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1、建设和谐城市的地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式一、地铁综合体的最佳盈利模式城市广场与地铁综合体的教训新摩尔公司组织专题考察上海、深圳、沈阳、徐州等多个城市广场，已经建设的城市中心广场地下空间利用大多不够科学，突出表现在公共停车场的缺乏以及地铁连接空间规划设计不合理。日本在火车站与地铁站结合的城市综合体与城市设计方面已经取得成熟经验，车站与商业设施、地下与地上空间一体化设计，顾客流线与机动车流线完全分离。胡宝哲博士总结了日本站前再开发的模式图，在东京商业中心专著中详细介绍。新摩尔公司在年及年分别考察日本高速铁路火车站与地铁站前广场开发的过程中，全面总结了日本经验，可以应用于国内各类火车站广场及
2、周边综合开发的策划中。通过总结国内教训，借鉴日本成功的地铁开发和地下空间利用经验，运用城市设计和商业建筑设计理念，新摩尔公司提出了一个基于城市广场的地铁综合体盈利模型，把握社会效益与经济效益的平衡。表1 基于城市广场的最佳地铁综合体盈利模型二、城市地铁项目城市设计的机制完全依靠开发商进行城市改造和建设，难以确保城市的和谐，需要政府引导，确保公众利益和社会效益优先，尔后为开发商提供公平的开发机会。借鉴法国新城区和 开发的成功经验，我国城市核心区开发可以成立政府为主的城市开发公司，主要负责土地一级开发，首先做好城市设计工作，尔后与地铁公司联合完成交通枢纽建设，城市广场，地下空间开发，共同为开发商提
3、供良好的城市空间，准备比较充足的公共空间停车位，发展商可以专心开发好自己的物业项目，可以是城市综合体项目，也可以是购物中心或餐饮娱乐文化设施。图1 广州珠江新城城市设计模型一般以核心枢纽地铁作为综合体重点开发区域，充分挖掘人流的商业价值，形成城市商业中心和文化中心。综合体项目需要良好的城市设计作为依托，而城市设计的有效实施需要适当的开发机制。地铁公共空间可以采用两种利用方式，一种是深圳大剧院地铁站模式，新开发的华润万象城利用多米长的地下通道与购物中心连接，已经运营多年的地王大厦也直接和地铁在地下连通。深圳书城等地下无法连通的建筑在大门口附近设立出站口。另外一种是华强北地铁站开发模式 ，充分利用
4、地下空间设立大型商场，同时改善交通环境，让过街人流通过地下通道。三、地铁综合体的物业组合与营销时机研究由于地铁综合体一般涉及酒店、购物中心、写字楼和公寓等多种物业，一般酒店设置在主楼顶端，充分利用城市景观，有效提升物业价值。通过高级酒店品牌带动写字楼和公寓的价值提升。其中公寓多数销售，销售时机选择非常重要。 通过研究美国桃树中心案例，我们发现会展中心与酒店、购物中心、专业市场和写字楼以及公寓同样可以进行有效组合。桃树中心是美国亚特兰大市的一组为旅游服务的建筑物，总建筑面积万平方米，包括十幢办公楼，三座会议酒店、三个交易市场和零售商场，一个大型健身俱乐部和整体式停车场.其中最高的一座建筑物桃树广
5、场旅馆,是一座圆柱形超高层建筑,建成于1975年,共70层,曾是世界最高的旅馆。图2 美国亚特兰大桃树中心开放式地铁综合体图3桃树中心广场与综合体的结合 在地铁站设计中波特曼运用了协调单元的城市设计思想，有效利用了地铁提供的便利，设置大型中庭连接地铁。作为开放地铁综合体，桃树中心的成功之处在于、建立了完整的步行系统，天桥、地下步行道、边缘开敞的人行道和购物中心与酒店形成了完整的网络。2、 相临建筑之间有效连接，形成综合体。、街区的内部空间充分利用，可以开展娱乐活动。、促进城市多种功能的的有机结合，形成综合体共生功能，桃树中心成为亚特兰大城市名片。四、地铁综合体的购物中心定位与经营分析地铁综合体
6、物业经营难度最大是购物中心，服务要求最高的是五星级酒店。做好购物中心定位和经营分析是整个综合体成功的标志。广州高德置地广场位于珠江新城中央核心区域的高德置地广场是高德置地在珠江新城发展的大型商业项目，总建筑面积达92万平方米，汇集商场、超甲级写字楼、朱美拉星级酒店、公寓等多种功能。其中商场Seasons Mall建筑面积超过17万平方米，分春夏秋冬四个主题区；工程方面也分四期开发：一期、二期部分计划于明年年中开业，三期、四期则于2010年完成。该项目将大量引入国际流行时尚品牌商品，配置全新的业态组合，展示最现代的生活方式，打造成广州CBD最具魅力的国际时尚购物中心。Seasons Mall划分
7、四个区域，可以借鉴英国蓝湖购物中心的成功经验，设置不同的主题，初期以聚集人气的业态为主，在酒店区的购物中心部分重点设置高端品牌。 新摩尔商业管理公司通过年对广州商业的深入研究和分析，认为广州顾客是理性消费为主，因此，我们主张以白领风格与价位作为珠江新城的购物中心主流定位，局部突出金领品味，避免盲目定位过高，导致开业后冷冷清清的曲高和寡现象。地在商业建筑设计方面，新摩尔主张借鉴日本一流综合体设计经验，注重打造人性化空间，形成生活美学的展示和使用空间。图 日本东京中城综合体公共空间与艺术作品五、铁车站与综合体的人性化设计地下站点和综合体的公共空间，艺术作品，导示系都是需要人性化设计的重点。在设计地
8、铁线路时候要充分考虑换乘站的步行距离不要超过米 。深圳会展中心的环城就是非常便利的换乘站点，而北京地铁的很多换乘站设置非常不合理，乘客换乘距离太长，缺乏人性化思考。在地铁与火车站结合时候，出租车和公共汽车等可以利用地下空间和地上形成立体双路进站模式，避免乘客的过长等待。深圳罗湖火车站广场交通系统设计就是一个典型的失败案例，缺乏对乘客的关心和专业思考。 在飞机场出站时候，一方面要考虑方便进入地铁，第二要方便通过双线路模式乘坐出租车辆，避免乘客过长等待时间。地铁综合体的设计要重点考虑使用好地下空间，充分挖掘地下空间的商业与公共空间价值，实现聚集人流作用，在整个综合体建筑中要注重购物中心、写字楼和酒
9、店的节能与环保，让顾客感觉舒适，运营成本较低。 新加坡在地铁综合体人性化设计方面很有特色，ION Orchard 购物中心注定将成为新加坡和亚洲的新地标性商业建筑。该项目包括一个建筑面积达125,000m的零售中心、艺术画廊，以及一座带有观景台的豪华住宅楼。 该项目的设计灵感源于提供了充足的公共空间，发达的行人道路的城市，以及平衡美感和商业可行性的设计概念。图6 benoy设计的乌节路购物中心与豪华住宅楼图 地下空间的有效利用六、地铁综合体的实施策略新摩尔公司在地铁和轨道交通综合体领域厚积薄发，以国际化视野与国外著名商业建筑设计公司联手提出如下策略：与地铁公司合作进行联合开发，政府规划部门牵头
10、，做好重点地段城市设计和联合开发的准备工作。从被动的城市规划审批，转向主动地推动城市设计工作。政府需要把握城市社会功能，避免不服责任以过高地价拍卖土地，应该明确规定城市设计要求和社会文化要求，避免出现过度损害公众利益的单纯地铁物业开发模式，房地产开发企业也需要注重社会效益和经济效益的统一，为和谐社会做出贡献。我们与国外最著名的设计公司联手完成商业规划与商业建筑方案设计，实现两者最佳的匹配，达到吸引顾客和降低运营成本的目的。房地产开发低潮时候拿地和策划，高潮时候销售部分物业。开业顺序 我们一般建议五星级酒店和购物中心可以同时建设，主张五星级酒店首先开业，购物中心在随后开业。一省级城市新区的发展的
11、经济学分析1 最优的人口规模与空间范围匹配 2. 以知识创新和应用作为经济增长的主要途径3. 以政治革新作为经济发展的保证二省级城市新区规划的新思想-中外城市新区案例比较1.从田园城市到第三代新城规划思想变迁2.办公与居住的合理空间规划，降低生活成本 3.公共教育和医疗的优质资源配置，提升生活质量4.统一规划和集中力量实施新区开发的关系三关于城市新区CBD开发模式的中外比较四中外城市新区开发的产业结构调整与人才引进1.钱江新城的产业结构研究-突出现代服务业2.产业结构调整与人才引进结合3.移民精神和制度保证-创造个人权力最大的自由社会空间，保证新区居民的幸福指数五省级城市新区的城市综合体以迪拜
12、和钱江新城为例六省级城市新区的不同社会阶层和谐发展1.以品德和才华作为新区公开选拔行政官员的唯一标准2.混合居住区为主的策略3.知识阶层带动贫困人群智力脱贫的机制摘要我们从经济学角度分析了新城建设的初步规律，运用了城市新区规划的新思想，总结了中外不同的新城建设模式，不仅要重视新区的硬件建设，而且根据科学发展观要求，提出了城市新区社会和谐发展的新思路。杭州建设现代化城区需要制度创新。钱江新城与迪拜相比，自然条件优越，今后要更高起点引进一流投资商建设世界一流综合体。我们结合深圳新摩尔公司多年实践经验，为杭州综合体建设提出了自己的具体建议，阐述了世界一流综合体内涵，强调了质量第一的思想。为打造品牌城
13、市尽我们的力量。关键词 新区建设 城市综合体一、省级城市新区的发展的经济学分析1最优的人口规模与空间范围匹配 二十世纪六十年代经济学家提出最佳城市规模，最佳城市规模是城市化过程中一个重要实践和理论问题。作者认为中等城市以100万人口作为比较理想的规模，省城规模以400万人作为比较理想的规模，作者提出一种人口均等的省城规模模型。图1 一个中国省城的400万人口规模这种规模对于城市商业和教育资源等配置都是比较理想的，中心城区和副城区之间至少有3公里的田园绿地。城市新区开发一般以20万50万人口为理想规模，人数过少难以设置大型教育和商业设施。我们认为适合配置CBD的城市新区，至少要考虑商务区、公园、
14、居住区合理的比例。城市外延型在空间上新区规模一般应该达到6公里半径，城市内部建设新区半径可以在3公里之内。2. 以知识创新和应用作为新区经济增长的主要途径，保持新区生态环境优美传统的资源消耗型经济发展以破坏环境为代价，造成中国经济难以可持续发展，只有提高人口素质，提升教育水平，以知识的创新和应用作为经济增长的主要途径，中国经济才能长期健康发展。新区的产业选择要重点选择没有放弃破坏污染的产业，保护新区的生态环境是新区成功发展的基础，新区的环境要明显优于老区，这样才能保证新区的入住率稳步提高。3. 以政治革新作为经济发展的保证 以众多的人口分享有限的资源，造成中国很多制度不利于人权的保障，落后的户
15、口制度限制人才的自由流动。我国的行政管理以人治为主，还没有形成行政以法制为主的氛围，城市领导人的更迭不断变换新区开发方向，因此带来了巨大的资源浪费问题应该妥善解决。二、省级城市新区规划的新思想与发展模式中外城市新区案例比较城市新区规划方案水平高低直接影响城市开发的质量，国内外在新区开发方面形成了很多创新的思路。1.从田园城市到第三代新城规划思想变迁在19世纪末英国社会活动家E.霍华德关于城市规划的设想提出了田园城市的概念，20世纪初以来对世界许多国家的城市规划有很大影响。 霍华德在他的著作明日，一条通向真正改革的和平道路中认为应该建设一种兼有城市和乡村优点的理想城市，他称之为“田园城市”。田园
16、城市实质上是城和乡的结合体。霍华德针对现代社会出现的城市问题，提出带有先驱性的规划思想。城市规模、布局结构、人口密度、绿带等城市规划问题，提出一系列独创性的见解，是一个比较完整的城市规划思想体系。田园城市理论对现代城市规划思想起了重要的启蒙作用，对后来出现的一些城市规划理论，如“有机疏散”论、卫星城镇的理论颇有影响。从最早的田园城市到后来的第三代城市，英国在城市规划思想方面不断创新。位于伦敦附近的密尔顿凯恩斯(Milton Keynes，以下简称MK)新城是20世纪规模最大的新城开发项目之一，也是英国最后一批第3代新城。MK于1967年进行规划编制，1971年开始进行建设。它是在3个小镇的基础
17、上发展起来的，原有人口4万，现在为20万，总建成区面积88.8平方公里。MK 是在一个平坦的农业地区上进行建设的，规划试图通过景观设计使它成为具有吸引力和标记性的城市。1970年代初开发时决定不建轻轨，当时汽车还是一种主要的交通方式，规划引入了美国洛杉矶的网格式道路布局模式，每个网格1平方公里，即每1公里有1个交叉口，1个网格就是1个社区。路网中道路两旁种有行道树，根据规划住宅高度不应高于树高，所有基础设施管道沿路旁开发，管线埋入地下。商业用房(包括办公楼)一般不高于6层。MK拥有步行道(含自行车道)网络系统，全长约30公里，实现了机非分流。新城中公园用地占20%，设计成线型的公园串联成片。公
18、园内有排水渠穿过社区，雨水通过排洪渠汇入湖面，再排放至河流，因而MK不会出现洪灾，湖面可供休闲、娱乐使用。在 MK 的 首期开发中，把3个原有小镇联系在一起，新城开发和老城改造结合在一起，成为很有效的分期实施办法。新城早期开发的住宅以简单廉价为主，以吸引低收人者购买人住新城(因为初期伦敦等大城市还是较具吸引力的)。在住宅区内部禁停汽车，在外围停车，使住区免受汽车干扰。住宅建设均考虑朝向，住宅供暖一半免费。到1980年代经济调整时期，新城兴建了火车站，建起欧洲第一个美国式的购物中心，使只有20万人口的MK每周吸引60万人次来购物，从而达到促进经济发展的目的。在未来的建设中，MK还要建立新的购物中
19、心、戏院和欧洲最大的人造滑雪场，建设新住宅和举办建筑展览会，采用多种方法来吸引更多的人。2.办公与居住、商业教育等的合理空间规划 , 降低生活成本 空间合理规划方面，巴黎的新区规划给我们很多启发，巴黎占地762平方公里，620万居民，巴黎花费40年时间将人口的20疏散到新城。法国拉德芳斯是一个约3.6平方公里的新区，吸引了巴黎64的国外公司，50是公司总部。区内3600多家企业年营业额相当于法国一年的政府预算。图2 拉德芳斯区域鸟瞰这是欧洲最大的办公区、最大的购物中心，15万人在这里工作，4万居民居住，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区。图3 拉德芳斯CBD建筑群法国巴黎拉德
20、芳斯是典型的CBD 新区，城市开发的物业比例合理。拉德芳斯是法国首都的新区，他的CBD地位不是其他城市开发新区可以简单模仿的。表1 拉德芳斯物业比例拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心，叫做四季(Les QuatreTemps)，拥有250多家商店,营业面积10多万平方米。位于拉德芳斯中心，周边有环形道路。图4 四季购物中心位置对于我国的省城和地级城市开发要根据具体的实际状况，探讨适宜的物业比例，根据城市规模和地位，一般从大城市到中小城市办公物业比例应该递减。深圳华侨城位于深圳经济特区的深圳湾畔，面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理。华侨城以规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，
21、风格高尚文明，管理规范先进为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努力，已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗明珠。华侨城是深圳规划最成功的现代化城区之一，它的规划起步于八十年代，由新加坡规划师进行了超前的生态规划，以旅游开发起步，居住区开发获得成功。目前集中增加办公空间和商业空间。 目前，许多学者将深圳华侨城作为区域，华侨城在国内休闲商务旅游结合方面做得最好。图5 风景优美的深圳华侨城图6 深圳华侨城洲际酒店图7 益田假日广场3.公共教育和医疗的优质资源配置，提升生活质量由于宽带网络技术的成熟，办公区域选择已经相对受到较小限制，但是，白领人群对子女教育的关注占有突出地位。优质的幼儿园、
22、小学和初中和高中资源成为区域首先要配置的最重要资源，其次，是体育活动场所和优质医疗资源。4统一规划和集中力量实施新区开发的关系再好的城市新区规划只是蓝图，新区真正要组织实施好需要集中力量，一般要注意避免两种错误：（）一个城市不应该同时开发多个新区，到处分散资源。金华在城市区开发中没有集中力量开发最有前途的东区，导致新区发展缓慢。（）同一新区的开发也不要遍地开花，一般适合采取分片滚动开发战略改变入住率低，居民生活不便的盲目开发模式。南京市河西新区开发就存在这种问题，开发速度太快，开发的物业建筑形象和设计水平不高。 通过实际比较分析，一般5万人规模作为一个片区开发规模比较合理，可以配置5万平方米商
23、业面积，按照1.6万人规模配置教育资源。 我们需要有序推进新区开发，保证区域内合理的入住率，便于配置教育和商业设施。 在新区开发实施方面，苏州工业园区是公认的成功样板。苏州工业园区不仅规划超前，而且招商质量高，世界500强企业进驻较多。在住宅区域和工业厂房开发成功基础上，按照城市新区规划要求，以金鸡湖为主的CBD区域办公商务和购物中心物业都加快了进度，相关开发都取得了成功，其中苏州圆融时代广场综合体开发成为亮点。 三、新区开发模式的总结及其对钱江新城的启发新区的开发应该是百年大计，对新区开发模式进行总结，可以供国内各级正在开发新区时候借鉴。钱江新城可以重点借鉴拉德芳斯和迪拜模式，钱江新城需要面
24、向世界一流大公司招商，在公共设施建设上加快进度，在土地出让和综合体建设速度上应该适度放缓，提高开发质量和产出效率。表1 国内外新区开发模式比较在以上开发模式上，迪拜在开发宣传公关上最为成功，通过世界唯一性项目打动世界，迪拜表现了城市进取的雄心。面对迪拜的创新，杭州钱江新城应该加强对国外宣传，钱江新城不仅拥有一流的规划，而且拥有更适合人类居住的环境，因此，杭州钱江新城是世界石油美元投资最安全的落脚点。通过钱江新城等新区开发的经验和教训，我们总结一个省级城市开发区的正确流程：图8 新区开发的流程图四、中外城市新区开发的产业结构优化与人才引进迪拜是个气候炎热的国家，发展传统产业没有优势，迪拜重点发展
25、金融和旅游产业。2004年9月，迪拜政府创立了DIFC，将金融服务业作为仅次于旅游业的重点开发产业。这个被称为“自给自足的小型国家”。如今已向世界各地的企业敞开了大门，欢迎金融服务类企业，特别是银行进驻其中。作为一个新兴市场，推行零税收的DIFC与开曼群岛等所谓“避税天堂”的根本区别在于：后者是“离岸”金融中心，而DIFC是“岸上”金融中心。其优越性在于，不仅具备大型国际金融中心的法律规范及操作标准，还拥有“离岸”金融中心的税收优惠，结合了两者的优势。图9 迪拜城市风光更为重要的是，DIFC的地理位置和时区也得天独厚，它位于亚洲和西方国家的中间，与伦敦有4个小时的时差，与北京也是4个小时的时差
26、，一天之内可以覆盖东、西两个市场，刚好填补中国和西方交易市场上的“金融真空”。同时，它还可以向中西方之间的25个国家提供金融服务。包括海湾国家、中东国家、伊朗和中亚国家，总人口约16亿，国内生产总值目前已超过万亿美元，是一个巨大的资本市场。据不完全统计，国际上进入迪拜的热钱已超过了8000亿美元。这些因素无疑将进一步促使迪拜加速成为国际金融市场和资本链上的重要一环，这一地位也是其他国际金融中心所无法取代的。1钱江新城的产业结构研究-突出现代服务业 现代服务业应该在杭州占有较大比例，金融产业无疑是一个重点，浙江广大企业也确实需要良好的金融服务。杭州发展金融产业应该是上海金融中心功能的延伸，杭州同
27、样应该与上海同一规划充分发挥金融产业的作用。除了金融产业外，知识含量较高的服务企业是杭州大力发展的目标，杭州文化底蕴深厚，环境优美，适合发展知识产业。软件、文化产业等都是属于知识产业，适合杭州发展。2001年，杭州被确定为国家软件产业基地；2005年杭州软件产业的销售收入超过200多亿元，成为继北京、深圳、上海之后全国第四大软件产业基地。家企业列入国家规划布局内重点软件企业，总数列北京、上海之后为第三位。阿尔卡特等11家企业被认定为“国家火炬计划”软件产业基地骨干企业。杭州拥有浙江大学计算机系等优质软件人才教育基地，基础条件好，软件业应该达到年均100亿美元以上的较大规模。2产业结构调整与人才
28、引进结合根据产业结构发展要求，首先是引进优秀企业家，特别是创办中小企业有经验的青年企业家，尔后根据企业需要配置优秀人才。高技术人才固然是重点的引进方向，高级软科学人才，例如，文化艺术等社会科学人才，高级咨询人才都是杭州迫切需要长期引进的人才。 根据软件、动漫企业、商业管理、地产服务等咨询企业需要，放手引进人才，在新区取消户籍限制。根据杭州经济和城市发展的潜力，我们估算杭州未来知识产业应该五年后应该增加到500亿美元规模。至少在未来五年需要在国内引进20万人才群体。从国外也需要引进3万左右优秀人才。3移民精神和制度保证-创造个人权力最大的自由社会空间 ，保证新区居民的幸福指数。杭州是全国居民幸福
29、指数最高的城市，这是一个较高的荣誉称号。“上有天堂，下有苏杭”。杭州应该是世界的杭州，向拥有文化知识的世界移民敞开怀抱，向迪拜一样开放，把杭州钱江新城推向世界是杭州对外宣传的重点。杭州可以根据自己的产业结构调整需要，每年规划5000名海外来杭州的移民指标，鼓励海外企业家前来杭州创业，投资在50万美元以上均允许全家移民。五、省级城市新区的CBD建设问题-以迪拜和钱江新城为例在城市最重要的新区核心建设CBD， 城市发展是一件决定城市发展制高点的大事。 根据迪拜2015年战略规划（迪拜酋长HH Sheikh Mohammad Bin Rashid Al Makhtoum的社会经济观点综述和国家发展战
30、略），迪拜城市发展框架将作为一个确保迪拜未来平衡发展和可持续发展的机制，并解决一些社会和环境问题，以及空间发展的议题。图10 迪拜城市规划图11 迪拜棕榈岛项目图12 迪拜城市CBD建设应该遵守经济发展规律，我们认为应该在杭州钱江新城建设世界上具有特色的CBD。杭州市第十次党代会确定的覆盖城乡、全民共享“生活品质之城”城市定位，市委、市政府决定把杭州城市定位的表述完善为：中国特色、时代特点、杭州特征，覆盖城乡、全民共享，与世界名城相媲美的“生活品质之城”。钱江新城定位为杭州CBD，钱江新城应该为提升整个城市生活品质起到龙头作用。根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积3.29平方公里
31、, 可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最繁华的景观大道。图13 钱江新城规划CBD建设不仅要注重硬件建设，更要注重软件建设，不仅要注重吸引世界500强企业，更要注重拥有竞争力的知识创新型企业进驻。图14 钱江新城沿江景观杭州位于长三角的重要枢纽位置，拥有辽阔的经济腹地，气候宜人，文化积淀深厚，杭州应该与迪拜展开有利的竞争，在世界范围内整合资源，吸引石油美元投资杭州CBD，重点发展总部经济，与上海形成两翼齐飞的新格局，带动
32、长三角经济升级。杭州需要参考迪拜、东京、巴黎等世界一流城市标杆，规划杭州建设杭州，通过制度创新和正确吸引使用人才建设一流品质的杭州，有效提升自己的核心竞争能力。在未来的城市竞争中，杭州不能以人口规模拼大小，只能以品质争高低，以特色论输赢。我们必须牢固确立品质导向，努力打造“品质城市”、“品质产业”、“品质环境”、“品质生活”，使品质成为杭州的鲜明特征，成为杭州的核心竞争力。六、省级城市新区的城市综合体以迪拜和钱江新城为例现代城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济
33、发达城市，在功能选择要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。城市综合体在各国获得蓬勃发展，如果说洛克菲勒代表二十世纪八十年代以前的水平，那么东京六本木新城代表已经21世纪初期建设成功的世界一流综合体水平。图15 东京六本木城市综合体世界一流综合体的内涵是：1.世界一流综合体拥有较高的品牌价值，大型公司和商家愿意积极入驻，可以成为商业和旅游目的地。2.世界一流综合体以品牌价值为依托，各个建筑公司均以参与为荣，因而可以控制达到最低造价，拥有最佳的投入产出比 。3.世界一流综合体不仅拥有最佳的经济效益，而且可以创造良好社会效益。在城市规划
34、方面，迪拜是世界范围创新的产物。在城市综合体方面，迪拜非常重视各种类型的五星级酒店、城市综合体开发，可以说迪拜正在诞生世界一流的城市综合体项目。图16 阿拉伯塔七星酒店图17 迪拜2009年规划模型根据城市新区规划需要，对城市商业网点和综合体布局要进行深入研究，一是要确保办公、居住、商业、文化、教育设施物业总体比例合理，二是保证商业布局合理，商业规模适当。拉斯维加斯在新城市的综合体建设方面，以主题酒店为主的多个综合体以及购物中心均取得了成功。图18 拉斯维加斯卢克索大酒店-埃及文化主题图19 威尼斯人大酒店及购物中心和赌场综合体拉斯维加斯的综合体开发成功带动了旅游商贸业发展，例如，是尚秀等大型
35、购物中心发展良好。图20 时尚秀购物中心杭州要建设100个 综合体是一个宏伟的目标，我们认为要侧重不同类型的综合体组合，不应该过分重复和单调，应该类似拉斯维加斯一样，不同文化风格，不同功能合理组合。表2 杭州城市综合体开发策略建议在杭州城市综合体战略实施的步骤上，我们主张初战必胜，有序推进，高起点树立五个不同类型的城市综合体标杆，实事求是，总结经验教训，尔后推广到各个综合体项目。城市综合体开发商不仅肩负企业责任，而且肩负社会责任，我们鼓励开发商通过成功开发一流城市综合体取得良好经济效益，提取部分利润用于智力扶贫，为和谐社会发展做出自己的贡献。 七 省级城市新区的社会阶层和谐发展1.以品德和才华
36、作为新区公开选拔行政官员的唯一标准选拔优秀人才不应过分受到党派局限。唯才是举是中国政治民主的必由之路。通过法制化治国，依法推进城市规划和新区建设，避免城市建设因为行政领导更换产生的随意性。迪拜城市的发展得益于政治清明，规划超前，通过制度设计和区位地理优势，借助石油美元的推动，在根本不适合人类居住的区域，创造了迪拜城市发展的奇迹，值得中国的各级领导思考。 高效率的政府与高素质的行政人员是新区发展的基本保证，苏州新加波工业园管委员可以说是全国新区管理的榜样。 在坚持党的领导的同时，要积极吸收民主党派和无党派优秀人才加入到政府中，以公开选拔为主。2.混合居住区为主的策略 在新区城市规划中，我们要避免
37、纽约哈莱姆贫民区的悲剧。通过混合居住区策略，让部分社会弱势群体有机会和知识阶层同住一个区域，形成崇尚知识的良好社会氛围。混合居住区的实施是世界性难题，我国利用社会主义制度优势，可以在这个方面有所作为。我们认为过分集中兴建以安置贫民为主的安置房，会造成更大的知识贫困。政府应该采取经济扶持政策，通过政策银行给予一定数量贷款，鼓励贫困阶层购买中等社区的一般性住房，鼓励贫困家庭女子接受良好教育，通过教育贫困家庭子女成为优秀人才的方式偿还贷款。3.知识阶层带动穷人智力脱贫的机制，共同分享新区社会发展的成果通过富裕阶层多纳税进行调节是经济上的调控手段，经济补偿只能解决贫民眼前的贫困，长远的方法是让贫民子女
38、接受到优质教育。因此，需要在制度安排上有所创新，政府需要在新区教育上优先投入，确保贫困阶层子女能够分享优质中小学教育资源。知识阶层是城市的中坚力量，鼓励知识阶层帮助贫民阶层，政府给予知识阶层物质和精神激励，通过制度安排，让更多贫民阶层分享城市发展的成果。一个优秀大学生基本上就可以让全家摆脱贫困，教育制度是最重要的制度安排，政府要给予贫困居民和外来农民工子女更多分享优质教育机会，政府给予贫困家庭子女免除学费和教育贷款等是帮助措施之一，此外，要通过税收政策鼓励企业捐款资助贫困家庭子女读书，帮助他们交纳学费。总结新区建设不仅要规划合理，外观漂亮，我们更应该考虑新区建设的高起点，产业结构优化，居民、办
39、公、商业教育等物业比例合理。新区的城市综合体建设要丰富多彩，我们认为要侧重不同类型的综合体组合，不应该过分重复和单调，应该类似拉斯维加斯一样，不同文化风格，不同功能合理组合。在规划建设合理的同时，我们要考虑新区社会的和谐发展，让弱势群体能够分享新区发展的成果，形成全社会支持新区建设的良好氛围。地铁是近年来新兴的一种交通工具，伴随着城市化进程的进一步加快，地铁成为连接城市中心与周边区域的重要枢纽之一。由于地铁周边人流密集、流动速度快。因此很多商家也看好地铁未来的商业发展前景，开始投资地铁物业形态，与之相伴的是催生了众多地铁商业类型。物业形态也涉及酒店、公寓、写字楼、商业街、购物中心等多种商务、商
40、业形态。 本期焦点关注将和您一起来探讨天津地铁商业物业类型的发展现状以及今后的发展趋势。 关注焦点 1、天津地铁物业发展现状如何？ 2、目前天津地铁周边的物业类型都有哪些？那种业态比例比较重？ 3、发展地铁商业的要素都有哪些？ 4、发展地铁商业对区域或者是城市的发展有何带动作用？ 5、目前天津地铁商业的发展都存在什么问题？ 6、天津未来地铁商业发展前景将会如何？ 关注实录 【主持人】：各位网友大家好，欢迎来到本次的焦点关注。我们本次的焦点关注邀请到了恒昌顾问项目经理王晓鹏来和大家一起探讨一下天津地铁物业的发展现状以及未来的发展趋势。先请嘉宾给我们讲一下地铁商业的概念和类型。 【王晓鹏】地铁商业
41、代表城市轨道交通中,与交通动线站点相联接的商业系统.因为地铁是人流的重要集散地,这与商业的发展需要相符,因此提供了两种业态之间的结合。 地铁商业因为建筑的需要,可以有三种主要的方式: 点式商业、条式商业、立体化商业（地铁上盖）。 点式商业多为在地下铁的公共空间部分,如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等；这些点式的商业点多为地铁运营商经营或出租位置经营，提供一些基本的必要商业服务。这种商业形式更多的为乘客服务，在地铁商业所占比例较小，基本谈不上盈利的概念。 条式商业多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，可能会设置在
42、地下的能道上，也可能会设置在必经的一些地面上，其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等；这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人。在国内做得比较成熟的地方，应该当属上海地铁过道商业。 立体化商业则是位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间，其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时，这类商业由于规模的原因，虽然是零售业态，但经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。 这一类商业也就是我们经常说得地铁上盖物业。比如位于南京路上的伊
43、势丹、津乐汇、环球置地等。 另外我认为此类商业的一个延伸可以独立作为一个类型，那就是地铁周边商业。该类商业可能不是地铁上盖或者和地铁出口想联通，但是此类物业由于在地铁开通之前就已经形成一个商圈，地铁开通之后使得该商圈覆盖的范围更广，确切的说是商圈的形成影响了了地铁的走向，而地铁的开通又增加了客流，并使得该商圈以地铁出口为核心形成一个向心园，向周边辐射。在天津比较典型的当属滨江道、小白楼商圈，米莱欧、滨江购物、及南京路沿线的一些商业物业。而处于地铁末端、位于地铁口周边居民区的商业则发展比较缓慢，更多的带有区域商业或者社区商业的属性。比如刘园、西横堤、财经学院等。 【主持人】讲的非常详细，那么地铁
44、和商业及其周边物业都有着怎样的关系？ 【王晓鹏】地铁能提升沿线所有商业地产的通达性，进而提升其地段价值，但这对整体市场的长远影响而言，一些区域的商业相反会因此降低消费力。比如，香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。但一些规模档次不够，或者经营不佳的老物业便在地铁开通的数十年间，逐渐退场。在深圳的地铁建设期间，也曾有过不少人乐观估计过地铁的沿线物业的价值升值，但事实却是：地铁开通后的一段时间，不少项目并没有得到应有的效应，有些甚至还不如过去。 因此，地铁网络的密集对于商业物业个案而言，是一把“双刃剑”。地铁便捷带动了人流的快速流动，人流更容易向商业氛围浓厚的区域集中；而一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力，因此投资者可能更需要关注商业区域的两极分化问题。因为地铁缩短了城市空间的距离，在聚集人群的同时，也可以快捷地疏导人流，这种“双刃剑”的作用可以使原有的商圈更繁华，也能分流人群。 事实上，我们认识到在地铁商业项目中，人
