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1、烟台房地产市场调研报告（2008）本次对烟台市、莱山区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。一、烟台城市概况概述：?nbsp; 优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力；?nbsp; 从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列；?nbsp; 烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。1、地理位置烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接
2、潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。2、行政区划及面积烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。3、城市人口年份城市人口增长率2004年（万人）1
3、70.832005年（万人）174.341.02%2006年（万人）176.261.01%2007年（万人）2001.14%4、城市交通烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。?nbsp; 陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006年全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。?nbsp; 海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100
4、多个港口直接通航。?nbsp; 空：航空业快速发展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。2005年年共接待海内外游客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，国内游客1436.05万人次。二、城市经济概述：?nbsp; 烟台市经济发展强劲并持续快速增长，
5、2005年烟台市GDP总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位；?nbsp; 三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位；?nbsp; 财政实力与税收进一步加强；?nbsp; 固定资产与房地产投资进一步加大；?nbsp; 城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。1、国内生产总值与人均GDP持续快速增长烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。（1）烟台市GDP烟台市经济持续高速增长。2003年GDP达到1316亿元，2004年GDP达到1630.9亿元，2005年GDP达到2012.46亿元，20
6、06年GDP达到2402亿元，2007年GDP达到2885亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位。（2）2007年烟台市人均GDPGDP20064719（美元）20076053（美元）（资料来源：政府统计公报）2、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速(2007年政府数据未公开)2006年全市第一产业实现增加值216.01亿元，增长5.9%；第二产业实现增加值1462.23亿元，增长20.4%；第三产业实现增加值723.86亿元，增长13.9%。三次产业结构由上年的9.81：59.53：30.66变化为8.99：60.87：30.14
7、。全市税收收入占GDP比重达9.85%，比上年提高0.45个百分点；地方财政收入占GDP比重达4.68%，比上年提高0.35个百分点。3、固定资产投资与房地产投资进一步加大（1）烟台市固定资产投资与房地产投资额2006年全社会完成固定资产投资1591.16亿元,增长19.8%。实现财政总收入378.56亿元,增长29.13%,其中地方财政收入112.42亿元,增长29.16%。税收总收入236.55亿元,增长25%。年末金融机构本外币各项存款余额1913.62亿元,比年初增加231.29亿元。其中居民储蓄存款余额1129.69亿元,比年初增加114.34亿元。年末金融机构本外币各项贷款余额13
8、42.52亿元,比年初增加194.12亿元。2006年全年完成房地产投资71.78亿元。小结：近几年，烟台市经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006年国内生产总值已位于山东省和全国前列，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。4、居民消费能力概述：?nbsp; 居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；?nbsp; 社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；?nbsp; 城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间；?nbsp; 居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。（1）居民收入与支出均有提升经济指标
9、类型20042005年2006年城镇居民人均可支配收入（元）97851080312452人均消费支出（元）747980549035居住消费支出比重6.48%6.22%6.37%恩格尔系数37.3%。37.2%农村居民人均纯收入（元）412046605347人均生活支出（元）28093138居住消费支出比重10.97%7.54%7.57%恩格尔系数249439.95%39.29%（资料来源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）2006年，城镇、农村居民收入与支出比2005年均有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出的比例较小且浮动不大，可以看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。恩格尔系数在一定程度上衡
10、量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在3040%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。（2）社会消费品零售总额增长幅度较大2004年2005年2006年366.11亿元516.43亿元599.58亿元（资料来源：烟台市历年政府部门统计公报）2006年烟台市社会消费品零售总额接近600亿，在2004年的基础上增长16.1%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。（
11、3）2006年城市居民人均住房面积城市居民人均现房面积烟台市18.67山东省21.9全国26（资料来源：政府部门统计公报、网站）从上表可以看出，2006年烟台市城市居民人均住房面积为18.67m2，与山东省平均水平尚有一定距离，和全国相比差距更大，一方面说明烟台市房地产市场发展相对缓慢，另一方面也预示着烟台房地产市场还有很大的需求空间。（4）银行存款继续增加2004年2005年2006年1296.58亿元1463.55亿元1683.20亿元（资料来源：烟台市历年政府部门统计公报、年鉴）2006年，烟台市居民存款额达到1683.20亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明烟台市民投资渠
12、道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。小结：烟台市城镇居民人均可支配收入持续增加标志着城镇居民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。三、烟台市城市规划及各区功能分析概述：烟台市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的指引下，莱山区具有更强劲的发展潜力。1、城市建设现状近几年，烟台市加快城市化可持续发展战略。2005年，城市对旧居民
13、区环境综合整治扎实推进：对市区14个社区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。2、城市规划（1）城市发展战略部署原则壮大中心城市，发展八大组团?nbsp; 加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。?nbsp; 充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。?nbsp; 膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。（2）规划年限2003年-2020年（3）
14、城市规模规划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。（4）规划范围莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。（5）具体规划山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间结构?nbsp; 以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构，八大组团及自然隔离带
15、分布如下：?nbsp; 划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团。，建设各组团自然隔离带，有机联系；?nbsp; 辛安河、鱼鸟河之间绿化带，分隔牟平与初家组团；岱王山、归岱山，分隔初家与芝罘组团；岱王山南麓山脉，分隔初家与黄务组团；外夹河分隔黄务与莱山组团；夹河及其沿河绿带芝罘与福山、开发区组团：黄金河、柳林河之间绿化带，分隔开发区与八角组团。（6）城市性质与各区功能定位城市性质定位：烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。各区功能定位：区域功能地位芝罘区商业、居住中心福山区工业中心开发区外向型、现代化工业中心莱山区行政、居住、文化、教育
16、中心牟平区休闲、娱乐、度假中心小结：随着城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强，房地产必将进入新的发展阶段。烟台房地产市场调研报告（2008）前言：本次对烟台市、莱山区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。一、烟台城市概况概述： 优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力； 从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列； 烟台市风景秀
17、丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。1、地理位置烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。2、行政区划及面积烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.
18、95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。3、城市人口年份 城市人口 增长率2004年（万人） 170.83 2005年（万人） 174.34 1.02%2006年（万人） 176.26 1.01%2007年（万人） 200 1.14%4、城市交通烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。 陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006年全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。 海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一
19、，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。 空：航空业快速发展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。2005年年共接待海内外游客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，国内游客14
20、36.05万人次。二、城市经济概述： 烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2005年烟台市GDP总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位； 三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位； 财政实力与税收进一步加强； 固定资产与房地产投资进一步加大； 城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。1、国内生产总值与人均GDP持续快速增长烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。（1）烟台市GDP烟台市经济持续高速增长。2003年GDP达到1316亿元，2004年GDP达到1630.9亿元，2005年GDP达到
21、2012.46亿元，2006年GDP达到2402亿元，2007年GDP达到2885亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位。（2）2007年烟台市人均GDP GDP2006 4719（美元）2007 6053（美元）（资料来源：政府统计公报）2、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速(2007年政府数据未公开)2006年全市第一产业实现增加值216.01亿元，增长5.9%；第二产业实现增加值1462.23亿元，增长20.4%；第三产业实现增加值723.86亿元，增长13.9%。三次产业结构由上年的9.81：59.53：30.66变化为8
22、.99：60.87：30.14。全市税收收入占GDP比重达9.85%，比上年提高0.45个百分点；地方财政收入占GDP比重达4.68%，比上年提高0.35个百分点。3、固定资产投资与房地产投资进一步加大（1）烟台市固定资产投资与房地产投资额2006年全社会完成固定资产投资1591.16亿元,增长19.8%。实现财政总收入378.56亿元,增长29.13%,其中地方财政收入112.42亿元,增长29.16%。税收总收入236.55亿元,增长25%。年末金融机构本外币各项存款余额1913.62亿元,比年初增加231.29亿元。其中居民储蓄存款余额1129.69亿元,比年初增加114.34亿元。年末
23、金融机构本外币各项贷款余额1342.52亿元,比年初增加194.12亿元。2006年全年完成房地产投资71.78亿元。小结：近几年，烟台市经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006年国内生产总值已位于山东省和全国前列，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。4、居民消费能力概述： 居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强； 社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛； 城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间； 居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。（1）居民收入与支出均有提升 经济指标类型 2004
24、2005年 2006年城镇居民 人均可支配收入（元） 9785 10803 12452 人均消费支出（元） 7479 8054 9035 居住消费支出比重 6.48% 6.22% 6.37% 恩格尔系数 37.3%。 37.2%农村居民 人均纯收入（元） 4120 4660 5347 人均生活支出（元） 2809 3138 居住消费支出比重 10.97% 7.54% 7.57% 恩格尔系数 2494 39.95% 39.29%（资料来源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）2006年，城镇、农村居民收入与支出比2005年均有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出的比例较小且浮动不大，可以看出住房支出并
25、未给居民带来较大经济负担。恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在3040%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。（2）社会消费品零售总额增长幅度较大2004年 2005年 2006年366.11亿元 516.43亿元 599.58亿元（资料来源：烟台市历年政府部门统计公报）2006年烟台市社会消费品零售总额接近600亿，在2004年的基础上增长1
26、6.1%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。四、莱山区现状、规划及发展1、区域现状莱山区地形呈狭长型，区域拥有两条主干道，即滨海路和观海路，观海路的延伸路段为迎春路，是目前莱山区主要城市干道。整个区域拥有很好的海景资源优势。20世纪90年代以前的莱山区人烟稀少，经济落后，20世纪90年代后进入快速发展期。自2000年市政府搬迁，莱山区已逐渐成为烟台市行政、居住、文化、教育中心。由于莱山区建区时间较短，政府对该区域的规划要求起点高，力求把莱山区建设成烟台城市展示面。在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，莱山区发展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为烟台市房地产开
27、发热土。2、区域规划及未来发展（1）城市定位及规划原则根据烟台市十一五计划，莱山区将被定位于行政、文教科研、高新技术功能区域。规划依托高校云集的大学城为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以高校科技推动产业建设，实现城建双赢。（2）具体规划莱山区中心城区：莱山行政中心位于体育公园西侧，北接烟台大学和工商学院，由区政府办公楼、行政审批中心楼为规划轴线主体，沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。以滨海路为背景、在烟台大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校环绕下，莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。观海路、迎春大街大道区域规划：沿观海路和迎
28、春大街建筑高低错落，形成富有节奏的空间序列。东侧紧邻体育公园建设烟台新城市中心标志世贸中心，南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院，直面黄海和凤凰山，辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道，交通便利。世贸中心规划星级酒店一座，超高层写字楼和高级住宅公寓楼，并拟建烟台会展中心和商业娱乐设施。中心居住区规划：为避免莱山区现有狭长地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘区过高的人口密度，莱山区中部将规划建设一处占地602.7公顷的中心居住区，预计容纳人口万，从而实现对区域内的商业辐射和拉动消费，尤其是大学城。小结三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动烟台市经济持续快速增长，促使固定资产投资和
29、房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，而莱山区房地产正处于快速上升时期。如此，整个烟台市及莱山区房地产必将迎来新的发展契机。五、烟台市房地产市场概况?nbsp; 近几年烟台市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃，总体运行态势良好；?nbsp; 商品房价格持续上扬；?nbsp; 商业地产总体供应量较大；?nbsp; 外地消费者购房比例较高，成为房地产市场一个重要消费力量；?nbsp; 市场物业档次、价格差异较大，整体销售情况不错；?nbsp; 市场整体开发及营销水平不一，随着品牌企业的进入，开发理
30、念逐步提高；土地交易面积总建筑面积2006年249.5万平方米420.9万平方米1、土地供应（资料来源：烟台市土地局网站信息）2005年烟台市共挂牌（拍卖）出让土地面积249.5万平方米，总建筑面积420.9万平方米，土地供应量充足。除了住宅用地外，商业用地增幅不减，酒店和写字楼用地则比重加大，这两者比例接近土地供用总量的30%。2、房地产市场各项指标逐步上扬（目前数据只能统计到2006年）2004年2005年2006年房地产开发完成投资52亿元85.7亿元24287亿元施工面积815万平方米1050万平方米253254万平方米竣工面积395万平方米500万平方米116841万平方米销售面积4
31、00万平方米440万平方米住宅销售面积399万平方米（资料来源：烟台市统计局网站、烟台市建设信息网、山东省招远市信息网络中心）（1）2005年房地产开发完成投资达85.7亿元，在2004年基础上增幅上涨64.8%，开发投资额快速增长。（2）商品房施工、竣工面积大幅提升，2005年分别达到1050万、500万。（3）2004年商品房销售首次超过竣工面积；2005年销售面积达到440万，其中住宅面积399万，整个房地产市场需求两旺，交易活跃。3、商品房价格持续上升2004年2005年2006年商品房销售均价（元/m2）236526492857住宅销售均价（元/m2）225325232674从近两年
32、商品房销售均价看，每年都有较大幅度上涨。2005年全市商品房平均售价达每平方米2649元，同比增长12%，其中住宅2523元/平方米，增长16%。写字物业价格也同步攀升，平均每平方米达到4518元，增长28%。据统计，2006年5月份烟台房屋销售价格比4月份增长1。5月份新建商品房价格同比增长6.9，比上月增长1.1；二手住房价格同比增长4.8，商品房价格持续上升。4、商业地产总体供应量较大。据不完全统计，2005年烟台市各类商业地产的总供应量大于55万平米，比2004年上升了近20%。由此可见，近两年烟台市商业地产市场供应量已超过100万方，加上已营业的商业场所及尚待开发的土地，不难发现，烟
33、台商业地产总体供应量较大。5、外地消费者购房比例较高，成为烟台市房地产市场一个重要消费力量。随着改革开放的深入发展，胶东半岛加工基地已经形成。开发区、莱山区仍是招商引资的热土，吸引大量企业与大量人流，形成一个巨大的消费市场。近几年外地客户在烟台市购房比例较大并持续上升（外来人口包括烟台市下属县市、镇区居民、外市、外省、华侨及部分外国人等），主要集中地是开发区和莱山区。从对莱山区等楼盘实地走访中了解到，外地人购房比例较高，有些楼盘甚至达到30%以上。6、市场物业档次、价格差异较大，但整体销售情况不错。目前市场物业形态兼顾多层、别墅、小高层、高层等，存在多种档次、价位的产品，其中一线海景房、市中心
34、区域的楼价均价达到8000元/平方米，有些区域均价只有约3000元/平方米，两极分化严重。通过对各种档次楼盘的实地走访发现，由于产品所针对的消费群体各有不同，目前整体销售情况良好。7、烟台房地产开发、营销水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高。烟台市整个房地产开发、营销水平不一，有些本地开发商开发水平较高，如祥隆集团开发的海天名人广场、南山集团开发的南山世纪城成为当地代表性楼盘；但有的开发商还停留在较低级开发层面上，对市场营销不太重视且楼盘推广途径有限，从而制约项目销售。随着阳光100、北京天鸿集团、上海世贸集团等外来品牌或实力雄厚的集团强势进驻，他们带来先进的开发理念、营销手段、产品
35、开发等都直接刺激本地开发商水平提高。小结：从近两年房地产市场宏观数据来看，各项经济指标数量均有较大幅度上升，市场发展势头强劲、交易活跃，整体市场销售情况良好，呈现供需两旺态势，但楼盘开发、营销水平等方面有待进一步提高。六、烟台市房地产发展趋势经济的蓬勃发展促使城市化进程加快、城市外沿不断延伸，诸多因素直接或间接促进房地产加快发展。未来几年内，烟台市房地产市场将继续沿着健康发展的道路继续走下去。1、经济持续快速发展促使房地产进一步发展。经济的快速增长，固定资产投资与房地产投资加大，居民收入不断提高、消费能力进一步增强，这一切有利因素都将促进房地产市场发展。2、土地供应充足进一步加剧市场竞争土地供
36、应总建筑面积176万m2294万m22006年3月15日烟台市土地挂拍总面积176平米，总建筑面积达294万平米。仅以目前土地成交的面积计算，2006年底至2007年，有约100万平米的新建项目面世。从整个市场看，土地及市场供应充足，导致竞争进一步加剧。3、房价将继续上升，局部上涨速度较快。（一）城市向心力及城市化进程加快导致房价进一步上升。（二）建筑、财务等成本继续增长，银行利率上调都将直接影响商品房价格继续上升。（三）由于区域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平楼面地价偏低，莱山稳步增长，开发区增幅大，故局部房价上涨速度较快。4、城市呈东西两翼发展，莱山区普遍被消费者看好。在城市规划的指引
37、和发展下，烟台市呈东西两翼发展。开发区发展速度快，而莱山区是烟台市行政所在地，被定位为行政、居住、文化、教育中心，近几年房地产开发速度较快，发展普遍被消费者看好。5、区域板块初步形成，由项目竞争转变为区域与板块竞争。目前烟台市各区域板块已初步形成，以前项目与项目之间的竞争正逐渐转化成区域与区域之间的竞争，消费者在选择住房时，也将更多考虑区域板块的特性。区域板块的成形，加剧了瓜分市场份额竞争的激烈性。6、商业地产形态多样化，开发方向逐步向市中心周边区域扩张且专业化进一步提高。商业地产开发逐渐向市中心周边区域扩张，如莱山区等，并朝着专业化、单一化的方向发展，开发理念更加趋于成熟和理性。7、市场竞争
38、促使开发水平、项目品质及营销得以提升。区域板块的形成和扩张，造成激烈的竞争，除产品之外，更多的应该是服务的竞争、营销的竞争和操作手法的竞争。开发商从取得土地开始，就必须投入大量精力，进行产品设计、创新，最终拿出个性化的产品以满足消费者的需求，并在营销上树立鲜明旗帜。8、城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加。2006年政府预计城市化率达到53%，城市人口的不断增加，为住房提供了极大的主动需求空间；大规模的城建拆迁改造，也客观上造成大量被动需求。如此，房地产仍有较大的开发前景。9、外地消费者在烟台置业比例仍会上升，但上升幅度不大。经济快速增长、城市化进程加快和旅游业发展，这
39、些都将导致外来人口增加，外地消费者在烟台置业的比例必将逐渐上升，但上升幅度不大。十、新政将对烟台市房地产市场产生一定影响。今年的新政对烟台市房地产会造成怎样影响？据了解，在烟台市地方政策尚未出台之前会造成部分消费者持币现望，认为新政策对商品房价格造成一定影响，一定程度制约销售。小结：2006年，烟台市房地产业将继续保持快速增长的态势，房地产价格稳步攀升的格局不会有太大改变，但涨势相对比较平稳。在政府加大城市建设的同时，烟台市更具良好的投资、居住环境，而城市的向心力及城市化进程的加快，促使房屋需求量进一步增加。伴随着住房二、三级市场的放开，为人们买房提供了更广阔的余地，也为今后房地产业的发展提供
40、了巨大的空间。同时，由于市场供应比较充足，区域板块初步形成、新兴区域逐渐兴起等造成市场竞争激烈，新政对房地产市场造成或多或少影响。七、莱山区房地产市场概况1、受区域发展、居住环境等因素影响，莱山区房地产已成为开发热土，房价每年都水涨船高。莱山区近10年商品房价格一览表如下：年份19941996年19971999年20002002年20032005年销售均价约1000元/m2约1800元/m2约2600元/m2约3800元/m2（资料来源：政府部门网站）短短10年，莱山区房价已由1000元/平方米上升到数千甚至上万元，全市房价最高就在莱山区产生。该区房价高差很大，价高者如海天名人及东上海赋等，小
41、区每平方米已达万元以上。莱山区房价突涨，主要是居住环境好、市政府的迁入、体育公园、高校云集有重要关系，同时大量投资者对莱山区非常关注。在这些因素共同影响下，莱山房价自然而然坐上烟台市头把交椅。2、板块现状滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设的重要工程之一。作为依山傍海发展起来的大型聚居区，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做的比较到位。在众开发商的共同努力，该板块房价在短短10年内
42、上涨了500%以上，目前该板块大多数楼盘均价在6000-8000元/平方米，该区域也成为烟台市公认的富人区，但目前该板块楼盘普遍存在周边生活配套不足、人气不旺、购物不便、空置率高等问题。3、客户构成该板块客户是烟台市高收入人群代表，他们当中有的是私企老总，有的是开发区企业高层管理人员，也有外国人和华侨在这里居住，如石沟屯一带是烟台市韩国人居住比较集中的地方。这些客户大都拥有私家车，而所居住的小区离市区仅有约20分钟车程。所以，他们一般喜欢开车去市中心购物。4、代表楼盘 海天名人广场、东上海赋、南山世纪城等。5、发展趋势由于一线海景属稀缺产品，经过多年的开发，目前一线海景可供开发的土地所剩无几，
43、该板块发展受到限制，预计今明两年高端市场的供应量在20万平方米左右。而分期开发的南山世纪城，后续房源将陆续面市。八、莱山区房地产市场潜在供应量分析1、2006年土地供应及规划建筑总面积土地面积规划总建筑面积烟台市176万方294万方莱山区50.76万方81.59万方（资料来源：政府部门网站）2006年3月15日，烟台市土地拍卖176万方，规划总建筑面积294万。其中莱山区土地拍卖50.76万方，总建筑面积81.59万方，主要分布在三滩小区旧村及滨州医学院烟台校区东侧，规划为住宅、商业用途。虽然莱山区沿迎春大街两侧土地已批完，但近段时期内土地及市场供应比较充足。2、市场潜在供应量预测随着时间的推
44、移，区域内市场供应量大幅度提升。按南山世纪城规划总建筑面积150万方来算，除去目前推出的25万方外，近2年内陆续会推出50-60万方；当即将面市的项目及目前已批土地推向市场时，加上市场原有存量，近两年市场供给量可能在100万方以上，市场竞争将极为激烈。九、烟台市商业调查1、商业街调查对比商业街名称经营项目租金水平（元/平方米/年）商业特点典型网点海港路百货2400-4800大型商业网点集中振华商厦南大街服装2500-5000商业氛围浓，人流量大南大街购物城西大街及北大西街综合商业2000-3600商业氛围尚需培育，购物环境好百盛购物中心南大街市级商圈分析：商圈特点商业功能较齐全商业网点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。辐射范围广该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，
