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1、土地储备管理相关知识,2014年5月28日,主要内容,土地储备与土地储备机构的定义,土地储备制度的产生和发展,土地储备的类别与实施,土地储备的融资,4,1,2,3,土地储备与土地储备机构的定义,什么是土地储备?,土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。,土地储备与土地储备机构的定义,如何理解土地储备的定义？,措施,储存并加以开发，达到“七通一平”的标准,主体,市、县人民政府国土资源管理部门,途径,依法取得土地的途径：收回、收购、集体土地的征转、优先购买及其它,目的,调控土地市场、促进土地资源合理
2、利用,土地储备管理办法第二条规定“土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”,七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通暖气、通道路，场地平整,土地储备与土地储备机构的定义,什么是土地储备机构?,土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。,土地储备与土地储备机构的定义,所具备的五个条件,理由,单位性质,独立法人,土地调控、规范市场、集约节约、用地保障的目的决定了其事业单位的公益性质。,金融政策要求，只有独立法人资格才能开展贷款融资活动。,市、县人民政府批准成立的,具有独立的法人资格,隶属于国土资源管理
3、部门,土地储备行为本身是政府部门依法代表所有者权利，储备机构则为政府的委托具体实施部门，性质为事业单位，体现政府意志，执行政府宏观调控土地市场决策，行政色彩表明业务的公益性要求极高。,统一承担辖区土地储备工作,事业单位,隶属国土,国土部门是组织实施土地供应的主体，土地储备机构与土地供应主体基本一致时，方能使土地储备资金的收支管理、银行贷款偿还顺畅执行。,主要内容,土地储备与土地储备机构的定义,土地储备制度的产生和发展,土地储备的类别与实施,土地储备的融资,4,1,2,3,土地储备的产生和发展,1996,2001,2007,至今,1996年，我国第一家土地储备机构上海市土地发展中心正式成立；19
4、97年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；2001年，国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号），明确提出： “为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。,土地储备是土地有偿使用制度的必然产物。国土资源部成立以来，加大了招拍挂出让土地方式的力度，而实现该方式的先决条件是政府集中统一供应土地。因而，垄断土地供应市场促进了土地储备制度的进一步发展。,建立阶段,发展阶段,完善阶段,2006年，国务院办公厅关于规
5、范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）要求财政部门制定土地储备资金财务管理办法，国土部门制定土地储备管理办法。2007年，财政部 国土资源部联合下发了土地储备资金财务管理暂行办法（财综200717号） ； 2007年，国土资源部、财政部、人民银行联合下发了土地储备管理办法（国土资发2007277号），对土地储备制度作了系统性规定；,2011年10月，省厅下发关于进一步加强土地储备管理工作的通知2012年11月，国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知（国土资发2012162号）2013年7月，财政部 国土资源部关于核定土地
6、储备融资规模等问题的意见（财预2013182号）2013年11月，国土资源部办公厅关于开展土地储备信息监测与监管工作的通知（国土资厅函20131092号）,土地储备的产生和发展,1996,1999,2003,2013,从土地储备机构的数量，可以看出土地储备制度的迅速发展。但在高速发展的同时下，衍生出了土地储备工作机构设置不规范、职能不明确、风险规避不严谨、监测监管不到位等一系列问题。因此， 自2011年10月，部委、省厅连续下发了关于进一步加强土地储备管理工作的通知等4个文件，其中提出要求：进一步理顺土地储备机构的设置；进一步规范土地收购储备的运作；建立和完善土地储备资金风险控制机制；加强库存
7、储备土地的管理，并同时开始对土地储备机构实行名录制管理。,2009,土地储备的产生和发展,农村集体土地,城市存量国有土地,国有企业土地资产,政府借助土地储备制度的实施，实现土地一级市场“一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头出水”，从源头上结束了多头供应和管理土地的局面，实现了政府对土地的“五统一”管理，并能够根据城市发展和市场需求，有计划地适应供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序。,储备库,土地储备的产生和发展,实行土地储备制度带来的行政和经济效益,增强了政府调控土地市场的能力 促进了土地市场的发育及集约节约利用 保证了规划的实施 实现了国有土地资产的保值增值,调节了投资总量 促进了产业
8、升级 优化了资源配置,满足房地产开发用地需求 提供了保障性住房用地 为平抑房价创造了条件,土地管理,经济调控,市场调控,主要内容,土地储备与土地储备机构的定义,土地储备制度的产生和发展,土地储备的类别与实施,土地储备的融资,4,1,2,3,土地储备的类别与实施,从业务流程看，土地储备主要环节为土地储备计划的编制、储备土地取得、前期开发、管护与临时利用、土地供应等环节，但在实际工作中，还涉及拆迁、土地征收、土地购买、基础设施建设、土地利用、土地供应等多方面工作，是一项综合性的业务。,土地储备具体如何实施？,储备计划编制,储备土地取得,土地前期开发,管护与临时利用,土地出库供应,土地储备的类别与实
9、施,包括实物储备规模和红线储备规模,原则上应控制在市、县本级前三年平均年储备和供应的土地量之内,前期开发的规模与总费用,根据年度储备规模制定,即年度土地出让计划，根据储备土地的成熟程度编制,年度储备土地临时利用计划,年度储备土地供应规模,年度土地前期开发规模,年度储备规模,土地储备 计划,土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划，同级国土资源、财政部门和人民银行分支机构负责审核调整，并报同级人民政府批准后，报上级国土资源主管部门备案，最终在每年5月31日前在系统填报当年土地储备计划相关数据。,计划年度末储备土地规模,一般储备土地需经过1-3年的开发期，通过经济发展、区域优势、完善
10、配套提高地块价值,根据在库储备地的出让时序编制土地临时利用计划,因为我市储备用地还基本停留在如何落实管护层面，所以临时利用相对滞后,储备计划的计划完成数量,每年年底土地集约节约利用一项考核指标为储备计划执行率，达标率为80%。,行使优先购买权的土地,以上四类土地可纳入储备，但纳入储备的程序不同。只有在完成相关程序后，由土地登记机关办理注销土地登记手续后才可纳入土地储备。依据相关法律法规，只有收购土地的实施主体可为土地储备机构，其它几类土地取得的实施主体不同，对这些土地，土地储备机构可以接受政府委托，做具体事务性工作，但不能作为实施主体。,办理征转手续的土地,收购的国有土地,收回的国有土地,储备
11、库,土地储备的类别与实施,收回土地使用权的实施主体 收回土地使用权的执行主体，根据土地管理法律和行政法规的规定，可以分为县级以上政府和土地行政主管部门两种执行主体。 1.土地管理法律和行政法规明确以县级以上政府为收回土地使用权执法主体的，有三种情形：即土地管理法第37条第1款、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第47条第1款和基本农田保护条例第18条。 2.土地管理法律和行政法规明确以土地行政主管部门为收回土地使用权执法主体的，有两种情形：即土地管理法58条第1款、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第17条第2款。 3.土地管理法律和行政法规未明确收回土地使用权执法主体，或者表述为“国家收
12、回”的，有五种情形：即城市房地产管理法第19条、城市房地产管理法第21条第2款、城市房地产管理法第25条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第42条。,实施主体：县级以上政府和土地行政主管部门,实施主体：县级以上政府,实施主体：土地储备机构,实施主体：县级以上政府，土地储备机构受具体委托,土地储备的类别与实施,土地储备的类别与实施,同样是有偿，收回土地与收购土地的区别在哪？,有偿收回土地：有偿收回土地通常分两方面：一方面是带有公益性目的，为了实施某种规划建设或满足某些公共需要而进行的，对国有土地使用权的提前收回；另一方面闲置用地还是主要以盘活为主
13、，一些因政府原因（如规划调整、征迁未完成等）导致土地闲置的国有土地，应视实际情况而定，实施有偿收回。,收购土地：收购是储备机构遵循市场的原则，自主地和被收购的土地使用权人进行市场的谈判，将其土地进行收购储备。换言之，收购储备在收购时点并没有具体的、明确的目的性，是土地储备机构结合地块的区位、现状，充分预见地块未来发展潜力而实施的战略性储备。,土地储备的类别与实施,案例 土地收回,如图，蓝色线为大广高速从化段的部分界线。因大广高速建设需要，占用了从化耀华新型建材有限公司的土地约3.48亩。因此，市国土房管局为实施公益需要，提前收回耀华公司3.48亩的国有建设用地。在经从化市政府批准后，储备中心和
14、业主签订了收回补偿协议，将该地块纳入政府储备用地，为下一步供地落实保障。,土地储备的类别与实施,案例 土地收购,由于温泉镇东西埔地段的土地位于流溪河畔，景色宜人，区位优势极好。自2006年2月开始，储备中心通过协商方式陆续收购了该地段白天鹅房地产开发公司、金宏房地产开发有限公司、温泉万都房地产开发有限公司、环卫美化服务公司等8个地块共484亩。通过有计划提前从分散的土地使用权人手中储备土地，以投入较少成本，对土地进行规模化整合，充分发挥土地资源的最佳效益。,土地储备的类别与实施,土地收回的流程,1.申请原土地使用权人征得公司股东会议同意后，向储备中心提出书面申请。,公司股东会议意见书、土地和房
15、屋使用证或其他权属凭证、营业执照或法人资格证书、法人身份证等,2.核查对拟收回的土地及地上建（构）筑物的界线、面积、用途、权属、土规情况、他项权利、闲置等情况进行调查核实,3.评估根据调查结果，委托评估机构，对拟收回土地和地上建构筑物的补偿费用进行测算评估,4.审议结合土地情况、城乡规划、产业调整、储备价值等因素编制土地收回方案，提请局土地收储会审小组审议,5.公告由储备科向用地科提出收地公告申请，用地科出具收回国有土地使用权公告，同时通过公示栏、网站等途径向社会公布,存在抵押、查封以及他项权利登记情况的，应先解除相关登记；存在土地闲置情况的，应先进行闲置处理；存在权属争议的，应先解决矛盾纠纷
16、,储备科结合评估情况，准备好相关材料，提请局评估确认小组召开会议确认拟收回地块的评估成果,土地收回方案经我局土地收储会审小组同意后，连同草拟的收回补偿合同，报请市政府批准后实施,市国土房管局下达批后实施补偿的批复，由土地储备开发中心实施收回后的相关补偿工作,土地储备的类别与实施,土地收回的流程,6.补偿签订国有建设用地使用权收回补偿协议，原土地使用权人根据协议约定的期限和方式进行清场，并按时交付被收储的土地和地上建筑物,中心根据协议约定的期限、数额和方式，凭项目交地进度支付国有土地收回补偿款。,7.变更支付收回款项后，由原土地使用权人协助储备中心向市国土房管局申请办理权属变更登记手续,至此，收
17、回程序完成，收回的土地随之纳入政府储备库,土地储备的类别与实施,土地储备的前期开发,土地储备的类别与实施,储备用地临时利用,根据土地储备管理规定，储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物进行临时使用，但不能影响土地供应：储备土地的临时利用，应报同级人民政府国土资源主管部门、财政部门同意。在城市规划区内，需要搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意。设立抵押权的，应征得抵押权人的书面同意。临时利用的，土地储备机构应当与土地使用者签订临时使用土地合同，明确有关事宜。临时利用的期限不得超过两年，不得转包。临时利用取得的收入，全部缴入同级国库，纳入公共预
18、算，实行“收支两条线”管理。,土地储备的类别与实施,与临时利用有机结合,探索实行公开向社会招租，承租单位在租赁期间必须合法依规利用土地，并负责承租储备地的日常管护工作。实施无偿使用，对于小面积储备地，可以无偿提供给周边用地单位用于配套绿化,建立储备用地动态巡查机制，由村社配合监督举报，将储备用地纳入违法用地日常巡查范围，储备中心联合镇街、基层国土所、执法监察大队发现及制止抢种、抢占储备用地违法行为,充分调动基层组织的积极性，交由镇街或者村社进行日常有偿管护，切实发挥基层组织的领导群众作用，减少工作推进阻力。,以租代管,自主 管护,委托代管,储备用地管护,土地储备的类别与实施,委托测量,储备土地
19、完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源主管部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。,一般由储备至出让前，土地的地形地貌或多或少已发生了变化，所以一般需重新进行测绘,规划设计条件包括了地块的规划用途，净地率、容积率、绿化率、限高等各种控制性指标，是评估地块价值的重要依据,委托具备资质的评估机构对地块价值进行评估，经国土房管局的价格评估确认小组确认后，作为确定土地出让价的依据,编制土地出让的方案，报广州市土地管理委员会审议、市政府审批后，由国土房管局组织实施出让,申请规划,委托评估
20、,出库供应,主要内容,土地储备与土地储备机构的定义,土地储备制度的产生和发展,土地储备的类别与实施,土地储备的资金使用,4,1,2,3,土地储备的资金使用,土地储备机构应当于每年第三季度参照年度土地储备计划，按宗地编制下一年度土地储备资金收支项目预算，经国土资源主管部门审核后，报同级财政部门审定。 在预算年度期间，土地储备机构应该按照同级财政部门批复的预算执行，并根据土地收购储备的工作进度，提出用款申请，报同级财政部门审批。 每年年度终了，土地储备机构要按照同级财政部门规定，向其报送土地储备资金收支项目决算，并详细提供宗地支出情况。该决算由同级财政部门负责审核或者委托质量高的会计师事务所等相关
21、中介机构进行审核。,土地储备资金收支预决算管理,土地储备的资金使用,土地储备资金来源,财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排的土地房屋征收安置费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用,财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金,土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其它金融机构贷款,经财政部门批准可用于土地储备的其他资金,上述资金产生的利息收入,土地储备融资资金：土地储备机构根据年度土地储备计划和资金需求情况，通过抵押贷款等方式从银行或其它金融机构取得开展土地储备工作所需要的土地储备资金。在财政资金不足的情况，融资是目前土地储备资金取得的主要方式，对土地储备业务
22、的运行有着至关重要的作用，其比重在各土地储备机构资金中普遍占50%以上。 对于暂未能实施出让的储备地，通过抵押融资的方式提前置换出地块的货币价值。可与临时利用同时进行。,土地储备资金的使用范围,包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、房屋征收安置费、缴纳社保费用、相关税费，以及依法需要支付与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其它费用。,支付的土地价款或征收拆迁补偿费用,融资贷款利息,与土地储备有关的其它费用,土地储备的资金使用,必要的前期土地开发费用,包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照
23、明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。,通过融资抵押所取得的土地储备资金所产生的利息。,经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。如土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设的支出。,土地储备的资金使用,由于临时利用的时限短，且不能进行永久性的建设，因此通过临时利用产生的收入占比相对较小,土地储备实现的主要目的，是财政收入的重要组成部分,临时利用收入,土地出让收入,土地储备的收入构成,土地储备收入除了出让金之外，还会存在部分的零星收入。土地储备零星收入是指土地储备机构在持有储备土地期间，临时利用储备土地取得的零星收入。而土地储备收入无论多少，必须纳入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线”管理。,储备用地的地上建筑物及附着物残值变卖收入，一般在土地收回时已由原权属人清理，所以该部分收入很少发生,构建筑物残值,土地储备的资金使用,土地储备的开展，需要大量的资金支持。因此，土地储备资金的财务管理工作贯穿于土地储备工作的始终：在土地储备工作准备阶段，合理预测并筹集开展土地储备工作所需要的资金；在土地储备实施阶段，加强土地储备成本控制，努力降低土地储备成本；在土地储备供应阶段，合理分配土地出让收入，及时偿还银行贷款。所以说，土地储备机构既是土地储备资金的使用者，也是土地储备资金的管理者。,Thank You!,
