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1、市场分析一、项目概况二、济南市房地产宏观市场调研三、济南市高档楼盘市场现状分析四、与项目地块定位相当的市场调查分析五、项目地块SWOT分析及规避方式六、项目初步市场定位一、项目概况（一）、项目的地理位置项目地块位于泺源大街与太平街交界处西北，地理位置显要，环境幽雅，交通便利；项目临近泉城广场，周边多路公交线路可以直达，道路交通能到达市内各区。（二）、项目所在地环境状况项目所在地泺源大街是一条具有悠久历史文化的名街， 附近主要的商业建筑有中银大厦、鲁银大厦、富林酒店、新闻大厦、银座大厦等。项目周边星级酒店环伺；政府机关及金融机构密集；本项目临近泉城广场，休闲娱乐环境极佳；交通网络四通八达，占尽地
2、利人和。项目地块为长方形，南北面窄，东西面较宽，利于规划临街建筑。但是项目地块北面为临街住宅，预规划建筑对其日照采光影响极大。规划上受到其影响较大。（三）、项目的性质及主要特点项目地块主要特点为：1、项目地块比较方正，规划起来相对容易；2、地块占地规模比较小，容积率相对适中；3、与后边多层住宅距离过近，规划受到影响较大；4、周边片区土地稀有，本项目位置得天独厚。（四）、项目规划主要技术经济指标项目地块占地7460平方米，原用地已有设计规划方案，规划总建筑面积为46653平方米，容积率5.18。地上22层约38653平方米，地下两层约8000平方米。建筑高度75.5米，地下车库可停车136辆，初
3、步确定高级办公。我司在认真分析周边环境的基础上，提出了在该地块建设高级住宅的建议，规划指标如下：总建筑面积38150平方米。其中地上建筑面积31150平方米，全部为22层板式高层住宅，其中住宅部分面积26110平方米（首层架空，面积为1186平方米，用作会所和管理房），空中立体花园总面积5040平方米；地下室总建筑面积7000平方米，主要用途为地下顶车场和设备层，停车位130个。（五）、项目合作方式富丽房地产开发公司通过购买土地方式从原开发商手中取得土地，土地价格为9800万元，富丽开发公司负责项目的全部费用。（六）、可行性研究的目的、主要论据和范围项目可行性研究的目的是通过对济南市房地产的宏
4、观及微观市场详细的调研分析，结合项目所在地片区的市场状况，确定其初步的市场定位，进行成本预算分析、销售收入预测、项目盈利状况及风险分析，研究该项目实际是否可行或者现在不可行何时可行等问题。可行性研究的主要论据是济南市整体房地产走势分析、市场供应量与需求量分析、市场热点分析、与本项目具有可比性的重要楼盘分析以及济南市的建筑成本情况、各种税费收取情况、一般市场的利润状况等分析。其范围主要在泺源大街片区高档公寓和中央商务区（CBD）片区等高档公寓比较集中的区域。二、济南市房地产宏观市场调研（一）、济南市房地产市场状况分析1、目前济南房地产开发投资增长迅速。2001年商品房投资58.5亿元，增长38.
5、5%。房屋施工面积713.0万平方米，其中住宅施工面积595.2万平方米，分别增长27.4%和30.2%；竣工面积房屋竣工面积190.8万平方米，其中住宅竣工面积163万平方米；房地产开发朝着片区化、多类型、多档次、综合配套和环境优美舒适方向发展。2、土地购置面积和土地开发面积大幅增长。2001年土地购置面积为184.9万平方米，土地开发面积为263.2万平方米，分别增长1.8倍和2.5倍，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。3、房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅大大快于同期销售增幅。据统计2001年房屋竣工面积190.
6、8万平方米，其中住宅竣工面积163万平方米，分别下降19.1%和22.8%。商品住宅实际销售面积117.3万平方米，下降1.7%，其中个人购买95.4万平方米，个人购买比例已达81.3%，比上年提高0.9个百分点。总竣工面积增幅高于实际销售面积。2002年商品房市场总供给的增长速度将超过总需求的增长速度，供求之间的总量差距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。济南房地产新增供给速度大大高于同期销售增幅，市场消化能力后劲不足的迹象已经开始显现，这一现象应当引起高度警惕。4、商品房在建规模扩大，开发速度剧增。预计今年的住宅供应量将比去年大幅度的增加，商品房开工面积将达500万平方米以上，如果再考虑
7、去年结转的近400万平方米，今年住宅的实际供应量将要达到900万平方米，而目前济南市住宅市场的年吸纳率不到400万平方米，今年供需两旺，供大于求的市场格局将会形成。5、济南房地产市场发展潜力相当可观。从城市人口和商品房的销售量上看，济南的市场发展潜力非常看好。据统计，2001年我国商品房销售量最大的是上海，达到1,100万平方米，北京为1050万平方米，深圳为650万平方米左右，而这三个城市的人口数量分别为北京、上海各1500万、深圳400万。济南市去年成交量为117万平方米，城市人口超过300万人，可见济南房地产市场的潜在需求尚有较大空间。济南的购买力还处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，
8、济南的个人购房比例将会大大增加。另外，虽然已停止了实物分房的政策，但济南的房地产市场还存有一定程度的变相集团购买行为。 （二）、济南楼市区域板块分析近几年，济南市房地产市场得到了迅猛发展，最显著的是高层写字楼和规模高尚社区的大量出现，使济南增添了现代的都市气息。自然环境的改观为房地产繁荣的到来提供了客观条件。 济南市政府的旧村改造计划和大型污染企业的外迁也使得各个区域的总体开发量和结构性供应的不均衡状况得到了改善，开发重点由东部地区向中西部、南部、北部和其他地区转移。房地产产品的供应也呈多样性，大型高尚社区、高层、小高层住宅以及小型精品住宅在各个地区均有出现。消费者的消费行为也趋于成熟和理性，
9、消费者区域性流向呈现出多样性，传统的“买南不买北，买东不买西”的观念正逐渐被打破。各区域房地产价格也呈现出趋向价值回归的走向，一些不被认可的高价物业价格不断回落，一些具备优秀素质被社会广泛接受和认同的物业价格却不断攀升。 由区域性的供应状况可以看出济南市房地产的总体供应状况，由各区域的消费群体的特点，可以总结出房地产的总体消费特点，由各区域房地产供给与需求的差值及其消费者流动特点，我们可以了解到济南市单个项目、各个区域及总体供需的大致情况，可以为各个项目的热销与滞销在市场上找到根本原因，也可为开发企业在各个区域开发项目时作好准确的市场定位和产品定位提供科学的理论依据。 为了便于研究和分析，我们
10、将济南房地产市场分成地理上的十大区域，即中部、东部、远东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和东北部。为了更好地了解各区域状况，了解济南市房地产总体状况我们将从区域状况、市场特点、代表楼盘、消费者流动特点、将来开发方向及应注意和规避的问题等多方面、全方位的进行一次分析。1、中部尽享都市繁华的地区中部指经二路及大明湖以南，纬十二路以东，经十路以北，历山路以西的地区，该地区处于济南市地理中心，是济南市老城区，是山东省委省政府、济南市委市政府的所在地。大观园、人民商场、三联家电、银座商城等大型商场均集中于此，在全国也为数不多的大型喷泉广场泉城广场也座落与此，它是济南市政治、经济、文化、交通的
11、中心，车水马龙，商业网点密布，济南市大多数的高档写字楼均集中于此。本区域待开发地块为数不多因此住宅项目不多，开发总量有限，而且在建项目大多为高层住宅。本地区地块特点一般较为狭小，因此容积率偏高，三箭银苑花园占地1.3公顷，总建筑面积70000平方米，容积率高达5.4。其中以汇苑家园的销售状况最好，价格只有3400元多一些，期房销售率近100%。这给我们很大的启示，本项目也成为济南市所有开发商研究和学习的典范，无论是高层开发还是期房开发，由于道路的建设，济南市各区域的交通状况有了明显的改善，中部区域的地段优势在某些方面已经不是很突出了，尤其是在住宅项目的开发上更是如此，但在写字楼的开发方面，他的
12、信息集中优势是其他地区无法比拟的，因此济南的高档写字楼的开发应以本地区为主，其它地区为辅。在住宅消费群方面，中部地区不但可以保住部分本地区高收入消费群，而且可以吸引其他地区的消费者前来置业。但收入不是很高，却需要房子的家庭，很大部分都流向了其他地区。本地区消费群体充足，开发项目前作产品定位和项目定位时，可以充分利用地段优势、便捷交通条件，提高容积率，以摊薄土地成本，并提高物业档次。但需注意价格定位不宜偏离市场实际，以防滞销情况的发生。以目前几个高层项目的销售情况来看，如果价格与价值真正的协调一致，市场的反映将是非常好的。关键是如何控制成本、降低价格，解决好成本与价格之间的矛盾，就抓住了本地区开
13、发主要问题。2、东部传统的科技、文教中心东部地区指历山路以东，二环路以西、黄台南路以南经十路以北的地区。东部地区是传统的科技、文教中心区，著名的山东大学、山东师范大学、山东医科大学及众多的大中专院校集中于此，山大路是济南的硅谷地段，新兴电子计算机、软件业企业商铺林立，是济南市经济、科技、文化、交通的发达地区。东部地区一直是房地产开发的热点地区，开发商依托这里完善的基础设施，优秀的人文环境，开发出了许多中、小型的高尚社区和精品住宅。前几年，本地区以开发多层住宅为主，从立面色彩到景观设计都别具一格，其中以大地留园、三吉花园、恒泰花园等小型项目为代表，它们充分注重项目的每一寸空间，充分提高物业精品形
14、象。大地留园修整的半坡式庭院草坪、大理石碎块铺就的人行路，鹅卵石嵌边和间或的樱桃树、石榴树，使其颇具人情味，项目虽小，但其典雅、别致的造型给人留下了深刻的印象。恒泰花园的庭院绿化及总体布局均值得称道，而矮蘑菇石砌墙，东西虽小，但端庄古朴，别具风韵。冠宇东旺家园的健身设施及网球场的修建，在济南市也属新潮，使其在各项目中独树一帜，充分体现了开发商的良苦用心。东部地区较有规模有且注重景观、环境及配套设施建设方面的典型代表当首推东兴置业的绿景嘉园，它的建筑立面色彩、假山、水池、草坪有机地融为一体，来到绿景嘉园，仿佛置身于公园中一般，风景如画里，真正体现了开发商的超前意识，堪称新型小区的典范。当然其他项
15、目如建鑫花园、燕柳园、燕庆园等项目在户型设计、景观、绿化等方面也各具独到之处。尤其值得一提的是三庆房产近期开发的项目，在户型设计方面以中、小户型为主，贴近百姓，适应市场，取得了良好的销售效果，是值得开发商借鉴之处。东部地区地价昂贵，有些地区甚至超过中部地价；致使开发成本升高，房产价格也居高不下，一般在3000元/M2以上。由于现在可开发利用地块减少，地块多较狭小，而且土地成本较高，因此近年开发的项目多为高层和小高层住宅，这是本地区土地供应紧张的必然结果，是经济发展的必然。高层住宅中以历东花园、国华经典等项目为代表，它们在立面设计、景观设计及配套设施建设方面，堪称是济南市新建高层项目的代表。目前
16、普利文东花园、三庆的汇文轩、舜风世纪花园等高层项目正在积极的建设中。但是由于容积率提高而使单位土地成本降低的优惠并没有反映在房产价格上，本地区高层住宅房价要比多层住宅平均高出1000多元/M2，致使市场对此类住宅的热情不是很高。但由于本地区多层住宅供应量的不断消化和缩减，多层住宅选择余地的减少，使部分客户分流到高层住宅中，而高层住宅的总供应量又不算很大，因此基本在市场可以承受的范围之内。虽然现在高层的市场反映不是很好，但随着百姓对于高层、小高层住宅认识的不断加深，销售情况必将逐渐变好。本地区消费能力是济南市最高的地区之一，项目的客户大多来源于本地，并吸收中部及其周边地区有较高收入的阶层前来置业
17、。当然本地区也有很多业主分流到北部的经济适用房和其他地区的高档住宅。如何使留住本地区客户，吸引其它地区客户，是开发企业做产品定位和消费群定位时要考虑的主要问题。本地项目的开发应严格控制成本，力求在同质物业中占有价格方面的竞争优势，而且在诚信和企业的品牌建设上要下足功夫。本地区有些失败的开发教训，主要是因为开发企业在项目的运作上，没能取信于民，将诚信这一开发企业存在的根基太没当回事，答应交工的房子迟迟不交，交了工又毛病多多，致使百姓退房现象屡屡发生。虽然出现问题的原因是多方面的，但有一点不容否认，开发商在这一问题上考虑的还是不够全面和细致的。3、远东地区广阔的、有希望的田野远东地区指二环路以东，
18、轻骑路以南的广阔地区。本地区紧邻东部繁荣区，多少受其辐射的影响，近二环地区发展较快。总的来讲，本地区经济环境较为落后，基础设施、配套设施也不够齐全，人们在交通、医疗、卫生、就学、购物、休闲等各方面不是很方便，但是由于其他地区土地供应紧张，本地区大量廉价的土地将使其成为几年后济南市的热点开发地区。本地区代表项目，当首推作为建设部批准的国家康居示范工程之一的雅居园，他座落于高新技术产业开发区内，距市区较远，曾提出“到东部去，到最有希望的地方去”的口号，并推出冠军家园等一系列促销活动，使其在济南的知名度很高。但由于其产品定位、价格定位、规划设计及工程进度安排上存在着不够准确和不够精心的地方，项目的市
19、场反映不是很好，如果真正按市场规律办事，在各方面有所改善，我相信，项目还是非常优秀的。如果将开发高层、小高层的资金用于环境改善和配套设施建设，不搞大而全的项目，只开发多层和高档的别墅，其市场反映将比现在好的多。但无论如何，我们应该向开发商致以敬意，当我们在现在还是郊区的地方看到那巍峨的高楼时，不能不佩服开发商的勇气和拚搏精神。从长远眼光来看，该项目将是非常优秀的。临近二环的颐琴湾明珠花园项目已基本竣工，在立面色彩设计、景观设计上很有新型社区的风范。但由于其地势较低又紧邻窑头沟，使其总体环境和空气质量打了问号。但从市场反映来看，销售形式相当不错，说明市场在选择时对于可见环境、户型设计及价格的敏感
20、度是相当高的。而对于一些隐性因素，消费者的识别程度还远远不够。东园山庄项目是近期开发的新型项目，欧式风格的立面和中心公园的设计使其具备了中高档物业的特征，如果价格定位适中一些，能被大多数百姓接受，其销售前景将是非常乐观的。窑头庄的改造项目在区位、交通和规模上较本地区其它待开发项目有很大的优势，如果能在规划、景观、配套、户型设计上真正做到以人为本，它将是济南市非常有竞争力的大型项目。由浆水泉村、仁合庄、荆山庄联合开发的旧村改造项目占地2300亩，将是济南市非常有影响的项目,也将会在济南的房地产市场中分得一杯羹。关于它的开发动态，我们大家都应给以密切的关注。本地区消费能力有限，旧村改造项目居多，项
21、目的客户群一部分是回拆居民，大多数来源于其他地区。由于本地区房地产市场还不够成熟，因此在开发时应该首先考虑作好产品品质，低价入市，占领市场，着眼于项目的规模效益和长期效益。要在项目的规划上，市场调研及细分上狠下功夫。本地区近期开发的房地产项目主要应以中低档房屋为主，在浆水泉和龙洞附近可开发部分高档和豪华住宅。从长远和整体方面来考虑，本地区待开发面积辽阔，需要的开发资金量巨大，开发不是短时间能够完成的，因此一定要注意总体的控制和长远的规划。4、东南部山景富贵人家东南部指经十路以南，舜耕路以东，二环路以西的地区。该地区是济南的风景名胜地区，怡人的苍松翠柏，深沉的文化底蕴使千佛山脚下的这片土地价值连
22、城，清新的空气，便捷的交通、卫生、医辽、生活条件，使其成为了济南市房价最高的地区，该地区集中了济南市各高档房屋，无论是高层还是多层住宅，造型及规划均依山傍势，借山造景，各有千秋。本地区的多层住宅以邦泰绿苑和中润富华园为代表，小区的封闭式物业管理，鲜明的立面色彩，欧式的立面设计及大面积的绿化使其在千佛山旖旎风光的掩映下，显得非常时尚。皇冠山庄和绿苑亚泰项目也属高档次住宅，皇冠山庄地处千佛山大门的西北，是借千佛山景色提高项目形象的典型住宅之一，总体价位在济南市无与比肩，绿苑亚泰虽然项目规模较小，但其底层车库及复式结构的户型设计使其也具备了高档住宅的特征。本地区的也是济南市最高档次的多层住宅当属开元
23、外国语学校内的开元圣华山庄，该项目虽只有三座单体，但是其高达4.2米的客厅设计令人瞠目结舌，更兼一层的车库及电梯配套，使其雍容华贵，独领风骚，项目在茂竹修林、假山喷泉、瀑布溪流的掩映之中，堪称济南多层住宅华贵之最。作为本地区规模最大的中档次项目当属中联花园，价位在3000多元每平方米，而其在规划及户型设计上也很有风味，受到了广大消费者的普遍欢迎，销售形势非常的好，很值得开发商们学习。新建的微型多层住宅映月山居有许多特点便与此项目相似，市场反映效果不错。本地区的高层住宅当首推舜华园，它作为济南市较早推出的也是最成功的高层住宅之一，在项目的销售手法及总体把握上很有特色，尤其是在开发时机的选择及项目
24、开发规模的定位上显得非常独到，应是所有高层住宅开发商学习的典范。本地区另一个很有影响的高层住宅使其便是中创开元山庄，它由一期开发的两座高层和二期开发的两座高层住宅组成，项目北观市区的繁荣景象，东、南、西分别由燕子山、平顶山、千佛山环绕，环境怡人，视野开阔丰富，是近千佛山地区不可多得的高层住宅。本地区的消费群基本是来自于济南市各个地区，由于物业档次普遍较高，能购买的人就比较有限，除前期曾有的部分中档房屋外，近期开发的项目大多为高档项目，中档项目较少，但本区消费者外流的较少，流进的却很多，而且大多数是济南的白领和金领阶层。本地区项目开发若在“精”字上作足文章，其利润将是相当可观的。但要注意价格的控
25、制及销售手法的创新和运用。尤其值得一提的是，本地区土地供应已相当紧张，开发企业要充分注意这一特点，把握好开发时机，使有限的土地资源发挥出最大的效益。 5、南部尽享阳光和雨露的地方 南部地区指经十路以南，舜耕路到舜耕山庄以西以南及英雄山路延七里山路以东的广大山区，本地区由北向南分别有英雄山，马鞍山、五里山、云里小区、七里山、金鸡岭横贯南北。本地区由于高山较多，且山体植被较好，加上人工绿化，使得本地区环境清洁，空气清新，应是济南市适于居住的，环境最好的地区之一。本地区在山东财政学院、济南大学等高校入住后，发展迅速，基础配套设施逐渐齐全，文化氛围日益形成，人气骤升。 本地区的住宅集中了高、中、低，各
26、类档次的项目，而且均颇具规模。代表项目首推占地面积7.8平方公里，总规划面积260余万建筑平方米的济南房地产巨无霸阳光舜城。作为济南市最大的房地产项目，是济南新城区开发的典型代表，有如此规划且如此规模的社区在济南市当说是前无古人的。在宏伟的历阳大街修建后，整个社区与舜耕路联通直达市区，交通状况得到了明显的改观，开发商的气魄和实力尽显。前期开发的集体销售项目已颇具规模，社区氛围已见雏形，为其后期开发及市场形象的树立奠定了基础。但由于项目规模较大，且消费群需求来自于济南的各个地区，在当前的市场情况下，其反映不是很好，尤其是在请来著名影星成龙重新作了开盘仪式的情况下，其清淡的成交额，多少说明济南市的
27、中高档大中型项目市场状况不是非常乐观。因此在项目的产品定位、价格定位、开发周期及开发时机的选择上要充分的注意。 已经非常成熟的大型经济适用房区玉函小区，是大众化消费品，市场目标广阔，尤其是其60平方米以下的小户型受到了青年消费市场的热烈欢迎，销售异常的好，说明经济适用房的开发还应该是济南开发的主要方向，也是房地产开发大众潮流的最好体现。当济南大众的消费意识被唤醒之后，谁最先为他们服务，谁将在激烈的市场中取得丰厚的回报。 作为以小高层开发为主的泉景四季花园是济南市此类项目开发成功的典型例子。虽然在规划设计方面走在了济南市的前列，是该项目成功的一个因素，说明了开发商的眼光，但更重要的深层次的原因，
28、应是市场时机把握的准确。这是该项目值得所有开发商思考和研究的地方。 在舜玉花园的周围出现的几个高层项目应是本地开发的新特点，其市场反映如何我们将拭目以待。华馨园紧邻舜玉花园，环境优美，视野景观怡人，汇景阁的零设计概念别具特色，都是济南市高层项目中的佼佼者。 张安改造区的建设及玉龙山庄项目的开发，将使本地区的开发量骤增，已是济南市开发量最大的地区之一。本地区的住宅产品除去回迁和本地区消费一部分外，其消费群将主要来自东部和中部，这是其显著的特点。本地区消费群外流极少，主要是基于本地各类项目均有供应，产品丰富多样，适应了各阶层人士的住宅消费。 本地区在开发时应充分研究市场特点，注意竞争对手状况，做好
29、市场细分及客户群定位。在项目开发上，本地区的北部应以中高档住宅为主，南部地区应在中低档项目上作些文章，户型设计上真正做到“以人为本”。6、西南富有朝气的地方 西南部指槐村街延南辛庄西路以东，纬十二路、经十路以南，英雄山路以西的地区。本地区是当前济南在建及待建项目最集中的地区，在东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染项目迁走之后，随着大量危旧、低矮房屋的拆除，一个原本脏、乱、差的地区正逐渐显示出青春的朝气，步入高档、时尚大型社区的行列。 本地区的代表项目当同属国家康居示范工程的汇统花园、新世界阳光花园。汇统花园规划建筑面积24万平方米，是期房销售项目，今年年初开工建设。小区内设计了会所、学校、银行
30、、医辽中心，配套设施齐全，项目在全国率先推出100%贷款直通车活动，由开发商向银行为业主提供担保，较零首付有很大的进步，将银行、企业、个人三者的利益捆绑在一起，实现了“三赢”，在市场上引起了轰动，开盘现场异常火爆，是济南极其少见的。后来又组织了一系列的促销活动，如客户“督察员活动”和“履约保函”等，以打消购房者对汇统期房在质量、工期及各方面的顾虑。尤其值得一提的是汇统公司在济南市众多房地产公司中第一家推出形象代言人活动，以李亚鹏的青春、健康形象为项目的推广做宣传。应该说，汇统花园项目是济南市期房销售最成功的项目之一，汇统公司也是少有的品牌竖立成功的公司之一。纵观汇统的整体运作，关键在于“创新”
31、二字，无论公司的管理还是项目的销售，是其成功的密决。 新世界阳光花园项目总建筑面积48万平方米，是济南的重点改造项目，是西南部的最大的住宅项目，项目对于西南部和中西部的环境改善将起到非常重要的作用。 西南部其他在建项目如怡心苑、玉景家园、槐苑花园也颇具特色，其中怡心苑的欧陆风情，玉景家园的观景平台设计使他们在市场上均占有一席之地。 西南部最大的经济适用房当属王官庄小区，它在立面设计上仍是传统的水刷石墙面，户型也普遍在100平方米以下，适于大众消费，尤其值得一提的是，大众广场建成后，局部环境得到了相当大的作用，人们休闲、散步有了很好的去处，对王官庄小区规模的扩大及其他项目的建设产生了相当大的影响
32、。山水山庄项目的建设及郎茂山山顶公园的建设使该地区开发热点继续向南扩张，规划建筑面积在150余万平方米的水泥厂改造项目及几十万平方米的泉景卧龙花园的建设将使该地区的开发量骤增，市场供给远远大于该地区的需求，使该地区的消费者将主要来自济南其他各个地区，而这里的客户又有部分的流出，这分部大多是收较高对本地区较为熟悉却又看不到将来发展前景及升值潜力的人群。因此，本地区项目的开发形势非常严峻，已建项目已然不少，待建项目真正建设时要仔细研究这一形势，做好市场分析，注意产品的组合及产品的定位。但不应盲目的求大、求全，盲目上马。7、西部一个要等待春风的地方 西部地区指济齐路延纬十二路、延槐村街延南辛庄西路以
33、西的广阔地区，该地区铁路分布较多，加上机床厂、轴承厂、机车厂等大型重工业企业占地面积较大，因此西部地区经济较为落后，基础设施条件差，缺 新兴产业。但随着大量的旧村改造项目及大量经济适用住宅的开发，该地区环境已有相当改观。但交通、道路情况却未有大的改变，一直是制约该地区经济及各项事业发展的瓶颈。 该地区的房地产开发以经济适用房为主流，代表项目有匡山小区、闫千户小区、实力小区、桃园小区和明星小区，新建中档次项目有舜承苑、实力花苑和待建的匡山小区北区。 匡山小区是该地区北部最有影响的项目，也是济南市经济适用房的代表。项目的立面仍采用传统的水刷石、户型设计在70-100平方米左右，仍延续着前苏联的豆腐
34、块模式，但对于大众是非常适用的。值得一提的是，开发商在小区中心修建了面积较大的中心花园 、篮球场和健身路径，并新建了娱乐中心，为项目提升了形象，为百姓生活带来了方便，这在此类住宅中是较少见的。它的这些设施使其赢得了广大低收入阶层的青睐，也成了济南中西部拆迁安置居民的首选。 作为西部在建项目中规模最大的经济适用房小区明星小区，在立色色彩上作了革新，采用了新型外墙涂料，对提高项目档次帮助很大，给人之第一感觉是眼前一亮。其周围的桃园小区、实力小区及段店村、东红庙村、西红庙村、南红庙村的旧村改造项目、实力花苑南部的明珠花园项目的建设，使该地区在建项目总和已经很大，但其消费群来自当地的村及周围地区，没有
35、大量吸收其他地区散户消费者。袁柳庄、谷家庄的旧村改造项目，基本也属于此类项目，由于项目规模较小，且受配套设施和环境、交通条件的制约，未能大量推向市场。南部的天业翠苑和百兴家园由于较靠近王官庄小区，因此吸引了许多外地的购房者。这是沾了规模社区的光。 目前轴承厂的改造项目，舜承苑应是本地区档次最高的项目，在规划及景观设计上具备了高档物业的素质，对于提高本地区形象 和改善周边环境将起到积极的影响，实力花苑作为西部二环以外的项目，在立面设计上采用了釉面砖，景观及绿化也较有特色，已经对改善这一地区的环境和形象起到了很好的作用。 西部项目消费群很大一部分是来自本地区，当然外地低收入阶层及年轻人来置业的所占
36、比例也很大。但本地区高收入者大多流向了中部、南部和东南地区，主要是本地缺乏高档次项目，因此本地区适当地开发出一些中高档物业，满足本地区消费者的需要，其前景是比较广阔的。 在开发本地的经济适用住宅时，要注意项目的广告宣传，酒好也怕巷子深，再好的东西也需要宣传出去，而且在产品品质相差不是很大的情况下，广告宣传就显得尤为重要。在物业管理和配套设施上真正为百姓着想，打消他们这方面的顾虑。当然，价格上也要充分考虑周边地区的竞争状况。经济适用住房的开发一直是本地区开发的重点，也是最符合大众的一种住宅产品，但各开发企业没有统一的战略，在一段时间内显得比较零乱，如果大家能够形成某种形式的联合，形成某种统一的形
37、象，那么，在市场竞争方面，将占有一定的优势，尤其是在同北部地区经济适用住宅的竞争当中。8、西北地区可以安静生活和休憩的地方 西北地区指济齐路以东，经一路以北，济泺路以西的地区。该地区基础设施和配套设施较为一般，交通较为方便，总体环境状况已有相当大的改善。 本地区也基本以经济适用房开发为主，具有代表性的项目有：西苑小区、天福苑小区、金牛小区、太平洋花园、金阁花园等。 西苑小区是本地区近年来开发的规模最大的社区之一，开发商已经注意了在绿化及配套设施建设，新建的北部绿化带给人一种崭新的认识，而新建的宽阔的小区道路也为其在当地的竞争中增添了筹码。金阁花园作为新建小区，其在立面色彩设计、户型设计及绿化景
38、观设计上均走在了各个老小区的前列，是本地区也是济南市经济适用房的代表。 其他新建项目如天旺家园、太阳城二期工程、师范南苑、影山苑、影山花园、公园2000、城市2000等项目的规模均不大，但都有自己的特色，也有自己部分固定的客户群，销售形式还是较不错的。由大有升房地产公司开发的天旺家园项目，紧邻小无影潭，风景秀美，是济南为数不多的可称为水景的住宅之一，最近又建起了小高层住宅，走在了该地区的前列，占领了房地产市场在这一领域的空白点，对提升该地区的形象起到了先锋的作用，市场反映应该不错。 各个小区的扩建项目，在本地区也相当有影响，随着人们对居住环境的要求越来越高，也是出于市场竞争的考虑，各个小区均重
39、视了庭院绿化及景观设计，暖气、煤气等生活设施上也基本齐全。但总体来看，这一地区的发展速度较为缓慢，生活设施方面的变化不是很大，如在宽带网接入、三表远传、电子设备、纯净水入户等方面的建设还没有形成大面积推广的局面。 本地区的经济适用房开发由于竞争较为激烈，因此在整体设计、环境设计、配套、生活设施上要考虑周全，尤其大型项目，更是如此，要根据项目特点及周边项目价格情况作好价格控制。本地区的市场与西部和北部的市场竞争较为激烈，总体环境和设施又相差不大，因此想占有更高的市场占有率需要花费一定的功夫。9、北部地区曙光初见的地方 北部地区指济泺路以东，东二环路以西，经二路及大明湖以北的广阔地区，本地区基础设
40、施及环境条件一般，老式住宅及工厂较多。传统观念上这里不是非常适于居住的地区。但随着近年开发量的加大，环境已有相当大的改观。 本地集中了高中低各类档次项目，大明湖北部是中高档住宅区，往北则是中低档的经济适用房和旧村改造项目区。 大明湖周围的两个项目，大明翠庭和金冠花园由高层和小高层住宅组成，是本地区档次最高的项目，也是济南市借助大明湖景色提高项目形象最多的两个项目。应该说两项目在景观、视野、配套及环境绿化方面均非常有特色，是济南市不可多得的高档高层住宅项目。但从市场反映来看，效果不是很好，虽然原因是多方面的，但价格定位与产品定位的错差及策划者对于市场把握的不准确是显而易见的。 北部的湖滨苑、荷花
41、园、泉星小区、龙岱花园应属中档项目，。尤其新建项目泉星小区，总规划建筑面积27万平方米，以泉为主线展现各个社区单元，以植物为分隔线形成相对独立的居住环境，融现代设计、生态环境、物业管理和配套设施为一体，是北部新建项目中规模最大的一个，也是济南市屈指可数的规模社区之一。它号称全国首座泉林文化雕塑园，济南首座大规模泉林文化主题生态社区，在化工厂拆迁之后，他的建成将对本地区环境的改善起到重要作用。该项目销售策略采用了泉文化和林文化为主打概念，以塑造物业特有的神韵和灵气来打动消费者，幽竹花溪、七星伴月、紫气东来一个个动听的名字颇体现了策划者的匠心。销售思路的创新和连贯也体现出策划者的水准，标志着济南营
42、销策划界的水平又上了一个台阶，不是空洞的照抄照搬，而是言之有物和灵光闪现。 其他项目如水晶花园、建工柳苑、柳云小区、水屯小区、水园小区、芙蓉花园、石桥小区、华洋新苑、板桥小区、南全福庄改造区、福鑫园等均属经济适用住宅。虽然单个项目的规模比较有限，但总体规模却非常可观，在济南市经济适用房市场中占有一席之地。 本地区客户群以当地为主，借助较低的价位和较便利的交通，吸引了西北部、东北部和其他地区的大量客户。但北部在市民中的传统的环境不好的形象并没有得到根本的改观，因此，价位较高的项目在吸引其他地区的较高消费能力的客户时，具有一定的难度。所以北部的小型项目做好自己的环境和产品就显得非常重要，东部地区的
43、一些好的小型项目很值得本地区的开发商们学习。 本地区多开发一些价位适中，小而精，品质优良和中小户型的房子，在市场上是会被广泛欢迎的。要注意不要完全的模仿和抄袭，要在适合大众需要的基础上，有所创新，并能在将来社会发展的情况下，产品不显得落伍，为消费者考虑周全。10、东北地区春天就要到来 东北地区指二环东路以东，轻骑路以北的地区，本地区环境一般，各种设施及交通条件也较普通。在建项目的区域不大，但其向东向北均有很大的发展空间，是将来的开发方向。尤其是新工业北路建成之后，交通和环境状况有了改善。但这一地区受黄台电厂污染影响较大，如果不进行治理，将严重阻碍本地区的发展。本地区的医辽设施和教育设施较为落后
44、，只能与东部地区共享某些基础设施，造成了人们生活的不便。 本地区在建项目竞争较为激烈，曾出现了一个路口设五个销售部的情况，在济南是非常罕见的，也足见其竞争的激烈程度。本地区较有代表的项目有百花小区、逸东花园和齐鲁世纪园等。百花小区是本地区规模最大的项目之一，是济南市四新技术成果运用的样板小区，采用了电子巡更、电视监控、热力分户计量、纯净水入户等在全市都算较先进的设施。开发商花巨资修建的中心绿地平整开阔，对提高项目的形象起到了至关重要的作用。齐鲁世纪园也以其精心创造精品的理念，创造出了与众不同的物业气质，从整体规划到细节的雕琢，处处流露出精品的意识，将绿色、流水、亭台等建筑小品有机地融为一体，相
45、映成趣。由于上述两项目的价位适中，品质优良，又建设了优美的景观，因此得到了市场的热烈响应，创造了完美的销售业绩。也为市民改变二环以外地区在人们心目中的印象起到了重要作用，为济南东北地区的住宅开发做出了模范性的贡献。 其他项目如良固房产、科苑小区、燕舞阁、葡萄园等均属经济适用房的行列，受几个优秀项目带动人气的影响，销售情况也都不错。 本地项目除部分自己消化外，主要是吸引了东部和北部的中、低收入阶层，另外还有部分客户来自更远的郊区。本地的高收入者也有部分流向了东部和其他地区。 优秀小区的建设，为本地环境和形象的改变起到了潜移默化的作用，也为新兴小区的开发积蓄了良好的人气基础，逸东花园项目的建设便是
46、在这样的环境中开始的，被称为济南东北部又一座园林住宅小区。在规划中，也融入了纯净水入户、三表远传抄收、荷香绿地等较先进的现代设施。 本地区的开发经验告诉我们，作好小区的环境，真正为消费者着想，真正做到以人为本的项目是不会被市场埋没的，而做到这些又是非常必要的，不可或缺的，环境是靠人来改变的，花费一番心血将自已的项目作精作细，即使在整体环境不是很好的情况下，也会取得理想的效果的。（三）、济南市房地产市场供需分析可以看出，购房者的平均需求在100平方米左右；从需求结构来看，80-90平方米二两两厅比较适合大众居民的需求，越来越受消费者欢迎；60-80平方米的两房一厅及100-120平方米面积的三房
47、也有一定的市场，需求主要来自于中等收入偏下或者偏上的阶层；超过120平方米的大户型需求量小，但是从图表中可以看出，市场对其需求的增幅较大，主要集中在高收入阶层；市场是永恒的，关键看开发商能否正确定位楼盘，把握市场脉搏。图中可以看出，总价在100万以上的物业需求量较小，但是有不断上升的趋势，说明客户群体已经接受了豪宅的概念，愿意为居住支付更多的资金。同时也可以看出，中间价位的定位介于高档和低档次之间的物业市场的接受能力下降，表明居民的居住倾向的几个变化：安居型、实用型、小康型、豪华奢侈型，伴随着居民收入的变化和结构比例的调整，这种趋势会更为明显。 居民对房屋单价的反应呈户型分布，单价在1000-
48、3000元/平方米的住宅市场欢迎度最高，客户群体充裕；单价在6000元/平方米以上的住宅，其市场需求量最小，但是增幅最快，预计今后市场对于高级住宅的需求量会继续上升。（四）、目前济南房地产市场存在的主要问题从微观上看，一些项目市场定位不准，经营不善，销售存在一定的压力；一些项目出现了延期交房、面积缩水、施工质量差等纷争；一些企业无相应的技术人才、管理人才和稳定的经营队伍，造成房地产市场秩序混乱，商品房质量不高。从行业来看，开发企业太多，企业规模偏小，结构不合理，市场分散，项目不成规模；粗放经营，集约化程度低，产品科技含量不高；过度的无序竞争。从宏观上看，济南房地产市场不够完善，土地市场发展严重滞后，房地产业对国民经济的贡献还不明显。（五）、未来济南房地产市场发展展望及对策济南房地产市场在人们关注的目光中走过不凡的几年，“大盘”的涌现可以说是去年房地产市场的一大特点。北京背景的国华公司开始运作国华经典公寓项目，无论广告、包装都带给济南楼市不小的冲击；省内最大的住宅产业项目阳光舜城正式开盘，成龙参加开盘仪式轰动一时；汇统地产请李亚鹏做形象代言人，抓住不知多少济南市民的关注目光；阳光壹佰正式签约两水泥厂改造项目，请英国和澳大利亚著名设计师主持设计；大连万达准备开发位于西部的大型项目；更有消息说，济南规划面积
