关于某金融大厦的市场调查.docx

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1、国际金融大厦市场调查第一部分：分析与立项支持一、 宏观政策分析二、 区域三、 项目基本情况（一）、项目基本情况（二）、SWOT分析（三）、劣势弥补分析四、 中街与太原街业态对比分析（一）、对比分析（二）、投资分析（三）、市场定位五、 区域市场供给分析与定位支持（一）、二级市场供给分析与定位支持（二）、三级市场供给分析与定位支持（三）、酒店供给分析与定位支持（四）、区域内已建、改建、未建项目分析六、全国同类项目热销分析与立项支持七、区域市场需求分析与立项支持（一）、市场需求（二）、潜在目标客户群消费能力第二部分：目标客户群定位（一）、目标客户群定位（二）、目标客户群愿望（三）、营销主题第三部分：

2、产品设计一、楼层规划二、面积、户型配比三、改建装修标准与成本控制（一）、改建与成本控制（二）、装修与成本控制四、休闲广场（业主会所）五、物业服务标准六、智能化设施配套 总述为了使得顺利完成资产盘活，我们进行了大量的，力求对该项目作出最准确的市场定位。我们的调研范围以项目所在地为核心，方圆五公里为半径进行了区域调研，并且在我们分析了太原街商业圈与中街商业圈有很多可类比之处后，就对太原街与中街的商业业态进行了对比分析，最后我们认为与酒店和写字间相比，正在太原街热销的小户型酒店式公寓才是我们最佳的。在确认了这一后，我们又对全国的小户型公寓情况进行了分析，进一步确定了我们的小户型酒店式公寓的定位。然后

3、我们又从区域的市场中二级、三级、酒店以及已建、未建、改建项目的分析中知道我们的小户型酒店式公寓的市场定位切入了市场空白点，有市场唯一性的优势。我们在市场需求的数据统计分析中发现，在项目所在区域有大量对小面积的需求。而且从潜在目标客户群的定位及目标客户群的愿望的分析中，我们发现小户型酒店式公寓恰恰是这些潜在目标客户群所需要的住宅。在我们分析目标客户群的愿望后，我们在第三部分中对产品根据其愿望进行了设计，使大家对本项目有了最初步的了解。第一部分：立项分析目录一、宏观政策分析二、区域三、项目基本情况（一）、项目基本情况（二）、SWOT距阵分析（三）、劣势弥补分析四、中街与太原街业态对比分析（一）、对

4、比分析（二）、投资分析（三）、市场定位五、区域市场供给分析与定位支持（一）、二级市场供给分析与定位支持（二）、三级市场供给分析与定位支持（三）、酒店供给分析与定位支持（四）、区域内已建、改建、未建项目分析六、 全国同类项目热销分析与立项支持七、 区域市场需求分析与立项支持（一）、市场需求（二）、潜在目标客户群消费能力一、 宏观政策分析从经济总体指标分析：回顾沈阳市近几年的宏观经济，可以看出沈阳经济总量持续增长，综合经济实力显著增强。刚刚度过的2002年，沈阳全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长一三.1，是近年来增长最快的年份。固定资产投资完成402亿元，同比增长32.8。财政收入实现10

5、5亿元，同比增长29.9，连续两年保持30左右的增长。土地出让金收入由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又达到一五亿元，土地出让金以成为城市建设资金的主要来源。从以上数字可以看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。从社会消费情况观察：沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。积极发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。2002年，全市社会消费品零售总额预计实现695亿元；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190亿元和一八20亿元，货币净回笼连续12年局全国之首。从人民生活水平观察：沈阳人民

6、的生活水平不断提高，居民生活质量得到改善。城市居民的年人均可支配收入达到7050元，农民年人均可支配收入可达到3500元。同比分别增长10.4和8.4。截至去年月末，沈阳市城乡居民储蓄余额已达亿元，比年年初增长亿元，增幅为，与年同期相比，这一增长率高过了年居民储蓄增长率个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。从市政规划总体来看：两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平方公里，城市绿化率跃升至29.1。完成了市府大路等10条街路的标准化改造，对2一三条市区道路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市的道路完好率由过去的70提高到90。棚户区改造使5.7万户居民迁入新居，新增

7、公交车1250辆。二、区域中街作为沈阳历史悠久的一条商业街，一直被人们所关注着，随着沈阳今年来的对故宫周边区域的改造及10月份“一宫两陵”的申报，中街必将越来越被重视起来，从近来沈阳市各大媒体公布的沈阳市政府对中街的规划来看主要有以下几个优势：1、 中街的交通问题将得到解决。交通不畅是制约中街地区发展的根本原因，为此将建设八横八纵的路网。八横是指北顺城路、北顺城内街、北中街、中街、南中街、沈阳路、盛京路、南顺城路；八纵是指西顺城街、西顺城内街、新开街、正阳街、中心街、朝阳街、东顺城内街、东顺城街。交通情况的改善必将为中街的发展带来更多的消费人群。2、 中街地区将实行住宅控制规划中街现有住宅面积

8、约占建筑总面积的三分之二，力争用5至10年的时间，使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。中低档住宅按年限规划，只拆不建，逐渐转化为产业用地，现有停缓建工程，一律不许再建住宅，做好“减法”，开放空间。这一规划的实际意义将给项目的发展带来非常大的前景及市场，在这样一个商业业态异常繁华的区域内购置一套住房，将会成为无数人的向往及身份和地位的象征。3、 建设中心庙广场中心庙广场是一个大型的体育休闲场所，面积达1万平方米。地上为休闲绿地，地下为体育大世界，具体项目为滑冰场和游泳池。该项目的实施打破了中街自古以来购物为主的局限性。使繁华的中街更增添了一份健康和快乐。4、 大型停车场的规划中街是一块

9、寸土寸金的宝地，土地的稀缺性导致在诺大个中街没有汽车的容身之地，然而，这一缺点正好与旅游、购物的方便快捷相违背。针对这个问题2003年的市政府颁布了这样一项新规定“投资建设万平方米以上公共绿地的单位，可以拥有绿地的“地下资源” 即可以建设地下停车场或商场，并享受某些优惠政策”。在最新的规划中也有具体体现如“在沈阳路南侧建三处绿化环绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。按国际标准设置智能化的交通导示系统。”5、“一宫两陵”申报世界文化遗产中街地区自身拥有极大的潜力和独特的优势，尤其

10、是故宫、帅府和长安寺的存在更是无价的文化历史资源，特别是借故宫申报世界文化遗产的契机，只要善加利用，尘封多年的活力必将被重新激活，中街地区一定能成为最时尚、最具活力和特色的中心。三、项目基本情况（一）、项目基本情况名称地理位置位于新玛特对面，紧邻中街，北为中街向东的延长部分，西为东顺城。环 境项目处在商业区内，商业氛围浓；离故宫较近，旅游氛围浓。规 模地上共25层，15层裙楼、625层主楼，建筑面积32000；地下一层设备间电 梯现有三部电梯口，具体品牌在产品建议里体现朝 向南北朝向，有些弧度市政配套电、水、交通、道路、商业、医院齐全生活配套超市（二）、SWOT矩阵分析Strength(优势分

11、析)Weakness(劣势分析)S1、地理位置优越S2、交通便利S3、商业氛围浓厚S4、生活配套齐全S5、休闲娱乐配套较完善S6、旅游开发较早S7、开发商的实力S8、市场需求量大S9、区域市场小户型供应量不足W1、噪音污染大W2、区域人口情况复杂W3、车位的不足Opportunity(机会分析)Treat(威胁分析)O1、市政政策的支持O2、区域市场竞争层面空白点O3、入市时间带来的机会O4、2003年市政规划对交通的改观T1、区域烂尾搂改建，给本项目带来竞争T2、区域未建项目的开发给项目带来的竞争T3、2003年沈阳小户型公寓的大批入市，市场竞争会异常激烈（三）、劣势弥补方案1、S1+S7+

12、S8+W1 项目位于中街商业区内，周边商场、超市、名店林立，使此项目处于闹市中，噪音污染大。因此为了弥补噪音污染这一劣势，必须用防噪音的外墙材料及防噪音窗体。这就需要对现有墙体的重新装饰和窗体的重新更换。处于闹市中并不代表没有销售市场，相反，项目的所在地地理位置优越，购物方便，大多数人为了工作方便或是用来投资，会很看好我们的项目。2、S7+S9O1+O2W2小东批发市场是规模较大的批发市场，经营种类繁多，同时在此工作的从业人员也是来自四面八方，加上中街不断的繁荣扩大，不同的商业形态进入中街商业区，同时也带来很多外地从业人员。因此纷繁复杂的人员也给中街的治安带来问题。但是由于本项目的物业是酒店式

13、物业服务，另外智能化的配套，将会解决治安问题。市政政策中对中街的全方位规划也将从根本规范中街的市场现状。3、S2+S3+S4+S5+S6+O1+W3项目本身的一大弊病就是没有足够的停车位，这是我们迫切需要解决的问题。2003年市政规划中，为了解决中街的交通问题，将规划出八纵八横的路网；及沈阳路南侧将建三处绿化环绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。以上2003年即将规划的停车场将对本案没有车位的现状有一定缓解。周围配套齐全的商业广场和大型超市将解决人们的日常生活所需四、中街与太原

14、街业态业态对比分析序：之所以把中街与太原街进行对比分析，是因为中街与太原街一直以来都在争夺沈阳“第一商业街”的称誉，所以一直以来它们也是在互相竞争中借鉴对方的优点，弥补自己的不足，从而使自己更加完善。所以我们就可以从两大商业圈的相互对比中，分析出最适合本项目的市场定位。（一）对比分析从我们的大量发现，中街与太原街可对比的业态有商业街、大型商场、写字间、酒店。我们针对以上四项进行对比，并且对太原街新出现的房地产产品进行了分析，最后分析出可供我们选择的本项目的市场定位。1、商业街经营内容比较区域书店音像店服装店鞋店乐器店钟表眼镜饰品店餐饮通讯医药银行太原街5家4家31家8家10家10家4家12家4

15、家4家3家中街1家无26家7家无9家2家9家无4家5家 注：中街12种业态中，有三种业态尚处空白，指没有这样专营店，但综合商厦包括这样的经营。观点：1、太原街与中街在商业业态发展上，都有其欠缺的地方，长期以来，两大商圈也一直在竞争中相互学习，弥补自己的不足，从上表中我们可以看出，本案所在的中街商业圈对比太原街明显在图书和音像上不足，而综观中街，我们也不难发现，中街的确缺少图书音像业，与小户型酒店公寓业态形势相结合，因此，我们的裙楼定位应该主力推图书音像这一经营内容，来弥补中街这一市场空白点。 2、在太原街未来建设规划中，万达商业广场包括建材与家私广场；中街在此方面尚处空白。建议为第二招商方向。

16、3、对在沈阳东北这一中心地位来讲，全国金融业几乎都在沈阳建有分行，但除五大银行与证券公司有比较高的知名度外，其它金融机构如在沈阳快速提高知名度与吸纳资金，如能让其充分认实“中街”每日30万人的客流量的价值，从宣传价值来看，在一定的租金范围内与日报的宣传费用相比，可考虑用现有的条件作为招商的重点选择。（在后面裙楼与主楼的配合分析中体现） 2、各大商场经营内容对比分析A、中街大型商业广场名称沃尔玛商业城新玛特兴隆大家庭规模占地面积1000，建筑面积16000沈阳商业城集团是东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团。集团的核心企业沈阳商业城（集团）于1991年底开业，位于沈阳市繁华的中街商业区东端，

17、建筑面积7.9万平方米，地下2层，地上6层。建筑装修采用现代设计概念，高贵典雅，气势辉宏。新玛特建筑面积10万平方米，分地下2层，地上7层，另有1万平方米、19层公寓写字楼总营业面积19.7万其中包括7大主题公园。经营内容一层：食品，水果，烟酒糖茶。二层：音像，书籍，电器，家居，及其他。一层女士化妆品与皮具二层鞋三层服装四层家电沈阳新玛特流行百货集合了一五00种国内外知名品牌商品，其中500个品牌首次在沈阳登陆。兴隆大家庭集购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸、观光、旅游、社会功能服务于一体，分布于兴隆百货、美食广场、室内商业街、名贵世界B、太原街大型商场列表名称中兴新世界联营万达规模总建筑面积一五万

18、平方米，裙楼8.4万平方米，共一五00个经营单位，是东北规模最大的购物中心新世界百货兴建于2000年8月，营业面积10.438建筑面积60000，公司成立于1952年1月，是全国十大百货商店贸易联合会成员单位之一。占地52630，建筑面积161620高8层，地下一层经营内 容一层：化装品，金饰品，皮具，钟表眼镜，医药，二层：超市，文体用品，现代通讯，麦当劳三层：鞋帽，家用电器四层：男女服装五层：毛织品，棉织品，居室用品六层：名品，儿童世界，风味广场七至十八层：中兴大酒店地下有现代化停车场，可容纳256个车位一层：名店，手袋，皮鞋，香烟，洋酒，皮具，珠宝，名表二层：少女装，咖啡室三层：女士服装四

19、层：男式服装，男式配饰，眼镜五层：床上用品，美容院，家庭用品，小家电。地下：超市，内衣，药店一层：家用电器，化妆品，烟酒糖茶。二层：鞋帽，钟表，眼镜，摄像器材，通讯，办公用品，文体用品三层：羊毛衫，羊绒衫，箱包，厨具四层：西服，职业女装，皮草五层：羽绒服，金店，工艺品地下一层为超市是集购物、休闲、餐饮、娱乐、度假为一体的大型购物广场。其他中兴会员已有20万人，成立了“消费者协会俱乐部”持卡会员平均每天消费额高达200万元，今年商品零售额实现了14.3亿元，比去年同期上升20%，其消费群体主要是中等及中上等收入人群，商品价格十分昂贵。预计2003年年末主体完工。万大商业广场在国内首先与世界500

20、强企业合作，开创了“定单商业”的先例观点：太原街的三大商场中兴、联营、新世界一直在支撑着太原街作为中高档形象地位，也是强于中街的地方，但是随着兴隆大家庭和大商的进入，中街的商场也足可以与太原街抗衡了。从太原街与中街各大商场的经营内容和经营档次来看，已经是伯仲之间，不相上下。3、写字间的对比分析A、中街写字间列表名称金厦广场沈达大厦龙鼎大厦规模22层车位：地上50个，地下一八0个，共规划264户。20层，占地3000，建筑面积： 一五400 车位：地上60地下一三高17层，占地一五00，建筑一八000租价540-840元/平 售价10000元/平 430元/平/年售价4100元/平面积自由分割7

21、3-一八1平100-一八7平其他车位：地上50个，地下一八0个13层为大堂，供房地产中介机构使用422层为写字间电梯为12部超大迅达电梯车位：地上60地下一三417层为写字间。B、太原街写字间列表名称光明大厦东宇大厦光大大厦鸿运大厦总统大厦联营物业大厦规模建筑面积6650。地上十三层，地下一层。高26层，占地2000建筑面积一八000，共114户。120个地下车位高20层，占地1958，建筑面积26760。地下2层。共209户，车位120个高一八层，占地2000，建筑面积一五000，共208户。26个车位。高26层，地下还有2层。建筑面积77000（写字间出租面积1.6万），规划200户，地下

22、车位一八0个占地一五00，高20层，6-20层为写字间，建筑10000900元/平/年面积80-200观点：A、太原街的长期以来形成的商务办公环境，使得太原街的中高级写字楼林立，而中街由于更加侧重于居住，而使得它的写字间市场发展远不如太原街。B、太原街商业区与写字楼的分布结合较好，从而也体现太原街地区在消费者心中的地位。，C、若在中街区域建写字间，对交通与停车场的要求很高，从区域现状，我们很难保证交通与停车的要求，即使我们能改变停车现状，但却不能在短时间内改变市政交通拥挤的现状，所以就不能从根本上把我们的项目销售出去，而且中街区域内的写字楼整体行业销售都不理想，多数烂尾楼初衷都是做写字间用途而

23、建的，因此我们不建议做写字楼。4、酒店的对比分析太原街中街序号名称星级序号名称星级1新世界酒店1玫瑰酒店2沈阳假日酒店2沈阳金桥商务酒店3商贸酒店3金星宾馆4沈阳金都饭店4欧亚酒店5沈阳金杯大厦5科隆酒店6北方宾馆6翰皇国际商务酒店观点：A、表中可以看出，太原街的四星级以上的酒店很多，而中街缺少，几乎没有。究其原因重要是因为太原街与沈阳南站和长客总站相连，大量的客流量，为太原街的酒店发展提供了很大的发展空间。加上人们日积月累形成的消费习惯，也使得太原街的酒店行业逐渐形成垄断的局面。B、且中街的三星级酒店收益方面一值都不是稳定，多数酒店处于维持经营的状态，没有形成象太原街高档酒店林立的局面。加上

24、区域中交通和长期以来形成的消费习惯的限制，以及现有酒店的经营情况也决定了我们的酒店立项将会有很大威胁，所以在本项目所在地建酒店不是最理想的选择。5、太原街的小户型酒店式公寓在对比分析中，我们发现太原街的出现了一种新的产品，就是在全国都很热销的小户型酒店式公寓。太原街的小户型酒店式公寓有当代程式和腾龙国际商务公寓及华利国际公寓为代表。我们来看一下这三个小户型酒店式公寓的情况。项目名称当代程式滕龙国际公寓华利国际公寓经营形式小户型酒店式公寓小户型酒店式公寓产权式酒店式公寓地理位置沈阳市和平区中华路105巷1号沈阳市和平区同泽街25号沈阳市和平区北大街28号价 格按套销售，均价约在5000元/左右5

25、700元/（3.3米层高），6500元/（4.5米层高）6670元/平，均价在8000元/ 面 积3566491035885规 模占地面积1000，建筑面积19000，套数396套占地面积4450，建筑面积22400占地面积2万，建筑面积4.6万，共32层，7层群楼，25层主楼共420套，1一五个车位。物 业酒店式服务，1.5元/月酒店式服务，3元/月平华新国际物业管理有限公司工程进度2003年12月31日交工；2003年春开盘；2003年10月封顶。2003年6月31日交工明年春季4、5月份开盘，2、3月份开始销售，现在进行内部装修。销售进度80%，2002年8月开盘，销售5个月开盘不到3个

26、月一期90%；二期35%今年2、3月份开始预销售，4、5月开盘装修标准 简单式装修菜单式装修四星级酒店式装修裙 楼无13层为酒店，是由开发公司自己经营。业主会所酒店，业主会所目标客户投资为主体自住与投资纯投资观点：A、当代程式是沈阳第一个提出小户型酒店式公寓的项目，以精小的户型，较低的总价，良好的投资回报率，赢得的了很好的销售业绩，在楼的主体没有建成的情况下已经售出80%，当代程式的热销使得各个开发商纷纷效仿，因此也把沈阳带入了细分市场的时代，带入小户型时代。B、腾龙国际公寓是和平区中心商圈内典型的烂尾楼，在小户型被消费者看好的情况下，华龙府开发商把已停滞很久的烂尾楼进行改造，并在当代程式的基

27、础上有所创新，借鉴北京、杭州的小户型酒店式公寓的形式，增加4.5米层高的空间立体分割户型，得到很好的市场反应。C、华利酒店公寓是产权式酒店。因为是沈阳市第一家产权式酒店，因此有很强的市场先导性，占据了市场的先机，虽然还没有开始销售，但对此感兴趣的投资客们纷纷到售搂处咨询。从此推断他的销售前景比较乐观。小户型综述，A、地产产业经市场细分后，小户型酒店式公寓迎来了自己的春天。B、 对物业服务的要求，以星级酒店的服务为标准。C、把星级酒店的高消费业态形式，转化为保证高品质服务的同时降低消费支出。D、太原街小户型的热销给给我们了启示，在酒店与写字间都有其不可屏蔽的弊端时，这种小户型酒店也表现出了它的众

28、多优点，所以同时沈阳中心商业圈的中街，建设这种小户型酒店式公寓是有很多先天有利条件的。比如交通，比如商业氛围，比如完善的生活配套设施（二）、投资分析为了能够更准确的定位，我们要从投资分析的角度来验证我们的最终市场定位。我们针对写字间、酒店、小户型酒店式公寓进行投资分析，然后得出最佳的产品定位。定位种类写字间酒店小户型酒店式公寓备注环境停车场，交通便利停车场，交通便利交通便利档次中档高档高档销售速度慢不稳定快酒店为出租租金500-一三00元/平/年10万/年2万面积以20-50为准经营形式出租或出售出租出售业主公司注册可以可以不可以物业费7元-20元/月无15 3元月1、5元不含电梯费市场竞争激

29、烈激烈一般小户型酒店公寓市场供应量少投入小大大回报周期长长短市场供应量多多少观点：A如做写字楼1、至少要增加60个车位2、投资回报周期长。3、市场中多数烂尾楼为写字楼4、明年交通更加便利的写字楼交付使用面积不少于11、82万，现在市场中还有大量的写字楼等待出售，现有写字楼平均出租不足70。5、 字楼销售市场不成熟，法规不完善。6、 贷款最高年限10年。7、 销售与出租渠道不畅。8、新写字楼明年市场供给面积（11.82万）名称财富中心方圆大厦总统大厦新恒基大厦写字楼面积6.3万3.36万1.6万0.56万注:新恒基大厦:主楼为五星级宾馆，裙楼为写字楼B如作酒店（以沈阳市酒店数据为参考）名称时代酒

30、店格林大酒店商贸酒店喜来登大酒店凯莱酒店玫瑰大酒店标准间价格350元/天260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天常年包房费12.6万/年9.36万/年17.28万/年17.28元/年10.8万/年10万/年年均出租率65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右1、 酒店客房出租回报不稳定，有季节性，受区域政策影响多2、 商贸扩建为香格里拉，银基将成为凯宾斯基酒店，新恒基五星酒店2004年将交付使用，市场竞争将 越来越激烈。3、 投入与回报很难保证。4、 中街地区酒店客房用作为写字间出租的标准间，年租金10万元左右。所占比例较少，市场需求量不大，市场空白点少，

31、与太原街相比商务气氛较差，很难在短时间形成热销局面。综上所诉认为：写字楼与星级酒店都要求交通与一定的停车位，即使我们能解决停车位，但市政道路我们也很难改变。与星级酒店目前在部分座落在城市的出口，或机场和长途车站的附近这一常规相违背，我们只能选择其长处，所以我们在主楼的定位上，首选小户型酒店式公寓。（二）市场定位在我们的投资分析上，我们发现小户型酒店式公寓是最好的市场定位。共25层。我们对裙楼的定位有以下几点建议：1、 大型图书城北方图书城、三联、东宇2、 高档家私城宜家3、 金融机构4、 异国食街优选五国美食，例如法国、意大利、巴西、日本、中国这几种定向的经营内容通过招商方式来完成整体的出租与

32、出售。招商书推动方向：1、 中街的日均客流30万的人群宣传与聚财2、 商业集散环境有利产品推广3、 中街含有的各方面消费人群，代表沈阳的各方消费水平树立企业形象4、 周边的商业氛围，为从业与经销者提供市场信息加速企业对市场的反应速度5、 小东批发市场的网络遍布东北与内蒙物流渠道畅通我们在主楼的定位上：7-一三层为写字间，14-一五层为小户型酒店式公寓。（划分依据在第三部分产品设计中诠释）五、全国同类项目热销与定位支持序：在我们分析了本小户型酒店式公寓比定位写字间与酒店都适合后，我们对小户型酒店式公寓这种房地产产品从全国同类产品的情况进行了分析。并且从中我们能够对我们的产品定位更加有信心。1、北

33、京1）SOLOSOLO这个项目从2002年4月4号推出以来，当初SOLO盘并不大，共292套，在展后上三天时间定了197套。SOLO一代推出以后，实际上推出以后就考虑SOLO二代，考虑在更好位置，更合适的位置，去做一些更好的产品。SOLO二代我们从去年12月8号正式开始推的时候，在第一天时间里头开的361套房在20分钟内在网上预订完了。2）后现代城 当时实际上拿到后现代城这个项目时候，因为它的规划那个时候已经基本确定，我们只能在规划方案里面调整户型。所以现代城户型是这样，朝阳面基本两居和三居室，朝北面是比较大数量一居室，相对来说能满足他们日常生活需要。从销售情况来说，我们计算业绩以签约计，签约

34、的话签到640多套，这是完全合同签到纸面上，到现在为止整个销售1200多套。相当于三个月1200多套。一期一共三栋楼，一三00多户销售面积，我们现在一期卖了将近90，二期也是三栋楼，三期一栋楼已经销售40。2、大连名仕国际2002年10月29日开始内部认购，仅一个月就售出120套，成为大连冬季售楼的热点。3、沈阳1）腾龙国际公寓2002年11月28日开始内部认购，采取销控手段，一期供应72套，开盘当天签单30多套，不到一个月一期销售达到90以上，而且看好夹层的客户进行了预定。随后，又推出两层夹层，把价格已经提到80009000元/平方米。但由于价格提升速度太快，销售不是很理想。2）当代程式20

35、02年8月开始销售，共396套房子，销售半年，现已销售80以上。观点：无论是北京还是大连、沈阳，小户型酒店式公寓的销售都出现过争先抢购的购销场面，也是由于有一大批市场需求量的存在才会有如此好的销售局面存在。六、市场供给分析与立项支持序：在有了全国同类项目分析后的信心支持，我们要从区域内二级市场、三级市场、酒店情况及已建、改建、未建项目的情况分析区域房地产市场内是否长期却少某种产品的市场供应，也就是说有没有市场空白点的存在。（一）、二级与立项支持项目名称御点江山文轩阳光园天龙家园阳光宝座冠信公寓地理位置沈河区朝阳街一五8号沈河区正阳街大东区小什字街39号沈河区小西路26号大东区德增街价 格468

36、0元/起价3600元/3388元/3800元/4680元/面 积1432299016081224128278143229主力面积177-195一五8-160119140173-一八3128-一三7总价（万）82.8491.2656.88-57.640.2247.3265.7469.5459.9964.12户 型3*3*2 3*2*2 5*3*23*2 2*2 2*2*22*2*1 3*2*13*2*2 4*2*2 3*3*2 5*3*3 4*3*22*3*1 3*3*2 5*3*2销售率25%90%80%（一期）90%85%开盘时间2002/5/192001/8/252002/62001/32

37、001/8、分析）、从上表我们可以看出，项目所在区域的二级市场供应面积最小的在81，而平均主力面积都在140。从上表我们也可以看到，主力的最低总价款也在42万元。）、二级市场供应的81等小面积房子，都是在整栋楼的边边角角，位置、朝向都是最差的，但是从其销售来看，这种小面积的房子却是最先销售完毕。因此，我们也可以看出一些迹象，就是整个区域内的小面积的市场需求量很大，而供应量却是相当的少。）、从其上市时间来对比销售速度及销售率，我们可以看出整体的销售速度不是很快，特别是面积偏大的楼盘，其销售有很大难度，如：御点江山。、立项支持区域的二级市场供应中，主力面积都在140以上，所以面积供应上存在市场空白

38、点，我们可以切入市场空白点，立项小户型酒店式公寓。（二）、三级与立项支持项目西北方地点面积（）楼层楼龄户型价格装修产权大西电子市场47一层新楼一室一厅12.8无有天光小区42二层6年一室一厅11.7无有电子市场42七层8年一室一厅9.2无有杏林小区58七层10年一室一厅一三.6无有商业城48七层10年一室一厅10.8有有千德小区38七层9年一室一厅9.5新有千德小区40七层10年一室一厅9.8高级有天光小区90六层6年两室两厅25有有广宜小区93五层5年两室一厅24无有昆山小区542层8年两室14.7无有崇光小区814层8年三室22有有小西门886层8年二室一厅23无有小西附近534层8年一室

39、一厅10无有皇城家园885层5年两室24.8无有白塔小区686层6年三室16.5简装有白塔小区763层6年三室22简装有项目西南方地点面积（）楼层楼龄户型价格（万元）装修产权五爱市场442层10年一室一厅8.6无有红星小区406层10年一室一厅10.8简装有老妈饺馆38一三层10年一室一厅9无有五交化396层10年一室一厅7简装有大连渔港422层10年一室一厅11.8无有大西菜行463层10年一室一厅12.8无有大西菜行1006层5年两室一厅28高级有小西路369层10年一室一厅4.9无无大南边门483层10年两室12.3有有怀远门982层8年两室一厅33.5高级有27中附近736层10年二室

40、一厅12.8无无三好街方703层8年两室19.3简装有五爱附近852层10年两室21.5有有横街附近506层10年两室12无有永伟小区534层8年两室14.5无有项目东北方地点面积（）楼层楼龄户型价格（万元）装修产权小商品世界434层10年一室一厅8.5有无白塔小区752层5年二室一厅19.8有有太川小区77.56层10年二室一厅16.5无有华茂775层7年二室一厅20无有华家517层8年二室一厅12.6无有小万莲65.87层10年二室一厅12无有出租情况地点面积（）价格（元/月）楼层交费周期配套千德小区557002半年电业新村559005季地板，床、有线，电话，冰箱，广昌小区485506001季地板，床，有线，电话三院东侧607003半年简装，电话，有线三院东侧609005半年地板，床，有线，电话，热水器大帅府648003半年地板，床，有线，电话，热水器大西菜行384502半年电话，有线，床，橱具南顺城路637507半年地板，床，有线，电话，冰箱，胜利电影院606006半年床，电话，有线，橱柜，老式装修A、分析1）、以东顺城路、西顺城路、南顺城路、北顺城路为路标，楼龄在12年以内，分析项目周围三级市场销售的情况304050607080租（元/月）售（万元）租（元/月）售（万元）租（元/月）售（万元）东顺城4006