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1、改造项目情况汇报,项目概况,1,2,3,4,5,6,项目性质,项目分析,项目策划,项目运营,项目总结,第一部分 项目概况,项目区位及用地概况,城市设计改造范围,项目用地内部基本条件,项目概况,一、项目区位及用地概况,项目位于 主城南部官渡区，毗邻昆玉高速公路与机场高速，交通较便利。,项目区位,二、城市设计改造范围,昆玉高速,彩云北路,项目地处官渡区窗口位置，交通便捷、配套相对齐全，但较为低端，地理位置优越。,云大西路,红外路,官宝路,新宝象河,珥玑路,昆石高速,总用地：2102.73亩,改造设计范围,片区城市设计范围： 改造片区四至为：东至云大西路、南至新宝象河、西至彩云北路、北至红外路延长线
2、规划道路。改造范围总用地面积约为140.18公顷(2102.73亩)。,三、项目用地内部基本条件现状土地权属,项目用地内部基本条件现状三维模型,织布营社区,大街村,郭家小村,珥琮村,东廊村,西廊村,项目用地内部基本条件新村现状,织布营社区,大街村,郭家小村,西廊村,1,1,2,3,4,5,6,2,3,4,5,6,东廊村,项目用地内部基本条件老村现状,珥琮村,西廊村,1,1,2,2,2,2,2,1,项目用地内部基本条件现状公建,1,5,2,6,3,4,1,5,2,6,3,4,小板桥镇中学,小板桥小学,官渡区红十字会医院,小板桥派出所,小板桥街道办事处,小板桥老年活动中心,项目用地内部基本条件现状
3、公建,1,2,3,4,5,6,1,2,3,4,5,6,八角亭,万寿楼,华潮水产批发市场,现状托运市场,现状厂房,寺庙,项目用地内部基本条件现状河流,1,2,3,4,5,6,1,2,3,4,5,6,老宝象河中段,新宝象河,宝象河支流,老宝象河,宝象河支流,现状河流,项目用地内部基本条件交通道路状况,珥季路,彩云北路,规划区内用地功能较为混乱，城中村内住宅用地与企业用地混杂，整体土地区位效益和土地效益较低，不能体现片区价值。,项目用地内部基本条件现状主要问题,片区整体环境质量较差，影响城市的形象，有待改善；现状用地功能混乱，土地使用经济性差，不能发挥该区土地区位潜力。1、片区内交通流量小，道路较少
4、且等级低，部分支路断面和线型不合理。目前部分道路已建好或在建，可解决部分交通问题。2、片区内总体环境质量差，公共绿地缺乏，卫生条件较差，造成了片区整体环境不佳的局面。环境整治急需解决。3、片区内各种用地功能相互交织，公共服务设施缺乏，给各项生活造成了较大的影响，各区用地功能调整急需进行。4、片区内村镇建设及乡镇企业发展缺乏规划控制，严重影响上位规划的实施。5、片区对抗震和防灾的措施缺乏，急需对整个片区进行综合的整治。 由于现状多种不利因数的综合影响，使得该项目地区整体土地效益与区位潜力不符。,第二部分 项目性质,片区定位主城区南部城市副中心、昆明创新型城市示范区。 区域内人口稠密除西侧为世纪城
5、项目外，其余多为城中村和一些低端多 层商业，缺少足够的商业氛围。又毗邻多条城市主要道路，对城市形象不 利。 项目将是以提升城市形象品质，带动城市区域经济发展的一级开发综合 整治项目。对拉动周边区域商业建设和东南部副中心的城市形象起到良好 带动作用。,第三部分 项目分析,片区商业市场分析,项目分析,项目位置前景,项目SWOT分析,项目分析总结,一、片区商业市场分析,普遍为基本生活配套型底商商业及村庄，商业配套较为缺乏,从整个区域的格局上分析，现阶段社区型商业配套严重不足。这为项目发展商业地产，提升土地价值提供了充分的空间。,位于片区西侧的珥季路将连结项目地块与世纪城片区。,世纪城,项目北侧红外路
6、沿线有部分临街商铺、综合农贸市场及工厂企业；珥季路与昆洛路交叉路附近由于学校和医院较多，人流量相对较大，有一定的商业气氛，也是区域内商业氛围相对最浓厚的地段。,沿,街,商,业,二、项目位置前景,横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿彩云北路由万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居。以世纪城、官渡古镇、新亚州、中豪、洋浦为支撑，发展区域性中型商业社区。,本案,世纪城片区,官渡古镇,体育城片区,中豪片区,洋浦片区,商圈+文化旅游+品质住宅=项目开发潜力大,三、SWOT分析项目内部条件利弊分析,SWOT分析外围环境对项目的利弊分析,四、
7、项目分析总结,可能的物业发展方向,商务办公,商业,普通住宅,政府的招商引资政策吸引入驻的企业和企业所带来的消费人群将成为项目的一大支撑。,横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿万寿楼、小板桥街场碑方向形成集文化娱乐、商业旅游为一体的商业服务中心，有助于项目商业价值的提升。,东南市区城市发展的相对滞后，使该区域的住房需求长期压抑，住房需求量较大,基于项目用地特征和地块优劣势分析上可能的物业发展方向,第四部分 项目策划,土地一级开发成本测算,土地出让价格测算,项目策划,测算总结,一、土地一级开发成本测算,土地征地拆迁参考文件明细：,参考文件：1.
8、财综200648号、财综200924号2.昆政发200650号文件3.昆政办（2006）132号文4.昆政办2009 51号文5.昆政办2009 53号文6.昆政发201067号文7.昆政发2010 69号文8.昆政发2010 75号文9.昆政发2012 46号文10.关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知,（一）成本分析征地拆迁直接成本（不含回迁）,单位：亿元,征地拆迁成本总计22.61亿元。,（二）成本分析原规划方案测算,总用地：2102.73亩可出让净用地：508.72亩，可出让净用地亩均直接成本为444.39万/亩规划容积率：3.49,规划方案总图,控制性规划,成本分析安置
9、房建设成本（原规划方案）,安置住宅地块,改造范围,回迁安置房地块净用地为397.44亩，整总拆迁量为1245710.4 ，回迁安置量为725807.8 ，安置房建设单价取3000元/，总建设成本为21.77亿，安置房亩均分摊成本为428.02万元/亩。,地块零散，土地使用率，安置房地块先拆迁难度大。,成本分析基础设施建设成本（原规划方案）,基础设施分摊总成本为6.74亿元，亩均分摊成本为132.53万元/亩。,成本分析综合成本分析（原规划方案）,项目2102.73亩土地一级开发总成本为51.12亿元。原规划方案可出让净用地为508.72亩，亩均综合成本为1004.87万元/亩。加上土地出让15
10、%专项计提基金，土地出让总价为54.51亿元，亩均出让单价为1071.54万元/亩。测算显示：原规划方案亩均出让单价远高于周边市场接受土地单价，项目一级开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用地以降低亩均成本。,单位：亿元,总用地面积：1,401,825 m2 （2102.7亩） 净用地面积：902660（1354亩）公共绿地面积： 194051.6m2 （291.08亩）防护绿地面积：42,267m2 （63.4亩）道路面积：243678.5m2 （362.42亩）,地上面积：3,153,777m2地下面积：1,146,050m2拆建比：1:1.75,容积率：3.49建筑密度：23.0
11、1%绿地率：37.9%（不含公共绿地）绿地率：44.4%（总地块含公共绿地）居住户数：18,531户居住人口：59,300人道路线密度（总地块）： 7.8 Km/K道路线密度（不含公共绿地）： 9.63 Km/K,（三）规划方案调整,分地块指标,用地平衡表,改造前后经济指标对比,改造前总用地面积： 1401825 （2102.7亩） 地上面积： 1654462 m2容积率：1.25建筑占地：643430 m2建筑密度： 45.9%绿地面积：8187m2绿地率： 0.066%（绿地率低）居住人口： 38526 人道路线密度：3.96千米/平方千米道路长度: 4.45千米建筑高度：18M,改造后总
12、用地面积： 1401825 m（2102.7亩） 地上面积： 3153777 m2地下面积： 1146050容积率：3.49建筑占地：207734m2建筑密度： 23.01%绿地面积：341763m2绿地率： 37.9%居住人口： 59300 人道路线密度：7.8千米/平方千米道路长度: 10.94千米建筑高度：120M,规划方案效果图,规划方案效果图,规划方案效果图,规划方案效果图,城市天际线分析,调整后控规,控规对比,原控规,规划容积率：3.49,规划容积率：3.49,控规对比,规划前后交通系统对比,改造前交通路网,道路用地比例：8.98%,道路长度：4.45KM,道路线密度：3.96KM
13、/平方千米,改造后交通路网,道路用地比例：16.54%,道路长度：10.9KM,道路线密度：7.8Km/K,规划后绿地系统分析,面积指标：,总人数59300人，人均公共绿地3.27平方米,公园、景观节点,景观轴线,公共绿地面积： 194,051.6m2 （291.08亩）防护绿地面积：42,267m2 （63.4亩）,规划前后绿地系统对比,绿化率：0.066%,绿化率：44.4%,改造前,改造后,河流道路调整分析,1、恢复原来沿昆洛路被覆盖河道，并退让河道不小于50米距离设计为绿地及景观。,2、保留用地内的老宝象河，并并退让河道不小于50米距离设计为绿地及景观。,3、建筑退让新宝象河不小于50
14、米距离，设计为绿地及景观。,建筑退距分析,退昆玉路60米,退珥季路40米,退宝象河50米,退万寿楼25米,退宝象河50米,退宝象河50米,退宝象河50米,退昆玉路60米,退昆洛路20米,退规划主路20米,退官宝路30米,退李氏民居25米,配套设施分析,配套商业,配套商业,配套商业,24班幼儿园,18班幼儿园,24班幼儿园,24班幼儿园,18班幼儿园,54班初中（扩建）,配套社区医院,24班初中48班高中（新建）,配套商业,60班小学,48班小学,公园,公园,公园,非市属办公,配套商业,加油站,垃圾中转站,垃圾中转站,文物保护分析,八角亭,万寿园,李氏民居,调整规划方案总结,1、方案调整满足上位
15、规划要求。2、方案调整不影响现有主要道路的规划布局，建筑退规划道路退距均满足规划要求。3、恢复沿昆洛路被覆盖的老宝象河流域，建筑退新、老宝象河50米。4、原址保留万寿园（包括向旭庵）、李氏民居、小板桥街场碑（八角亭）。5、新方案配套中学、小学、幼儿园、医院、商业、公园等基础设施满足规划要求。6、新方案建筑高度大部分100米、局部突破到120米，城市天际线优美。7、新方案容积率为3.49，保证公共绿地、水域面积不减少。8、其他相关规划要求均已满足。,（四）、成本分析新规划方案测算,总用地：2102.73亩可出让净用地：950.57亩，可出让净用地亩均直接成本为237.82万/亩规划容积率：3.4
16、9,规划方案总图,控制性规划,成本分析安置房建设成本（新规划方案）,安置住宅地块,改造范围,回迁安置房地块为L1、M、N1地块，净用地为250.89亩，平均容积率为4.34。整个地块总拆迁量为1245710.4 ，回迁安置量为725807.8 ，安置房建设单价取3000元/，总建设成本为21.77亿，安置房亩均分摊成本为229.07万元/亩。,L1、M和N1地块较规整，现状为老村用地，拆迁难度最小，满足安置房建设先行原则。,L1,M,N1,成本分析基础设施建设成本（新规划方案）,基础设施分摊总成本为5.06亿元，亩均分摊成本为53.23万元/亩。,成本分析综合成本分析（新规划方案）,单位：亿元
17、,项目2102.73亩土地一级开发总成本为49.44亿元。新规划方案可出让净用地为950.57亩，亩均综合成本为520.11万元/亩。加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为56.86亿元，亩均出让单价为598.12万元/亩。,二、土地出让价格测算,（一）周边市场评估参考价,片区附近写字楼较少，调查采用周边高顺铭都及螺蛳湾的写字楼作为参考，均价在8000-8600元之间；据此，本项目写字楼测算价格定为8000元/平米。区域房地产市场以世纪城为代表，目前发展基本成熟；参考周边市场，住宅价格定为7500元/。项目周边除螺蛳湾和车立方外，缺乏集中的大型商业，需要商业氛围的积累，因此商业价格定为
18、18000元/。,周边市场评估参考价,(二)土地出让价格测算（新规划方案）,楼面地价占物业销售单价的30%：,最大出让价为59.94亿，可盈利3.08亿。,三、项目测算总结,出让成本56.86亿,最大盈利3.08亿,出让收益56.8659.94亿,亩均出让成本609.28万元/亩,市场最大单价630.52万元/亩,有盈利空间，项目可行。,测算分析及总结,1、原规划方案亩均出让单价为1071.54万元/亩，远高于周边市场接受土地单价，项目一级开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用地以降低亩均成本。2、调整方案后，一级开发总投资为49.44亿元，土地外挂成本为56.86亿元，市场接受最大（
19、30%）收益为59.94亿元，预计土储中心最大盈利为3.08亿元。,土地一级开发收益为:1、一级开发平台公司管理费，按项目总投资的3%计，约1.48亿元;2、区政府征地拆迁工作经费，按项目征地拆迁费用和回迁安置费用的2%计，约为1714.6万元;3、片区建成的基础设施，总造价约为5.06亿元；4、社会投资人收益，按照投资总额的15%计算，约为2.5亿元。,第五部分 项目运营,土地出让价格组价，土地收储,审计成本认定,管线迁改完成土地证注销、二堪完成,征地拆迁、安置工作,中介公司的招投标工作,片区的一勘工作，土地报批工作,签订四方协议，完成招商引资，融资到位,制定、报批片区征地拆迁安置补偿指导意
20、见,完成城市规划设计及规划报批工作，并取得规划条件及附图,第六部分 项目总结,1、原规划方案可出让净用地较少，亩均综合成本远高于市场接受单价，一级开发亏损较大，方案不可行，需调整规划设计方案。2、调整规划方案，满足上位及其他相关规划要求，同时满足经济测算适宜容积率、高绿地率、低密度的要求，把握住有效资源，利用规划提高土地经济价值。3、调整方案后土储公司最大收益为3.08亿元。4、项目策划、规划先行，明确投资收益、风险后再进行一级开发工作。5、片区实行安置房先行原则，先安置后拆迁，有效的缓解征地拆迁的难度，更有利于社会的稳定。 6. 、项目进行地块拆分，征地拆迁方案先易后难，滚动开发，确保工作简而有序的进行。7、对片区内进行地块优化，强化土地价值及地下商业的开发，改善片区内交通环境，缓解部分交通压力。8、解决了拆迁难,融资难,招商难的问题。,Thank You !,征地拆迁成本明细表,征地拆迁成本明细表,
