物业管理手册范本.docx

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1、chi 北京仲量联行物业管理服务有限公司项目名称物业管理处物业管理手册北京仲量联行物业管理服务有限公司提供二四年三月目 录1.0人员架构及人员编制说明2.0岗位职责 2.1物业部经理的岗位职责 2.2物业主任的岗位职责 2.3物业助理的岗位职责 2.4前台接待兼售卡员的岗位职责 2.5清洁领班的岗位职责 2.6清洁员职责3.0政策与程序 3.1客户入住程序 3.2客户二次装修办理程序 3.3投诉处理制度 3.4客户拜访程序 3.5客户迁出办理程序 3.6清洁管理 3.7绿化管理 3.8前台服务 3.9物业部员工管理制度 3.10物业部安全工作守则 3.11物业部防火安全制度 3.12客户换房工

2、作程序 3.13托管钥匙管理规定 3.14二次装修审批管理程序 3.15前台登记、验证管理制度 3.16关于户籍输入的规定 3.17更换门锁、信箱锁程序 3.18备用金使用管理办法 3.19普通信件投送规定 3.20邮件快年、挂号信、包裹及包裹单的投送规定 3.21邮件接收通知单使用方法 3.22访客接待程序 3.23行李寄存管理程序 3.24客用储物间出入库程序 3.25客户物品暂存程序 3.26客衣洗涤收发工作程序 3.27物业部投报维修程序 3.28复印及装订工作程序 3.29发送传真工作程序 3.30收传真工作程序 3.31文字处理工作程序 3.32票务服务工作程序 3.33代办服务

3、3.34叫醒服务工作规范 3.35处理客户遗失物品工作程序 3.36接听电话服务标准 3.37房屋设备检查工作规范 3.38处理客户投诉规定 3.39处理客户发生意外事件 3.40特殊事件处理程序 3.41事故报告报写规定 3.42停电紧急情况的处理规定 3.43紧急情况的处理规定 3.44 告示栏设置与使用管理程序 3.45巡视制度 3.46维修单处理程序 3.47物业部值班日志填写及管理制度 3.48提供有偿服务 3.49复印机维护保养及使用规定 3.50售卡服务规范标准 3.51客户档案管理制度 3.52有偿服务收费标准 3.53大厦文化活动管理制度 3.54公共场地使用管理制度 3.5

4、5搬运物品责任书4.0工作流程 4.1维修工作单流程图 4.2工作单流程示意图 4.3客户入住流程图 4.4二次装修管理流程图 4.5设备、工具、器材、物料的采购、保管和领用程序 4.6客户退租流程图 4.7前台交接班流程图 4.8紧急救护流程图 4.9客户投诉处理程序附件表格目录1.0 人员架构及人员编制说明人员编制：物业部经理（1人）物业主任（1人）物业助理会务领班客房领班保洁领班前台接待/文员售卡保洁员服务员服务员1.1 架构编制说明：l 物业部经理 人l 物业主任 人l 物业助理 人，24小时值班，每班 人l 前台接待兼文员售卡 人，24小时值班，每班 人l 会务领班 人 l 会务服务

5、员 人l 客房领班 人，24小时值班，每班 人l 保洁领班 人l 保洁员 人，正常班，如有夜间工作，可安排休息1.2 部门工作概况：为保证客户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，每位物业管理人员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本管理手册所载各项条款，必须做到：l 服务态度，文明礼貌；l 服务行为，合理规范；l 服务效率，及时快捷；l 服务效果，完好满意。物业部负责客户之管理和公共地方的管理工作，在客户事物方面，首要任务是推动客户的教育，使他们进驻物业后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护全体客户合法权益、及促进客户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释有关

6、之设备及供应之能量，予客户认识。此外，亦要让客户明了水电费收费方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法、空调设备及其供应时间，加时空调费及大厦提供之基本设施。另外，亦要解释有关签署租赁合同后，需要办理之入住手续及退租程序等，编制成客户手册提供予客户参考，继而解释装修指南内之规定，物业部亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护，使管理能发挥其应有之功能。2.0 岗位职责2.1 物业部经理的岗位职责：职位：物业部经理直接上级：总物业经理直接下级：物业主任岗位职责：1、 收取及审阅物业管理巡楼报告及每天的投诉记录，并处理跟进；2、 编制及安排各级管理人员值班表，并报管理中心行政部；3、 定期对物

7、业清洁、绿化进行监察协调；4、 监管下属员工的日常运作及安排，并依据管理中心各类规章制度对下属员工的违纪行为作出处理；5、 遇有紧急事故，协助处理善后工作；6、 制定大厦客户手册、装修指南等，完善物业部工作制度及各项工作程序；7、 每天召集所辖人员之工作会议，安排日常工作，跟进前一天工作结果；8、 接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；9、 协助追收租金、物业管理费及其他费用之工作；10、 检查物业管理各项日常记录，跟进所列问题；11、 跟进处理突发事件；12、 拟定各类客户通知，并安排通知发送；13、 负责定期安排及亲自拜访客户，调查客户意见，统计服务满意率，及时报告上级；14、 协助

8、办理有关政府机构事宜；15、 负责编写部门月度报告，总结上月工作情况，制定下月工作计划；16、 安排下属人员的培训计划报行政部，负责培训计划的实施，并对培训效果进行考核。素质要求：a. 基本素质：具备相当丰富的物业管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。b. 自然条件：35岁以上，身体健康。c. 文化程度：物业管理专业大专以上或同等学历，受过物业管理的专业培训。具有物业经理岗位证书。d. 外语水平：中级以上英文水平。e. 工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过物业部主管3年以上经验。f. 特殊要求：对现行物业管理政策、法规、条例等，以及房地

9、产、大厦设备设施等方面的专业知识有较全面的了解。2.2 物业主任的岗位职责职位：物业主任直接上级：物业部经理直接下级：物业助理岗位职责：1、 收取及审阅物业管理巡楼报告及每天之投诉记录；2、 定期对物业清洁、绿化进行监察协调；3、 监管下属员工的日常运作及工作安排，并对下属员工的违纪行为提出处理建议；4、 遇有紧急事故，协助处理善后工作；5、 协助物业部经理制定物业部各项工作规范及工作标准；6、 督导各承包商执行工作；7、 接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；8、 负责起草各类通知、客户文件等，交物业部经理审阅；9、 协助追收租金、物业管理费等各类费用之工作；10、 检查物业管理日常记

10、录；11、 协助处理突发事件；12、 定期整理物业之客户资料；13、 执行上级所指派之工作；14、 熟悉管理种心各项管理制度、收费标准及其构成、客户情况等；15、 负责办理客户的入住以及客户的退房手续，以及客户的装修手续；16、 负责装修档案，客户档案、物业部文书档案的管理。17、 负责物业未出租单元的钥匙管理工作；18、 负责准时向客户派发各种费用的交费通知单；19、 负责对客户投诉的处理结果进行回访，并做好回访记录与统计总结；20、 负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；素质要求：a. 基本素质：具备相当丰富的物业管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有

11、相当的组织管理能力。b. 自然条件：30岁以上，身体健康。c. 文化程度：物业管理专业大专以上或同等学历，受过物业管理的专业培训。具有物业经理岗位证书。d. 外语水平：中级以上英文水平。e. 工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过物业部主管1年以上经验。f. 特殊要求：对现行物业管理政策、法规、条例等，以及房地产、大厦设备设施等方面的专业知识有较全面的了解。2.3 物业助理的岗位职责职位：物业助理直接上级：物业主任直接下级：无岗位职责：1、 记录每天客户投诉记录，并了解处理进度。收集后将资料整理汇报物业主任；2、 定期对物业进行巡视检查，填写物业巡楼报告；3、 遇有紧急事故，协助处理

12、善后工作；4、 接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；5、 协助追收租金、物业管理费等各类费用之工作；6、 跟进所有客户投诉问题及巡楼检查问题；7、 定时巡视检查清洁及绿化设施之情况；8、 定期整理物业之客户资料；素质要求：a. 基本素质：具备一定的物业管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系。b. 自然条件：25岁以上，身体健康。c. 文化程度：物业管理专业中专以上或同等学历，或受过物业管理的专业培训。具有物业管理员岗位证书。d. 外语水平：中级以上英文水平。e. 工作经验：具有物业管理工作经验。f. 特殊要求：了解现行物业管理政策、法规、条例等，及大厦设备设施等方面

13、的专业知识。2.4 前台接待兼售卡员的岗位职责职位：前台接待兼售卡员直接上级：物业助理直接下级：无岗位职责：1、 负责记录客户及其他人员投诉，填写工作单，及时传递工作单；2、 负责工作单的跟踪、整理、核销等工作；3、 负责跟踪客户对各项服务的满意程度，负责协助调查客户服务满意率；4、 负责酒店客房的预定及其记录；5、 负责酒店客房的结算，以及客户水、电卡销售工作，并负责与公司财务部对账；6、 负责客户的邮件收递工作；7、 负责协助所有客户预订飞机票、火车票等；8、 负责向客人提供传真、打字、复印等服务，并依据服务收费标准收取费用；9、 对物业部负责，在物业部的直接领导下工作，执行物业部下达的工

14、作指令。10、 热诚帮助客人，主动自觉地为客户着想，收集客户对物业管理的建议。11、 协助对外、公关宣传活动。12、 必须按时上.、下班，礼貌待客，准时优质完成客户所要求完成的服务项目。13、 积极地学习并提高本职技能，不但操作熟练，还需懂得前台设备的日常维护、保养，定期对本工作台的机器设备进行维护，做到每日一清查每月大检查。14、 按时保质、保量完成上级所赋予的工作任务。15、 培养得体的言行举止，树立良好的企业形象。16、 必须有高度的工作责任心，以防工作中出现不必要失误。17、 必须熟知票务订购程序，认真、仔细地登记客人资料。18、 准确及时地将客人所购车、船、机票送至手中。如遇运输部门

15、特殊原因，如车、船、飞机改班、停班，应及时通知客人以防止延误客人宝贵时间。19、 及时地将邮件送至客户单元，对于包裹、挂号信、汇款应及时发单通知客户。20、 必须有高度的责任感和事业心。必须懂得邮件收发业务程序、流程。21、 对于遗失邮件或字迹不清楚等特殊事项应妥善处理，并及时上报。22、 严格按照售卡程序完成售卡工作，按时与财务部核对每日收入帐目，如有帐目不符，由前台当班人员负责。素质要求：a. 基本素质：具备一定的物业管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系。b. 自然条件：女性，22岁以上，30岁以下，身体健康、品貌端正，具有较强的亲和力。c. 文化程度：物业管理专业中

16、专以上或同等学历，或受过物业管理的专业培训。具有物业管理员岗位证书。d. 外语水平：中级以上英文水平。e. 工作经验：具有物业管理工作经验或酒店前台工作经验。f. 特殊要求：了解现行物业管理政策、法规、条例等，及大厦设备设施等方面的专业知识，了解财务出纳相关知识，具备较强的应变能力。2.5 清洁领班的岗位职责职位：清洁领班直接上级：物业主任直接下级：清洁员岗位职责：1、 对管理中心清洁总体工作负责；2、 定期对下属人员进行考勤、排班，做好清洁工作的监督、检查、评比；3、 负责清洁用品的保管、发放及采购计划的编制；4、 掌握清洁设备的正确用法，以及清洁剂的合理用法，并定期对所属员工进行业务知识培

17、训和考核；5、 接收物业主任领导，带领下属有序完成各项清洁任务；6、 监督下属的工作情况，检查清洁员的到岗情况，查看是否全勤工作，合理安排下属工作。7、 遵守管理中心制定的管理细则，工作时仪表整洁，佩带员工证，统一着装上岗，树立良好形象；8、 以身作则、遵守劳动纪律，坚守工作岗位，按照清洁程序保质保量地完成所负责区域内的卫生清扫工作；9、 发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待；素质要求：a. 基本素质：具备相当丰富的清洁专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系。b. 自然条件：25岁以上，身体健康。c. 文化程度：物业管理专业中专以上或同等学历，或受过物业管理的专业培训。具有物业

18、管理员岗位证书。d. 外语水平：初级以上英文水平。e. 工作经验：具有物业管理清洁工作2年以上经验或酒店客房服务工作2年以上经验。f. 特殊要求：了解现行物业管理政策、法规、条例等，及大厦设备设施等方面的专业知识，具有较高的清洁技术。2.6 清洁员职责职位：清洁员直接上级：清洁领班直接下级：无岗位职责：1、 接受清洁领班的领导，按照上级的指示完成本职工作；2、 按照清洁工作标准和责任区域负责物业范围内所有公共区域的清洁和服务；3、 负责本物业范围内暗沟、下水道的清理，保持雨季水道畅通；4、 负责紧密配合环卫部门搞好垃圾清运工作；5、 负责保管好用品、用具、用剂；素质要求：a. 基本素质：具备一

19、定的清洁专业知识，责任心强。b. 自然条件：25岁以上，身体健康。c. 文化程度：高中以上或同等学历，或受过清洁专业培训。d. 外语水平：无e. 工作经验：具有物业管理清洁工作1年以上经验或酒店客房服务工作1年以上经验。f. 特殊要求：能够使用现代化的清洁设备。3.0 政策与程序3.1 客户入住程序为了使物业部各级员工熟知客户入住程序流程，能迅速地办理客户入住手续，特拟定 如入住程序流程如下：A. 招商部与客户签定意向书或房屋租赁合同后，填写客户单元确认单（DLH/WY/01）书面通知管理中心物业部前台；B、 前台将客户单元确认单传给管理中心工程部，并由工程部检查预定单元；C、 如有问题，工程

20、部通知相关承建商返修，并进行复查；如无问题，由工程部总工程师在客户单元确认单上签字确认该单元检查维修完毕，可以使用；D、 由管理中心物业部经理在客户单元确认单上签字确认同意该单元办理入住手续，并将此单返回公司招商部，并由招商部存档备查；E、 招商部填写入住通知书（DLH/WY/04），连同客户办理入住须知(DLH/WY/05)、客户入住代理委托书(DLH/WY/06)同事邮寄给客户，书面通知客户或其代表前来办理入住手续；F、 客户应携带以下文件至招商部办理入住登记手续：1 招商部入住通知书原件2 房屋租赁合同 原件3 首期租金交纳证明（发票或收据）原件4 客户本人身份证/护照/户口簿原件及复印

21、件一份5 代理人身份证/护照/户口簿原件及复印件一份（如有需要）6 客户入住代理委托书原件（如有需要）G、 招商部办理事项：1 确认客户身份，建立并填写客户档案和从业人员登记表。2 呈交、说明及签署治安保卫责任书、消防安全责任书、计划生育责任书、房屋使用说明书、装修指南及其承诺书、客户手册及其承诺书等各项文件。3 协助客户办理车位租用手续。4 填写客户入住巡回单（DLH/WY/12），并确认本部事项办理完成。H、 招商部持客户入住巡回单、入住通知书带领客户至财务部办理缴费事宜，财务部根据入住通知书上所列明的收费内容及金额收取费用，出具发票或收据，并填写客户入住巡回单确认本部事项办理完成。I、

22、招商部持客户入住巡回单、客户档案等文件带领客户至管理中心物业部办理：1 能源卡购买（冷水、热水、中水、电）2 办理水牌及铭牌申请手续，填写水牌/铭牌申请表（DLH/WY/07）（如有需要）3 填写电话报装申请表或电话移机手续（客户自行办理电话手续）4 协助客户办理车位租赁手续5 办理装修申请（如有需要）J、 物业部持客户入住巡回单、客户档案带领客户至管理中心保安部办理： 客户人员出入证K、 填写客户入住巡回单，并确认本部事项办理完成。L、 物业部持入住巡回单、客户档案至管理中心工程部办理：1 客户单元设备清点、检查、验收、移交，填写单元设备设施移交确认单(DLH/WY/08)并由客户签字确认；

23、2 检查设备设施质量，填写单元缺陷维修申报表(DLH/WY/09)（如有需要）3 核对水表、热水表、中水表、电表读数，填写单元钥匙交接与能源确认表(DLH/WY/11)并请客户确认4 了解客户装修的特殊要求并填写客户装修要求确认单(DLH/WY/10)，请客户确认。（如有需要）5 如单元存在缺陷，工程部应尽快通知相关承建商返修，并确认返修完成时间，以便达到客户要求；M、 工程部带领客户回到物业部，填写客户入住巡回单，并移交相关记录表格，确认本部事项办理完成。N、 物业部办理：1 请客户签署房屋移交确认书（房屋租赁合同附件）2 填写单元钥匙交接与能源确认表，办理客户单元钥匙交接手续；3 填写客户

24、入住巡回单确认本部事项办理完成，并将全部资料送回招商部。O、 招商部负责整理客户入住资料交总经理签署并复印两份，资料原件交公司办公室存档，复印件一份交物业部留存，另一份由招商部存档备查。3.2 客户二次装修办理程序为了物业部各级员工能清楚地了解客户二次装修管理程序，能顺利优质地为客户办理装修事项，拟定客户二次装修管理流程如下：A、 物业部与工程部同客户办理装修申请。1 客户提交装修申请表（DLH/WY/23）及装修问卷（DLH/WY/22）。2 与客户承包商会面，了解具体装修要求及细节，解释有关装修要求。3 承包商提交装修图纸。B、 工程部审批客户所提交资料。工程部对客户资料提出整改意见，填写

25、客户申请装修审批意见单（DLH/WY/24），物业部报总物业经理审批以上客户提交资料所办理的手续是否妥当之后，请客户或其承包商进行整改。C、 客户到管理中心办理的手续。1 填写临时出入证申请表（DLH/WY/26），办理装修期间临时出入证（DLH/WY/27）（保安部办理）。2 交纳施工押金，施工人员出入证押金及工本费等（物业部填写装修费用收缴通知单（DLH/WY/25）由公司财务部办理）3 办理开工证（DLH/WY/28）（物业部办理，总物业经理签署）。4 办理动火证（DLH/BA/01），配备灭火器（保安部办理）。5 安排开门（不移交钥匙）（物业部办理）。6 配备电表并记下电表读数加封（工

26、程不办理）。7 提供装修指南（附件2）、签署有关文件，例如担保书（附件3）等（物业部办理）。D、 客户进入装修阶段，工程部定期检查装修情况，保安部经常性检查安全事项，物业部经常督导装修卫生情况并协调客户与各部门的关系。E、 客户装修完毕手续。1 提交竣工图，报管理中心审核。2 工程部提交审核意见。3 工程部验收客户装修完的设施。4 对于损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除。5 工程部验收完毕将填写竣工验收单，并签署意见、盖章。F、 客户将验收单、临时出入证、工程部签署的意见书送公司财务部，财务验明，按章扣除有关罚款后无息退还出入证押金。G、 经总物业经理同意后，由物业部通知客户入住。H、 物业

27、部通知工程部送电。客户入住后，工程部将落实遗漏工程通知客户整改完毕，总物业经理审批后方可到公司财务部退还装修押金。3.3 投诉处理程序为了物业部各级员工能清楚地了解客户投诉的处理过程，并能顺利优质地为客户解决问题，拟定客户投诉处理程序如下： A、 管理中心开通投诉热线，物业部前台值班人员负责接听及记录；B、 在客户投诉记录表(DLH/WY/13)中详尽记录投诉人姓名、单元号码、投诉事项、投诉时间、联系电话等。C、 耐心听取客人投诉，禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在客户本身，亦不可当面指出，客户态度即使很坏，亦不可顶撞客户。D、 对于客户的设诉，能当场做出解释应当场给客户解决，若不能马上

28、处理的应记下投诉人的姓名、事件的经过、投诉对象以及投诉人的联系方法、客户签字（如客户亲自到访时），并告知解决的期限，以便及时告诉结果。E、 应感谢客人指出的不是之处，对客人提出的建议表示感谢，并把事件提交到相关部门进行处理或报上级主管办理。F、 对于某个人违纪的投诉，应详细登记投诉的事件经过、证明人以及证物、投诉人及联系电话、签字（如客户亲自到访时）。及时报告有关部门经理检查，确保事实的准确性，再依照事件的大小提请有关部门给予处理。G、 投诉处理完毕致电或走访客户，询问其对处理结果是否满意，是否有别的建议，并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。规范用语：您好！请问我们能为您做些什么? 非常感谢您

29、对我们提出宝贵的建议/意见，我们会及时把处理结果通知您。您是否对处理结果感到满意？您是否还有什么要求？有什么可以帮忙？3.4 客户拜访程序A、目的对客户的拜访是物业部众多客户事务中一项重要的工作，物业部管理人员通过定期对客户的拜访达到以下目的：1 加强管理中心与客户的感情联络。2 加强沟通，让客户配合，协助管理中心工作。3 提高管理中心管理质量，及管理人员的服务素质。B、拜访内容1 让客户了解物业管理中心的运作。2 倾听客户对物业管理中心管理方面的建议和意见。3 了解客户对物业设施合理性方面的要求。C、拜访流程1 物业助理应每天巡查本物业公共区域，并制定客户拜访计划，每个客户定期拜访；2 拜访

30、情况记录于建议/意见登记表(DLH/WY/14)向物业主任及物业部经理汇报；3 与物业主任、物业部经理、相关部门的主管人员商讨解决办法，并具体执行；4 反馈解决方案给客户，并了解客户满意程度；5 客户反映的问题解决后，应回访客户，了解其满意程度，以及是否有其他建议；6 继续填写建议/意见登记表报总物业经理审阅签署后，存入该客户档案。3.5 客户迁出办理程序A、迁出申请客户向招商部提交客户迁出申请表(DLH/WY/15)。招商部向管理中心提交客户退租情况及意见；B、客户持客户迁出申请表、水、电能源卡、客户员工出入证等有关手续到管理中心办理：1 物业部将退租申请复印件转交工程部、保安部各一份；2

31、工程部对租赁单元进行验收，签署验收意见；若有需要客户修善和整改的项目应书面通知客户和物业部（单元内若有损坏，应注明地点及应赔金额）； 3 物业部办理退还水电能源卡及结算水电费用；4 保安部办理退还员工出入证手续，并签署意见；5 总物业经理签署退租意见；C、结算客户持客户迁出申请表到公司财务部办理结算手续，结算清当日所产生的费用及以往所欠的费用，包括租金、管理费、水电空调费等，财务部凭工程部提交的验收单，物业部提交的证明退还有关押金或收取一定金额的款项。财务部在收到客户迁出申请表15日内将租赁押金退还客户。D、签发客户迁出证(DLH/WY/16)管理中心根据公司财务部通知，向客户发放客户迁出证，

32、并通知保安部作出安排。客户应将所有迁出的物品和数量列一清单交保安部和物业部，以上所有手续办妥后，物业部发放客户迁出证经总物业经理签署后通知保安部放行。3.6 清洁管理3.6.1保洁员行为规范A 、目的：规范保洁员工对外礼仪和文明用语，体现管理中心员工精神面貌，提高大厦整体形象。B、 行为规范： 1 仪容仪表 服装：按规定统一着装上岗。上岗前在休息室（更衣室）换好工服，下岗后换下工服，不得在非工作时间穿工服。工作服应勤洗、勤换，衣袋内不乱装杂物。发现破损、掉扣应及时修补。穿着应整洁、干净，纽扣扣好，不乱卷袖。鞋袜应整齐、干净，不得赤脚穿鞋。 发型：男职工不留胡须、蓄鬓角、头发长不盖耳，发不蓬乱，

33、不擦重味发油。 女职工不留怪发型。 容表：不浓装艳抹。不留长指甲，不涂指甲油。不用味浓的化妆品、讲究个人卫生。工作时面带笑容，亲切和蔼、端庄稳重、不卑不亢。 戴牌：员工上岗佩带工牌，工牌一律戴在工作服左胸。 2 行为举止l 时刻保持自己的姿态端庄，精神饱满，动作利索。说话声音要清楚，讲求礼貌，不喧哗，不嬉戏。走路要稳，靠右行，两人可平行，三人以上必须列队。礼让宾客，按规定乘相应的电梯。l 在岗上不吸烟，不长时间休息，不扎堆聊天，不谈论与工作无关的话题。l 主动为业户提供服务，在任何情况下不同业户争执、吵架。l 员工应在指定的工作区域范围内活动，不准串岗。因工作需要，应事先得到督导人员的许可。l

34、 不去不该去的地方，不动不该动的物品，不做令人怀疑的行为。上级进行安全检查时，任何员工须主动接受并展示包裹和衣兜里的物品。 3 礼貌礼节l 坚持“客人至上，服务第一”的工作宗旨，树立“客人就是上帝”的意识。l 业户要通过工作区域时，应停止工作，主动请业户先行，并说：“您先请”“您好”。l 当发现业户注意到自己时应向其微笑点头示意，或向其致以问候。l 如要进入业户室内或因工作需要影响到业户正常工作生活时，应先征得其同意，并说：“您好，我是，您看我现在可以进来（开始）吗”“抱歉，给您添麻烦了”“对不起，打扰您了”等用语，在工作结束后，向业户致谢道别。l 遇到业户当面问讯时，应热情回答，并说“您好”

35、“我能帮您做些什么吗？”“您需要我怎样帮忙？”；如自己确实无法解决，可说：“对不起，您看我帮您找来行吗？”“抱歉，可不可以等我马上转告主管或经理，再答复？”“根据公司规定，此事由负责，如不介意，您可去找他，他在办公”。l 谢绝接受业户送与本人或转交其赠予同事的礼物，要说“谢谢您的好意，但根据公司规定我们不能接受您的礼物”“请您谅解”“我们会更加努力工作”。l 遇业户投诉时，要诚恳、耐心地听，不能随意打断其谈话；要真诚地解释原因，绝不能与其发生争吵或争斗。要使用文明用语“对不起，是不是可能存在误会”“请您原谅”“我会改正”“谢谢您的批评”“感谢您对我提出批评”“希望您能继续支持我的工作”“您看这

36、样行不行”。同业户交谈时,要注视客人集中精力倾听不要左顾右盼,不要中间打断；遇有急事须马上处理时，应先说：“对不起”再讲明理由并告之由谁来继续接待。 4 劳动纪律 l 按时上下班，不迟到不早退。请事假须提前向领导申请，特殊原因要及时补请，否则按旷工处理。病假须持医院证明，经领导批准后方能休假。（因交通及家庭问题造成迟到或旷工，责任自负。）l 工作时间不许干与工作无关的事。l 工作时间（含上班前用餐时）不得喝酒，在岗上不吸烟。不在工作区域内用餐，不在非休息时间和地点休息。上下班时走员工通道或其它指定通道。l 服从公司领导的检查与纠正。听从领导安排并按时、按质、按量完成领导交给的各项任务。l 自觉

37、遵守公司的各项规章制度，爱护公司的各种设施、设备、用品等。损坏丢失机器设备、工具、工作服要按公司规定赔偿。不许私自将机器设备和工具借给他人使用。l 工作中不得妨碍公共秩序及他人的活动，不许与他人发生口角或打架。l 不私自乱动服务工作范围内的物品，严禁偷盗行为。l 工作期间拣拾的一切物品一律上缴，不许私自带走。l 他人赠给的物品应先向上级报告，得到批准后方可带走。下班后按规定离开工作现场，不得在岗上停留。 5 其他 员工应同时遵守公司其它的规定、制度、协议、章程、程序、办法等。 C、 监督： 主管和领班负责对保洁员的礼仪和用语进行监督和指导。该项考核记入保洁员工日/周/月/抽检表。3.6.2 卫

38、生清洁工作标准外走廊及大堂区域1 地面清洁，无污迹，无水痕，无杂物。2 柱面无灰尘，防火门无灰尘。3 扶手梯、栏杆上无灰尘。4 场内椅子、花盆上无尘、无污、无水迹。5 玻璃清洁无污迹，无水珠，无手印。6 垃圾箱经常保持清洁，不多于三分之一的垃圾，对垃圾筒进行定期消毒。7 指示牌上无灰尘。8 前台上无灰尘。卫生间1 卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味。2 镜子明净，光亮，无灰尘，无污尘，无手印，无水迹。3 电镀设备保持光亮，无浮尘，无水迹，无锈斑。4 墙角四处保持干净，无蛛网、地面无脚印、无杂物。5 卫生洁具齐全，无玻损。6 保持卫生间空气清新，无异味。7 保证有足够厕纸、香精球及洗手液。8 杂物

39、桶经常保持清洁，垃圾不得过半。9 卫生间木隔板无尘、无水迹。10 下水道口无积水。11 卫生间清洁用洁厕剂清洗大小便池。用清水洗尽，并喷上除臭剂，做到无异味。12 按顺序擦拭面盆，水龙头、台面、镜面、烘手机，做到器具保持的明净、光亮，镜面台面无水迹，水龙头无斑迹，烘手机无灰尘。13 清洁墙面，可用抹布抹掉墙上灰尘。14 清倒垃圾，换上新的垃圾袋。15 喷洒适量的空气清新剂，保持空气清新。16 地面用清水冲湿后用地板刷，刷干净，再用拖把抹干，做到无脚印。17 检查是否有遗漏处，不要遗忘工具。楼道清洁1 楼道墙面干净，无污迹，踢脚板无尘土。2 楼道两侧及电梯间上方的四个空调风口无尘土。3 楼道地台

40、做到无杂物，无尘土。4) 电梯厅地面无污迹，水迹、无纸屑、尘土、毛发，清洁，光亮。办公室内保洁1 办公室的清洁需派专人负责，保证每天清洁一次：l 将办公室窗打开，保证空气流通。l 打扫办公室及会议室地面卫生，保证地面清洁，无纸屑。l 用吸尘器将地毯清吸干净。l 关闭办公室所有玻璃窗。l 用拖把将办公室内两玻璃门之间的走廊拖抹干净。l 用抹布擦拭玻璃窗、房门做到无污尘、无手印、无水迹。 l 整理好台面文件，用微湿布擦拭台面后再用干布抹干l 清理室内的烟灰缸和垃圾l 擦拭门、椅、柜等室内设施和室内装饰物品l 清洁地面，将各类物品摆回原位并摆放整齐l 喷洒适量空气清新剂l 办公室消杀工作应每月进行两

41、次2 办公室保洁时应注意：l 不得翻动办公室内所有物品、文件，办公用品应轻拿轻放l 不应仍掉有记录的纸张l 吸尘时不准动用电脑插座，擦抹电脑、电器时须用干毛巾3 保洁标准：l 玻璃门窗目视无明显污迹、手印l 地面干净无污渍、无垃圾l 灯具摆设品用纸巾擦拭无明显灰尘、污迹l 室内空气清新无异味办公区域保洁1 地面保洁地面清洁保养计划的制定：保洁领班应根据季节、气候、客流量等情况制定地面清洁保养计划2 地面清洁保养计划应包括下列内容 ：l 不同季节、气候地板清洁保养频率l 客流量频密时地板清洁保养频率3 大理石地面的清洁保养大理石地面的每日例行清洁保养l 扫净地面后，将适量静电吸尘剂喷在尘推上推尘

42、，该方法适用于日间循环保养l 洗地-将全能水稀释后（兑水量参照清洁剂使用标准作业规程）用擦地机配合百洁垫轻轻擦洗地面；-用清水拖干净地面，待地干后再准备进行打蜡抛光。l 地面打蜡、抛光：-进行打蜡前应先检查机上喷壶是否加满保养清洁蜡，再开动机器进行打蜡，具体操作参照清洁设备操作与日常保养标准作业规程；-打蜡时落蜡要均匀，上下互叠10cm,每推100cm距离喷蜡一次-地板落蜡完成后，用抛光机、百洁垫进行地面抛光，具体操作参照清洁设备操作与日常保养标准作业规程；-上述方法适用于每天夜间清洁保养大理石地面的定期保养l 大理石地面打蜡每2-3个月一次l 地面起蜡：-起蜡前将“暂停使用”告示牌放在工作现

43、场出入口或周边位置；-将起蜡水稀释后（兑水量参照清洁剂使用标准作业规程）注入擦地机的水箱中；-套好针座，洗地百洁垫；-接通擦地机电源，按动机身电源开关和水箱开关，将起蜡水均匀擦在地面上；-控制机器保持50米/分钟的速度，由左至右来回走动2-3次进行刷地起蜡工作；-上、下行距之间互叠10cm；-用吸水机吸干地面后，再用清水清洗两次，吸干并拖干净地面；-待地面吹干后再进行封蜡。l 封蜡：-将落蜡拖头套在落蜡架上；-把拖头浸透蜡水点燃后放在压水器上压干少许（约两下）；-将蜡水均匀涂在地面上-操作时应一层一层地将蜡水均匀拖在地面上，待每层蜡水干透后再进行第二层的封蜡操作；-封蜡层数一般3-5层，三层底蜡二层面蜡。l 两天后待最后一层蜡干透后再用抛光机进行抛光，直至光亮为止。大理石地面清洁保养标准应达到目视地面无灰尘、光