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1、一、项目基本数据开发商：苏州保利房地产开发有限公司投资商：保利置业集团物业公司：上海保利酒店物业管理有限公司物业顾问公司：上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司建筑设计：奥地利法塞尔-陈建筑师事务所Fassel-Chen Architekten, Austria施工单位：浙江海滨建设集团有限公司（一期）湖北保利湖北保利建筑工程有限公司（二期）项目位置：本项目位于苏州市吴中区独墅湖西，墅岛路(暂定名)东，中海独墅岛项目以南规划占地面积：29.29万方建筑面积：26.36万方 配套面积：约1万（会所6100,其他配套4000）容积率：整个小区容积率0.9，一期容积率0.48，二期约为0.936绿化
2、率：整体小区绿化率达50.8%，一期约57 %，二期约为32% 规划户数：一期63栋（双拼34栋、小独栋25栋、大独栋4栋）97户；二期洋房公约412户，后期未定车位数量：别墅每户配有两个以上停车位，洋房车位配比1：1.2交房时间：一期2014年6月30日，二期2015年5月1日物业管理费：别墅5.31元/平月（含公共能耗且按地上面积计费）、洋房2.78元/月（不含公共能耗）。地块周边状况：地块东侧、西侧、南侧为水域，北侧为中海项目，整体地块为水中岛屿，仅有两座桥梁与外部连接。二、品牌介绍中国保利集团系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，成立于1984年。由军队划归中央大型企业工作
3、委员会管理。28年来，中国保利集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发、民爆器材生产与爆破服务为主业的“五业并举”发展格局。截止2012年，集团总资产过3000亿元。集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化集团股份有限公司、保利民爆科技集团股份有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司（股票代码：S.H.600048）与保利（香港）投资有限公司（股票代码：H.K.00119）两家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等50多个城市及地区，在十几个国家设有子公司
4、和办事处。中国保利集团国际贸易矿产能源投资开发房地产开发保利香港保利置业集团房地产物业管理保利地产文化艺术经营民爆业务国际贸易国际贸易是国家、军队赋予保利集团公司的政治使命，是保利集团的传统支柱产业，由保利科技有限公司承担，主要经营通进出口陆海空装备及导弹等军工产。同时还是世界著名品牌法拉利和玛莎拉蒂汽车在中国的合作总代理，同时代理销售侯爵等顶级游艇品牌。文化艺术文化艺术经营由保利文化集团股份有限公司承担。保利博纳、保利剧院公司，专业引进和制作国内外影视及剧目作品。保利拍卖、保利博物馆，专业进行艺术品经营和收藏。矿产资源开发主要经营国内外矿产资源领域投资开发业务以煤炭、金属矿业和油气资源开发为
5、主。民爆业务保利民爆为国内指定民爆器材生产及爆破业务专营公司。房地产开发房地产开发经营由保利房地产（集团）股份有限公司（S.H.600048）和保利（香港）投资有限公司（H.K.00119）承担。保利(香港)投资是中国保利集团两个房地产开发平台之一、是中国保利集团公司唯一的海外上市旗舰公司。保利置业集团是保利香港投资在境内的唯一开发平台。而保利（苏州）置业有限公司，为保利置业集团有限公司的全资子公司，是保利置业集团在苏州及周边地区进行房地产项目开发运作的区域管理公司。公司房地产业务规模遍及全国，住宅及商业项目遍布上海、广州、深圳、佛山、苏州、杭州、重庆、武汉、南宁、柳州、贵阳、昆明、济南、哈尔
6、滨、惠州及海南等20多个城市。下属108家子公司，拥有员工6200多名，已形成房地产开发及物业管理、旅游酒店经营相互促进的良性发展格局。公司以“文化、和谐、自然、高端”为核心，秉持“凝聚民族智慧，传承世界文明，塑造国家精神、创造和谐生活”的开发理念，以“专筑文化地产”的品牌精神，形成集投资控股、开发建造、高端酒店管理为一体的产业链发展体系。项目涉及商业、住宅、办公楼、酒店、剧院、文化广场及高尔夫球场等物类型业。三、区域概况： 独墅西岸体现以人为本的规划设计理念，为现代都市生活方式的人们创造一个高端、纯美的居住环境。简洁、典雅的基本特点，设计概念中着重体现了自然环境中最基本的元素湖。通过建筑排布
7、使道路垂直于湖边，打开观湖视线，利用道路布局提供双向观湖通道和交通双向的便利性，提高道路利用率，有利于形成开放式景观，营造宜人的邻里空间，满足湖景资源共享的设计目的和户户可以到达湖边的最大优越性。小区设有一6100临湖高档人文艺术会所，内配有恒温泳池、SPA、健身会馆、餐饮配套、商务休闲等设施。同时社区内设一所10 班幼儿园，占地4500，建筑面积3500。吴中区位于历史文化名城苏州南部，北与苏州古城、苏州工业园区、苏州高新区接壤，西衔太湖，与无锡市、浙江省湖州市隔湖相望。全区陆地面积742平方公里，太湖水域面积2425平方公里，其中属吴中区的水域约1459平方公里。吴中区下辖1个国家级太湖旅
8、游度假区、1个国家级农业示范区、1个省级吴中经济开发区、1个穹窿山风景管理区、7个镇和8个街道。独墅湖又名渎墅湖，属于吴淞江水系，位于苏州工业园区西南，景色秀丽，湖水清澈，是苏州地区较大的淡湖之一，比金鸡湖大一倍，湖面面积11.52平方公里。湖泊最大水深8.0米，平均水深6.5米，湖泊常水位2.9米左右，容积6200万立方米。独墅湖原为陆地，2001年10月在修建独墅湖湖底隧道时从湖底发现500余口古井群和出土陶石器等文物，经考证可追溯到5500年前崧泽文化时期，是历史上春秋、两汉时期颇具规模的聚居地，后因海升现象成为湖泊。独墅湖周围地面低洼，为淀泖圩区，沿湖地面高程3.04.0米。北与金鸡湖
9、相通，沿湖有16条大小河港，形成河流纵横的江南水网，水质仅次于太湖，为苏州城区内最优质的淡水资源。水域周边无工业厂房，东岸为苏州市高等教育园区，现有中科大、西安交大、南大等14所高校的研究生院和苏大生命科学院等入驻，已有1.4万名学生。1万7千多亩的独墅湖，将周边生态环境调节成为非常优质的天然氧吧。这一区域规划容纳80万人，其中一半将是从事高等教育、科研等知识型人才。另外还有临湖的绿化覆盖达75%的白鹭园，有独墅湖图书馆、体育馆、影剧院等。湖西和湖南为吴中区，目前规划的生态公园和大量高端别墅住宅社区。湖北是金鸡湖，中间由金鸡湖大道（原机场路）隔开。独墅湖隧道是中国最长的城市湖底隧道，它将湖东“
10、星湖街”与湖西“星港街”串联起来，湖底隧道部分长3.46公里，它西起东南环立交，东连通园路、星港街、通达路，以隧道形式穿越独墅湖、星湖街后接地面道路。四、项目区位本项目位于独墅湖西岸，东、西、南三面临水，北临墅浦路与星港街和东方大道连接，项目西侧的墅岛路贯穿全岛，南连未来的市政绿化及配套用地。整个项目三面环水，形成一个半岛延伸在独墅湖面.本项目属于吴中经济开发区地块，紧邻苏州工业园区和古城区，目前通达路、通园路，墅浦路使独墅湖西岸片区与东环、湖西更紧密结合。目前，独墅湖西岸沿线绿化已完工，墅浦路西侧为50万方国际金融城。整个区域的发展趋势显而易见！5、 项目交通配套：交通：1）道路系统a)外部
11、交通系统本项目依托苏嘉杭高速和南绕城高速公路实现对外交通联系，东西方向与上海、南京无缝对接，南北方向贯通徐州、杭州。本项目距苏嘉杭高速入口处约4公里；本项目距绕城高速入口约5.5公里；b)内部交通系统独墅湖西岸片区道路系统采用东西向、南北向相结合的快速路组成。墅浦路北连园区湖西星港街、南环快速路和独墅湖底隧道，南向以东方大道、连接园区湖东和古城区。2）公交系统 项目周边现有公交线路主要有11条，分别是：26、56、67、120、138、202、204、501、935、550和818路。线路辐散覆盖整个苏州5区。配套：1）现有商业、生活配套a)车行10分钟周边超市欧尚、家乐福、麦德龙、好易家、b
12、)车行5分钟菜场南环桥批发市场、娄葑商贸中心和大型邻里中心c)车行15分钟餐饮休闲社区内2000平米商业配套。湖滨新天地、李公堤一期二期、左岸商业街、圆融时代广场d)酒店凯宾斯基大酒店、金鸡湖大酒店e)教育社区内配套幼儿园f)银行项目出了岛，对面即为50万方的双银国际金融城六、一期别墅部分：建筑布局沿基地西北侧布置高层，沿湖岸线布置独立住宅，内部设计多层洋房产品，南侧以独栋别墅为主。整体排布错落有致，将湖景面在立体空间上充分展示，以达到各类产品的湖景价值最大化。建筑风格以现代风格为主，有机融入中式元素，现代通透中彰显优雅。小区各幢住宅建筑将安静的生活环境与周边的自然风光及人工景观有机结合，建筑
13、的几何外形强化了与场地走向与滨水地带的亲密关系，从而构成了协调而富有动感的住宅建筑群体。景观及道路独墅西岸外部的最大景观莫过于观赏独墅湖面一年四季、变化万千的如画美景。行走在小区业主独享的、约2公里蜿蜒绵延的湖岸景观带更是令人流连忘返。景观设计体现了以人为本的规划理念，强调引景入室。道路几近垂直于湖边，是为打开观湖视线，满足湖景资源共享、户户达湖的最大优越性。在项目的最东侧即是2000米的湖岸景观带，为苏州市区最长的私家湖岸线。纵然金鸡湖很美，但是金鸡湖边上多是公共公园，也许太湖更大更美，但是太湖度假区的小区都与湖水有一路之隔。真正拥有私家湖岸的小区，却又没有我们小区有这么长的湖岸线。通过灯光
14、、小径、平台、绿化将湖畔风光与小区内景相融合，绝对是您平时散步、赏景的最好去处。想想您每天晚饭后到湖边和家人一起有说有笑，与波光粼粼的湖面、绿幽葱葱浑然一体，那不就是一个最美的画卷吗？东北角上的是您小区的会所。我们将小区最临湖的最优的位置建造您小区的会所，我们用意是在于无论您是居住到小区的哪一个位置，只要您步行5分钟到会所喝喝茶、健健身，就可以充分享受湖景资源。同时会所也将是您高端的生活配套，如健身房、瑜伽馆、SPA馆、室内恒温泳池、台球、麻将等等都有，还将设置少量餐饮，为您订制私人宴请服务。将来我们还将和国际顶尖会所运营公司合作，联袂为您打造最最高端生活蓝本。房型规划一期别墅部分以34栋双拼
15、别墅、25栋小独栋别墅和4栋大独栋别墅组成。别墅共计约97套，双拼68套、户型面积约360-390/套，小独栋25套、560/套，大独栋4套、830/套）。 各户型主要功能空间面积一览表层高：（单位：米）七、说辞篇1、 看房动线说辞：您好，欢迎参观！我叫XXX，很高兴为您服务！（递上名片）请问您怎么称呼？.X先生/小姐/女士，很高兴认识您！这边请！您现在看到的就是中国最大的城市湖泊独墅湖，水域面积是金鸡湖的1.5倍，我们项目在独墅湖西岸，形成一个半岛在独墅湖里，直面11.52平方公里的浩瀚湖面，独享约2公里长的的湖岸景观带，景观资源得天独厚，地理位置稀缺不可复制。随着政府对独墅湖开发的投入，国
16、内一线开发企业如仁恒、中海、绿城、九龙仓、保利的进驻开发，环独墅湖沿线将会成为苏州乃至长三角最顶级的豪宅集聚地，同时相应的高端配套也落户独墅湖如凯宾斯基、27洞的高尔夫球场等。与此同时目前政府已经向全球投资招标规划独墅湖，全力打造为中国最具国际化、环境最美的城市湖泊。项目仅有两座桥梁与外界联通，直通星港街南延段与东方大道，同时与南环东延段、苏嘉杭高速公路无缝对接，从本项目到园区湖西核心、古城区只需510分钟车程，正所谓“出则繁华，入则宁静”。我们项目占地439亩，即29.29万方，产品类型比较丰富，有别墅、花园洋房、高层、南面小岛上的顶级豪宅。您是看哪种产品？我等下到售楼处给您做个详细介绍。我
17、们现在所在位置是在小区的东南区域，南面是我们小区的高端别墅群，目前还没有开始建。值得一提的是，在我们地块的南面还有一个小岛，打造的是一个占地81亩的市政公园，这个公园与我们项目西侧道路相连通，可谓是我们小区的一个超大后花园，在今后也是我们业主周末休闲郊游的好去处。下面就跟随我们的观光车，带您领略一下我们项目约2公里四季如画的独墅湖岸景观带，同时也是苏州市场上最长的一条私家湖岸线。您看，北面这种57层的就是市场上非常稀缺而且客户都特别喜欢的多层洋房，面积从140到180之间，我们洋房最大的特点就是在这样湖光春色的大环境里做出了大面积的观景空间，户型设计通透舒适并有大面宽阳台，赠送面积及附加空间超
18、大，140平米户型像市场上180平米户型，180平米户型更接近于市场上200多平米大平层户型，与别墅为邻和极低的居住密度保证了住户生活的私密性与舒适性。您再向北看，那片容积率较低的建筑群就是我们一期的别墅区，分为三种类型，分别是双拼、小独栋以及大独栋，面积从360到830之间，6月就会交付，您可以看到，我们的别墅是苏州市场上罕有的全石材贴面，现代风格更加彰显小区优雅与低调的气质，而且每家每户都带院子和露台，您看，沿湖的大独栋占地近2亩，在城市里能在11.52平方公里独墅湖边独有一块地，有天有地有院子，这种生活还是非常惬意的。 “山旺丁，水旺财”，在中国人传统的风水学中，水是财源的象征，所以中国
19、人尤其是中国的富人都追求“临水而居”，而顶级豪宅讲究的也是稀缺资源的占有，所以上海黄浦江边的豪宅被炒到了10-18万每平米，杭州西湖边上的也要5-8万每平方。保利独墅西岸占据了城市独特的湖景资源，未来的升值空间也是巨大的。您还可以看到，我们湖对岸是白鹭园公园、凯宾斯基大酒店、独墅湖教堂以及苏州独墅湖高教区，从我们这个角度看过去，天际线是非常漂亮的，水域周边无工业厂房，是苏州城区内最优质的淡水资源。如此原生态、稀缺又具有潜力的地块，我们保利在开发上也投入了极大的热情。不知道您对我们开发商是否了解？保利集团是国务院国有资产监督管理委员监管的中央企业之一，总资产高达2300多亿元，主营业务包括军民品
20、贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产投资开发等。保利置业是中国保利的下属企业，它拥有28家一级子公司、37家二级子公司，现已形成了物业管理、旅游酒店经营和房地产开发相互促进的良好格局，地域辐射全国15个城市的34个项目。小区物业由亚洲四大物业之一的“第一太平戴维斯物业管理公司”作顾问指导，“上海保利物业”现场管理，提供严格规范的管理和细心周到的管家式服务，国家A级资质的保利物业肯定会让您买得放心后，住得舒心。好了，前面那栋建筑就是我们沿湖水岸6100平米的会所，目前作为我们售楼处，后期将会对全球顶级会所招标（如亚历山大），未来里面设置类似红酒区、SPA馆、健身房、室内恒温泳池等，还有陈列保利集
21、团知名的文化艺术精品，这也是保利独有内部资源。整个小区入住的人群都是像您这样的成功人士，未来不仅仅是您入住小区以后的休闲运动场所，也可以作为您宴请朋友和拉近邻里间距离的好地方。您慢点下车，到会所我再给您详细介绍下项目和产品。2、 裱板区说辞：XX先生/小姐，您好，您现在看到是保利独墅西岸的区位图。（地理位置）保利独墅西岸位于中国最大的城市湖泊独墅湖西，墅岛路的南端，地处苏州园区湖西、古城区、吴中区的三区交汇处，地块三面环湖，形成一个半岛在独墅湖里，直面11.25平方公里的独墅湖浩瀚湖面。在苏州邻湖而住对于许多人都已经习以为常了，但在一个岛上的别墅与高端公寓区却真正可以称作绝版稀缺资源了，不仅私
22、密性很强，而且极低的容积率也保证业主享有充分的景观资源与居住舒适度。同时我们项目与苏州凯宾斯基大酒店、27洞高尔夫球场、独墅湖大教堂隔湖相望，独享城市内稀缺的湖景资源与周边李公堤、国际金融城等高端配套资源。是苏州乃至长三角地区难得一见的城市岛居别墅。（交通）项目周边交通是东西、南北向结合的快速路网设置，南北向的主干道由星港街、通达路、通园路、墅浦路与湖西无缝对接；东西向则由东方大道、南环沿伸段（独墅湖大道）与古城、吴中向无缝对接；从我们项目至园区湖西核心、李公堤、古城区人民路南延段开车5-10分钟即可到达，并且可以通过独墅湖大道进入苏州内环线快速抵达苏州任何一个区域，还可以通过内环可连接苏嘉杭
23、、沪宁线，可以抵达最近无锡硕放机场、上海浦东、虹桥机场，同时抵达长三角各城市。 纵观整个苏州版图，虽然我们项目大隐于市在城市中心的岛上，但出了连接项目的两座桥，交通可谓是四通八达。（配套）说到配套，湖西印象城、李公堤、左岸商业街、环球188等都在我们的配套服务半径内，驱车5-15分钟即可到达；同时北有双湖及湖东核心配套、南有尹山湖水街商业配套、西有东环欧尚家乐福、东有独墅湖高教区商业配套，出了小区上环线更可到达古城南环商圈、观前商圈、石路商圈。（周边配套）值得一提的是，项目西侧一路之临双冠50万国际金融城也正在开发，未来的生活将欲加便捷，南侧是政府已建成81亩市政公园，上面配置有一个政府会所，
24、主要用于政府的重要接待工作，与公园相连的还有约200多亩的湖岸景观带。您可以想象一下，以后的周末就不需要与家人跑去太湖、旺山，只要步行几分钟就可以与家人朋友进行一次烧烤、露营，那是如何的惬意！（周边关系介绍）近年来随着政府对独墅湖开发的投入，国内一线开发企业如保利、仁恒、中海、绿城、九龙仓、新鸿基都相继进驻开发，环独墅湖沿线已经成为苏州最顶级的豪宅集聚地，同时相应的高端配套如凯宾斯基大酒店、金鸡湖大酒店、27洞高尔夫球场等也环伺左右。与此同时目前政府已经向全球投资招标规划独墅湖，全力打造为中国最具国际化、环境最美的城市湖泊。顶级的别墅讲究的是资源的占有，试想长三角地区最顶级豪宅，其无一例外多为
25、临水而居，中国人则认为临水而居为上上居，如上海最贵的豪宅是在黄浦江边，目前的单价在10-18万/；杭州最贵的豪宅是在西湖边，目前售价均在5-8万/；乃至更远的海南，最贵的豪宅是在海边，离城偏僻海景房价格被炒的高之又高；像保利独墅西岸这样的占有城市独特的城市湖景资源的别墅未来的价值更是千金难买。3、 模型区说辞： XX先生/小姐，您这边请，您看到的便是整个独墅西岸的规划模型，方位上北下南与现实中的方位是一致的！整体地块位于独墅湖湖面西侧的岛上，与外界仅有两座桥相连，非常具有私密性和尊贵性。项目东侧、南侧、北侧大部分为独墅湖湖岸线，北侧局部与中海独墅岛项目相邻，西侧为墅岛路和苏州运河。我们一期的别
26、墅位于整体地块的东北部，我们现在所在的会所位置是在整体项目的东北角，您刚刚开车就是从项目西侧的墅岛路到达我们会所的。从模型上也可以看出，整体项目东向直面就是刚刚我们看到的11.52平方公里的独墅湖，沿独墅湖西北岸豪宅环绕，东岸则为高校区（如西交大、人大、苏大等高等学府），南侧则为81亩的市政公园以及200亩的沿湖景观带！整个独墅西岸项目占地近30万方，产品类型有别墅、洋房、高层以及未来南面小岛上的顶级别墅群，目前在售的别墅位于项目东北部，也就是在我们会所南面，整体呈“八”字型的建筑排布，宛如灵动的琴键，内部道路几乎垂直于湖岸线，这样做是为了尽量打开观湖视线，满足湖景资源共享、户户达湖。一期别墅
27、总建4.6万方，容积率只有0.47，超低密度生活区，规划有25栋独栋、34栋双拼、以及沿湖的4栋大独栋，双拼户型面积在360-390，占地约半亩到一亩之间；小独栋户型面积约560，占地约一亩到两亩之间；大独栋户型面积约830，占地近两亩。每一户都有属于自己的私家花园和露台，真正做到有天有地有院子。同时每户别墅还赠送一部德国蒂森克虏伯电梯，让您随意在家里不同的功能分区活动。（建筑风格）我们别墅的建筑风格为现代简约风，与现在市场上常见的美式、法式、中式风不同，大面积的落地窗和露台与周边景观和独墅湖更好的融合在一起，现代通透中彰显优雅。值得一提的是，和大部分别墅外立面采用涂料不同，我们别墅的建筑外立
28、面采用昂贵的天然埃及米黄石材以及经过拉丝工艺处理的金属饰面板，包括院落的石墙均为进口石材贴面，全部是干挂工艺贴面，整体显得非常有品质感以及庄重感。（景观）在景观方面，小区一共有五大特色景观：第一大景观特色“金玉满堂，扬名立万”，小区主入口进入小区的8米宽中央景观迎宾大道，以大型树种列阵式迎宾道，在树种的选取上精心挑选了28颗四季常绿的桂花树排布道路两旁，配合动态的水景，让您进入小区开始，就体现出强烈的尊贵感和仪式感，并且桂花树又为苏州市市花，这也体现了保利对于当地文化的尊重，迎宾道的终点，以一颗百年树龄的杨梅树作为玄天缓冲，整个迎宾道寓意的“金玉满堂、扬名立万”！第二大景观特色“曲径通幽、移步
29、换景”，贯穿整个社区南北的景观轴，串联南北的所有景观组团，规划者精心设计了部分供步行欣赏的景观道，在景观手法上采用了小景五重景观的打造，利用草皮、绿篱、灌木、小乔木、大乔木的搭配，并配合以点缀其间的艺术小品、雕塑，让整个景观道形成曲径通幽、移步换景的效果。第三大景观特色“百米栋距，社区灵动”，在高层组团一万平米的主题景观广场，整个使高层的间距拉近百米，同时与别墅区有一个缓冲的区隔，并以大面积的水景搭配硬地景观，展现出社区内的水的灵动。第四大景观特色“艺术中心，私家会馆”，社区东北角沿湖水岸6100的高端会所，里面设置有红酒区、SPA馆、健身房、室内恒温泳池等，还有陈列保利集团知名的文化艺术精品
30、，这也是保利独有内部资源。除了高端的生活配套外，外围湖岸还打造了私人游艇码头，这也将会成为苏州独墅湖岸一大景观点，有湖、有码头、有游艇，绚丽的湖岸夜晚将更加美丽婉约。第五大景观特色“2公里私家湖岸”，这是独墅西岸独有，小区最大的资源，沿湖两公里的湖岸线，为苏州市区内最长的私家湖岸线，浩瀚的湖面，衬托出博大的胸襟，试想当您远眺对岸的白鹭园公园，教堂的轮廓清晰可见，凯宾斯基、独墅湖酒店的巍然屹立，在看近处的湖畔景观，小区内的景致融合，这样的景观只有被少数成功人士所拥有。（物业）在物业方面，独墅西岸由“上海保利物业酒店管理有限公司”作现场的管理，并且由国际四大物业之一的“第一太平戴维斯”（亚洲高端物
31、业）作顾问指导，提供规范的酒店式管理和细致的管家式服务。四、双拼样板房说辞： 现在我带您参观的是双拼户型样板间，分南北两种入户方式，我们即将参观的是南入户东边户390户型，地上面积270，地下面积120，花园面积在235左右。一楼大门进入位置设计停车位，预留了停放2辆车的位置，后期可以根据您自己的需要，在上面做一个棚子，防止您的爱车风吹日晒。入户门在东西两侧，可以充分保障您的私密性。门为钢木结构复合门，防火防盗。进门就是8米挑高的入户玄关，非常大气，让你的客人一进门就可以感受到这幢房子的奢华，同时使户型的空间感、层次感也变得很好，一楼层高4.32米。您的左手边是开间5.5米面积为28平方的大客
32、厅，加上大面积的落地窗，让你坐在家中室外美景也可以一览无余。客厅旁边预留侧书房，大概8个平米，后期可以和三两个人朋友在这儿打打牌、品品茶，非常惬意。这儿是大概25平的厨房加餐厅，方便您后期烹饪后享用美食。特别为您指出的是，后期这儿的花园要比现在看到的大得多，由于外面正在施工，所以用围板挡上了。这种户型花园面积为230平左右，在苏州市场上同类产品中是非常少见的。地下室再到后面看一下，为了方便我们业主的居住和生活，每一户我们都会赠送一部德国帝森克虏伯电梯，这种电梯是无机房设计，非常安静。后面是一楼的卫生间。带您去看一下地下室，这边请！地下室面积120。我们的地下室有别于市面上一般的地下室。首先，我
33、们的层高达到了3米6，加上无立柱的设计，让你在这里丝毫没有地下的感觉，可塑性非常强，您可以自由的发挥您的设计灵感。瞧，这里可以做一个家庭厅或者影音室，这里可以做一个酒窖。错层的设计，使得地下空间变得更有灵动有趣，上面可以做一个书房或者闺蜜聊天的地方，非常温馨。二楼另外，我们地下室在通风防潮方面也做得不错。首先我们的地下室是抬高与地面1.5米的，严格意义上是一个半地下室，其次我们每户都设有两个下沉式庭院，充分保障了地下空间的采光和通风。2楼是双套间的设计，老人小孩分户而居，互不影响，每个人都拥有自己的独立空间。南卧 5.5的开间，完全可以在这里做一整排的大衣橱。这里我么设计了一个玄关，将卧室和卫
34、生间自然分隔，同时又多出了一面电视背景墙，后期您也可以根据自己的需求进行改造。三楼北卧面积和南卧差不多，亮点在于有阳台，让您可以室内观湖的同时也可以走出去感受湖面吹来的阵阵清风。楼顶3楼是35平的豪华主人房，这张床是1.8X2米的，可是在这么奢侈的空间里就显得有点小了。朝南是全落地窗，配上270度的转角露台，让您室内室外都可以感受这浩瀚的湖面。（窗外景致：园区管委会下属的四大金刚：建屋、教投、中新，政府对于独墅湖周边发展的重视）里面是卫生间和衣帽间，如此奢侈的空间，堪称五星级酒店套房的标准了。这里我们做了个楼梯通到楼顶。您可以利用这个空间做一个私家屋顶花园。想象一下，一个躺椅，一把阳伞，是不是
35、所有烦恼都抛到了脑后！总结我们双拼的每一栋都可以看得到湖景，这得益于我们以人为本的规划理念。道路几乎垂直于湖边，尽量打开观湖视线，做到湖景资源的共享。这个户型最大的特点就在于它特别注重居住的舒适度。我们的产品有别于一些入门级别墅，片面追求房间多，我们只做了三个房间，但保证了每个房间都是套房，确保家里每个人都有着自己的专属空间，住3代人也是完全可以的。当然如果确实需要房间，我们也完全有地方隔出来。不知道您感觉如何？小独栋说辞： 现在您看到的就是我们小独栋的样板间，我们的小独栋都是东入户，分南北花园两种，地上三层，地下一层，地上面积410，地下150，花园面积270左右。现在我们走的这这个门是连通
36、花园的小门，通过这个门，可以使您更快速的到达我们两公里的私家湖岸线。这里是连通花园与室内的后门，为了可以让您在未来拥有更好的采光和观景效果，我们采用了大面积落地窗于玻璃门，而入户后您所看到的就是一个60平米左右的大客厅，旁边设有赠送给所有别墅客户的蒂森克虏伯的家用电梯，采用无机房设置，所以很安静，不会对您的生活产生打扰，同时又可以方便您家里的老人或小孩子。而左手边是一个12个平方的老人房，紧靠房间的是卫生间与地下车库的入口，如果您是和老人住在一起的话，这样的设计格局可以让其生活上更加的舒适，进出都非常安全方便。而右手边就是我们挑高8米的豪华餐厅，这样的挑空可以让您装上任何您喜欢的吊灯，再配上一
37、个精美的西式餐桌，您可以为您的爱人准备一个浪漫的烛光晚餐了。现在先带您去看下我们的地下室，我们的地下室都是抬高1.5米的半地下室，而且你看这两边我们都做了两个步入式的采光天井，这样的设计可以让地下室拥有良好的采光与通风效果。这个地下室你可以随您的喜好随意利用，无论是影音室还是健身房，甚至您放一个台球桌都是绰绰有余的，而且我们在这里还预留了一个保姆间的位置，紧靠我们的采光天井，如日后您需要请保姆，让他住在这里就可以很好的保护您生活的私密性。现在请随我一起去三楼，这里做成了一个功能性很强的主人房，一出电梯我们看到的就是一个小客厅，这里你可以设计成一个小书房或是摆上沙发电视以供休息娱乐，而我们的样板
38、间则做成了一个画室，以配合右手边这片我们赠送的一个露台，如果您也喜欢写生的话，闲暇之余您就可以将我们小区的美景引入房内，跃然纸上。而左手边就是我们的主人房，我们采用了南北全通透的设计将卫生间与衣帽间，卧室放在同一直线上，增强了整个房间的通透性，提高您的居住品质。现在请跟我下楼，在二楼我们做成了两个套间，一南一北，可做儿童房与客房，而值得一提的就是我们还预留了一个活动厅，这里不仅可以改成卧室还可以做成会客厅或游戏室这就看您的喜好与习惯了。而在往下你会看到一个夹层，这里是专门预留的一个书房的位置。当然你也可以按照自己的喜好布置。这就是我们整个小独栋的样板间，这一路看下来您应该能体会到我们这次户型设
39、计，功能分区非常鲜明，让您居住进来后私密性得到最大程度的保护，而且我们还很人性化的预留很多可以更改的地方以满足客户的不同需求，不知道先生您对我们的小独栋是否喜欢呢？9、 竞品篇：1、中海独墅岛项目名称 中海独墅岛 区域位置独墅湖板块 容积率0.8物业类型联排、别墅、独栋 开发/投资商中海地产(苏州)有限公司物业管理中海物业管理有限公司3.42元/平方米月装修标准 无 绿化率50%车位配比1:3总价范围500W-6000W利空：1、 建筑排布较差，高层建在别墅前面，采光、视觉效果不好；2、 产品类型较多，居住人群较乱；3、 产品风格较多，小区无统计的建筑风格，影响小区整体风格；4、 观湖效果差，
40、该小区为东北方向看湖；5、 绿化率较低，小区建筑密度高；6、 小区靠湖，但防洪措施做得不够，湖岸线较低，容易形成洪水倒灌；7、 外立面选材较差，且颜色较多，不够统一；8、 别墅无电梯设计；9、 建筑密度较高，别墅花园面积较小；10、 建筑工艺较差，很多已购业主反映地下室漏水情况较严重。2、 国宾1号项目名称 九龙仓国宾1号 区域位置双湖板块 容积率0.46物业类型独栋、双拼开发/投资商苏州苏龙地产发展有限公司;物业管理上都物业4.64元/平方米/月装修标准 无 绿化率50%车位配比1:3总价范围1000W-6000W利空：1、 价格较高，虽处于双湖板块，但是没有正真的沿湖达到独享湖景；2、 地
41、处双湖板块，北临金鸡湖大道，车流量较多，噪声污染较重；3、 别墅风格为法式风格，比较沉重，没有我们现代风格低调内敛；4、 别墅仅预留电梯井，但我们项目每户都赠送电梯；5、 别墅产品生活阳台较少，以及风格问题，不像我们项目大露台，落地窗显得采光观景效果好；6、 外立面采用砂岩，接缝较大，容易渗水；7、 总价较高，但是大多是因为地价较高，性价比较低；8、 该项目虽然配套会所设施，但是会所面积较小，无法满足大多数客户的需求。3、招商雍景湾项目名称 招商雍景湾 区域位置青剑湖板块 容积率0.5物业类型独栋、双拼 开发/投资商苏州双湖房地产有限公司;物业管理招商局物业苏州分公司 3.26元/平方米月装修
42、标准 无 绿化率45%车位配比1:2总价范围600W-800W利空：1、 该项目地处园区北面，距离市中心位置较偏远2、 对外推广是靠湖，但是无论是距离阳澄湖还是青剑湖都较远；3、 周边交通系统不完善，出行不便；4、 周边生活配套设施较少；5、 该小区属于郊区别墅，周边自然环境不如我们项目；6、 相对来说价格较便宜，但是购买人群较杂，档次较低；7、 产品都是联排别墅，我们项目都为双拼、独栋；8、 项目容积率较高，内部有高层建筑，档次较低。4、 九龙仓碧缇半岛项目名称九龙仓碧堤半岛区域位置尹山湖板块 容积率1.5物业类型联排、别墅 开发/投资商苏州瑞龙地产发展有限公司 物业管理苏州九龙仓物业管理有
43、限公司2.85元/平方米月装修标准 无 绿化率37%车位配比1:2总价范围450W-700W利空：1、 该项目湖景资源没有我们项目好，我们项目三面环水；2、 位置较差，交通出行不便3、 湖岸线较短，没有本项目长；4、 整体容积率较高，建筑密度高；5、 别墅交房时间较晚，我们项目即将交房；6、 项目别墅无电梯设计，我们项目全部赠送电梯；7、 产品都为联排产品，我们项目无联排，都是双拼，独栋；档次较高；8、 板块发展趋势较晚，没有独墅湖发展潜力高；9、 生活基本需求不方便，目前周边无大型的商业圈；5、 首开常青藤项目名称首开常青藤区域位置尹山湖板块容积率1.5物业类型别墅、联排开发/投资商苏州首开
44、融泰置业有限公司物业管理暂无装修标准无绿化率37.70%车位配比无总价范围350W-620W利空：1、 位置较差，交通出行不便；2、 产品类型不够大气，都是联排（四联排、六联排）；3、 为了达到观湖效果，整个楼盘方向偏西南，影响采光以及风水；4、 生活基本需求不方便，目前周边无大型的商业圈；5、 外立面采用托斯卡纳风格，比较繁重，不适合湖景别墅的风格；6、 板块处于尹山湖板块，发展趋势没有独墅湖好；7、 别墅都是联排，户数较多，比较密集；8、 小区刚开始建造，交房时间较晚；9、 别墅层高较低，前后花园也较小，且车位只有一个；10、 小区排布比较杂乱，在别墅前面建高层，影响别墅的采光。6、仁恒观
45、棠项目名称仁恒观棠区域位置左岸商业街板块 容积率0.46物业类型联排 独栋 双拼开发/投资商仁恒地产（苏州）有限公司 物业管理仁恒物业管理有限公司4.16元/平方米月装修标准 无 绿化率35.60%车位配比1:2总价范围800W-3000W利空：1、 紧靠星湖街与金鸡湖大道，车辆较多，噪音污染严重；2、 产品主要以联排为主，价格高，性价比较低；3、 距离金鸡湖较远，湖景资源较差；4、 距离金鸡湖较远，不像我们项目直接到达湖边；5、 社区量体较大，且工期不同，影响前期住户的生活；6、 社区较大，不容易进行统一管理；7、 别墅没有电梯配套，我们项目赠送电梯；8、 别墅绿化率较低，只有37%，我们项
46、目达到了57%。10、 利多利空：（一）、户型一、360-390双拼户型利多:1.赠送电梯，方便垂直交通2.独门独院，东西侧入户，互不干扰，私密性高3.地下室功能超大多功能空间，中间无柱，空间感较强。4.地下室两个大面积的下沉式庭院，地下空间通透明亮，且利用率高。5.一层双车位设计，方便停车。6.一层东西入户自然玄关且有挑高设计，即照顾居者居住舒适，又兼顾东方人风水居住习惯。7.一层起居室与餐厅自然连接增大空间感且彰显豪华气派。8.一层转角楼梯及电梯位置最大限度的节省了您好的空间。9.二层双套房设计，功能空间完善。10.二层卧室超大转角观景窗，最大限度引入户外景色，同时保证了采光。11.二层南北卧室套间设计，生活方便舒适的同时更确保了您的私密性。12.三层全主卧套房设计，私密性好，功能空间完善。13.三层生活空间设置在南面，不仅保障了采光，还确保了室内湖景资源的引入。14.三层卧室配大阳台使您不至于与户外完全分离，使您不仅感受到家带来的温馨同时与大自然更亲近。利空:1. 一楼无老人房设计。解决说辞：赠送电梯，上下可垂直到达，老人想住哪一层都可以。2. 三层结构，整体空间相对局促。解决说辞：户型紧凑，浪费少。3. 二楼南卧，没有衣帽间。5米的进深足够放一张大床再在北墙摆
