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1、 致：复地集团沪北区域总部 由：上海策源置业顾问有限公司 贰零零柒年捌月 金山项目组金山金山山阳地块定位规划建议目录前言2一、项目地块总体定位31.1. 总体产品定位31.2. 总体功能定位8二、潜在客户分析92.1. 宏观市场客户细分92.2. 项目客户定位112.3. 目标客户需求量估算及产品特征12三、配套物业研究143.1. 商业配套研究153.2. 酒店配套研究163.3. 公寓配套研究173.4. 其他配套研究18四、总体功能规划和布局224.1. 总体功能规划224.2. 布局规划思路264.3. 规划布局和建筑形态27五、建筑风格建议31前言准确的主题定位将为提升山阳地块的核心
2、价值指明发展方向。目前项目的主题定位为“化工服务业聚集区”，在此基础上为项目用地确定最合适的发展方向、总体规划及产品组合。同时通过主题开发、有序运作，确定合适的发展概念以使地块价值最大化，并考虑地块开发对整个金山三阳地区整体利益的提高和增值的作用，实现经济效益、社会效益和环境效益的“多赢”。充分利用金山拥有的化工产业发展的基础和优越地理位置条件，整合成为化工产业、现代服务业和人才资源的典范基地。创造出一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的化工服务主题园区，此定位是建立在800亩土地总体统筹规划、分区功能定位为先导的基础上，进而对各功能区分阶段开发为手段，形成系统联动、功能互补
3、的良性格局。在“化工服务业聚集区”内首要满足的功能是帮助入驻企业及金山石化的生产企业完成生产交易活动，围绕这样的交易活动，项目内营造出由交易服务商务配套储运物流展示交流研发生产配套服务等基地内各功能区块间自身循环的产业链。山阳项目总体体量800多亩，但其地块分散，由多个不相联地块组合，在总体规划上存在一定的难度。在上述现状条件的基础上，对于山阳化工产业服务业集聚区的总体规划包括四个方面： 第一， 项目地块总体定位；第二， 潜在客户分析；第三，相配套物业研究；第四，总体功能规划和布局建议。一、 项目地块总体定位1.1. 总体产品定位山阳地块项目依托发达的立体化交通网络，及金山化工产业的支撑，将规
4、划成为杭州湾最具影响力和辐射力的生产性服务业集聚基地。通过整合自然资源和社会资源，合理规划，推进区域开发建设，其实质是建立2.5产业服务集聚区的发展模式。产品定位规划将紧紧围绕2.5产业中的化工产业链企业的需求展开。1.1.1. 2.5产业的定义上海市已确定提升产业能级，优化产业结构，2.5产业是上海“十一五”规划期间的重点发展领域。2.5产业是指介于第二产业和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。1.1.2. 2.5产业的分类从产业的分类上看，作为一种产业形态，2.5产业大致可
5、分为三类：第一类：是第二产业中附加值较高的部分上游的研发设计和下游的营销和结算(包括总部经济)，以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心。第二类：是第三产业，但其受众对象主要是知识型服务业体系，如金融服务业、咨询服务业、教育培训业、文化传媒业。第三类：是以IT产业为代表的数字网络产业等，如电子商务、软件信息业。“2.5产业”的产业链在产业地产项目开发中，具有重要的指导意义。其关注研发设计、中试、虚拟制造以及后期的营销环节，将传统生产功能转移。在此种条件下，作为产业功能物业载体的产业地产项目，则必须改变以往以开发大量生产厂房、仓储物业为主的模式，而倾向于打造符合研发设计、中试和虚拟制造、营销等功
6、能要求的物业产品，包括研发楼、商务办公楼、展馆等。1.1.3. 2.5产业产业链功能分析u 总部l 总部和总部经济的定义总部，即企业、组织的首脑机构，这些机构既包括政治、文化、教育、科研组织，也包括生产、研发、营销、管理等各种经济组织。总部在空间上聚集，逐渐形成总部经济。总部经济指经济与非经济的、官方与非官方的，带有总部性质或总部派出性质的，各种机构和组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。l 总部和总部经济的内容随着企业、组织不断发展壮大，企业总部功能和生产制造功能分化越来越明显，开始逐渐形成总部，生产基地在空间上的分离。一方面，总部等高端产业链功能开始在经济发展成熟的中心城市聚集；另一方面
7、，生产功能向周边低价成本较低的城市扩展。上海作为中国经济发展的龙头，长三角的中心，在吸引总部聚集方面具有绝对的优势。上海发展2.5产业的规划也把吸引知名企业总部作为首要的工作，已建设了多个供总部聚集的产业地产项目总部基地、生产性服务业集聚区等。目前，上海地区集聚的总部类型如下：制造业企业总部运营总部跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部采购中心大型企业在供应商集中地设立的采购集中地销售中心大型企业面向下游客户的销售职能中心信息中心大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心研发中心跨国公司、高新技术企业的创新/研发机构金融企业总部民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心
8、、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司等科研机构总部国家与社会科研机构、社会经济研究中心机关机构总部行业协会、商会、社会基金其它类型总部学历教育、认证机构l 化工产业的总部经济化工产业的总部类型包括生产企业运营总部/研发总部、分支机构、科研机构总部以及化工行业协会总部、教育培训机构总部等。上海化工产业比较著名的企业有：化工企业总部上海石油化工股份有限公司、巴斯夫中国有限公司在沪公司、上海焦化有限公司、上海天原集团胜德塑料有限公司化工行业主要物流贸易商君昊物流有限公司交易市场上海化工品交易市场、危险化学品交易市场化工行业协会上海市化工行业协会、上海化学化工学会、上海能源化工
9、行业协会。目前，化工产业的总部机构基本上分布于多个化工园区内，如高桥、吴泾等老化工园区等，尚未形成一个化工产业总部集聚的区域。发展一个集中于化工产业的相关产业集聚区，尤其是吸引一定数量的跨国企业和知名企业总部，并吸引相关上下游产业的企业集聚，对推动和发展化工产业具有重大意义。u 研发l 研发的定义及在中国的发展这里的研发是指产品与技术创新的来源，同是产业链上的高端环节，具有高智力投入、高附加值的特征。研发对高新技术企业尤为重要。研发功能的主要载体是企业研发中心以及独立研发机构等。随着中国改革开放的不断加深，跨国企业研发中心强势涌入我国。目前知名跨国公司在国内设立的研发中心已经超过500家，主要
10、分布于上海、北京、广州等大城市。国内企业为获得更大利润、加强自主创新能力，也加大科研投入力度，纷纷开始设立企业研发中心。l 化工产业的研发化工行业分支众多，其中多种精细化工类属于高新技术产业，科研研发功能在产业中地位突出。研发机构主要包括跨国企业投资设立的研发中心、国内企业建立的研发部门、大学科研院所机构及少量的独立研发机构等。上海比较知名的化工产业研发机构有：跨国企业研发中心GE（中国）全球研发中心、杜邦（中国）研发中心等；国内企业研发机构金山石化化工新材料研发中心等。发展一个精细化工产业研发机构聚集区，并为这些研发机构提供资金、信息、中介、科技成果转化服务及优惠扶持政策，对加强精细化工产业
11、自主创新能力，推动上海乃至我国精细化工产业的发展具有深远的意义。u 中试中试，即中间试验，是指科技成果产业化的中间阶段，在产业链条上，中试环节是研发的后一个环节，对高新技术企业将科研成果转化为直接的产品、创造经济效益具有重要的意义。中试环节包含了技术、市场和生产条件三个方面的内容，即解决技术在产品中的应用、对包含科研成果的产品进行市场预测以及创造生产这种高科技产品的生产条件等三个问题。承载中试功能的物业载体为中试基地。中试基地是科技与经济结合的纽带，是把实验室成果孵化为实用生产技术和工业产品的孵化器。目前许多大型企业纷纷成立技术研发中心，高校则以创办科技产业园的方式，开展科技成果的中试。精细化
12、工产业对科研成果转化要求极高，因此，中试环节对精细化工产业而言，具有举足轻重的意义。但目前，由于大量企业不愿过多承担科技成果中试的资金和时间风险，高校尽管拥有较强的科研能力，但与市场又相距较远，因此国内尚未建成现代意义上的精细化工中试基地。上海精细化工产业发展在全国居于前列，集中了大量的材料科研院所、重点试验室、跨国公司及国内知名企业亦纷纷建立研发中心，为精细化工中试基地的建立奠定了基础。依托上述科研机构，在金山化工产业集中的区域建设具有一定影响力的中试基地项目，可以有效连接科研和产品生产环节，完善新材料产业链，同时还可以培养和聚集一批技术专家和新材料科技经营专家，推动上海精细化工产业的发展。
13、u 虚拟制造虚拟制造是2.5产业的另一重要表现形式，是指运用最新的计算机技术,特别是虚拟现实技术和计算机辅助技术,在实际制造活动之前对制造过程和制造系统进行虚拟运行,发现设计存在的各种问题,寻找最优方案,从而提高制造业的竞争力。虚拟制造的基本思想是在产品制造过程的上游设计阶段就进行对产品制造全过程的虚拟集成，将全阶段可能出现的问题解决在这一阶段，通过设计的最优化达到产品的一次性制造成功。从上述意义上讲，虚拟制造阶段在产业链环节上是生产环节前一阶段的计算机模拟生产阶段，对于高新技术产业项目而言，这一阶段可以降低风险，最大化的保障投资利润。精细化工类产业是一个高投入、高风险、高收益的行业，从科研到
14、生产的过程中来自市场、技术方面的风险种类众多，虚拟制造功能则能有效地将科研成果产业化阶的风险降到最低。虚拟制造环节主要依托计算机技术发展，在空间上完全可以脱离实际生产车间，因此，在2.5产业集聚区发展虚拟制造技术，具有可行性。u 专业知识服务业体系专业知识服务业体系是上海发展十一五规划的战略和重点培育产业之一。包括金融、法律、会计、咨询、征信评估等现代服务业以及科研成果转化与中介、物流、会展、采购、营销、信息等生产性服务业。此类产业依托制造业发展，成为其产业链中的重要相关环节，大大提高主题产业的附加值。目前金山已形成了鲜明的化工产业导向。在此基础上如能引进大量专业中介机构、信息服务机构为之提供
15、服务，通过多种平台加强与国外资金、技术的沟通与交流，即能建立一个综合化、国际化的化工产业信息交流平台。本案项目发展需要站在国际化的角度上，重视上述软件平台的打造，提升项目品质。1.2. 总体功能定位企业总部研发中试虚拟制造核心功能上海山阳化工服务聚集区延伸功能科技资源开发知识服务业体系评估鉴定金融发布展示代理法律咨询培训交流配套功能商业服务生活服务研发办公区实体功能区综合服务区实体功能区实体功能区商业配套区居住配套区综合会展区研发办公楼企业总部大楼商务花园综合办公楼会展酒店物业形态物业形态物业形态商业广场商业街酒店公寓住宿物流贸易二、潜在客户分析2.1. 宏观市场客户细分2.1.1. 化工行业
16、产业描述原油及油田气油品及基本有机化工原料（三苯、三烯、甲醇）有机化工原料聚合物及聚合物基复合材料精细化工产品医药中间体医用高分子、生物芯片、膜分离反应器生物工程及医药产业碳纳米 管制造风能、太阳能、核能、海洋能等装置屏蔽材料、天线、传输和存储介质、光刻胶、封装材料、线路板、塑料芯片、电器外壳等电子信息产业先进能源产业现代交通产业树脂改性沥青、土壤稳定剂、玻璃钢交通配套设施、反光材料、汽车用塑料和橡胶、复合材料自行车等甲醇和乙醇汽油、清净燃料添加剂膜分离材料吸附材料离子交换树脂、水处理剂环保产 业碳纤维和芳纶纤维增强树脂、玻璃钢、碳/碳复合材料、相转变材料等飞机、导弹、雷达罩、太空站、航天器包
17、装产 业农用薄膜浇灌材料农药器械粮仓禽舍旱作材料现代农业加工成型辅助材料聚合物改性水泥、高分子灌浆材料、化学建材（涂料、门窗、装饰材料等）先进制造建筑产 业航空航天产业氢能利 用包装膜袋容器泡沫塑 料农药、化肥除草剂等石油化工行业主要分为石油加工合成材料，化肥、精细与专用化学品、化学矿采选等几大类，广泛应用于能源、农业、汽车、电子电器、纺织和建筑等领域。石油化工产业与其他产业的产业链关系图如下：2.1.2. 化工产业链构成上游中游下游原油、天然气开采，石化原料生产成品油加工、中间石化产品化纤、塑料制品、精细化工、合成新材料石油化工产业由上游、中游、下游三部分产业块构成一体形成一条完整的产业链。
18、目前我国石化上中游产业板块基本被中国石化等国有特大型化工企业所垄断，石化产品的供销渠道较为固定，如上海石化的主要供应商为中国石化及其联系人。上海石化主要客户中国石化销售华东公司中国石化上海高桥分公司上海氯碱化工股份有限公司上海新山化工有限公司上海赛科石油化工有限公司上海石化主要供应商中国石化管道储运分公司中国国际石油化工联合有限公司中化国际石油公司中国石化国际事业有限公司中海石油有限公司2.1.3 化工产业链现状及特点我国化工物流的流向基本上是从沿海生产地向主要消费地如华东，华南，华北通过铁路，内河及沿海水路运输的，也有部分产品将通过外贸船舶出口至海外客户。一直以来，国营仓储运输企业负责着化工
19、产品的运送和存储，随着民营物流企业的发展和外资物流企业的进入，现在的局面已呈三分天下之势。产业链主要呈现专业性非常强和安全放在第一位两大特点。2.1.4. 产业发展趋势化学工业高污染，高水耗、电耗，高资金投入，在西方，已经开始走下坡路。所以发达国家的三高产业都在向第三世界转移，它们在考虑工厂布局的时候，通常要靠近市场。中国是化工产品的需求大户，是国际化工企业转移的目标所在。这就直接导致了在我国集散的化工产品将达到前所有的巨大数量。以乙烯为例，1990年以来我国乙烯产能明显提高，2003年为566.5万吨。但随着2003年到2005年底12个扩能和新建项目的投产， 2005年总的乙烯产量约达到1
20、040万吨。 相应地生产装置将连续地加工消耗并最终生产出更多数量的衍生化学产品。面对巨大的化工物流需求，如何将如此庞大数量的、特殊的物料按照正确的时间、正确的数量、正确的质量、正确的状态，运送到正确的地点，同时实现成本最优，将是化工供应链所面临的主要课题。因此将给本项目带来一定市场契机，在本项目提供交易、物流、仓储等功能前提下，吸引大批化工企业，特别是研发、制造、贸易等化工企业。2.2. 项目客户定位l 依据1：金山区地处上海远郊通往江、浙的西南门户，拥有长达23.3公里杭州湾海岸线，是上海郊区环城工业带重要组成部分。同时金山区是国家级上海化工工业的重要基地之一，随着亚洲最大、总投资1,500
21、亿元的上海漕泾化工区的兴建，国际国内特大型化工品牌企业加快集聚，研发机构、后勤管理部门及办事处等聚集，产生大量办公物业需求。l 依据2：高桥、吴泾、奉贤等地的化工企业老龄化严重，配套服务完善、新建化工产业聚集区对其具有一定吸引力。加之这类地区即远离生产地，又远离交易地，因此地区优势并不明显，给本项目带来一定市场契机。l 依据3：位于汶水东路的上海危险化学品交易市场，以提供申领化学危险品交易许可证，并附有代理、法律、专业配送、仓储、金融和信息六大服务，吸引顾客入驻，九成行业为化工产品贸易商，主要来自于浙江，在行业内具有一定知名度。据调查，若本项目能引进完善的交易平台措施，这类贸易商非常愿意入驻本
22、项目。l 依据4：化工上、中游企业与其下游企业如贸易企业、服务商的业务联系形式十分成熟，一旦引进上、中游企业，与其相关联的服务公司也将作为本项目的目标客户引进，既能丰富本项目目标客户群体，又对本项目配套服务功能起到了一个补充的作用。通过上述论述，大致确定本案项目客户方向可分为以下四个层次：第一层次：石油化工方面研发机构、后勤管理部门、上海办事处（如齐鲁石化、巴斯夫）；第二层次：市内如高桥、吴泾、奉贤等可能迁往金山化工区内的制造企业；第三层次：浙江的化工企业制造商和贸易商（主要是几个交易市场内的）；第四层次：其他服务单位，如政府机构、法律顾问、工程咨询、设备提供等。2.3. 目标客户需求量估算及
23、产品特征2.3.1. 依据u 链条中各环节的办公现状，数据根据金山区内的现各类企业统计：办公现状相关环节办公场所具体产品状态自建厂房制造商生产部门设备供应商生产及装配部门占地面积30-60亩占地面积40-50亩自建办公楼制造商后勤部门物流供应商后勤部门部分研发机构部分政府、行政机构建筑面积：1,000-2,000 m2建筑面积：400-800m2建筑面积：2,000-3,000m2建筑面积：200-400m2外部租赁、购买办公楼部分研发机构技术咨询商贸易商金融服务商中小型物流供应商法律服务商办公用品提供商质量评测机构部分政府、行政机构单元面积：300-500 m2单元面积：160-300 m2
24、单元面积：150-300 m2单元面积：300-500 m2单元面积：450-500 m2单元面积：50-200 m2单元面积：30-60 m2单元面积：100-200 m2单元面积：600-1,000 m22.3.2. 小结结合客户需求研究以及类似项目调研的情况，对本案各类目标客户群体所占比例关系以及物业面积需求情况进行估算如下：客户类型平均面积需求（）需求面积比例平均员工数需引入企业数第一层次：石油化工方面的研发机构/后勤管理总部/上海办事处1000-300040%10030060-80第二层次：市内如高桥、吴泾、奉贤等可能迁往金山化工区内大型企业3000-500020%30050010-
25、30第三层次：浙江的化工企业制造商和贸易商200-50020%10-50180-240第四层次：其他服务单位，如政府机构、法律顾问、工程咨询、设备提供等300-50020%2050160-220总计导入人数：34万人l 各化工行业的研发机构、后勤管理总部、上海办事处是本案项目主力目标客户群，他们需要的目标物业类型以独栋总部楼和科研办公楼为主；l 市内如高桥、吴泾、奉贤等可能迁往金山化工区内制造企业购买能力较强，需要面积较大，从园区获得土地订制物业是经常采取的方式；l 浙江的化工企业制造商和贸易商业务来往繁忙，需要讲究企业形象和楼宇服务功能，其物业需求类型以高端写字楼为主；l 其他服务单位，如政
26、府机构、法律顾问、工程咨询、设备提供等企业规模较小，需求物业类型为标准办公楼，项目规划部分的小高层综合服务楼可以满足此类客户需要。三、配套物业研究本案项目占地面积超过800亩，为化工企业提供多元性配套服务的产业地产项目。入住园区企业的商务活动以及园区工作人员的生活和生产活动对商业、休闲、娱乐、会议、餐饮、居住、物流以及商务服务等产生了大量的需求。从这种意义上讲，本案项目本身即构成了一个完整的经济体。除主体办公物业外，项目需要建设具有一定规模的、包括商业、酒店、会展、物流以及公寓等类型的配套物业。以下对主要的配套物业进行分析：商业配套研究酒店配套研究公寓配套研究其他配套研究典型案例分析3.1.
27、商业配套研究n 本案项目商业需求考量本案项目处于金山山阳镇浦卫公路两侧。目前周边商业属于空白，主要商业街位于卫零北路，本项目定位为新兴化工业总部基地和化工产业服务集聚区，服务于以高科技、智力和资金密集型的新兴化工企业及上下游的配套企业，以办公物业为载体，因此商业配套必须满足该办公聚集区的客户需求为宗旨。同时，考虑周边区域未来开发，人口导入的情况，本案商业配套可以将辐射范围适当扩大，以满足区域周边中高档餐饮、休闲娱乐等的需求。n 商业配套体量测算本测算基于上一章中关于客户需求研究中提及的商务办公和研发办公体量、入住客户行业性质计算出主体消费人口数量，作为商务配套设置的初步依据。产业人口估算客户类
28、型平均员工数（人）需引入企业数（家）国际国内各化工行业的研发机构/后勤管理总部/上海办事处10030060-80市内如高桥、吴泾、奉贤等可能迁往金山化工区内大型企业30050010-30浙江的化工企业制造商和贸易商10-50180-240其他服务单位，如政府机构、法律顾问、工程咨询、设备提供等2050160-220产业人口合计34万人l 根据上海商务园区内人均基本消费面积0.81.2平方米/人的需求量计算，项目需要餐饮、娱乐、休闲、购物商业体量约35万平方米；按此标准建造的商业配套可以满足项目自身核心商圈消费群体需要。l 若考虑扩大项目商圈范围，辐射影响外溢至次级商圈和外围商圈，则需要适当增加
29、本案商业配套面积。3.2. 酒店配套研究n 对酒店配套的初步认识l 本案项目总体定位对酒店提出的功能要求本案项目作为办公楼集中区、现代服务业聚集区，科研、信息、投资、服务、会展交流活动频繁，对酒店配套需求及酒店档次需求较高。要求其配套酒店必须具备较强商务性，能够为办公楼用户的客户接待、行业会议等提供优质服务。满足周边园区企业及生产企业的商务需求。l 酒店定位对项目形象的影响项目形象定位于具有国际影响力的化工产业服务业聚集区，国际化、科技化是项目形象必须具备的特征，因此其酒店形象也必须与总体形象相吻合，一、二星级的酒店适宜性较差，取而代之的经济型酒店或拥有一定品味的BUTIQUE HOTEL则更
30、符合时代的潮流。另一方面，超五星级的酒店以奢华为目标，基本超出了项目目标客户对酒店的接受程度。根据以上分析，本案项目酒店配套应锁定在经济型酒店及3-5星级的商务酒店。n 酒店配套需求量估算入住园区企业以及相关行业的商务活动、行业会议等，形成了对本案酒店的主力需求。根据上海较为成熟的商务园区如张江集电港的配套酒店“龙东商务酒店”的经营情况看，集电港以及张江园区的企业交流活动对酒店需求旺盛，龙东酒店常年保持90%以上入住率；会展空间需提前1月以上预定。龙东商务酒店定位为4星级，拥有140套客房，每百人平均拥有客房数1间；上海其他商务园区内酒店配套基本上保持每百人拥有1间客房。本案项目酒店配套亦可定
31、位为4星级，根据本案产业人口34万人估算，区内可消化各类客房300400间。考虑到星级酒店不宜销售，开发体量太大存在风险，及另有酒店公寓的开发，建议取其下限300间。建筑面积3万平方米左右。3.3. 公寓配套研究由于项目所处的地理位置，化工行业对生态环境产生的不利影响，故不易在此建造较大体量的公寓住宅，本案项目主要提供的诸如专家楼、员工公寓、酒店服务公寓等功能。公寓配套需求量估算l 根据类似园区开发经验，公寓开发体量一般控制在项目总开发量的5%左右。l 另外，由于本案项目基地为工业用地性质，开发住宅销售政策限制较大。而在工业配套用地上建设的公寓项目可以分割产权销售。因此，建议将本案公寓部分按照
32、工业配套进行报建。3.4. 其他配套研究根据本案项目定位，项目还需要建设一定量的其他配套如下：l 展览中心是整个服务聚集区乃至整个金山化工产业对外进行产业信息、科研成果展示和交流的窗口，其可充分发挥起与各行业间的关联性，带动第三产业的消费链，由会展牵头，带动产业园内物流、研发、培训、商业、商务之间有序的内循环。同时，展馆建成后对本案提升项目形象、完善项目功能具有重要意义。展览中心面积可占项目总体开发量的5%左右。l 物流项目拥有便利的交通条件，尤其是杭州湾跨海大桥建成、城际快速铁路交通系统等工程启动，金山区与周边其他城镇区域联动性的增强，势必将扩大金山区业务往来，具有发展为 区域物流中心的可能
33、性。另外，本案功能定位以科研、商务办公为主，兼有部分中试功能，原材料和产品进出需要一定仓储配送服务。在本案建设一定比例供入住企业仓储分拨功能的物流配套，具有一定可行性。物流配套以小型分拨中心为主。 3.5. 典型案例介绍张江集电港（一期）l 项目基本信息基地位置北临龙东大道、西靠张东路、南依丹桂路占地面积8.78万总建筑面积15.7万容积率1.79车位数量350物业组合办公楼厂办楼龙东商务酒店2幢，共6.29万3幢，共7.8万1幢，共1.61万l 餐饮娱乐配套一、二层各10000平方米，一层服务中心包括餐厅、银行、超市、康乐中心等商业设施；二层包括可容纳600人的大型报告厅，VIP会议室及各种
34、大小会议厅。主要商家及营运面积如下：商家楼层营运面积备注明轩中餐厅1-2F4000平方米可同时容纳200人用餐塞纳阳光餐厅1F500平方米西餐厅+酒吧康乐中心1-2F2000平方米包括健身、棋牌、体操、桑拿、按摩、理疗、乒乓、桌球大堂酒吧1F300平方米挑空2层员工餐厅-500平方米-（邮局明轩中餐厅大堂酒吧康乐中心便利店展会中心l 会展部分共有12间可以容纳8-40人不等的大中小型会议室、800平方米配有同声翻译系统的报告厅、800平方米可以同时宴请500人的宴会厅和设施齐备可容纳280人的多功能厅。张江集电港的展会部分服务于整个张江乃至浦东地区，因此出租率很高，会场租赁需要提前2个月预定。
35、l 酒店套房龙东商务酒店为四星级酒店，拥有140间各类豪华客房。总面积约8000平米。龙东商务酒店配套会展中心更被浦东区政府定为浦东会展功能系统的一个组成部分。该酒店是张江高科技园区的唯一高星级酒店，附带会展、接待、餐饮、住宿等多种功能，因此其辐射范围为整个张江。酒店的入住率也较高，常年入住率在70%以上，相当大部分的客源来自于展会中心的商务客。l 案例可借鉴之处：1) 酒店与展会中心的互动性很强，展会中心的辐射范围及其规模直接影响酒店的需求量。2) 商业配套面积约占总建筑面积的20%，商业服务面积占总商业配套面积的50%，其余商业配套面积为酒店和展会中心面积，两者比例为2：1.3) 商业服务
36、业态主要包括：一个员工餐厅、一个大型正餐、一个西餐厅、一个酒吧、一个便利超市、一个邮局、一个康乐健身中心。4) 会展中心以多功能的形式出现，将会议与简单的展示功能相结合。四、总体功能规划和布局项目拥有完备的立体化交通体系，在总体功能规划上可充分地整合各方面的资源，进而打造一个高效率的、人性化的完整的化工产业服务平台。根据项目的不规整性及分散性，在总体规划上划分为三大功能区，七大功能组团： 4.1. 总体功能规划金山山阳化工产业服务聚集区延伸功能区配套功能区核心功能区生活配套区研发总部区展示交易区商业休闲组团生活服务组团综合服务组团综合会展组团总部企业研发组团核心研发组团物流仓储组团 一核心功能
37、区：研发总部区组团一：核心研发组团功能定位：是高度专业化的体现，是园区标志性组团，主要集中国际国内专业科研机构、及科技院所等，是侧重于行业共性技术开发及科技成果转化的基地。主要功能：园区内建立研发中心、专业管理和技术人才培训中心及高新技术成果及企业孵化中心、中试基地等，向园区内企业提供技术信息和技术培训，提供实验设备及完善的技术平台。组团二：总部企业研发组团：功能定位：是国际化、品牌化的体现，是园区总部效益的最佳诠释，集中化工行业国际知名企业和国内知名企业的研发总部及核心后备部门，是侧重于企业核心技术、核心产品的开发平台和总部办公基地。主要功能：集企业营运总部、决策中心；后备职能中心、结算中心
38、、配送中心、客服中心、培训中心；企业分支机构；研发中心；核心产品制造平台等为一体的低密度、智能化、生态型的总部研发办公集群。也可根据不同企业营运、研发的特殊要求，进行总部办公定制服务，使土地价值得以最大化利用。 二延伸功能区：展示交易区组团三：综合会展组团（会议中心、会展中心、交易中心）功能定位：是整个园区对外进行产业信息、科研成果展示和学术交流的主窗口，可充分发挥起与各行业间的关联性。由会展牵头，带动园内研发、培训、商业、商务之间有序的内循环，同时与园区外形成互动。规划建设为国际化、智能化、多功能、配套齐全的科技展览中心，通过各类会展为园内企业搭建国际交流平台，获取最新的行业信息。同时建设大
39、型的多功能国际会议中心，包括多个不同规模的同声翻译多功能会议厅，能够举行多种规格的国际会议。主要功能：国际学术及信息交流中心：为了第一时间将国际尖端的高科技信息汇聚到园区，同时也为了及时把园区的高科技成果向世界展示，产业园内将构建国际一流的高新技术成果展示中心和开放的信息交流平台，经常举办各种国际学术研讨会和新技术成果展示会，以加强信息交流，促进高新技术成果向生产力的快速转化。常年产品展示中心，吸引园区内的企业入驻展示乃至园区外的国际国内企业设立常年展厅，建立一个集产品展示、产品搜索、贸易洽谈于一体的交易平台。更由园区内组织不定期国外考察，或牵线搭桥组织国外企业采购团、投资团赴本区考察，为园区
40、企业构筑理想的国际贸易交流平台。电子信息交易中心，建立先进的网络信息服务平台，与全球各知名的化工产业网进行链接，实现信息共享，更进一步建成直接的网络交易平台，获得第一手的即时交易价格，实现网络交易、网上资金结算和物流配送体系，最终构筑起虚拟网络的无形平台与客观存在的有形平台的强大产业交易市场。张家港化工品交易市场 组团四：综合服务组团（星级酒店、综合办公楼）功能定位：是整合园区综合功能的焦点，主要是跟随主流企业发展的上下游企业，及商务配套服务机构，共同形成“研发制造物流营销”这样完整的产业链，促使园区内企业向产业集群化发展。主要功能：构建“专业服务+综合服务”体系 以银行业、投资业、信托业、保
41、险业、风险投资业为主的金融服务中心； 以咨询服务、会计服务、法律服务为主的中介服务中心； 以会展服务、国内外机构服务、政府服务为主的会展与机构服务业； 以知识产权的咨询和保护为主的知识产权保护中心； 以科技服务、技术测试服务为主的研发与技术服务业； 以产业内相关的专业培训服务为主的教育培训中心。综合服务组团在化工产业领域内创造出更多的2.5产业发展的空间，带动就业机会，提升区域价值度。组团五：物流和仓储组团功能定位：产业服务聚集区内的支持功能区，充分利用区位内完备的交通体系，打造现代物流集散中心，生产资料中转中心，服务于整体园区。主要功能：为完善化工品交易市场的供给，选择合适的地块规划为化工品
42、存储物流基地。分别建设化工品仓库区和储罐区，仓库区分设冷藏库、保温库和普通库；储罐区建有多种规格的储罐库。利用项目所拥有便捷的交通优势，引进经验丰富、势力雄厚的专业化工第三方物流公司，形成为储运、分拨、中转的物流基地。 三配套功能区：生活配套区组团六：商业休闲组团功能定位：是化工产业服务集聚区的有机补充，提供良好的配套服务，赋予基地内时尚活力和生活品质，营造出多功能的、舒适的、令人愉悦的娱乐休闲商业环境。在商业街规划建设景观中心广场，成为项目的品质形象窗口，业态的引入包括各类多元化的餐饮、娱乐、运动休闲配套设施，使其成为产业园区内人气最旺的功能区域。主要功能： 商业、商务、休闲、运动功能 区域
43、内重要的绿色生态景观轴功能组团七：生活服务组团（酒店式公寓、商业）功能定位：园区内商务人士，包括来上海接受短期培训人士，短期海内外工作人士等有中期的居住需求，能提供酒店式服务的公寓将充分满足这些人群的需求。配合有部分满足基本生活配套的商业。4.2. 布局规划思路有序、完善的园区规划就是要建立化工产业链的整合平台，打造一个产业集聚、品牌集聚、人才集聚的国际化工产业基地。 各个区域既有鲜明个性，又能达到整体协调统一； 各功能区优化组合，功能布局互补，达到内部产业链的共生发展； 充分利用园区内合理的规划空间，构筑生态办公、和谐生活、休闲文化的新型产业园区。4.3. 规划布局和建筑形态4.3.1. 功
44、能规划布局示意图综合服务组团商业休闲组团生活服务组团物流仓储组团综合会展组团 企业总部研发组团企业定制基地知名企业总部基地企业总部研发组团中央景观广场核心研发组团4.3.2. 各功能区建筑体量建议 一核心功能区：研发总部区组团一：核心研发组团地块位置：处在项目基地最大的415亩地块中。该地块上将根据用地功能和未来交通流量，规划出呈十字的主要交通干道。交通主轴线与浦卫公路以南规划完成的交通主轴线相通。同时规划入口中心绿化广场。核心研发组团的位置：设在该地块的西北部，北面和西面临近河道。总建筑面积在20000平方米左右，研发楼单栋以40005000平方米为主，单层面积控制在1000平方米左右；层高建议4米以上。另设立辅助配套商业设施：餐厅、食堂、便利店、诊所等。商业面积控制在5000平方米左右。配备运动场所：网球场、篮球场、塑胶跑道等。满足园区工作人员多元化的生活需求。组团二：总部企业研发组团总部企业研发组团的位置：设在该415亩地块的东部和浦卫公路以南的55.8、84.8亩的两地块中。总建筑面积在26万平方米左右，其中浦卫公路以南的55.8、84.8亩地块已规划了11万平方米建筑面积。知名企业总部基地建筑面积为15万平方米左右。单体建筑面积为10003000平方米占40 %，单体建筑
