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1、编号：WDSYXA-FR-PZ0202序号：月检计划测试表检查项目：招商管理受检部门：营运部检查人：年月日序号测试点测试方法问题描述受检人备注I商户销售分析报告核查每季销售分析报告每季是否完成销售分析报告招商主管2掌握商铺情况动态核查商铺情况动态表是否按月更新商铺情况动态表，每半年上报集团商业管理公司招商主管半年上报，每月更新3商品品类经营现状分析核查商品品类经营现状分析表是否按月更新商品品类经营现状分析表，每半年上报集团商业管理公司招商主管半年上报，每月更新4商场客流的调查抽查每月5日前是否上报客流与租户经营状况表招商主管5市场调查计划核查每季度是否编制市场调研计划招商主管6市场调研报告核查
2、每次市调完成后5日内有无形成调研报告招商主管季度编制7市场调研抽查记录每月至少一次的市调报告招商主管8空铺统计及空铺招商方案制定核查如有空铺每月进行空铺统计，并制作空铺招商方案招商主管9招商调整计划的制定核查招商计划制定每季2528日前制定下一个季的招商计划招商主管10招商计划的内容核查招商计划内容招商计划内容是否合理招商主管11招商方案的制定核查制定情况较大范围空铺时或经营品类发生重大调整时有无制定招商方案招商主管12招商方案内容核查招商方案内容招商方案内容是否合理招商主管序号测试点测试方法问题描述受检人备注13商场品牌资源储备核查商场品牌资源储备汇总表每季是否按时向商业管理公司上报商场品牌
3、资源储备汇总表招商主管14品牌资源储备重点品牌跟踪核查每月是否对品牌资源储备重点品牌进行跟踪招商主管15商场经营品牌汇总核查商场经营品牌汇总表每季是否按时向商业管理公司上报商场经营品牌汇总表招商主管16商场品牌资源储备更新核查每季是否按时更新商场品牌资源储备汇总表招商主管17商场经营品牌汇总更新核查每季是否按时更新商场经营品牌汇总表招商主管18租赁合同签订审批抽查是否使用合同报审明细单进行合同签订的审批招商主管19合同报审抽查报审明细单检查合同报审明细单是否有分管副总签字招商主管20业户相关资质证明抽查档案是否根据商品索证目录收集齐全招商主管21合同文本抽查合同合同是否书写规范、无涂改招商主管
4、22进场商户所签订文本抽查商户商户是否签订消防安全责任书招商主管23公开文件的发放抽查发放公开文件是否有商户的签收确认招商主管24租赁合同台帐建立核查合同台帐是否建立合同台帐招商主管25租赁合同台帐抽查合同台帐是否按月更新合同台帐招商主管26商户档案管理抽查档案商户档案是否齐全（租赁合同、品牌资质证明、签订文本、装修图纸）招商主管27合同交接抽查是否按时将合同留于财务部归档招商主管第一章招商部人员纪律规定一、招商人员纪律条例：1、在工作时间不准吃零食，打私人电话和从事其他娱乐活动；2、统一制服、着装：男土着公司制服，衬衣、系领带、皮鞋、深色袜子，女士着有领、带袖上衣，下身西裤或西装裙。不准穿拖
5、鞋、凉鞋如有不合格取消工作一天；3、有事请假必须提前12天向现场经理申请，否则按旷工处理，两次旷工以上公司有权辞退。二、招商人员接待客户条例：1、招商人员应积极，主动接待上门的每一位客户对本楼盘有趣的，或愿意接受招商人员的来访人员属客户；2、每位招商人员均需按顺序接待客户，不得挑客户、抢客户，若轮到的销售人员正在接待客户，登记过的老客户来访有现场经理安排接待,新客户则跳过；可补接待；3、每个销售人员都有义务做电话咨询，不得以电话咨询来争抢客户，应鼓励客户来现场看楼，按序接待；4、接待了他人客户的招商人员，应主动将客户还给该招商人员，或作无法辨认客户来源登记，否则视为抢客户；5、在别人接待客户时
6、，其他人员不允许主动插话或帮助介绍；除非得到请；6、每位招商人员接待客户要做到有始有终，不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其他客户，否则视为挑客户处理；7、登记过的老客户带新客户来访原来接持的业务员在现场上班可继续接待，如不上班（除约好的），带来的客户则算新客户，按序接待；8、如有未来过现场，也未做登记的老客户，则以找谁就由谁接待，现场经理有权知道客户来源。客户登记以客户到：登记为准；2、客户以填写“客户登记表”开始，未填写客户均算新客户；3、客户登记需由项目经理确认，做好咨询内容及客户资料登记；4、客户登记不得涂改和销毁，由现场经理统一收存，以备查阅；5、客户登记如有冲突的，以先登记为准
7、；6、客户登记必须是客户全名或有联系电话为确认依据，否则无效;7、任何招商人员不得在客户面前争客户，否则，取消招商资格；8、如出现不属以上7条情况，客户的归属由现场经理安排处理。四、招商制控管理：1、招商控制由项目经理负责，如发生特殊情况，项目经理不在，由现场经理具体执行按排，并在第一时间向项目经理汇报；2、招商人员不得随意向客户做保证和承诺，如因此发生不良后果，由该业务员承担全部责任，在解决问题后，公司视情节轻重有权辞退；3、招商人员不得接收客户订金、租金，如需要由业务员引领至财务部办理；五、接听电话流程：1、正常情况开场为：您好“南花园招商部”；2、语气应礼貌热情，给客户以好的情绪影响；3
8、、简单扼要说明项目的情况，以使客户前来看楼；4、回答客户的问题要简略，可采用先回答其中23个问题后，最后要反客为主，掌握谈话主动权。5、结束语：“欢迎您来现场咨询”，“再见”；6、尽可能了解客户的需求，并统一记录并登记。7、如遇难缠客户时，应婉转地告诉客户“如您需要更详细的资料请到现场来，我们会详细给您解答，好吗？”六、现场接待客户流程1、“您好，欢迎光临，请问先生/小姐是第一次光临南花园步行街吗？”若是已来过的客户应问明上次接待的销售员，并礼貌的转交给该业务员跟进。2、引导客户到招商部领取资料并做客户资料登记及进行媒介调查。4、引至模型/沙盘前简单介绍楼盘的基本情况及主要卖点。注意客户的反馈
9、意见，摸清客户意向。5、带客户到洽谈区，再次强调楼盘优势及卖点，有必要可带客户到现场参观（特别注意安全，要戴上安全帽），引发客户签单欲望。6、看铺号表，进一步引导客户选铺，对有意向的铺号进行计算，促进完成。7、送出门口，礼貌再见。第二章招商介绍应注意的问题带客目的：应了解客户的真实需要及租赁心态。应清晰介绍商铺优点，让客户尽快喜欢上楼盘并留下良好深刻的印象。注意要点：1、做好每一次看房接待，不要期望客户看一次就能租下来。2、应预先设计好看铺程序，做到心中有数。3、客户选铺时不要发资料，以免影响选铺过程。4、在客户选铺过程中在不同的地方给客户介绍什么，应事先设计好。5、为防止客户丢失资料，可利用
10、楼书背面书写、算价，或者按公司预设的规格单书写并与招商手册订在一起。6、客户走时，可视接待情况留下下次再见面的线索，如“欢迎您家人也来看看”。电话复访复访目的：进一步了解客户的租赁意向。进一步推进客户对项目的认知度。保持联络，力促合同签定的机会。注意要点：1、语气要有激情，内容要有新意。2、楼盘应及时通报情况，让客户掌握信息。3、原则上选铺后第二至三日复访，意向强烈的客户除外。4、电话复访的时候，应再次激励客户前来选购，并与客户达成再次通话的时间。5、事先想好谈话的内容，再打电话，并参照以前谈话的内容，尽量避免重复话题，浪费时间。6、中午最好不要打电话，以免影响客户休息。7、检查自己有没有未向
11、客户介绍到的地方。8、复访密度不宜太高，以免引起客户反感。9、感到有把握时，可提示客户带钱来招商部。收取定金注意要点：在器后关键阶段，应以动作暗示引导客户付定金。收取定金时进度要快、稳。一边收钱（财务负责人），一边填写合同（招商员），一边解释。可陪同客户一起去取钱，并返回招商部办手续，以防在中途客户发生变化。客户依然犹豫时，招商员要及时配合。第三章招商人员素质要求、工作职责及考核标准一、招商人员素质要求1、具备良好的职业道德、敬业精神、较强的服务意识。2、具备良好的房地产行业知识、相关知识、熟悉房地产相关法律法规。3、熟悉房地产市场、掌握最新楼市动态、熟悉交易技巧。4、具备良好的身体素质和心理
12、素质。5、较强的表达、沟通和协调能力。6、良好的礼仪风范。二、仪态1、以站立姿势工作的招商人员，其正确的站立姿势应是：双脚与两肩同宽，自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。双腿不能叉得太开，不能抖动。2、以坐姿工作的招商人员，必须坐姿端正。双腿自然一放，双膝并拢，不得翘二郎腿，不得抖动双腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。3、工作时间，身体不得东倒西歪，前仰后合，不得伸懒腰、驼背、耸肩或趴在工作台上。4、以站姿工作时，双手应背在背后；以坐姿工作时，双手平放台面、自然下垂或放在腿上。不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放，不抓痒、抠鼻孔、不得敲击或玩
13、弄其他物品。5、行走要快，但不能跑，不得二人搭肩、挽手而行。与客人相遇应靠边走，不得从二人中间穿行。与顾客同事进出门（包括电梯门）,应让顾客先行。请人让路要讲“对不起”，不得横冲直撞，粗俗无礼。6、为客人指方向时应五指并拢做指示，不得用手指或笔杆指客人或为人指方向。7、见顾客入招商部，应立即起立，以标准站姿迎接客人。8、带顾客看商铺或工地现场时，所有人员均应戴安全帽并在客户的右前方指引。乘电梯时，招商人员应一手按住电梯门，另一手五指并拢示意客户进出。三、仪表1、衣着、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内衣。2、每天刷牙，提倡饭后刷牙，上班前不吃异味食品以保证口腔清新。3、头发要常洗，整齐。
14、男员工头发以发脚不盖耳部及后衣领为适度；男员工不得化妆，不准烫卷发，不准留胡须，头发不得有头屑;女员工头梳理整齐，不得披头散发。男女员工头发不得染怪异色彩。4、招商小姐上班化淡妆，涂自然淡雅的口红、描眉，不得浓妆艳抹。5、不得佩戴过多饰物，不得带吊坠耳环，不得带戒指和手链，不得留长指甲，女员工不得在指甲上涂色。6、必须佩戴员工卡，统一佩戴在左胸处。女员工将工卡挂在左领口适当位置，男员工将工卡挂在工装作胸口袋上，不得任其歪歪扭扭。7、不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹在腋下。四、表情1、微笑，是招商人员最起码应有的表情。2、面对顾客应表现热情、亲切、真实、友好，必要时还要有赞同、同情的表情，
15、做到情绪饱满、精神振奋、不卑不亢。3、和顾客交谈时应眼望对方，频频点头称是。其细微表情是：目光凝视、适度避闪。4、不得哼歌曲、吹口哨、轻轻唱歌，不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱放物品，发出不必要的声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说“对不起”。5、上班时间不得抽烟、吃东西、读与工作无关的杂志、小说等。6、招商人员在顾客讲话时应全神贯注、用心倾听，不得东张西望、心不在焉。7、在为顾客服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌头、挤眉弄眼。8、招商人员在服务、工作、打电话、与顾客交谈时，如有客人走进，应立即点头微笑示意，以表示已注意他（她）的来临。不得无所
16、表示，不能等客人先开口。五、言谈1、声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要太高，也不要太低，以免影响他人或导致顾客听不太清楚。不要急功近利地推销商铺，要给客户一种自我的感觉。2、不准讲粗话，不准使用蔑视和侮辱性的语言。3、三人以上讲话，要用互相都懂的语言，最好用普通话或白话。4、不得模仿别人的语言和语调。、5、不讲过分的玩笑话。6、说话要注意艺术，多用敬话，注意“请、“谢”字不离口。7、不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户、对客人不尊重。8、要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称听“先生”或“女士”。9、指第三者时不能用“他”称呼，应称“那位先生（女士）”。10、无论从客人手里接过
17、任何物品，都要说“谢谢“。IK顾客道谢时，要答“不用谢”，“别客气”，不得毫无反应。12、 顾客来时立即起立点头问好：“先生（女士/小姐），你好！欢迎光临南花园，您想看商铺吗？13、 当顾客示意需要你的帮助时，应双手递上名片并自我介绍：“我叫XXX,我可以帮您介绍一下吗！先生（小姐）！14、 当顾客对楼盘表现出满意准备离去时，售楼人员应主动说：“X先生（小姐），如果方便的话请留下电话，便于我们与您联系二15、 当顾客表示顾客表示对楼盘不满意而准备离去时，售楼人员应说：“先生（小姐），能留下电话与联系和联系地址吗？如果我们商铺有新的优惠措施，我们可以及时与您联系16、 当客户递名片给你时，应双手
18、接过名片，仔细看一遍，并将对方称谓细声读一遍。17、 顾客离开时，招商人员将客人送到招商部门口，为其开门时说：“走好，欢迎下次光临。”18、 任何时候不准将“喂”或“不知道”，对客户说，可以说“我帮你问一下，或“我看一下资料”。19、 因事暂时离开接待中的客人时，一律讲“对不起，请稍候；”如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等了。”不得一言不发就开始介绍。20、 当在接持客户的过程中有电话打来，一律讲“对不起，我接个电话”；快速听完电话再次对客人讲“对不起！”21、 当为顾客介绍完以后应主动询问：“还有什么我可以帮您的请直接找我。”22、 谈及其他楼盘时，千万不能用诋毁的语言。六、着装
19、服饰1、招商人员统一着工装，整体要求是：干净、整齐、笔挺。2、钮扣要全部扣好。穿工装时，不论男女第一个钮扣应扣上，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须打正。3、工装外衣袖、衣领、衬衣领口处，不得显露个人衣物：工装外不得显露个人物品如纪念章、笔、纸等。4、按规定穿皮鞋上班，不准订金属掌，男员工禁止穿凉鞋。女员工穿肉色或浅色袜子，其他颜色和带花边、绣花的袜子一律不准在工作时穿着，袜头不得露出裤脚，袜子不得有破洞。七、接待中心1、接待中心应保持干净、整洁；招商资料摆放整齐、醒目。2、接待中心不得放置私人物品在看的见的位置。3、招商人员有维持接待中心秩序的义务。4、人员离去，应将椅子归位，使用过的烟
20、灰缸，水杯等要及时打扫干净。5、最后值班员离去时注意关闭门窗，电源，灯具等。八、如何成为优秀的房地产招商员1、具有房地产专业知识，并能不断追求补充新事物。2、有亲切诚恳的态度，进退有序的礼议。3、流利的口才，清晰的口语，速度适中，有抑扬顿挫的效果。4、整洁仪容，面露微笑。5、要有耐心，有与顾客“磨”，有契而不舍。6、平常多注意相关领域知识。7、随时研究各种状况，针对各类型的顾客作不同的游说，随机应变、见机行事。8、主动积极、勤奋，保持高昂的士气。9、尽量以顾客的立场来考虑，并非一味强迫推销。10、对市场情报，竞争者的资料，顾客的购买动机作不断的留心与研究。九、考勤制度1、严格按值班表执行，上下
21、班打卡，不许代打，弄虚作假。2、未经同意，不得擅自换班、串岗、脱岗。3、请假须提前一天向部门主管报批，得到允许才可休息。因工作需要，招商部每周正常工作六天，周三至周日为倒休日，其他休假日按公司安排而定；加班满一个工作日的可累计倒休一天,具体按公司规定执行。销售技巧一、顾客发掘1、上门顾客的发掘。2、通过招商广告，招商宣传活动或参加房产展销会得知楼盘信息，前来招商部的顾客。3、通过同事，朋友，邻居等介绍，前来的顾客。4、在本楼盘附近居住或经过楼盘现场的顾客。5、已购买此楼盘或有意向购买此楼盘的顾客介绍而来的顾客，对这样的顾客要特别注意。二、判断意向客户的方法1、意向客户到现场来时都带有较强的目的
22、性，一般会直接找招商人员询问或要求参观，仔细观看展板、资料和沙盘。来招商部次数越多,越可能是意向客户。2、年龄一般在25岁以上，有配偶或家人相伴，尤其是全家出动前来看房的客户，意向尤为强烈。3、在谈话中，比较愿意公开自己真实职业、单位、通迅地址的大多为意向客户，在交谈中对价格比较敏感，讨价还价；对各方面比较关注的，对自己以后切身利益极为关心的大都为意向客户。三、楼盘及招商情况的介绍1、介绍的程序一般为：在接待中心礼貌接客一哩上楼盘资料一参观模型（洽谈桌入座）浏览展板介绍铺位分割参观样板间再次洽谈，带领顾客参观和讲解，调动顾客听觉、视觉上对各种信息的接受通道，引起顾客了解楼盘的强烈兴趣。2、注意
23、观察顾客的表情态度，顾客的反应，有针对性的时效介绍。如顾客表现出对地段不是很满意，招商人员应说明交通的便利性和地理位置的优越性及其它优点。3、在介绍楼盘过程中一味说好，闭口不谈缺点，会使顾客产生不信任的感觉，介绍优点的同时，也要讲缺点，但应注意用“负正法”来抵消顾客的不满态度。4、在招商的同时，顾客可能会进行反复思考，权衡，在这过程中他们往往会产生异议，犹豫不决。这时招商人员需耐心做顾客工作，消除顾客的异议，并针对顾客的个性心理特征进行说明。四、顾客异议说明技巧1、异议指顾客在购房过程中对楼盘的质量、功能、价格等产生的各种怀疑、否定或反对意见，积极正确的态度对待顾客提出的异议，应认识到顾客的异
24、议是顾客在购房过程中的自然反应，它既是房屋成交的一种障碍，又是顾客对楼盘感兴趣的一种表现，是成交的前奏或信号。2、售楼人员应诚恳欢迎顾客提出的异议。即使顾客提出的意见不符合实际情况，甚至幼稚可笑，售楼人员也应耐心倾听，不要打断顾客的谈话，使顾客感到售楼人员真诚、谦虚、从而产生好感，这对售楼人员的成交是相当重要的。售楼人员应该认真平静地倾听顾客提出的异议，为说服顾客创造良好的氛围。五、从顾客的立场对待顾客提出的异议售楼人员应从顾客的立场出发，充分了解顾客对楼盘及其它方面提出的异议，尽力帮助顾客解决可能解决的问题，这是售楼人员说服顾客，进行异议转化的关键。从顾客的立场对待顾客提出的异议，还应分析顾
25、客产生异议的原因，其中原因可以是楼盘或营销方式上确实存在问题，可能是顾客道听途说，受到某种观念影响，也可能是顾客一时心境不好。对此，售楼人员都要设身处地为顾客着想，合理解决有关问题，运用各种各种方式化解顾客异议。六、化解顾客异议的语言技巧招商人员说服顾客，化解顾客的异议要善于运用语言技巧，先是尊重了顾客的意见，避免顾客产生抵触情绪，随后又说出了自己的观点，换种角度来说明问题。七、价格谈判1、报价一讨价还价双方让步一成交。2、楼盘的报价一般有“一口价”和“松口价”两种。“一口价”指楼盘不允许讨价还价。“松口价”指招商人员报价尚有还价的余地，所报的价位高于内部控制的价格。“松口价”可以吸引顾客洽谈
26、，给以顾客在还价后的经济实惠感或心理满足感。但要注意价退让幅度不能太大，否则会给顾客造成原先乱开价的感觉。3、价格报出，就要严格对待，态度坚决，不能随便动摇，也不能含糊其词，模棱两可，这样顾客会以为售楼人员报价信心不足，价格有较多“水分”，从而提出大幅度压价的要求。八、还价动机1、有的是对楼盘的价值把握不准，害怕吃亏，期望通过还价来增加保险因素。2、有的是租户支付能力尚有困难，希望能通过还价来弥补缺口。3、有的是习惯性压价，买房时总希望便宜再便宜。4、物有所值、物超所值的微利销售。周边楼盘价格，楼盘独特的品质。、5、要求的价格仍在房产商内部控制的价位上，售楼人员作出一些让步无妨大局。要求的价格
27、接近甚至突破内部控制的最低的价格，招商人员就应尽量坚持自己的价格，在这种情况下，售楼人员应衡量得失，必要时适当作些让步（付款方式以及时间）。这种让步幅度宜少，并对顾客说明是最大限度价格让步，防止顾客得寸进尺。九、交易促成1、交易促成的技能犹如足球运动员临球功夫，成败得失，在此一役。招商人员在与顾客洽谈的最后阶段要把握好时机，“起脚进球”，促成楼盘成交。十、善于捕成交信号1、语言信号，讨价还价之后，反复询问大大小小的问题，惟恐自己疏忽大意或上当受骗。2、表情信号，经过一番讨价还价以后，突然沉默不语，精神专注，这很可能是他考虑租房的无声语言。3、行为信号，频繁看房子和问问题多达三五次。4、招商人员
28、在最后成交关口不能急于求成，对顾客不能催促过紧，否则会引起顾客的猜疑和反感，导致前功尽弃。招商人员在最后成交关口要保持不急不躁，自信从容的心态。适当动用一些策略性方法，促成成交。十一、租后联络1、与顾客保持经常的联系，增加双方之间的信任和感情。2、电话接听内容、顾客联系电话记录、电话跟踪次数和情况、接待顾客组数和情况、回访顾客组数和经营情况。3、实际情况与原先广告宣传等会有一定的出入，这时需要凭借招商人员和顾客之间良好的关系来进行沟通乃至协商解决遗憾问题的办法。一定要热情对待、关心备至。4、认定工作成绩。5、诊断疑难问题。6、介绍楼市信息。顾客类型比较一、理智稳健型：1、特征：深思熟虑，冷静稳
29、健，不容易被推销员的言辞说服，对于疑点必详细询问。2、对策：加强产品品质、公司性质及独特优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。二、感情冲型1、特征：天性激动是易受外界怂勇与刺激，很快就能作决定。2、对策：开始即大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定，当顾客不欲购买时，须应付得体，以免影响其他顾客。三、沉默寡断型1、特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠，外表肃静。2、对策：除了介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度拉拢事情，想办法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。四、优柔寡断型1、特征：犹豫不决，反复不断怯于作决定。如本来认为四楼好，一下又觉得五楼好，再不
30、六楼也不错。2、对策：推销员须态度坚决而自信，来取得顾客依赖，并帮助他下决定。五、喋喋不休型1、特征：因为过份小心，竟至喋喋不休，凡大事小事皆在顾虑之内，有时甚至离题太远。2、对策：推销员须能先取得他的信任，加强他对产品的信心。离题太远时，须随时留意适当时机将其导入正题。从下订金到签约须“快刀斩乱麻”，免得夜长梦多。六、盛气凌人型1、特征：趾高气昂，以下马威来吓唬推销员，常拒推销员于千里之外。2、对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，找对方的“弱点”。七、求神问卜型1、特征：决定权操于“神意”或风水先生。2、对策：尽力以现代观点不配合其风水观，提醒其勿受一些“歪七八理”的风水说迷惑
31、，强调人的价值。八、畏首畏尾型1、特征：购买经验缺乏，不易作出决定。2、对策：提出信而有力的业绩、品质、保证。行动与言语能博得对方的信赖。九、神经过敏型1、特征：容易往坏处想，任何事都会“刺激”他。2、对策：谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。十、斤斤计较型1、心思细密，“大小通吃”，善于比较。2、对策：得用气氛相“逼”，并强调产品的优惠，促其快速决定，避开其斤斤计较之想。H一、借故拖延型1、特征：个性迟疑，借词拖延，推三推四。2、对策：追查顾客不能决定的真正原因。高法解决，免受“拖累”。警惕容易失败的销售方式1、碰到客户，沉不住气，一副急功近利的样子，最要不得。2、对方一问底价，就以为是
32、成交信号，自动惠于折扣，降价后，还征询对方是否满意，实在笨到极点。3、客户口说不错，就以为是买卖即将成交，而乐不可支，以致言谈松懈，戒心解除，败之始也。4、没有明查细考，就认定对方必然会买，真是一厢情愿！这种自以为是，自我陶醉的心态，才是最基本的最常犯的错误；5、客户问什么，才答什么，这种一问一答，最容易使自己陷于被劣势。行销应该主动，最高明的销售应该主导游戏规则；6、拼命解说销售重点，缺失倒避而不谈，通常买方发现了，未必会说破，但购买意识却立该降低到最低点。天下没有十全十美的商品，能以诚相待，自动点破轻微的小暇疵，反而能取得买方的信赖。7、切记对客户的看法不理不答，甚至一概否决。应该设法婉转
33、破解，你可以不同意，但绝不可以忽视对方的观点。8、切勿有先入为主的成见，客户初次光临，就认定他不能做决定，而掉以轻心，这种做法，就是潜在的财务神爷出门。其次，购买与否，因人而异，个人想法不同，行事准则各异，有人第一次来，也会购买，有人来了十几次，你说破嘴，但还是不满意。9、所以买不买决定于营销技巧，和第几次来没有多大关系。10、未获得明确的答复，就让客户离去。客户离去前，至少要问明对方的心态。通过交流从对方的回答中，你才清楚自己下一步应该怎样做，主动权才掌握在手里。成单技巧之逼定逼定技巧及资源配合1、现场逼定：确认客户有一定的购买信号之后，经过进一步处理购买信号应不失时机的采取现场逼定，常见方
34、法：（1）房号的逼定法（2）利用现场紧张气氛进行逼定（3）利用现场优惠措施制造紧张气氛进行逼定。2、自然逼定法：在客户达到逼定条件之后，告知他可以办手续了。3、认购书及购楼程序进行逼定：在客户达到逼定的条件，可以将认购书给客户书写落订程序，刺激客户落订想法。4、同事间配合：创造现场氛围，同事可以假装打电话给客户，间接刺激谈判业务员客户购买。在谈判僵的时候还可以请同事协助处理，在谈判中可邀请同事讲述以往客户成功购买的理由。5、推同一套房6、喊销控，刺激客户购买欲。7、上级配合：项目经理可把握现场情况，主动出击，帮助业务员，业务员可以在与项目经理沟通后，请项目经理出面解决客户的问题。8、树立危机意
35、识：在客户交定时应注意谈话艺术，尽可能少说话，当你认为客户提出问题纯属琐碎的问题时，就承认和接受它，但不要花大力气对待，避免语言失误导致损失。9、注意逼定后客户的语气有否拖延或推脱的意思，不能轻易放弃，但同时给客户一定的考虑空间，避免逼的太急，损失客户。10、 客户在犹豫不决时，如果能抓住客户心理，适当的引导是很有必要的，避免客户犹豫不决而损失。11、 客户交钱方式也应格外留心：刷卡，交现金都要避免意外，如无法正常交款，一定要陪客户直接上银行，避免客户改变主意而损失。12、 签定认购书需注意避免多次签错导致客户损失。13、 客户下定是认购书姓名确定，最好是让客户自己决定，避免你插入客户的姓名纠
36、纷中而导致客户损失。客户落定的信号动作、语言、神态等特征显现类：1、沉思、焦虑、找烟抽；2、客户两人对视，相互交流眼神；3、两人在桌子下面拉衣角，踢对方的脚等小动作；4、因紧张造成的口吃、脸红等现象；5、重复性语言，相互询问；“定还是不定”；6、重复性动作，起来坐下又起来又坐下；7、拿出手机等物品，却不使用；8、给自己倒水；9、手指不停的敲打桌子；10、 用手触摸自己身体的不同部位，如鼻子、耳朵等；11、 “烟灰缸真好看，能送给我吗？”等要求赠送物品的话语;正常租房自然举动类1、拿出其它项目的户型图作对比；2、询问交定后的事宜；3、询问定金如何交纳；品牌.商业裙楼向希洌导及您自目录第一部分深圳
37、商业综合市场调研一、深圳的商业发展二、深圳商铺营销总体态势三、深圳商业和商铺调研的几点结论第二部分项目综合市场定位一、项目说明二、项目区域市场调查分析三、项目SWot综合分析四、项目区域主要商业竞争对象及其营销模式五、项目市场定位第三部分租金价格定位一、租金价格定位的相关因素二、租金价格定位策略三、租金定价原则四、项目租金定位第四部分经营管理模式一、经营管理模式二、经营管理模式选择三、首选和次选模式下的楼层功能和商品结构四、首选和次选模式下的经营配套设施设置五、首选模式下的经营管理和招商相关事项六、次选模式下的经营管理和招商相关事项七、首选和次选模式下的经营定位概念和经营定位第五部分营销推广及
38、招商管理一、推广策略二、营销计划三、项目包装和营销通路整合四、项目整合传播五、招商实施六、营销费用预算第一深圳商业综合市场调研部分第一部分深圳商业综合市场调研一、深圳的商业发展目前，深圳的经济发展基本形成以“高新技术为先导、先进工业为基础、第三产业为支柱”的产业体系，而商业是深圳第三产业的支柱之一，一直保持持续稳定的发展势头。2001年，深圳社会消费品零售总额为609.26亿元，1990-2001年均增长22.3%。2000年全市商业从业人员50万人，商业网点12万个，上亿元的大型商业零售企业达到25家，深圳的商业市场充满了生机活力。中国在加入WTo后对外资商业机构以及流通方式、商业技术和服务
39、等软要素的市场准入和实行国民待遇，深港自由贸易区的建设，零售业是深圳率先向香港开放的服务贸易领域之一；因此，深圳由于其在全国的开放地位以及适应国际竞争的基本条件，深圳将成为国际商业机构在中国投资的重点。根据深圳市“十五”计划纲要预测，2005、2010年全市社会消费品零售总额将分别达到875亿元、1400亿元。专家认为：深圳已经具备商业购物中心高速发展的条件，迅速与国际化接轨是深圳零售业近期发展趋势。二、深圳商铺营销总体态势（一）、20012002年各主力商圈业态分布情况罗湖区物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商凤凰魅力商城凤凰路4000m2主题商城IF街铺品牌店,内部皮
40、具/首饰/化妆品,2F服装/内衣/婚纱摄影海龙王实业招商鸿展广场东门步行街IOOOm2专业市场通讯产品鸿展公司招商女人天地东门29000m2主题商城女性服装/配饰/化妆品/鞋帽箱包等天地公司招商德奥商城东门步行街5(XX)m2商场IF音像/鞋/箱包2F化妆品/服饰德奥实业招商东晓肉菜市场东晓路2000nrJFI20(X)元/m2,2F9000元/m2综合市场肉菜、日用品恒资众投销售赛博数码城人民北路12000m2专业市场IF品牌店,2F通讯,3F电脑配件,4F音响/家庭影院招商洪湖春天美之居家居广场田贝四路3000m2.9000元/m?起专业市场家居建材中银绅投资销售金世界商业中心新园路600
41、0m2.lF80000元/m2,2F5OOOO元/m2,3F3OOOO元Jm2商场（友谊城）IF男装/皮具,2F男女服饰手表化妆品,3F女士服饰/首饰,4F体育用品/健身器材5金实销售服装天下新园路与人民北路交汇处20677m2,lF600元Jm2.2F37U/m2主题商城1-3F大型品牌服装经销中心，4-5F板房设计问，6F大型美食广场明华投资招商万景妇儿百货东门步行街120m2主题商城IF女性服装/化妆品,2F儿童服装，3F妇儿用品超市，4F休闲中心招商国际美姿城宝安南路与滨河路交汇处8000m2,均价16960TE/m2主题商城化妆品批发/美容/婚纱摄影发资销售襄球数码城东门新园路600
42、0m2,lF450t/m2,2F300元Jm2专业市场通讯/电子/电脑/软件捷信通投资招商八达商城东门解放路6090m2,lF70000元/nr,2F30000元/,负1F40000元/m2商城铜锣湾百货方兴达地产销售新玩家百变电子城东门中路i2OOOm2,lF5OOOO元/nr,2F30000元/m2,3F2OOOO元/m2专业市场IF摄影/通讯,2F家用类电子产品/个性产品/钟表3F电脑及配件香港中旅销售福田区物业名称地理位规模经营业态经营范围开发商销售/招商礼品大世界华强北1500m2专业市场礼品和电子产品金利公司招商宣嘉时代广场福强路9000m2商场IF精品服装/游戏,2F服装皮具,3
43、F酒楼宜嘉集团销售情缘城市皇岗商业城福强路4000m2商场桑达销售中银大厦超凡家居广场红荔路30()00m2专业市场装饰材料超凡招商温馨家园莲花路与景出路交汇处2000m2专业市场装饰材料招商远望数码商城华强北与振兴路交汇处15000m2专业市场展示厅/通讯/电脑，远望公司销售群星广场华强北23000m2专业市场IF通讯/手表/化妆品/首饰/皮鞋,2F女装/女士用品/运动休闲品,3F超市,4F童装,5F家电/美容美发,6F餐饮赛格工程招商中信城市广场深南路市政府对面60000m2购物中心吉之岛、西武等中信招商现代之窗华强北与振华路交汇处16000m2lF980元/m2,2F290元/m2,3F
44、250元/m2,4F180元/m2,5F150元/m2专业市场通讯/电子赛格达声招商拓汇百货福明路,上海宾馆斜对面30000m2商场负IF超市/饮食，IF精品服装/化妆品,2F品牌男装/黄金珠宝,3F品牌女装/饰品,4F运动休闲装/童装,5F家居用品/电器/酒吧庐山置业招商中港城购物广场石厦,福强路北4000m2,lF3.5万元/m22F2.5万元/m23F1.5万元/m24Fl万元/B?专业市场IF品牌服装/化妆品,2-4F百佳超市，5F时尚购物中心,6F西湖春天大酒楼银华投资销售南山区物业名称地理位置规模/价位经营业态经营范围开发商销售/招商金三角商城白石洲4000m2丽日商场不限丽日实业销售集美堂南油大道15000m2专业市场装饰材料世浩销售家居广场东方巴黎服装批发市场南油内环路15000m2批发市场服装批发/零售/展示国基招商金晖电器家居广场南油大道9000m2专业市场I-2F电器/电脑配件,3F装饰材料,4F家私利华讯公司销售缤纷假日商业街南光路与龙岗路交汇处6000nR均价29000TC/m2街铺饮食外不限东华实业销售小世
