写字楼营销手册.docx

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1、济南思源房地产经纪有限公司 目 录第一部分、写字楼概述.2一、写字楼的发展史2一）、写字楼的发展2二）、写字楼的发展阶段划分4二、写字楼的发展趋势6一）、写字楼的发展趋势7二）、未来写字楼市场特点34三）、影响写字楼发展的主要因素46四）、写字楼的分类48五）、知名CBD、写字楼简介55六）、写字楼名词解释78第二部分、写字楼营销常识.82一、写字楼的投资价值82一）、写字楼成为投资热点是社会经济发展的趋势82二）、写字楼的投资价值所在83二、写字楼的客户特点85一）、写字楼客户分类85二）、写字楼客户主要考虑的细节87三、写字楼营销技巧89一）、写字楼营销环节分析89二）、写字楼营销特征分析

2、91三）、写字楼的营销的一般模式94四、写字楼营销案例98第三部分、济南市写字楼市场研究.116一、宏观经济环境研究118一） 山东省经济概述118二）、济南市城市综述120三）、济南宏观经济综合分析121四）、三大区域发展状况分析130二、写字楼市场研究142一）、济南市写字楼发展概述142二）、城市发展与市场机遇144三）、济南写字楼市场发展概述144四）、济南写字楼的性质划分149五）、济南市写字楼区域板块划分164六）、济南写字楼区域市场研析166七）、济南写字楼市场特点综述181八）、济南写字楼供应与需求分析184三、典型个案分析188四、济南写字楼市场总结208第一部分、写字楼概述

3、一、写字楼的发展史一）、写字楼的发展1.1我国写字楼历史概述写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。北京市供热锅炉（机）房基本情况调查表填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。 “写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。“写字楼”一词起源于英文中的“office”，后经港澳

4、翻译成“写字楼”。上世纪80年代随着港产电影进入内地，首先在东南沿海的广州、深圳等经济发达城市流行起来。后来由于港澳地产商进入北京、上海等内陆地区，“写字楼”这一叫法居间成为国内房地产行业中商务办公物业的代名词。它不仅限于人们以往观念中的办公场所，而是发展成为新兴的服务行业所必需生产空间。因此，写字楼成为城市第三楼建筑就必然有为它服务的饭店及公寓、商业、餐饮业、娱乐设施等相应的综合配套建筑，而这些建筑综合在一起便形成了现代城市的中心，也就是中心商务区。写字楼即办公用房，是机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别

5、是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 1.2 国内一线城市写字楼发展历史 （1）北京 早期的北京写字楼建设

6、主要是伴随涉外高档酒店兴起，在日坛和三里屯使馆区的两个商务中心区形成的推动下，国际大厦和赛特中心使得建国门外大街先于其他地区而成为北京写字楼发展的根据地。1988年1992年间，国贸中心成为北京写字楼历史的里程碑，使建国门外大街商务区彼一时重心向东偏移。而亮马河区域在北京人看来几乎是在一夜之间摇身一变为高档商务区的。1997年2000年间，金融街的崛起使得国内企业对写字楼的需求启动，同时也打破了国贸CBD区的垄断地位，给北京写字楼市场未来的多极化发展作好了客户准备。2000年以后，中关村凭借独一无二的人力资源和技术，贸易资源；还有就是个性化、人文化特色逐渐脱颖而出，形成了以高科技为核心的写字楼

7、集聚区。（2）上海 上海的写字楼从1994年左右开始起步，当时写字楼主要集中在长宁、虹桥一带，由于距离虹桥国际机场较近，具备了一定的先天优势，因此吸引了大量的外资投资商在此处建各类写字楼，此外在古北新区附近也形成了以“富人区”著称的写字楼集中区域，此地区是典型的商业地产带动写字楼发展，台湾人、日本人居多，形成高消费群体，促进了写字楼经济的形成。但既无轨道交通，也未成为商业中心。到了1997年、1998年，南京西路，淮海中路凭借其浓厚的文化底蕴，地铁效应的影响逐步成为上海写字楼市场的核心区域，而此时的虹桥区域和古北区域由于交通原因，影响力逐步减弱。在1997年间，浦东小陆家嘴地区由于政府行为的作

8、用，形成了以金融为主的商务楼密集区。而虹桥开发区由于受“重心东移”政策等方面的影响，近年区域交通和商业环境发展相对滞后，加上国际航班的东迁致使虹桥开发区的写字楼的发展受到严重影响。 （3）广州和深圳 广州的传统写字楼主要集中在环市东路沿线，由于发展时间较早，到目前为止，此地区的写字楼存量较多，并且由于1997年的东南亚金融危机造成该地区在建写字楼出现多个烂尾楼项目。在环市东路沿线发展后，天河北作为广州市政府的大力扶植地区，迅速发展，成为广洲市一个高档商务区。 而深圳的传统写字楼聚集区为罗湖区，罗湖区主要是传统的商业集中区，良好的商业配套设施造就了一大批顶级写字楼。2004年，受到广州市政府的政

9、策导向作用，福田中心区开始逐渐发展起来，并有可能是未来两年写字楼供应的重点区域。 二）、写字楼的发展阶段划分1、从写字楼构造形式看，写字楼的发展主要分为以下四个阶段：（1）第一代写字楼：普通型商务写字楼（50年代至80年代初）结构：采用沉重的砖石结构墙体 层数：层高大都不超过6层 用途：多为自用型行政办公楼 体制：事业型行政化管理 配套：普通型写字楼往往是自成体系，围墙围地，独门独院并配有小礼堂、食堂、车库、锅炉、医务室、托儿所等机构，形成万事不求人的闭关自守局面。在功能上只能提供简单的办公场所，陈旧的通讯手段，大食堂式的午餐服务，传达室式的报刊信件收发，值班室式的保安措施等项内容。 （2）第

10、二代写字楼：综合型仿国际标准写字楼（80年代至90年代） 结构：仍以砖石材料为主，但开始注重写字楼的时代性、审美性和实用性 层数：从6-8层向高空间格局发展 用途：分层、分区出租、出售给业主或租户实现了商务写字楼物业的商业化。 体制：逐渐开始出现由发展商统一开发商务写字楼，土地划拨 配套：配备了消防系统、空调系统、给排水系统、中控系统、避雷系统、通讯系统等现代化设施； 配备了商务中心。 （3）第三代写字楼：智能型商务写字楼 （90年代后） 结构：采用框架剪力墙 层数：层高大都超过20层 用途：多为营利型 体制：土地出让、产权形式 配套：5A写字楼标准；通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、建

11、筑设备自动化（BA）、防火自动化（FA）、安全保卫自动化（SA）开始出现人性化服务，商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容。 （4）第四代写字楼：国际型顶级商务写字楼 （现在） 结构：钢结构 层数：比高形式，以建设区域标志性建筑高度为标准 用途：打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益 体制：土地出让、产权形式、国家鼓励 配套：基本与第三类相同，但是在建筑标准上有更深一层突破2、商品写字楼的发展可以分为下面三个阶段：（1）第一阶段（19921996年）超速增长 商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资

12、的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。 （2）第二阶段（19971999年）萧条萎缩 随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，19961998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方

13、米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 （3）第三阶段（2000 ）稳步回升国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各

14、城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。二、写字楼的发展趋势一）、写字楼的发展趋势（一）、写字楼产品形态 1.1建筑设计 （1）外形设计亮点 在目前推出的写字楼项目中，外观设计特色主要体现在三个方面。其一是外立面的灯光设计，如北京中关村金融中心除顶部灯光外，沿其独特的弧线立面线条布有泛光设计，自上而下逐渐退晕，强调间接照明的柔和色调。又如深圳世界金融中心的楼体照明系统和顶部智能化变光系统。 其二是不再片面追求建筑物高度，开始关注差异化的外观段计。如上海企业天地的外观设计从20世纪30年代风靡上海的Art Deco装饰风格

15、中汲取灵感，营造了一种历史和现代交融的文化氛围。Art Deco装饰风格在外滩建筑群中被大量采用。又如北京总部基地和东莞的星河传说IEO国际街区的写字楼外观设计，将写字楼单体建筑面积缩小，一个单体表现一个或一类企业的个体形象。 其三是外观造型设计，如北京中关村金融中心的双曲面立面；融科资讯独特的V形建筑设计，使办公空间享有更多与绿色环境的接触面。该项目同时利用建筑底层架空和设置柱廊，营造空间流通感。A、B、C座整体连通，以采光井引入阳光。A座首层、二层与顶层后退，底层形成一排柱廊，顶层则形成屋顶花园。C座南北两塔底层双层挑空，让出许多绿地空间，享受更多自然气息：再如北京中环世贸中心U形敞开式建

16、筑体形设计，使可视景观的建筑面积大大增加。U形敞开式设计多用于与广场相连的建筑，它可以扩大建筑的视觉空间，造成更为强烈的视觉效果，使广场更开阔、更伸展，使得楼内空间更舒展、自然，具有流动性、开放性等特点：又如中美节能示范楼的外观设计采用十字形建筑外形，十字形建筑方案比同面积的矩形建筑节能10%。此外，还有广州的中泰国际和深圳的中洲中心都有将板楼设计风格引入写字楼。下表给出了外观设计有特色的写字楼项目名称。在这些典型项目中，有多个项目的建筑设计公司为美国SOM设计事务所。 值得关注其外观设计的写字楼项目如：中关村金融中心： 企业天地： 安联大厦：深圳蓝牙水晶（2）结构设计创新 结构设计有特色的项

17、目包括北京锦秋国际、北京LG大厦、上海企业天地和深圳世界金融中心。 北京锦秋国际采用双核心筒结构，薄板楼体，进深79米。LG大厦特别的环形无柱平面设计，配合1215米进深，起到充分引入光线，开阔视野的效果。上海企业天地在楼宇的中部核心筒处加上了重负荷载，大大增加了标准层的载重能力，有利于某些特殊行业的办公需求，如律师的办公室中书籍多，重量大，一些公司的保险柜重量也较大，均对承重有特殊要求。世界金融寸心的十字式核心简设计，将公共设施全部集中于核心筒内，办公面积实用率提高，中高层单位还能在核心筒内得到更多空间。此外，该项目由于采用了劲性钢筋结构设计和施工新工艺，确保办公区在12米跨度下所有的空间均

18、能在无柱状态中，自由间隔。 （3）公共区域设计 北京、上海和广州、深圳四地新推出的写字楼产品中，公共区域的设计和装饰装修成为提升写字楼整体品质的重要方面。这些公共区域主要包括：大堂、候客区、中庭、走廊、休闲区、卫生间和电梯间。比如北京锦秋国际的大堂高度为9.6米，设计有玻璃空中走廊，使空间更加生动流畅：融科资讯A座设有高达8米的双层中庭，形成人与阳光、自然的交融空间。融科资讯C座顶层配有空中花园、入口处灵秀的水景更是点睛之笔；深圳国际商会中心大堂高18米高，共3000平方米。在公共区域的生态环境营造方面，广州写字楼相对比较多的采用水系景观，如中信广场和中泰国际。广州保利国际广场除了其外部特有的

19、自自然资源优势外，还计划建造内部绿化广场，配以水系、乔木和灌木，将办公环境远离喧闹的市中心，另辟一片新地。从大部分公共区域设计比较好的写字楼项目来看，大堂设计、空中花园设计、中庭设计和候客区配套等会成为卖点，而其他一些细部设计，如水幕、电梯间装饰等不会是卖点，只用于提升物业整体品质。 （4）办公舒适度 写字楼办公单元的舒适度主要体现在三个方面，其一是单元空间尺度，其二是自然采光和通风，其三是配套设施和内部装修。 从单元空间尺度看，主要表现在加大标准层面积、柱距、层高和进深。如上海企业天地标准层面积超过2000平方米，上海花旗大厦标准层面积达到2600平方米。这样有利于大型公司在一层上设立，而不

20、需要租用多层。柱距有达到912米，如上海嘉华中心，以此实现无强制的空间分割，使得入驻企业可以根据自身特点分隔办公空间。无论是存量写字楼还是新建的顶级写字楼均把净高作为衡量写字楼品质的重要标准，新建甲A级写字楼层高在2.72.8米，如上海金贸大厦净高2.8米。深圳地王大厦由于其是在上世纪80年代建成的，因此电梯、网络配置等硬件设施相对并不理想，但是其开问、进深、过道、层高、电梯开问和轿厢高度的设计在深圳写字楼市场仍是独树一帜。尤其值得一提的是其过道达到1.8米，适宜的内部空间尺寸设计使地王大厦即使面临硬件配套的不足仍受到外企和入驻外籍人士的欢迎和认同。 从自然采光和通风看，中美节能示范楼找到光照

21、好而能量散失小的最佳点，室内开间大，自然光线和自然通风效果好。通常办公室临窗区域存在炫目的现象，而室内离窗远的地方则光线不足。中美节能示范楼在窗户上设计了一个反光板，把光巧妙地反射到室内各个角落，近处不刺眼，最远处的光也适合读书看报，上班就不用开灯了。上海企业天地利用透明玻璃采光。照明亮度达到750勒克司，一般的写字楼在450左右。 从配套设施和内部装修看，顶级写字楼为入驻企业提供预留水井道和烟道，便于其建造内部卫生间、沐浴间和茶室等，如企业天地。上海来福士广场选用暖色调和木厅材料装修办公空间，给使用者一种温暖的办公环境。尽管这样使成本提高，但是突出了写字楼品质，租户反映良好。广州珠江新城CB

22、D区域内的勤建商务大厦推出了复式的办公空间和内部空中花园。 1.2建筑材料 写字楼外墙材料主要采用玻璃幕墙、铝合金、石材和遮阳半。顶级和部分甲级写字楼玻璃幕墙采用门窗式中空Low-e单层镀膜或双层镀膜钢化玻璃。该种玻璃幕墙具有低污染，低辐射，折射率高，隔音隔热等效果。北京融科资讯C座采用的双层玻璃幕墙.前后层玻璃间隔60cm，配有自由开启百叶。LG大厦引入全自动感应的大型绿色落地玻璃窗，采用来自美国interpane公司的6+12 A+6隔绝低辐射的Azurlite玻璃，隔绝紫外线与室外噪音，避免灼热。北京中环世贸中心采用Low-e高通透中空单镀玻璃和断热冷桥幕墙，结合局部开放式的幕墙构造系统

23、实现玻璃幕墙透明度高，传热系数低的效果。在中环世贸中心标准层中，可开启窗占有效幕墙面积的14（一般为18-112），可开启窗采用目前世界上最先进的下旋式开启方式，即在靠近地面位置向内开启，使得新鲜空气自下而上更容易到达人的头部，使人的呼吸更舒适、顺畅。由于春秋两季室内外温差不大，可不使用中央空调系统调节室内温度及空气质量，直接采用自然通风。 写字楼外墙遮阳板主要材料为铝和陶瓷玻璃，多为水平设置。广州的发展中心大厦采用的德国进口旋转遮阳板垂直设置。北京锦秋国际南立面和东立面装有大截面梭形铝百叶，西立面采用外挑的彩釉玻璃遮阳板，解决西晒问题，这是国内首先使用的。中关村金融中心采用单元式玻璃幕墙，通

24、透的低辐射玻璃大大降低了紫外线辐射与光污染，连廊幕墙装置了感应式遮阳百叶，避免强光照射。 此外，清华大学的超低能耗示范楼在活动地板中布置了相变蓄能材料。在冬季白天，该种材料蓄存由玻璃幕墙和窗户进入室内的太阳辐射热，晚上向室内放出蓄存的热量，详见节能环保章节。 1.3电梯 写字楼电梯品质主要体现在数量、速度、载重和轿厢三个方面，在数量上，顶级写字楼能够实现2层一部电梯的数量配置，如深圳华润大厦。从地区比较上看，上海写字楼电梯配置相对较多，广州和深圳相对较少，就连广州中信广场也会出现上班高峰，排起长队等候电梯的现象。在速度上，高速客用电梯可达到6ms。从分区上看，低区约每秒5米，中区约7米，高区约

25、78米。配置较高的写字楼电梯平均等候时间3045秒，高峰时间约45秒。在载重上，顶级写字楼的客用电梯容量均在20人以上。在轿厢尺寸上，新建写字楼与存量写字楼相比有明显改进，加大了电梯轿箱的高、宽、深，尤其是在宽度与深度方面有明显提升，宽深高达到2.7米2.2米3米。深圳地王大厦轿厢高度和广州金利来大厦轿厢进深超过同类写字楼项目。从实地调研获得信息看，写字楼电梯品牌主要有三菱（进口，合资）、德国OTIS、合资OTIS、日立、东芝、蒂森、迅达（深圳华润大厦）、G&C（中信泰福广场）和Schindler（如企业天地）。 在电梯智能化方面，写字楼大多采用电梯分区，个别项目引入外呼式智能控制系统，根据楼

26、层优化原则，即时提供搭乘的电梯，如北京腾达大厦、深圳华润大厦等。中环世贸中心的电梯系统在大堂的入口处就设置声音感应系统。来客说出要去的楼层，系统自动就指示您该搭乘的电梯号，减少了等待的时间。招商银行大厦配套有门禁系统，周末必须使用入驻企业门卡才能开动电梯。 1.4空调通风系统 现阶段写字楼采用的空调系统仍以中央空调系统、离心式冷水机组和风机盘管方式为主。设计室内温度多为夏季2426度，冬季2426度：相对湿度一般在30%55%。部分写字楼中央空调系统不能根据使用者数量的变化进行调整，能耗比较大，不能根据个人的需要调节温度和湿度，舒适度不佳。从实地调研情况看，写字楼空调通风系统的改善主要体现在三

27、个方面，其一是两套空调系统分时控制； 其二是空调开启和温度分区控制；其三是地下送风。所谓两套空调系统是一套运用冷冻水的空调系统，加一套运用冷却水的系统。下班后等空调需求较少的时段，可以采用冷却水制冷系统。而空调开启和温度分区控制，则主要通过引入VAV系统（变风量风机盘管系统），详见节能环保章节。比如北京LG大厦采用四管制HVAC空调系统，每层8套独立控制的VAV可变空气量系统、分区控制、自动调节温度与新风量。专用的AHU将强制变温和严格过滤的空气输送至每层，独有的湿度控制，将湿度保持最佳状态，消音震动装置，屏蔽管道传来的噪音。再如中关村金融中心的四管制VAV空调，配套世界领先的集中冰蓄冷低温送

28、风技术，并在新风系统中设计有双层过滤和消毒系统，为使用者带来绿色、健康办公空间。深圳华润大厦的VAV系统，可以根据不同房间，不同人的需要局部调节温度，采用的Honeywell控制器，比风机盘管清洁。风机盘管在湿环境下工作，对环境污染较大。该项目的水泵和冷却塔部分采用变频技术可以有效节能。又如融科资讯采用集中式全空气风机盘管，内外分区控制。其C座采用模块式再分区，分为内区、外区南向、外区北向三个区域可满足不同负荷特点分别供应冷热的要求。用户计算机房专用空调：独立24小时空调冷却水供应。 在下送风系统中，中美示范工程楼是一个很好的例子。其采用了下送风的中央空调，冷空气由下到上。目前安装的空调多是上

29、送风，用的是空气对流降温的道理。人们为了要21摄氏度的温度，往往把开关调到18摄氏度。尽管下送风系统购置成本高与上送风，但其运行费用低和节能效果好。此外，世界金融中心采用高效能UACS（地下送风空调系统），又称灵活空间送风系统。内藏式室内空气处理机，把处理后地空气送入活动板下的送风区，再由装在活动板下的送风终端机，从地板上的送风到人的呼吸区内，由装在地板上的回风口进入地板下的回风区，回到空气处理机，处理后再送到室内。如此气流循环，打破了传统空调气流组织形式，使室内温度均匀。房间平面分割可以灵活布置，不受空间局限。出风速度、温度均可由个人设定调节，空气处理机设有新风入口和灭菌、过滤装置，使室内空

30、气更洁净、舒适、健康。该系统比传统空调系统节电三分之一。广州保利国际广场也利用了地下送风系统。 从市场上看，空调主机主流品牌为约克，开利和特灵。写字楼标准工作时间是周一到周五8：0018：00，19：00周六8：0012：0013：00。超时空调费主要以使用面积或者单元数量、风口数量来计算。中信泰福利用单元数来测算，超时空调费为230元，小时，单元来福士广场利用面积测算，超时空调费为0.4元，小时平方米；嘉华中心主要看客户的空调风口量0.5元，小时风口。而深圳诺德中心加班时间的空调计费按照热流量计算。 1.5智能化配置 （1）楼宇控制 在楼宇控制系统（BAS）方面，主流品牌包括德国西门子、美国

31、江森和Honeywell。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术，对大厦内各类机电设备实现有机的管理和监控，达到降低设备的运行能耗，节约运行成本，延长设备使用时间，提高工作效率，降低人员开支等效果。例如在空调系统中，可以通过BA系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内环境，合理开启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能要求，另一方面，BA系统可以有效监视各设备的运行状态，自动轮流开停每台设备，使得设备的磨损程度趋于平衡。又如对公共照明系统的管理，可以通过BA系统控制大厦内若干处照明的开停时间。实现无人

32、值守便可按要求开停照明，从而减少用电浪费，并提高控制的准确性，合理性。 （2）通讯 在通讯方面，顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干，1224芯光纤通讯电缆，超5类，6类线，百兆到用户端口。以被誉为中关村”信息化样板园区”的融科资讯为例，其直接与中国电信骨干节点相联，带宽622M，并可扩容至2.5G，随时满足客户带宽需求，并引入无线上网设施，可以在楼下咖啡厅，大堂茶座，甚至楼顶花园，满足移动办公的现实需求，无线传输速率11M。同时有中国电信、网通、联通等多家电信运营商提供各类服务。中国网通CNC CONNECT计划通过光缆组成“网中之网”的用户。项目配备远程视频会议、同声传译、卫星有线电视、32方

33、电话会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板先进影碟录像播放系统、高保真专业会议音响等先进的设备支持。C座数据通讯的外部光缆由中国电信城域骨干网光节点引入，传输带宽达2.5G。 此外，LG大厦附加通信系统：数字电话交换系统，完全自动程序化设计，客户可以不必安装公司内部的电话转换系统。从实地调研收集的资料看，一般的电信运营商包括电信网通两家，部分顶级写字楼提供联通入网服务，如上海嘉华中心，极少数提供长城宽带业务。上海企业天地同时提供这四家电信运营商。 （3）布线 甲A级写字楼大多采用综合布线系统。以融资资讯的布线系统

34、为例，其语音采用三类大对数电缆，数据采用6芯多模光纤，C座数据采用18芯多模光纤。A座将楼宇自控管理系统（BAS）、火灾报警及联动控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安全防范系统（SAS）各子系统通过楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制。具有良好的可扩展性，开放的通讯接口和通用的通讯协议，为将来扩展为IBMS提供可能性。OA、CA均为独立的系统，又如LG大厦新一代多功能缆线系统，声音系统采用cat-5的25对骨干缆线，数据系统采用前兆比特的光缆骨干，水平分系统采用cat-6缆线，同时无需增加任何设备，可随环境改变而升级。 配合综合布线系统，网络地板也在多个新推出的写字楼项目中被

35、引用，改变了地下线槽的传统方式。如融科资讯写字楼层全面铺设钢质防静电架空网络线槽地板，高度8cm。LG大厦的网络钢质架空地板厚度10cm。网络地板的应用解决了一部分布线烦恼，办公空间自由分隔受限的问题。从实地调研收集的数据看，网络地板一般在10cm以上，以配合大型外资企业布线多的要求。上海企业天地网络地板达到20cm，嘉华中心采用通过IS09001认证的华通架空地板10cm，来福士广场13cm，汇亚大厦15cm。 （4）照明和安保消防 在写字楼照明智能化控制方面，中美节能示范楼的室内灯是自动控制的二级开关，能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，开灯，灯也不会亮。LG大厦采用全隐蔽，高输

36、出，低炫光的荧光灯提供照明，使电脑屏幕消除反光现象，消除视觉疲劳。照明监控系统由中央系统统一管理，客户通过电话，internet，开关实现温度和照明的加班预设置。从实地调研收集数据看，FAS主流品牌辛普利斯、爱德华、Honeywell和西门子。大多数甲A写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。保安系统主要是闭路电视，停车场采用智能卡管理和车位引导。LG大厦智能停车设施采用自动缴费装置和停车引导设施，自动显示车位信息。固定车辆采用RFID卡出入。 1.6商业和商务配套商业和商务配套方面分成三种情况。其一是单独写字楼，则在写字楼低区，一般在1层设有咖啡吧以及休息区，银行，健身中心，在

37、地下1层设有餐饮娱乐配套中心。以融科资讯为例，其商业和商务配套包括：A座俏江南餐厅、中国银行、多功能会议厅、邮局、瑞尔齿科，派力蒙咖啡，意大利西餐厅等：C座4000平米健身中心，阳光泳池，美容美体，茶餐厅，专卖店，银行，商务中心，会议室，高档餐饮。其二是写字楼与商铺结合。该种模式又可细分为两种，陪况。若商铺面积不大，则以销售高档奢侈品为主，如企业天地低区两层的专卖店：若商铺面积较大，则可能形成业态丰富的购物中心，比如恒隆广场，在1层和2层设立了国际名牌专卖店，在3层配置了美容服饰店，4层安排了时尚家居中心，5层为商务中心。其三是附楼或者裙房支持，如金贸大厦的裙房总建筑面积32270平方米，地下

38、1层为小吃广场，地面层设有会议厅，宴会厅和影剧场等；地上36层为大型购物、娱乐中心。裙房的设计为金贸大厦提供了良好的商务配套。广州和深圳写字楼多具备1-2层或多层底商和百货商场，如中信广场、中泰国际、地王大厦、华润大厦等，这可能是岭南建筑底商的传承。相比于北京和上海，深圳和广州写字楼个别区域写字楼外部、周边的商务配套不理想，尤其是两地的CBD区。 1.7交通组织 交通组织表现出三大特征，其一是充分利用外部配套的交通基础设施建设，如地铁、立体车库和广场停车场等，如北京中关村金融中心利用中关村广场地下一层国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊组织内外部交通。中关村广场所有建筑物2层通过连廊和平台相互

39、连通，成为全天候的2层步行系统，先进的立体交通系统整体实现了社区的人车分流。再如深圳CBD，即规划建设的中心区内，以国际商会大厦、中央商务大厦为典型的7栋写字楼聚集区内配套有统一的区内停车广场和地下停车库。其二是充分利用地下资源。在地下设有由电脑停车管理系统控制停车库，分层（一般为地下一层与地下二层）分区（可以分成面包车停放区与轿车停放区）。有些写字楼直接将地下通道与地铁相连。由于深圳写字楼批地面积都相对较小，很难看到写字楼项目具备开阔的广场，项目与项目之间比较局促。因此，较多运用地下停车和地下交通组织。其三是人车分流设计，如中环世贸中心规划的出发点是各出入口独立，商业办公分流，人车分流，同时

40、留有一定的改造余地。机动车入口设置在建筑用地东侧及南侧。东侧机动车入口主要为北侧两栋超高层建筑服务，南侧机动车入口为南侧两栋超高层建筑服务。进入北侧两栋高楼的办公人流可从建筑群北侧广场直接进入，进入南侧两栋超高层建筑的办公人流从建筑群南侧城市道路直接进入。商业人流可通过北侧两栋超高层间的独立门厅直接进入地下商业区。机动车停车位主要布置在地下，地上车位主要供访客临时使用。又如总部基地由于建筑密度和容积率比较小，停车场就设置在单体建筑的周围，按照每10000平方米建筑面积100辆车位的标准设计。按照庭院围合的方式组织交通，每个庭院至少有两个机动车入口，形成庭院内交通环路，庭院外通过四车道的主干道和

41、公路连接。 （二）、写字楼节能与环保 2.1节能的重要性 21世纪国际能源的紧缺已不可否认，全世界一次性能源像煤、石油、天然气、核燃料的探明储量都只够支承几十年的消费，中国的能源形势则更为紧张。2005年在国务院新闻发布会上，建设部副部长仇保兴指出我国能源、土地、水、材料等资源严重短缺而实际利用效率低，环境污染严重且仍在不断加剧。而在此其中，中国建筑能耗的占能源总消费量的比重仍逐年上升，已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.45%。 目前我国单位建筑面积能耗是发达国家的23倍以上，实心黏土砖每年毁田12万亩；物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10%25%，每拌和1立方米混凝土要多消

42、耗水泥80公斤，卫生洁具的耗水量高出30%以上，而污水回用率仅为发达国家的25%。我国每年城乡新建房屋建筑面积近20亿m2，其中80%以上为高耗能建筑：既有建筑近400亿m2，95%以上是高能耗建筑。 2.2节能技术和现状 面对严峻的事实，中国要走可持续发展道路，发展节能与绿色建筑刻不容缓。但从实地调查收集到的资料看，在中国，即使是顶级写字楼，其在节能方面的措施也是相当欠缺的。本报告将从供热（冷）系统、围合结构、照明系统和建筑设计四个方面介绍现中国节能现状和一些先进的节能技术，这些技术有的在国内的写字楼项目中已有使用，有的是国外比较成熟的技术。 2.2.1供热（冷）系统实地调研的写字楼大都使用

43、传统的集中式供热（冷）系统，这种系统既不能根据使用情况来很好的调节系统运行的功率，也不能充分的利用自然能源来减少能源的消耗。而根据近年的统计，供热（冷）系统的能耗占建筑总能耗的55%，因此，如果能在这部分使用一些节能技术，节能效果将是十分显著的，会给客户带来巨大的费用节约。以下是一些供热（冷）系统的节能技术。 1.分区控制 写字楼建筑的体形一般来说都是比较大的，不同区域对于温度的要求又是不同的。比如建筑的南向由于日照的作用需要的新风量就比北向大。所以写字楼可以进行内外分区、朝向分区或按照使用要求进行分区，分区后可以按照不同区域进行供冷或供热，既可以实现合理的管理，又可以节约能源。这种系统和不分

44、区的系统相比可以节约5%-10%的能源。 如果把分区系统应用到每个办公室就能实现个人的温度和新风控制，每个人都可以根据自己的舒适度确定新风量，这不仅能提高个人舒适度，提高工作效率，也能减少建筑的能耗。避免夏季时有些员工在写字楼内感觉很热而有些人又觉得冷的局面。 目前在顶级写字楼中采用分区控制的还是比较多，大体量的写字楼一半以上都采用了分区控制，但是在一些乙级写字楼中使用的比率还是比较低。 2.变风量系统（VAV）对于写字楼来说，有些公共场所的人员数量变化比较大，如会议室：另外很多办公场所都有加班的需要，而加班的人员一般相对正常上班的人员数量是比较少的。这样如果在任何时候都采用统一的新风量的话，

45、就会造成能源的浪费。就需要根据室内人员的数量来调整新风量，当人员比较少的时候就适当调低新风量。 现在的供热（冷）系统通常只有冬季和夏季两种工作状态，无法根据室外的温度情况进行调控，这对于冬季和夏季之间的过渡季节来说就是一种能源浪费。应该根据室外的情况来调节新风量和新风的送风温度。变风量系统可以和分区控制结合使用，能达到很好的效果。现阶段，在中国写字楼产品中，变风量系统（VAV）使用还不是很普遍，但是在中关村金融中心、LG大厦和深圳华润大厦中已被采用。 3.排风能量回收系统这项技术在发达国家已经比较成熟，但是在国内现在据我们所知只有上海莘庄生态写字楼使用了该项技术。它利用室内排风对新风进行预热（

46、冬季）或预冷（夏季）处理，相当于降低了供热（冷）系统的负荷，具有明显的节能特点。 4.地源热泵技术地源热泵技术是利用地下浅层的热能源，通过输入少量的高位能源，将低位能源向高位能源转化。它是利用地下温度比较恒定的特点（一般10。C），冬季把它作为热泵供热的热源，即把高于环境温度的地热能取出给室内供暖，夏季作为冷源。地热资源是可再生能源，而且在使用的过程中产生的污染很少，相对与传统的技术优势明显。它的投资相对传统的空调系统可节约10%，运行费用可减少40%。目前这项技术在北欧和美国的普及率比较高，长春的地源热泵采暖、制冷示范项目和上海莘庄生态写字楼都使用了该项技术。 5.相变蓄能技术现代建筑向高层

47、发展，要求所用围护结构为轻质材料。但普通轻质材料热容较小，导致室内温度波动较大。这不仅造成室内热环境不舒适，而且还增加空调负荷，导致建筑能耗上升。通过向普通建筑材料中加入相变材料，可以制成具有较高热容的轻质建筑材料，称之为相变蓄能建筑材料。利用相变蓄能复合材料构筑建筑围护结构，可以降低室内温度波动，提高舒适度，使建筑供暖或空调不用或者少用能量，可以减小所需空气处理设备的容量，同时可使空调或供暖系统利用夜间廉价电运行，降低空调或供暖系统的运行费用。相变材料根据其相变温度不同，主要有四方面的用途。低温相变材料用来蓄冷，如已经广泛使用相变材料进行空调蓄冷，低温相变材料还可以用来跨季节蓄冷。室温相变材料可以用来增加房屋的热惰性，降低房屋的温度波动，从而降低空调负荷，达到建筑节能。相变材料可以用在太阳能应用领域，如可以用作被动太阳能房的蓄热墙或者蓄热地板，还可以用作主动太阳能房中的蓄热器，与集热器、换热器等一起构成太阳能利用系统。高温相变材料则主要用于工业余热利用。 相变材料的利用方式分为两种：用相变材料做成储能器件；或者