《购物公园策划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物公园策划.docx（24页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、中国首座闽台特色购物主题公园厦门购物公园SHOPPING-PARK项目策划方案目录前言第一章 项目开发背景第二章 项目规划概述第三章 项目设计第四章 效益分析第五章 保障机制结语前言厦门，自古“为东南门户”，在1997年经国务院审批的厦门市城市总体规划中，厦门已经明确“将发挥自身的优势，发展风景旅游业，形成高品位的大容量的国际旅游中心城市，成为闽南以至国内风景聚焦的国际性旅游城市。”由于政策的开明和政府的鼎力扶植，厦门旅游业已成为地方国民经济的支柱产业，呈现朝气蓬勃的发展气象。1998年，厦门以绝对优势通过国家评审成为“中国优秀旅游城市”，2002年，厦门更被冠予“国际花园城市”的殊荣，200
2、2年，来厦游客人数突破1000万大关。但不可讳言，厦门在旅游要素结构方面，旅游购物属于薄弱环节。游客到此，不知道买些什么地方特产带回家，也不知道去哪里买这些地方特产，更不知道哪里卖的地方特产最正宗可靠。一份游客问卷的调查结果显示：来厦游客普遍反映厦门没有像样的集厦门和闽南特色的购物场所和旅游商品，厦门的旅游购物至今仍停留在商贩自由发展格局，游客被“野导”带至不法商场而被宰现象时有发生。总之，同旅游六大要素（食、住、行、游、购、娱）中其他几个要素相比，厦门的旅游购物发展滞后，经济效益相对低下。随着厦门经济步伐的加快，以及海峡两岸“三通”的呼声日盛，厦门的旅游业前景看好，厦门的旅游产业需要有反映地
3、域特征的旅游购物精品项目。时代呼唤厦门的旅游购物设施，并能自身成为一处景点，与其它旅游五大要素的发展互相呼应，目的就是吸引更多的游客来厦门，尽可能地多消费。旅游购物公园是由各种游憩设施、活动、环境、服务组成的地域综合体，是一种多元文化共存的文化生态系统。厦门购物公园的建成，将进一步完善厦门的旅游产业结构，从而提升厦门的旅游产业水平。 第一章 项目开发背景一 厦门旅游区（点）的发展现状厦门风景秀丽，拥有著名的“五大景点”：鼓浪屿、集美学村、南普陀寺、湖里山炮台、万石山（已逐渐被环岛路景区所取代）。五个景点是厦门旅游景观的主要构成部分，皆属传统观光景区, 具有无可替代的旅游价值，但主要依靠景区发展
4、旅游，恐有失全面。其它旅游点主要为依托自然风貌而建的人文景观，如虎溪岩、白鹿洞、青礁慈济宫、同安梵天寺等宗教景观，厦门博物馆、厦门华侨博物院、厦门大学人类学博物馆、海沧大桥桥梁博物馆等文物展示景观，基本面对本地长住居民，对外地游客的旅游吸引力较弱。近些年，厦门新建了许多较新的旅游娱乐设施，如鼓浪屿海底世界、海沧野生动物园、火烧屿旅游区、远华影视城、景州乐园、东海岸环岛路海滨娱乐场、湖里水上乐园等，但吸引力和知名度尚属不够，环岛路游览率较高，但产生的旅游收入有限。现状诚如厦门市旅游局2002年4月发布的编制厦门旅游规划咨询材料汇编中所言：“厦门现有的旅游产品整体档次不够高，缺乏参与性和知识性。旅
5、游经济效益不高，特别是缺乏高水平、有特色的旅游文化娱乐产品和具有纪念性、艺术性、实用性、有特色的旅游商品。凡此种种将使厦门旅游业未来的产出面临巨大挑战。”二、旅游服务设施现状厦门目前的旅游交通部门、酒店、旅行社等具有一定的市场规模。作为适宜于旅游度假、休养生息的风景旅游城市，厦门尚缺乏具有明显地域特征，享有全国知名度的旅游商品（旅游纪念品），目前也没有形成有规模、有规划的旅游购物场所，而本身城市的购物场所又不具备景观性，从根本上无法满足游客的购物需求。编制厦门旅游规划咨询材料汇编中特别指出：“在旅游业要素结构方面，配套不合理，存在着薄弱环节即旅游购物和旅游娱乐。”目前，厦门的旅游购物场所主要集
6、中于鼓浪屿和中山路，鼓浪屿的龙头商业城内基本是小店铺组成，功能单一，难以较好地把购物、休闲和文化结合起来，而且空间较小，加之鼓浪屿本身的特性，旅游旺季时容易人满为患，淡季时又难以吸引本地居民。随着鼓浪屿的定位确立为艺术之岛，已进入新的整治、包装过程，鼓浪屿在购物方面的发展前景有限。另外，其它的旅游定点购物场所多相对分散，既不便于游客行程的安排，也不便于满足游客更高层次的购物需求。三、厦门旅游SWOT分析S优势：风景优美、气候宜人襟山抱海、毗邻台湾金门，在旅游地理方面拥有得天独厚的优势旅游基础设施建设较为完善地方国民经济水平高，拥有雄厚的经济基础地方政策开明，为企业创造了良好的投资环境著名侨乡，
7、与台湾血脉相连市民素质高，社会秩序良好作为港口风景旅游城市，在中国及东南亚地区知名度高W劣势：游客多为商务客人、过境客人和国内旅行团游客，在厦门居留时间相对较短旅游招牌产品较少，新开发旅游设施多为单一性质的游乐场所，缺乏吸引游客长期居留的精品旅游项目旅游商品开发落后，旅游购物发展严重滞后旅游项目平均收入和边际收入较低旅游淡旺季明显，旅游热点项目多集中在厦门岛西侧、鼓浪屿、集美，在旅游空间和旅游时间方面较难进行宏观调配。O机会：中国“假日经济”的发展，将吸引更多的国内游客来厦旅游。台湾及东南亚目标客源市场开发潜力极大海峡两岸和平统一大势所趋，厦门必将成为中国大陆对台重要口岸T威胁：随着广东、海南
8、，以及福建的武夷山、福州、泉州等地休闲旅游、度假旅游产业水平的提高，将分流具有较高消费能力的游客。随着中国西部开发的热潮，西部将成为中国旅游市场最新最大的热点。四厦门客源市场特点以国内和台、港、澳为主要客源市场。游客过夜人数逐年增加。季节性特点较为明显。商务游客比例呈上升趋势。一旦实现“三通”，厦门必将成为台湾来大陆的主要通道和口岸。日本市场、东南亚市场比例较全国平均指数低，开发潜力大。五厦门旅游发展的对策当今的中国旅游产品正从观光型向度假性演变，但现阶段中国的度假旅游消费仍带有非常显著的观光旅游的痕迹，大部分旅游者在度假时也有着观光的需求。喜欢纯度假产品的旅游者在中国现阶段只是少数。未来，厦
9、门将发展成为区域性旅游中心，这就要求厦门旅游的发展思路不应局限一隅，而要突破小岛小旅游的思维模式，将闽南乃至福建、台湾的旅游文化广纳其中，发展大旅游，多开发“泛旅游”项目，将整个厦门当作一个旅游区来经营，提高城市的品位，在食、住、行、游、购、娱六大旅游要素方面协调发展，每个要素都能满足游客的需求，创造更多的旅游收入，努力营建一批符合厦门旅游发展和城市发展双重需要的旅游项目，即不但能满足旅游者的需要，也能兼顾面向本地市民，是结合旅游休闲与地域文化，传统文脉与现代文明共生同荣的融合体。 第二章 项目规划概述一项目规划指导思想秉持国际旅游业行业惯例和发展趋势，以及市场运作的规律要求，项目的建设经营要
10、以科学的规划保证旅游资源的合理开发和社会效益与经济效益的双重回报，需要以可行性规划而非经验来指导现实，厦门购物公园项目将以“一个主题、三个基本点、六项原则、八个标准”为开发指导思想：一个主题用创新和实效并重的手段来弘扬闽台文化，包括建筑文化、饮食文化、民俗文化等，特别是茶文化。两个基本点1、 重点充实厦门食、住、行、游、购、娱六大旅游要素中购的内涵，深度开发食、娱的闽台主题内涵，积极推动厦门旅游的高层次开发。2、 以城市运营商的姿态，为厦门营造一处别致的场所空间，为厦门增添一份城市竞争力，为政府排忧解难，解决一部分下岗工人再就业的问题。六项原则1、 符合国际惯例和市场化运作要求的原则2、 符合
11、综合效益最优化的原则3、 符合资源可持续发展观念的原则4、 符合政府、投资开发商、当地居民共赢原则5、 符合科学、专业原则6、 符合系统整体最优原则八个标准1、 能为地区带来经济价值并增加就业机会2、 在环境保护法律和法规允许的范围内开发3、 没有危及当地居民的道德和社会生活4、 对地区现有的旅游业是一个补充，而非形成竞争之势，不会危及其它企业的最终生存5、 项目开发能为旅游目的地增加旅游吸引物，改善旅游容量及其它有益于旅游业发展的条件，从而增强了当地旅游业的潜力6、 开发者和经营者有能力经营成功7、 开发过程能遵守地方政策、规划和发展程序8、 经济上可行二项目规划区域本项目占地面积40000
12、平米，位于厦门江头商圈，占据连接厦门岛东西方向最主要道路仙岳路和岛内铁路干线（有望改建成城市轻轨）的交叉点，毗邻江头建材城，交通便捷。可进入性强，形成以江头中心城区为依托，以公路为纽带，南临仙岳路，东依金尚路，西靠嘉禾路的服务空间。据悉，本项目用地东面的祥店留存有目前厦门岛内保存最完整且最精致的闽南古厝，厦门市已有意在祥店旧村改造中，将以数座传统闽南民居为基础，建设一个市民休闲广场。未来厦门购物公园的所处区域，西接江头建材城和SM商业城，东接祥店古厝休闲广场。在一个纯粹的现代购物场所（SM商业城）和一个纯粹的休闲广场之间，厦门购物公园将力求成为一个有机的功能化区域之一，共同创造规模化效应，同时
13、在建筑与景观设计方面，达到理想的层次。三项目战略定位由于地处厦门，具备台湾海峡西海岸的特殊区位，厦门购物公园将着力寻找商业、文化与休闲、旅游之间的结合点，不仅要促进、传播厦门闽南闽台的区域性传统文化，还要通过市场化理念，为其赋予新的商业表现形态，以达到良性运转的目的，从而成为中老年人追忆过去，年轻人体验新知，本地居民休闲信步，外地游客购物猎奇的理想场所。如果仅有观光旅游产品，厦门就无法适应今后旅游市场的需求。观光旅游的发展缺乏一定的后续能力和资源增值能力，因此厦门应利用地区独特的地理、景观和人文优势，将整个厦门经营成为商务及休闲度假型旅游城市，这就需要配套建设具备旅游景点特征的休闲购物场所。厦
14、门购物公园将是一种通过统一营运管理，在商业、文化、娱乐、旅游、服务方面提供全方位多功能的整合型规划场所，以旅游购物、餐饮娱乐、文化艺术、寓教于乐为四个基本特质。这里不是纯购物中心，也不是纯市民公园，而是综合了建筑、景观、空间的“体验经济”场所，具备购物、娱乐、休闲、餐饮、教育等活动功能，是大陆首座园林式SHOPPING-MALL，这个购物中心不再只是一栋建筑，而是一个SHOPPING-PARK社区。在厦门地区竞争激烈的大型商场中，厦门购物公园作为唯一拥有大面积独特景观的购物场所，也将成为具有旅游休闲价值的人潮聚集区。厦门购物公园将着力满足各个消费层次与不同年龄群体的交流和生活需要。这种大众化倾
15、向反映在购物公园的设计上即不刻意追求“高档”品位，而更注重考虑民俗的喜好，以求雅俗共赏。四、项目战略目标立足厦门，着眼全国，充分利用和发挥厦门的旅游区位优势和社会经济优势，真正体现厦门作为港口风景旅游城市的精髓，达到经济、政治、社会、环境效益的和谐统一，争取成为厦门新的旅游经济增长点。随着人民生活水平的提高，物质与精神的需求同位增长，消费者对消费环境的讲究越来越高，重情调、求新异的心理也逐步上升。将购物场所、酒楼、娱乐场所作为聚会地早已成为现代都市人品味生活的一种时尚。而厦门购物公园提供了一个优雅温馨的购物、用餐及聚会场所，不仅满足了消费者的基本需求，也满足了其对消费氛围的享受需求。目前，厦门
16、缺乏有深度的集购物、休闲、旅游于一体的旅游项目，没有形成具有经济和社会双重意义的现代旅游产品。厦门购物公园项目的开发将填补这个空白，并将成为厦门新的旅游招牌产品，其地位将可比新天地之于上海的轰动效应。建设厦门购物公园的意义不仅在于完善厦门的旅游产业链，更在于使旅游产业与城市建设结合起来，成为旅游城市的重要节点。第三章 项目设计一项目规划及建筑原则在以市场为导向的理念指导下，旅游产品的概念不仅仅是旅游项目这样一个单一的概念，而是一个包含食、住、行、游、购、娱等甚至旅游从业人员服务质量和当地居民对旅游者态度等多种影响旅游经历质量的全部要素的集合。当然，在旅游产品之中，旅游项目是核心。虑及项目的市场
17、合理性、服务功能性和环境整体性，厦门购物公园总体规划将以公园景观为主题，把休闲、旅游的概念带进购物中心，将闽台建筑元素融入现代建筑当中，形成庭园式购物环境。厦门购物公园的占地面积为40000平米，建筑占地面积为10000平米，地上建筑总面积为20000平米，绿化率为50，建筑密度为25，容积率为1。主体建筑为3层框架结构，外观采用闽南骑楼形式，使建筑本体即具有较强的地域性和观赏性。在建筑外围及内部露天庭园的建设方面，其景观工程的设计也将成为项目的最重要卖点之一，包括：自然生态的喷泉池塘、古式水榭楼台、曲桥石径、半遮盖式停车场，以及花、草、树、鱼、鸟等自然事物。景观工程与建筑本体巧妙融合，形成景
18、中有园、园中有景的观赏空间，这也将极大地满足宾客崇尚回归自然，寻求安静惬意的消费心理。二项目设计茶博园初步市场调查结果显示，来厦旅游者在厦门购买最多的旅游商品非茶叶莫属。厦门有数家旅游定点茶馆，但功能比较简单，主要是免费品茶，服务小姐介绍，看表演，然后买茶叶。但游客大都抱着提防的心理，担心所购茶叶的品质无法得以保障，使得旅游者在购买茶叶时犹豫再三。设置茶博园项目，可让旅游者在景观建筑（传统建筑、茶园等）和市民化的氛围中产生信赖感，从而产生消费行为，放心购买由厦门市旅游局直接监管的茶叶制品，同时可欣赏制茶的手工艺流程、茶艺表演及南音、漳泉木偶、少林南拳表演等活动。游客可品香茗，看表演，体验闽台悠
19、久的文化。茶博园设于购物公园的中心地带，建筑风格可采用闽南民间“皇宫起”大厝形式，带有“面前堂”、“门屋路”及归尾、厝角、屋脊等具有典型闽南建筑风格的色彩。现代风格的茶艺馆、茶餐厅亦分布于其中，还将展示具有考古价值和审美价值的文物品及仿古制品，展示悠久的中国茶文化风情。骑楼街采用闽南骑楼建筑风格，建成本社区的三面围合型建筑，通过游客参与的形式再现闽台民间食、住、购、娱等各方面的生活方式和民风乡俗。街区一层以店面形式满足市民及游客的多样购物需求，在展示闽台民间技艺和文化风俗方面，开辟如制陶店、竹艺间、点心店、土产铺、酿酒馆、海味店、卜算店、婚庆坊等，专业艺人在店内进行民间技艺的展示，并鼓励客人动
20、手参与，游客可参与进行制陶、竹编等技艺活动。在很大意义上，一层就是闽台特色旅游商品的展售区，福建及台湾地区的旅游商品品种类繁多，如德化瓷器、厦门漆线雕、鼓浪屿馅饼、同安贡糖、福州脱胎漆器、漳州木偶头、漳浦南派剪纸、惠安女泥塑、金门高梁酒等，惜至今在厦门没有一处集中展示兼售卖的场所，工艺品展售区可与工艺品原产地的厂家合作经营，如与福建“瓷都”德化的瓷塑企业合作展示陶瓷制品，开辟陶艺教室和陶瓷艺廊，游客可参观陶艺的设计制作流程，在老师的指导下亲手制陶等。另外，考虑到购物公园毗邻江头建材市场，为满足年轻家庭及游客的购物需求，一层还将开设部分个性化家庭装饰专门店如家庭摆件馆、玻璃制品馆、布艺馆、DIY
21、动手做馆等。街区二层为美食区，将集中经营大江南北、台港澳及东南亚一带的美食主题餐厅。经营手法新颖灵活，例如不但卖美食，餐厅还有大量艺术品，包括桌椅、餐具等，都可以出售。加上现场厨艺表演，特色小吃制作工艺展示和餐厅秀等，兼具旅游休闲和文化传播功能，以展示和表演的形式向游客演绎博大精深的饮食文化。为照顾青少年的消费需求，亦将设有部分快餐厅。街区三层主要开辟为游客服务的康体演艺中心、画廊、书店、音像店等，康体演艺中心将引进中国最富盛名的扬州洗浴文化，配合上闽台特色的地方文艺演出。游客在经过一天劳顿的游览后，可以在康体演艺中心享受地道的足浴、桑拿、洗浴、按摩等服务，并在休息之余欣赏绚丽多彩的文艺表演。
22、画廊将展示现当代闽台两地及海外华人知名书画家的作品，可赏可售。画廊将不定期举行两岸艺术家联谊、主题书画展、画家现场作画、青少年书画比赛、书画义卖等活动，使其成为两岸艺术家的联谊基地。骑楼的廊道，可充分利用起来，通过壁画、浮雕、老照片、橱窗文物展示等形式演绎厦门自1842年开埠以来的历史，营造整个社区的文化氛围和怀旧气息，促进游客的购买欲，特别是通过这些文化氛围的营造，提升小资阶层的购物欲望。火车吧利用场地临近火车道的特点，设计相映成趣的带有铁轨、火车车厢等设计元素的欧式花园餐吧、茶吧及酒吧，设置露天茶座、咖啡座。考虑到火车经过产生的噪音，可建筑玻璃隔音墙。茶园：在公园内部广植茶树，不同品种的茶
23、树皆配有立牌加以说明，使游客在游览中获得茶叶种植的知识，营造茶叶销售的氛围。以鹅卵石、花岗岩为基础元素，修建健康步道，设置茶亭、水景等配套设施，可进行有氧健康步行运动和观景休闲活动，成为供广大市民和游客休闲散步的绿色生态公园。还可在茶树从中建造一些闽台著名景点的微缩景观，如永定土楼、武夷山玉女峰、泉州老君岩、东山风动石、湄洲妈祖像、台湾阿里山神木等。第四章 效益分析一社会效益分析厦门购物公园的开发，不仅能给地方带来直接的经济效益，同时还能促进社会各项发展目标，社会环境的改善又会进一步完善投资环境，推动本社区的可持续发展。1.有助于提升厦门的旅游形象和城市品位厦门购物公园的建成，将为厦门增添一个
24、有规模、品位高、符合当代建筑设计潮流的休闲购物社区，促进厦门旅游购物的发展，提高厦门旅游商品的市场竞争力，为厦门旅游业的发展和城市品位的提升增光添彩。2.推动地方旅游产品升级，完善旅游产品结构厦门购物公园在对当地文化旅游资源进行整合开发的过程中，不但使厦门传统的观光旅游产品得到充实和补充，形成购物旅游等专项产品，更使厦门形成完整的旅游六大要素结构，从而一举改变厦门旅游购物落后的局面。3.促进区域经济的发展，带动相关产业发展由于旅游业强烈的带动作用，厦门购物公园的成功开发，将通过间接效应和诱导效应，推动当地国民经济发展。旅游业的发展会带来信息流、资金流和观念流，解放思想，极大的提高生产力水平，以
25、观念的改进带来经济呈几何级数增长。4.为当地提供大量就业机会厦门购物公园属于劳动密集性产业，加上需求劳动力素质的多元化，在提供就业方面比其他行业更有效，也更能缓解劳动力闲置再就业的压力。从建设期到营运期，需要从社会上招聘大量人员，经过专业培训后，不仅满足了购物公园的自身需要，也为厦门的“春雨行动”作出实际的贡献，间接维护了社会安定。 厦门购物公园的发展不仅可以带动厦门旅游业的直接就业人数，同时由于自身消耗和员工消耗，给当地卫生、教育、生活消费品生产、农产品加工创造了间接就业机会。5.推进人民生活水平的提高和精神生活的丰富，改善居民生活质量厦门购物公园的发展会带动旅游服务设施和城市基础设施的改善
26、，极大便利居民的精神生活和改善居民生活质量。旅游作为精神消费的重要性都会不同程度的改变当地居民的生活方式，从物质消费向精神领域的消费转移。伴随生活水平的提高，当地居民的消费层次和思想观念都会有质的飞跃。6.促进国际、国内各方面的交流随着厦门购物公园和厦门旅游的持续发展，越来越多的国内外游客会云集厦门。游客的增多，可增强双方的认识和交流。信息流、物流、人流不仅能极大的推动地方经济发展，更有助于扩大宣传厦门，提高厦门在中国旅游产业和国民经济中的地位。7延续厦门人文历史脉络，用建筑保存历史记忆厦门购物公园的规划设计，在注重保留历史文脉的同时，强调新世纪国际水准的规划及建筑设计的理念，并具有地域特色，
27、必将对厦门的城市建设及旧城改造提供鲜活的先进案例，也将在一定程度上提升厦门的城市建设形态，体现新的城市设计理念。二环境效益分析1有利于改善市容市貌，特别是岛内铁路沿线的景观。2有利于厦门岛东部购物环境的改善，实现真正意义上的江头社区可持续发展。3有利于厦门城市生活环境和市民休闲旅游环境的总体水平的提高第五章 保障机制一、资金保障投资主体海外资金保障；实行资本运营，积极融资，吸引国际性资金支持和有效利用海外及民间闲散资金。二、人才保障实施人力资源战略，通过一套行之有效的机制来制度化地创造厦门购物公园开发和运营过程中需要的人才群体。在运作初期，通过投资主体内部调配、境内外招聘、高等院校接收等方式，
28、尽快形成旅游学、经济学、管理学、地理学、宗教学、工程学、生态学、美学和策划设计等不同知识与能力结构组合的人才群体。三、政策保障地方政府、相关职能部门的大力支持与相关投资管理政策、条例的保障。如福建省国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要中明确指出的在对投资额3000万元人民币以上的旅游重点项目，以及外商投资开发的重点旅游项目，对在荒山、荒坡、荒滩、荒水进行旅游综合开发的企业实行的土地使用优惠政策等。以上政策的公布与实施极大地保障了投资商的正当权益，提高投资建设的积极性。另据2002年11月我国劳动和社会保障部的负责人表示，国家鼓励外商积极发展有市场需求的劳动密集型产业来扩大就业
29、。厦门购物公园项目将通过投资商贸、餐饮等传统服务业领域来拓展就业渠道，符合国家现行政策。结 语 综上所述，厦门购物公园在技术上、经济上、社会和环境效益上均可行，如按照上述方案进行，具备良好的开发价值。当然，本着为客户负责的工作原则，有必要声明，以上仅是根据有限资料和现场考察所作有关厦门购物公园项目的初步策划，具体内容及其可操作性尚需在掌握完备的相关资料和具备充分的工作时间的基础上进一步分析论证。事实上，在对一个旅游项目做修建性详规之前，需要做大量的前期工作。一般而言，对于一个旅游项目的全部规划工作，通常是这样一个流程：市场调查和竞争调查、项目策划、总体规划、可行性研究和修建性详规等几个阶段。但我们相信，只要贯彻先进的市场导向理念，实效与创新相结合，并建构不可替代的文化优势，厦门购物公园就能拥有旺盛的、持久的生命力。而这些概念性策划，也只有基于厦门城市发展和旅游发展的大环境，以及开发商的实际工作，厦门购物公园才能够得以最终成为现实。
