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1、,阳信项目组2018年7月,阳信 地区 7 月份市场监测报告,CONTENTS,目录,1,2,3,4,政策环境监测,房地产市场监控,重点项目分析,土地市场分析,开发商进驻情况,5,6,开发商维护,商机信息,7,第一部分 政策环境监测,政策环境,本地居民购买新建商品房和二手住房取得产权证书2年后方可上市交易。非本地居民购房限制转让时间不少于3年。,山东省滨州市2017年6月滨州市人民政府办公室下发关于进一步加强房地产市场调控工作的通知:通知中明确指出，住宅用地竞价方式主要采取“限房价、竞地价”或“限地价、竞自持面积”等方式，严防高价地扰乱市场预期；加强新建商品房销售监管，全面落实新建商品房销售价
2、格申报制度，严格实行商品房明码标价管理，营造公开、透明的房地产市场价格秩序，合理定价、一房一价、一套一标，一次性公开全部销售房源。住房成交量高、房价稳控压力大的县（区），实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。,政策环境,供热管网覆盖的区域内，房产企业需提前铺设集中供暖的管道，预计19年能够实施集中供暖,山东省滨州市2017年12月滨州市住建局下发滨州市供热条例:条例中指出：在供热管网覆盖的区域内，不得新建分散燃煤供热锅炉；新建住宅小区实施供热的，必须按照规划要求和有关规定配套建设供热经营设施（包括供热
3、管网、换热系统、温度调控和热计量装置），由供热企业负责投资、设计、建设、维护和管理。房地产开发企业应当协调配合供热经营设施的建设资金，并入城市基础设施配套费，由房地产开发企业按照规定缴纳，专供用于供热经营设施的投资建设。,政策环境,政府对出租商品住房的开发商提供资金贷款支持。,山东省滨州市2018年6月滨州市人民政府办公室下发关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见:意见中指出：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持房地产开发企业改变经营方式，拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，对于房地产开发企业将已竣工的库存商品住房用于出租经营的，金融机
4、构可给予流动资金贷款等方面的支持。,金融环境,为贯彻中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位和省委省政府相关部署，支持职工自住性购房需求，抑制投资投机性购房和房价过快增长，从全市房地产市场实际出发，滨州市对住房公积金使用政策进行了调整。2017年8月调整首付比例：申请使用住房公积金贷款购买首套房的首付款比例不得低于30%，最高可贷比例不得超过房屋主体价值的70%；购买第二套房的首付款比例不得低于40%，最高可贷比例不得超过房屋主体价值的60%；购买第二套房的贷款利率，不得低于同期首套住房公积金个人住房利率的1.1倍；不得向已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款
5、。首套房商贷利率上调15%，二套房的贷款利率上浮为30%。,17年调整首套房首付款比例为30%；18年商贷利率上浮15%。,金融环境,对个人信用报告记载贷款连续3期以上或累计6期以上、信用卡10期以上逾期记录的，不予受理公积金贷款。,山东省滨州市2018年5月滨州市住房公积金管理中心下发关于调整住房公积金提取、贷款有关政策的通知:通知中指出：取消职工本人及其配偶、直系亲属患九种重病造成家庭生活特别困难提取公积金支付医疗费的政策；取消信用贷款政策；有稳定的职业和收入，无不良征信记录，有偿还贷款本息能力的职工在申请公积金贷款时，由房屋作为抵押的，可不再选择担保人或担保公司担保方式；对个人信用报告记
6、载贷款连续3期或以上或累计6期以上、信用卡10期以上逾期记录的，职工在申请公积金贷款时，一律不予受理。,第二部分 房产市场监测,以幸福河为界，在售项目主要集中在幸福河以东的新城区，竞争激烈主要卖点：大盘+大品牌+好户型+好环境+强营销,市场分析,交运花园4900元,禾政园,以幸福河为界，在售项目主要集中在幸福河以东的新城区，竞争激烈主要卖点：大盘+大品牌+好户型+好环境+强营销,市场分析,交运花园4900元,禾政园,17年全年阳信整体销售量约3000套，全年提价1500元；,2018年上半年阳信共销售面积241060，1800套，均价自4900至5600元,月度销售排名,主力项目月均销量接近，
7、销冠龙湖国际社区月销50套成交均价5550元,成交房源分布,市场主力楼盘为龙湖国际社区、九龙湖1号、美茵堡、旭岳名都四个项目，成交面积段集中在100-160，其中旭岳名都100及九龙湖1号106三室去化速度最快,市场存量,目前市场主流项目存货量共8396套，下半年推货共2362套,在售项目加推、前期售罄项目后期地块开发、新项目入市、新地块土拍等决定18年下半年供货集中、竞争加剧；市场抢夺客户严重。,推售分析,18年下半年大量供货集中在9月份之后,面积分析,阳信市场在售主流面积段集中在120-160平米；,145,180,200,100,128,140,160,200,149,160,180,1
8、25,131,167,96,107,113,125,133,129,123,131,140,160,94,128,135,190,125,115,135,155,165,125,142,180,市场主流面积段,98,总价分析,阳信在售项目总价低价58万，高价110万；市场主流价格80-100万,总价区间,市场主流价格区间,开盘监测,7月市场暂无开盘项目,阳信市场自17年开始销售速度大于工程进度，除阳城花园、禾正园、交运花园等项目采取蓄客开盘形式销售外，其他项目多为持销项目；持销项目加推或开盘，均采用短蓄短开形式，多数没有认筹及开盘仪式；,市场小结,以幸福河为界，阳信主流发展方向往东部新城区发展
9、，在售项目主要集中在新城区；17年全年阳信县销售约3000套，全年提价1500元左右；2018年上半年阳信共销售面积241060 ，1800套，均价自4900至5600元；市场存量：目前市场主流项目在售剩余约550套，存货量共8396套，下半年预计推货共2262套，18年供应量较去年相比增加1500套；7月份销冠项目龙湖国际社区月销50套，成交均价5550元；18年下半年大量供货集中在9月份之后；阳信市场主流面积段为120-160平米；市场主流总价区间在80-100万之间；阳信7月无新开盘项目，受市场环境影响，多数项目不采用开盘活动加推房源；,第三部分 重点项目监测,重点项目量价表现,阳信销售
10、以龙湖国际社区、九龙湖1号、旭岳名都、美茵堡为主,目录,N,水邑华庭,中垠雅苑,滨阳燃化开发，敏思营销代理，小区分两期开发，总建面10万方，容积率1.5；一期3栋17层高层，7栋4-5层洋房，总套数322套,基本信息,户型分布,项目一期共规划10栋楼，共约322户，面积区间126-200平，无两室产品，其中126-143平三室占比约96.6% 200平四室占比约3.1%,户型,面积区间126-200平，无两室产品，其中126-143平三室占比约96.6% 200平四室占比约3.1%,工程进度,截止18年7月，6层洋房盖到三层，预计19年中交付，高层盖到三层，预计20年交付,客户及推广,核心优势
11、：营销前置+新风系统+案场展示+政府周边核心劣势：离学校远+无商业配套+小区规模较小,推售情况,2018年下半年预计8-9月份推售100套左右，10月份加推100套左右,一期17年10月份入市，现在售剩余约30套顶底层，高层均价5300元，车储未定价，确定后期绑定销售；二期总剩余442套，下半年合计推售220套，预计均价5500元,针对说辞,1.现阶段阳信发展主要方向是往东跟往南发展，水邑华庭处于偏北位置，并不属于城市发展主流方向，本案两个项目正好处于阳信东部新城核心位置，发展前景较好2.周边配套较少，学区配套较为明显，无幼儿园，小学靠近第二实验学校，属私立学校，高中较远，九龙湖1号小区有幼儿
12、园，小学一实，高中新一中，教育配套更完善，现在买房子大部分不都是为了让孩子有一个好的学习环境么3.水邑华庭小区未成形，现在整个小区都是处于施工状态，并没有很好的展示性，九龙湖1号AB区现在已经基本交房完毕，直接就是能看得见摸得着的，从这里买房子你不应该更加放心么。,项目近半年量价走势：项目一期322户，18年4月份顶底楼销售，月均去化10-15套；7月针对剩余30套房源上调均价180元/平米；,项目推广情况,推广主题：好房子，会呼吸推广形式：派单、拉访、户外、公众号,中兴齐诚园,中兴齐诚园于2017年年底参与招拍挂，18年6月份公示，土地价格213万元/亩，容积率2.45，折合楼面价1306元
13、/平。,中垠雅苑,拿地信息,中垠雅苑,中兴齐诚园由阳信中兴置业开发,势能地产代理销售，18年新入市，位于龙湖国际社区正东；总建面31万方，容积率2.45，由22栋高层、小高层组成；,基本信息,项目共规划22栋楼，总计住宅1796户，面积区间110-167， 无两室产 品，其中110-140三室占比约81%,户型配比,1#31层11031套11662套-12862套-13362套,2#西24东2311047套13394套,3#西23东2411047套-13394套,4#31层11031套11662套12862套13362套,5#10#11#29层128174套116174套,6#9#10+1层1
14、4240套15740套,7#8#11层16044套16744套,12#13#10+1层15740套15940套,14#25层12850套11650套,15#20#18层12472套13272套,16#19#10层12380套,17#18#11层13844套14244套,21#22#6层13836套14236套,户型分布,项目共规划22栋楼，总计住宅1796户，面积区间110-167， 无两室产 品，其中110-140三室占比约81%,户型图,面积区间110-140占整体套数约81%均为三室；,1.小区容积率太高，人比较密集，居住体验感较差2.回民开发3.位置偏南靠近回迁区，生活品质较差,针对说
15、辞,推售节奏及工程进度,新入市项目，预计18年9月底10月初开盘，目前暂定开盘15-17#156套房源，开盘面积段为123-142平米；项目整体在打桩，自东往西，目前未有其他进度，先建小区会所，后期用作售楼处,项目推广情况,推广主题：健康运动社区推广形式：派单、商超拉访、围挡营销活动：出彩阳信人文艺活动表演,本月主要节点,比赛时间：7.21-8.20号比赛形式：声乐、舞蹈、话剧、戏曲、相声小品、器乐及任何的创意型表演都可参加比赛节目内容：每个节目参赛人数在30人以内，每个节目在5分钟以内，小品、话剧类可以控制在8分钟之内奖项设置：海选“乡镇出彩明星”：每个乡镇加一个县城比赛评选，设一等奖，二等
16、奖，三等奖，奖品待定决赛评选，设一等奖：现金5000元，二等奖：现金3000元，三等奖：现金2000元,参赛选手去齐诚园售楼处报名参与，共计15场演出，每场选出一名“出彩明星”参加决赛评选,节目配备主持，评委，舞台，于2018年7月15日起每周六、周日在每个乡镇（信城、金阳、流坡坞、温店、洋湖、勃李、翟王、河流、商店、小桑、水落坡、雷家、劳店）各举办一场，在阳信县城将举办两场，一共15场演出，前14场演出评选出一位“出彩明星”，最后一场是所有单场“出彩明星”决赛。,N,阳城花园,阳城花园总占地面积300亩，总建面22万，楼面地价749元/,中垠雅苑,拿地信息,中垠雅苑,基本信息,阳信兴阳置业有
17、限公司开发，滨州市房策创联代理，项目位于阳信西城区，非城市发展主流；总建筑面积22万方，低密洋房社区；,去化情况,一期17年5月开盘，剩余12套，二期在售去化剩余67套，项目剩余房源以顶层复式房源居多，带阁楼，送阁楼层一半面积；三期未推预计十月开盘，总计约148套；,amyt,三期,二期,一期,一期,工程进度,一期均已封顶外立面工作进入尾声,小高层地上1F洋房已封顶,三期15栋楼地上一层施工,一期预计年底交房，二期洋房封顶，三期地上一层施工，预计10月封顶后开始销售；,客户及推广,核心优势：洋房产品+低价格+交通便利核心劣势：西城区非发展主流方向+环境差+离学校远，导致市场声音弱,推售节奏,一
18、期17年6月开盘306套，二期18年2月开盘140套，三期7月认筹25组，预计十月开盘148套；,95两室,131四室,123三室,130三室,190四室,户型,两室95房源共计74套占比7%。123-140平米三室占据主流占比86%；,推售情况,上半年月均去化30套，在售剩余79套，洋房均价5200-5300元；三期总剩余推售388套，预计推售小高层均价5300元，洋房均价5500元；,针对说辞,1.位置偏西，不是阳信发展主流方向，后期升值潜力较小2.配套较少，没有学区配套3.离汽车站，鲁北大市场近，周边社会人事较多，比较混乱4.之前没有交房的，不能看出小区品质如何5.离蔬菜批发市场较近，环
19、境情况较恶劣,近半年量价走势,项目1月售价4850元，2月开盘均价5000元，7月5250元；价格稳步上涨,项目推广情况,推广主题：买一房得两房推广形式：户外、围挡,无其他营销活动,保集澜郡,保集澜郡项目于2017年底拿地，用地面积54786，总建面102693.1，地价每亩223万，楼面价2230/。,拿地信息,基本信息,保集澜郡项目由保集集团与阳信财金合作开发，合富辉煌代理，总建筑面积10万方，容积率1.5，共建设11栋楼，其中1栋9层，3栋11层，3栋16层，4栋17层组成。,户型配比,项目共规划11栋楼，共577户，面积区间125183平，无两室产品。125平米-147平米区间户型占比
20、91%；183平米占比9%,客户及推广,核心卖点：上市房企+产品优质+高端定位+营销展示劣势：预计入市6500元/平米。超出阳信客户认可范围800元以上,户型,项目无两室房源，126三室户型占比47.2%，141-147四室户型占比43.3%，183四室占比9.5%，合计577套,户型优劣势：141平米-183客厅均是7.5米大面宽进深短，客厅进深不足4米沙发不好放,推售情况,223万地王地块，预计10月一次性全推577套房源，预计开盘均价6500元；目前工程进度正负零,保集撤场，现开发商需重新寻找合作商，并不一定能达到小区规划程度在阳信并未开发过其他项目，并没有可以参照的项目，小区品质很难保
21、障,针对说辞,项目推广情况,推广主题：户型大面宽推广形式：围挡、暖场活动,N,旭岳名都,旭岳名都项目13年拍地，地价约60万/亩，容积率2.0，总建筑面积约50万；,中垠雅苑,拿地信息,中垠雅苑,项目位于一实学校正对面，开发商为阳信美豪居置业，13年开售，总建面50万方，容积率2.0，共计87栋高层及小高层组成；,基本信息,推售情况,滚动开发，一期12栋已交房入住，二期4栋售罄年底交付，目前开发在售三期，18年7月份加推四期房源；,户型鉴赏,三期主力在售户型100-223平米三室，四期主力在售户型120-150平米三室；,小区展示,在售楼栋工程进度,第一实验学校,毛坯售楼处,一期绿化,核心卖点
22、：一期绿化展示性+学校对面+车位不绑定劣势：营销展示性差+置业顾问销售水平不足,推售情况,2018年下半年推售约300套：9月推售约150套，10月推售约150套；,18年上半年总销售约300套，总剩余220套，均价5380元，7月加推144套，9月后预计入市300套，均价5700元；,针对说辞,旭岳名都车位不绑定，后期车位不能保障，不能贷款毛坯售楼处，体验感差，售楼处展示都不到位，小区更难保障离小学太近，堵车、交通不便,项目近半年量价走势：18年1月5050元，7月5450元，月均涨幅50元/平米；销量4月份推售4栋小高层销售80套以上,旭岳名都项目推广动作较少，仅靠线上发相应广告推广,市场
23、最好项目赏析,选取本地目前最好的项目，从户型、园林等方面做分析,N,美茵堡,美茵堡开发商阳信五洲兴业房地产开发有限公司，用地面积249亩，总建筑面积36万，容积率1.65.,中垠雅苑,信息,中垠雅苑,美茵堡由山西开发商与北京开发商联合开发，项目总建筑面积36万方，容积率1.65，项目共规划24栋楼，其中6栋18层，18栋11层；,基本信息,项目自2013年10月10日开盘，18年共去化房源约200套，在售剩余约30套，项目总剩余约440套，预计10月左右加推开盘220套,去化情况,22,19,20,21,13,12,15,16,17,18,户型配比：项目二期共计3栋11层小高层、3栋17层高层
24、，合计538套房源,10,客户及推广,核心卖点：离学校近+社区展示性景观水系+工程封顶后销售，工期快劣势：离中医院一路之隔，公用排水系统，,149.47/152.61三室,178四室,户型,美茵堡项目户型均为150-180平米大三室及四室产品；户型优势：南北通透、客厅朝阳双卧朝阳；户型劣势：户型面积偏大、单价高、总价高；,推售情况,2018年下半年预计11月开盘约220套,在售剩余30套左右顶层，现均价5550元；11月左右预计开盘220套，预计均价5900元；,针对说辞,离中医院一路之隔，公用排水系统社区水系不畅通，维护不及时，杂物较多，异味较重离学校太近，交通不便处于八路，经常有大车现推房
25、源位于阳城九路北，位置偏僻，,总体规划赏析,1、项目分三期规划，6栋17层高层，18栋11层小高层；2、总体规划布局为“一心，两轴“建设理念；,东临河东一路，西临幸福河和阳信汽车站。,一心,绿轴,水轴,总体规划赏析,1、项目现主出入口在阳城八路，门口幸福河水系分支；规划社区大门位于阳城九路社区中心位置；2、东临河东一路，中医院；北邻盛世瀚海商业街，西邻幸福河；商业氛围相对浓厚。,小区配套,西北角建设上百平米运动中心，篮球场、乒乓球场、羽毛球场、网球场；多功能会所后期提供，特色餐饮、咖啡茶室、秘密影院、图书阅览室；小区西南角配备幼儿园，暂未修建；,运动中心,幼儿园,会所,建材及细节,1、外立面风
26、格：欧式风格；2、建筑质量：剪力墙结构；3、外立面用材：1-2楼真石漆；3楼以上为普通涂料；4、入户厅大堂高5米，面积约25；5、一楼入户大堂地面及墙面全部为墙砖全贴；6、顶楼阁楼（占面积一半）部分为客厅挑空顶复式、底层小院（面积40）,园林景观赏析：欧式古典风格社区，一心两轴设计理念，中式现代园林景观；,园林景观赏析：三重叠水，浩瀚中央湖景外再造磅礴水景,园林景观赏析：中式现代景观园林，造价预估300元/平米,园林景观赏析：地砖路面、中央景区假山设计,园林景观赏析：路标指示、草坪步石、提示牌、湖景灯光、小亭,近半年量价走势：,美茵堡1月售价5100元，7月5550元；月均涨幅50元/平；月均
27、销量30-40套；,项目推广情况,推广主题：6月份15#加推宣传推广形式：微信公众号,第四部分 土地市场监测,本部分主要涉及本月土地成交明细、成交量价走势、重点地块分析、前期土地状态追踪等；,阳信县近三年共计招拍挂摘牌土地35宗；总占地面积650亩；,2018年阳信县城有4个开发商土拍成交地块6宗，总面积165亩,近一年土地量价走势：阳信县土拍地块在18年6月份之后涨幅明显，每亩均价60万元涨至100万元左右；,成交地块分析,该地块位于阳信县西城汽车站北侧位置，地块总占地25亩，容积率2.0，可规划总建面3.4万方，地块较小；地块竞拍54万元/亩，由滨州房天下置业有限公司拍得；后期涵盖物业类型
28、以小高层、高层为主，预计入市时间19年,成交地块分析,该地块位于阳信县城西北角，地块总占地15亩，容积率2.6，可规划总建面3.4万方，地块较小；地块竞拍70万元/亩，由滨州川汇置业有限公司拍得；预估后期涵盖物业类型以高层、超高层为主，预计入市时间19年；,第五部分 开发商信息,本片区近一年开发商进驻情况，有无品牌开发商进驻,碧桂园与阳信当地房企中兴置业合作拿地，合作开发；总占地57267平米，总建筑面积11.4万方，容积率2.0，总户数746户，折合楼面价1481元/平米；,项目位于河东四路东西侧，总占地86亩，总规划2栋16层，19栋18层高层,规划指标：总建筑面积11.4万方，容积率2.0，总户数746户，车位1:1；全部为四室房源：143.8平米房源占比82%，128平米及220平米房源各占比约9%；,
