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1、,财务总监应知应会,沈阳公司 陈鹏,2019年08月,PART01基 础 术 语 篇PART03项目总监角度对财务的需求,PART02成本盈利预测PART04项目发展各个阶段财务需求,目录,SUCCESS,结利合约额结利合约额是指房屋在复核竣工备案等收入确认条件后能够结转收入的合约额。营业额营业额=结利合约额-增值税=结利合约额/（1+增值税率）。利润额营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值+投资收益+其他收益。成本利润率成本利润率=利润额成本额。,一、基础术语篇合约额合约额是指房屋出售后向市房产局管理部门办理商品房买卖合同登记备案金额。,毛,利=营业
2、额-营业成本,。,IRR内部收益率(IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率,Part 01WHY ?,存出保证金存出保证金，是指企业按规定或合同约定交存的保证金，比如土地购置保证金、竞标保证金、监管资金等成本分摊方法各项成本按成本对象、按可售面积等方式分摊，使之税负最低。现金流现金流量是投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付，最大化利用资金效率。,一、基础术语篇毛利率毛利率=毛利/营业额,增值税税率9%企业所得税税率25%土地增值税税率30%-60%契税（4%）等其他税费,各税种实际税负所占比例,税负约4%税负约5%税负约6%税
3、负约2%,应纳增值税=销售额x税率-进项税额所得税=（收入-成本-税金-费用）x25%土增税=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数契税=土地价款x4%,计算公式,房地产行业主要税种房地产开发企业主要涉及的税种有增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、房产税、印花税、土地使用税、河道费等,分析,土地增值税税率,Part 01,02 收入-成本-税金=利润。,03 收入-成本-费用-税金=利润。04 全部现金收入-全部现金支出=利润。WHY ?,二、项目成本盈利预测利润01 收入-成本=利润。,JOHNUS,开工时间,开盘时间,俊工时间,入伙时间,项目投资备案书,规划,成本,收
4、入,回报,节点,投资任务书体系,收入,回报,量,价,销售总收入,各物业形态销售单价,总投资额,土地费用,前期费用,建安成本,其他费用,成本目标成本体系,利润额,利润率,收益率,投入时点,开发节点,利润总额,利润单方,成本利润率,IRR,毛利率,集团管控项,从投资任务书看地产管控体系,核心利润,收入体现、,成本体现、利润率体现,成本及利润初步测算表,土地增值税计算,土地增值税测算表,现金流的图表性体现,资金投入回收曲线,核心现金流,体现资金流入与,流出值与时点计算资本化利息,资金来源预测表,体现计息，部,分计息与不计息情况下的现,金流情况,现金流量表,资金投入与流出时点与份额,项目实施及销售计划
5、表,测算表,成本利润率,IRR毛利率,销售单价,成本单方费用单方,收入与投入时点测算表的计算，实质上，就是整个项目经营的一次模拟！,输入与输出项建筑指标值,1234,盈利预测表-全投资成本规划控制表土增税测算现金流量表,盈利预测报表,科学细化编制预算，为预算执行打好基础。预算编制是预算执行管理的基础。预算执,项目发展经营成果确认通过项目总合约额、总成本、净利润、全投资成本利润率、全投资项目毛利率、 IRR、各运营节点等各项指标确认经营成果。,项反馈机制，确保预算有效落地。项目发展的资金统筹、税务安排,1、通过现金流量表预测统筹安排资金调度，最大化的加大资金利用效率。2、通过税务筹划及税务协调最
6、大化的降低企业税负，合理延迟缴税时间争取现金流。,三、项目总监角度对财务的需求项目发展预算执行,项目发展过程中的参谋角色,“,（1）项目前期通过税务筹划合理规划分期并取得规证，降低税负。,（2）通过土地增值税测算对销售定价提出合理建议，降低税负。,项目前期税务筹划,四、项目发展各阶段不同的财务需求,规划立项环节取得土地环节,开发建设环节销售环节,全流程税务筹划前期介入,规划立项阶段,销售阶段将普通住宅、非普通住宅销售均价控制在合理水平，避免土增税的跳跃式增长；（或可考虑降低人防地下车位面积，并将此部分销售时间推迟到清算完毕之后）,取得土地阶段,对于公开市场拿地，应尽量降低土地出让金分期利息等扣
7、除有争议的支出，同时也可以保证项目的整体利润最大化；通过比对测算结果，合理划分清算单位（具体表现为立项和规证的划分范围），合理规划地下开发面积,严格监督投资报建部门按照前期策划要求办理相关手续,全流程税务筹划,实际清算阶段应加快合约结算进度，催收成本发票，最大化成本扣除范围。复盘阶段项目开发完成后，与预测数据对比，为今后同类筹划方案提供经验数据,开发建设阶段通过关联方供应商转移定价，合理设定设计费及建安成本的浮动空间，降低土增税的适用税率；（目前碧桂园等公司较多采用）,全流程税务筹划,项目前期税务筹划，应充分考虑未来销售价格上涨因素的影响,项目前期税务筹划,武汉中海项目税务筹划案例,税务筹划案例一,【武汉琴台华府】项目平面图,【武汉琴台华府】技术指标,合肥中海项目税务筹划案例,税务筹划案例二,【合肥原山】项目平面图,【合肥原山】技术指标,Thanks,沈阳公司,
