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1、绝对保密2011年6月成都房地产市场报告此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 报告说明统计范围说明：数据覆盖范围为：成都主城区：城东、城南、城西、城北、城中；近郊区：双流、龙泉、新都、郫县、温江统计数据说明： 供应：以当月批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内），由于房管局网站关闭，本月主城区及郊区供应数据全部为市调数据；成交：以当月实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源
2、不在统计范围内）。易居视点6月份，在存款准备金率再次上调等调控政策频出的情况下，迫于回笼资金的压力，部分企业持续稳步推盘，市场供应有所放量。保利、中国铁建等大型房企积极入市，并且多采用低开的价格策略，或将为7月的成都楼市带来变化。目 录易居视点3本月导读6数字楼市8第一篇 市场背景10第一章 政策资讯10一、全国政策概览10二、成都政策法规12三、市政动态13四、市场资讯15第二篇 市场分析19第一章 土地市场19一、土地市场动态19二、本月土地供应分析22三、土地成交分析24四、热点地块成交分析28第二章 商品房市场31一、市场特征31二、供过于求31三、供应量较大幅度上升32四、主城区成交
3、量小幅下降，郊区成交量小幅上升33五、主城区和郊区成交价格双双较小幅度下降34第三章 住宅市场成交分析35一、市场综述35二、供求态势36三、新增供应大幅回升36四、成交量稳中有升40五、成交均价小幅下降43六、热点成交区域板块45七、成都市场解析48第四章 商业市场49一、市场综述49二、供求关系50三、供应量分析50四、成交量分析51五、成交价格分析53六、个案分析55第五章 办公市场57一、市场综述57二、供求关系分析58三、供应量分析58四、成交量分析59五、成交价格分析61六、个案分析62第六章 产品分析64一、产品综述64二 案例分析70第七章 营销媒体分析75一、媒体投放分析75
4、二、营销分析81第三篇 区域数据86一、城东区域86二、城北区域87三、城南区域88四、城西区域89五、城中区域90六、龙泉区域91七、郫县区域92八、双流区域93九、温江区域94十、新都区域95附件列表96一、供应土地列表96二、成交土地列表97三、优惠情况汇总列表98本月导读“限购令”或扩至三四线城市部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在。详情请见P10
5、地铁2号线一期工程全线洞通6月8日，地铁2号线一期工程中医药大学站白果林区间顺利贯通，标志着2号线一期工程全线洞通。成都轨道交通有限公司建设分公司相关负责人介绍，地铁2号线一期工程盾构区间埋深大、水压高，“白果林至中医药大学区间，隧道底部距地面最深处达27米”。目前，地铁2号线一期工程已实现全线车站封顶；铺轨工作已完成42%的铺设任务；机电安装及装修工程除白果林站、天府广场站、沙河堡站外，其余18个站点均已开始施工。详情请见P13城市扩张加速，成都或迎来土地密集放量期成渝经济区已进入一个新的城市扩张期！6月8日，国务院发布了全国性国土空间规划全国主体功能区规划，文件明确指出，目前经济增长正加快
6、向中西部区域拓展，因此需要继续扩大这些区域的工业建设和城市建设空间详情请见P19成交量价趋于稳定，供应大幅上涨本月成都市商品住宅成交在房交会期间一次大幅上涨之后，本月成交量趋于稳定，稳中有升。从供应量看，本月大幅度上涨，虽然受到国家楼市调控政策的影响，开发商谨慎推盘，但房企资金压力不断增大，住宅供应量依然保持在较高的位置。从成交价格上看，总体均价环比有小幅度下降。详情请见P19-48本月热销产品：中国铁建青秀城项目是中国铁建在成都主城区的首例扛鼎之作，位于城北2.5环线与红星路沿线城市主力交通线路汇集。6月12日项目首次开盘，推出第1-4号楼（18层），位于小区的南面，户型面积为77-105。
7、价格为7500元/，开盘当天强销1.5亿。 详情请见P55-77数字楼市市场6月新增供应面积（万）6月成交面积（万）6月成交均价（元/）商品房269.49153.167295住宅224.42131.086751商业18.9814.2610592办公26.097.8210396数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构n 2011年6月成都全市商品住宅成交排行榜排名项目名称成交面积（）1丽晶港37617.492光华国际32648.113花样年花样城24453.40
8、4合能四季城23448.545麓山国际社区21417.846蓝光四叶城18427.057保利公园19818263.438傲城18198.629空港晶座17419.3410安澜骏景16394.94按成交面积排名 排名项目名称成交金额（万元）1丽晶港21123.552麓山国际社区20963.513誉峰19248.244光华国际16722.895保利中心12898.436合能四季城11931.727华润橡树湾11340.448麓湖生态城11151.579中铁西城11136.0710保利公园19810947.57按成交金额排名 按成交均价排名排名项目名称成交均价（元/）1龙湖小院青城232342城南逸
9、家211903拉斐庄园201054誉峰198655昆仑华庭188786朗御大厦182747时代豪庭180578四海逸家178719麓湖生态城1745310欧香小镇17394第一篇 市场背景第一章 政策资讯一、全国政策概览1. “限购令”或扩至三四线城市部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在。政策解读： 国务院关于进一步落实房地产调控的通知中，对于限购给出的总体
10、原则，是房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要符合这一原则，就都可以实施限购政策，而不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。2. 北京楼市现“禁涨令”北京市关于2011年保障房建设的时间表最终确定，而在这张时间表酝酿期间，行政管控再度升级，北京楼盘出现了“禁涨令”，即商品房的定价开始受到来自北京住房和城乡建设委员会的“行政管控”。政策解读： 住建委对于商品房价格有一个动态评估系统，每通过一个预售证都会放在这个系统上做评估，如果超过了预期的上限就不会发证，需要开发商重新定价。针对项目后期的定价，也不能较大幅度地超过项目前期所申报的价格，否则也无法通过审批。成都已经在施行。3. 陕西首次
11、将车位纳入调控2011年6月13日，陕西省住建厅和省物价局12日联合下发通知，要求加强房地产开发项目车位租售管理，规范车位、车库租售价格行为。6月起，对具有独立产权的车位、车库出售应与商品住房相同，销售价格涨幅应低于当年本地新建住房价格涨幅水平。政策解读：这是陕西省首次采取措施将车库和车位纳入房地产调控。通知要求房地产开发项目应严格按照陕西省城市规划管理技术规定建设用于停放汽车的车位、车库。在项目规划建设时应做到“四同步”：将车位、车库与商品房建设同步规划设计、同步建设、同步销售、同步交付使用。4. 住建部发布新规:房屋征收评估完全按市场价国有土地上房屋征收评估办法发布，评估机构由被征收人选定
12、。继国有土地上房屋征收与补偿条例在今年1月公布实施后，住建部6月08日发布了国有土地上房屋征收评估办法，确定了房屋征收补偿的评估办法。政策解读：条例中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。5. 发改委：地方融资平台可发行债券优先建保障房国家发改委6月27日发布国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，为如期完成“十二五”期
13、间建设3600万套保障性住房的任务，将发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用。企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。政策解读： 地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设，同时，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。6. 银监会：资本充足率新规对银行影响不大中国银监会证实，资本充足率管理办法正在起草修订中，随后将向社会公开征求意见。银监会同时强调，即将出台的这份管理办法对目前银行的资本充足率影响不大。政策解读： 新规体现了银监会全力推进巴塞尔新资本协议的实施和逆周期监管的思路，将更加突出资本监管与流动性监管
14、，该办法一旦颁布或将带来新一轮银行业的变革。二、成都政策法规2011年6月房地产相关政策列表6月9日城建部关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知一、 信息公开内容： (一)年度建设计划。(二)开工项目信息。(三)竣工项目信息。二、 信息公开时限：年度建设计划信息，应在市、县人民政府最终确定年度建设计划后20个工作日内公开。本通知下发之前已确定的，应在本通知下发后20个工作日内公开。三、 信息公开方式：年度建设计划、开工和竣工项目信息，应在当地政府网站公开。开工项目信息，还应在项目建设地点公开。四、 信息公开主体：市、县住房城乡建设(住房保障)主管部门是保障性安居工程建设信息公开的责任主体，会
15、同有关部门做好组织实施。各省级住房城乡建设(住房保障)部门要会同有关部门，加强信息公开工作的监督指导。各级住房城乡建设(住房保障)部门应通过政务公开渠道，广泛听取群众的意见建议，及时释疑解惑。对反映的问题，应当专人督办、限时办结，办理结果要及时公开。时间来源政策名称主要内容6月10日国土资源部关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函一、城市范围。需上报异常交易地块的城市范围为全国所有县级及以上城市。二、上报对象。凡在土地市场动态监测监管系统中归入“住宅用地”和“商服用地”，并且符合“招拍挂出让中溢价率超过50%，成交总价或单价创历史新高”条件的，均需要填报。三、溢价率的确定。四、上报期限。
16、在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内。对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块，应在6月30日前补充上报。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、市政动态1. 地铁2号线一期工程全线洞通6月8日，地铁2号线一期工程中医药大学站白果林区间顺利贯通，标志着2号线一期工程全线洞通。成都轨道交通有限公司建设分公司相关负责人介绍，地铁2号线一期工程盾构区间埋深大、水压高，“白果林至中医药大学区间，隧道底部距地面最深处达27米”。正常情况下，地铁隧道埋深多为10多米至20米。成都地铁2号线一期工程始于茶店子站，止于成都行政学院站，线路全长22.380公里，均为地下线。目前，地铁
17、2号线一期工程已实现全线车站封顶；铺轨工作已完成42%的铺设任务；机电安装及装修工程除白果林站、天府广场站、沙河堡站外，其余18个站点均已开始施工。2. 成都三环路“北半环”率先单双号限行6月20日开始，为期100天的三环路路面维护整治工程即将正式启动，为确保工程期间的三环路及城区道路交通的顺畅有序，交管部门出台一系列缓堵保畅举措，此举引起广大交通参与者的广泛关注。3. 天府广场景观改造已正式启动，预计8月底完工“天府广场正在维修整改，请行人以及机动车适当避开。”2011年6月14日，有网友路过天府广场后爆料。此次改造最大的变化是，椭圆形的中心广场，要变成直径为150米的圆形结构。4. 一核两
18、带三区，锦江区打造中国西部休闲高地“建设国内一流休闲城区，打造中国西部休闲高地。”2011年6月21日，在“2011成都市锦江区休闲服务业发展工作会”上，锦江区透露了该区发展休闲服务业的总体思路，通过“一核两带三区多节点”空间发展，使锦江区休闲服务业实现聚集化、多元化、特色化、品牌化、国际化。5. 成都拟投资近亿元，建金沙I线西延线跨线桥2011年6月26日，成都青羊区公众信息网透露，成都市将计划总投资9235万元，拟建金沙I线西延线跨线桥建设工程项目，以改善这一地区的交通状况。目前，该项目已进入第二次环评公示阶段。6. 6月30日起城东双庆路实行由西向东出城单向通行2011年6月30日，城东
19、双庆路即将开始改扩建工程。7月2日至10月30日，双庆路（二环路至多宝寺路）实行由西向东出城单向通行。施工期间，非机动车和行人在确保安全前提下，允许双向通行。而之前需经双庆路进城的车辆，可经多宝寺路、成华大道或五桂桥北路、双桂路绕行。7. 双流申报全国文明城市，力求城市竞争力再提升创建文明城市，不但可以让老百姓共享文明成果，还能全面增强城市竞争力。创建国家级园林县、创建国家级生态县，创建省级文明县城双流县通过连续不断的创建活动，使城市综合竞争力有了进一步的提升。8. 三环路十陵立交施工周边公交线路有调整三环路十陵立交桥辅道封闭施工，从6月10日起，将临时调整三环路十陵立交桥周边各公交线路。四、
20、市场资讯1. 新房市场存货压力大，中小房企面临失血危机近期，政府加大打击“捂盘惜售”，同时从多方面收紧“银根”，开发商资金链渐紧，一些中小房企面临“失血”危机，楼市新房推盘节奏明显加快。然而，市场供应的放量却并未带动楼市成交的显著回升，各地新房市场存货压力初现。政策解读：下半年针对楼市的调控政策恐难放松，在融资渠道急剧变窄的情况下，房企融资成本将不断攀高，预计在下半年开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。随着保障性住房供量的加大，房价下调的趋势正在日益强化。部分开发商或将从二季度后期开始降价求量。2. 蓉楼市库存多消化慢 开发商或以价换量6月中旬以来，成都商品住宅供应持续放量，大量迎合市场
21、需求的新盘相继上市。供求两相依，成交量小幅回升，但是整体仍处于低位。然而，在限购、限贷等政策的打压，楼市观望情绪浓厚，购买欲望低；开发商资金问题的严重，以价换量或或是回笼资金的一个重要渠道。同时，保障房的大量入市，对于商品住宅市场一个不小的打击。政策解读：2011年6月成都市主城区共有41个项目取得预售资格。新增供应量约83.77万方，新增供应量环比5月的73万方增加了10.77万方，涨幅为14.75%。相比2010年同期供应量增幅较大，同比2010年5月涨幅为85.83%。6月第四周（6.20-6.26）共有16个项目取得预售许可证，其中11个项目为住宅类项目，总预售面积约36.12万方。环
22、比上周的9.34万方，激增了26.78万方，环比上涨186.72%。开发商为了刺激市场，6月供应量增势迅猛，以换取市场的购买力。在本周商品房供应较上周大幅下滑，由于目前商品房去化速度较慢、库存积压较多，预计未来供应不会有较大增长。3. 成都新南商圈初步建成，区域前景被普遍看好很多区域的发展都是住宅先行，商业配套却是望眼欲穿。新南商圈是不多的例外。品质住宅加上早已成熟的商圈配套和“缓冲带”的区位优势，让新南商圈的人居价值更为明显。只是，入住的机会不多了。政策解读：5月20日，位于高新南区丰收片区内占地约94亩的土地，以楼面起拍价3800元/平方米被中国中建地产拍得。5月24日，高新区对外宣布新南
23、商圈初步建成，新南片区再次为业界关注。4. 内江新房供不应求价格猛涨 二手房炙手可热内江新房价格不断飙升，目前的房价均在5000元/m以上，较2009年楼盘的价格几乎涨一半，且供不应求。而工薪阶层，目前还不完全具备购置新房的经济条件。因此，较新房价格有明显差异的二手房，成了他们的首选。政策解读：内江房屋的需求总体来说还是供不应求。就内江金山房地产的楼盘来说，一期、二期、三期，早已售空，四期尚在动工，也基本无房可卖了。其他楼盘情况也大致相同，内江的房屋需求空白也大力推动了二手房。5. 5月房价涨幅继续回落 楼市拐点或在三季度出现18日，国家统计局发布5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数。在一
24、系列宏观调控政策的作用下，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势，。政策解读：与4月相比，成都5月房屋销售价格环比上涨0.2%，同比上涨3.7%，近期的供应放大未能有效带动成交量放大，三季度成都房地产市场可能将在龙头企业的带动下进入强势促销阶段。6. 写字楼商务价值全图谱 量力选择确保资产稳定按照2010年出台西部金融中心建设规划（2010-2012年），未来成都将立足西部区域，与北京、上海等全国性金融中心实行错位发展；科学规划金融总部商务区、金融产业集聚区和金融后台服务业集聚区。而这三个区分别位于城南和城东。这一利好也迅速地催生了城南、城东的商务写字楼市场。政策解读：未来四年，成都将有超过2
25、00万平方米写字楼入市，写字楼将集中在人民南路及延线、东大街这两大主轴上，落户成都的4400家外商投资企业中，近70%集中在人民南路科技商务区。高新区已经把城南规划设定为比肩广州珠江新城、杭州钱江新城、上海浦东新区的新城，总体要求3年出形象，5年出风采。当会展中心、地铁1号线、大型商业配套设施、大型购物中心、写字楼群形成规模，国际城南会成为成都新中心。7. 成都专业市场全国名列前茅 已成投资者关注焦点2009年，成都市发布商品市场布局规划明确提出，成都中心城二环路以内现有的批发市场应逐步向外调整或转变业态，结合城市发展布局，依托对外交通干线和交通枢纽在各外围组团发展批发市场，在新都、青白江、龙
26、泉驿、双流东升等布局大中型批发市场区。为此，成都专业市场拉开了产业升级的大幕。政策解读：目前正在大力建设的香江全球家居CBD、爱灯堡灯具灯饰博览中心、元贞国际机械城、成都摩尔国际汽配城、北新国际物联港等一大批业态定位精准的专业市场都成为了众多投资者关注的焦点！目前成都的专业市场，大多是以国际化视野进行规划建设，在开创专业市场新纪元的同时，也成为新政之下，投资者进行不动产投资的一条“蹊径”。成都的大型专业市场，已经开创了商业地产投资新纪元。8. 热钱奔涌商业地产，推动成都楼市“去住宅化”2011年上半年，在受到限购、限贷、限价等多重调控政策影响下，成都楼市的销售格局发生了系列变化。和2010年同
27、期相比，其中商业板块的上涨幅度远远超过住宅产品，“商业唱大戏”成为2011年成都最显著的楼市特征。政策解读：随着限购、限贷、限价等多重调控政策的出台，投资商把目光转向了商业市场，使得商业成为了目前的主角。第二篇 市场分析第一章 土地市场一、土地市场动态1. 6月10日成都主城区5宗地入市，城西逾140亩流拍6月10日成都主城区又将迎来5宗土地拍卖，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积共计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊
28、区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。政策解读：目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力，只好作罢。三是本次拍卖的4宗土地位于光华大道，这里未来市场供应量大，竞争激烈。2. 城市扩张加速，成都或迎来土地密集放量期成渝经济区已进入一个新的城市扩张期！6月8日，国务院发布了全国性国土空间规划全国主体功能区规划，文件明确指出，目前经济增长正加快向中西部区域拓展，因此需要继续扩大这些区域的工业建
29、设和城市建设空间。政策解读：住房用地计划供量大幅增加，其实正是城镇化加速的外在表现。从去年和今年两年的住房用地计划来看，北京、上海以及沿海城镇化水平较高的省份，其供量计划并无明显变化，而以四川、陕西等西部省市，其供量都有较大变化。随着土地供应的大幅增加，城市也逐渐外扩发展。而以成都为中心的成德乐绵经济带，也将率先迎来土地供应高峰期。3. 成都中小房企火拼郊县土地，撤离主城谋生存一路高歌猛进的郊县土地市场成为蓉城楼市的最大热点，其中甚至有地块的溢价率达到了188%，不禁让业内人士咋舌。目前参与郊县土地竞拍角逐的多为中小房企。他们之所以有这种战略选择，是由于目前成都主城地价较高，且受限购令等政策影
30、响，不得已只能转战郊县，甚至三四线城市。而这或许是成都楼市洗牌的征兆和前期表现。政策解读：郊县不限购、地块优质、总价相对主城区低成为了中小房企在郊县火热拿地的主要原因。4. 成都土拍又玩新花样，攀成钢地块用地需预申请6月13日从成都市国土局网站获悉，为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，促进土地市场健康有序发展，成都市国土资源局拟于近期在成都市土地交易市场公开出让6宗土地。用地意向者需向成都市国土局提出用地预申请，国土局将根据用地预申请的情况适时组织上述宗地的招标拍卖挂牌出让活动。政策解读：在土地上市出让前采用预申请方式，意味着该地块肯定会顺利成交，同时，国土部门还会视各家开发商
31、提交的预申请最低报价，来制定地块挂牌、招标底价。5. 2011上半年成都土地市场分析，土地溢价率创新低2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%。可见，在房地产市场政策调控的影响下，土地成交价格水平出现大幅下降。政策解读：2011年上半年土地成交量虽较2010年同期有所增长，但实为冷清局面，因为上半年工业用地占主角，且供应成交集中在1月爆发，并出现了2-4连续三月无住宅用地供应，3、4月无住宅土地成交的冷清局面，这种局面，一是宏观调控背景下，国家大力抓保障房建设，商品房土地
32、供应暂缓；二是一季度处于传统土地市场淡季；三是房地产市场面临越发严厉的宏观调控，以及成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场进入观望状况，开发商拿地十分谨慎，政府对土地市场也处于两难境地。6. 品牌开发商按兵不动，泸州土地流拍或将成为常态继5月5日位于泸州城西新区二号土地流标仅一个多月，6月24日，泸州市2011年第5次国有建设用地挂牌出让拍卖会上，一块被业界普遍看好的城西37号俏地，再次遭到流拍。不到两个月，泸州城西俏地两次遇冷流拍，向泸州房地产市场释放出一个明确信号：国家和地方系列房地产调控政策的叠加效应，泸州楼市陷入低迷，将购房者和开发商观望的心态，双双推向了极点。政策
33、解读：市场调控持续，未来预期降低，严重影响开发商拿地欲望。据泸州房地产管理部门的权威数据显示：5月，泸州商品房提交套数约1044套，销售备案量同比下降52.3%，一定程度上真实反映出目前的宏观调控对市场的影响；随着销售量的下降和政策的持续，开发商备感下半年泸州房价有走低的可能，较大程度上影响土地的溢价空间，降低开发商拿地的欲望。二、本月土地供应分析1. 本月公告土地概述2011年6月，成都市土地供应量为15宗，总净用地面积约62.87万，合计约943亩。在公告土地中，商住混合用地占有5宗，净用地面积约25.8万，合计约387亩；纯商业用地10宗，净用地面积约37万，合计约556亩。2. 本月公
34、告地块分析n 地块供应走势分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构成都市6月有15宗公告土地，供应土地面积为62.87万。供应量比上月有所回落。本月供应面积同比2010年6月上升28.23%，环比2011年5月下降11.39%。n 供应地块结构分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月共有15宗土地公告，公告土地中商住地块供应宗数为5宗，占总宗数比达到30%，净用地面积约25.8万，合计约387亩；纯商业用地10宗，净用地面积约37万，合计约556亩。本月土地供应以商业为主体，供应环比上月有所回落，但商业用地大幅上升。n 供应土地区域结构分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞
35、-成都机构6月公告土地以供应区域结构来看，主城区供应宗数占比仅为47%。本月城北个4块地块供应让该区域成为本月土地供应宗数的冠军，主城区土地市场供应量逐渐复苏。n 供应土地面积结构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构6月公告土地中以1-5万土地宗数最多，占到总宗数的47%，公告宗数为7宗；本月没有出现50万以上的地块土地供应。本月公告土地平均单宗规模最小地块约为0.56万，约合8.38亩/宗；本月公告面积最大地块为金牛区天回镇街道木龙湾社区7、8、9组，宝年社区1、2组地块，该宗地块净用地面积约11.65万，合计约174.8亩，为商业用地。三、土地成交分析1. 成交土地概述6月份共成
36、交了土地14宗，成交土地总净用地面积约为65.8万，合计约986.98亩，预计未来可上市建筑面积约为209.47万。商住混合用地占有9宗，净用地面积约59.39万，合计约891亩；纯商业用地3宗，净用地面积约5.48万，合计约82.21亩; 工业用地占有2宗，净用地面积约0.92万，合计约13.87亩。2. 成交土地分析n 地块成交走势分析 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构6月份成都土地成交宗数为14宗，成交面积约65.8万，成交金额44.33亿元，平均单宗土地成交金额约为3.17亿元/宗。n 成交地块用途结构分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月成交商住混合用地占有
37、9宗，净用地面积约59.39万，合计约891亩，成交单价均值约为497.85万元/亩，楼面地价均值约为2322.41元/；纯商业用地3宗，净用地面积约5.48万，合计约82.21亩，成交单价均值约为938.66万元/亩，楼面地价均值约为2762元/; 工业用地占有2宗，净用地面积约0.92万，合计约13.87亩，成交单价均值约为65万元/亩，楼面地价均值约为650元/。n 成交地块区域分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月成交土地分布于城东、城西、双流，温江，新都，邛崃，其中城东成交3宗土地，成交净用地面积约174亩，城西成交了4宗土地，成交面积为193.29亩，双流成交了1宗土
38、地，成交面积为6亩，邛崃成交了1宗土地，成交面积约为64.3亩，温江成交了1宗土地，成交面积为50.04亩，新都成交了4宗土地，成交面积约为499.34亩。由于上个月土地供应量明显上涨，成交宗数随之上涨，分布区域也较上月有明显上涨，本月主城区只有城东和城西有地块成交。n 成交地块规模分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月成交土地主要为1-5万区间内，出现了6宗土地成交；本月的平均单宗土地面积约为4.7万，合计约70.5亩/宗。3. 地块流标率分析2011年5月13日供应的城西两块地块：青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西地块和青羊区万家湾四组地块于6月10日拍卖时流
39、标，由于住宅市场的低迷和限购政策，让开发商拿地更加的谨慎。4. 成交地块溢价率分析溢价率成交幅数比重0%750%0%-10%214%10%-100%322%100%-200%17%200%17%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构6月共有7宗地块以底价成交，占总数的7%。溢价率最高为265.22%，该地块位于双流县东升镇街道办事处地块，占地6亩，地块规模较小，起始价较低，竞争对手多，最终成就了其高溢价率。四、热点地块成交分析本月成交的热点地块要属2011年6月23日拍卖成交的新都区大丰街道办事处高家6、7组，太平7、8组地块，该地块位于新都区大丰镇。宗地净用地面积278.69亩，该地块
40、最终被保利地产以5.7亿元/的价格竞得。1. 地块指标分析宗地编号XD04(252/211):2011-33地籍图（红色为挂牌宗地）宗地位置新都区大丰街道办事处高家6、7组，太平7、8组规划设计条件绿地率30%建筑高度不超过航空限高（绝对高程565米）容积率3建筑密度25%土地用途商住净用地面积278.69亩起始价200万元/亩成交价205万元/亩成交金额5.7亿元楼面地价1025元/竟得人保利地产备注商住用地注：以上内容摘自官方土地公告数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2. 发展前景分析本次成交地块周边土地情况对比表周边土地成交情况列表宗地 位置土地使用性质出让方式净用地面积（亩）
41、成交时间楼面地价（元/）竞得单位新都区大丰街道高家一社（大天路南侧）地块商住拍卖43.72010-11-32224成都兴想房地产开发有限公司新都区大丰街道高家社区1组地块商住挂牌63.92011-1-201400四川五岳建设投资开发有限公司新都区大丰街道高家村6社1地块商住挂牌51.32011-1-18495青岛启阳投资实业有限公司数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 2010年来出让宗地所在周边共成交了3宗商住用地，成交每亩平均单价为292万元/亩，楼面地价均价1373元/，本次出让土地的成交价格为5.7亿元/亩，楼面地价为1025元/。此区域优势是地处三环和绕城高速之间，紧邻北新干
42、线，成彭高速，地铁1号线延长线，周围有欢乐谷，四川师大电影电视学院，红旗超市等配套设施。在该区域在售项目，以汇融达令港和民生新干线项目销售价格来看，平均销售价格5000元/左右，周围的配套设施尚未完善，交通便利，适合居住。成交地块SWOT分析表优势劣势1、 地块面积大，开发周期长。2、 交通便利。1、 配套设施尚未完善。2、 周围竞争激烈。机遇威胁1、 目前地块周围开发的住宅较多，形成了很好的居住氛围。1、 市场处于调控期，对未来市场定位有较大影响。第二章 商品房市场一、市场特征房产市场经过了前半年相对低迷的状态，本月各大开发商为了抢占市场，相继推出新楼盘，供应量大大增加，与此同时，市场开始有
43、一定的回暖现象，成交量小幅上升。成都市2011年6月商品房各类指标变化表指标2011年5月2011年6月环比增长（%）同比增长（%）供求比1:0.751:0.57/供应量（万m2）198.14269.4936.01218.24成交量（万m2）149.40153.162.5213.59成交均价（元/ m2）75287295-3.1011.32成交总额（亿元）114.27111.72-2.2326.45 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、供过于求本月供求比为1:0.57，供应大于需求，供应量较上月大幅度提升，但是成交量较上月只是小幅上升。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、供应量较大幅度上升6月，成都商品房新增供应量为269.49万。其中，商品住宅新增供应224.42万，占总供应量的83.28%，较上月上涨23.34%；商业用房新增供应量18.98万，占总供应量的7.04%，环比上涨41.33%，本月销售型办公用房新增供应量26.09万，占总供应量的9.68%，环比大幅上升845.29%。较上月，本月主城区和郊区供应量均有较大幅度上涨，本月主城区新增供应量为91.09万，环比上升37.25%；郊区本月新增供应量为178
