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1、湘银建宁购物公园销售策划报告之商业篇 湘银建宁购物公园销售策划报告之商业篇目 录第一部分：株洲商铺销售市场调查分析6一、株洲在售商铺市场调查情况分析：6一）、概述：6二）、株洲市在售商铺情况调查71、中国城服装市场72、银谷服饰广场83、华丽三期104、天雅国际服装大厦115、瑞和购物中心126、女人街147、长泰商业广场158、株洲国家汽车城169、中南国际服装交易广场1810、嘉诚数码广场1911、建宁农贸超市1912、滨江商业休闲广场20三）、株洲在售商铺售价情况分析：21第二部分：销售形势分析及必要条件24一、株洲商铺销售形势分析24二、项目销售形势分析25一）、项目销售优势分析：25
2、1、株洲首个超大规模主题商业步行街,一站式购物天堂252、特色建筑、生态环境规划及再现神农华夏历史文化沉淀253、消费力优势：274、地理、交通优势：28二）、项目销售的必要条件：29第三部分：商场销售平面分割31一、商城销售平面图分割31二、商场铺位平面分割与销售的相关联系32三、项目各建筑具体平面分割321、影视广场平面分割322、空中街市平面分割：333、商铺一、商铺二平面分割：344、湘银大厦平面分割355、商铺三平面分割：366、解放街1-5号楼平面分割：371）、一号楼平面分割：372）、二号楼平面分割：373）、三号楼平面分割：384）、四号楼平面分割：385）、五号楼平面分割：
3、38第四部分：目标投资客分析39一、目标投资客地域分析39二、目标投资客类型分析42第五部分：项目各部分定价及销售策略43一、项目整体概述：43二、项目定价原则：44三、项目各单体建筑销售价格定位:45四、资金流量预算：53五、步行街销售价格策略：571、低开高走，小幅快跑的定价策略572、高售价、低门槛的价值最大化策略57第六部分：项目阶段性销售策略59一、内部认购期：（6月中旬8月初）591、报纸广告：602、三维动画片603、电视广告604、活动推广：611）、折扣优惠活动：612）、株洲市场城市环境与零售商业研讨会暨建宁购物公园正式启动发布会615、夹报派单62二、正式开盘期：（8月初
4、11月中旬）621、报纸广告：632、定点推广：643、活动推广：65三、尾盘消化期：（11月中旬开业）661、报纸广告：672、条幅广告：673、活动推广：67四、项目推广时间安排表：68第六部分：销售整合推广策略72一、项目包装策略：72一）、现场包装：73二）、售楼处包装：74三）、路灯旗、广告牌的选择：75二、销售画册、新闻推广及广告推广76一）、策划设计“华厦商业步行街”销售画册76二）、新闻、广告推广：77三）、广告投放比例及节奏：78第一阶段：认购期（6月中8月初）78第二阶段：开盘热销期（8月初10月中旬）：79第三阶段：强销期（10月下旬11月中旬）80第四阶段：扫荡期（11
5、月中旬开业）：82三、销售推广策略：83一）、降低置业门槛，短期委托租赁策略83二）、投资群体的针对性推广策略：83三）、充分挖掘项目的价值和投资潜力84四）、打通本地、异地销售渠道，掀起全国抢铺狂潮：85五）、活动推广：85六）、项目销售难点问题及解决方案：86第七部分：经营管理建议89一、步行街经营管理公司人员架构：89二、步行街管理费及其它相关收费891、主题商城部分：892、街铺部分：903、广告位安排及收费90三、经营推广建议：90第八部分：营销成本费用明细93一、营销成本分配比例：931、按类分配：932、按阶段分配：93二、营销成本主要部分明细分析：931、宣传资料：932、广告
6、推广费用：941）、新闻推广费用：942）、主要媒体平面报纸广告推广953、定点销售费用：961）、办公及接待处费用962）、媒体推广费用：973）、展会推广费用：98第一部分：株洲商铺销售市场调查分析一、株洲在售商铺市场调查情况分析：一）、概述：2003-2004年度，是株洲商铺市场异常繁荣的一年，同时也是商业地产残酷竞争的一年，众多的地产开发商纷纷转向商业地产的开发行列，导致株洲商铺市场严重供大于求。据不完全统计，株洲目前在售商铺约12个，在售建筑面积66多万平方米，总值近20个亿左右。业态涉及服装批发市场、汽车及其配件专业市场、数码电子、超市百货零售业态等，其中： 服装批发市场楼盘6个
7、零售楼盘4个 汽车城1个 数码电子1个具体情况如下：楼盘建筑面积(平方米)经营定位专业市场类中南国际服装交易广场100000服装批发市场天雅国际服装大厦25758女休闲装批发市场银谷服饰广场53280服装批发市场华丽三期56000服装批发市场中国城50000服装批发市场佳诚电子城12000数码、电子长泰商业广场20000服装及布料批发市场株洲国家汽车城228000汽车及零配件市场零售市场类瑞和购物中心70000超市女人街30000女性主题商城建宁农贸超市18000农贸超市滨江商业广场53000休闲、娱乐、零售等合计716038二）、株洲市在售商铺情况调查1、中国城服装市场地理位置：株洲市人民路
8、及市府路交界处。市场规模：主体5层，地下1层，地上4层，占地面积1万平米方，单层面积10000平方米，总建筑面积50000平米左右；2000平方米的服装展示厅，总投资额约2亿元；铺位数：单层铺位54间左右，一至五层共有铺位270-300个左右；主力铺位： 1520平米（使用面积）经营定位及售价：（以使用面积计算）楼层经营定位均价（万/平方米）地下层童装A类1.68B类1.58-1F品牌时装A类2.68B类2.48C类2.382F品牌女装A类1.78B类1.58C类1.483F品牌男女休闲装A类1.38B类1.28C类1.184F品牌男装A类1.18B类1.08C类0.98租赁方案：买断十年经营
9、权价格表（提供5成十银行按揭贷款）：楼层A类（万/平方米）B类（万/平方米）C类（万/平方米）地下层1.080.981F1.681.481.382F1.281.181.083F0.980.884F0.780.68硬件配套：18台自动扶梯，客货梯各4台，2部观光梯，统一中央空调；工程状况： 2004年8到10月开业。目前工地旁设立了临时售楼处，针对全国品牌服饰进行招商。销售现状及客户源：中国城目前的销售情况一般，整体约销售50-70%左右，由于单个铺位面积较大，导致总值较高，减少了投资者层面，所以整体销售情况一般。投资群体主要以长株潭区域为主体，部分外来投资者主要来自于温州区域。招商情况：中国城
10、招商情况良好，由于其经营定位基本为品牌服饰，因此对于商户的要求较高，导致了绝大部分的经营者无法进驻，致使其前期招商情况一般，其招商工作从2003年8月份开始，所以至今招商率已基本达到60-70%左右，商户主要为株洲芦淞市场群的品牌商户。2、银谷服饰广场1）、项目基本概况：银谷服饰广场位于市府路和人民南路交界处，占地面积5000多平方米，共10层，总建筑面积53280平方米，已完成4层，预计2004年9月完工，各层面积及经营定位如下：楼层经营定位铺位数-1F童装1081F精品针织毛纺/时装1942F女装（休闲装 时装）2053F裤装（休闲装 西裤）1684F男装（休闲装 西装）1285F品牌服饰
11、形象写字间926F7F品牌服饰形象写字间238F9F仓库152）、销售方式及售价：产权式商铺，产权40年，为独立式门面，银行提供5成10年按揭，无论先后次序，采取抽签方式选铺。楼层A类（万元/平方米）B类（万元/平方米）童服1.481.38市府路临街门面3.48商场北临街门面2.681F2.382.3282F1.481.4283F1.181.1284F0.980.9285F0.686F0.587F0.488F0.389F0.383）、租赁方案（买断10年经营权）：楼层A类 (万元/平方米)B类 (万元/平方米)童服0.980.882F1.081.0283F0.880.8284F0.680.62
12、8管理费：前三年不超过同类市场的80%。水电费照实收取。公共部分水电费分摊。4）、购铺流程：个人支付分预定、封顶后一月、开业三期付清，具体如下：楼层预定金（万）二期（封顶后一月）三期（开业前）-1F4付清个人支付的80%（含预定金）全部付清1F102F43F44F45F及以上总款项的20%销售现状及客户源：已售完负一层至三层，主要以芦淞、现有的商户为主，对于一般的投资者主要是四层及以上的楼层。招商情况：一至三层为芦淞现有的商户。3、华丽三期项目基本概况：华丽位于人民路旁。华丽三期占地面积8000多平方米，共7层。已出地面，三月份开始销售，预计2004年9月份完工。销售策略/方式/售价：一二层产
13、权出售，三到七层只租不买。售价：楼层单价（元/平方米）使用面积（平方米）总价（万元）保证金1F30769134052F2692313355拐角处加收总价5%的楼款。租赁方案：1至4层租赁方案（保证金含报名费）楼层使用面积保证金（万元）三年租金（万元）报名登记费合计1F1436平方米8万元6.93万元14.92F6143F5134F5.413.45至7层租赁方案楼层使用面积（m2）十年租金（万元）合计（万元）报名费（万元）5F2222275万元4028.833.86F2220254026.531.57F2218234024.529.5超过14平方米的铺位每月租金加收50元/平方米。拐角租金多加总
14、价5%的金额。相关费用：费用类别费用（元/月）管理费15元/平方米*月空调费小于12m2的铺位390元/月大于12m2的铺位450元/月大于25m2的铺位550元/月平时不需空调时，改为收取通风费，按空调费的一半收取。 4、天雅国际服装大厦地理位置：株洲市人民南路93号市场规模：主体19层，地下2层，地上十九层，占地面积1万平米方，单层面积1800-2000平方米，总建筑面积25758平米左右；其中在商场19层设有700平米左右的T形展示舞台，总投资额约1.2亿元；铺位数：单层铺位54间左右，一至五层共有铺位270-300个左右；主力铺位：休闲女装部分：25100平米（使用面积）写字楼部分：3
15、00平米左右（使用面积）经营定位及售价：（以使用面积计算）楼层经营定位均价（元/m2）租金水平（元/m2月）地下层停车场不售一五层休闲女装一层：20000元二层：17000元三层：15000元四层：12000元五层：10000元25元六层以上写字楼均价5000元左右5元管理费：8元/m2月（含空调、卫生费等），水电费按表另计；注：此价格仅针对于目前白马服装批发市场经营的商户，对外发售时间预计为2004年3月份左右对外发售，价格将另行制定；硬件配套：8台自动扶梯，客货梯各2台，统一中央空调；付款方式：分为一次性付款、银行按揭、分期付款三种方式；开发商提供：五成十五年银行贷款（商铺部分）五成十五年
16、或六成十年银行贷款（写字楼部分）工程状况：预计2004年3月份工程启动，2005年初开业。目前在一楼设立了临时售楼处，针对于商场内正在经营的商户进行内部订购，并给予合适的价格优惠。5、瑞和购物中心项目基本概况：瑞和购物中心位于响石广场西北面，建设北路与响田路交界处。项目分3期，一期为瑞和购物中心，二期为五星级酒店，三期为商业步行街及商住楼。一期占地面积2万平方米，共5层，建筑面积7万平方米，共分5层(地下2层,地表3层),各层面积及经营定位如下：楼层经营定位负一层（地下二层）停车场，共500个车位首层（地下层）超市生活用品（1.2万平方米）家电用品（0.8万平方米）一层百货中心品牌服饰/鞋帽/
17、床上用品/化妆品/珠宝首饰/皮具/健身器材/摄影器材/通讯器材，共2万平方米二层百货中心品牌服饰/鞋帽/内衣/床上用品/针织用品/童装及玩具，共2万平方米三层餐饮/娱乐/休闲1万平方米建筑工程进度及交付时间：地下二层已完成，正在建设地下一层，预计2004年5月完工，10月开业。销售策略/方式/售价： 产权式商铺，产权40年。为开放式摊位。首层是15年承包经营，每年10%的回报。 一层及二层开发商承诺2年包租，以2000元/月（10平方米）的回报为最低回报，开业后按月付。三层层高6米，业主可隔为两层。 为促销开发商拿出200个铺位用于抽奖，中奖者免首付款。购铺流程：1 签订定铺协议书。2 交定金
18、（5800元/铺）买号。3 按买号顺序选铺4 签订购房合同（需银行按揭的交首伏款，一次性付款的付清全部款项）5 办理银行按揭（五成十年按揭）6 办理产权证。各楼层售价情况：楼层单价（元/平方米）建筑面积（平方米）总价（万元）5成10年按揭实际首付（万元）5层10年月供（元/月）首层4280104.282.14217一层108001010.85.4546二层7680107.683.84389管理费：按当月营业额的2%收取。销售现状及客户源：首层由两大超市承包，承包期为15年。三层据说全部留给温州客户，一二层已销售40%，客户主要以本地客户为主。招商情况：首层由二大超市承包经营15年，年一二层项目
19、整体由广州天河摩登百货集团统一经营管理，包租2年，租金以2000为底线，（10平方米小间）在此基础上和租客洽谈。6、女人街项目基本概况：女人街位于响石广场东北面，占地面积8000平方米，共3层，建筑面积3万平方米，临街门面使用率80%以上，其他使用率56%，主力铺位1320平方米，各层面积及经营定位如下：楼层经营定位面积（平米）一层珠宝首饰/品牌女装/眼镜钟表/鞋类/特色餐厅1万平方米二层美容美体/少女装/成熟女装5000平方米三层床上用品/健身用品/儿童用品3000平方米建筑工程进度及交付时间：现完成工程的60%，原定2004年3月开业，现预计2004年5月开业。销售策略/方式/售价： 产权
20、式商铺，产权40年。除一层部分临街铺位外其余为开放式摊位。一层及二层开发商承诺3年每年8%的返租，开业后按月付。无抽奖促销活动。购铺流程：付款方式第一次付款（签订协议时）第二次付款（签订协议之内七天内）第三次付款优费政策一次性付款1万或2万定金（根据总价来定，20万以下的交1万，20万以上的交2万）全额付清-95折分期付款付清总额的40%以上（含定金）余额在商铺交付时付清无折扣银行按揭首付占总额的40%以上（含定金）实行最长十年按揭97折楼层单价（元/平方米）建筑面积（平方米）总价（万元）6成10年按揭实际首付（万元）5层10年月供（元/月）一层一万（均价）13135.2857二层5千（均价）
21、136.52.6428三层3千（均价）133.91.56366销售现状及客户源：销售情况一般，约50%左右，临街门面已销售完毕，客户以本地客户为主。7、长泰商业广场项目基本概况：长泰商业广场位于铁东路和合泰大街交界处，占地面积10000多平方米，共2层，总建筑面积20000平方米，各层面积及经营定位如下：楼层经营定位铺位数1F服装及布料辅料6232F845建筑工程进度及交付时间：现房，预计5月开业。销售方式及售价：产权式商铺，产权60年。主力铺位为536平方米（建筑面积），独立式门面。银行提供5成10年按揭。采取先到先得，直接选铺的方式定购。全部销售完毕抽奖，中奖者2名，奖品为2辆10万元的别
22、克赛欧。有返租，期限为5到10年，开业后按季度8%返还。售价：楼层单价（元/平方米）1F12000135002F5000（均价）折扣：一次性付款：93折；银行按揭：95折；分期付款：96折购铺流程：个人支付分预定、封顶后一月、开业三期付清，具体如下：楼层预定金（万）二期（封顶后一月）三期（开业前）-1F4付清个人支付的80%（含预定金）全部付清1F102F43F44F45F及以上总款项的20%销售现状及客户源：已售完负一层至三层，主要以芦淞现有的商户为主，对于一般的投资者主要是四层及以上的楼层。招商情况：一至三层为芦淞现有的商户。8、株洲国家汽车城项目基本概况：株洲国家汽车城位于红港路和红旗路
23、交界处，由国家国内贸易局商业网点建设开发中心与株洲市人民政府合作开发建设。项目分2期，占地880亩，总建筑面积44.8万平方米，一期440亩，共76栋。4S品牌专卖店区，占总面积的60%。分四个经营区：经营定位面积（平米）厂家汽配区27万平方米共44栋代理汽配店约8万平方米16栋餐饮娱乐配套区10万平方米17栋一二层为门面，上三层为住宅建筑工程进度及交付时间：代理汽配店主体以完工餐饮娱乐配套区主体以完工，4S品牌专卖店区30%以完成主体，30%基本出正负零，剩余部分还未动工。预计2004年底完工。销售策略/方式/售价：产权式商铺，产权40年。为独立式门面。4S品牌专卖店区厂家汽配区整体向厂家出
24、售，已有奇瑞日产一汽大众等6家厂商入驻4S品牌专卖店区。厂家汽配区代理汽配店买门面送二层商铺。代理汽配店有2年包租，租金以35元/平方米月计算，开业后按月付。购铺流程：付款方式第一次付款（签订认购协议时）第二次付款（签订协议之内十天内，并签订合同）第三次付款优费政策一次性付款1万全额付清-98折分期付款付清总额的30%以上（含定金）主体封顶交清总额的80%，交房前付清总额的95%以上，交房时付清余额。签订认购协议时付清总额50%以上的，可享受99折银行按揭首付占总额的50%以上（含定金）实行最长五成十年按揭无折扣（2004年一月4日6日99折）售价：主力铺位15平方米左右，使用率90%左右。楼
25、层单价（元/平方米）建筑面积（平方米）总价（万元）5成10年按揭实际首付（万元）5成10年月供（元/月）代理汽配店6500（均价）15.359977558777440餐饮娱乐配套区注：4S品牌专卖店区厂家汽配区不对一般投资者出售。相关费用： 管理费：1元/平方米月 契税免 需缴纳公共维护基金 ，为总房款的2%（按成交价计算） 房产证费用，总房款的1% 土地证费用，2100元/套销售现状及客户源：4S品牌专卖店区厂家汽配区不对一般投资者出售。总体已销售70%。客户以厂家为主，株洲市东区大坪路原汽配城整体搬迁（株洲市政府行为）。招商情况：已有奇瑞日产一汽大众等6家厂商入驻4S品牌专卖店区。原汽配城
26、的经营者整体搬迁。9、中南国际服装交易广场项目基本概况：中南（国际）服装交易广场位于石峰区建设北路，主体九层，单层面积2.3万平米左右，总建筑面积20万平米，为株洲最大的专业服装批发市场，各层面积及经营定位如下：楼层经营定位地下一层布料批发市场、服装配件及布艺等首至二层各类时装三至四层品牌展贸中心五层行业协会驻点、服装媒体记者站、网络营运机构、服装培训机构等相关功能配套六层展览厅七层餐饮配套等建筑工程进度及交付时间：局部封顶，预计10月1日开业。销售方式及售价：产权式商铺，产权40年。主力铺位为1530平方米（建筑面积），独立式门面。银行提供5成10年按揭，一次性返租，2至5年，年回报率8%。
27、售价：楼层均价首层12000一层9600二层7680三层6150四层4915五层以上功能配套，不销售；10、嘉诚数码广场地理位置：建设南路电脑大市场南行300米总规模：商业部分主体二层，单层面积6000平米，总建筑面积12000平米。各楼层经营定位及售价：楼层经营定位售价（均价元/m2）一层数码、手机等14000二层小家电、电脑及其配件12000主力铺位：主力铺位建筑面积8-30平米，使用率50%左右；销售模式：采取返租销售模式，一次性返租3-4年，年回报率8%；销售情况：由于毗邻电脑及手机市场，其数码电子的定位得到了部分投资者的认同，销售率在50%左右；11、建宁农贸超市地理位置：芦淞路与沿
28、港路交汇处总规模：主体八层，地下一层，单层面积2250平米左右，总建筑面积18000平米左右；其中商场三层，住宅五层。各楼层经营定位及售价：楼层经营定位售价（均价元/m2）一至三层农产品、蔬菜、肉制品、腊制品等7500元/m2左右五至八层住宅1200元/m2主力铺位：单个铺位9-21平米左右（使用面积），开间3米，进深3-7米不等。销售模式：采取返租销售的模式，一次性返租2年，年回报率7%；销售情况：项目位于株洲的人口聚集区芦淞区，该区域为株洲人口最为密集的区域，农贸超市的定位，得到投资者的普遍认同，因此销售情况良好，目前已销售一空。12、滨江商业休闲广场项目的地理位置：位于株洲一大桥河西桥头
29、两侧，距新一佳百货100米左右。市场规模：总占地面积为70072.7平方米，总建筑面积为53193.65平方米，主体共分两层。项目一期，商铺61间，建筑面积3900平方米。项目二期，为独立式临街商铺，建筑面积4000平方米。南北对称的大型超市和大型家具广场，建筑面积和为42000。总投资约为2.8亿元。商铺大小：小 99 = 81 m2 大 918 = 162 m2经营定位及售价：（以建筑面积计算）楼层经营定位均价（元/m2）商铺形式使用率项目一期卡拉OK一条街8200左右独立街铺85%左右项目二期街铺歌厅、舞厅、酒吧、茶馆、网吧、足浴、按摩以拍卖的形式销售独立街铺85%左右项目二期内铺大型超
30、市和大型家具广场不买，正在招商开放式铺位注：二期街铺的拍卖于3月10日4月29日接受登记。登记须交纳保证金，“小型”铺位保证金为5万元，“大型”铺位保证金为10万元。交纳保证金者将有千元礼包相赠。付款方式：分为一次性付款、银行按揭两种方式。 开发商提供：六成十年按揭（中国银行）。工程状况和销售状况：预计于2004年5月完工，2004年10月整体开业。 工程进度很快，大桥南北两边地下室部分已基本做好，正准备进行二层的建设。销售状况：一期已全部售完。二期还没有开始认购。三）、株洲在售商铺售价情况分析：株洲目前在售的商铺分为二种类型：一种是专业市场，一种是零售商城，各类业态商铺具体售价情况如下表所示
31、：楼盘名称楼层定价A类B类C类中国城地下层1680015800-1F2680024800238002F1780015800148003F1380012800118004F11800108009800银谷服饰广场童服1480013800市府路临街门面34800商场北临街门面268001F23800232802F14800142803F11800112804F980092805F68006F58007F48008F38009F3800华丽三期1F307692F26923天雅国际服装大厦一层20000此价格仅为针对现有经营商户的价格，具体对外售价需要等待推出时具体制定。二层17000三层15000四
32、层12000五层10000写字楼5000长泰商业广场1F12000135002F5000株洲国家汽车城街铺6500中南国际服装交易广场首层12000一层9600二层7680三层6150四层4915嘉诚数码广场一层14000二层12000瑞和购物中心首层4280一层10800二层7680女人街一层10000二层5000三层3000建宁农贸超市一至三层7500滨江商业广场一期8200二期街铺拍卖的形式销售二期内铺只租不售整体情况分析：通过对株洲目前在售商业物业具体销售价格的分析，由于其业态、地理位置、项目自身的质素等诸多的差异性，导致了售价之间存在着差距。从售价的角度分析：专业市场售价普遍高于零售
33、市场售价2倍左右；从销售情况分析：由于株洲优惠的地理位置，便利的交通条件，投资者对专业市场的认同度普遍较高，销售情况较好。零售市场由于受到整体消费力的限制，认同度较低，销售情况较差。专业批发市场物业售价：专业批发市场由于其大幅射，结合株洲服装市场的历史优势，服装批发市场基础雄厚，知名度高，因为专业服装批发市场整体售价较高，一层售价基本集中在15000-34000元/m2左右（以实用面积计算），主要原因如下： 专业批发市场辐射范围广，消费群层面大，商业价值较零售业态要高。 服装批发市场整体经营状况好，市场基础雄厚，租金水平坚挺，投资者投资信心和认同度高。 在售服装批发市场均是在现有服装批发市场的
34、基础上，从经营档次、硬件配套上有所提升。零售业态物业售价：零售业态物业的售价受辐射力、地理位置的影响较大，株洲目前在售的零售业态主要集中在石峰区，售价基本在3000-10000元/m2之间（以实用面积计算），主要原因如下： 区域零售物业的整体租金水平较低，投资者回报率较低，若售价高，投资者难以认同。 物业的地理位置、交通及周边消费力的制约。 物业的整体建筑规划、功能规划特点不突出，未能形成独具特色的卖点，价值附加值低。 投资者对物业业态定位、地段、环境规划、建筑特点的认同度和投资信心等综合因素的影响。第二部分：销售形势分析及必要条件一、株洲商铺销售形势分析1、服装批发专业市场容量占据70%，售
35、价普遍高企纵观株洲目前在售的商业物业销售情况及售价，服装批发市场总规模达71万平米，销售总金额近20亿元，且售价普遍较零售业态物业售价高出近2倍。但是，由于专业批发市场的供应量大，导致投资者的严重分流，增加了各在售物业本区域的销售压力，同时对本项目的销售也将产生一定的影响。2、零售物业无独特卖点，售价低弥在售的零售商业物业，基本以主题商城、超市百货等独立业态为主，一方面由于在售项目基本集中在石峰区，受到地段及周边消费力等综合因素的影响，项目无独特的卖点，因此投资者认同度较低，整体销售情况一般，且售价较低。3、商铺供应量猛增，市场销售压力巨大商业地产由于其更高的利润率，吸引了众多的地产开发商从单
36、纯的住宅开发，转向进行商业地产的开发，从株洲目前的商铺开发情况来看，不但株洲本土的开发商涉足商业地产的开发，而且长沙、浙江等外来开发商也企图划分株洲商业地产版图，导致进入2003-2004年度以来，在售商业项目12个之多，总规模71多万，销售总值20亿元的疯狂局面。面对如此大的商铺供应量，株洲这个市区人口仅80多万，整体平均收入偏低的二级城市，市场销售压力巨大成为必然。4、商业涉及专业市场、零售商城等众多业态，纷繁复杂株洲目前在售商铺不但供应量巨大，而且商业涉及的业态也纷繁复杂，有专业市场、有零售商城；有服装批发专业市场，有汽车及其配件专业市场；有以百货超市为主体的零售商城，有女性主题商城等等
37、。由于业态的繁杂，令投资者眼花缭乱，报纸媒体今天某某旺铺狂销，明天某某明星亲临现场与您互动，使得投资者找不到方向，摸不着北，无所适从，导致了投资者非理性的冲动型投资。5、推广方式单调泛滥，形不散神散从株洲目前商业地产的推广方式来看，至从中南（国际）服装交易广场刮起了6000元低门槛创富飓风以后，各楼盘不管合不合适，“拿来主义”纷纷仿效、复印，均打起了投入与产出的算盘，算起了低首期的一笔帐，以低门槛、高回报为单一卖点，忽视了对商业价值及商业规律的推广，形式上表面功夫做得有声有色，但对商业价值的核心点以及商业的规律的挖掘深度不够，从而导致对潜在投资群体的挖掘不足，不利于销售的顺利进行，形成了恶性重
38、复竞争的局面。二、项目销售形势分析一）、项目销售优势分析：1、株洲首个超大规模主题商业步行街,一站式购物天堂项目总规划40万平米，首期“神农步行街”规模近10万平米，是株洲首个超大规模的商业步行街项目，集购物、休闲、娱乐为一体的综合商业型项目，业态涉及超市品牌大商家、电器、女人世界、服装、钟表、眼镜、珠宝、皮具箱包、餐饮、茶吧、酒吧等等，让消费者在购物中休闲、在休闲中购物，开创“休闲娱乐一站式”消费的全新消费理念。2、特色建筑、生态环境规划及再现神农华夏历史文化沉淀 株洲首个独具特色的“炎帝神农华夏文化”主题式商业步行街 “华夏炎帝神农”传统文化与现代文明的完美结合 环境规划以广场为点，以水系
39、为线，缔造现代购物新方向项目在建筑规划上突出从古到今，从中国古典到现代建筑的过渡和演变的特点，景观规模以“炎帝神农华夏”文化为主线贯穿始终，配合于现代的园林、设施，成为未来株洲的商业名片和代名词。同时项目所在地作为株洲城市的起源和商业的发源地，具有悠久的历史文化沉淀，徐家桥、解放街已经成为株洲市民心中株洲的代名词，同时炎帝神农作为整个中华民族的始祖，更使项目历史文化氛围得到了全面的提升。1）、建筑规划：项目将建成为株洲首个独具特色的“神农”华夏文化主题式商业步行街，将中国传统的“华夏炎帝神农”文化与现代建筑风格的完美结合，成为株洲商业的新方向和新坐标。 项目整体的建筑风格以现代为主，以标志性建
40、筑形成项目整体建筑的亮点，吸引眼球，同时在株洲“华夏炎帝神农”文化的基础上进行深层次的挖掘，建筑局部风格上体现“华夏炎帝文化”的精髓。2）、环境规划：项目采取“点”、“线”结合的方式进行整体的环境规划： 五大主题广场积聚旺盛人流“点”主要体现在项目的广场如：& 临芦淞路的市民广场& 建设路的音乐喷泉广场& 商铺一、商铺二的美食休闲广场& 超市入口的中心广场& 湘银大厦前的财富广场通过广场的设置有效的聚集人气，与商业街环境、景观规划布局、河道与步行街的走廊的衬托，结合各部分的商业经营定位，形成购物、休闲融为一体的商业环境组合，创造现代商业的典范。 以炎帝神农华夏文化为主题，表现形式多种多样，融合
41、与经营定位相符的景观系统“炎帝神农传说”主题贯穿商业步行街始终，对于“炎帝神农传说“主题的表现形式，可以多种多样，同时与现代的商业景观设施相结合呼应，融购物、休闲、娱乐为一体。“线”主要体现在水系统的环境系统、9米步行道的环境系统，且以步行道为主展示点，水系统为背景，通过步行道的景点向水系过渡，并与商业的经营品种相结合，塑造相应景点，形成对人流的有效引导，聚集人气，制造兴奋点。如& 女性时尚精品区景观系统：步行道设计为情侣大道，水系为情侣岛等& 女性时尚精品区景观系统：步行道设计为儿童乐园，水系为儿童戏水池& 并在商业街中设置各种风情的休闲椅等3、消费力优势： 株洲人口密度最高区域，商业消费基础雄厚项目周边居住人口众多，据不完全统计已达22.62万多人（未含流动人口），消费基础雄厚，每年近14亿元零售消费大市场。 株洲市区人口及出生率和死亡率以及自然增长率明细：区域人口数出生率()死亡率()自然增长率() 荷塘区26.
