城市经济学地租分析ppt课件.ppt

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1、城市经济学（第四章）,13883213173,讲授人：周 滔 重庆大学建设管理与房地产学院,2010-2011学年第一学期,第四章 城市土地经济,城市土地租金城市土地利用模式（城市土地分区）城市土地市场（土地价格）城市土地管理（视频）,基本概念,Q:什么是土地，什么是城市土地？,土地（Land）：地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然经济综合体。,城市土地（Urban Land）：三个层次，一是城市建成区的土地，即城市建设用地;二是城市规划区范围内的土地，除城市建成区外，还包括其外延扩建区域;三是城市行政辖区内

2、的土地，包括城市郊区和市辖县范围内的土地。,建成区,重庆,规划区,重庆,行政辖区,重庆,一、城市土地租金,土地租金导论制造业部门的竞价租金曲线信息部门的竞价租金曲线住宅价格及其竞价租金曲线,土地租金导论,土地租金（地租）：土地所有者凭借土地所有权将土地转给他人使用而获得的收入，其是土地所有权的经济实现形式。 特定地块的土地租金通常由使用该地块而获取利润的能力来决定。,预备知识WTP：支付意愿金额（Willingness to pay）竞价租金：最大意愿支付租金。,肥力与土地租金（WTP：最大愿意支付值）,制造业部门的竞价租金曲线,在城市环境中，人们的意愿支付值取决于土地的区位而非肥力。,制造业

3、部门的竞价租金曲线,X=到港口的距离（km）,R（元）,6,2,每公顷的竞价租金,40,60,信息部门的竞价租金曲线,写字楼市场（office sector）虽然在写字楼办公的企业所提供的服务多种多样，但它们都有共同的投入和产出：信息。会计师事务所、律师事务所、中介企业。写字楼企业（office firm）有向一个地区集聚的激励，因为这样可以更容易获取其他企业所提供的信息。,企业为交换信息进行的移动,D,E,F,G,C,B,A,3,2,1,0,1,2,3,13,16,21,区位：方格到中心的距离,企业,移动距离,CBD范围企业的移动距离,中间区位法则（the principle of medi

4、an location)中间区位可以使总移动距离最小化。,信息部门的竞价租金曲线,供给规模固定时的写字楼竞价租金曲线假设每个写字楼企业都有一座占地面积为1/4公顷的4层建筑，每个企业每天生产价值500元的产品，其生产成本包括两种类型：建筑物资本成本（100元），其他成本（劳动力、原材料和其他投入品）150元。在经济利润为零时，土地租金的计算公式为：,在CBD中心时（移动成本为0）当远离中心地带时(设每个方格的移动成本为36元）,要素不存在替代时写字楼的竞价租金,要素不存在替代性时写字楼的竞价租金曲线,X=方格到中心的距离,R（元）,1,每公顷土地的竞价租金,400,856,1000,200,4

5、,5,要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线,（1）建筑物的选择：写字楼的等产量线,占地规模、建筑物高度和资本成本,写字楼建筑的等产量曲线,土地：地块面积（公顷）,0.04,1公顷面积的写字楼的等产量曲线,100,250,资本（元）,50,0.25,1,t,m,s,为何高层建筑物都靠近市中心,要素替代性产生凸性竞价租金曲线,存在要素替代性时的写字楼竞价租金,越靠近中心，土地的竞价租金就越高（1）移动成本降低（2）要素替代性降低了写字楼的总成本。,要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线,X=方格到中心的距离,1,具有要素替代性的竞价租金,1600,856,1000,200,5,e,a,j,不具有要素

6、替代性的竞价租金,结论：要素替代的影响是其提高了写字楼企业的土地竞价租金额；当越接近市中心时，土地价格将以递增的速度上升，土地价格的迅速上涨又会激励更多的要素替代，其结果是城市中心附近修建的高层建筑越来越多。,住宅价格及其竞价租金曲线,假设：通勤成本具有严格的货币性（strictly monetary），其可以用每公里t元表示。忽略通勤的时间成本；每个家庭都有一个成员要通勤到就业地点，既可以是CBD，也可以是制造业园区；非通勤性质的活动可以忽略不计；所有区位上的公共服务和税率相同；城市所有区位的舒适性特征都相同。,不存在消费者替代时的住宅价格曲线,假设每个家庭都拥有一套1000平方英尺的标准住

7、宅。典型家庭每月从固定收入中支出800美元作为住宅和交通支出，每月每英里的通勤成本是50美元。,不存在消费者替代性时住宅价格曲线,X=到就业区的距离,4,0.55,0.60,0.80,0.30,5,10,住宅价格（美元 / 平方英尺）,0,无论靠近或远离就业区，都会改变通勤成本，其等于距离的变化量（x）乘以每英里的通勤成本（t）。而住宅成本的变化量等于住宅价格的变化量（P）乘以住宅的消费量（h）。为使不同区位的效用具有无差异性，这两个变化量之和必须等于零。,具有消费者替代时的住宅价格曲线,当住宅价格上涨时，购买住宅的机会成本将增加。由于存在较高的机会成本，消费者将购买/租赁面积较小的住宅。消费

8、者替代性提高了住宅价格曲线的斜率。,存在消费者替代性时住宅价格曲线,X=到就业区的距离,f,0.55,0.21,0.80,0.30,5,10,住宅价格（美元 / 平方英尺）,0,j,13,g,e,存在消费者替代性时住宅价格曲线,不存在消费者替代性时住宅价格曲线,思考题：丁克（Dink）的通勤行为,丁克（没有孩子的双职工家庭）家庭中的先生要到城市中心上班（x=0)，而丁克先生的妻子要乘车去距城市中心以东4英里的城郊次中心上班。在所有的区位上，丁克家庭的住宅消费量相同。他们在两个方向上出行的速度相同。（1）画出该家庭的住宅价格曲线；（2）假设丁克女士具有更高的旅行机会成本，试画出该类型家庭的住宅价

9、格曲线。,X=到就业区的距离,4,住宅价格（美元 / 平方英尺）,0,a,b,c,d,A,X=到就业区的距离,4,住宅价格（美元 / 平方英尺）,0,住宅的竞价租金曲线,在固定要素比例时的住宅竞价租金曲线假设每个住宅开发商生产Q平方米的住宅，需要1公顷的土地和K美元的资本，一旦企业建成了一座建筑，或者将其作为一套独立的住宅（面积为Q平方米），或者将该住宅被分为q个单元，每个单元有独立的空间（Q/q）。由于企业的总收入等于每公顷的住宅产量（Q）乘以住宅的价格P（x），该值随着到就业区距离的减少而增加（原因在于住宅价格具有负斜率，且呈凸型）。,X=到就业区的距离,2,30,12,WTP,11,（美

10、元 / 平方英尺）,0,总收入=P(x)Q,非土地投入成本（K）,住宅竞价租金曲线,X=到就业区的距离,2,18,0,11,（美元 / 平方英尺）,住宅的土地竞价租金,住宅的竞价租金曲线,在存在要素替代时的住宅竞价租金曲线距离城市中心越近，土地竞价租金上涨得越快。（要素替代使得住宅竞价租金曲线的凸性变得更加明显）,住宅的密度,越靠近就业区，人口密度越大。主要原因在于：（1）消费者替代（2）要素替代,二、城市土地利用模式（城市土地分区）,X=到中心的距离,A,写字楼,0,B,（美元 / 平方英尺）,CBD职员住宅,制造业工人住宅,制造业工人住宅,制造业,农业,C,D,E,1.城市土地利用模式（总

11、体性状）,北京市朝阳区、海淀区商业用地地价空间性状,北京市朝阳区、海淀区住宅用地地价空间性状,北京市朝阳区、海淀区工业用地地价空间性状,2.城市土地利用模式（城市发展控制）,城市发展控制的两种途径（1）城市边界控制（2）建筑许可证制度（我国的土地供应年度计划制度）,（1）城市边界控制,对土地利用的影响（辛克莱尔模式 ）,城市经济发展带来的影响,高效增值农业对城市边缘区土地利用的影响,城市边界的自由扩张,违法建设在城市边界扩张中的影响,城市边界的设定在能有力管制违法建设的条件下，一方面会有效保护农业用地的数量，同时会造成城市土地的增值城市边界中断点处城市租金和农业用地租金的巨大差值不可避免地形成

12、违法建设区域的存在，而这部分用地由于受到不确定性的影响，土地使用效率较低。在城市边界扩张后，由于违法建设用地的低效和难以重新利用，造成城市范围的扩张比不设定城市边界条件下的范围更大，占用更大量的农业用地。,城市边界控制的影响,对每个城市居民的影响城市边界控制会使该城市居民的效用降低，并会影响相邻的其他城市。,无要素替代时,每个城市的工人数量（百万）,每个工人的效用（美元）,80,72,60,3,4,5,n,c,i,e,有要素替代时,每个城市的工人数量（百万）,每个工人的效用（美元）,80,72,60,3,4,5,n,c,i,e,g,3.5,4.5,f,67,控制边界的受益者和受损者,X=到城市

13、中心的距离,M,18,0,d,（土地租金）,存在增长边界控制的土地竞价租金,c,N,a,b,农地租金,城市增长边界以外地区的土地所有者是受损者，城市边界以内的土地所有者是受益者。,（2）限定建筑物许可证颁发数量,许可证提高了房屋的均衡价格,、如何分配建筑物许可证？把许可证拍卖给出价最高的人。、如何给许可证定价？房屋市场价与其建造成本的差额。（假设开发商获得正常的会计利润）,2.城市土地利用模式（城市土地分区）,土地利用分区制：类型及其市场效应目的：为了降低城市发展的社会成本（提高公众健康、安全和福利水平）。达到这些目的的基本手段是将使用目的互不相容的土地分离开来。功能分区(function z

14、oning)：依据城市功能模块确定合理的空间布局模式。公害分区(nuisance zoning)：把不相容的土地利用分离开来。财政分区(fiscal zoning)：把那些不为当地政府分担费用份额的家庭排除在外。设计分区(design zoning)：依据城市规划的理论、工具对城市进行平面与立体设计。,功能分区（以重庆市城市规划为例）,重庆市城市功能分区简图,公害分区,分区制与立体排污费分区制虽然可以方便的将污染源与潜在受害者分开，但其没给厂商提供降低污染的激励因素，只是污染的转移。立体排污费则更有效率，其应该设定为与污染的边际外部成本相等。同时在敏感的地区附近应征收较高的排污费。如在边缘区一

15、吨SO2产生美元社会成本，对其征收的排污费为美元,如靠近住宅区则应征收美元排污费。,为什么还有城市运用分区制取代排污费来控制工业污染呢？、相对于立体排污费制度来说，工业分区制简单易行。、由分区制转向排污费制度会加重某些邻近地区的污染。,财政分区,按照财政分区制，城市排斥那些可能给地方政府带来财政负担的家庭。财政负担可能产生于：居住在高密度住宅内的家庭（低收入阶层）居住在城市边缘地区的家庭（基础设施配套费用高）新的商业和工业开发区（基础设施配套费用高）,财政分区制对土地所有者和房屋消费者的影响,假设一个没有实行分区制的城市有120英亩未开发土地，土地的均衡价格是每英亩2万美元。然后通过分区法令将

16、公寓楼用地面积控制在总量40英亩。,公寓住户受损，单户住户受益。,设计分区,以技术为支撑，以城市设计者的目标为导向静态规划，无动态性过多地强调城市设计很少考虑城市社会经济方面的问题规划编制成本高，时间长不计规划项目成本不计政府对规划项目的财政支付能力不考虑对建筑面积的实际经济需求，不考虑城市居民、商人和企业家对土地和建筑面积的实际支付能力,贵阳的前卫规划,郑东新区的失败规划,分区与市场:两难的抉择,背景：微观经济学的市场边际原则（Marginal Principle）被证明能够有效地指导稀缺资源的有效利用和分配，使资源效率达到最佳。市场边际原则也被应用来广泛地指导城市发展。然而，城市土地开发商

17、和私有经营者追求的是自身利润最大化，当他们决定在哪里建什么(或做什么)时，很少考虑他们的决定对城市其他经济活动所带来的负面影响。,基础知识,在完整、自由、充分的市场经济体系下.价格杠杆带来最优的资源分配和使用。也就是说，边际效益原则(边际成本等于边际效益原则)导致资源的最优分配和使用。市场失效使边际效益原则不能达到资源利用的最佳效应。市场失效主要有三个来源：垄断、外部性和公共产品。,分区与市场:两难的抉择,企业在选址时的主要指标是企业的效益最大化。而效益最大化是由企业的边际成本与边际效益来决定的。假设消费者购买商品时所承担的交通成本不计入企业的成本构成，企业会选择以企业的角度是最优的但从社会的

18、角度不一定是最优的地方。,规划师的任务之一就是寻找能够同时达到个人最优和社会最优的区位。遗憾的是，若将研究扩大到三维空间时，不得不借助干复杂的工具(如数学模型)来帮助我们去寻求这样的区位。有时问题的复杂性超出了我们能够处理的范围.或者说我们在现有的基础上无法求得这样的最优区位。这时候，让市场去决定城市发展可能是最好的策略。因而，我们需要知道规划介入的范围，不是什么时候规划都应该干预市场的。,二、城市土地市场,1.我国城市土地制度的背景（1）城乡二元的土地公有制结构 城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。国家拥有高度集中分配土地资源的权力，国家规定和管制城乡土地的用途，建设用地绝大部分只能

19、用国有土地，集体不可购买国有土地，国家可以强制征收集体土地。,农民集体所拥有的农村土地产权是不完全的。集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有完全的处分权，农村土地只能通过国家的征收才能改变所有权主体和所有权性质。,（2）土地市场由城市政府垄断经营 供应的只能是城市土地，而非一切土地土地供应方只能是所有权主体或其代理人（各级相关政府部门），其他任何部门、单位、个人不得实施土地供应行为。土地供应的时间、地点、数量由政府根据土地利用总体规划和土地供应年度计划综合确定。,（3）城市土地产权的限制性。 国家是土地的恒定所有者，而土地使用权的受让人取得有限度的土地使用权。（政府对土地的利用需要

20、加以限制，土地使用权人要严格按照规划和合同的规定利用土地，不得擅自变更用途，同时土地使用的年期也要受到限制。,（4）城市土地出让的双轨制“招、拍、挂”（市场机制）划拨（有偿或无偿）、协议,2.城市土地市场的运行模式一级市场：国家以土地所有者的身份，通过出让、出租等行为，将土地的使用权投放市场运行。（完全垄断）二级市场：由获得土地使用权的经营者，直接将土地，或通过建设商品房从而间接将土地投入市场流通。（垄断竞争）三级市场：土地的使用者通过房产的交易而使土地间接进入市场流通，表现为土地使用者的横向交易。（不完全竞争）三级市场事实上就是房地产交易市场。,我国城市土地市场运行模式,城市原有土地征用农村

21、土地,城市土地,土地来源,房地产开发公司,企、事业单位与个人建设用地,一级市场,直接转让土地使用权,出售商品房同时让渡土地使用权,企事业单位或个人建房用地,依附于房产交易让渡土地使用权,二级市场,三级市场,城市土地市场的经济特征需求的竞争性供给的垄断性地产的不动性市场的地方性房地的融合性交易方式与交易价格的多样性,土地出让方式,办理土地登记,核发建设用地批准书交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估确定出让底价,编制、确定出让方案,公布出让计划确定供地方式,签订出让合同公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,招拍挂实施,土地出让方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8

22、),(9),申请及资格审查,(6),(10),国有土地使用权出让流程,土地出让方式,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,土地出让方式,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。,拍卖流程,（一）主持

23、人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,土地出让方式,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息

24、挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,土地出让方式,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出

25、让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,出让方式的适用范围,土地出让方式,招标、拍卖、挂牌的异同,实践：房地产开发流程中涉及土地的环节,开发流程,开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,开发流程,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,

26、国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,开发流程,开发商选址、立项,开发流程,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,开发流程,证件解释,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

27、,开发流程,开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书,开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下

28、：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等,开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审

29、定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书,开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知,开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：年度施

30、工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,土地的供给与需求,1.城市土地的供给分析土地供给：单位时间内可供人们使用的土地数量，按供给定义的不同可以分成自然供给和经济供给。自然供给：是指土地资源的总数量，其数量是固定不变的，它不受任何人为因素或社会因素的影响。经济供给：土地在自然供给和自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区，因用途

31、、利益、价格变化而形成的土地供给数量。,土地数量,土地价格,0,短期的土地供给,长期的土地供给,自然供给极限,我国城市土地的供给模式,我国城市土地的供应曲线,土地数量,土地价格,0,长期的土地供给,自然供给极限,Q1,Q2,S1,S1,S,S,S2,Q3,Q4,土地供应计划极限,规划和计划对土地供应的影响,土地数量,土地价格,0,Q2,Q1,P2,D,S,S,P1,土地的需求：一般土地需求,土地数量,土地价格,0,Q2,Q1,D,土地的需求：投机性的土地需求,土地特性(稀缺性，增值性等)使得它又不同于一般商品。还有一种对土地的需求是把土地作为投机的对象，购买的目的是为了以后再出售，赚取买卖之间

32、的差价。,土地的需求：投机性的土地需求,土地数量,土地价格,0,Q2,Q1,D,土地价格,土地价格：地租与还原利息率的函数V：土地价格Ri：第i年的地租，r：贴现率(假定贴现率不变)N：土地使用权年限,土地价格的形成：短期供给不变时地价的决定,土地数量,土地价格,0,P2,P1,D1,D2,S,Q,土地价格的形成：长期供给可变时地价的决定,土地数量,土地价格,0,P2,P1,D1,D2,S,Q1,Q2,自然供给极限,土地价格的形成：划拨、协议方式下土地价格的形成,土地价格的形成：招标、拍卖、挂牌方式下土地价格的形成,引申：房价与地价的关系,地价与房价，鸡生蛋还是蛋生鸡？,不同利益群体的认识：开

33、发商：“招、拍、挂”、宏观调控、耕地保护推动地价高升，引起房价上涨。政府部门：开发商利润高、房价上升引起对土地需求增长，推动地价上升。（谷物法辩论）学者：莫衷一是。“也许是一个关于鸡和蛋的命题，也许是一个红玫瑰和白玫瑰的故事”,在没有假设或前提条件下，任何结论都是不严密的；纯经济分析离不开体制性因素的制约。,国际背景：在英国、爱尔兰、美国、新加坡等地，政府出于限制城市无节制扩张、提高土地利用效率、保护环境等动机，推行土地规划管制，而同时居民面临房价上涨、住房支付能力不足的问题。于是，便出现了是不是政府的土地规划管制造成了房价上涨的讨论，最后归结到房价和地价因果关系的争论上。观点、结论各不相同。

34、,Grigson派和Evans派,Grigson-Evans争辩”(Grigson-Evans debate)剑桥大学的Sarah Monk教授,1999Grigson派认为：房价是因、地价是果Evans派认为：土地供给也会影响房价，地价并非完全被动地取决于房价。,(1)房价决定地价的观点,“土地产品的价格决定地租”、”地租和地价的剩余观点(residual land price)“被视为房地产领域起码的常识。地价不会影响土地产品价格的观点被广泛接受，以至于有关城市土地的所有政策讨论，没有一个曾对住宅价格独立于地价的假说提出过质疑。 Needham(1981),“谷物法律辩论”(Corn La

35、ws Debate),玉米市场,土地市场,关于“谷物法悖论”“谷物价格高昂不是因为支付了地租，相反地，支付地租倒是因为谷物昂贵”（对土地的需求是一种引致需求）“如果谷物价格昂贵是地租的结果，而不是它的原因，那么，价格就会相应于地租的涨落而改变，地租也就会成为价格的构成部分了。但是，规定谷物价格的是用最大量劳动生产出来的谷物;地租决不会也绝不可能成为谷物价格的构成部分。大多数商品的构成中虽然都有原料，但这种原料的价值和谷物价值一样，是由土地上所用的不纳地租的最后一份资本的生产力规定的;因此，地租便不是商品价格的构成部分。” 李嘉图政治经济学及赋税原理,但上述观点建立在两个假设之上：土地供给固定不

36、变土地用途惟一（只种植谷物）,基于假设的结论：地租由需求单独决定。因为土地供给固定，地租的变化只由需求曲线的移动导致。因此，地租高是由于谷价高，而不是相反。,后来的发展,Grigson在著名的1986年伦敦和东南区规划会议上明确指出，“房价决定地价，而不是相反，因为建造商在土地上的出价主要取决于其对建筑物售价的估计”。这种观点得到经济学家和实业家的一致支持。这种出价行为(建造商根据预期房屋售价减去预期利润、其他成本之后确定土地出价)的观点被称为剩余价格理论(residual price theory)剩余法(residual pricing)的理论基础,0Sullivan在城市经济学里明确指出

37、，谷物法悖论中土地产品价格决定地租的结论可以应用于城市住宅市场，“高地价是高房价的结果，而非原因” 房价决定地价的观点在经济学上“占据了主流”。,（2）地价也会影响房价的观点,新古典（Neoclassical）的分析方法新古典经济学家关心的主要不是收入的分配，而是一般价格理论下的地租。排除了土地供给固定、单一用途的简单假设，认为土地有可供选择的不同用途，与其他生产要素一样，取得它应有的报酬。,若地租与工资这二种现象，在形式上受支配于相同的原则，则视二者对于价值的关系相反，自不免错误。 Evans政治经济学原理,李嘉图式的分析是可错的。如果土地有不同用途、不同用途之间可以相互转换，则李嘉图式的分

38、析便不对。 Evans(2004),（3）规划管制下的房价和地价因果关系,大多数人记住了李嘉图的理论，却选择淡忘新古典地租理论。这可能是英国的土地使用受到严格的规划管制、与李嘉图地租理论的假设比较接近的缘故。 Evans，2004,（4）实证研究的结果,80%以上的实证研究成果证实了李嘉图的结论，推翻了新古典的观点。,结论及启示,持李嘉图地租理论和持新古典地租理论的两派到底哪一个理论更有解释力，则取决于特定的经济环境。在实施严格土地规划管制的国家，说高房价导致高地价，主要是由于其经济环境更接近于李嘉图地租理论里土地供给固定、单一用途的假设。已有的关于房价和地价因果关系的实证文章大致验证了房价是

39、因、地价是果，可能与这些国家的土地规划管制状况有关。,国内的研究,大多未考察土地供给这一关键因素实证研究大多依据10多个、20多个季度的时间序列数据，样本自由度在采用带多个滞后项的复杂估计模型之后进一步缩水，降低了结论的可靠性。进一步的研究（有兴趣的同学可以跟进）可以结合中国国情，考察土地规划管制的松紧对土地供给的实际限制效果，以及由此可能对房价和地价因果关系产生的影响。可以以重庆市为研究区域，以地价和房价的关系研究为基础研究土地市场与房地产市场间的传导作用。,进一步分析,在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品，因此房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。从房价的形成来看，先有地价，然后

40、经过一个建设周期形成最终的房价。如果上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。,土地价格的评估,楼面地价=宗地总价格建筑总面积土地单价=宗地总价格土地总面积楼面地价=土地单价容积率容积率=建筑总面积宗地总面积生地：将要征用或已经征用，但未经任何开发的农业用地或其他非建设用地。熟地：原有的建设用地或已经过一定开发强度、达到一定建设标准的新征用地，如完成了“三通一平”或“七通一平”的地块。,（1）收益还原法P：地价a：土地带来的每年不变的纯收益；r：还

41、原利率（安全利率加风险调整值）n：土地使用年限或收益年限,（2）市场比较法将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似房地产案例加以对照比较，从类似案例的既知价格，根据评估对象的实际情况加以修正后得出该地产的价格。,（3）成本估计法P=G+T+I+SP：地价G：土地购置费I：利润S：应纳税费实践中：土地价格等于以下费用之和：征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、管理费（按上述各项之和的2%-3%计）、贷款利息（自有资金也视如贷款利息）、利润（上述各项之和的8%计）、有关税费和其他规费。,（4）假设开发法（剩余法）P=L-A-B-R-I-SP:地价L：混合楼价A：建安费用B：各项专业费R：利

42、息I：利润S：税费,楼价中地价与房价的一般比例关系,（5）申报法由政府有关部门公告各地段的基准地价，然后由土地使用者根据这个基准价格加一定幅度的修正（如+-20%）后，申报其所占用的土地价格。,土地市场调控,前车之覆日本“土地神话”幻灭留给我们的警示,泡沫之谜 a。房地产业的特性（“土地本位制”创造了“土地神话”） b。不合适的货币金融政策 （让泡沫尽快破裂） c。汇率因素 （“广场协议”、日元升值） d。滞后的土地政策和税制加剧地产泡沫的膨胀 （“保有阶段” 税负过低） e。调控和监管不足,启示： 要始终将房地产业发展作为宏观调控的重点和着力点审慎决策，实施科学、合理的利率、汇率政策 加强土地的市场化供应工作 加大金融监管力度，分散房地产金融风险 完善税制,我国土地市场的调控管理模式,1、目标,2、调控模式3、管理模式,城市土地管理与规划请参看视频基于市场的土地规划,第四章结束,