《深圳振业城二三期别墅项目营销执行报告-113DOC.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳振业城二三期别墅项目营销执行报告-113DOC.docx（113页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、振业城 2期营销执行报告纲要：本报告所指“振业城2期”，是指包括振业城二、三期在内的振业城2#地块所开发之湖滨别墅、联排别墅、叠加别墅以及多层洋房住宅产品。本报告主要从市场推广方面为振业城2期的推售制定整体策略，并将整体策略分解至每一营销推广执行阶段。目录第一篇、区域宏观经济走势分析3一、2006年深圳市经济发展概要3二、2006年各区经济发展横向分析4三、龙岗区经济发展纵向分析6四、深圳市经济发展前瞻10第二篇：深圳市房地产市场发展分析12一、深圳市房地产市场发展宏观分析12二、深圳市中高档房地产项目分析16三、深圳市中高档市场客户分析28第三篇、项目定位分析36一、项目基本情况分析36二、
2、重点竞争项目基本情况对照39三、项目SWOT分析及对策40四、项目营销推广定位42第四篇、项目营销执行策略51一、项目经营目标51二、营销战略与策略52三、入市时机与入市姿态57四、整体推售节奏建议58五、营销推广建议64六、现场包装建议68七、销售物料配合78第五篇、项目营销执行方案82一、营销推广进度安排82二、形象预热期推广策略及具体安排85三、公开强销期推广策略及具体安排94四、持续热销期推广策略及具体安排99五、尾盘消化期推广策略及具体安排105六、营销费用测算111第一篇、区域宏观经济走势分析一、2006年深圳市经济发展概要1、国民经济健康平稳增长，四大支柱产业主导作用更加突出。2
3、006年全年本市生产总值达5684亿元，增长15；规模以上工业增加值2723亿元，增长17.2；全社会固定资产投资1272亿元，增长7.7；社会消费品零售总额1671亿元，增长16.2；进出口总额2374亿美元，增长29.9，其中出口总额1361亿美元，增长34.1。四大支柱产业增加值占GDP的比重达54.4，提高4.6个百分点。2、固定资产投资适度增长，消费拉动和创新驱动作用不断增强。2006年全市固定资产投资增幅低于GDP增幅7.3个百分点；社会消费品零售总额增幅近10年来首次高于GDP增幅。实现高新技术产品产值6294亿元，其中具有自主知识产权的占58.9。全社会研发投入占GDP的比例达
4、3.4。专利申请量增长42，达到29728件，居全国第二。全市经济由消费拉动和创新拉动的迹象已经十分明显。3、整体经济效益稳步提升，资源能源消耗水平持续下降。效益深圳统计正式纳入统计体系，开始成为衡量经济增长模式转变的重要尺度。2006年效益深圳综合指数稳步提高。每平方公里土地产出GDP为2.91亿元，提高0.38亿元。全社会劳动生产率提高7.5。全市万元GDP能耗、水耗以及全年化学需氧量排放量、二氧化硫排放量分别有不同程度下降。地方财政一般预算收入500.88亿元，增长21.5，上划中央收入首次突破千亿，达1180亿元。4、社会更加文明和谐，人民群众更多地享受到经济发展的成果。各项社会事业取
5、得新进步，城市生活环境质量进一步提升，名列“2006中国城市生活质量排行榜”第一位。城市登记失业率控制在2.31的较低水平。人均GDP达到8619美元，居全国大中城市第一。居民人均可支配收入增长5。社会治安形势明显好转，全市刑事案件下降10.2，八类暴力性案件下降29.9。信访量、群体性事件明显下降。安全事故总起数下降33.1，死亡人数下降8.3，直接经济损失下降25.3。成功申办2011年第26届世界大学生运动会，成为历史上最年轻的主办城市。二、2006年各区经济发展横向分析2006年深圳市经济继续保持高速增长，但是各区结构性差异较大。其中龙岗区总体经济仍旧处于相对落后状态，但是显示并逐渐发
6、挥出较大的增长潜力。1、生产总值及经济增长率2006年全年深圳市实现生产总值5684亿元，比上年同比增长15%，其中宝安、龙岗、盐田三区经济增长率超过深圳市平均水平；各区生产总值在全区的排序依次是：宝安、南山、福田、龙岗、罗湖、盐田，宝安区保持着生产总值和经济增长率的双高增长态势，相比之下，龙岗区生产总值相对落后其他各区，但是较高的经济增长率成为龙岗区经济总产值追赶其他各区的动力。2、社会固定资产投资额2006年全市完成社会固定资产投资1272.26亿元，比上年同期增长7.7%，其中关内福田、罗湖两区投资额持续处于负增长状态，龙岗区以333.25亿元的投资额和16.8%的增长率居各区之首。3、
7、社会商品零售总额2006年全市社会商品零售总额1671.29亿元，同比去年增长16.2%，全市各区消费能力排名依次如下：福田区、宝安区、罗湖区、南山区、龙岗区、盐田区。其中全年消费额落后且相近的龙岗区和南山区，同比增长率分列全市一二位，显示出较强的后劲增长力。4、居民收入水平2006年，全市人均可支配22567元，比上年同期增长5.0%。全市人均可收入水平其中排名依次是：福田区、南山区、宝安区、罗湖区、龙岗区、盐田区，增长率排名依次是：盐田区、福田区、南山区、罗湖区、宝安区、龙岗区，龙岗区人均可分配收入20116元，比上年同期增长4.1%。综合以上数据分析，作为深圳市面积最大的市辖区，龙岗区的
8、经济发展情况并没与其面积地位相匹配，与深圳市各区相比，存在经济总量规模偏小，经济增长仍旧以工业发展为导向，人均可分配收入偏低，社会商品消费力低下，外向型经济有待进一步扩大等问题。不过包括经济增长率、社会固定资产投资额、社会商品零售额增长率、出口额增长率等数据显示，龙岗区正保持以较快的速度实现跨越式增长，地区生产总值、工业总产值、增加值、社会固定资产投资额、财政收入等项目有望列全市前二名，但经济数据全面赶超宝安区并实现经济增长方式的转变，还需要一段时间的努力。三、龙岗区经济发展纵向分析2006年，龙岗区经济继续在高位上保持快速增长，大部分指标增速快于全市平均水平。值得一提的是，地区生产总值突破千
9、亿元大关，达到1053.9亿元，同比增长18.0%，比全市高3个百分点；实现规模以上工业增加值625.3亿元，增长22.4%，比全市高5.2个百分点；固定资产投资333.2亿元，增长16.8%，比全市高9.1个百分点；社会消费品零售总额210.2亿元，增长22.0%，比全市高5.8个百分点；外贸出口总额169.5亿美元，增长22.6%；一般预算收入44.2亿元，增长15.5%；国、地两税工商税总收入158.3亿元，增长44.2%。1、经济发展保持良好态势，综合经济实力不断增强十五期间，龙岗区经济增长始终保持在20%左右的速度，实现了四年翻一番的跨越式发展。2006年龙岗区生产总值突破千亿元大关
10、，达到1053.9亿元，占深圳市2006年生产总值的18.5%，所占比重持续提升。进入2007年，受申办大运会成功利好影响，奥体新城项目启动，地铁三号线和深惠路改造也相继动工，一季度实现地区生产总值249亿元，比上年同期增长17，同时增长率也比上年提高4个百分点。2、经济结构调整缓慢，后续调整空间较大2006年龙岗区三产比例为0.2：65.9：33.9，第一、二产业比重分别下降了0.2和0.9个百分点，第三产业比重提高了1.3个百分点，第三产业所占比例超过南山、宝安，位列福田、罗湖之后。第三产业产值位列福田区之后，居全市第二位。第三产业所占比例不断提升，工业产值比例不断下降，这是近10年来龙岗
11、区产业结构调整的基本方向，主要得益于发达的软件业、大批发业、港口服务业产业。与关内区域以贸易、商业、金融服务业、房地产业为依托的第三产业构成有一定的区别。龙岗区1998/2006三产业结构比较图：2007年第一季度，龙岗区农业生产总值继续下降，工业生产总值和第三产业生产总值持续上涨，并且第二产业增加值增幅超过第三产业增幅，显示龙岗区由以工业为主向以第三产业为主转变的步伐相对缓慢。2.1、制造业规模工业持续增长龙岗规模以上工业增加值625.35亿元，占全市的比重达到23.0%，比上年提高4.5个百分点。其中，横岗、南湾、平湖和坂田等区域工业增加值增速均超过20%，坂田、横岗、平湖和工业增加值占全
12、区的54.4%，对全区经济增长的贡献率为75.2%。特别是横岗，增速达到36.2%，成为龙岗工业增加值增长之冠。2.2会消费品零售总额持续增长，总量偏小 2006年底，龙岗区社会消费品零售总额累计为210.24元，比上年增长22.0%，高于同期国内生产总值增速4个百分点。全年社会消费品零售总额累计占全市的比重为12.6%，比上年提高0.64个百分点，但是仍位列全市倒数第二。其中批发零售业实现消费品零售额183.50亿元，占87.3%，餐饮业实现零售额26.74亿元，增长25.7%。这充分说明了龙岗区现有商业零售业的落后。 3、社会固定资产投资2006年，龙岗固定资产投资总额为333.25亿元，
13、比上年增长16.8%，比全市同期水平高出9.1个百分点。在企业自筹资金占全社会固定资产投资中48.2%，企业投资的内生增长机制正在逐步形成。在投资结构中，房地产投资速度增长较快，增速高于基本建设和更新改造投资增长。房地产开发投资完成63.78亿元，增长速度为38.1%，远高于基本建设9.4%和更新改造投资19.9%的增长速度。4、金融机构存贷款余额截止至2006年底，年末金融机构本外币存款余额达912.38亿元，比上年增长17.9%。其中储蓄存款479.24亿元，比上年增长20.7%。各项贷款余额364.27亿元，比上年增长16.3%。近8年来，龙岗区存款余额翻了两番，但是贷款余额仅翻了一番。
14、金融机构实际可支持投资建设资金充足，这与社会储蓄倾向正相关。5、人民生活水平城镇居民人均可支配收入20116.37元，比上年增长4.1%；生活消费性支出13409.42元，下降10.9%；人均住房面积29.1平方米；直报单位职工人均月工资2392元，比上年增长0.1%。四、深圳市经济发展前瞻2007年上半年深圳经济平稳增长，保持了又好又快的发展势头。工业增速稳步回升；外贸出口持续高位运行；房地产开发投资继续下降；商业零售、运输邮电快速增长；财政金融形势良好；市场物价小幅上升。上半年深圳GDP增长13.2%，其中，第一产业下降10.8%，第二产业增长13.8%，第三产业增长12.5%。2007年
15、上半年龙岗区累计实现地区生产总值542.85亿元，比上年同期增长17%。按相同比例计算，2007年全年预计实现地区生产总值超过1200亿元，在深圳市各区排行之中超越福田区，位居宝安、南山之后。从长期来看，未来5-10年期间，深圳市及龙岗区经济发展形式将持续看好，主要表现在以下几个方面：1、大运会落户龙岗，城市布局结构变迁第26届世界大学生运动会主会场设于龙岗奥体新城内，将使深圳市现有以关内和宝安为主的城市主轴线向东延伸，形成以福田CBD中心区和龙岗奥体新城为轴心的新城市发展轴线，相应地，盐田、南澳等区域的生态资源也将在这一轮的城市变迁当中发挥其应有的功用。2、交通设施日趋完备，龙岗逐步融入城市
16、主流深惠公路及地铁三号线的开工建设，成为新城市轴线发展的支撑线，以深惠公路、地铁三号线、红棉路、水官高速、机荷高速为主的深圳东翼横向交通干线极大地拉近了龙岗与福田CBD中心区的空间距离，以布龙路、盐排高速、地铁五号线为主的纵向干线使龙岗区逐步融入城市生活的主流。3、城市规划建设成形，功能分区齐整根据深圳市特区外组团分区草案，今后龙岗区将规划为中部物流组团（平湖、布吉、横岗）、龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）、东部工业组团（坪山、坑梓）和东部生态组团（葵涌、大鹏、南澳）四个功能组团，工业将集中到东部组团，商贸将集中至布吉、横岗、龙岗中心城，而大鹏、南澳则规划为城市附属生态带。4、龙岗区土地储备充
17、足，发展空间巨大随着深圳城市梯级开发的节奏加快，市区内可供开发的土地资源日益枯竭。龙岗区总面积844.07平方公里,占深圳市的41.8%。龙岗区是目前深圳土地储备最多的区域,未来几年，土地供应充足，截至2005年，全区拥有可建设土地存量113平方公里，约占全市的52%，龙岗区的土地储备是为深圳未来5-10年土地消耗所准备的。5、居民生活水平缓慢提高，社会保障建设稳步前行在居民生活水平得到进一步改善的情况下，龙岗区将进一步加强社会保障体系建设，首先是将社会保障范围扩大到全区所有在籍人员，然后再扩大到包括所有非户籍劳务工在内的全区在职人员和失业人员，建立起全社会范围内的社会保障体系和住房公积金体系
18、。第二篇：深圳市房地产市场发展分析一、深圳市房地产市场发展宏观分析1、深圳市房地产市场发展概览1.1、房地产投资热度盘整，商品住宅开发投资向关外转移。2006年全市累计完成住宅房地产开发投资额321.68亿元，比增上年11.1%，低于全市GDP增长速度。但是比起2005年-14.8%的增长率，显示2006年全市的房地产投资热地已逐渐回升。进入2007年，这一形势又有所转变，上半年累计完成投资额仅136.9亿元，比去年同期下降3.21%。全市房地产开发建设规模总体呈现小幅下降趋势。相比之下，2006年龙岗宝安两区累计完成住宅房地产开发投资额超过200亿元，占全市投资额的65%，比增上年41.9%
19、。商品住宅开发向关外转移的步伐越来越快。2000-2007年商品住宅开发投资额1.2、开发建设面积缩减，商品住宅房地产市场供应整体萎缩。2006年全年商品住宅施工面积2209.5，新开工面积522.8，竣工面积447.19，分别比去年同期下降9.28%、39.51%、6.72%。特别的，近四年以来深圳市住宅商品房预售面积呈持续下降，商品住宅供应呈整体下降趋势，预计将对今后两年商品房预售面积、竣工面积将缩减，并在一定程度上影响商品住宅市场供应。年份项目施工面积（万）同比增长新开工面积（万）同比增长竣工面积（万）同比增长预售面积（万）同比增长20001661.57-577.62-551.59-20
20、011916.0215.31%712.423.33%621.9112.75%-20022100.829.64%730.942.60%763.6422.79%961.40-20032053.24-2.26%715.42-2.12%778.341.92%694.42-27.77%20042103.622.45%643.88-10.00%696.04-10.57%806.4812.5%20052435.6315.78%864.2134.22%479.42-31.12%711.58-10.96%20062209.5-9.28%522.8-39.51%447.19-6.72%694.57-5.43%07
21、(1-6月)1890.56-3.76%329.57-7.83%151.97*20.50%*242.41-15.16%标注*部分为2007年5月份数据1.3、商品房销售规模萎缩，住宅商品房市场供不应求2007年1-6月，全市实现住宅商品房销售面积335.49万，销售套数33303套，分别比去年同期下降9.5%和14.88%。同期预售面积仅242.41万，住宅商品房市场供应缺口较大。近4年半时间以来，全市实现商品房预售面积3149.46万，销售面积却达到了3269.14万，供需缺口达119.32万，住宅商品房市场供不应求现象明显。年份 项目销售套数同比增长销售面积（万）同比增长销售金额（亿元）同比
22、增长预售面积（万）200389651-506.56-469.73-694.422004897190.08%820.1361.90%490.384.40%806.48200510002411.49%901.139.88%634.4129.37%711.58200674982-25.04%705.82-21.67%651.52.69%694.5707(1-6月)33303-14.88%335.49-9.50%412.4228.78%242.411.4、商品房销售价格持续高涨，热点片区价格上涨较快2007年16月，全市新建商品住宅销售均价为12293.15元/平方米。比上年同期上涨16.44%。此外
23、，受大运会申办成功及部分片区发展持续看好的影响，龙岗中心城、龙华片区和宝安中心区等热点片区房价上涨较快。1.5、二手房交易继续上升，二手房需求超过新建商品房需求今年以来，新建商品住房供应的相对紧张，促使存量住房市场需求快速上升。16月，全市二手房交易面积达到668.03万平方米，同比增加29.91%，其中住宅交易面积为529.11万平方米，同比增加38.62%，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58：1。2、龙岗区房地产市场分析及其在深圳市房地产市场中的地位2.1、开发规模逐步占据全市潮流2006年全年龙岗区累计完成商品住宅开发投资额73.15亿元，占全市投资额的22.7%，位列全市第
24、二位，比增上年81%。2007年1-5月完成商品住宅开发投资额29.70亿元，比增13%。特别是大运会申办成功之后，全市房地产开发投资重心往宝安、龙岗两区转移的趋势愈加明显。2.2、市场供应跃居全市第一2006年全年龙岗区批准预售商品住宅面积170.51万，占全市预售总量的24.55%。商品住宅供应量位列宝安区之后居全市第二位。2007年1-4月全区批准预售商品住宅面积54.28万，占全市比例38.41%，批准预售总量超过宝安区位居全市第一。2.3、市场需求稳步增长2006年全年龙岗区实现预售商品住宅面积192.9万，占全市预售总量的27.33%。商品住宅销售量位列宝安区之后居全市第二位。全年
25、房地产市场供需差额约22.39万，供需差额比例略小于全市水平。2007年1-4月全区实现预售商品住宅面积57.32万，占全市预售总量的24.93%，市场需求并没有因为供应增加实现大幅上升。2.4、销售价格快速增长2006年龙岗区实现住宅商品房销售均价6928.07元/，房价水平居全市最后一位。到2007年4月份，该均价水平达到8453.24元/，继续位列全市最后一位；四个月内涨幅达22.01%，涨幅水平落后于宝安区居全市第二位。3、深圳市房地产市场发展展望3.1、以保值为基础，以自住为需求经过近两年长时间的高速发展，深圳市房地产市场已经到了一个不得不稳定的地步。一方面是房地产供应量持续萎缩，市
26、场供不应求现象加剧，另一方面过高的房价开始挤出部分投资客户，政府部门也将加大政策监管力度和中低收入群体住宅保障体系建设，深圳市场将朝着以保值为基础、以自住为需求的方向发展，房地产市场的投资空间将被进一步压缩。3.2、后续发展空间较大随着大运会落户龙岗、深圳西岸、北拓等概念继续深入人心，建设大深圳的设想和实践将推进深圳市房地产市场区域结构更加深入的调整，宝安、龙岗等具有大量土地储备的地区将加大开发投资力度，房地产市场发展前景较大。其中当前房价水平处于最低位置的龙岗区，其房地产发展前景可观，后续发展空间较大。3.3、开发商和购房者趋于理性大运会效应持续发酵，但开发商和购房者趋于理性。大运会落户深圳
27、无异于给龙岗地产打上了一针强心剂，短期内使部分中小开发商和消费者出现不理性的因素。但考虑到奥体新城的大部分规划均已经在大运会申办成功之前确定下来，政府也必然会有政策性的引导作用，再加上大开发商的进驻使放盘量持续上升，将使龙岗房地产在大运会的刺激下朝健康方向发展。二、深圳市中高档房地产项目分析1、深圳市在售中高档楼盘分析1.1、宝安区招华曦城占地面积600048建筑面积303100产品形态:独立、双拼、联排别墅销售价格别墅35000元/，（06年6月）物业地址广深高速宝安出口物业管理7元/位于群山低谷之中的“招华曦城”别墅区是全国最大的纯别墅住宅区，也是深圳唯一四周都与深圳基本生态控制线紧挨的小
28、区，拥有占地超过4万平方米的社区山体中央公园的社区。项目以“纯粹山地小镇”作为推广定位，充分体现其山地景观资源优势。二期别墅最快2007年底开盘；星河丹堤占地面积360000建筑面积200000产品形态:联排别墅、复式、小高层销售价格别墅4-5万，复式2.8万，高层2.6万物业地址宝安彩田北物业管理4.5元/项目位于彩田路北端、银湖西的山湖林海之中，以北向“银湖”和南向“银湖山公园”作为其小区最大景观资源卖点，是深圳市的又一大型低密度、低容积率高尚社区。“丹堤”之案名体现其景观资源优势，“CEO官邸”、“城市别墅区”等通过区位优势定义锁定其目标客户群体。高层热销中，2期联排2007年下半年开盘
29、；圣莫丽斯占地面积276164建筑面积331398产品形态联排别墅、复式、小高层销售价格别墅4-5万、复式3万、高层2.6万物业地址宝安龙华街道玉龙路西侧物业管理4.9元/项目位于香蜜湖片区以北，顺南坪快速路引桥南向直通福龙路，交通体系便利快捷，地理位置得天独厚，紧邻水波粼粼的牛嘴水库之畔，山景与湖景自然而有机的结合，山体公园与小区水系构成项目最大景观资源，“圣莫丽斯”这一国际授权品牌则成为项目营销亮点。二期售罄、三期2008年开盘；观澜湖上堤占地面积79000建筑面积30000产品形态:双拼、叠墅、洋房销售价格别墅3-5万，洋房4万物业地址观澜湖高尔夫球场物业管理7.5元/项目以观澜湖高尔夫
30、球场为最大卖点，生态景观充足，周边配套高级，但是生活配套不足。项目充分运用系列高端营销手段如烟花鉴赏会、音乐会等活动进行客户积累，在客户积累充足的情况下力求通过开盘一次售罄营造项目的热销氛围，实现项目销售和品牌提升双赢。上堤已售罄，后续别墅、小高层单位2008年推出；1.2、福田区香蜜湖1号华府占地面积93544建筑面积131000产品形态:联排别墅、高层住宅销售价格高层5万/物业地址香蜜湖片区物业管理6.5元/作为市中心香蜜湖片区最后的一块土地，区位优势是香蜜湖一号最大的卖点，中海在建筑方面的大胆投入则升华了香蜜湖1号的奢华。别墅设计体现了每一栋的差异性，而高层户型设计则走在了大户型设计的最
31、前沿。“华府”高层从最初25000/提升到现今50000元/的均价，足见香蜜湖之价值。联排别墅已售罄，少量高层单位现房销售中；1.3、南山区波托菲诺占地面积35649建筑面积101947产品形态:联排别墅，多层，小高层销售价格别墅8万/以上，多层均价4.9万物业地址华侨城香山街物业管理3.5元/项目用地地势北高南低，自然坡向燕栖湖岸，天然地理条件优越。东侧紧邻波托菲诺，纯水岸一期和波托菲诺会所；南面是碧波荡漾的燕栖湖自然景观，北面是华侨城高尔夫练习场，作为华侨城区域内少见的别墅住宅区，波托菲诺的价值空间巨大。2007年3月份推出少量单位基本售罄，后期极少量土地尚未规划；红树西岸占地面积7510
32、1建筑面积255300产品形态:高层大户型销售价格4.5万/物业地址滨海大道与沙河东路交汇东北物业管理7.5元/深圳市唯一一个带装修销售的高档豪宅项目，以海景和红树林景观为主要卖点，其目标客户包括外籍客户、香港客户、企业主、本地高级白领客户。项目采用独特的建筑风格，全玻璃外墙，带高度智能化装修，配合项目优越的地理位置，成为深圳市知名度较高的项目之一。三期约500套单位2007年6月份推出销售；京基御景东方东堤园占地面积12035建筑面积41538产品形态:联排（叠加）别墅、高层销售价格55000元/物业地址沙河西路与白石路交汇处东北角物业管理6元/，高层4元/项目具有得天独厚的南面海景和背面世
33、界之窗景观资源，因此高层与别墅价格达到了相同水平。除此之外，项目在商业配套方面也十分充足，大商场、电影院、商业街均在销售之前即完成招商。别墅和高层现存少量单位，现房销售中；兰溪谷占地面积46860建筑面积146910产品形态:独立别墅、联排别墅、高层销售价格一期9000元/，二期4万/物业地址蛇口半山区沿山路东侧物业管理4.2元/半山海景兰溪谷二期西依大南山，东眺深圳湾，紧邻发展中的海上世界金融区，山海相伴，繁华相随，是深圳唯一山海国际豪宅住区“半山区”历经二十余载发展后的成熟力作。项目以南山区中高端客户、外籍客户为目标客户群，是蛇口地区唯一的在售高档住宅社区。项目二期2007年8月销售，销售
34、价格4万/左右；1.4、盐田区万科东海岸占地面积52537建筑面积59446产品形态:高层、联排别墅销售价格别墅均价30000元/，多层1.5万物业地址大梅沙盐坝高速公路的西北侧物业管理3.15元/深圳东部第一个34万平方米有着几千户居民的大型成熟海岸生活社区，分四期开发, 总建筑面积27.5万平方米。紧邻政府规划郊野公园和华侨城生态公园，尽享城市山海资源。加上盐田第二通道将在07年底开通，打通了东部与市内的交通瓶颈，成为临海而居生活的代表之作。三期已售罄，四期预计2007年底/2008年初销售万科天琴湾占地面积252000建筑面积253000产品形态:联排别墅销售价格二期均价20000元/物
35、业地址大、小梅沙之间崎头岭半岛物业管理项目位于大小梅沙之间，面向大鹏湾，背靠梧桐山。天琴湾一、二期早已被定义为顶级别墅的代表，三期独立别墅在位置上更亲近海，并带有7万平方米的原生态森林。三期共 48 幢独立别墅，面积介乎 350 至 1000 平方米之间，建筑风格以现代为主，因地制宜，不拘一格,充分利用山体的天然植被，融建筑于自然和山势之中，营造清幽雅致的境界。建成后，将成为深圳极具代表性的顶端单体别墅群落。项目易主万科后，开发进度放缓，入市时间预计将推后至2008年1.5、龙岗区万科城占地面积397883建筑面积437670产品形态:高层、小高层，联排别墅销售价格别墅均价30000元/物业地
36、址坂田华为工业区物业管理物业管理费2.5元/项目位于坂田高新技术区，区内有华为、新天下等高新技术企业，依托发达的高新技术产业，该项目发展为一个Townhouse、高层、小高层相结合的开放社区。项目凭借万科优良的品牌和物业管理服务，获得广泛的市场认知度，在深圳市中高档别墅物业中占据了重要地位。项目将于2007年8月推售4期单位，以联排Townhouse为主；预计均价30000元/以上。年底推售小高层单位。万科第五园占地面积220000建筑面积250000产品形态:小高层、复式、联排别墅销售价格别墅均价28000元/物业地址梅观高速与布龙公路交汇处物业管理物业管理费3.4元/项目位于坂田区域，是富
37、有中式特色园林的一个商业住宅项目，项目以联排别墅、叠加复式、小高层为主要产品。项目地块并无特并的景观、自然资源，但在推广方面充分发挥“中式”标签，充分挖掘喜好中式建筑和院落的特定客户群体，取得不错的效果。项目于2007年4月份推出二期叠加复式单位，销售均价27000元/。预计下半年推售高层单位。龙园意境华府占地面积87693建筑面积178473产品形态:联排别墅、多层洋房、高层销售价格未定物业地址布吉镇布龙路与景芬路交汇处物业管理未定项目位于布吉镇石芽岭生态片区，是布吉区域内唯一的别墅住宅区。项目将布吉区域石崖岭公园作为项目景观资源卖点之一，并在小区内营造富有威尼斯味道的水系景观，作为项目的直
38、接卖点。项目预计于2007年9月底销售，预计销售均价30000元/；中海大山地占地面积174998.4建筑面积209998.1产品形态联排别墅销售价格2007年上半年推盘均价30000元/物业地址横岗街道办梧桐路北端物业管理物业管理费未定项目位于横岗六约，振业城二期地块北面，紧靠水官高速，以联排别墅为主要产品形态。项目通过在南北两个地块人工堆砌起的小三地在地块内营造除起伏的地形，使项目内部规划具有了层次感，同时也是项目获得人工的景观资源。项目主打“体验式奢华”概念，力求与香蜜湖1号接轨，片区内大盘竞相争艳，营造“当代城市别墅群落”的概念，使该区域朝着未来东部最主要住宅区的方向发展。预计2007
39、年9月一期销售，一期西区及二期将在2008年后销售；公园大地占地面积360000建筑面积770000产品形态高层、小高层、联体别墅销售价格高层均价1.1万，洋房2.4万，别墅3-5万物业地址龙岗中心城龙翔大道北侧物业管理2.8元/项目位于龙岗中心城龙翔大道北侧，是龙岗中心城与奥体新城的中心位置，同时，其地理位置独拥189公顷的龙岗中心城城市公园龙城公园。项目规划包含高层、小高层、联排别墅，其中联排别墅产品堪称龙岗中心城区域内最高端的产品，是龙岗中心区的价格标竿项目，在产品设计、社区规划、项目位置、项目规模方面均领先于区域内其余竞争对手，已经成为2007年龙岗房价上涨的领头羊。项目一期高层、洋房
40、已售罄，剩余部分联排单位；二期高层10月份推出。水岸新都占地面积211762.51建筑面积307580产品形态高层、小高层，联排别墅销售价格别墅均价13000元/物业地址龙岗与坪地接壤处物业管理物业管理费2.8元/项目位于龙岗中心城东侧，深惠公路北侧。项目以纯西班牙风格为特色，整体规划上引入水岸概念，设计了全龙岗最大的水系，建筑沿湖泊周边布局，中央围合超大花园的建筑组合形态，联排别墅、高层、小高层住宅融合，是龙岗中心区最高端的住宅项目之一。三期以高层、联排别墅为主，规划2007年10月推出，预计联排别墅销售均价将在25000元/以上。2、预计新入市中高端项目分析2.1、宝安区深国投水榭山庄项目
41、地理位置拓展区宝安圣莫丽斯东南面占地面积14.3万建筑面积8.58万产品类型纯别墅区预计入市时间2008年鸿荣源龙1号地理位置拓展区宝安圣莫丽斯西北面暂无图片占地面积68700建筑面积82440产品类型联排别墅、多层预计入市时间2008年和黄观湖园地理位置宝安区观澜镇四黎路占地面积37万平方米建筑面积16.5万平方米产品类型独院别墅社区预计入市时间2008年2.2、福田区联泰红树湾地理位置深圳湾填海区，北临白石路占地面积84268 m2建筑面积52150 m2产品类型纯别墅社区预计入市时间2008年2.3、盐田区联泰梅沙湾地理位置大梅沙生态旅游度假区占地面积139726 m2建筑面积32130
42、 m2产品类型别墅、公寓、酒店预计入市时间2008年东部华侨城地理位置大梅沙生态旅游区东部华侨城占地面积8.25平方公里建筑面积未知产品类型1号地块别墅22幢独立别墅预计入市时间2007年下半年2.4、龙岗区和黄御峰园地理位置龙岗区平湖镇凤凰大道占地面积25200建筑面积25300产品类型户型面积400、580、750和1000平方米不等预计入市时间2008年深业龙岗项目地理位置荔枝园地段龙平西路北侧占地面积145466.61建筑面积203653产品类型联排别墅、小高层、高层预计入市时间2008年3、中高端产品市场发展分析总结3.1、中高端市场发展对比项目区位产品景观配套新产品入市时间竞争程度
43、招华曦城宝安中心城纯别墅山体资源2007年底低星河丹堤二线拓展区联排+高层山体公园+天然湖 2007年下半年中圣莫丽斯二线拓展区联排+高层山体资源+人工湖2008年上半年中深国投水榭花都二线拓展区纯别墅山体资源2008年低鸿龙源龙1号二线拓展区联排+高层山体资源2008年中观澜湖别墅区观澜湖联排+多层高尔夫球场2008年中和黄观湖园观澜湖纯别墅人工湖区水系2008年低中海香蜜湖1号福田CBD联排+高层香蜜湖无低华侨城波托菲诺滨海大道联排+多层华侨城+红树林2008年低联泰红树湾滨海大道纯别墅红树林2008年低百仕达红树西岸滨海大道高层红树林2007年下半年低京基御景东方滨海大道联排+高层华侨城+红树林无低招商兰溪谷蛇口半山区联排+高层山体资源2007年下半年中万科东海岸大梅沙联排+高层海景2007年底中万科天琴湾大梅沙纯别墅海景2007年下半年低联泰梅沙湾大梅沙联排+酒店公寓海景2008年低东部华侨城大梅沙纯别墅东部华侨城2007年下半年低和黄御峰园龙岗平湖联排+高层人工水系2008年高万科城坂田联排+高层人工水系2007年下半年高万科第五园坂田联排+高层中式园林2008年高龙园意境华府布吉联排+高层人工水系2007年下半年高中海大山地横岗联排+高层人工山地+水系2007年下半年高鸿龙源公园大地龙岗中心城联排
