《房地产市场总体概况调查.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场总体概况调查.docx（149页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、第一章 柳州城市经济社会总体环境概况一、城市发展沿革，城市性质和基本特征1、城市发展沿革：柳州从建国之后就定位为工业城市和交通枢纽，也是南方的军事重镇，是枝柳、湘桂、黔桂、焦柳几条铁路主干线的交汇点，柳州曾经是全国范围内唯一一个铁路局总部设立在非省会城市的所在地。就连广西境内唯一个集团军41的总部也都设立在柳州（林彪亲自选址），柳州的城市定位，是当初中央经过深思熟虑拍板的，足见这个城市的重要性。建国后，柳州作为工业城市，在发展自身经济的同时，也为区内其它城市的发展做出了重要贡献，柳州在广西的地位就像当年的上海在全国的地位。然而，留给柳州人民的却是日益恶化的城市环境“天上黄龙飘、地上黑龙跑”就是
2、柳州城市环境的真实写照。在国、地税分家之后，柳州的自主支配资金更加捉襟见肘。这一点，从柳州每年的财政收入上缴的比例就可以看出来。如果说柳州市每挣10元钱，起码得上缴7元钱，至于区里的财政下拨多少，还得看情况而定。因此，柳州自主可支配资金的确不多。而南宁、桂林的上缴比例则刚好与柳州相反。在长期处于被抽血的状态下，柳州要突围，只能另辟捷径。80年代中后期，时任柳州市长的石琪高不顾个人的政治前途，拦截本应上缴的国家税款用于柳州的城市建设，建成了柳州的江滨公园、东环路、西环路等重要的城市基础设施，“八桂第一楼”柳州工贸大厦拔地而起以石琪高为代表的时任柳州领导班子为柳州的发展打下了扎实的城市框架和发展硬
3、环境，一时间，柳州成为全广西的骄傲；不过，深得民心的石市长却因此结束了他的政治生涯。当时的柳州，是全国五大自治区里首个工业总产值突破百亿的城市，城市综合实力排名曾名列全国第27，这也是广西的城市在全国的最佳排名；柳州也培育出了大批的企业家，这当中，很多人后来都成为了区内其它城市的主要党政领导。柳州依靠自身的拼搏能发展至此，从这一点上说，柳州人的自豪感不是没有理由。1994年2000年，柳州遭遇了几次百年不遇的大洪灾，国有企业改制、广西和柳州市的官场大地震，极度重创了城市经济，柳州曾经引以为豪的多家知名企业不幸倒下，柳州成了姥姥不疼、舅舅不爱的“局外人”。工业城市需要大量的资金支持，而柳州不仅多
4、年没有得到上级的资金支持，还一如既往地被抽血，这一时期，南宁、桂林依靠上级资金快速发展，城市建设日新月异。而柳州，还在埋头当老黄牛，柳工、柳钢等几个曾经辉煌的国有企业因为效益不好又被区里当成包袱踢回了柳州，变成市属企业。时光荏苒，步入了“十五”期，南宁、桂林经过几年的建设已经焕然一新，而柳州仍然戴着“全国最大的县级市”这一顶帽子，城市破败、企业萧条、环境恶劣，柳州被逼上了绝路。痛定思痛，柳州人没有倒下，而是奋起直追。通过融资体制改革，柳州自筹资金顺利地解决了企业技改和城市建设所需的钱，2003年2006年，时任市委书记、工业经济能人吴集成和“大锤”市长陈向群以超人的魄力给这个城市留下了让柳州人
5、重新挺直腰杆的东西：柳钢、柳工、柳化、上汽通用五菱、两面针、金嗓子等骨干企业迎来最好的发展时期，效益连年翻番。2007年，柳州的工业生产总值突破一三00亿；与此同时，柳州也变成了一个大工地双冲、红光、阳和、三门江、静兰5座大桥开工建设，飞鹅、胜利、阳和、龙屯4座城市立交建成通车；城市田字形中心主骨架道路建成通车；河东、阳和新区两翼齐飞；“百里柳江、百里风光”景观节点工程以及城市夜景工程开工建设；龙泉山、白沙、阳和等几大污水处理厂和竹鹅溪综合治理开工建设柳州，也荣获了“工业城市中，山水最美；山水城市中，工业最强”的美誉。柳州人的头，重新抬了起来。这一次抬头，是冲开云雾见青天的一种豪情。2、城市基
6、本特征：柳州是国家历史文化名城、国家甲级旅游城市和中国优秀旅游城市。柳州是中国南方人类的发祥地。五万多年前，柳江人、白莲洞人就在这里繁衍生息。柳州正式建制于西汉王朝，距今已有2100多年的历史。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文迄今保存完好。 “山青、水秀、洞奇、石美”,“壮歌、瑶舞、苗节、侗楼”,简约地概括了这座国家历史文化名城和优秀旅游城市的风情魅力所在。柳州的自然景观千姿百态，奇峰环列，风景秀丽，柳江如带，蜿蜒回流，把柳州半个市区拥抱其中，绕成一个巨大的马蹄形，古籍称其为“三江四合，抱城壶”，故又有“壶城”之称，也有人将它形容为一个“巨大的天然盆景”。柳
7、州市区内外由石灰岩构成的奇山峻峰拔地而起，千姿百态，具有丰富的旅游资源和自然景观，而且柳州气候温和，四季长青，任何时候都很适合旅游。历代文人游客都被柳州的山清水秀石美洞奇所陶醉。柳宗元诗中“岭树重遮千里目，江流曲似九回肠”，明代大旅游家徐霞客在粤西游日记中描写到，柳州一带“两岸山土石间出，土山逶迤间，忽石峰数十，挺立成对，此异于阳朔桂林。”和“千峰环野立，一水抱城流”，和他同时代的名士王启元称赞道：“柳州山川甲天下”。这便是柳州城市风貌最为形象的写照。“柳州奇石甲天下”，被誉为“中华石都”。柳州是歌仙刘三姐的传歌胜地，山歌文化源远流长。在以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四
8、A级以上旅游风景区。柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。 柳州又被誉为“中华石都”，“柳州石玩天下奇”。柳州拥有目前全国唯一的奇石园-箭盘山奇石园，三个石玩专业精品馆-八桂奇石馆、鱼峰公园石玩精品馆和柳侯公园盆景园石玩馆。马鞍山下的石玩市场，让你充分领略大自然的神奇魅力。柳州石玩，享有“天然大盆景”美誉的龙城不仅山水风光奇丽，而且盛产特色观光奇石，很久以来便有“柳州奇石甲天下”之说。1998年9月27日到10月3日，在北京举行了“广西柳州奇石艺术展”，通过这次奇石展，提高了柳州知名度，让人们认识柳州、了解柳州，吸引更多的采购者、旅游者前来柳州，从而推动柳州经济的发
9、展，达到“以石会友、增加了解、促进交流、发展经济”的目的。柳州市已成为全国和东南亚各国赏石界人士公认的“奇石城”，初步形成了东南亚最大的石玩市场，并开始出现一个独特的“石头产业”。购买石玩的最佳去处有：箭盘山奇石园、柳州奇石城、中华石都。3、城市性质柳州是一座生机勃勃的工业名城。作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占广西的三分之一。截止到2008年底，全市工业企业2857户，其中大型工业企业11户，规模以上725户，4户企业进入中国制造业企业500强，已形成以汽车、机械、冶金为支柱，化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业并存的工业体系。汽车是柳州的第一支柱产业，2007年，柳州被确定为国家
10、级汽车及零部件出口基地和汽车零部件生产基地。2008年，全市主营业务收入超亿元工业企业一五7户，其中超300亿元企业1户，50亿元200亿元企业7户。柳钢钢铁、柳工(17.96,0.64,3.70%)装载机、“上汽通用五菱”、“东风乘龙”“东风风行”汽车、欧维姆预应力锚具、两面针(8.81,-0.03,-0.34%)牙膏、金嗓子喉宝、花红药业、鱼峰水泥、网山白糖等都是柳州闻名国内外的知名品牌。柳州是中国西南地区的工业重镇、广西最大的制造业基地。全市现有工业企业2199户，其中规模以上496户，国家大型工业企业11户，全国工业企业500强5户，年销售收入超一五0亿元企业1户，超100亿元1户，上
11、市企业有桂柳工股份、柳化股份和两面针股份，形成了以汽车、机械、冶金为支柱，化工、制药、林纸、制糖、建材、烟草、纺织等产业并存的工业体系。2005年，全市实现工业总产值839.5亿元。二、柳州城市发展定位1、柳州在广西定位柳州,这个工业城市一直以来在广西扮有着举足轻重的地位,可以说是广西经济皇冠上的一颗明珠.同时柳州做为南北大动脉的交通枢纽,其地位也是十分重要的.但进入二十一世纪以来,柳州的地位却在逐步的发生着变化,最明显给人感触最大的是最近柳州铁路局迁往南宁.我想许多柳州人对此都有一丝说不出的失落之情. 2、柳州在泛北部湾定位仔细阅读泛北部湾经济区的规划,不难看出,整个规划的布局,是建立以南宁
12、为中心,由北海,钦州,防城港,凭祥为重点,涵盖玉林,崇左等县市的南部大经济圈建设,而桂中之花柳州却并为涉及,可以说只字为提。柳州之所以在广西重要,是因为柳州的工业,这是柳州值得骄傲的资本,柳州的工业,无论是其产值还是产业结构,产业类型都占了整个广西的决大份额.但与全国沿海发达地区比较起来,柳州乃至广西,其工业结构和总量都存在着明显的差距.就拿柳州来说吧,柳州工业门类比较单一,以机械工业,汽车制造业,钢铁企业为主.而电子产业,信息产业,生物产业,轻工制造业,3C业等产业可以说可以忽略不计,高新技术、高利润型新型产业严重缺失.另外在企业类型上,由于多方的原因,目前柳州的企业类型过于单一,以国企为主
13、,私营企业,外资企业,合资企业极少.这些方面,严重的制约了柳州经济的发展.尽管与90年代相比,我们柳州从最初的工业产值百亿发展到现今的千亿,取得这一成绩,是广大柳州人民努力拼搏的成果,但从整个增长的过程来看,所依托的产业结构却并未发生大的变化,还是以原有的主要大企业如柳工等做为依托,产业结构未发生本质性的升级变化.百尺竿头更进一步将会更加困难,这个道理谁都知道,柳州的发展也是如此,如果没有新的产业增长点的支撑,我们柳州或许很难在维系现在广西工业之冠的辉煌.3、柳州交通条件柳州是中国西部区域性交通枢纽，是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一，境内有多条
14、国道和高速公路交汇，公路运输3-4小时可达北部湾海岸港口。柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。柳州的白莲机场达到国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州、成都、重庆等航线。柳州距桂林两江国际机场仅需一个半小时车程。柳南高速公路3小时到达泛北部湾经济区到两江国际机场1.5小时中南、华东、华南地区铁路中枢航空：柳州白莲机场是目前广西规模较大的航空港之一，可起降波音737等中型客机，目前有十多个航班往返上海、广州、成都、深圳、海口、北海等各大中城市。铁路：柳州是广西最重要的铁路交通枢纽，中国南部的主要铁路干线湘桂线、黔桂线、焦柳线、黎湛线等4条干线在这里交汇。从柳州火车站每天有近50对客运
15、列车开往北京、上海、广州、西安等十几个大中城市。公路：209、322、323国道经过柳州。现已开通柳州至南宁、桂林的高速大巴，每10分钟发一班车。柳州市内有4个长途客运站，可通达自治区内各地。4、柳州城市发展基本走向柳州是一座古老而美丽的城市，从建城至今已有两千一百多年的历史。广西壮族自治区成立50年来，在重点工程建设的推动下，柳州已经发展成为国家甲级旅游城市和历史文化名城，广西最大的工业基地和经济中心。相对广西其他城市而言，柳州工业起步较早。从自治区成立之初到改革开发前，以柳州钢铁厂为代表，在国家的扶持下，柳州动力机械厂、柳州起重机厂、柳州化肥厂、鹿寨化肥厂、柳州水泥厂、柳江纸厂等一批重点骨
16、干企业建成，同时，国家从上海将针织厂、标准件厂等一批企业整厂内迁柳州，使柳州初步奠定了以机械、冶金、轻工、化工为主的产业结构基础。改革开放后，柳州工业重点工程建设发展迅猛，成就巨大，在对柳州钢铁厂、柳州水泥厂、柳州化肥厂等老骨干企业改扩建工程的基础上，还在柳州微型汽车厂、柳州五菱集团公司、广西甲天下烟草集团公司、柳州五菱汽车股份公司、柳州华锡集团、广西方盛公司、柳工机械股份有限公司、东风柳汽公司、上汽通用五菱股份有限公司等企业实施了一系列技改重点工程，使得柳州形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业并存的现代工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和
17、较高市场占有率的优势企业和名牌产品。全市现有工业企业2500多家，其中大型企业11家，4家进入全国500强。同时，柳州高新区、柳州市阳和开发区等工业园区，为企业发展提供了良好的平台。柳州商贸活动频繁，素有“桂中商埠”的美称。近年来，柳州充分立足这一优势，建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，相继实施建设了柳州市工业品展示交易中心、柳州市生产资料物流中心、广西长乐（柳江）现代物流项目等商贸物流重点工程，加快构建区域现代物流中心的步伐。柳州既是国家历史文化名城，又是中国优秀旅游城市。然而长期以来，由于工业污染严重、环境质量差却成为柳州的发展瓶颈。为此，改革开放以来，柳州不断加大城市环境治理的力度，酸
18、雨和环境污染综合治理工程，柳州市龙泉山污水处理厂、利用世行贷款柳州市水环境综合治理工程、柳州发电有限责任公司2200MW机组烟气脱硫技改工程、成柳化锅炉烟气除尘改造和控制柳钢排硫总量等重点项目的实施，使得柳州又重现“蓝天碧水”的景象。与此同时，柳州还加大城市建设力度，实施建设了内环路及中心主骨架道路、北环高速公路，进出口路、柳江防洪堤坝等重点工程，以及人民广场改造、新建的东门城楼广场、河北半岛截污、鱼峰公园扩建等城市美化重点工程，尤其是正在实施的“柳江百里画廊”工程，使得百里柳江处处是景。经济发展和生态环境的和谐统一，在柳州得到充分的体现。（注：以上资料来源于百度搜所。）三、柳州人口规模、人口
19、素质和生活质量状况截至2008年，全市总人口约为372万人，市区常住人口约为120万人，流动人口约有50万人。柳州是一个多民族相聚而居的地区，居民的民族构成达30余种。除汉族外，壮族、苗族、侗族、瑶族、回族、仫佬族等48个少数民族的人口达一八0余万人，占全市总人口数的52%以上。2008年柳州卫生及人口与计生工作取得新的进展。市人民医院新院和市疾控中心建成使用。农村卫生工作不断加强，新建甲级村卫生所200所，建设改造乡镇卫生院22个。社区卫生服务设施继续完善，我市被确定为国家社区卫生服务体系重点联系城市。新型农村合作医疗全面铺开，参合农民208.9万人，参合率达88.5%。人口与计划生育工作新
20、机制初步建立，低生育水平进一步稳定，全市符合政策生育率达89.8%。精神文明建设不断加强。思想道德建设扎实推进，妇女儿童发展纲要全面落实。我市获首批“全国未成年人思想道德建设工作先进城市”称号。精神文明创建活动深入开展，荣获“全国创建文明城市工作先进城市”称号；鹿寨县被评为“国家卫生县城”。总工会大楼开工建设。国防教育有效开展，双拥共建不断加强。认真组织开展自治区成立50周年大庆活动，全面落实民族政策，少数民族地区发展加快，各民族团结和睦。柳州市今年（2009年）第二批开工的重大项目中有一批惠民利民工程：柳侯市场改造工程暨“双百工程”，柳州文化艺术中心改造工程，市社会福利救助中心儿童福利院工程
21、，胜利小区改制企业职工危旧房集中区改造项目中一区工程。市委副书记苏海棠分别在三个项目开工仪式上致词。市人大常委会副主任徐伟崇，市政府党组成员唐前明参加了这四项工程的开工仪式。 柳侯市场改造，标志着我市农贸市场改造工作进入一个新的发展时期，是市委、市政府“改造一批农贸市场”承诺的重要举措。柳侯市场改造工程预计12个月完工，改造好后，将从交易秩序、摊位管理、治安、卫生等各方面实行规范化管理。市文化艺术中心改造和社会福利救助中心儿童福利院项目的开工建设，是我市着眼于全面加强社会公共基础设施建设、丰富群众文化艺术需求、进一步加强和改善民生的具体举措。项目的开工充分体现了市委、市政府对统筹经济社会发展的
22、重视，对弱势群体的关心。胜利小区改制企业职工危旧房集中区改造项目中一区开工，标志着我市改制企业职工危旧房集中区改造又一重大项目正式启动。改制企业职工危旧房集中区改造是我市探索在市场经济和科学发展条件下，加速城市化进程，加快富裕文明和谐新柳州建设所进行的有益尝试。胜利小区中一区总建筑面积20万余平方米，设计居住总户数为2300户，居住总人口8050人，项目总投资5.1亿元。【市场分析】自然条件好地域优越旅游城市交通优越人口资源夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长接壤广西多个市区，北通湖南省，城市处于广西的中心中国优秀旅游城市，北部地区和毗邻的桂林市，周边集中了广西80%的四
23、A级以上旅游风景区中国西部区域性交通枢纽,水、陆、空四通八达历史经济强盛；工业始于民国年间；实现广西工业化的示范城市工业底蕴十足人口逐步发展建设工业旅游城市 自然资源的优越，为促进柳州成为工业化和知名旅游城市创造了条件。四、柳州城市总体经济状况1、柳州城市经济发展的主要条件西南地区商贸物流中心 历史西南地区的工业重镇西南地区的交通枢纽 拥有一批全国知名品牌和产品 钢铁和有色金属冶炼及深加工成特色汽车工业是第一支柱产业蓬勃发展桂中商埠，经济发展水平在广西名列前茅得天独厚的自然资源得益于柳州优越的地理环境及发达的工业产业，为其经济发展创造了良好的条件，城市的发展得到了人民的认可！柳州曾经是广西经济
24、的中心，工业在广西的发展起到举足轻重的作用。“桂中商埠”是历史的沉积，发达的工业水平使得人民流传一句话“广西的工业看柳州”。工业企业3000余家(其中有五家进入中国500强)，与其汽车、机械、冶金、轻工、化工、造纸、建材等主导产业现代工业体系铸就了柳州经济发展的强势劲头。2、经济总量改革开放以来，随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。60年来，我市经济持续快速增长。2008年GDP为909.85亿 名列全区第二，全年财政收入：140.一三亿 同比增长20.41% 名列全区第二，工业总产值为1750.09亿 全区比重29.4% 规模以上工业利润总额109.23亿柳州市近三年主要经济
25、指标比较年份GDP（亿元）比上年增长（%）占全省的比重（%）固定资产投资（亿元）城镇居民人均可支配收（元）2006年626.23一三.827.1200.69102532007年755.1220.626.5302.04110022008年909.8520.529.4430.3143502009年（计划）100010-从柳州市GDP在广西省所占总量来看，柳州市做为广西最重要的工业城市，在广西省经济的发展中处于举足轻重的地位，去年的GDP占全省的比重已超过25%，涨幅也在逐步提高，因此柳州在近几年内一直都会保持广西省经济总量绝对第一的地位。人均GDP在2007年为1410.51美元（美元：人民币1：
26、7.8），证明房地产已进入快速发展阶段。据联合国统计，人均GDP达到800-1000美元，房地产进入起步阶段，达到一三00-8000美元，房地产进入快速发展阶段，达到8000-一三000美元时，房地产进入平稳阶段。3、近三年柳州市城镇居民人均可支配收入比较2006年2007年2008年总值（元）增长率（%）总值（元）增长率（%）总值（元）增长率（%）柳州市1025314.211002一三.11435030从表中数据可以看出，柳州市城镇居民人均可支配收入基数较低，但增长速度较快，增长趋势看好。人民生活水平逐步改善，消费的信心指数增加，消费观念超前，人们正在追求一种新的生活品位和生活质量，按揭贷款
27、买房已经被广大消费者所接受。4、固定资产投资及房地产投资2006年2007年2008年09年一季度总值亿元增长率%总值亿元增长率%总值亿元增长率%总值亿元增长率%200.6921.29302.0450.5430.3042.5105.5345在2001年固定资产投资逐年增加，表明柳州的城市建设逐步完善，特别是柳州市的重大项目年为房地产发展奠定基础。人民生活水平提高，消费需求拉大。近三年柳州市房地产投资增长比较及占同期固定资产比重比较2006年2007年2008年总值亿元增长率%占固定资产投资比重总值亿元增长率%占固定资产投资比重总值亿元增长率%占固定资产投资比重45.232.62478.774.
28、126102.539.125上表显示房地产投资呈现稳步上升趋势，约占固定资产投资比重的四分之一，且固定资产投资也在稳步增长，说明城市基础设施建设及更新改造的力度也在逐步加大，这些都对房地区性的建设产生积极作用。5、产业结构我市经济社会发展体现在三次产业结构上出现了新的变化，结构调整稳步推进，成效显著。解放初期，我市产业以传统的农业为主导，工业只有成立于1928年的柳州机械厂还具有一定规模和名气，三次产业结构为73.86：一三.64：12.50，属于“一、二、三”型产业结构。经过多年的建设，到1978年，我市三次产业结构为27.30：49.14：23.56，第三产业比重依然最小，属于“二、一、三
29、”型产业结构。2008年调整为9.53：60.33：30.14，为“二、三、一”型产业结构,现工业已占据绝对主导地位。6、城镇居民生活水平 2008年，我市城镇单位在岗职工平均工资30558元，比1978年增长52.42倍；农民人均纯收入3956元，比1978年增长47.24倍；城镇居民人均可支配收入14474元，比1980年增长36.69倍。2008年我市城镇居民八大消费支出情况，其中，增幅比2007年超过30%的有：人均交通和通信支出1430.52元、家庭设备用品及服务支出635.02元，分别增长55.54%、37.26%；人均食品支出4一八7.91元，增长19.20%，食品支出占消费性支
30、出的比例（恩格尔系数）42.51%。根据恩格尔系数评价标准，以上数据显示，我市逐步向富裕型社会靠近。五、城市经济发展分析1、相关宏观政策对城市发展的影响1）柳州的十一五规划！十一五发展规划中，以“工业立柳、强市富民”为总体发展思路。柳州政府主要强调：l 发展壮大三大（汽车、机械、冶金）支柱产业，改造提升五大（化工、制糖、造纸、建材、日化）传统优势产业。l 调整优化工业布局；大力发展中小企业。l 强城市基础设施建设；构筑新型的城市空间发展框架。l 优化提升传统商贸流通业；培育壮大新兴服务业。2）广西北部湾经济发展规划的出台 广西北部湾经济区发展目标是：经过10到一五年的努力，把北部湾经济区建设成
31、为我国沿海重要经济增长区域，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。北部湾经济区的功能定位是：立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。l 继续自己的优质产业！柳州未来几年发展定位都以工业为主，工业支撑整个城市的经济命脉，把工业做大做强是发展的重心。l 在物流条件不断完善的前提下，城市的经济，特别是工业化进程
32、可以得到持续发展。另外由于强大的工业产业发展促使市场对服务行业的需要，使得城市商业的发展将会迫不及待需要上一个更高的新台阶。l 针对广西北部湾发展规划的实施，柳州起到的角色是：桥接北部湾各大城市，服务整个广西，进而服务“三南”（西南、华南和中南），当好西部大开发的“支撑点”。广西北部湾经济发展规划给予了柳州强大的政策支持。2、城市发展的机遇l 与北部湾接合，积极推动投资和产业合作；柳州地处长三角、泛珠三角、大西南与东盟经济圈的连接地带，是泛北部湾经济合作区域的重要组成部分，是中国连接东盟的重要通道城市，具有承东启西、连南接北的功能和特点。l 历史文化浓厚，自然环境美丽。工业柳州也凭借地理优势，
33、主动承接辐射，与桂林共同构建“大桂林旅游圈”，组成桂柳旅游走廊。l 柳东新区招商引资；阳和新区招商引资；工业套路进一步延伸、拓展出去。柳州依托区位优势，接合北部湾，钢铁业、汽车制造业、工程机械、化工业、造纸业、制糖业、建材业等是北部湾城市最大的资源。【市场分析】城市创造发展新一级 工业使得经济发展水平处于广西前列 柳州起到的角色是桥接北部湾各大城市，服务整个广西，进而服务西南、华南和中南，做西部大开发主人翁北部湾经济发展规划带来强势机遇 经济发展快，城市建设突出，人民生活水平高 政策支持发展工业化城市 桂中商埠地位明显 经济发展势头及国家发展战略决定柳州市要努力发展城市建设六、柳州城市内部发展
34、格局和空间发展走向（一）当前城市的格局1、城市片区组成概况2, 城市功能分区组成现状功能组成规划中，服务于城市工业化的城中区已经实现第三产业化，城中区在城市产业格局“二三一”中起到主角作用，未来城中区将进一步辐射（服务）周边城区、县份，甚至广西及三南（西南、华南和中南）地区。（二）城市整体发展主要动向解析近期目标： 按照“拓展城市发展空间，构建城市整体结构框架，优化调整中心城区功能布局，加快旧城改造”的整体思路，坚持新区建设与旧城更新并重的原则，加快实施城市东拓进程，继续完善河东新区、阳和工业新区，推进柳东新区开发，塑造城市风貌，优化生态环境。工业化主导方向和战略实现一二三产业协调发展 以柳东
35、建设为重点，再造一个新柳州 发展思路： “项目建设年”为载体，加大投入，加大建设力度，加大对外开放 以环境建设为契机加快发展步伐 干部建设年为根本，为再造一个工业柳州提供保障 1）柳州城市总体规划建成现代化工业花园城市城市建设标准为：建设用地为人均.平方米，公共停车场用地为人均.平方米，绿地占城市建成区用地比例为 ，在未来几年里，柳州将主要向东北方向拓展，使城市的总体布局形成为个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中），个外围组团（沙塘和阳和），个风景区（三门江和大龙潭）。城市功能分区为：河东片为市级行政中心，龙城路至鱼峰路沿线一带为经济商业区，人民广场及周边建设为文化休闲中心，将沙塘建设成为
36、新的文化教育基地。柳州的优势产业工业规划在城市西部及东南外围，规划布局个 工业园（柳北、柳西、阳和、西鹅、河东）和个工业组团（太阳村）。2）城市远期土地用途情况规划柳州市城市总体用地规划（20042020年）个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中）将以一二类居住用地、商业金融用地、行政办公用地、文化娱乐、卫生医疗用地为主；教育科研用地其中在柳东区和江东片区。0507年，近3年来柳州市工业用地供地总量达290.02公顷，在保留整合柳北工业区、柳西工业区、太阳村工业组团及河东高新区部分工业的基础上，规划布局了阳和工业新区、沙塘工业集中区，加强工业化建设。在土地利用问题上，柳州市土地利用总体规划确
37、定的四城区建设用地范围内的工业项目，严格执行出让价格336元/平方米的最低标准，表明政策优惠的决心。3）城市交通体系组织规划l 城中公路交通：柳州现有大桥为11座，分别为铁路桥、柳江大桥、壶东大桥(柳江三桥)、文惠桥、壶西大桥(柳江四桥)、双冲桥、红光大桥、河东大桥、静兰桥、高速公路洛维大桥、文昌大桥。已经立交为9座。规划互通立交将有9座。规划半通立交为6座。规划分离立交为9座。高速公路、快速环道、城市主干道、城市次干线由外（郊区）至内（城中区）呈网状分布。l 铁路建设：完成黔桂、焦柳线等扩能改造工程，建设湘桂线复线改造工程，加紧推进湘桂线铁路城市河北半岛段改线和火车北站外迁工作，按计划落实柳
38、州东站（货站）迁移至柳州南编组站的西侧和完善其服务功能，推动柳州至肇庆线路列入国家路网规划“十一五”开工建设项目。l 水运建设：把柳江建设成为桂中区域乃至贵州省最近最快的出海、通港的黄金水道；建成鹧鸪江码头（二期）工程、阳和码头等主要项目，提高柳州港通航能力，调整优化港口结构，重点提高集装箱和大宗散货运输能力，改善港口装卸条件。使柳州港近期达到500万吨，远期达到1000万吨的吞吐能力。l 民航建设：开辟至主要大城市的新航线，增加航班，满足本区域航空运输方面的需要，进一步增强与沿海城市的联系，建成国内大中型空港。（三）城市商业规划及城市商业发展方向分析l 商贸规划中，以两大商贸区为主! 一个是
39、商贸中心事务区，另一个是中心商业区，期分别分布在城中U型半岛内和河东新区。l 有两大贸易中心：柳州汽车贸易中心和柳州日用消费品集散中心。都分布在南站路和西环路的柳西片区。l 有两大网络批发市场：广西糖网批发市场和农副产品批发市场，分布在柳东新区和城北区。l 十大片区商业生活中心，其中分布在U型半岛内的有两个，U型半岛商业圈外的有八个。l 另外还有交通枢纽商业、特色主题商业及特色旅游商业六、柳州城市产业发展状况1、城市支柱产业发展说明l 柳州的工业在广西有“12最”：工业几步最早、基础最好、门类最多、品种最齐全、知名品牌最多、管理人才最强、产业工人最多、速度最快、规模最大、利润最高、进入全国50
40、0强最多、整体势力排名最靠前。“12最”足以说明了工业对城市经济贡献的重大性。l 柳州工业化水平高，工业化水平和工业发展在广西领先，将率先进入工业化阶段。2、农业2008年农林牧渔业总产值一三4.5亿元，按上年现行价格计算（2007年为127.2亿元），增长5.5%。农业产业结构进一步优化。粮食生产稳中有升，蔬菜和甘蔗种植面积有较大增长，特色农产品基地建设加快推进。农业产业化进程加快，新增自治区级重点龙头企业2家、市级8家，新增农民专业合作社61家。扶持养殖业发展初见成效，新建规模以上禽畜养殖场280个。“千村两机”工程深入推进，农机购置补贴政策全面落实。农村基础设施持续改善。建成通乡、通村公
41、路887公里，基本实现乡乡通油路，90.9%行政村通公路。恢复改善农田灌溉面积7万亩，完成病险水库除险加固一五座，建成农村饮水安全工程80处，解决了8.2万人口饮水问题。完成造林28.3万亩。新建沼气池80一五座，改厕8500座；改造农村特困户茅草房3530户。积极开展村庄整治，61个新农村建设试点村屯基础设施状况明显改善。第二批85个贫困村整村推进扶贫开发任务如期完成。县域经济蓬勃发展。六县实现地区生产总值288.6亿元，增长14.7%；财政收入19.3亿元，增长10.5%；全社会固定资产投资149.3亿元，增长36.3%。县域工业增势强劲，六县规模以上工业总产值216.2亿元，增长30.6
42、%。柳州鑫能秸秆发电、柳化40万吨二甲醚等重大项目相继落户柳城、鹿寨等县，进一步增强了县域工业发展后劲。（2009年政府工作报告）3、工业全部工业总产值1750亿元(2007年一三89.95亿元)，比上年增长20.6%，工业发展实现“六个百亿”新突破。全市完成规模以上工业产值1455亿元、主营业务收入14一三.4亿元，分别增长26.7%和22.8%；实现利润总额41.1亿元，下降41.5%。三大支柱产业、五大传统优势产业分别实现产值过千亿和过百亿目标。全市汽车产销突破70万辆。“六个百亿”全面实现，即柳钢、上汽通用五菱、柳工主营业务收入分别迈上300亿元、200亿元、100亿元台阶，鹿寨、柳南
43、、阳和工业新区工业产值均突破百亿元大关。工业投入明显加大。完成工业投资一五8亿元，增长35.1%；其中更新改造投资140亿元，增长39.6%。柳钢冷轧板带项目竣工投产，柳工自主研发的中国最大轮式装载机成功下线，柳汽“风行景逸”新车型顺利上市。一批重点技改项目的实施和中小企业技改力度的加大，进一步增强了工业发展后劲。节能降耗取得重大进展。单位生产总值能耗下降5%。41户重点能耗企业节能90万吨标准煤，提前两年完成“十一五”目标。循环经济有序开展，柳钢、鱼峰水泥、柳化成为自治区级循环经济试点企业，柳化、川东磷化节能技改列入国家财政奖励节能项目。园区开发建设加快推进。出台关于加快柳东新区建设的政策性
44、文件，进一步理顺了新区管理体制。柳东新区完成投资45.2亿元，增长47.2%。重点监测的六个工业园区规模以上工业产值337.8亿元，增长55.1%。信息产业园正式开园，洛维工业集中区动工建设；柳南河西工业区、柳北工业区通过自治区A类园区认证，自治区级工业园区增至6个。自主创新能力持续增强。第四轮创新计划全面实施，新增4家自治区级工程技术研究中心；有一五个项目获广西科技进步奖，一三个创新项目纳入国家重点新产品或科技支撑计划。“双百人才”工程深入实施，人才小高地建设扎实推进，新增2家企业博士后工作站。应对金融危机出手快、措施实、力度大。面对日益加剧的国际金融危机，迅速推出安排7000万元财政专项资
45、金支持中小企业技术改造和技术创新、协调金融机构安排30亿元信贷额度并按国家基准利率扩大中小企业贷款规模、将中小企业担保公司年担保费率从1.92%下调到1%、安排500万元职工岗位技能培训专项资金等十大措施，与企业一道，坚定信心，抢抓机遇，共渡难关。全年市财政用于扶持企业发展资金达2.2亿元。新增市中小企业担保公司资本金8000万元，提供担保16亿元，增长58.4%；其他民营担保公司共为中小企业提供担保一五亿元。落实搬迁改造政策，佳力电工等6家市区企业启动搬迁改造。积极开展“中小企业服务月”活动，从9月起实行每月10日市长“企业接待日”制度，帮助企业解决困难和问题。（2009年政府工作报告）4、
46、城市基础建设柳州市把2009年定为“项目建设突破年”， 并全力推进重大项目的建设，加快资金、土地、环评、施工等项目前期工作，提高审批效率，推动了固定资产投资高速增长。一季度，全社会固定资产投资完成105.53亿元，同比增长45%；其中，城镇固定资产投资99.94亿元，增长46.2%。1）固定资产投资运行情况l 三大投资主体呈现“两增一减”的运行态势。基本建设投资成倍增长,完成投资48.59亿元，增长1.4倍；更新改造投资略有下降，完成投资27.7亿元，下降6.4%；房地产投资企稳回升，完成投资21亿元，增长22.8%。l 基础设施及重大项目投资拉动作用明显。在基本建设投资中，电力、燃气及水的生
47、产和供应业完成投资3.一八亿元，增长93.9%；水利、环境和公共设施管理业投资完成25.25亿元，增长1.一八倍；其中，公共设施管理业完成投资24.5亿元，增长1.一五倍。交通运输、仓储和邮政业完成投资1.78亿元，增长58.93% 。一季度，全市新、续建重大项目104个，完成投资34亿元，比1-2月分别增加34个和20.32亿元。推进较快的续建重大项目有金沙角片区旧城改造完成投资5.21亿元；北外环路完成投资1.73亿元；南外环路完成投资1.04亿元；西外环路完成投资1.一五亿元；马鹿山奇石休闲公园完成投资0.51元等。新开工重大项目有职教园一期工程，本月完成投资2.38亿元。l 更新改造投资略有下降，但降幅比1-2月减少44.9个百分点。更新改造投资中，制造业完成投资19.58亿元，下降27.1%，降幅比1-2月减
