东莞市商铺市场房地产分析报告.docx

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1、2006年东莞市房地产分析报告 商铺市场现状调查关注“高回报”背后曾经有人问朋友，你买商铺想干什么？朋友的答案是投资和出租。当被问及出租给谁时，朋友沉默无语。其实，谁也不知道租客是谁，商铺能否顺利出租，那么回报是什么呢？ 这里想表达的是，商铺惯来以高回报的形象出现在投资领域，也正是这一点吸引了投资者的眼光。然，投资者亦明白，回报与风险是一个共同体，追求高回报就要面对高风险，稳健的投入获取合理的回报才是明智的抉择，这也是笔者提醒和告戒投资者的原因所在。 大凡认为，投资商铺决定因素就是“地段，地段，还是地段”，但是笔者想说一句话，消费，消费，还是消费。究其原因，当一个区域商业量接近或超过消费力时，

2、商业将最大程度的分化消费力，微薄的消费市场如何支撑购铺的投资者，最终将是空置率的快速攀升，结果自然是“旺铺不旺、回报无望”。商铺不是牛奶，生产多了可以倒入河中，当产能过多出现剩余库存时，也就意味风险系数在增大。作为精明的投资者，完全没有必要将钱“库存”起来，苦苦守候着“提款人”的到来。 在投资理财领域时，有句行话叫做“先看风险，再看回报”。所以，购铺者不宜过于看重租金，而是细心了解租赁市场和消费潜力。 正如商界有句箴言：“愚者赚今天，智者赚明天”。因此，在做出投资决定前，要看得远一点，再远一点。 2006年东莞市商铺购方市场现状调查分析 调查时间：2006年7月05日-8月25日 调查方法：报

3、纸调查、网站调查、街边问卷调查等 有效样本量：349个 商铺投资作为一种高回报的投资理财工具，一直为东莞投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，如果没有正确的分析判断，投资就难以成功。因此，在东莞商铺投资群体成为开发商定位楼盘和营销的重点，本调查分析就区域投资、装修标准、需求面积等方面对东莞消费群体进行了一次专项调查。 关键词区域投资 东城占一半 调查结果显示：在被访者中有293份样本希望在市区购买商铺，占总意向样本数的84%。在东莞城区商铺中，选择购买东城区的样本排在第一位，共145份，占349份样本问卷的50%；其他依次是莞城区、

4、南城区、万江区和镇区，样本数量分别为67份、53份、28份和56份。 从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区商铺，且超过五成的样本有意购买东城商铺，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。 关键词付款方式 按揭付款是首选调查结果显示：回收调查样本中，消费者采用按揭付款方式的比例最高，为55%；采用分期付款为27%；一次性付款占18%。在三种付款方式中，选择一次性付款、分期付款的调查样本共有157份，占有比例达45%。说明东莞购买群体的支付能力相对较强，有利于开发商的缩短资金周转期。 NextPage 关键词按揭年限 过半选10年调查结果显示：在选择按

5、揭的调查样本中，有57%的潜在购铺者选择10年按揭方式，有25%的潜在购铺者选择5年期限的按揭方式，还有18%的签字购铺者选择其他按揭方式。10年按揭方式的潜在购房者占五成以上。 关键词交楼要求 毛坯房适合各类业主 调查结果显示：被访者对于装修标准的要求，有92%的人希望购买未经装修的商铺；只有2%的人希望购买已经装修的商铺；有6%人持无所谓态度。 据了解，在东莞商铺市场带装饰出售的项目比较少，主要原因是购铺者对是否装修要求不高，大部分购铺者不希望在增加购买成本。而且毛坯房适合于各种业态的租客使用，对于租客有更大的发挥装饰功能的余地。 NextPage 关键词意向购买面积（平方米） 51-80

6、之间最受欢迎 调查结果显示：选购面积位于51-80平方米之间，占有率最高，为38%，31-30平方米和30平方米以下的选择率也比较高，均为19%，80-100平方米之间为10%，100平方米以上均比较低。多数购铺者倾向于51-80平方米。 关键词接受物业管理费水平（元/月） 集中在1.6-3元之间 调查结果显示，被访者承受的物业管理费分别是：1元/月/方以下占9%；1.1-1.5元/月/方占18%；1.6-2元/月/方占55%；2.1-3元/月/方占17%；3.1元/月/方以上占1%。 调查发现，目前东莞商铺管理费普遍在2元/月/方以上，且主要集中在2.8-4元左右，可见物业管理费高出购铺者的

7、心理价。有八成多的购铺者的心理价位低于2元/月/方。 NextPage 关键词承受购买商铺总价（万元/平方米）21-50万元居半调查结果显示：被访者购买商铺总价的意愿分别是：10-20万元11%；21-50万元占49%；51-100万元占32%；101-200万元占5%；200元以上占3%。 从数据可以看出，购铺者群体期望总价在21-50万元最多，其次是51-100万元。随着房价的走高，10-20万元的铺已经很罕见了。 关键词购楼考虑因素 升值潜力最重要 调查结果显示：对于影响投资商铺的主要因素，列为第一考虑因素的被访者比例分别是：升值潜力占34%；其次是位置，占17%；价格占14%；质量占9

8、%；商家信誉占6%；周边环境占11%；物业管理占3%；户型占6%。我们可以发现：升值潜力是第一位，其次是位置和价格。说明投资者多数看好该位置的未来升值潜力，对未来的投资回报有着很高的预期。 2006年东莞市商铺求租方市场调查分析 调查时间：2006年07月05日-08月25日 调查方法：报纸调查、网站调查、街边问卷调查等 有效样本量：689份 目前城区已形成五大商圈，分别是以花园新村为代表的旧城商圈、以麦德龙、华南MALL为代表，正构建一个集旅游娱乐、休闲购物、商贸的万江商圈、以东纵大道为主轴线的商业发展中心、以第一国际为代表的东莞大道商圈及从雍华庭到星河传说整条东城大道的商圈。东莞商圈的形成

9、，逐渐吸引了众多经商租户。对于商铺能否满足广大使用者的要求，有必要对租户的选址、租金承受度、场地要求等进行了解，本调查分析就租户需求等方面进行了一次专项调查。 关键词求租区域 东城居首莞城次之调查结果显示：在回收的689份调查样本中，有意在东莞城区租铺占总意向样本数的76%。选择在城区租铺的调查问卷中，37%样本选择了东城区，14%的样本选择了南城区，18%的样本选择了莞城区，7%的样本选择了万江区。 从数据可以得出，东城区和莞城区是商户的首选区域，占总意向调查样本的55%，可见两大区域对商户的吸引十分明显。在回收的镇区调查样本中，主要选择的镇区是虎门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。

10、 关键词求租面积（平方米） 中小经营户是主力 调查结果显示：在求租调查样本统计过程中，记者发现样本求租面积主要集中在11-30、31-51和51-80平方米3个面积段，其占有率高达61%。其他面积段的分别是：10平方米以下占4%，81-101平方米占12%，101-150占10%；151-200平方米占6%，201-300平方米占3%，301-400平方米占3%，400平方米以上占1%。 从求租调查样本可以看出，东莞市的中小经营户是商铺市场的主力消费群，未来小面积的出租市场相对活跃。 NextPage 关键词意向月租金（元/月） 两千五以内租赁活跃 调查结果显示：求租样本对支付商铺租金相对偏低

11、，主要集中在1001-1500元、1501-2000元和2001-2500元3个价位，选择率分别为22%、20%和20%，占据了六成的样本数量。其他价格的租金占有率分别为：1000元以下为14%，2501-3000元为10%，3001-4000元为7%，4001-5000元为5%，5000元以上为2%。从数据可以看出，在商铺租赁市场方面，求租方市场的租金支付意向相对较低。 关键词承受物业管理费水平（元/月） 1.1-2元大众化 调查结果显示，求租方普遍接受的1.1-2元/月.方的物业管理费，共有378份，占55%。接受其他物业管理费的求租样本量分别为：1元/月.方以下为158份，占23%；2.

12、1-3元/月.方为117份，占17%；3.1-4元/月.方为28份，占4%；4.1元/月.方以上的为8份占1%。 NextPage 关键词装修标准 租赁装修是主流 调查结果显示：求租样本对承租商铺要求无装修的比例较大，占总回收样本的92%； 要求装修的调查样本占总回收样本的2%；对商铺是否装修无所谓的样本占6%。可见目前市场上以商铺未装修为主流的特点符合租户的要求。 关键词影响租用因素 价格与位置起决定作用 调查结果显示：在影响写字要求租市场方面，影响原因依次为价格、位置、周边环境、物业管理、质量和升值潜力。各大因素的样本占有率分别为：价格占32%；位置占28%；质量占8%；周边环境占20%；

13、物业管理占12%；升值潜力为0。 由此可见，求租方最关注的是租金价格和位置问题，说明东莞商户求租方不但希望价格合理又在乎选址地理位置，具有良好的经商意识。中央生活区商铺A区：商铺比重合理租价稳步攀升【区域描述】 中央生活区商铺A区，东起新源路旁边的光大花园，西至东莞大道边的凯旋城，南靠长泰路沿路的东泰花园、阳光假日和阳光澳园，北临鸿福东路以南的火炼树村。本区域经中信地产、光大地产等数家开发商十多年等的开发建设，已经成为东莞市城区居住人口最为密集的地方之一，也是东莞市未来的大型高档住宅集中开发的区域之一。 目前该区域拥有凯旋城、东泰花园、怡丰都市、阳光假日、阳光澳园、景湖春天、光大花园、尚书苑、

14、国泰明苑等众多楼盘，居住人群以中产、白领为主。另外，区域内还居住着火炼树村、洋田沥新村等村民及大量的外来打工群体，其消费力尤为突出，商业交易市场十分活跃。 【商铺现状】 区域商业核心已形成 中央生活区商铺A区的商铺主要由社区内街商铺、社区沿街商铺和大型百货商场组成，其中社区内街商铺、社区沿街商铺是主要的存在形式，占主导地位。 人口密集带旺商铺市场 社区内街商铺主要代表是中信东泰花园，该花园社区南临四环路、西靠东莞大道，目前已建成五个大型街区，开发面积在50多万平方米，并建有菜市场、食街、游泳池、网球场、医院、幼儿园、住客会所等多项生活配套设施。据，东泰花园已有5000余名业主，逾15000人入

15、住，是东莞市规模最大、配套设施最齐备、入住人口最多的生态园林社区之一。 据不完全统计，该区域内的居住人口在十万人左右，在东莞市属于人口密集度较高的区域。 NextPage 区域商铺繁华地段显著 在社区沿街商铺方面，该区域以怡丰路和银树路最为繁华，在业态规划方面又以怡丰路较为统一，基本已形成集美食、休闲、精品为主特色饮食商业街。同时，佳驹实业后续开发的怡丰都市广场进一步增强商业街的吸引。据了解，商业街全长860米、拥有面积在50平米至800平米不等商铺，新增面积高达4万多平方米，进一步的丰富了该地段的商业气氛。 另一商业旺地则是银树路，该路段的规划不像怡丰路那样有统一，有明确的定位和管理，主要原

16、因是银树路商铺开发由几家开发商负责，商铺推广方面也存在时间差。但是银树路却是东泰花园、阳光假日、景湖春天等多个楼盘的主要出入口，带动了银树路的人流量，无形中弥补了其不足，这也是该路段相对繁荣的主要原因。 从目前的商铺发展情况来看，商铺以怡丰路和银树路为中心点，向四周延伸到金树路、红棉路、金锡路等路段扩展。 NextPage 【商铺调查】 区域商铺投资回报稳定 据了解，2002年中信东泰花园泰和路沿街销商铺售价格在10000-12000元/平方米左右，这时的东泰社区商业市场已具有一定的规模和吸引力。2004年期间，该社区内街商铺售价在7000元/平方米左右，开发商存量商铺售价在6000-6500

17、元/平方米，市场上的商铺月出租价格在35-42元/平方米；在社区外沿街商铺方面，商铺售价在15000-16500元/平方米，商铺月出租价格在50-65元/平方米。 住宅项目提升区域商铺价值 2004年以来，随着中央生活区房地产业开发的加速，如阳光假日、阳光澳园、国泰明苑等中高档楼盘的相续建成，区域内的居民消费力得到进一步的提升，商铺市场发展形势十分大好。 据了解，近两三年来，该区域的商铺月出租租金以每年10-20%的速度快度增长，而商铺售价也因此水涨船高，年增长速度在8-15%左右。 沿街商铺：租金厚丰售价接近3万元/方 截止2006年8月份调查结果显示，银树路（景湖春天路段）的沿街商铺月租金

18、大约在60-80元/平方米，有部分商铺租金达100元/平方米以上，如景湖春天一间60平方米的商铺，月出租租金为4800元。该路段的商铺转让售价基本在19000-21000元/平方米左右。在银树路（泰和路路段）的沿街商铺月租金基本在65-80元/平方米，个别商铺月租金还超过100元/平方米，其商铺的转让售价与银树路（景湖春天路段）相差无几，投资回报率在6-9%之间。 NextPage在怡丰路商铺方面，由于位置和经营业态影响，租金的价格起伏较大。调查结果显示，怡丰都市广场C座片区的月出租租金在30-45元/平方米不等，出现个别商铺高出或低于该价格区间，在沿怡丰路的怡丰都市A座到银树路交界处商铺租金

19、相对较高，其月出租价格在100-200元/平方米，商铺的出售价格在26500-28500元/平方米左右。如怡丰路A座一间60平方米的商铺，其市场公开销售价格在168万元，每平方价格为28000元。 内街商铺：租售价走势稳健两年升千余元 据了解，该区域内街商铺最具优势的社区当属中信东泰花园。主要是东泰花园经过十年左右的发展，其社区内部配套设施基本完善，居住人数庞大，完全具备了支撑内街商铺市场发展的条件。 记者在调查中了解到，目前东泰花园内街商铺月租金已由2004年的35-40元/平方米，升至2006年的40-55元/平方米左右，如东泰步行街的月租金在50元/平方米左右，步行三街的月租金在35-4

20、0元/平方米左右，东泰花园大道的月租金也保持在40元-50元/平方米的范围。在商铺售价方面，截止2006年8月份调查数据内街商铺售价一般位于7000-8000元/平方米，比2004年的商铺售价每平方米高出1000-1500元，投资回报率在6-8%之间，有的甚至更高。 【走势分析】 年租售价格或升10-15% 2002年以来，东莞商业地产的发展可以用“快、多、大”来形容。快指的是时间短，多指的是量数惊人，大指的是项目规模，这一切是目前东莞商业地产需求和价格走势相对疲软根本原因。然而，中央生活A区商铺在整个市场不景气的形势下，逆势上扬多少让人感到惊讶。 NextPage据统计数据显示，中央生活A区

21、的商铺租售价格上扬趋势相对明显，从分析图的上涨幅度来看，其商铺未来的升值空间依然存在，其中沿街商铺的价格走势明显高于社区内商铺上升幅度。 金信联行黄艳经理表示，目前该区域内的商铺租赁市场很旺，很少有客户将商铺拿出来销售，放盘量比起住宅少得“可怜”，业主买了商铺后基本都处于出租状态。在租赁稳定方面，内街商铺表现相对较好，沿街商铺转让略为频繁，如怡丰都市的商铺转让情况相对较多，主要原因在于经营的业态相对统一，加大了商家之间的竞争，这是商业街普遍存在的现象。从目前商铺的年租售数字来年看，未来的租售价格有望进一步上涨，估计其涨幅约在10-15%之间。 无独有偶，康乐地产一位陈先生告诉记者，这两三年区域

22、内的租售价格的确上升了不少，有些商铺的租金上升了近50%左右，主要原因是新开发楼盘直接带动了其价格的上扬，如东泰花园步行街的商铺，有些在几年内已翻了一翻，而且目前还有继续上升。 【区域展望】 商家看好金树路商铺 业内人士分析，该区域商铺租金与售价的上涨，说明了该区域内的居民消费潜力依然很大，商铺市场拥有较大的发展空间。但投资者必须看清一个问题，这就是区域内的商业项目明显少过住宅项目，特别是没有大型商业项目。也就是说，商铺市场能否做兴旺起来，需要与区域内的居住人口形成一个合理的比例。 从投资的角度来看，该区域是东莞中央生活区的主要组成部分，随着城市建设步伐的不断深入，原有的村落居住形式将被进一步

23、打破，将会有更多的住宅项目出现，商铺的投资和经营前景会变得更好。其中，金树路的发展前景最为看好，原因在于金树路北接国泰明苑和尚书苑，临近第一国际和国际会展中心，南交怡丰路，其沿路两旁均为村民房，如果该区域进行全面开发势必会出现一条新的金树路商业街，因此不少商家表示看好金树路投资前景。中央生活区商铺B区：消费力欠缺 商业市场尚未形成【区域描述】 中央生活区商铺B区东起光大景湖蓝郡，西至东莞大道，南起世纪城、北至长泰路。该区域包括了众多地产项目，光大景湖蓝郡、金地格林小城、未来世界花园、新中银、世纪城等。有如此之多的楼盘坐落于此，汇集宏伟路与四环路双向人流，务必聚集大量消费群体。 【商铺现状】 社

24、区成熟商铺发展稳定 该区域由于聚集大量住宅楼盘，社区内街商铺和社区沿街商铺的开发较为普遍。该区域包括有世纪城、现代经典、格林小城、新中银金色华庭、未来世界花园、东峻珊瑚湾畔、景湖花园P区等商品房居住小区。世纪城有一条自己的风情商业街，现代经典、格林小城等社区都有自己的沿街商铺。该区域建有游泳池、网球场、菜市场、幼儿园、会所等，生活配套设施完善，人口入驻率较高。 对于商家而言，有人的地方就有生意，何况是人口集中的社区。为了解决小区业主的生活便利及休闲购物的乐趣，很多发展商都会设置一些面积作为商业配套，如临街商铺或小区商场铺或内街铺等。在该区域这种商铺量较少，辐射面主要是针对小区居住的人口。由于社

25、区商铺相对其他商业地产而言，面积不大、价格不高，因此众多业主在购买了住房之后，也会考虑购买商铺作为长线放租，这样一来，收租容易，且每天还会看到自己物业的经营情况，心里塌实。 据记者调查发现，该区域路段商铺经营的行业大多是能满足住宅小区内日常生活需求的行业，并且污染较小，像小超市、书店、洗衣店、花店、水果店、窗帘、家电、音像产品、快餐、服装、药店、玩具店、茶叶、凉茶甜品、零食、家居饰品、美容美发、装修、家政服务等，经营该区域店铺的店主告诉记者，自从开业到现在生意一直比较稳定。 从开发的情况来看，该区域社区商铺的开发已经形成了一种模式，只要有住宅势必就会多多少少推出一些社区商铺。从市民投资热情来看

26、，据有关方面调查显示，由于该区域一些楼盘入驻率较高，且居住人口主要以外来人口为主，具有一定的消费能力，因此该区域推出的社区沿街商铺尤其被投资者看好。据记者调查发现，目前位于宏伟路段大部分沿街商铺由于地理位置优越，容易聚集人流，因此销售情况良好。 NextPage 【商铺调查】 据了解，金地格林小城一期推出商铺共有70间，面积以50-80平米为主，也有小部分面积在30-40平米及100平米以上；商铺内举架高，可方便业主以经营为目的进行自主分隔，可全部也可部分做成二层阁楼形式，这样有利于更好的利用空间；价格由于位置的不同共分三种价位，临四环路一带价格最低为10000元/平方米，小城内部商街区的铺位

27、价格为13000元-16000元/平方米，临宏伟路段价格最高为16000元-20000元/平方米，另外也有个别铺位由于位置及面积原因价格低到8500元/平方米。 沿街商铺： 路段直接影响商铺租金售价 据调查结果显示，宏伟路段（金地格林路段）的沿街商铺售价在20000元/平方米左右，租金大约在6090元/平方米，例如金地格林一间90平方米的临街铺面，每月租金为7000元。在新中银附近（靠东莞大道）的沿街商铺月租金基本在40-70元/平方米，个别商铺会到80元/平方米，例如一间90平方米的商铺其租金仅是3700元。该路段商铺的转让售价大约在12000元/平方米-17000元/平方米，如一间46平方

28、米的商铺其售价是550000元，每平方米价格为12000元。 NextPage在新中银（靠东莞大道）商铺方面，由于位置和片区经营的影响，商铺的租金售价幅度比宏伟路段稍低一些。调查结果显示，东莞大道附近也集中部分住宅小区，其中包括新中银、世纪城等。相对东莞大道路段人流比较少，况且周边商铺产品经营并不丰富，这对该地区的租金及售价造成一定影响。目前该片区的商铺量较小，包括一条世纪城百米长的风情商业街，主要是60-120平方米之间，月租金为40-70元/平方米左右，也有个别商铺高于或低于该价格区间。该地段商铺的转让出售价格大约在9000-16000元/平方米左右，如新中银一间46平方米的店铺其售价为5

29、60000元，每平方米12000元左右。 内街商铺： 租金售价涨幅平稳 记者在调查中了解到，该区域内街商铺相对集中于小区内，租金40-60元/平方米左右。近两年价格涨幅并不是很大。金地格林小城内铺租金相对高一些，大概在60元/平方米左右，也有部分高出60元。在商铺售价方面，一般都在9500-16000元/平方米之间，从2005年到2006年分析看，整体售价高出800-1400元/平方米左右，有些甚至更高。 NextPage 【分析展望】 完善配套设施商铺前景可观 据调查结果显示，社区商铺一般以经营与生活相关的内容为主，如便利店、药店、餐饮、日用品、超市、美容美发及地产中介等。近两年，随着周边住

30、宅楼盘的成熟，入驻率提高，越来越多的人看好社区商铺的未来发展。 在投资方面，业内人士分析，投资社区商铺，小区的发展前景是众多投资客所关注的重点，小区商铺投资由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定投资前景。该区域楼盘素质较好，加上位于城市的未来发展方向上，是东莞中央生活区的重要组成部分，这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码。另外，该区域商铺的业态组合具有聚集人群的综合功能，消费环境优美、消费商品档次和价格较为合理，娱乐休闲的设施及服务管理基本到位，即近看交通，远看业态。 现阶段较为成熟的社区商铺如宏伟路段（金地格林），经营非常成功，也受到诸多投资客户的追捧。该小区内商铺基本成

31、熟，面积在40-80平方米左右，区内以外来人口及年轻白领居多。未来周边例如未来世界、新中银二期金色华庭等楼盘交楼，周边的人流量势必增大，消费能力上升，因此有不少投资者和商家都看好该路段的投资前景。 东城大道商铺区：商铺量过大部分旺铺难旺【区域描述】 东城（纵）大道商铺区以东纵大道、东城大道两路为双轴线，形成一个椭圆形商铺片区。东纵大道将东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连成一体，总营业面积接近100万平方米，是东莞最成熟的老商业发展中心。 另外，东城大道片区，商铺区已见雏形，从东城百佳到东城步行街，东城美食街，从雍华庭到星河传说，整条东

32、城中路是东莞新商业物业最集中的一条路。 【商铺现状调查】 片区印象不可否认，东城在莞城人们的心目中早已有了“城区商业中心”的地位了。从服装、家电、百货、零售、饮食、娱乐，几乎所有的消费项目，东城都很明显占据着中心的优势。 提到莞城内的商业中心，大多数莞城的人们应该都会；联想到东城。围绕东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连在一起的商务圈，总营业面积接近100万平方米，东纵大道已经成为东莞新的商业中心，从而有力推动城区商贸流通经济的高速发展。 按理说，东城附近无论是人流量，还是周围人群的消费能力，都理应是个哪里开店哪里赚的“肥肉地带”，不过

33、让很多人疑惑的是，看似旺盛的东城商业区，人气却并不旺。 租金现状 2004年以前，本片区的大多商铺租金在120-140元/平方米，部分商铺甚至不到100元/平方米，但是04年之后，除了百佳附近租价格外高，达到近300元/平方米之外，本片区从04年开始，租金大多是在150元-180元/平方米，100元/平方米以下的商铺几乎没有了。 世博一位铺主告诉记者，他觉得附近的租金并不是太高，相对于东城中心位置来说，大多数的铺主还是能接受的。 铺位状况 从几家地产中介了解到，该片区经常有租户租了两三个月经营，就退掉了铺位。 未来地产的负责人告诉记者，该片区在很多市民眼里，是繁华至极，但是事实上，是一种虚妄的

34、繁华，繁华的表层下。饮食类的店面在这个片区相对来说是生意好些的，但是这只限于那些比较有特色的店。本地人对于饮食比较讲究，要么在家吃营养家常饭，要么就是朋友聚在一起，去一些非常有特色的店，本地人大多有车，经常是慕名而去一些特色饮食店，所以就不会局限于这一片地方，而往往会开车去镇区或者别的区域。服装店情况相对更糟一些，许多高消费人群钟意的品牌。这个片区压根就没有，而且也没有什么特色的店子，所以他们都不大愿意去那里购买。但是因为也都是品牌店，对于低收入的人群来说，他们又只能是可望而不可及。 一位从虎门批发市场进货的方小姐透露，她本以为把虎门进来的衣服在东城步行街卖，会比在虎门卖低端服饰赚得多，想不到

35、生意冷清得厉害，她做了几次打折促销活动，也不见有所气色。只好又转回虎门市场去了。 NextPage 【商铺分析】 商业地产大背景 1997年10月，世界零售巨子沃尔玛进驻东莞东纵大道东湖花园；2000年，城区最大的家居超市光辉家居中心落户东纵大道；2001年底，东莞家电销售巨子时尚电器从虎门挥师莞城，进驻东纵大道罗沙大厦；2002年初，东莞最大的家居建材装饰市场新兴装饰材料城在东纵大道旁的罗沙村落成；2002年12月，东莞最大的民营百货业巨头天和百货将总部从樟木头迁至东纵大道盈锋广场；2003年10月，中国最大的家电销 售巨头国美电器与香港零售巨头百佳聚福豪苑店相继在东纵大道周边落户；2003

36、年10月28日，占地32万平 方米的东莞首个复合型商业航母地王国际广场在东纵大道昂首开盘；与此同时，在中国经营高档名牌产品最具权威的友谊商城落户地王广场。种种迹象表明，东纵大道正成为东莞商业和商业地产的焦点。2003年，东城区已聚集了国美、百佳、时尚电器城、沃尔玛、君豪商业中心、天和百货等大型商业项目。2004年包括世博广场、地王广场、华南MALL在内的诸多巨型商业项目开始进入市场。目前，东莞已经成为中国大型百货超市布点最为密集的城市之一。以东纵大道为主轴线的，围绕东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连在一起的商务圈，总营业面积接近100

37、万平方米，东纵大道已经成为东莞新的商业中心，从而有力推动城区商贸流通经济的高速发展。 反过来讲，随着这一片区商业环境的热起来，周边的地产项目也受到了一定程度的影响。1997年10月，全球零售业巨子沃尔玛挺进东莞，其选点就在东纵大道的东湖花园，地处东莞城区核心地带的东纵大道，成为市民购物消费的主要去处，一时间，东湖花园楼价暴涨，一套不到80平方米的两房一厅单位月租金居然高达2500多元，而东湖花园的地铺价位最高达1200元/平方米，东纵大道商圈魅力初显。商业地产“造城”运动，解决了东莞的商业环境与城市发展不协调的问题，填补了东莞中高消费领域的空白。 商品定位：尴尬中求生存 调查中发现，问一些东城

38、大道和东纵大道周边楼盘的一些居民，他们购物是否喜欢在东城步行街或者海雅、天和之类的商场，他们大多是否定的回答。而周边的一些出租房的住户，他们的回答，也是否定的 。 答案是一样的，原因是截然不同的。 东城附近的社区业主们，大多是高收入者，他们除了买一些日常用品或者储备食物愿意在附近的商业地带去购买，其余如服饰、珠宝、化妆品之类的产品，他们更加愿意去广州、深圳或者香港。“东莞近几年发展是非常迅速，但是没有哪一个地方让我觉得购物舒服，因为我觉得目前东莞还没有一个好的购物环境和购物氛围，买东西没什么感觉，而且很多我喜欢的高档品牌这里根本就没有。”金湖湾花园的一位叶女士这样告诉记者。 而居住在欢乐时光附

39、近的一套出租屋的陈小姐则告诉记者“太贵了，只能是看看不买，最多也就是偶尔拿了奖金去奢侈一下买套漂亮的衣服。” 高收入的嫌没有好的购物环境而选择开车去别的城市买东西，而附近低收入的居民更愿意选择南城步行街之类的购物场所，他们能接受。东城步行街是个很好的例子，定位尴尬决定了看似旺盛的商业地带，其实隐藏着冷清。 NextPage 【商铺展望】 期盼规划带氛围 当然，东纵大道也有需要思考的问题，就是整个商业物业的布局，整个东纵大道和东城大道，每个位置应该有几种业态的分布，这方面一定要很明确，否则的话就会造成重复投资。 有房产专家说过，“商圈越大，越有发展前景。”而从这个片区来看，也不难看出，如果只是局

40、限于现有的这个小片区，依照目前的发展趋势来看，该段铺位的租金应该不会见涨，而如果政府规划将这个商 圈扩大，其实对这个片区更加有利，商业环境更浓厚了，铺位的租金也会随之希望东城（纵）大道这个商贸黄金街不仅立足于东莞，立足于当地居民以及外来的流动人口的商贸，还要立足于粤港经济一体化这个大环境。珠三角地区要打造城市群，而不是一个一个的城市，而是一个大广州的概念、大深圳概念。在这样的一个城市群概念的背景下，假定我们在这个城市群的发展过程中有一条轻轨，到佛山、到广州、到东莞、深圳、香港等几个地方连接起来，东纵大道的商业那将会是另外的一个格局。 有特色会更旺盛 这是该片区的硬伤。谈起“特色”二字，不得不让

41、东城的人们对这一片唏嘘。如此繁华的商业地带， 却没有呈现出繁荣的消费。开发商和经营者们是时候思考一下特色经营了。全国知名的武汉吉庆街，街道上的各饮食店，门口都浓郁湖北特色的吹拉弹唱表演，整条街呈现出一派人们其乐融融的饮食氛围。像上海的城隍庙附近的商业带等等，都是全国知名的消费胜地，许多外地人都会慕名而去。这就不仅仅是吸引周边地区的消费，而是更多的其他地区的消费者也会带动这一片的消费。南城商业街商铺区： 市场定位略高 消费力有待增强【区域描述】 南城商业街商铺区东起胜和路、元美路，西至运河三路，南靠新基路，北到建设路。从2002年开始，南城区斥巨资兴建的南城富民步行街、银丰路饮食一条街以及宏远地

42、产开发的东莞副食百货龙头批发市场宏远副食百货批发市场、宏景美食广场、宏辉商业广场，托出了“南城商业中心区”的实地面貌。 此外，银城酒店（五星级）、宏远酒店（四星级）相邻咫尺，构成了东莞又一个商务中心；中国银行东莞分行以及近乎所有国内其它几家知名银行的分支机构，密集地分布在这一区域内，为“南城商业中心区”提供了强有力的金融服务和支持；学校、医疗机构、邮局等其他大型配套为“南城商业中心区”提供了完善的城市配套。使“南城商业中心区”趋于合理和成熟，日后将逐渐成为“南城板块”内的第一个黄金商业区域。 【商铺现状】 南城商业街商铺区主要由沿街商铺、步行街和百货超市组成，其中步行街和沿街商铺是整个区域商铺

43、的主体。 人流带动步行街商铺 南城商铺区域主要代表的两条步行街是富民步行街和银丰路。富民步行街一头连接莞太路一头连接运河路。该步行街全长1.2公里，有“中国的香榭里舍大街”之称，是华南地区惟一通观光小火车的步行街。环境优雅，有着丰富的人文景观，集购物、娱乐、休闲、浏览等多种功能于一体。周边拥有景湖湾畔、江南雅筑、宏景中心、城市假日、活力康城、江南世家等众多楼盘，除景湖湾畔与江南雅筑是新开发楼盘，其他楼盘的入驻率都非常高。这就拥有了大量稳定的消费群体，同时还有很多工业区，众多外来打工消费群体也加入其中，这里的消费能力不容忽视。另一处步行街则是以特色饮食为主的银丰路，也被称为“中华风味美食街”。据

44、了解，银丰路是南城区的样板路，商业非常兴旺。 NextPage在该区域沿街商铺方面，莞太路两边的商铺尤为突出。东莞大道总长约10公里，最宽处达120米，人车分流，景观丰富。十横：包括胜和建设路、银丰路、西环路、富民精品步行街、新基大道、育才路、五环路、周溪大道、白马大道、南外环路等连接沿河路和莞太大道的十条横路，形成南城旧区的路网骨架，发展商贸、服务、娱乐等项目。 大道的沿街商铺，相对地独立于市场，自主性较强，既可享受市场的繁荣，经营又可不受市场的束缚，既降低了投资者的投资经营风险，也使得投资者更能获得长期而隐定的回报，真正实现双重保值，双重保障。 【商铺调查】 步行街商铺：租金涨幅稳定 据了解，南城步行街共有商铺300余间，面积以20-80平米为主，小部分面积在100平米以上。2003年1月试业的南城富民商业步行街，起初在南城政府免税政策的扶持下，负责经营的富民集团提出了对铺租租金进行一年全免的商业策略。这一招吸引了不少商家前来租铺投资，300多间商铺全部租赁完毕。商铺每月出租