汉指集团利济南路项目市场分析报告.docx

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1、汉指集团利济南路项目市场调查报告目录 武汉市房地产综述 02区域房地产分析 13本案SWOT分析 21本案周边环境分析 22本案周边典型楼盘分析 24本案价格定位 33本案销售周期 33本案销售策略 33 2005年7月8日一、武汉市房地产市场综述房地产市场基本运行情况1、 土地供给情况2004年城市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。2、 存量房交易情况2004年我市二手房成交61739起，面积为615.78万平方米，同比分别下降12.1%和3.3%；其中：二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万平方米（不含

2、房改出售公房），分别同比增长17.2%和12.2%。二手房交易中住宅明显好于非住宅。3、 商品房空置情况截止2004年底，全市商品房空置面积为121.71万平方米，同比下降33.9%；其中：商品房住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%，住宅空置占商品房空置面积的57.7%。4、 房地产贷款情况截止2004年底，我市房地产各项贷款余额533.41亿元，同比增长38.4%，占金融业贷款余额的19.8%；其中：住房开发贷款余额75.96亿元，同比增长6.5%，个人住房贷款余额293.55亿元（含公积金贷款余额45.31亿元），同比增长61.1%。 2004年，新增房地产各项贷款为144

3、.41亿元，同比下降3.3%，占新增金融业贷款的33.6%；其中：新增住房开发贷款24.62亿元，同比下降37.6%，新增个人住房贷款114.4亿元（公积金贷款22.84亿元），同比增长55.6%。房地产市场价格情况随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。全年商品房综合物业平均价格为3579.77元/平方米，同比增长7.0%。其中，全年住宅平均价格为2667.64元/平方米，同比增长13.4%；全年写字楼平均价格为4491.90元/平方米，同比增长3.5%。全年二手房综合物业平均价格为1777.13元/平方米，同比增长33.1

4、%。其中，全年住宅平均价格为1582.97元/平方米，同比增长37.1%；全年写字楼平均价格为2164.73元/平方米，同比增长40.5%；全年商铺平均价格为3215.33元/平方米，同比增长18.7%。从土地价格上看，2004年商品房住宅楼面地价均价为1215元/平方米，比2003年增长38.4%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产项目中，商服类房地产楼面地价的最高价已达到8500元/平方米。（一）、2004年14季度房地产价格情况1、商品房价格持续上涨2004年各季度平均价格列表如下：季度住宅价格写字楼价格综合物业价格2003年第四季度2366.894391.53379.202004年第一季

5、度2488.434446.123467.282004年第二季度2633.284481.263557.272004年第三季度2713.254502.913608.082004年第四季度2835.64537.293686.452004年全年均价2667.644491.903579.772、二手房价格涨幅较大2004年各季度价格列表如下：季度住宅价格写字楼价格商铺价格综合物业价格2003年第四季度1209.731851.512995.141566.362004年第一季度1355.891754.853466.451731.022004年第二季度1538.871732.702933.111637.992

6、004年第三季度1544.692204.603094.261728.512004年第四季度1856.432447.273053.702002.552004年全年均价1582.972164.733215.331777.13（二）、区域房地产价格情况1、商品住宅区域综合价格 2004年，全市个区域的价格均有不同幅度的上涨。均价最高的江汉区为3126.85元/平方米，其次是江岸区，2964.98元/平方米，这两个区域均属于老城区，拆迁改造成本较高是主要原因之一，价格最低的区域为青山区，2148.3元/平方米。商品住宅各区均价如下：2、二手房住宅区域综合价格 因地理、交通、片区房地产发展水平以及二手房

7、本身新旧程度的不同，各片区之间，各地段之间的二手房住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例数据统计分析，各区二手房住宅全年均价如下：商品住宅市场供需情况1、 不同建筑面积的商品住宅销售情况2004年，房屋建筑面积在80平方米以下的商品住宅销售面积为24.5万平方米，占总销售面积3.99%；房屋建筑面积在80120平方米之间的商品住宅销售面积为197.68万平方米，占总销售面积32.2%；房屋建筑面积在120160平方米之间的商品住宅销售面积为330.33万平方米，占总销售面积53.81%；房屋建筑面积在160平方米以上的商品住宅销售面积为61.4万平方米，占总销售面积10%。

8、2、 不同户型的商品住宅市场销售情况2004年，11（3060平方米）户型商品住宅销售面积为22.26万平方米，占总销售面积3.63%；22（70109平方米）户型商品住宅销售面积为181.73万平方米，占总销售面积29.60%；32（110169平方米）户型商品住宅销售面积为368.36万平方米，占总销售面积60%；42（169平方米以上）户型商品住宅销售面积为41.56万平方米，占总销售面积6.77%。3、 不同价位的商品住宅销售情况2004年，均价在2500元/平方米以下的商品住宅销售面积为139.51万平方米，占总销售面积22.72%；均价在25003000元/平方米之间的商品住宅销售

9、面积为294.4万平方米，占总销售面积的47.95%；均价在30003800元/平方米之间的商品住宅销售面积为117.21万平方米，占总销售面积19.09%；均价在3800元/平方米以上的商品住宅预销售面积为62.79万平方米，占总销售面积10.24%。2、武汉市房地产走势分析楼市开始进入横盘整理期武汉的夏天一向是房地产销售的淡季，加上近段时间国家宏观调控措施频繁出台影响，武汉楼市已经进入了低潮期，最明显的表现就是市场观望现象加剧，成交量的极度萎缩。消费者现在紧紧捂住自己口袋的钱，不敢轻易出手；但有实力地开发商对后势仍然充满信心，守住价格，静观其变。短期内楼市将处在这种“有价无量”的横盘整理期

10、。产品结构将会发生相应调整根据现时资料监测表明：武汉市在售楼盘239个。其中,高档和中高档楼盘共计133个,在所有供应住宅项目个数中所占比例接近60%。均价在2500元/平方米以下的中低档楼盘目前主要集中于沌口、古田、光谷、金银湖、吴家山、盘龙城。但全市八个区住宅均价在3000元平方米以内的房子销售量为433.91万平方米，占到总销售量的70.67，均价在3000-3800元平方米和3800以上分别占到19.09和10.24。2004年，均价在2500元/平方米以下的商品住宅销售面积为139.51万平方米，占总销售面积22.72%；均价在25003000元/平方米之间的商品住宅销售面积为294

11、.4万平方米，占总销售面积47.95%；均价在30003800元/平方米之间的商品住宅销售面积为117.21万平方米，占总销售面积19.09%；均价在3800元/平方米以上的商品住宅预销售面积为62.79万平方米，占总销售面积10.24%。从上述资料表明：楼市产品结构必须调整：中高档产品的供应量已经大大饱和，但中低档楼盘的销售一直供不应求。不可否认，中高档产品的利润必然比中低挡大，这是资本追逐利润的必然。但是市场发展到一定的阶段，做中高档的利润未必就高，由于需求产生结构性饱和，中高档房屋容易形成有价无市的局面。相反做市场最需要的产品而不是市场上最贵的产品可能更容易生存。高端产品的竞争将会白热化

12、，由于高端产品过多，购买者会有很多选择的机会，会导致从最开始的比地段、比环境、比户型到演变成全方位竞争，我们可能会在未来两年内看到武汉超过10000元/平米的住宅，会领略属于武汉真正意义上的毫宅；中低档房屋会应市场需求面市，如同2003、2004年小户型的火爆场面一样，出现供销两旺的局面；“高价位、低品质”的楼盘将没有生存的空间。区域楼市会发生显著变化武汉市近几年的发展，城市化与郊区化的交替并不明显，八大城区除青山外，全面开花。一方面旧城轰轰烈烈的进行改造；另一方面，郊区大盘如雨后春笋。但是全面开花的结果产生了一种尴尬的局面。郊区开发太快，市政配套的速度远远落后于开发的脚步，导致郊区大量住宅的

13、空置（生活成本太高）。旧城改造的对象大多属于普通市民，其中不乏下岗职工，饭碗没有了的同时，还要让他们无家可归，从而在一定程度上演变成一种社会问题。在稳定压倒一切的大环境下，参与旧城改造的开发商也面临这样的尴尬。核心区的楼市将会在大量外地资金与知名公司的介入下，产生质的飞跃，房价会进一步拉升。次核心区与近郊会出现一批满足70%市民需要的普通商品房。价格会按照实际需求来反应，不会发生明显的上升或者下降。远郊区由于配套无法跟进和优良的自然环境。成为有钱一族二次置业或者多次置业的选择。二、区域房地产走势分析1、硚口区概况汉江边的一颗明珠武汉市是湖北省省会，素有“九省通衢”之称。硚口区地处武汉市商贸中心

14、地区汉口，东部是繁华的商贸旅游区，西部是广阔的武汉市新经济增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大的支流汉江，拥有14.5公里长的滨江景观资源，是武汉市最具活力和发展潜力的城区之一。区内6座桥梁横跨汉江，分别连通京广铁路、武汉内环线和中环线，辖区内沿河大道、中山大道、京汉大道、解放大道、建设大道5条城市主干道和即将建成的轻轨1号线贯通全区。硚口区紧邻汉口火车站，离武汉天河国际机场只有二十多公里的路程，区内107国道连通京珠、沪蓉高速公路，交通极为便利。汉口近现代工商业文明的发祥地硚口区商贸历史悠久，明末清初，汉口镇位居“天下四大名镇”之首，名满天下。硚口区内的汉正街即为昔日汉口镇之正街和商业

15、中心。改革开放以来，汉正街率先在全国发展个体私营经济，被誉为全国改革开放的风向标。全区已形成以汉正街市场、西汉正街市场、顺道街市场为主的市场群，市场总面积达到200万平方米，市场商户2.4万户，云集国内外知名商品总经销、总代理商千余家。硚口区更是民族工业的发源地之一，清末到民国初期，国外和国内资本纷纷在硚口投资建厂，南洋烟草、宗关水厂、黄鹤楼酒厂、燧华火柴厂等民族工业企业便是其中的杰出代表，1957年，硚口武汉通用机器厂（后改名武汉柴油机厂）制造了新中国第一台手扶拖拉机，标志我国机械制造水平又迈上了一个新台阶。古田地区聚集规模型工业企业150余家，全区建成都市型工业园区6个，还有可供开发利用的

16、厂房资源约590万平方米；已规划古田产业新区达16.81平方公里，基础设施完成“六通一平”，入驻企业均可享受国家级高新技术开发区的优惠政策，现已入驻工业企业 家，全区基本形成了东贸西工的经济格局。拖拉机，标志我国机械制造水平又迈上了一个新台阶。古田地区聚集规模型工业企业150余家，全区建成都市型工业园区6个，还有可供开发利用的厂房资源约590万平方米；已规划古田产业新区达16.81平方公里，基础设施完成“六通一平”，入驻企业均可享受国家级高新技术开发区的优惠政策，现已入驻工业企业 家，全区基本形成了东贸西工的经济格局。 拖拉机，标志我国机械制造水平又迈上了一个新台阶。古田地区聚集规模型工业企业

17、150余家，全区建成都市型工业园区6个，还有可供开发利用的厂房资源约590万平方米；已规划古田产业新区达16.81平方公里，基础设施完成“六通一平”，入驻企业均可享受国家级高新技术开发区的优惠政策，现已入驻工业企业 家，全区基本形成了东贸西工的经济格局。客商投资的热土硚口区具有得中独厚的区位、辐射力强的市场、丰富的存量资源和较为完善的基础设施，投资环境较优，发展潜力巨大。爱桥爱水的硚口人从来都具有兼收并蓄、热情好客的性格。为方便投资者，硚口区新组建了外商投资服务中心、招商局、商务旅游局，向国内外公开承诺为外来投资者提供优惠的政策、优良的秩序和优质的服务。努力使投资者得到丰厚回报，让投资者在硚口

18、口干得放心，经营安心，生活舒心。良好的投资环境吸引了众多海外归国人员前来考察、投资、创业，一批国内外知名企业纷至沓来。截止目前，已有来自全球18个国家和地区的外商在我区投资，投资项目涉及工业、商业、房地产业、基础设施建设等诸多领域，麦德龙、家乐福、好又多、泰国正大等315家外资企业在我区落户，硚口已成为一片投资开发的热土。无限美好的前景面对中国加入WTO的挑战与机遇，硚口区制定了新的发展规划，全面实施“开放先导、体制创新、强东兴西和区域经济一体化”发展战略，加快经济结构调整，在东部加快提升商贸业档次，建设商贸旅游区；在中部着力完善商务功能，建设中央商务区；在西部规划了集居住、科研、生产、生活等

19、多种功能于一体的古田产业新区，发展高科技产业和都市工业；在滨江地区制定了汉江（北岸）滨水区域发展规划，建设新家园区、东风居住生态区、SOHO商务公寓区和汉正商贸文化区，营造优越的人居环境。展望未来，硚口区正朝着建设商贸繁荣、工业兴旺、环境优美的现代化中心城区目标一步步迈进。硚口这颗汉江边上的明珠，必将在改革开放大潮中闪耀出更加夺目的光辉！世界冠军的摇篮硚口是武汉市体育强区，历年来，为国家输送了大批优秀体育运动员，其中乔红、伏明霞等11人相继在国际大赛中夺冠，硚口被誉为“世界冠军的摇篮”。 硚口也是“全国群众体育先进区”，开展的万人广场舞蹈大赛、社区体育健身节、居民体能测定等体育活动贴近生活，易

20、于开展，深受群众喜爱。四中、十一中、新合村小学等中小学校的体育教学已形成特色，培养了一大批竞技体育新苗。为推动体育产业发展，硚口区现已建成体育用品专业市场和特色街，每年举办武汉。硚口体育节及区域性体育经贸洽谈会、项目洽谈会、体育商品博览会，硚口的体育产业作为朝阳产业正悄然兴起。人才聚集的洼地硚口区教育水平在全市领先，具有人才培养优势，辖区内聚集了华中科技大学同济医学院、军事经济学院、海军工程大学、066航天技术研究所、材料保护研究所等众多知名高校和科研机构，有各类职业技术学校16所，其中武汉市第一职教中心为国家级重点职业高中，武汉市财经学校为省级重点职业学校，专业技术人才和经营管理人才众多，其

21、中高中级以上技术人才 人，为硚口经济发展提供了后备人才。近年来，硚口区制定了吸纳、引进人才的相关政策，以海纳百川之势从全国各地引进人才，为各类人才营造了良好的发展环境，引来各地人才落户硚口、投资创业。市民乐居的家园硚口区地理坐标为北纬3033、东经11419，属亚热带湿润季风气候，年降水量1150毫米1450毫米，年日照总时数1810小时2100小时，年平均气温16.3，环境舒适、气候温和、四季分明。硚口区公共服务设施完善，是理想的安家置业乐园。全区现已建成多处绿化广场、公园、游园等绿化景观辖区内现有商业网点2万余个，大型超市 家，临近江汉路步行商业街，硚口路“武汉美食街”汇集国内知名餐饮娱乐

22、企业30余家，每个社区的体育健身中心、文化中心齐备，为广大市民提供了高品位的休闲娱乐场所。辖区内有同济医院、武汉第四医院等国家三级甲等医院 所，金融机构 家，各级各类学校115所，现代化教学园区2个，其中武汉市第11中学和武汉市第4中学为省级示范高中，能够为市民提供良好的医疗、金融、教育服务。 2、土地市场据市土地部门的资料显示，硚口区在2003年的土地市场成为最大赢家，受到本外地开发商一致追捧。2003年，在汉口推出的15宗地中，光硚口就占了6宗，出让土地面积就达319473平方米，占汉口三区的53.2%，是江岸、江汉两区的总和。规划建面约670068平方米，占汉口三区的44.5%，稳居汉口

23、三城区之首。 2004年，硚口区在土地市场再一次成为最大赢家，全年共成交12宗土地，出让土地总面积达521626平方米，成交总金额达20.093亿元。其中商业用地为237855平方米，居住用地为283771平方米，成交金额分别为11.87亿元、8.223亿元。稳居各城区之首。3、市场特点当前硚口区全区楼盘将近30家，大都分布在武胜路、解放到道沿线和古田区域，随着一批实力较强开发商进军硚口区域，特别是今年汉正街商业地产的迅猛发展，带动了硚口区整体房地产的发展。近年来硚口区总体而言呈现以下区域特点：1、 规模：武胜路以东，开发规模小，容积率普遍偏大；武胜路以西则反之。2、 环境：武胜路以东，小区的

24、绿化率低，自然环境较差；武胜路以西则反之。3、 户型：均以三房两厅、两房两厅为主；主力户型面积大都在80-100平方米（两房）、110-130平方米（三房）范围内；4、 建筑风格：以现代海派风格居多；外形色彩明快；5、 建筑形式：武胜路以东以高层、小高层为主；武胜路以西以小高层和多层为主； 6、 建筑结构：除高层、小高层均为框架结构外，部分楼盘的多层也采用了框架结构；7、 价格：多层价格一般都在22002800元/平方米，东西差别不大。小高层和高层价位则受区位影响较大，直接表现在价格从东向西明显下降，东部武胜路沿线价位为全区最高，均价在3500元/平方米，西部最低均价只有2180元/平方米。8

25、、 小户型：随着金叶SOLO国际、中环新天地、万安国际公寓的相继热销，小户型也成为硚口区房地产的一大亮点。9、 硚口区今年商业地产发展迅猛，以龙腾置业的汉正街第一大道和上海盛唐的龙王商业广场为龙头，引领武汉商业最高峰，也使得汉正街今年成为武汉楼市的热点区域。4、硚口区在售楼盘简析（1）汉正街板块汉口以商闻名，汉正街更是名扬天下。2005年春季房交会上，汉正街改造商业项目首次公开亮相。汉正街改造的重点项目，龙腾汉正街第一大道，龙王庙商贸广场，汉正街国际礼品城等都在展会上引起了众多投资者的关注，巨大的人气使“汉正街概念”成为房交会上的一大亮点，汉正街商业地产迎得了开门红。继龙王庙商贸广场之后，20

26、05年5月28日，汉正街商贸旅游区一期工程，西接多福路、东至汉江边的“汉正街第一大道”正式开启。楼盘名称5月价格6月价格备注暨济商城不详1万-2万新盘汉正街第一大道不详不详新盘金玉华庭（弘玉花园一期）38003800新盘江山如画39004000中盘龙王庙商贸广场2万-5万2万-5万新盘万信时代不详不详新盘金成世家42004200新盘泰合广场42004200新盘（2）宝丰商务圈板块历经几年发展，“宝丰商务区”已经成为一个比较成熟的城区商务区域。该区楼市也在以桥口体育广场为中心，周边范围不到1500米的范围内聚集了上十个高档楼盘。目前该区域有时代天骄、中环新天地、东辉时代、航天星苑已经进入尾盘阶段

27、，志顺中央华府和怡佳宝丰时代两个商住楼项目值得继续关注，天骄国际大厦商务写字楼也正如火如荼的销售。楼盘名称5月价格6月价格备注宝丰时代 44004400新盘东辉时代43004300尾盘中环新天地43004300尾盘志顺中央华府42004300新盘宇济天仙大厦43004300中盘航天星苑36503700尾盘金叶SOLO国际41004100尾盘天骄国际大厦50005100中盘（3）古田板块本月古田板块表现的比较平淡，没有大的项目公开面市。除了香港映象、汉口春天、东方花城等项目有部分尾盘在售之外，其他项目基本已经销售完毕。因此本月古田板块基本没有大的变化，但香港映象、汉口春天、紫薇花园的后期开发值得

28、期待。楼盘名称5月价格6月价格备注西江月厦30003000尾盘润和花园24002400售完香港映象36003600尾盘东方花城30002800中盘紫薇花园27502750售完天顺园小区23002450售完汉口春天32003200尾盘三、本案SWOT分析项目优势分析：1本案商业优势明显；2项目区位优势十分明显；3市政府大规模旧城改造的步伐加快；4居住区域内长期沉淀下的生活设施完善； 5人们住房观念已从前两年的盲目郊区化向城市中心转移；6长江、汉江及其周边的风景带赋予项目本身良好的文脉挖掘； 项目的劣势分析：1. 此区域还没有形成真正高尚的居住区；2. 项目周边环境较差，且公房、私房杂乱相处，更显

29、得杂乱无章，绿化率较少，整体形象较差；3. 周边人口复杂，外来居住人流较大，有治安的隐患； 项目的机会点分析：1. 武汉市旧城改造步伐的加快，区域内待迁面积大；2. 武汉今年汉正街商业发展较快，整体形象有所提升，目前汉正街板块内商品房的供应相对较少；3. 规划已久的汉江江滩改造工程即将启动，届时对本项目周边环境将得到较大改善； 项目的威胁点分析：1. 近期宏观政策的频繁出台，整体市场不景气。项目形象和品质较周边竞争楼盘较差。四、项目周边环境分析1、地理位置本项目位于武汉市利济南路，其正临沿河大道，与汉江毗邻。其东邻全国著名的小商品批发零售市场汉正街，北连武汉广场、世贸大厦，西接武汉市的西大门硚

30、口区，南面通过江汉一桥与武汉市的汉阳区相连，地理位置相当优越。本 案 区 位 图2、市政配套 A、生活设施完善：超市：家乐福、好美佳购物中心：王府井百货、万达、武广、汉正街学校：汉中路小学、江汉桥小学、利济路小学、红旗村小学医院：一医院、同济医院、协和医院交通：579、110、708、56等B、休闲设施：民众乐园、新华电影院、中山公园C、其它配套设施：银行：交通银行、工商银行、中国银行、建设银行、招商银行邮局：武胜路邮局电信：武胜路营业厅酒店：银丰宾馆、长江酒店、亚洲大酒店、华美达酒店 3、地块周边景观 东面景观：长江、汉江、龙王庙、南岸嘴等。南面景观：汉江、古琴台、月湖风景区、龟山等。西面景

31、观：汉江沿岸风光等。北面景观：中山公园、武汉会展中心等。五、本案周边典型楼盘分析金成世家楼盘名称金成世家楼盘地址游艺路与民意上街交汇处开发商武汉市志诚房地产开发有限公司代理商武汉零度地产顾问有限公司建筑类别高层商住楼装修状况毛坯售楼热线85855111，85855588售楼地址游艺路与民意上街交汇处均 价4100元/平方米付款方式一次性付清，银行按揭总 户 数198绿化率35%占地面积6900平方米容积率5.22建筑面积36000平方米交房日期2006-06-01开盘日期2005-06-08楼层状况4栋20层门窗/阳台彩铝/观景结构/外墙框剪/特制外立面砖通讯三网合一厨房/卫生间水泥砂浆糙面教

32、育六角亭小学，天一街小学，27中，85中，武汉工业学院医院同济，协和，市一医院点评位于顺道街核心区域，由4栋高层住宅组合而成，尊贵三房、舒怡两房，102146平方米的惬意空间，书写生活宽松尺度。卫星电视系统、全球最新安防系统，全面呵护您的生活。江山如画楼盘名称江山如画楼盘地址硚口沿河大道江汉一桥旁开发商武汉华通置业代理商武汉恒隆地产建筑类别高层装修状况毛坯售楼热线51309999，51309666售楼地址硚口沿河大道江汉一桥旁均 价4000元/平方米付款方式一次性付清，银行按揭总 户 数588户绿化率20.10% 占地面积11805平方米容积率7.29建筑面积86062平方米交房日期2005-

33、11-30开盘日期2004-10-30楼层状况26-28层3栋门窗/阳台彩铝/观景结构/外墙框架/高级外墙面砖通讯三网合一厨房/卫生间水泥砂浆糙面物业公司：西陵物业管理公司物业费：1.20元/平方米/月教育建乐村小学，64中，65中，武汉市十一中学（重点）医院同济医院、协和医院、普爱医院、妇幼门诊部点评江山如画地处武汉硚口区，北临全国闻名的小商品市场汉正街，南临汉水，宜商宜居，是不可多得的住宅与商业发展用地。 小区由三栋高层组成，临汉水一侧4#、5#楼层数为26层，靠汉正街一侧6#楼层数为28层。一、二层为商业用房，层高为5米。三层以上为住宅。其中三四五层的层高为3米，六层以上的层高为2.9米

34、。地下一层为平战结合人防地下室，平时为设备用房及停车库。地下室有停车位152辆。滨水香苑楼盘名称滨水香苑(已售完)楼盘地址硚口区沿河大道216#开发商武汉桥房集团代理商自售建筑类别高层装修状况毛坯售楼热线85678966售楼地址硚口区沿河大道216#均 价3300元/平方米付款方式一次性付清，银行按揭总 户 数510户绿化率25%占地面积10603.99平方米容积率5建筑面积53119平方米交房日期2005年中开盘日期2004-8楼层状况18层门窗/阳台双玻塑钢门窗/观景结构/外墙框架/高级外墙面砖通讯三网合一厨房/卫生间水泥砂浆糙面物业公司：桥房集团泉隆物业有限责任公司物业费：1元/平方米/

35、月教育汉中路小学、江汉桥小学、利济路小学医院同济医院、协和医院、一医院点评坐落于汉口江汉一桥旁，处于汉正街核心地段，对望龟山，由3栋18层高层住宅及近万米商业铺面组成，车位充足。滨水香苑外观雄伟，视野宽广，房型合理，设计有大观江景阳台，建成后，滨水香苑将以优良的工程质量、优美的景观绿化和完善的物业服务，为武汉市民营造出一座具有巨大升价潜力温馨家园。东辉时代楼盘名称东辉时代楼盘地址硚口区硚口路137号开发商湖北东辉房地产开发有限公司 代理商越秀地产投资顾问（武汉）有限公司建筑类别高层装修状况毛坯售楼热线83775066、 83775099售楼地址硚口区硚口路137号均 价4300元/平方米付款方

36、式一次性付清，银行按揭总 户 数84户绿化率37%停车位90个容积率2.29建筑面积17615.5平方米交房日期2005年10月底开盘日期2004-11-18楼层状况18层门窗/阳台塑钢窗/外飘阳台结构/外墙框架/高级涂料通讯三网合一厨房/卫生间水泥砂浆糙面物业公司：三江航天物业有限公司物业费：1.2元/平方米/月教育武汉市第11中学和武汉市第4中学、海军工程大学医院同济医院、协和医院点评该盘地处繁华，闹中取静，交通方便，三种户型，方正实用；两梯三户，温馨布局、完全车位设计，提升精英生活。此前，开发商、湖北东辉房地产开发公司建造的一起项目东辉花园已先期入住，该公司将东辉花园二期东辉时代打造桥口

37、CBD商业圈的建筑经典。航天星苑楼盘名称航天星苑楼盘地址硚口区硚口路135号开发商武汉三江航天房地产开发有限公司代理商自售建筑类别高层装修状况毛坯售楼热线83761966,83762966售楼地址硚口区硚口路135号均 价4300元/平方米付款方式一次性付清，银行按揭总 户 数216户绿化率27.50%停车位27个（地下）容积率5.68建筑面积28000平方米交房日期2005-12-30开盘日期2004-12楼层状况26层门窗/阳台塑钢窗/观景结构/外墙框架/高级涂料通讯三网合一厨房/卫生间水泥砂浆糙面物业公司：三江航天物业有限公司物业费：1.2元/平方米/月教育武汉市第11中学和武汉市第4中

38、学、海军工程大学医院同济医院、协和医院点评从一个更为广阔的角度与长远的目标来思考人居品质，人与建筑中间相互融合、共同生长才是一种真正的居住享受。在航天星苑，你会有更多的感叹与赞美，因为置身这里的感受是来自全方位的生活营造思考，精于细节的人本主张，自然而然投射到视觉上或是心灵上就是一种深具和谐性与平衡性的舒适感受。航天星苑，以精微的匠工，让您轻松享受纯城生活之便。竞争楼盘户型展示 江山如画 3房2厅 东 辉 时 代滨 水 香 苑航 天 星 苑一 室 一 厅一 室 二 厅二 室 二 厅三 室 二 厅六、本案价格定位我司人员近几天对周边楼盘进行了详尽地调查，由于对本案的相关资料缺乏支持，我司根据目前

39、的市场状况和本案的现状，初步对本案定价为：33003500元/平方米（均价）。待项目相关资料齐全，双方协商后确定最终价格。七、本案销售周期 根据我司专业人员对本案自身情况的了解以及对周边楼盘的调查分析，暂定本案销售周期为：68个月（2005年10月2006年5月）。八、本案销售策略1、销售思路明蓄水暗开盘（1）正式开盘前，向开发商关系户等集中开放适量房源，形成第一次有效去化。（2）在正式开盘前二个星期进行内部认购，开放适量房源，主要以朝向、房型、景观等相对较差，以及低楼层的单元为主，以此力争在开盘前将可能会在销售过程中具有一定销售困难的单元去化，减轻后期销售的压力。参与内部认购的资格要求是在前期缴纳一万元认购金的客户，成功认购的客户可享受内部认购优惠政策。团购客户亦可参与内部认购活动，团购客户限定于整层购买。 （3）正式开盘。2、定价策略（略）3、促销策略我们将在正式开盘之前，对外公开发售“本案”折扣卡，使用规则如下：l 折扣卡面值10000元，可抵充房款；l 折扣卡采用实名制，不得转让；l 每张折扣卡仅限购买一套单元；l 凡持卡成功认购“本案”房屋单元的客户，凭卡享受95折优惠；l 未购房客户，折扣卡面值部分无息退款；l 本折扣卡只享受优惠权，折扣卡编号不作为选房的先后顺序。