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1、n非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探王万力 （上海立信会计学院工商管理学院，上海，201620）摘要：随着我国住宅产业市场化程度的提高，我国住宅市场呈现出市场和计划的二元经济模式。利于经济增长的市场模式和促进社会和谐的计划模式造成了各级政府在引导住宅产业发展中的抉择困难。 本文试图通过考察住宅市场各个行为人在受到就业前景、房价预期、政府干预等不同约束条件下的行为反应，进而分析这些行为变动对于住宅市场的供求和价格可能存在的影响，从而得到住宅市场约束条件对市场供求和价格影响的方向和程度，以便于行为人各方提高的市场变动预见能力。关键词：非均衡、住宅市场行为人、决策方式一、前言改革开放以来，中国
2、经济逐渐由计划转向市场，计划经济所占的份额越来越少，部分产业已经完全市场化。但是住宅产业是国民经济的重要支柱产业，关系国计民生，完全市场化会造成住宅产业发展的波动太大从而影响整个国民经济的健康平稳发展。同时，我国土地属国家所有，新增住宅用地的出让由政府进行规划，由于现阶段我国的住宅产业远未饱和，住宅增量市场仍然大于存量市场。大部分地区，经济适用房和廉租房的建设已成规模或者在不久的将来会一定程度上影响市场的供求，因此，我国住宅市场呈现出二元经济的模式（即计划和市场混合体制）。在这种二元经济模式下，住宅供给部门不但包括计划体制下的计划住宅开发部门还存在大量的商品住宅开发企业（开发商），并且随着住宅
3、市场的发展完善住宅的市场供给的比例不断增加，住宅商品化已经成为住宅市场的主要供给方式。同样，在以市场化供给为主的经济中，市场行为人购买能力、购买动机存在差异也直接造成了其各自需求方式、需求数量的不同。按照市场行为人住房消费方式的不同，可以分为租赁型住房需求、自住型购房需求以及投资型购房需求。政府部门对于住宅市场发展方向的认识一直处于矛盾的调和之中。一方面，促和谐、保稳定的政治目标使得政府部门要抑制房价过度增长，并通过保障性住房建设实现人人有房住、缩小住房水平的差距；另一方面，促经济、保增长的经济目标要求住宅产业能够快速发展以带动关联产业乃至整个国民经济保持适度增长，基于此，地价上涨、房价上升、
4、新建商品住宅面积扩张、一定程度的投资投机行为都是必要的且不可避免的市场现象。中央和地方各级政府对两方面目标的理解方式、价值取向、行为偏好也间接引导了住宅市场供求力量和价格趋势的变化。住宅市场行为人决策模型的建模初衷在于通过考察住宅市场各个行为人在不同约束条件下的行为反应，进而分析这些行为变动对于住宅市场的供求和价格可能存在的影响，从而得到住宅市场约束条件对市场供求和价格影响的方向和程度。二、模型的构建 基于以下的前提假设，我们构建一个三方行为人的住宅市场优化决策模型：（1） 模型的讨论的经济体中包含三个市场，分别是住宅市场、其他市场和劳动市场；五个行为人，分别是开发商、计划住宅开发部门、其他行
5、业生产企业以及政府和居民户。（2） 关于住宅市场中的数量约束。对于开发商而言，住宅市场中可能出现的数量约束主要有两种：一是凯恩斯失业均衡所描述的状态居民购买不旺，住宅市场明显供大于求，即出现由于居民收入减少而对住宅市场的溢出效应；再者，对于整个住宅市场而言，土地由于其不可再生性和计划配置成为整个市场的供给和需求不可逾越的数量制约。在模型的分析中，我们假设按照计划方式进行的经济适用房和廉租房的生产仍然存在，同时，受到市场调节的计划外生产占相当大比例。 （3） 假设住宅市场中的经济适用房和廉租房的供给为计划生产，进行计划生产的住宅开发部门具有以下形式的生产函数： （1）其中，表示计划住宅生产部门产
6、出的住宅单位数；是用于计划住宅生产的资金单位数；是用于计划住宅生产的劳动力数量；是用于计划住宅生产的土地面积； 是资本产出系数，表示一个单位的资金用于住宅生产所能产出的住宅产品面积；和 gr由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。是劳动和土地的投入产出系数，分别表示生产一单位面积的住宅产品所需求的劳动力和土地。在模型的分析中，我们假定计划生产的土地由国家单独供应，可以得到满足。因此，计划生产中最主要的要素是资本和劳动。（4） 住宅市场中，除了计划生产部门之外，进行计划外生产的开发商占据绝对优势。开发商决定劳动投入时，首先考虑的是劳动的成本和劳动所带来收益的比较，即：通过劳动的边际生产率和工资相
7、等的原则来决定就业。假定其生产函数如下： （2）由于土地供给的数量约束，开发商的生产函数必须表示这一瓶颈： 这个式子表示当住宅生产中的各种投入品都很充裕时，其生产水平就由生产函数决定；但当某种投入品短缺而成为瓶颈投入品时，产量就由这种瓶颈投入品来决定。 （3）其中，是开发商所拥有的资本数量；是开发商所雇用的劳动力。是开发商所能获得的土地；是土地的投入产出系数，表示开发单位面积的住宅产品所需的土地数量；是开发商获得土地数量的上限。（5） 此模型重点探讨住宅产业的非均衡状况，假定其他产业的供求变动与住宅产业趋势相同，其他产业的工资水平与非计划住宅部门的工资水平相同，变动趋势也相同。 （4）（6）
8、假定居民户对他们所支配的闲暇时间没有效用，即劳动不存在负效用。（7） 住宅市场中，制约市场发展的原因可能是由于供给不足，这是由资本紧缺和土地有限等因素造成的；也可能是由需求不足造成的。需求不足所导致的住宅市场供过于求及企业倒闭、工人失业等连锁反应也极大地影响了住宅市场乃至国民经济的健康平稳发展。这正是一种典型的凯恩斯主义失业现象。这里假设商品住宅价格和工人工资等价格变量具有向下变动的刚性： 此处指工资黏性是一种普遍现象。 （5）上述假设表示：当开发商面临消费者信心下降、市场需求严重不足的时候，对企业内部的调整主要是重新规划开发计划、减少劳动和资本的投入。尽管房价会下跌、行业内工资也会下调，但是
9、这种价格调整的速度远远不如供给量的调整来得快。通常情况下，空置和烂尾房的增多将迫使开发商裁员。三、开发部门的最优供给决策由于住宅市场同时存在计划和市场两条供给途径，因此对住宅开发部门最优供给决策的研究应该从住宅计划开发部门和住宅开发企业（开发商）两个角度进行。1. 计划住宅开发部门的最优供给决策计划住宅开发部门的生产函数为 （6）其中，表示计划住宅生产部门产出的住宅单位面积；是用于计划住宅生产的资金单位数； 是资本产出系数，表示一个单位的资金用于住宅生产所能产出的住宅单位面积；是用于计划住宅生产的劳动力数量；是用于计划住宅生产的土地面积；和 gr由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。是劳动和
10、土地的投入产出系数，分别表示生产一单位面积的住宅产品所需求的劳动力和土地的数量。假设这个生产函数中的三种生产要素（资本、劳动和土地）是不可替代的互补要素，收益为常数，即：平均收益等于边际收益。一般来说，经济适用房和廉租房等保障性住房的建设用地由政府特供，所以这一部门的土地供给不受限制；普遍而言，计划住宅开发部门的劳动力得到的收入会比较稳定，因此这一部门的劳动供给也不受限制。因此，这一部门的生产水平就由固定资本的数量决定： （7）计划住宅开发部门产品（保障性住房）的总需求由两部分构成：居民户对经济适用房的消费需求和政府对廉租房的计划投资需求。假定保障性住宅价格低于市场均衡价格，因此对这类住房的需
11、求总是大于供给。因此， （8）其中，表示居民户对经济适用房的消费需求单位面积；表示政府部门的廉租房投资计划需求单位面积计划者必须进行配置使得供需一致： （9）其中，是计划配置下供求平衡时的居民户对保障性住宅的需求单位面积。在这一部门中，资本市场的限制造成了保障性住宅市场的超额需求，政府部门的干预使得部分家庭遭受配额限制，同时保障性住宅的供不应求也推动这类住宅价格呈现不断上升的趋势。2. 商品住宅开发部门的最优供给决策商品住宅开发企业产出函数在商品住宅开发中，商品住宅开发企业的产出除了受到资金和劳动力的约束，最可能受到土地供给的制约，其产出的住宅单位面积取决于土地供给和商品住宅开发企业自身的生产
12、能力，可以表示为如下函数： （10）其中，表示商品住宅开发部门产出的住宅单位面积；是用于商品住宅生产的土地面积； gm由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。是土地的投入产出系数，分别表示生产一单位面积的商品住宅所需求的土地面积；是用于商品住宅生产的资金单位数；是用于商品住宅生产的劳动力数量；是商品住宅开发企业的生产函数。和是不可替代的生产要素，是瓶颈投入品土地，假定这个生产函数具有通常的性质：， （11）， （12）商品住宅开发企业生产目标函数作为赢利性组织的商品住宅开发企业，其生产目标是实现利润最大化，假设其目标实现可能受到土地供给和住宅需求两方面因素的制约。如果商品住宅开发企业的利润增长
13、受到土地获取量的限制，即： （13）其中，是规划条件下开发住宅需要的土地；是商品住宅开发部门所能获得的土地的上限，上式也可以表示为： （14）如果商品住宅开发企业的利润增长受到来自商品住宅的需求不足，则： （15）其中，表示居民家庭需求的商品住宅单位面积。房地产业是一个周期性较强的产业，在房价看跌的时候，商品住宅市场往往存在需求不足的情况。在上述约束的前提下，追求利润最大化的开发商的生产目的可以简单表示为： （16）满足： （17）其中，表示商品住宅开发部门产出的住宅单位面积；表示单位面积商品住宅的价格；是商品住宅生产劳动力的人均工资；是用于商品住宅生产的劳动力数量；表示地价，即：土地的招拍挂
14、价格； 2007年物权法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。是用于商品住宅生产的土地面积； gm由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。是土地的投入产出系数，分别表示生产一单位面积的商品住宅所需求的土地面积；是用于商品住宅生产的资金单位数；是商品住宅开发企业的生产函数；是商品住宅开发部门所能获得的土地的上限；表示居民家庭需求的商品住宅单位面积。求解上述最优规划，可能出现以下几种情况：第一种情况：开发商既不受市场需求约束，也不受土地的约束；开发商的土地数量满足等式：。这种情况下，开发商的规划可以表
15、示为： （18）满足： （19）从上述最优规划可以看出，在不受数量约束的情况下，开发商只需提高开发量就可以实现利润最大化，而提高开发量的关键在于资金，因此这一时期对资金的追逐成为开发商的主要目标。第一种情况下，社会整体经济形势乐观，住宅产业发展处于上升时期，住宅开发、购买资金成本较低，房价较为稳定，政府部门对土地供给的控制较为宽松，市场呈现供求两旺、价格稳中有升的态势。 第二种情况：开发商的开发面积受到土地供给的限制，这时开发商的最优规划可以表示为： （20）满足： （21）第二种情况下，开发商的生产能力受到土地供给的限制，部分生产能力不能充分发挥。因此，资金充裕的开发商会加大土地的囤积，以求
16、突破这一瓶颈，达到第一种情况的状态；资金短缺但是有土地存量的开发商可能利用土地为担保向银行等金融机构贷款以突破资本瓶颈；而资金缺乏又拿不到土地的开发商则可能被迫退出市场。这种情况下，社会经济繁荣，住宅产业发展高涨，市场供求两旺，投资投机需求迅速膨胀，土地价格、住宅价格快速上升，土地持有量的多少成为开发商实力高下的重要标志，行业集聚程度逐步增加，住宅市场垄断性增强。第三种情况：开发商受到需求不足的影响，这时开发商的最优规划可以表示为： （22）满足： （23）在这种情况下，商品住宅的销售受到需求不足的限制，一般情况下，开发商会暂缓开发，转而开展各种促销活动以突破销售瓶颈，回笼资金。如果销售问题持
17、续得不到解决，开发商可能通过减少工资支出以使得利润最大化，如前所述，工资具有向下的刚性，所以裁员成为开发商通常的选择。第三种情况下，社会经济低迷，住宅产业由盛转衰，住宅需求不足，新建住宅大量空置、积压，住宅市场交易萎缩，住宅价格下跌。 第四种情况：当瓶颈投入品土地受到数量限制与商品住宅需求不足同时存在的时候，开发商的最优规划可以表示为： （24）满足 （25）观察以上规划，可以得到： （26）这种情况实际同第三种情况相同，因为在市场需求不足的情况下，开发商一般不会急于开发新楼盘，因此也不会受到用地限制。四、居民最优消费决策作为住宅市场需求方，居民家庭根据其各自收入水平、需求方式的不同可以分为自
18、住型购房需求、投资型购房需求以及租赁型住房需求。不同类型需求家庭的住房消费决策也存在很大差异。考察一个生活在现在和未来两个时段的住房者。将来时期的所有变量都用上标标示。这个住房者的住房消费的直接效用函数为： （27）假设：处于投资型购房需求的居民家庭，其购房面积不受收入或资金限制，只取决于政府房地产政策、金融政策以及与之相关联的住宅升值空间。处于自住型购房需求的居民家庭，其收入水平仅仅取决于整体经济形势，其个体的劳动禀赋不断提升，并且这类家庭不考虑未来生活必需品的价格和消费量变化。处于租赁型住房需求的居民家庭，其住房面积不可能突破政府对于住房面积的限制，这类家庭从事简单劳动，劳动禀赋受经济形势
19、影响很大，且个体劳动禀赋随时间增长不大。住房者现期所预计的未来时段的最佳购房面积，是在未来时段全部预期价格和数量约束下，使其效用函数达到最大的住房面积。该住房者的效用函数可以用下列规划表示： （28）满足约束条件 （29） （30） （31） （32）其中，和分别表示住房者现在享有的居住面积以及他所预期的未来时段的居住面积；表示现在与未来两个时段的住房消费中，现期住房消费所占的比重；表示未来时段开始时住房者的货币持有量；和分别表示住房者在现期和未来时段的劳动禀赋；表示单位住房面积的预期居住价格；表示单位生活必需品价格，假设各个时段相等；表示每个时段内生活必需品消费单位数，假设各个时段相等；表示
20、预期工资；表示劳动市场的预期约束；表示政府对住房者居住面积的限制。不考虑劳动的负效应，在考虑未来时段约束的情况下，住房者对未来居住面积的有效需求为： （33）当居民家庭的消费类型为投资型购房需求时，其预期居住面积不受收入、货币持有量、预期房价的实际值以及其它生活必需品价格的影响，而仅仅受到政府对居住面积的限制。即：。当限制程度逐步增加以致房价的升值空间大大降低时，投资型购房需求就会急剧减少；而如果政府对投资投机需求没有严格管制，这类需求会剧烈膨胀直至房价升值预期发生逆转。总之，投资型购房需求面积取决于政府对这类需求的管制程度。当居民家庭的消费类型为自住型购房需求时，其预期居住面积既受到来自政府
21、部门的居住面积限制也受到来自工资收入的限制，假设这类居民家庭自身的劳动禀赋会随着知识和经验的积累不断提高，他们所担心的收入减少仅仅来自于经济形势决定的，因此，。 （34）在经济繁荣时期，居民家庭不担心未来的收入状况，普遍希望享有更大的居住面积，因而很大一部分自住型购房需求受限于政府部门的居住面积限制，即：；在经济低迷时期，很多居民家庭担心未来收入能否维持现状，对住房的要求普遍降低，大部分自住型购房需求受限于收入预期、货币持有量，并且经济低迷常常伴随着住宅价格的下跌，买涨不买跌的心理也促使自住型购房家庭推迟购买行为或减少购房面积。当居民家庭的消费类型为租赁型住房需求时，其预期居住面积主要受到来自
22、工资收入的限制，假设这类居民家庭主要从事简单劳动，自身的劳动禀赋随着时间增长不大，并且其工作岗位不稳定，受经济影响很大，即： （35）这类家庭的住房需求主要取决于劳动收入与生活必需品消费支出之间的结余。在经济繁荣时期，租房家庭的劳动收入主要决定于劳动者自身禀赋，这时， 。这一时期，劳动禀赋相对较高的中青年家庭或个人会大量涌入高收入城市，造成住房需求增长；但是如果某个城市的生活成本（生活必需品价格）很高，或者居住价格及价格预期过高，会抑制人口流入数量以及住房需求增长面积。五、政府部门最优干预决策中央、地方各级政府对住宅市场干预往往处于一种矛盾境地。一方面， “促增长”的经济目标使得政府希望住宅市
23、场能够发挥其拉动作用，维持较快的经济增长速度。而在另一方面，“保和谐”的政治目标要求政府必须保证家庭居住无虞、生活有保障。各级政府不但要承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，还要密切关注房地产所可能带来的诸如财富分配失衡、社会分配不均等一系列的隐性的政治信用成本。因此，中央政府必须在“促进增长”和“保持和谐”这两大目标之间寻找平衡，以使得住宅市场的发展真正朝着“造福于民”的方向发展。各级政府在住宅市场中受益匪浅。统计显示，在住宅的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了住宅价格的将近3040左右。如果再加上占住宅价格2040的土地费用，各级政府在房地产上的收入将近占到住宅价格的
24、5080。 数据来源： 经济学家网站 因此，住宅产业作为房地产业的主要组成部分，既是国民经济的重要组成部分，也是政府财政的重要来源。如图1所示，在住宅市场的资金流向中，地方政府的收益包括土地出让金和各种税费，支出为部分廉租房建设资金；计划住宅和商品住宅开发部门的主要收入来自购房款，支出为建设成本和各类税费和利息；购房者不但要支付购房款（包括契税在内的各项税费）还要支付银行利息，租房户则要向房东（购房者或政府）支付房租；其它相关产业收入材料费和工程款，支出利息；银行及金融机构则为各类企业及个人购房提供贷款支持并收取利息。图1 住宅市场的资金流向假设各级政府的收益可以表示为： （36）其中，表示政
25、府的收益；为开发企业的税费；为土地出让金；为交易过程发生的税费；表示政府的其它收入。而政府可能的支出是对保障性住房的投资费用，可以表示为： （37）其中，表示政府的支出；为政府建造经济适用房的投资支出；表示政府建造廉租房的投资支出；表示政府的其它支出。为了实现经济目标，各级政府部门尤其是地方政府在一定程度上类似于营利性组织，会追求财政收入最大化。在经济繁荣阶段，住宅市场一般处于上升或稳定发展时期，商品住宅开发所带来的大量税收和土地出让带来的巨额收益成为政府推动经济增长、加快城市建设的主要资金来源。这一时期，出于经济利益的考虑，土地相对紧缺，政府推动经济适用房和廉租房建设的动力不足。政治相对稳定
26、，居民的住房需求大多能通过市场方式解决。在经济低迷阶段，住宅市场一般处于下降或持续萎缩阶段，土地市场乏人问津、新增住宅供给缓慢、住宅积压严重、住宅企业效益低下，住宅产业上缴税费在政府财政收入中占比下降；同时，经济的危机也会引发政治的动荡，保障性住房在这一时期的重要性凸现。投资在我国作为拉动经济的三驾马车之一，在经济低迷时期往往通过保障性住宅建设来实现。六、结论综上所述，在宏观经济较快发展、各级政府财政富裕的前提下，一方面，政府没有隐忧可以将更多的土地、资金用于保障型住房的供给；另一方面，中高居民家庭预期未来收入增加，普遍希望享有更大的居住面积，这会促使商品住宅价格的升高。鉴于土地总量一定，保障
27、型住房建设的增加势必影响商品住宅用地数量，致使商品住宅价格提升，政府税收增加，保障房建设资金充裕，最终形成高收入阶层资助中低收入阶层改善住房条件的良性循环。然而在宏观经济发展缓慢甚至停滞、出口不畅投资缩减、各级政府财政困难的情况下，政府不但没有充足资金支持保障房建设，还需要通过土地财政来促进建设投资从而拉动经济复苏、增加财政收入，更多的土地被规划用于商品房建设。而在经济处于谷底或者复苏的初期，开发商出于市场黯淡的前景而放慢开发步伐，居民家庭的购房需求由于收入预期的降低而减少。由此，大量囤地、缓建停建屡见不鲜，商品住宅交易惨淡、保障房需求无法满足。 参考文献1 贝纳西著,袁志刚等译.市场非均衡经济学. 上海: 上海译文出版社，1997.2 贝纳西著，刘成生等译. 宏观经济学：非瓦尔拉斯分析方法导论. 上海：上海人民出版社，2006.
