《天津某庄园可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津某庄园可行性研究报告.docx（58页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、天津正坤房地产恺撒庄园可行性研究报告编制单位：天津市正坤房地产开发有限公司二零零三年九月二十日目录第一章 项目建设的必要性1一、天津市经济和房地产发展概况1二、天津房地产发展特征分析3三、武清区经济发展状况5四、天津宏观经济及房地产业发展特征对本项目的影响6第二章 项目法人概况9一、项目名称9二、项目法人的组建9第三章 项目选址14一、项目地址概述14二、项目所在地交通状况14三、商服及综合配套设施16四、项目发展构想18第四章 市场分析19一、天津市别墅市场分析19二、区域房地产市场分析20三、项目的市场定位与产品定位22四、目标客源定位22第五章 规划设计设想23一、设计概述23二、规划设
2、计构思23三、项目品质定位25四、道路交通系统26五、建筑单体设计26六、可持续发展思想27七、主要技术经济指标28八、住宅户型表28九、配套设施29十、环境工程30第六章 节能和环保措施35一、措施依据35二、环境对设计的要求35第七章 建设方式及工程进度36一、设计单位36二、施工及监理单位36三、开发模式及营销组织36四、工程进度安排38第八章 投资估算39一、土地费用39二、项目开发成本及费用40三、建设投资估算43第九章 项目经济效益评价45一、经济效益分析45二、总项目的现金流量分析47第十章 不确定性分析49一、盈亏平衡分析49二、敏感性分析49三、不确定性分析结论51第十一章
3、结论和建议53一、结论53二、几点建议53A. 第一章项目建设的必要性一、天津市经济和房地产发展概况（一）经济发展状况良好，“十五”保持强劲上升势头“九五”以来，天津经济和社会发展取得重大成就，经济实力有一定的增强，人民生活水平稳步提高。“九五”期间国内生产总值（GDP）年均增长速度高达11.3，其中2000年的GDP达到1830.38亿元。在“九五”社会经济快速发展的基础上，2002年天津市经济总量实现新突破，GDP达到2022.6亿元，按可比价格计算，比2001年增长12.5，增速连续第二年位于全国各省市之首；人均GDP由上年的20154元增加到22068元，比2001年增长12.1。根据
4、天津国土规划，天津的发展定位是“建设现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心；具有较强国际竞争力、充满生机与活力的东北亚区域重要的中心城市；资源有效利用、生态环境良好、舒适安全、有利于个性发挥的理想家园”。尤其是在2010年以前，天津要“建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立比较完善的社会主义市场经济体制，成为率先基本实现现代化的地区之一”，实现这个目标需要坚实的经济基础作为支持。因此“十五”经济的发展对天津城市功能的实现和提升具有重要的意义，可以预期天津“十五”时期经济将保持强劲上升势头。（二）房地产业稳步发展，“十五”将进入快速上升通道“九五”期间，天津房地产业发展平稳
5、，固定资产投资规模稳步扩大，房地产增加值对GDP的贡献率、房地产投资额度及其所占固定投资比例逐年上升。天津房地产市场出现了供销两旺的局面。根据天津市国民经济和社会发展统计公报显示，2001年天津市房地产投资额同比增长20.4，施工面积同比增长4.5%，竣工面积同比增长18.3%；在此基础上，2002年全市房地产开发施工面积同比增长14.7，竣工面积同比增长8.1。与商品房供应快速增长的同时，自2003年年初以来，商品房销售也是呈现出强劲上升势头，表现在新建商品房上市速度加快，价格增速攀升，商品房空置量呈逐渐下降趋势。但是与上海、北京等城市较为成熟的房地产市场相比，天津房地产市场仍然处于起步阶段
6、。2000年、2001年和2002年天津市房地产增加值分别占当年国内生产总值的4.46、4.42和4.38，而上海在2001年该比例已经达到6.4。根据国内主要城市的房地产业发展轨迹来看，人均GDP达到3000美元（人民币24000元左右）时，房地产需求会有明显的增长。天津当前的人均GDP水平大抵相当于上海96年的人均GDP的水平，而上海的房地产正是在96、97年起步开始步入一个快速增长期的。鉴于天津市房地产业发展的良好环境，结合天津市城市功能的定位和发展方向，我们有理由相信“十五”时期，天津房地产市场将进入快速上升通道。二、天津房地产发展特征分析（一）总量特征天津房地产市场总量呈现出供需两旺
7、的基本特征。在2002年以前，天津房地产的投资额度、施工房屋面积、竣工房屋面积、销售房屋面积均保持低速增长。2003年，新一届市政府通过城市土地利用结构的逐步调整来适应天津市的城市功能发展的需要，持续地进行海河两岸综合开发改造和旧城区动拆迁工作，并加快推进住宅市场化改革，极大地促进了天津房地产市场的发展。依靠大规模拆迁的直接拉动，房地产投资和开发的各项主要指标均呈现出大幅度增长趋势。2003年17月份，房地产投资同比增长41%，其中住宅完成投资同比增长39%；全市房地产施工面积同比增长8.9%，其中住宅施工面积同比增长7.7%，新增上市商品房同比增长21.4%；全市销售商品房同比增长45%，其
8、中现房同比增长41%，期房销售同比增长61%。与此同时，天津房地产市场呈现出房产预售增速高于投资增速，商品房同期销售面积大于竣工面积，说明天津房地产市场已经出现局部的供不应求现象。（二）结构特征针对本项目的实际情况，结构特征主要分析住宅房地产商品。根据对天津房地产市场的调研，2003年以前，别墅、高档公寓类产品的市场需求仍处于起步阶段，这两类产品占住宅类产品的比重显著地小于国内经济发达城市同类产品的市场比重。2000年天津市别墅、高档公寓的新开工面积仅占当年新开工住宅面积的2.91%，2001年天津别墅、高档公寓的销售面积仅占住宅销售面积的7.72%。但到了2003年，天津的别墅类产品供给出现
9、了跳跃式增长。根据天津日报提供的相关资料，2003年天津新开工别墅面积占今年全市住宅新开工面积的14%，且别墅的总价水平大多在单套100万元以上，以现有的市场需求能力来看，中高档类别墅已经蕴藏着一定的市场风险。但市场上中低档别墅供给较少，市场需求有待优秀产品予以满足。（三）区域特征天津别墅类产品供给主要集中在市区的南部和北部的某些地区。其中，南部区域的别墅房地产市场发展迅速，以顺驰、仁爱、亚资为代表的房地产开发商，依靠南部距离天津市中心较近的条件，利用其优越的自然条件、成熟的人文环境、发达的经济资源、完善的城市配套设施，开发出了较为成熟的梅江、梅江南等大型生态居住区。而北部区域的别墅类房地产主
10、要集中在北辰区内，由于区域社会经济发展水平不高、城市配套设施尚不完善，目前虽有万科、中基等开发了个别成规模的社区，但整体来说，仍然没有形成规模。（四）价格特征天津房地产市场的一般价格水平在2003年以前呈低速增长态势，其区域特征分别表现为西高东低和南高北低。由于天津市区域间的经济发展水平、交通条件和商服配套差异较大，导致区域之间房地产商品价格呈现明显的区域差异。1998年到2002年，天津城市中心房价每平方米超过4000元的行政区只有和平区，平均为4432.2元，大大低于全国其他特大城市同类区位的房地产价格水平。天津房地产价格的另外一个特征就是2003年以前增速缓慢，从1998年到2002年的
11、5年中，天津商品房均价相对变动幅度只有4.6%。房地产商品长期保持在一个低水平的稳定，不仅与天津自身作为北部经济中心的身份不符，而且不利于城市产业结构升级和城市功能的改善与提高。三、武清区经济发展状况武清区地处天津北部，西邻河北，北连北京，全区总面积1574平方公里，人口80万人。自1998年以来，武清区国内生产总值保持快速增长，2002年全区实现国内生产总值100.7亿元，人均国内生产总值达到12501元，各项经济指标均处于天津郊区五区县之首。作为天津市五区县中第一个“撤县改区”的郊县，武清区在其经济快速发展的同时，房地产业也有长足发展。2001年武清区固定资产投资超过20亿元，2002年固
12、定资产投资同比增长44.3%，达到28.9亿元，其中住宅完成投资占当年固定资产投资的18%。武清区统计年鉴显示2002年住宅投资同比上升81.5%，由此可见未来12年内，武清区将迎来一个住宅房地产商品上市的高峰期。石各庄镇在武清区占有重要地位，其经济在武清区所有各镇中位居前列。1995年成为武清区首批天津市明星小康镇行列，2001年全镇综合实力居全区之首，2002年全镇12个村全部达到市级宽裕型小康村标准，实现生产总值3.16亿元，三级税收2300万元，农民人均纯收入达到了5300元。从长期来看，石各庄镇的经济快速稳定的上升，势必将带来本项目地块价值的上升。四、天津宏观经济及房地产业发展特征对
13、本项目的影响（一）天津市经济和房地产发展状况对本项目的影响通过对天津市国民经济发展状况和房地产业发展现状的分析，我们认为天津目前的房地产市场正处于一个快速发展的起步阶段。天津现有的经济发展水平，与上海、北京房地产市场快速起步期的经济水平大致相当，天津市房地产市场步入一个快速增长的轨道。根据天津的“十五”规划，房地产业将被作为支柱产业加以鼓励发展，并努力实现天津房地产业的跨越式发展。随着城市经济发展水平的提高，居民人均收入的增加和城市建设进度的加快，都会促进房产市场需求力量的增长，从这种意义上来说，天津市宏观经济的发展将促进对包括别墅在内的各种房地产需求。但是，消费者一般在对高档住宅，尤其是别墅
14、产品进行选择时，他们更注重于对别墅所在区位、周边环境和配套基础设施及服务的选择。对于本项目而言，其地处刚刚撤县改区的武清地区，对绝大多数的天津市区居民而言，该区域仍然是未经充分城市化的农村地带，基础设施、配套服务略显不足，周边环境难以令人满意。因此，本项目区位的一些劣势决定了近两年内市区居民对该区域的高档房地产难以形成有效需求。即意味着，天津宏观经济的发展一方面在即期促进武清本地居民的可支配收入增长，另一方面提供了居民收入持续增长的预期，从而有可能促进对本项目的市场需求。因此，我们认为天津市经济和房地产的快速发展对本项目直接效应不明显，但存在良好的间接促进作用。（二）“环渤海经济圈”概念对本项
15、目的影响在天津“十五”工作报告中提到“要将武清建设成为天津市北方的一颗明珠，天津的北大门，最具竞争力的地区”，认为武清在天津市社会经济发展中“举足轻重”。环渤海经济圈的加快发展和逐步成熟，给天津北部房地产发展提供了机遇。地处天津北部连接北京的武清区应该成为京津联系的纽带，从这个意义上说武清地区的房地产业可能在长期有一个向上的发展空间。但根据1986年国务院批准的天津市整体规划，天津城市的发展方向是：调整和改进天津市区；重点开发建设海河下游和滨海地区；配套建设近郊卫星城；积极扶植远郊县镇。城市布局为：以海河为轴线，市区为中心，包括塘沽和海河下游工业区构成天津城市主体，形成“一条扁担挑两头”的格局
16、，与周围滨海城镇、近郊卫星城、五个县城和建制镇以及重点乡镇组成多层次的群星拱月式的城镇网络体系。因此，尽管天津市政府将武清作为天津北部重点发展的区域，但并没有专门针对武清的发展状况和区域实际情况，给予其优于其它各区的优惠政策。而有关“天津武清通州”一线的轨道交通虽有传闻即将投入建设，但是何时实施仍不得而知。因此在35年内，环渤海经济圈的经济合作不会给本项目带来实质性的影响。（三）旧区改造和城市化进程的推进对本项目的影响为了改善城市基础设施条件，优化城市环境，挖掘城市土地级差价值，提升城市能级和改善居民居住条件，天津正在不断加大旧区改造力度。2003年上半年，天津市区就已经完成拆迁房屋278万平
17、方米，是去年同期拆迁量的2.9倍。随着城市旧区改造、危改房工程的推进，原居室的拆迁使动迁居民购置商品房成为必然需求，而拆迁补偿则给居民以财力支持，这必将带来大量的市场需求。随着“后危改”时代的到来，今后几年天津旧区房屋拆迁量将要达到200300万平方米年，其对天津房地产市场的供需总量也必将产生明显的影响。但通过市场调研发现，由于市区依据原居住面积进行货币化补偿，使得动拆迁补偿带来的购买力增加非常有限，一般市民原地回搬能力较弱，而交通成本和时间成本促使大量动迁居民优先迁至近郊的城区。由于本项目所处区域交通不便捷、商服配套水平不高，因此对动拆迁户的吸引力不大。因此，天津的大规模旧区改造对本项目影响
18、不明显。（四）住房商品化加速对本项目的影响伴随着旧区改造和城市建设的推进，有力地改善了公房消费对商品房消费的阻碍因素，必将推动住宅商品化的进程，并使得商品房的购买者可以根据自己的偏好来择地购买住房，从而改变公房改革以前，城市居民住宅由公房分配单位获得住房，其住房区位、特色毫无选择性可言的现象。住宅商品化以后，居民可以自由选择居住点，择群而居。根据国内外城市发展的经验，伴随住房商品化的发展，城市会逐步自然而然地形成相对分离的、不同消费档次的居住区。根据对许多大城市发展轨迹的研究，以中高收入群体为消费对象的别墅类产品通常因为环境因素而位于一定车程范围内的郊区，这种消费理念的扩展是一种客观趋势，这样
19、就给本项目提供了一定的机遇。因此，我们认为，住房商品化加速对本项目直接影响不显著，但由此带来的不同档次消费产品的分区现象和消费理念有助于本项目来满足武清区中高收入消费者对别墅的需求。总之，天津宏观经济的发展为包括本项目在内的别墅产品需求提供了动力，而由于本区域近期并无市政府倾向性的政策扶持、或政府的重大基础设施建设带动，因此诸如“环渤海经济圈”概念、天津城区的大规模旧区改造和住房商品化加速等外部因素对本项目的直接影响相对有限，但居民收入增长的良好预期、房产市场的热浪、居民住房消费的结构性分化都将对本项目提供有意义的间接支持。B. 第二章项目法人概况一、项目名称本项目地块位于天津市武清区石各庄镇
20、创业经济园区内，规划用途为住宅类别墅用地，国有土地使用权出让年限为70年。根据石各庄镇的土地利用规划和创业经济园区的土地利用规划，本别墅用地暂定为200亩，为了打造精品楼盘，充分发挥土地的使用效益，创业经济园区代表区政府性即将进行该块土地出让的招投标工作，而天津市正坤房地产开发有限公司已着手参与投标和研究项目的开发方案。天津市正坤房地产开发有限公司将设想的项目名称暂定为恺撒庄园。二、项目法人的组建（一）项目管理模式根据本项目公司发起人的背景，以及董事会成员的专业能力，本项目可以采用以下两种项目管理模式，两种模式各有利弊，可研究选择适合本项目的模式。1、董事会领导下的项目经理负责制图21 董事会
21、领导下的项目经理负责制2、董事会成员分管下的项目经理执行制图22 董事会成员分管下的项目经理执行制项目经理：在董事会的领导下负责全面工作，组织协调职能部门；副总经理：主管行政、政府部门协调，土地局、规划局、计委文件、项目立项、权证；与项目公司的承包子公司协调负，负责甲乙双方有关重大争议合同的交涉，审核合同条款等工作；总质量师：负责监督监理公司，并通过现场勘查或抽样检测等方法进行质量监督，负责配合解决工程质量中的重大技术问题；总会计师：负责项目的合同预算和具体的财务结算等事宜；总工程师：主管与设计、施工有关的公司谈判、监督工作；总经济师：主管项目开发策划、计划审计、招投标、保险、评估、选择销售公
22、司等工作；按照“一人多岗，按岗设人，各尽所能，各负其职”的原则制订相关的岗位责任制，同时落实相应的奖惩制度。（二）两种项目管理模式的比较董事会领导下的项目经理负责制是大型公司、专业化规范运作的项目管理通常采用的一种开发管理模式。在这种模式下，董事会对重大事项进行决策，如项目规模、市场定位、产品定位等，有的也包括设计、施工、监理、材料采购和营销代理的招投标等。对于其他的具体事项由项目经理全权负责制，董事会通过设定一定的奖惩机制来激励和监督项目经理。这种模式的有利之处在于董事会和项目经理分工明确，责权清晰。董事会承担投资责任，项目经理承担经营管理责任。不利之处在于项目容易陷入项目经理的“内部人控制
23、”，即董事会某种程度对项目经理管理的失控。项目经理作为外聘经理人，可能会损害股东的利益。董事会成员分管下的项目经理执行制，通常运用于小型项目，且项目股东来自不同的法人或自然人，处于强化保护股东利益的角度出发，股东或董事通常在项目中兼任若干重要岗位，重大事项由董事兼部门副总在董事会上做出决定，然后项目经理依照董事会决策和安排执行。在这种模式下，优点是股东全面参与项目经营，使投资各方的利益得到一个相对公平、公开的保障，缺点是决策的摩擦成本可能较高，因为在组织结构上隶属项目经理管辖的部门副总可能是公司董事，项目经理的管理协调能力有限，因而一旦在某些方面出现意见不一致时，内部协调的时间成本、协调成本可
24、能较高，且决策效率也没有项目经理负责制下高。（三）项目管理模式的建议1、更新以工程管理为主要内容的传统项目管理思路，建立以满足市场需求为导向的新项目管理思想。传统的项目管理模式对房地产开发起着一定的积极作用，但是它越来越不能适应新经济时期的要求，其不足之处更加明显：其一，传统的以施工管理为主要管理对象的项目管理模式是一种以某个项目为主的封闭式管理模式，在内外信息不对称的条件下，很难迅捷地对外部干扰做出反应，进行自我调整。其二，传统的项目管理模式比较适用于不以市场为导向的公共工程项目管理，因为它主要强调中期开发的管理。过分强调成本管理、进度管理，强调技术的先进性与合理性，而容易忽视技术的市场需求
25、意义，从而在以市场为导向的房地产开发中套用这个模式会产生不利影响。其三，房地产管理可以粗略地归结为几大问题：“生产什么，为谁生产，如何生产，何时生产”，传统的项目管理模式往往专注于“如何生产”，因而对“生产什么、为谁生产”这样最重要的市场导向性问题重视不足，最终导致产品没有市场竞争力。2、内部强化科学管理，专业环节适当外包在董事或股东兼任项目公司高层管理人员的情况下，提高决策效率，减少决策的摩擦成本，明确岗位的责权利是项目取得成功的重要保障。从经验上来看，越是小型的公司越倾向于采用“小而全”的项目开发模式，这主要是因为狭义的成本控制概念限制了项目开发的专业分工。事实上，越是小型的、临时组建的项
26、目公司，越是在各个环节上没有经验，越是容易将项目管理引入“工程管理”的范畴，从而导致对市场的研究不足，产品竞争力欠缺。从另一个角度来说，越是市场环境不确定性大、临时组建的项目公司，越不能在某些环节出错或效率低下，因为项目抵抗市场风险的能力弱，必须借助于专业公司的经验，从而规避一些风险因素。对专业环节的适当外包不能只看成成本因素，而要努力使之成为项目增值性因素。鉴于本项目是多个股东或投资方的首次合作，为保证投资回报，提高管理效率，建议按照“小而精”的原则组建公司，其指导思想是：公司人员精干，专业全，能力强；管理目标细化，权责清，奖惩明；管理难点突出，重前期，抓配套；专业工种外包，讲合同，管协调；
27、资金运作灵活，高融资，低成本。在此指导思想下，项目公司可以只由少数的部门主管组成，将一些具体的专业工作（如前期策划、规划设计的招标和方案优化、施工单位的招标和确定、工程监理、工程审计、营销、物业管理等），以类似于FIDIC合同条款的“合同契约”完全委托给市场化选择的专业公司，项目公司和这些公司之间是纯粹的契约关系。这种组织形式要求公司决策者具有相当的现代管理理念，公司有一套合理的薪酬政策，职员具有相当的房地产开发专业知识和敬业精神。（四）项目法人概况项目公司由自然人股东出资组成，其组织形式为独立核算、自负盈亏的有限责任公司，项目公司以其全部财产为限对债务承担责任。合作各方以各自合作条件对企业债
28、务承担责任。根据本项目法人概况如下：公司名称：天津市正坤房地产开发有限公司企业类型：有限责任公司注册资金：1000万元人民币资质等级：房地产开发三级（暂定）企业法定代表人：王公司注册地：天津武清区经营范围：房地产开发经营、咨询服务，物业管理，建筑材料（五）资金准备据初步测算，本项目投资额为10656.91万元。根据有关规定，项目启动时，开发商必须自备不低于开发项目投资总额30%的资本金。即：规定资本金=预算投资总额30% =10656.9130%=3197.073万元公司自有资金只要大于规定资本金，即符合开发要求。本项目的自有流动资金为3500万元，符合开发资金要求。C. 第三章项目选址一、项
29、目地址概述本项目用地暂定为200亩，位于武清区石各庄镇东环路西侧，天津武清创业经济园区公建区域北侧，中心公园东侧，距武清城区15公里、天津市区28公里、天津市滨海机场40公里、北京85公里。本项目图31：本项目区位图二、项目所在地交通状况（一）现有交通条件本项目南邻石陈公路，西邻黄王公路，对外交通主要通过杨王公路和黄王公路，两条公路级别较低，属于市郊行公路，断面宽度为12米，平时交通比较拥挤，已难以适应社会经济发展的要求。项目周边一些高等级交通设施，其中，南边有津保高速公路、东边有津福公路、北边有高津公路。石各庄本项目生态水库黄王公路京沪高速112高速（规划中）103国道石陈公路天津英华学校x
30、iao校 天鹅湖度假村 武清城区创业经济园区主题公园104国道开口处图42 本项目周边环境示意图（二）规划建设路线1、石陈公路拓宽。本项目南邻的石陈公路，东西走向，横穿武清区创业经济园区，是武清区“十五”交通网络规划“七纵七横”中的一横，根据主管部门的道路建设规划，该公路将于2003年底拓宽成上下四车道、24米宽的市级道路，向东4公里可直通104国道。据创业园区负责人介绍，该项目已经启动，本项目的建成将有助于改善项目所在地的交通条件。2、黄王公路拓宽。本项目西邻的黄王公路，南北走向，是武清区“十五”交通网络规划“七纵七横”中的一纵，根据天津市城市道路建设规划，该公路规划建设成为上下四车道、24
31、米宽的市级道路。该条道路向南可通112高速公路（规划中）和103国道，向北通廊坊。该项目目前尚未启动，但建成之后，将有助于改善本区位通往其他地区的交通条件。3、跨省级高速公路。据创业园区负责人介绍，规划建设中的京津塘高速公路与京沪高速公路连接线将在项目东侧通过，与规划建设的112高速公路在本项目附近交汇。据园区负责人介绍而未经验证的信息，该交汇处可能预留高速交通出口。假如该出口能够落实开通，则将对本项目区位的提升创造极为有利的条件。（三）本项目的交通配套建议考虑到别墅小区邻近范围内一些综合社会服务设施不足，需要借助一些其它地方的特定设施为本项目所“用”。因此，需配套从小区到一些主要交通集散点的
32、小区高档班车。从现在的实际情况考虑，需设计的线路有：线路一：从小区到武清城区（考虑其邻近的学校、大卖场和医院、公交枢纽）；线路二：从小区到天津市区。这样的配套既可以由小区物业公司自己营运，也可以和公交公司协商，引入公交线路。基于本项目的开发规模不大，引入竞争性的公交线路可能有一定的难度。因此小区需自行购置专用大巴，提供小区到武清城区的交通服务。如果计划从小区到武清城区每30分钟一班车，从小区到武清城区平均30分钟车程的话，那么维持一个循环运转至少需要两班车。考虑到车辆的轮休保养，小区车队至少需要四部专用大巴。如果从小区到天津城区也自我配套的话，可以配备中型豪华客车，假定大约每天发两班车，这样小
33、区需配置中型豪华客车三台。此外，其他具体所需车辆具体安排。三、商服及综合配套设施（一）武清区及石各庄镇的商服和生活配套设施石各庄镇周边的商服及生活配套设施有中国农业银行石各庄镇营业部、石各庄镇小学。而武清城区杨村的商服及生活配套设施相对比较完善，主要有：1、金融服务类：武清城区内有中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国人民保险公司、中国平安保险公司、太平洋保险公司。2、大型娱乐设施：武清城区内的天鹅湖度假村：提供娱乐、餐饮、住宿、度假等服务。另有关于主体公园建设的传闻，根据相关的口头征询信息，该主体公园占地3000多亩，投资14亿美元左右，属于国务院立项的全国三个主题公园之一
34、（分别在天津、北京和上海）。3、高级学校：武清城区内的天津英华学校：从幼儿园到高中，并与国际接轨的寄宿制双语特色学校。4、大型商业设施：乐购连锁超市。5、电信服务：中国电信、中国移动等。（二）石各庄镇现有或规划的市政配套设施石各庄镇的现有市政配套设施比较薄弱，周边已规划建设的市政配套设施有污水处理厂、锅炉房、变电站以及调压站。规划中的配套方案如下：供水：创业园区待建地下水水厂一座，可提供标准自来水；排水：可纳入园区内的雨水和污水处理系统；供电：采用华北电网供电；通讯：借助武清区的8万门的邮电通讯中心，数字微波、光纤电缆、数据专线等现代化通讯设施齐全，可直接办理国内、国际电信业务；供热：可利用创
35、业经济园区供热站提供的集中供热方式；供气：管道天然气（陕气）。（三）本项目商服等配套设施建设建议综合以上描述可以看出，石各庄镇的商服及其他配套设施相对薄弱，而武清城区所在地杨村的设施比较完备。因此，建议本项目商服等配套设施建设采取以下措施：1、自行配套建设一部分。如小区幼儿园、小区小超市、小诊所等；2、通过交通配套来“借”杨村的设施。通过小区穿梭班车，可以用便捷的交通来改变本项目配套不足的情况；四、项目发展构想项目计划用地面积13.34万平方米（200亩），根据武清区规划局所规定的土地利用规划指标，本地块用途为别墅住宅，容积率最高可以达到0.68，建议采用0.5或稍低的容积率。每幢别墅建筑面积
36、180300，产品总价在大致在40万70万的区间。考虑到项目基地所处的区位，周边良好的自然环境，武清住宅市场结构及供需情况和有关规划要求，确定该项目发展构想如下：本项目设想营造中低档别墅住宅区，建筑采用广义的欧式风格，设计上引入绿色住宅、生态住宅等最新居住理念，采用规模加定制的开发方式，建设武清区第一流的标志性别墅区。D. 第四章市场分析一、天津市别墅市场分析天津早期别墅主要以宁发、西苑、西姜井、玫瑰园等四大片别墅住宅区为代表，消费群体多为外籍人员和本地富裕阶层。但别墅的供需均未形成规模，宁发、西姜井、西苑、玫瑰园等一些别墅项目在市场上各自为营，销售状况也很一般。应当说早期的别墅产品仅仅市场细
37、分不明确，配套功能不完善，整体设计观念较为落后。1998年以后，天津的别墅供需情况均发生显著变化，别墅开发逐步走出“游兵散勇”的时代。随着天津经济的稳定发展，和日益增长的别墅需求相对应，天津市的别墅市场也开始出现一定规模和较高品质的别墅项目。1998年，万科兴业公司、松江置业公司两大房地产开发企业，分别在天津南部和北部的城乡结合部兴建中档价位的别墅楼盘。其中，万科集团在北辰区新宜白大道兴建了总面积60余万平方米的万科花园新城项目，该项目以透天联体别墅的形式，中档的价格及公司的品牌号召力，迅速博得了消费者的青睐，平均价格1999年开盘只有2400元/平方米攀升，到2003年时已有3800元/平方
38、米。近两年来，天津的别墅市场进入了以提升产品品质为特征快速发展新阶段，别墅建设总规模和小区规模都较前有明显的增加。2002年，媒体将天津房地产市场称为“别墅年”。当年别墅投资总额达到了40亿元以上，已经开工和计划开工的各类别墅项目已达到100万平方米以上，新开工别墅面积占2002年全市住宅新开工面积的14%，而参与开发的均为天津目前实力颇强的开发企业，如顺驰、万科、中基、仁爱等房地产巨头。目前，天津市别墅市场主要集中于南片和北片两大区域。南片的开发商，以顺驰、仁爱、亚资为代表，凭借离市中心较近的区位、完善的配套设施和成熟的社会经济、人文环境，占据了别墅的中高端市场，别墅的平均价格将在5000元
39、平方米以上，并取得良好的经济效益。北片的别墅以万科、中基开发的产品为代表，更看好北京申奥成功后其城市扩展和资本的流动在天津北部所蕴含的巨大商机，借助本市北部较低的土地价格，别墅的平均价格在35004000元平方米左右，其市场定位以吸引新兴的白领阶层为主。表41 典型别墅比较分析区位占地容积率绿化率均价（元/米2）开发商南部仁爱濠景庄园西：堆山公园（建设中） 南：红旗南路东：卫津南路北：水上公园27.11公顷0.6850%56005700仁爱半岛蓝湾友谊南路与环岛北路交口17公顷0.6850%55005800顺驰城市别墅西：友谊南路东：解放南路北：郁江道13公顷0.6850%53005600亚资
40、北部城市花园西：淮东路南：新宜白大道东：兴东路北：汾河南道73.3公顷0.6845%37003900万科中基T城北辰区新宜白大道12公顷0.555%36003800中基随着天津宏观经济的不断增长以及居民人均收入水平的不断上升，天津别墅市场已经开始呈现“分布区域扩散，市场细分化，产品多样化”的发展态势。目前，天津周边的一些区已经出现了具有相当规模、多功能性的高档别墅项目。有代表性的楼盘有大港区的“地球村”项目和合生创展在宝坻的项目。根据市、区相关部门提供的信息和市场调研的资料，天津别墅市场上的中高档产品在今后的几年内仍将保持较高的供给量，竞争将会有所加剧。结合本项目的特点，建议本项目定位于中低档
41、别墅，目标市场主要以武清区及周边区域为主。二、区域房地产市场分析（一）区域房地产的需求和供给市场分析基于本项目用地的规划用途是别墅用地，因此以下对别墅市场的供需情况进行分析。根据已掌握的天津市房地产资料，天津市当前市场上总价在50万以下的中低档别墅几乎没有供应，存在一定的潜在需求未得到释放，先期抢占此市场的项目会占有一定先机。如果本项目顺利开发、及时推出，在未来的一段时间内，本项目可能是总价在50万左右的中低档别墅市场上不多得的楼盘。根据武清区建委主管领导提供的信息，武清区现阶段除了本项目外，进行前期调研工作的只有南湖的别墅项目，而该项目离城区比较远，并且还存在水、电、煤以及市政配套设施不能很
42、好解决的问题。因此，短期内武清区内的供给竞争压力不大，然而必须注意到武清区八个中心镇都有别墅区土地规划这一潜在竞争性供给因素，在项目推进过程中要时刻注意相关信息的获取。武清区经济的快速增长，人均收入的快速提高，使得人民生活的水平大大提高，再加上城区改造力度的加大，本区域的市场需求潜力将会得到逐渐释放。另外，武清区产业结构的调整，大量企业对经济园区的入住，又将带来一定的外来需求。（二）区域竞争性楼盘分析尽管武清的区政府所在地杨村经济发展迅速，房地产市场供需两旺，但由于杨村在近期并没有别墅用地供给，因此别墅的市场需求存在一定的市场空间。根据市场调研的情况，武清区近期没有其他的别墅项目，因此，武清城
43、区杨村的中高档公寓有可能作为别墅的可替代产品成为本项目的潜在竞争者。通过对武清城区杨村房地产市场的考察和调研，现挑选出其中三个有代表性的楼盘：表42：武清城区杨村公寓楼盘分析松鹤园小区栖山温泉公寓颐安花园区位杨村城区边缘杨村城区中心杨村城区边缘类型普通公寓普通公寓普通公寓价格2001年：12001800元/平方米2002年：16002100元/平方米2003年：17002200元/平方米商服及生活配套设施比较完善很完善比较完善物业管理不错一般一般物业管理费0.4元/M2/月0.13元/ M2/月0.13元/ M2/月小区布局设计较好一般一般小区功能设计较好一般一般综合起来，武清城区杨村公寓产品
44、同质化现象较为严重，小区没有很好的规划设计，大都表现为一种兵营式排列；小区功能设计一般。从产品定位上来讲，只能是一般性居住功能的改善，并不能满足中高收入人群对改变生活方式、改善生活质量的要求。三、项目的市场定位与产品定位根据以上分析，由于本项目区位优势不明显、交通环境一般（京沪高速公路预留出入口存在相当的不确定性）、周边商服及生活设施尚需完善，我们认为，本项目的潜在的客户群体只能以武清及相邻地区的居民为主体。因此，在给定项目用地别墅属性的情况下，结合武清区及周边地区的居民收入水平，决定了别墅的总价水平保持在50万左右可以有效地控制市场需求风险。在这个总价约束下，本项目发展中低档次的别墅是市场需
45、求约束的结果。同时，天津的高档别墅已出现了大规模供给的情况，市场风险较大。从另一个角度来说，一个高档别墅区的形成，需要成熟的区域文化底蕴，这些不能靠一个项目的营造而生成，由于项目所在区域石各庄镇在用地供给上不可能出现大规模的别墅社区，决定本项目区位不可能发展高档别墅，只能是中档及中低档别墅。四、目标客源定位通过对本案所在区域社会经济情况的分析，结合本项目所在地区的情况，预计本案的潜在客户是武清区及其周边区域的富裕人群，这些富裕人群的工作地点大都固定在本区域内，具体细分为以下五类：企业主及私人老板；大型企业的高级管理人员；行政管理人员及公务员；富裕农民；带有投资或其他消费目的人群。根据相关的调查
46、结果来看，可能的客户来源比例如下表所示：表43：本项目目标客源区域目标客源区域比例武清区60%天津市其它地区（主要为蓟县、宝坻区、北辰区等）25%外地客户（北京、廊坊等）15%E. 第五章规划设计设想一、设计概述从古至今，追求一种高尚的生活一直是人们心中的渴求，人们对于居住的思考与向往从未间断，对生存的理想锚固在房屋之上，环境、生态浸入这种理想， 溶于自然成为当今人们考虑的第一目标。面对日益膨胀的旧区改造、新区构筑却在一步步将人隔离于自然，远离清水、绿树、阳光。现在我们思索，该拿什么去与未来的居民对话？答案有了，最大的意义在于认识自己，认识自然和融入自然，用一种恬淡的平常心看人生，体会生命中更多的真诚和善意，这也是我们恺撒庄园所倾注的生活理想。正因如此，在设计中我们严格执行以下三大原则：1、人文环境的充分利用；2、社区畅园；3、生态持续性的实施。二、规划设计构思产品规划设计是要解决产品定位、功能定位的实现问题。根据上一节关于市场定位和产品定位的描述，本项目的潜在消费群体以武清区事业及相邻的地区事业有成就的本地居民为主体，则本项目设计要充分考虑本地居民的生活习性，使别墅区的规划设计和功能定位要与之相匹配。从这点出发，必须要在产品设计与俗称的“农民新村”和城镇公寓相严格区别，以凸现产品的差异性。农民新村的特点是：规划
