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1、中国潜力城市分析系列之七2005年1-11月厦门市房地产市场分析报告Betterland贝特兰房地产投资顾问有限公司2005-12第一部分、厦门市宏观经济分析一、01-04年宏观经济分析1、经济高速增长04年年末厦门市实现地区生产总值883.21亿元，比上年增长16%，增幅略有下滑，但远高于全国9.9的增长速度，从走势看，厦门市经济一直处于飞速发展的阶段，02年-04年指标一直保持在15%以上，远高于同期全国增长速度，经济持续高速增长。数据来源：国家统计局，厦门市统计局2、固定资产投资加快04年厦门市全社会固定资产投资完成304.65亿元，同比增长24.29%，增幅比上年提高8.76个百分点。
2、从走势上看，02年起，固定资产投资开始提速。数据来源：厦门市统计局3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定04年房地产投资占厦门市生产总值的比重保持稳定，为10.36%，同比略有下降（减少0.07个百分点），而这一比率在全国仅为6.75%，表明房地产业在厦门经济起着重要支柱作用。04年房地产投资占全社会固定资产投资的比重为30.02%，连续5年保持比例在30%以上，房地产业已成为拉动全市经济发展的主要动力之一。数据来源：厦门市统计局4、城镇居民收入稳步增加04年厦门市城镇居民人均可支配收入14443元，增长11.8%，增幅提高2.05%，增速呈上升趋势，比厦门市生产总值增长率16
3、%，低了4.2%，处于合理的区间。数据来源：厦门市统计局5、人均消费支出04年厦门市人均消费支出10739元，增长13.5%，增幅提高2.27%，增速呈上升趋势，从趋势看，流通加快，经济情况良好。数据来源：厦门市统计局从比例上看，04年人均消费支出占人均可支配收入的74.35%，同比增长1.11个百分点，消费趋于理性化。数据来源：厦门市统计局6、价格指数（CPI）持续上升2004年整个指数继续上升，全市居民消费价格指数累计为103.1，通货膨胀压力加大，说明有更多的钱流向了房地产。数据来源：厦门市统计局7、外资由于厦门经济蓬勃发展和对市场预期的看好，由于03年受非典等因素的影响，外资情况效果不
4、好，但到04年末，实际利用外资投资额达到5.7亿美元，同比增长高达35.13，比去年同期增长67.17个百分点，外商呈现加快在厦门的投资步伐。（从03年起采用新口径计算）数据来源：厦门市统计局二、2005年1-11月宏观经济情况1、城镇固定资产投资今年以来，厦门市固定资产投资紧紧围绕建设海峡西岸经济区中心城市的目标，不断加快建设步伐，投资形势保持良好的增长势头。截止到11月末，城镇固定资产投资完成327.11亿元，同比增长33.21%。数据来源：厦门市统计局2、价格指数05年整个指数呈现平稳下降趋势，10月份达到今年的以来的最低点100.1，11月份稍有上浮为101.1，说明厦门总体状况保持良
5、好态势。数据来源：厦门市统计局3、人均收入 05年以来，厦门市城市人均居民可支配收入保持稳定增长，1-11月，人均可支配收入为15128.5元，同比增长13.94%，11月为1310.48元，同比增长19.62%，人民生活水平不断提高。数据来源：厦门市统计局4、人均消费 05年1-11月，人均消费支出保持增长，但增幅明显回落，比去年同期回落了4.62个百分点。分析原因，主要是05年来居民购置汽车降温所致。居民在汽车以外的消费需求保持旺盛态势，尤其住房，医疗，教育等方面大幅度增长。数据来源：厦门市统计局5、投资05年1-11月，全市累计实际利用外商投资65236万美元，同比增长25.6%，增幅1
6、.97个百分点，总体形势良好。数据来源：厦门市统计局三、小结通过分析知，近几年来，厦门市经济一直保持高速增长态势，期。经济的高速增长带来了市场的契机，政府良好的环境又给各行业发展提供的支持。因此，厦门市经济处在新一轮的良性经济上升期。第二部分、厦门市房地产市场分析一、01-04年厦门市房地产整体市场分析1、投资04年厦门市房地产开发投资额为91.46亿元，同比增长15.37%，从趋势看，厦门市房地产开发投资自02年起开始提速，投资呈现稳步增长势头。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局2、商品房屋施工面积04年商品房施工面积为1,337.34万平方米，同比增长3.65%；其中，商品住宅施工面积9
7、42.07万平方米，同比增长2.6%，主要受03年施工面积基数过大的情况下，04年指标增长幅度不大。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局3、商品房屋竣工面积04年商品房竣工面积为376.85万平方米，同比增长26.75%；其中商品住宅281.56万平方米，同比增长28.19%，从走势看，03年起，二项指标增长幅度均保持高位增长势头。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局4、商品房销售面积04年共销（预）售商品房305.89万平方米（含经济适用房），同比增长15.03%；其中住宅销售面积255.05万平方米，同比增长17.46%。从曲线走势看，03年与04年商品房销售增幅保持高平稳势头，主要由于今
8、年继续消化往年市场存量。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局5、商品房屋竣工销售面积对比情况04年商品房竣工面积与销售面积比率为1.23，同比略有提高，房屋供需比例高达1.23：1，市场需求强烈。厦门楼市自00年来一直呈现供需两旺的趋势。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局6、商品住宅竣工销售面积对比情况04年商品住宅竣工量与销售量之比1.1，对比去年略有升高，但供需比例达1.1：1，说明住宅市场依旧火暴，且远低于同期商品房的比重。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局7、商品房屋销售额04年由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额126.83亿元，同比增长37.94%，增幅5.49个百分点，商品房
9、屋呈现良好的发展态势。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局8、销售均价04年，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，全市商品房平均销售价格为4,146.30元/平方米，同比上涨19.91%，涨幅高达7.32%，其中，商品住宅销售均价3,768.39元/平方米，同比上涨21.12%，商品住宅均价连续两年增幅达到20%以上，商品住宅市场火爆数据来源：厦门市国土资源与房产管理局二、2005年1-11月房地产市场情况1、房地产市场供应和销售总量分析1.1、土地供应土地一级市场今年1-10月的商品
10、住宅建设用地供应量为67.68万平方米，建筑面积156.89万平方米。商业建设用地供应量为39.80万平方米，建筑面积43.42万平方米。与去年相比均略有增加，供应有所放量。2005年10月厦门市土地一级市场供应表用途宗数用地面积（M2）地上建筑面积（M2）成交金额（万元）商服用地18936 17873 240.00 居住商品房8224495 545321 139110.00 其它工业14382179 414217 4432.89 其他11120 449 31.43 合计24616730977860 143814.32 数据来源：厦门市国土资源与房产管理局1.2、商品房供应今年1-11月商品房
11、预售批准总量为295.14万平方米，比去年同期下降了11.66%，其中岛内占供应总量的76.46%，所占比例较去年上升9.73%。岛内的供应量主要集中在思明区，供应量为179.56万平方米，占总量的60.84%，因11月岛内思明区供应量较大，使得岛内思明区1-11月的累计供应量比去年上升了9.01%；岛外供应量占总量的23.54%，海沧区供应量相对较大。今年1-11月商品住宅预售批准总量为194.13.44万平方米，比去年同期下降了24.94%。供应量主要集中在岛内思明区，占总量的52.10%，岛外海沧区供应量相对较大厦门市全市及分区商品房、商品住宅预售批准量（万平方米） 时段全市合计岛 内岛
12、内比例（%）岛 外岛外比例（%）思明区湖里区集美区海沧区同安区商品房2004年1-11月334.08164.7268.0669.68%28.5528.1544.630.32%2005年1-11月295.14179.5646.176.46%21.8627.2220.3923.54%同比-11.66%9.01%-32.26%9.73%-23.43%-3.28%-54.27%-22.36%商品住宅2004年1-11月258.62130.0951.4770.21%21.4120.5935.0629.79%2005年1-11月194.13101.1537.471.37%18.2822.7714.5228
13、.63%同比-24.94%-22.25%-27.34%1.66%-14.61%10.61%-58.57%-3.91%数据来源：厦门市国土资源与房产管理局1.3、商品房销售受今年政策调整的影响，1-11月厦门市商品房销售面积为286.77万平方米，成交量比去年同期下降了20.96%。销售量主要集中在岛内，占销售总量的72.24%，岛内销售量比例较去年同期下降9个百分点，其中思明区占49.09%，湖里区占23.15%；岛外销售量占总量的27.76%，与去年同期相比，销量比例上升约8个百分点。从今年1-11月住宅销售数据看，总销量为211.34万平方米，比去年同期下降了24.87%。岛内商品住宅的销
14、量比例较去年同期下降约8个百分点，其中思明区销售98.45万平方米，较去年同期下降42.16%，湖里区销售52.96万平方米，较去年同期下降1.35%，岛外各区住宅销量相差不大，都在20万平方米左右。厦门市全市及分区商品房、商品住宅销售量（万平方米） 时段全市合计岛 内岛内比例（%）岛 外岛外比例（%）思明区湖里区集美区海沧区同安区商品房2004年1-11月362.82 219.96 69.64 79.82%22.38 18.89 31.70 20.18%2005年1-11月286.77 140.78 66.39 72.24%21.59 28.22 29.63 27.76%同比-20.96%-
15、36.00%-4.67%-9.49%-3.56%49.41%-6.53%37.55%商品住宅2004年1-11月281.31 170.19 53.68 79.58%16.89 16.07 24.47 20.42%2005年1-11月211.34 98.45 52.96 71.64%17.20 22.36 20.37 28.36%同比-24.87%-42.16%-1.35%-9.98%1.82%39.09%-16.73%38.90%数据来源：厦门市国土资源与房产管理局1.4、商品房供应量与销售量对比从商品房及商品住宅的月供销走势图上可以看出，11月商品房预售批准量为近一年来最高量，超过商品房销量
16、145.44%，但近一年来的市场直接供应量仍小于销售量。从商品住宅的累计供销图上可看出，到今年11月厦门市的商品住宅的年累计供应量仍低于销售量，供销比为0.94，但供销比值有大幅上升，为今年来的最大值。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局数据来源：厦门市国土资源与房产管理局1.5、二手房交易情况今年1-11月厦门市三级市场面积交易量为188.88万平方米，与去年同期相比，上升了8.95%，其中居住用房（包括房改房、住宅、别墅）交易量为134.02万平方米，同比下降了3.43%，占总交易量的70.95%。今年11月二手房交易量较上月环比上升了76.88%，二手房交易量有一定回升。厦门市2005年
17、1-11月二手房交易情况表二手房二手居住用房成交面积（万平方米）188.88 134.02 与上年同期比（%）8.95%-3.43%当月与上月环比增长（%）76.88%62.95%成交金额（亿元）55.92 40.21 与上年同期比（%）18.22%7.97%当月与上月环比增长（%）70.68%83.04%成交套数（套）15895 13885 与上年同期比（%）-0.15%-4.83%当月与上月环比增长（%）53.80%55.25%平均价格（元/平方米）2961 3000 与上年同期比（%）8.50%11.81%当月与上月环比增长（%）-3.50%12.33%数据来源：厦门市国土资源与房产管理
18、局1.6、一、二手居住用房交易情况比较今年1-11月厦门市一手居住用房（包括别墅）成交220.45万平方米、20447套，二手居住房交易134.02万平方米、13885套。一、二手居住用房成交面积比例为1：0.61，套数比为1：0.68。房地产二、三级市场互动良好。厦门市2005年1-11月一、二手居住手房交易情况比较分类一手居住用房二手居住用房一、二手比例成交面积（万平方米）220.45 134.02 1:0.61成交金额（亿元）112.35 40.21 1:0.36成交套数（套）20447 13885 1:0.68平均价格（元/平方米）5097 3000 1:0.59数据来源：厦门市国土资
19、源与房产管理局2、房地产市场供应和销售结构分析2.1、房地产市场供应和销售结构分析从今年1-11月各类商品房的供销比例看，供应面积比例与销售面积比例基本平衡，各类商品房占总量比例基本相当。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局数据来源：厦门市国土资源与房产管理局2.2、商品住宅分区供销分析从厦门市11月分区商品住宅一年的累计供销情况看，岛内商品住宅仍是“供、销”热点，思明区年累计供应量刚好与年累计销售量相等，供、销比为1。湖里区年累计供、销相差7.76万平方米，供、销差距较上月进一步缩小，岛内市场供销比仍小于1；分析岛外市场，海沧区供销比为1.39，数据显示供应量大于销售量7.03万平方米，房源
20、较充足，集美区为0.91，同安区供销比为0.77。由于厦门市各区总量相对较小，11月预售批准量的大幅上升，给本月各区的年供销情况带来了一定的影响。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局2.3、分户型商品居住用房市场分析从厦门市今年1-11月商品居住用房分户型销售情况看，120-150平方米的户型仍是目前市场的主流，占总销量的27.75%，其次是150-180平方米户型，占总量17.40%。80-100平方米及大于180平方米的户型分别占15%左右，60-80平方米户型占总量比例最小，市场对其反应较冷。小于60平方米的小户型、100-120平方米户型，分别占总量的10%左右。厦门市2005年1-1
21、1月分户型商品居住用房销售情况套型套数面积(万M2)平均成交价（元/平方米）面积比例（%）1801305 30.76 6294 14.97%合计19182 205.49 5297 100%注：1、1-5月数据不包含同安区，6月以后数据均包括同安区。 2、商品居住用房包括别墅和住宅。2.4、分价格段商品居住用房市场分析今年1-11月商品居住用房（住宅和别墅）销量的分价比例看，均价小于3000元的比例仍最小，仅占总量的6.92%。价格区间在4000-5000元所占比例最大，占26.66%。价格段在3000-4000和5000-6000的元及大于7000元的面积销量分别占总量的17-20%。厦门市2
22、005年1-11月分价格段商品居住用房销售情况价格范围（元/平方米）套数面积（万平方米）均价（元/平方米）面积比例（%）30001273 14.23 2735 6.92%300040003887 36.11 3615 17.57%400050005044 54.77 4631 26.66%500060004088 40.17 5545 19.55%600070002039 22.87 6557 11.13%70002851 37.33 7838 18.17%合计19182 205.49 5297 100.00%注：1、1-5月数据不包含同安区，6月以后数据均包括同安区。 2、商品居住用房包括别
23、墅和住宅。2.5、商品居住用房购买对象市场分析从今年1-11月商品居住用房的购房人群分布来看，今年以来厦门本地人仍是购房的主要群体，占总量的55.31%，外地人占总量的44.69%，在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的30.20%。从购房均价上看，境外人士购房均价最高，每平方米均价6268元，本市人购房均价最低，均价每平方米5100元。厦门市2005年1-11月商品居住用房购买对象情况分类销售面积（万平方米）销售套数（套）平均价格（元/平方米）平均价格与上年同期比（%）面积比例本市113.65 9967 5100 16.43%55.31%外地91.84 9215 5540 19.3
24、7%44.69%本省其它地区62.06 6318 5493 19.81%30.20%外省市23.44 2444 5467 21.68%11.41%境外6.34 453 6268 9.48%3.09%3、价格分析3.1、商品房销售价格分析今年11月份厦门市商品房总平均价格为6314元/平方米，同比上升29.87%，较上月均价上升10.50%数据来源：厦门市国土资源与房产管理局3.2、商品住宅销售价格分析 今年厦门市11月商品住宅全市均价为5810元/平方米，较上月上涨10.23%，主要原因，本月岛内商品住宅占总量的72%，较上月上升7个百分点，而且，岛内均价较高的思明区占总量的比例达56%，较上
25、月上升15个百分点。分析具体项目，今年11月在我局交易权籍登记中心登记备案的项目中，面积超过1万平方米的有7个项目，其中5个在思明区，均价均在6300-7700之间。岛内均价为6557元/平方米，较上月上涨8.62%，本月岛外商品住宅均价为3904元/平方米，较上月略有上升。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局数据来源：厦门市国土资源与房产管理局3.3、商品房分区销售价格今年11月厦门市分区商品住宅均价，思明区6828元/平方米，环比上升9.66%，湖里区5580元/平方米，环比下降2.31%，集美区3921元/平方米，环比上升7.44%，海沧区4557元/平方米，环比上升1.69%，同安区2
26、813元/平方米，环比上升13.60%。思明区、同安区升幅较大。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局数据来源：厦门市国土资源与房产管理局3.4、商品住宅岛内、外加权平均销售价格分析由于厦门市岛内、外商品住宅价格相差较大，尤其是近期厦门市岛外同安区销量占全市比重变化较大，对全市的总体均价影响较大。为更好地反映厦门市商品住宅的价格走势，减少岛内、外销量对全市均价的影响，根据近一年岛内、外商品住宅的销量情况，分别取岛内、外的商品住宅权重0.7和0.3进行加权平均。形成如下走势图。11月份我市加权平均价格为每平方米5761元，受岛内思明区交易量影响，均价较上月有较大升幅。数据来源：厦门市国土资源与房产
27、管理局3.5、二手房交易价格分析今年11月厦门市三级市场交易均价为每平方米3005元，比上月下降了3.49%，居住用房（包括房改房、住宅、别墅）均价为每平方米3423元，较上月上升12.33%。从二手房的均价趋势线上可看出，二手居住用房的均价一直处于较平稳的上升通道中。数据来源：厦门市国土资源与房产管理局3.6、典型居住区二手房交易价格趋势分析样本选取范围主要是厦门市的岛内的两个行政区，即思明区和湖里区，两个区各选一个市场交易较频繁，具有典型性的居住小区。由于岛外交易量较小，本次暂不做样本分析。厦门市今年11月份厦门市典型居住区二手住宅平均价格为每平方米4320元。与去年同期相比，上升了21.
28、69%，与上月相比，上升了7.20%。厦门市典型样本楼盘价格趋势分析表楼盘区域居住小区坐落项目简介上市时间月均涨跌（元）思明区厦门市东部开发区莲前大道西林村南侧小区是以经济适用房为主的城市住宅小区，总用地20.46公顷，总建筑面积30.54万平方米，住宅建筑面积27.12万平方米，住宅3322户。1999年左右71.79湖里区湖里南部生活区的东部，东临福厦路，南接南山路小区总占地面积为16.6公顷，总建筑面积30.92万m2，公建建筑面积4.12万平方米，住宅建筑面积26.8万平方米，区内共有70栋楼，全部为多层，住宅有3025套，1999年左右66.28数据来源：厦门市国土资源与房产管理局4
29、、房地产金融厦门市今年1-11月房地产抵押（按揭）贷款累计金额为76.59亿元，其中商品房贷款60.17亿元，占总贷款金额的78.56%；三、总体特点总体看来，今年111月厦门市房地产二、三级市场主要特点表现在：1、成交量走出低谷。今年11月份商品房成交量在上月基础上进一步回升，月成交量34.09万平方米，环比升幅达53.14%，基本回到今年5月以前的平均水平，与去年同期成交量相差不大。11月份商品住宅成交量23.17万平方米，较上月升幅49.77%，回到今年5月以前20万平方米的成交量平台，与去年同期相比，上升了18.21%。2、商品房直接供应量有所上升。111月批准预售量为295.14万平
30、方米，与去年同期相比，下降11.86。11月批准预售量为83.67万平方米，较上月上升39.56%，但供应累计量仍低于销售累计量。3、从商品房销售价格上看，111月厦门市商品房总平均价格为5425元/平方米，商品居住用房（包括住宅和别墅）平均价格为5097元/平方米，较上月有所上升。从近3个月住宅的平均价格（9、10、11月住宅平均价格分别为5357元、5271元、5810）看，11月价格有较大升幅，主要原因，11月岛内房价较高的思明区商品住宅占总量的比例达56%，较上月上升15个百分点。从岛内、外加权平均价格趋势看，11月份价格也受思明区销售量景响，有较大上升。从分区价格走势看，11月岛内思
31、明区价格有较大升幅，湖里区均价较上月有所下降。岛外集美、同安区升幅相对较大。从三级市场的月走势线上看，三级市场的成交量11月份大幅反弹，交易量18.83万平方米，交易均价较上月有所下降。4、二、三级市场在前几个月的低量运行中，累积了一定的购买能量，在接近年底出现“量、价”齐升行情，与去年11月行情极其相似。本月思明区一下上市9个新楼盘，将今年以来一直较低的供销比例上拉了许多，本月有相当一部分销售量是这部分新楼盘，可见市场量、价的上升与新盘的大量上市有直接关系。四、小结通过以上分析，得出以下结论：2005年1-11月，宏观调控下的厦门房地产市场总体发展平稳，保持了理性的发展态势。从近期来看，观望者相对减少，市场开始恢复；从长期来看，随着宏观调控的到位，住房消费需求的日益增长，厦门房地产市场未来总体价格走势仍将呈平稳上升趋势。
