修改版---房屋本体管理作业标准.docx

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1、房屋本体管理作业标准编号：版本：页码：第 12页 共10页科技设施专业管理作业标准编制人： 日期： 核准人： 日期： 审批人： 贾瑞明 日期： 批准人： 张 鹏 日期： 修 订 记 录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.作业标准原则规范房屋本体的检查和维护保养标准，延长房屋的使用寿命，完善功能、外观，提升品牌价值。2.作业标准范围第一物业各服务中心3.作业标准职责序号四个主体岗位/部门职责3.1执行主体服务中心工程管理部按照管理作业标准执行房屋本体管理工作3.2责任主体服务中心总经理负责定期督导工程管理部的房屋本体管理工作3.3控制主体科技设施管理中心指导和监督房屋本体的管理工作3.4

2、核算主体计划财务中心核算维修保养相关费用4.作业标准指引4.1定义4.1.1房屋本体：指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位。包括：地基、梁柱、墙体、楼面等。4.2标准4.2.1依据北京市物业管理标准，制定维护、养护计划，严格按计划和实施方案执行;4.2.2依据建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001,混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002,建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002,建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002（一）等，重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋过早的损耗和损坏；对房屋本体易出现问题的部位在查勘中重点检查

3、，依据维保计划，做到早发现早处理；4.2.3 依据混凝土结构工程施工技术规范、建筑给水、排水及采暖工程施工技术规范等，对发现的问题尽早处理，延长房屋本体使用寿命；4.2.4 依据北京物业承接验收标准、工程竣工验收作业标准，建立房屋本体管理档案。4.3.流程4.3.1档案建立：依据北京物业承接验收标准、工程竣工验收作业标准等4.3.1.1 房屋本体各分部、分项工程的竣工图纸收集、整理、建档4.3.1.2 房屋本体相关材料的供应商信息、验收记录、检测报告、合格证书、供应商信息等收集、整理、建档；4.3.1.3 房屋本体的日常维修、定期维护保养计划（报审服务中心经理和科技设施管理中心通过），整理入档

4、。4.3.2维护保养：日常维修和定期维护的计划、实施、标准4.3.2.1房屋承重及抗震结构部位4.3.2.1.1 日常维修的计划、实施、标准（1）每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题立即处理。（2）由于使用不当照成结构局部受损较轻的，由服务中心实施维修；受损较重的，上报科技设施管理中心，专业工程师“会诊”，出具方案，委托专业公司实施。（3）安全牢固，正常使用，功能完好。4.3.2.1.2 定期维护的计划、实施、标准（1）每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害和腐蚀性液体的侵害。（2）服务中心工程部负责组织实施。（3）结构安全，正常使用，结构性能完好。4.3.2.2外墙面 4.3.2.2.1日

5、常维修的计划、实施、标准（1）每月检查一遍，发现问题，及时维修。（2）由服务中心工程部负责组织和实施。（3）无破损，无起鼓，无渗水，角线平直，整洁，无污渍，锈迹。 4.3.2.2.2定期维护的计划、实施、标准（1）每年对外墙面清洗一次，每三年对较大面积渗漏及损坏、维修无效的，进行局部翻新。（2）科技设施管理中心和服务中心工程部组织实施。（3）无破损，无起鼓，无渗水，角线平直，整洁，无污渍，锈迹。4.3.2.3 公共屋面 4.3.2.3.1日常维修的计划、实施、标准 （1）每天巡视一遍，发现问题，及时解决。 （2）服务中心工程部负责组织实施。 （3）无积水，无渗漏，隔热层完好无损，屋面设备、设施

6、无损坏，无违章，无乱堆放。 4.3.2.3.2定期维护的计划、实施、标准 （1）每年全面修补隔热层一次；每年粉刷避雷网一遍；每年对屋面防水检修一遍，每五年翻新老化部分；每半年疏通雨水管一次；每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。 （2）科技设施管理中心会同服务中心工程部和环境管理部协同实施。 （3）屋面无积水，无渗漏，整齐，清洁，隔热层完好，隔热层完好无损，避雷系统完好，水箱水质清洁，无污染，设施设备完好无损。4.3.2.4 公用照明 4.3.2.4.1日常维修的计划、实施、标准 （1）每月检查一次，发现问题，及时解决。 （2）服务中心工程部负责组织实施。 （3）线路无乱搭接，照明灯具正常有效，开

7、关箱体完好、无缺损。 4.3.2.4.2定期维护的计划、实施、标准 （1）每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。 （2）服务中心工程部负责组织实施。 （3）线路无老化，灯具正常使用，照明完好。4.3.2.5 本体消防设施 4.3.2.5.1日常维修的计划、实施、标准 （1）每月检查一次，发现问题，及时解决。 （2）服务中心工程部负责组织实施。 （3）箱体完好，标示清楚；设施能有效使用；灵敏，准确报警。 4.3.2.5.2定期维护的计划、实施、标准 （1）每半年进行一次烟感实验；每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；每年对消防疏散标志进行一次维护。 （2）科技设施管理中心会同服务中心工

8、程部负责组织实施。（3）设施完好率100%，报警系统灵敏有效。4.3.2.6 公共通道、门厅、楼梯，大堂 4.3.2.6.1日常维修的计划、实施、标准 （1）每天检查一次，发现问题，及时处理。 （2）服务中心工程部协同环境管理部负责组织实施。 （3）墙体、地面、窗户、顶棚完好无缺损；室内设施齐全；整洁无灰尘，无霉迹，无违章，无乱堆放。 4.3.2.6.2定期维护的计划、实施、标准（1）每半年对公共区域地面进行一次维护；每年对楼梯踏步进行一次全面维护；每三年对通道、门厅、墙面、顶棚、栏杆、扶手进行一次全面维护；每年对公共窗户进行一次全面维护。 （2）服务中心工程部负责组织实施。（3）美观完好，无

9、缺损，整洁、清爽。4.3.2.7 上、下水管道 4.3.2.7.1日常维修的计划、实施、标准 （1）每天检查一次，发现问题，及时处理。 （2）服务中心工程部负责组织实施。 （3）上、下水畅通，无渗漏、无堵塞；无污渍，无锈蚀；无违章私接、私断管道。 4.3.2.7.2定期维护的计划、实施、标准（1）每年粉刷管道一次；每年检修一次，并坚固管道固定码；每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。 （2）服务中心工程部负责组织实施。（3）美观完好，上下水通畅，无渗漏。4.3.2.8 冷暖气管道、通讯线路、顶棚 4.3.2.8.1日常维修的计划、实施、标准 （1）每月检查一次，发现问题，及时处理。 （2）

10、服务中心工程部负责组织实施。 （3）完好，无破损，无开裂，线路通畅，使用正常。 4.3.2.8.2定期维护的计划、实施、标准（1）每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；每年对顶棚进行一次全面维护；每年对通讯线路进行一次全面检修。 （2）服务中心工程部负责组织实施。（3）完好，无损坏，线路通畅，使用正常。4.3.3房屋本体修缮4.3.3.1房屋修缮是为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋本体损坏而采取的各种养护维修活动。房屋本体修缮主要对房屋本体即房屋本体共用部位或具有共用性质部位进行局部或全部的修复、更新。4.3.3.2 修缮工程分类：按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为改扩建

11、翻修、大修、中修、小修和综合维修五类；4.3.3.3改扩建翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房屋的一小部分而进行较大改造的工程。改扩建设计方案需结合房屋本体竣工图纸，保证房屋本体外观及功能的基础上进行方案设计； 4.3.3.4大修工程：需牵动或拆换部分主体构或设备，但不需全部拆除的工程； 4.3.3.5中修工程：需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房屋的结构和规模的工程。大、中修工程须由项目科技设施专业书面报集团科技设施管理中心，经科技设施管理中心现场勘查、维护维修方案审批后执行；4.3.3.6小修工程：及时修复房屋在使用过程小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护工程，由项目科技

12、设施专业自行制定维修方案及维护维修计划，实施维修；4.3.3.7综合维修工程：楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修尽修的工程。4.3.3.8大、中修工程必须由有资质的专业公司实施，施工单位的选择及成本概预算方案，报公司审批后实施；4.3.3.9房屋本体的中修、大修需使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的，按照北京市住宅专项维修资金管理办法、北京市住宅专项维修资金使用审核标准等执行。4.3.3.10建立房屋使用安全检查评估鉴定机制，定期对房屋本体进行全面的安全检查、评估及鉴定，将结果形成标准进行存档；4.3.3.11对房屋本体检查、评估鉴定时发现的问题，项目责任人应及时采取措施进行修缮

13、。4.3.4房屋本体常见问题的维修工艺流程4.3.4.1地基基础（1）墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水，恢复勒脚饰面（2）基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。如不严重，应做好标准表单汇报工程部技术主管；如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定；如情况严重，除通知工程部、开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。4.3.4.2梁、柱、板主体（1）露筋：将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉，用钢丝刷清洁干净，充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层，

14、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面；（2）裂缝：参考室内维修规程中“楼板裂缝”维修程序进行。（3） 孔、洞：将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉；用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞，充分喷水湿润孔、洞内壁。如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光；如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好；按原标准做好饰面。破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。4.3.4.3墙体墙体结构的维修适用于砌

15、体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，墙体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做墙体裂缝的维护）（1）墙裂先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿柜成外八字形，用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润，均匀地涂刷一道素水泥浆，再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平，用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。（2）砌体酥碱破损先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土，充分喷水湿润破损面，用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆

16、及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。（3）墙体室外饰面破损将破损面及其周边松散层一并凿除，用钢丝刷清扫干净浮动灰土，充分喷水湿润破损面，均匀地涂刷素水泥浆，用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。（4）室内墙体饰面破损充分喷水湿润破损面，用1:3的水泥砂浆填平，然后修复饰面。 （5）外墙渗水外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥 砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水的斜缝， 窗台处渗透水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留存卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。 在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆处理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤

17、维网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工涂刷）1:0.5水泥砂浆面层。外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂12道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。（6）墙、板接通处渗水，可用预制氯已烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。（7）用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大1015cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷23道氯丁胶，在最后一道胶未干时，用水泥砂浆抹平，再修复饰面。4.3.4.4顶棚（1）将

18、破损面及其周边松散层一并凿除。（2） 用钢丝刷清扫干净浮动灰土。（3）充分喷水湿润破损面。（4）均匀地涂刷素水泥浆。（5）用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。4.3.4.5楼梯间（1）楼梯间踏步破损处理。将缺损部位的周边已松动部份凿除至结实层，用钢丝刷清扫干净灰土。充分喷水湿润，均匀地涂刷一道素水泥浆，用1:3水泥砂浆做好基层，修复饰面。（2）栏板缺损如为砼或砌块栏板，参照上述相应程序执行。如为木材或金属材料，不能修复的，应及时更换新配件，使栏板、梯板、扶手连接牢固，修复栏板（杆）饰面。4.3.4.6扶手（1）如不能修复，应及时更换新配件。（2）使之与栏杆连接牢固。（3） 修复饰面（如油

19、漆、乳胶漆等）4.3.4.7门、窗（1）对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；每年对对防火门轴承上油一次。（2）对门窗框松动、翘曲，应按相关维修程序进行维修。每年对配件上油一次。4.3.4.8避雷设施 （1）锈蚀用砂纸除锈均匀涂刷二道红色防锈漆和一道银粉漆，每道漆之间要隔一段时间，以上一道漆干为准，如锈蚀特别严重，就部分更换，并用电焊连接，同时处理焊口，刷涂防锈漆及银粉漆。（2）连接部位断开除锈清洁后，焊接牢固，刷二道防锈漆和一道银粉漆。4.3.4.9屋面隔热层、防水层（1）隔热层破损应及时更换并用1:3水泥砂浆嵌缝（2）屋面漏（渗）水（刚性屋面）。用胶

20、泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生的变形，纵横泛水渗透漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氨脂嵌缝处理。（3）出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝，密封材料有：塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥。（4）檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法修漏。4.3.4.10人行道、车行道。（1）日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；（2）对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。4.3.4.11管道。（1）原则上管道每3年应全部刷油或保温一次，但对重点部位，必

21、要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油或保温一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。（2）污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。4.3.4.12挡雨篷。对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。4.3.4.13玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。4.3.4.14在大风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。4.3.4.15防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每年应刷油一次，最长

22、时间不超过4年。4.3.4.16屋面水池（箱）（1）渗漏先将水池（箱）四壁清洗干净，做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做防护层。（2）水池（箱）检查口盖缺损应立即维修并加锁，刷二道防锈漆，并定期检查。4.3.4.17地下室堵漏地下室堵漏难度较大，均委外交由专业防水公司处理。4.4检查4.4.1服务中心工程管理部总结年度、月度对房屋本体的检查、维护、维修计划的实施情况。对完成的计划任务进行自评。4.4.2项目服务中心对工程管理部房屋本体管理的实施过程及结果进行评估，评估是否满足项目整体物业管理服务工作标准。4.4.3科技设施管理中心按照管理作业标准监约项目工程管理部对房屋本体的工作计划、实施过程、实施结果。分析各项目房屋本体的管理情况，调整管理资源和监约重点。5.作业标准图集（暂无）6.作业标准文件7.作业标准表单8.作业标准监约监约主体监约内容服务中心信息运营部科技设施管理中心8.1 建立项目房屋本体年度管理计划是 否是 否8.2 建立项目详细的房屋本体档案是 否是 否8.3 项目年度计划实施的关键节点是 否是 否8.4 重点、专项工作的实施是 否是 否8.5 作业标准完整齐全是 否是 否