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1、1,第四章控制性详细规划,第一节控制性详细规划产生的背景及其发展,2,一、控制性详细规划产生的背景,（一）城市规划建设的新形势1城市化进程加快2市场经济多元化体制增加了城市建设与发展的活力具体表现为：（1）城乡企业、合资企业的发展推动了城市经济的发展与城市布局的调整；（2）开发区的建设开辟了城市用地发展的新途径；（3）劳动力的多方式引进，保证了城市发展对劳动力的需求；（4）土地有偿使用及房地产开发推动了城市住宅、公共设施的建设和旧城改造。,3,（二）新形势对城市规划提出的新要求1城市体制改革带来的变化（1）城市用地管理上的变化无计划划拨用地变为有计划划拨用地；零星分散拨地变为成片拨地；无偿使用
2、土地变为有偿使用土地；单纯行政手段管理用地变为以行政、经济、法律并用的手段。,4,（2）城市开发改建方式的转变零星建设，“见缝插针”影响城市布局的合理有序和城市风貌的调整性，致使市政设施建设不完善，环境质量差。另一方面，在一些城市，片面追求经济效益和高利润导致了容积率、建筑高度、建筑密度、人口密度等方面的失控，造成城市空间格局混乱，环境质量下降，损害了社会整体利益。,5,2新形势对城市规划提出的新要求一方面与国际接轨；另一方面进一步提高城市规划的科学性，引导城市协调发展。,6,（三）传统详规存在的不足与问题1规划依据不足总规过粗，不可能对每一个地块提出详细、明确的规划要求，因此传统详规很容易脱
3、离总规、脱离实践。2与市场经济的要求有一定矛盾。3规划管理的可操作性不够总规过于原则，传统详规缺乏灵活性与弹性。,7,二、我国控制性详细规划的发展,（一）控制性详细规划的发展历程11980年，美国女建筑协会来华进行学术交流，带来土地分区管理新概念；21982年，上海虹桥开发区的规划编制土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制；31986年8月城乡环境保护部向上海市城市规划局下达了上海市土地使用区划管理法规的研究课题，上海规院提出了采取土地管理模式应是规划与区划融合型，即分区规划、控制性详细的规划图则、区划法规结合的匹配模式；41987年，清华大学在桂林中心区详规中引入区划思想，初步
4、形成一套系统的控规的基本方法；5中规院在苏州古城桐芳巷居住街坊改造规划中注意了控规研究，对街坊用地进行了三个层次的区划，即街坊现状综合评价性区划、街坊改造开发经营意向性区划和街坊改造开发控制管理性区划；6广州在1987年开展了覆盖面达70km2的街区规划，并制订颁布执行广州市城市规划管理办法和实施细则；7温州市城市规划局于1988年开始，着手编制温州市旧城控制性详细规划；81989年8月，江苏省城乡规划设计研究院结合“苏州市古城街坊控制性详细规划研究”课题，对控制规中几个重要问题，如规划地块的划分，综合指标的确定，新技术运用等方面进行了详细的研究；91991年东南大学与南京市规划局完成“南京控
5、制性详规理论方法研究”课题，对控规作了较为系统的总结；101991年，建设部在城市规划编制办法中，列入了控制性详细规划的内容，并明确了其编制要求；111995年，建设部制定了城市规划编制办法实施细则，规范了控规的具体编制内容和要求，使其逐步走上了规范化的轨道。,8,（二）控规实施情况及存在问题1控规实施情况（1）适应城市快速发展，控制性详规可以实现规划管理的最简化操作，大大缩短决策、规划、土地批租和项目建设的周期，提高城市建设和房地产开发的效率。（2）面对市场型行为的不确定性，控规可以使政府尽快批租土地以换取资金，尽快完成“七通一平”，变生地为熟地，尽快满足开发商在土地开发的定性和规模上的各种
6、要求。（3）控规已成为城市国有土地使用权出让转让的基本依据和地价测算的重要依据，基本满足了城市政府调控房地产市场和筹集城市建设资金的需要。（4）面对城市规划力量的不足以及城市规划管理水平不高的现状，控规将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解化，再从中提炼出控制城市土地功能的最基本要素，最大程度实现了规划的“可操作性”。（5）控规提高了规划的“弹性”，初步适应了投资主体多元化带来的利益主体多元化和城市建设思想的多元化对城市规划的冲击。,9,2控规存在的问题（1）控规的编制和执行应该是政府行为，代表全民的共同利益，但现在有些地方控制性详细规划的编制由开发商委托、控制和决定，成为局部利益服务
7、的工具。（2）控规延续了规划体系内部化操作方式，并且由于编制周期缩短而更加强化，加深了规划与公众之间本已存在的隔阂。（3）控规的制订、执行和修改缺乏法制化程度，没有法律强制力的保障，也缺乏公开和公众参与的程序，因而在实施中易受各种非正常力量的干扰，实施效果又缺少有效的评判标准和监督机制，对市场的公平性产生了负面影响。（4）在规划实施上，控规弃整体控制而取地块控制，无暇顾及建设策略而追求“全覆盖”，妥协于市场选择的无序性和随意性。当不规范的规划管理造成功能混乱后，通过修改规划又可自圆其说，实施效果不尽理想。（5）在编制内容上，控制性详细规划过分追求“可操作性”，只能满足开发建设的基本功能，而对城
8、市美学和人的行为环境较少涉及。由于没有与城市设计很好的结合，易造成城市景观混乱，城市特色消失。,10,第二节 我国控制性详细规划的基本特征和内容,11,一、控规的涵义和作用,（一）两个阶段五个层次城总城市总体规划纳要规规城市总体规划体城市分区规划系详控制性详规 规修建性详规,12,城市总体规划纲要：（master planning outline）确定城市总体规划的重大原则的纲领性文件，是编制城市总体规划的依据。城市总体规划：（master plan, Comprehensive Planning）对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。分
9、区规划：（district planning）在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。,13,城市详细规划（detailed plan）以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。控制性详细规划（regulatory plan）以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控规的规划要求。修建性详细规划（Site plan）以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程
10、设施的设计和施工的规划设计。,14,（二）控制的作用1控规是连接总规和详规的承上启下的关键性编制层次；2控规是规划与管理、规划与实施衔接的重要环节，更是规划管理的依据；3控规是体现城市设计构思的关键。城市设计：Urban design对城市体形和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划的全过程。,15,二、控规的内容,（一）规划控制指标体系的内容土地使用设施配套建筑建造行为活动,16,1土地使用（1）用地使用控制a用地面积b用地边界c用地性质d土地使用相容性（兼容性）（2）环境容量控制a容积率b建筑密度c居住人口密度d绿地率e空地率,17,2设施配套（1）市政设施配套a给水设施 b排水设施
11、c供电设施 d交通设施（停车场）e其他（燃气、电信）（2）公共设施配套a教育设施 b医疗卫生设施c商业服务设施 d行政办公设施e文娱体育设施 f附属设施g其他,18,3建筑建造（1）建筑建造控制a建筑高度b建筑后退c建筑间距（2）城市设计引导a建筑体量b建筑色彩c建筑形式d其他环境要求e建筑空间组合f建筑小品设置,19,4行为活动（1）交通活动控制a交通组织b出入口方位及数量c装卸场地规定（2）环境保护规定a噪声振动等允许标准值；b水污染物允许排放量；c水污染物允许排放浓度；d废气污染物允许排放量；e固体废弃物控制；F其他,20,（二）规划控制的方式1指标量化（1）含义：通过一系列控制指标对建
12、筑用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等；（2）适用范围：适用于一般用地的规划控制。2条文规定（1）含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，如用地性质、用地使用相容性和一些规划要求说明等；（2）适用范围：当对规划地块需作使用性质规定或提出其他特殊要求时采用。,21,3图则标定（1）含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化绿线、控制点等；（2）适用范围：当需要对规划地块的划分和建筑的布置作出标示时采用。4城市设计引导（1）含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理
13、准则和设计框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑轮廓线示意图等。（2）适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。,22,（三）规划控制指标的类型1规定性指标（必须遵照执行的）（1）用地性质；（2）建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）（3）建筑控制高度；（4）容积率（总建筑面积/地块面积）（5）绿地率（绿地总面积/地块面积）（6）交通出入口方位；（7）停车泊位及其他需要配置的公共设施,23,2指导性指标（参照执行的）（1）人口容量（人/m2）；（2）建筑形式、体量、风格要求；（3）建筑色彩要求；（4）其他环境要求。,24,
14、（四）规划控制指标的名词解释及计算规定1用地面积：规划地块划定的面积，以公顷计。2用地性质：用地使用功能（标注至小类乃至小小类）3土地使用的相容性：土地使用性质兼容范围规定或适建要求，以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允许设置”来表示。4建筑密度：建筑占地面积与规划地块面积之比，以百分比计。5容积率：规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。6人口容量：规划地块内每公顷用地的居住人口数。7绿地率：地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百分比行。8停车泊位数：规划地块内规定的停车车位数量，包括机动车位数和非机动车位数。9交通出入口方位及数量：规划地块内允许设置出入口的方向、位置和数量。10交
15、通运行组织：规定规划地块内允许通行的车辆类型，作出合理的交通运行组织。11装卸场地规定：对规划地块内货物装卸场地位置和面积的规定。12建筑高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。13建筑后退：建筑相对于规划地块某方位边界后退的距离。14建筑间距：为满足日照、消防、卫生、安全和建筑保护等要求而规定的与相邻建筑之间的距离。,25,（五）地块划分、土地使用性质与兼容控制1地块划分目的：为便于规划管理、分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。地块的概念、特性地块是控规为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。地块特性：a制定文本图则时编码与指标的载体；
16、b使用性质相对单一，但不排队混合使用；c与开发的规模，时序相一致；d地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；e根本开发、管理方式的变化，地块可以重组。,26,地块划分的依据a用地功能性质的区别；b用地产权或使用权边界；c城市“六线”规划等专业规划要求（六线指道路规划线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压、走廊黑线、文物古迹、保护紫线、微波通道橙线）；d考虑土地价值的区位级差；e不超越分区界或片区界，以利用规划管理；f与开发规模尽可能一致；g兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。,27,2土地使用性质及其兼容控制用地分类城市用地分类与规划建设用地标准一
17、般老城区分类多，新开发分类少；中心区分类多，边缘区分类少。兼容控制,28,（六）道路及工程管线规划1道路及其设施控制控规阶段的道路及其设施控制，主要指对路网结构的深化，完善和落实总规、分区规划对道路交通设施和社会停车场（库）的控制，以及对配建停车泊位的控制。就是在主次干道确定的条件下，根据规划用地规模及地块的使用性质，增设各级支路路网；确定规划范围内道路的红线、道路横断面、道路主要控制点坐标、标高、交叉口形式；对社会停车场进行定位、定量（泊位数）定界控制；对配建停车场（库），包括大型公建项目和住宅的配套停车场（库），进行定量（泊位数）定点（或定范围）控制。,29,2给水工程计算用水量，提出对水
18、质、水压的要求，布局给水设施和给水管网；计算输配水管渠管径；校核配水管网水量及水压；选择管材。3排水工程对污水排放量和雨水量进行具体的统计计算；对排水系统的布局，管线走向、管径进行计算复核；确定管线平面位置，主要控制点标高。4供电工程计算用电负荷；选择和布局规划范围内变配电站；规划设计10kv电网；规划设计低压电网。,30,5通信工程计算规划范围内的通信需求量；确定邮政电信局所等设施的具体位置、规模；确定通信线路的位置、敷设方式、管孔数、管道埋深等；划定规划范围内电台、微波站、卫星通信设施控制保护界线。6燃气工程计算燃气用量；规划布局燃气输配设施，确定其位置、容量和用地；规划布局燃气输配管网；
19、计算燃气管网管径。7供热工程计算规划范围内热负荷；布局供热设施和供热管网，计算供热管道管径。8管线综合各种管线在平面和竖向上的布置，尤其要解决好交叉口处管线的三维关系。,31,三、确定土地使用强度的因素,（一）确定土地使用强度的因素1用地性质2城市土地级差3营造方式和形体规划低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度、高层高密度等。4城市设计要素整体风貌、重点地段、文物古迹、视线走廊等5城市交通与基础设施容量避免环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题,32,（二）控制指标确定的方法1形体布局模拟2经验归纳统计3调查分析对比法,33,第三节控制性详细规划的成果,34,一、规划
20、文件,（一）文本（或实施细则）1总则2土地使用和建筑规划管理通则各种使用性质用地的适建要求建筑间距的规定建筑物后退道路红线距离的规定相邻地段的建筑规定容积率奖励和补偿规定市政公用设施、交通设施的配套和管理要求有关名词解释其他有关通用的规定3地块划分以及各地块的使用性质规划控制规则、规划设计要点4各地块控制指标一览表（规划性和指导性指标） （二）说明书,35,二、规划图纸,（一）区位图（二）用地现状图（三）用地规划图（四）道路交通及竖向规划图（五）工程管网规划图（六）地块划分图（七）各种分析图（八）地块图表,36,三、控规案例分析,长沙市七里庙周边地区（Q片）控制性详细规划,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,
