工业用地性质的地块、建筑质量较好的
26、地块，可以利用原有建筑，或进行小规模改建。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,转型方向2 功能复合，转为研发用地（即2转2.5）。产业是介于第二产业和第三产业之间的中间产业，既有研发、核心技术产品生产的第二产业特征，又包含办公、贸易、服务等第三产业特征。转型措施：引进研发总部、建立“企业技术中心”、“重点工程实验室”、“工程（技术）研究中心”等各种形式的研发机构，支持行业龙头企业建立海外研发分支机构，支持骨干企业与高校联合建立研发机构、科研实验室，推动“产学研”三位一体的协同创新机制。适用对象：用地性质部分发生变化、需要建筑改建或者重建。,
27、(2) 转型方向,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,转型方向3 性质调整，转为商业用地、公共服务设施用地等（即2转3） 。可转为商务科研、文化创意、展览设施、养老、居住等功能，提供多元化设施，优化自贸区整体功能。适用对象：用地性质发生变化、符合城市和自贸区发展需要、区位条件优良,(2) 转型方向,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,(3) 转型手段,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,工业项目建设用地控制指标：工业项目所需行政办公及生活服
28、务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。,国土资规20155号 关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见明确新产业工业项目用地，生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理。,7%用地面积,15%建筑面积,在满足服务半径的基础上，将每块工业用地配套设施指标复合集中。,(4) 空间优化,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,尝试配套设施复合集中,创新型产业用地（M0)管理暂行办法-东莞市（2018）(1)为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间、总部经济、2.5产业
29、等转型需求而提出的城市用地分类。即在工业用地中增加新兴产业用地，指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地 (2)创新型产业用地M0具有较高的开发强度，相比与传统的工业用地容积率1.0-2.0，其3.0-5.0的开发强度大大提高土地使用效率，实现土地高新集约利用，使得单位用地面积上能产生更高的产业价值。关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）-北京（2017）上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法-上海（2017）关于规范创新型产业用地管理的指导意见-杭州（2015）关于创新型产业用地管理的实施意见（试行）-福州（2
30、017）,引入创新型产业用地,(4) 空间优化,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,建筑质量,建筑风貌,景观绿化,公共空间,提升空间品质,(4) 空间优化,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,严控增量，盘活存量成为国家和地方重要的政策导向。,(5)政策保障,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,自贸区也在积极探索存量用地改革和创新，为存量工业用地盘活提供参考。,基本定义综合用地是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地
31、除外），且每类性质地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式，与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。存量用地转型要求涉及存量用地转型为综合用地的，应重新签订国有建设用地使用权出让合同。国有建设用地使用权出让合同应当包括以下内容，并应当对受让人的违约责任作出约定：（1）在保障公益的前提下，开发单位须持有全部物业产权。（2）建设用地使用权不得整体或分割转让，房屋不得分割转让。（3）建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。（4）土地房屋整体转让的，需经出让人同意，并纳入全市统一土地交易市场实施。,关于中国（上海）自
32、由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见（2014）,(5)政策保障,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-工业用地,（1）用地评估：定性与定量分析相结合，充分遵循科学性、可操作性、因地制宜性等原则，构建出存量居住用地综合评价指标体系，为存量居住用地转型提供依据。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-居住用地,转型方向1：用地性质不变，调整使用方式（如共有产权房、公租房、人才公寓等），以满足自贸区新进人才的短期需求。,对于保留的居住用地，可从以下几个方面进行品质提升：服务设施：增加社区服务设施、停车设施、完善
33、物业管理等。建筑品质：立面出新、管道更新、拆除违章建筑等。空间品质：改善绿化环境、增加公共活动空间。,（2）转型方向,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-居住用地,转型方向2：改变用地性质，转为产业用地。特别适用于自贸区内未开发的闲置居住用地。,关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见-海南,一是促进土地用途改变。市县政府可以通过依法调整规划、增加容积率、改变土地使用年限、退还土地差价等措施，鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设。,二是有序开展土地置换。在符合市县总体规划的前提下，经市县政府与土地使用权人协商一
34、致，允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途的建设用地；确需跨市县行政区域置换的，由省自然资源和规划厅指导相关市县政府按规定办理。,三是支持土地转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设。,四是依法有偿收回土地。县级以上政府可以对存量商品住宅用地依法有偿收回，有偿收回的补偿金额不低于土地使用权人取得土地的成本，并综合考虑其合理的直接损失，参考市场价格确定。,（3）转型手段,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、存量用地的更新-居住用地,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,4、海关
35、特殊监管区域内,综保区,自贸区,八大业务,封闭的物理空间集中的加工物流便捷的货运系统环形的巡关道路,统筹两个市场，打造加工制造中心。推动创新创业，打造研发设计中心。推进贸易便利化，打造物流分拨中心。延伸产业链条，打造检测维修中心。培育新动能新优势，打造销售服务中心。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,4、海关特殊监管区域内,五个中心,四个特征,自贸区内协调三大平台，自贸区外提供配套空间。自贸区内严控居住用地，自贸区外完善生活配套。自贸区内总部研发，自贸区外生产物流。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,5、海关特殊监管区域外,空间布局,综保区,自贸
36、区,土地兼容性四大类型两个方面,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,6、创新手段-倡导用地兼容性和混合性,土地混合性六大类型两种情况,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,6、创新手段-倡导用地兼容性和混合性,保障措施,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,6、创新手段-倡导用地兼容性和混合性,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,6、创新手段-推行街区制规划,以协调市场发展的不确定性、控规法定的强制性、技术的合理性为目标，在现有规划体系中引入“街区控制”的整体思路,将规划区划分为若干街区，实现由“技术指标”向“
37、公共政策”的思维转变，由“刚性控制”向“平衡控制”的方法转变，由“静态图纸”向“动态维护”的流程转变，制定科学可行、具有切实推广意义的街区制规划管理实施方案。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,6、创新手段-推行街区制规划,产业区公共服务设施配套表,居住区公共服务设施配套表,保障措施,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,6、创新手段-推行街区制规划,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,将街区功能正负面清单作为配套性政策，对未来的具体功能进行指引。,6、创新手段-引入功能正负面清单,（1）建设目的综合管廊是指按照统一规划、设计、
38、施工和维护原则，建于城市地下用于敷设城市工程管线的大型市政公用设施廊道。其建设目的是为集约利用城市建设用地，提高城市工程管线建设安全与标准，突出的经济、社会和环境效益。（2）规划原则规划先行、适度超前、因地制宜、兼顾统筹（3）建设要求综合管廊工程规划与建设应与道路交通、地下空间、地下管线、环境景观等相关城市基础设施衔接、协调。天然气管道应在独立仓室内敷设；热力管道不应与电力电缆同舱敷设；110kV及以上电力电缆，不应与通信电缆同侧布置；给水管道与热力管道同侧布置时，给水管道宜布置在热力管道下方；污水管道和雨水管道一般不进入综合管廊。综合管廊的覆土深度应根据地下设施竖向规划、行车荷载、绿化种植及
39、设计冻深等因素综合确定。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,1、综合管廊,综合管廊可抗7级地震 具备自动排水等功能。节约土地40多万平方米 直接经济效益超80亿。,横琴自贸片区综合管廊,在承重、防水和坡度合适的屋面打造绿色屋顶，利用屋面完成雨水的减排和净化。提高透水铺装率，采用透水性停车场和广场，以增加雨水入渗和利用能力。根据道路两侧绿带高程情况，设置植草沟、蓄渗模块等，使绿带雨水就地滞留，不排入城市道路的雨水管道，减少道路雨水排放压力。建设雨水调蓄利用设施，提高雨水利用率。,（1）规划原则保护性开发、水文干扰最小化、统筹协调（2）主要内容水生态、水资源、水环境、水安全
40、,（3）规划措施,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,2、海绵城市,横琴自贸片区海绵城市,60公顷的湿地公园吸收着街区汇集到城市河流里的雨水，有效缓解了城市的内涝。,雨污分流、生态排水改造工程,改造工程利用绿地进行雨水处理及收集。对较大面积的绿地，建成下凹式绿地及雨水盲沟，用于减少雨水径流和收集雨水进行回用。对道路两旁的花坛，则利用道路与绿地的高差进行雨水收集。,湿地公园和雨水湖建设,智慧城市是运用物联网、云计算、大数据、空间地理信息集成等新一代信息技术，促进城市规划、建设、管理和服务智慧化的新理念和新模式。,3.4 规划重点：区域协调+目标定位+空间布局+技术支撑,3、
41、智慧城市,现代化产业发展体系,宜居化生活环境,智能化基础设施,深圳前海蛇口自贸片区-全国首个5G网络全覆盖的自贸片区,2019年4月24日，前海蛇口自贸片区正式宣告成为全国首个实现5G网络全覆盖的自贸片区，将助力前海营造国际一流的信息通信营商环境、优化提升深圳前海深港现代服务业合作区功能、打造中国自由贸易试验区新标杆和最浓缩最精华的核心引擎。,2019年8月6日，国务院印发了中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案。建立以投资贸易自由化为核心的制度体系建立全面风险管理制度建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系,四、三点思考,1、空间的有序和自由如何来适应特殊经济功能区的要求？临港新片区强调
42、要打造“更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区”，以投资自由、贸易自由、资金自由、运输自由、人员从业自由等为重点，推进投资贸易自由化便利化。2、空间的管控如何适应开放型的产业体系的要求？临港新片区将“建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系”放在更加突出和重要的位置。特别强调要通过聚焦集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等重点产业，在投资环境、贸易监管、国际人才流动以及税收等核心环节，提出了一系列配套措施，以新发展理念来引领高质量发展。3、空间的类型如何适应特殊综合保税区的监管要求？临港新片区则将建设洋山特殊综合保税区，作为海关特殊监管区域的一种新的类型，探索实施以安全监管为主、更高水平贸易自由化便利化监管政策，这是特殊经济功能在贸易自由化方面的一个具体体现，也是促进内外贸市场一体化发展的有益探索。,
