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1、2011年房地产政策分析报告目 录一、2011年上半年房地产调控重要事件1二、报告摘要7三、报告正文9（一）2011年一季度全国房地产行业总体运行情况9（二） 截止五月房地产市场形势：成交量回升，价格未现明显下降14（三） 保障房供地翻倍，商品房供地大幅增加15（四） 坚持和完善土地招拍挂制度17（五） 国家大力扶持保障房建设，拓宽融资渠道18（六） 货币继续紧缩：存款准备金率持续上调22（七） 未来展望：宏观经济不确定性增加，但调控力度不减23四、海南房地产政策24附录: 截止2011年3月各城市房地产成交数据29一、2011年上半年房地产调控重要事件（一）1月16日，天津启动“十二五”保障
2、房建设规划1月16日，天津市第十五届人代会第四次会议召开，表示“十二五”期间，天津将新建40万套保障性住房。比“十一五”时期增长20%，其中，2011年，天津将全面实施“建设三种住房、发放三种补贴”规划，扩大住房保障政策覆盖面。全年将新建保障性住房1200万平方米、19万套，向8.5万户中低收入住房困难家庭发放租房补贴，更好地满足广大中低收入家庭的住房需求。（二）1月17日，银监会召开召开2011年工作会议，强调继续实施差别化房贷政策1月17日，银监会召开召开2011年工作会议，强调2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增
3、量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。（三）1月20日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（四）1月24日，北京市发改委表示，将严控东西城旧城区新增
4、住宅项目1月24日，北京市发改委主任张工表示2011年市政府固定资产投资将安排347亿元，同比增长9%，超过半数投向郊区。严格控制东西城旧城区新增住宅开发项目及大型公建项目，要促进新城居住、产业及公共服务配套协调发展。政府财政投资重点向轨道交通建设、核心区交通缓解、重点新城和重点产业功能区建设、保障民生和改善生态环境等领域倾斜。（五）1月25日，合肥颁布实施“限购令”1月25日，合肥首部住房限购令正式出台。即日起，无论是本地还是外地居民家庭，只能在合肥新购一套商品住房，有效期为一年。但对于新购多少商铺没有限制。也由此拉开了其他各地出台限购政策的大幕。（六）1月26日，国务院办公厅发布关于进一步
5、做好房地产市场调控工作有关问题的通知1月26日，国务院办公室下发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，也就是新“国八条”。要求：1、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。3、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。5、保障性住房等用地不低
6、于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。6、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。7、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8、对各地稳定房价和住房
7、保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。（七）1月28日，上海、重庆颁布房产税改革实施细则上海的房产税试点方案明确，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。试点初期，暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。对于免征面积，方案明确，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税
8、住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。重庆的房产税方案规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。税率施行累进税率，即住房交易单价为重庆主城区房屋均价23倍的，税率为0.5%；单价为均价34倍的，税率为1%；单价在均价4倍以上的，税率为1.2%。（八）2月9日，央行宣布上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点央行宣布自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率、金融机构一年期存贷款基准利率分
9、别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。5年期以上贷款基准利率达到6.6%。（九）2月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工2月16日，住建部同时给地方下达了建设日程表，今年建1000万套保障房。各地10月31日前须全部开工，否则地方行政领导将遭降级、免职等处罚（相比2010年的580万套建设任务，今年的保障房建设指标足足增加了72%），1月下旬，已经初步将1000万套的保障房建设任务分配到各省级政府，而下周省级政府要与住建部签订目标责任书。（十）2月17日，“新国八条”北京实施细则出台，又称京版“国十五条”2月17日
10、，北京发布了新的楼市调控细则，自2月18日（含）起，借款申请人购买“二套住房”，其贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。对外地人实施 “5年纳税”的严格限购。对第三套房限购。（十一）2月19日，上海发布关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知2月19日，上海市住房保障和房屋管理局发布关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知，规定自上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法施行之日起，凡在本市购买住房的，购房人在申请房地产转移登记时，除按照上海市房地产登记技术规定（试行）提交相关文件外，还应当提交税务机关出具的上海市个人住房房产税认定通知书。（
11、十二）住建部与地方政府签订保障房责任书自2月21日开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。各地方政府必须在2011年10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。（十三）2月24日，央行宣布上调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点央行宣布自2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到19.5%。（十四）2月25日，广州、海口等城市“新国八条”实施细则出台，进入限购令广州、海口、长沙、三亚、郑州、太原、武汉、济南
12、、浙江金华永康县等发布新的楼市调控实施细则，纷纷进入限购行列。据统计，截止目前已实施限购令城市包括：北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山、兰州、金华永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南。（十五）3月22日，国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定3月22日，国家发展与改革委员会下发了关于发布商品房销售明码标价规定的通知，规定从5月1日起,已取得预售许可和销售现房的房地产经营者,要公开标示每套房屋的售价、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。（十六）3月25日，央行上调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点中国人民银行决定，从20
13、11年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。（十七）4月6日，住建部调整住房公积金存贷款利率住建部自2011年4月6日起，上调个人住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.60%上调至2.85%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。（十八）4月21日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调
14、存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。（十九）5月4日，国资委办公厅公布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知5月4日，国务院国有资产监督管理委员会办公厅公布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知，提倡中央企业积极参与保障性住房开发建设，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，发挥中央企业的骨干和带头作用。（二十）5月 11 日，国土资源部发布2011年全国住房用地供应计划公告5月11日，国土资源部发布2011年全国住房用地供应计划公告，该公告将各地上报计划汇总，2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷，与2010年全国住房用地供应计划 （18.
15、47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，是前两年（20092010年）年均实际供地量（10.17万公顷）的两倍以上。（二十一）5月12日，国土资源部召开2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会5月12日，国土资源部召开2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会，会上公布2011年土地供应计划，强调坚持并完善土地招拍挂出让制度，同时密切关注苗头性、倾向性问题，加强保障性安居工程用地管理，维护良好的管地用地秩序，总的目的是为了坚定不移地贯彻落实中央房地产市场宏观调控的有关政策。（二十二）5月13日，国土资源部发出关于加强保障性
16、安居工程用地管理有关问题的通知，明确保障房用地管理要求，确保用地计划落实到位5月13日，国土资源部发出关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知，明确提出严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房，严格规范企业利用自用土地兴建保障性住房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，明确了保障房用地管理的具体要求。（二十三）5月13日，国土资源部发布国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见5月13日， 国土资源部发布国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见，指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国将继续坚持
17、和完善招拍挂出让制度。“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。（二十四）5月16日，国土资源部发布关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知为严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，5月16日，国土资源部办公厅发布关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知，要求各地：严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益；及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件；开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为。（二十五）5月16日，北京市出台关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知5月16日，北京住房城乡建设委员会同北京市发展改革委、规
18、划委、商委、国土局5部门联合出台了关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知，支出从2011年6月1日起，就加强商业、办公类项目管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，切实保护购房人合法权益等五个方面的执行监管措施，严禁“商改住”等违规行为。（二十六）5月18日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。（二十七）5月26日，国土部向各省国土部门下发关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函国土部5月26日向各省国土部门下发了 关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，要求全国所
19、有县级及以上城市及时上报招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常交易地块。与之前相比，此次政策将县级城市也纳入监测范围，表明中央政府对可能出现的房价、地价上涨向县级市转移充满警惕。（二十八）6月9日，国家发展改革委办公厅下发关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知国家发展改革委员会办公厅于6月9日下发关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，提出为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。同时要求，只有在满足当
20、地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。 二、报告摘要（一） 截止到2011年五月，市场形势：成交量回升，销售价格仍然坚挺自各地限购令出台，已3个月有余，5月重点城市楼市成交量回升势头明显，尤其是一线城市，销售价格仍然坚挺。（二） 土地调控相关政策密集出台，国土资源部成“调控先锋”，“香河违规征地调查”影响深远5月，国土资源部出台了包括供地计划、完善招拍挂制度、保障房用地供应、征地拆迁、价格异常地块监测范围扩大到县级及以上城市等多项相关政策，政策出台密集且涉足面广。另一方面，“香河违规征地调
21、查”已涉及当地多名政府官员，包括县长、县国土局在内9名政府官员被撤职，调查涉及万科、绿地、万通等多家知名企业。土地制度是影响房地产市场发展的根本性制度之一。国土资源部一方面保供给，大幅扩大包括保障房用地在内的土地供应力度，另一方面又积极完善土地招拍挂出让制度，严格征地拆迁相关制度，这将有利于房地产市场的长期健康发展。需要引起注意的是，征地制度改革涉及土地“同地同权”等更深层次的改革，“香河违规征地调查”的后续发展值得整个行业特别关注。 （三） 2011年保障房供地计划翻倍，商品房供地大幅增加根据国土部2011年全国住房用地供应计划公告，2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷，与2010年
22、计划和实际供应量相比分别增加18%和72.6%。其中，2011年保障性安居工程用地全国计划供应7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年实际供地 3.24万公顷相比，增加138.9%。此外，2011年商品住宅用地计划供应14.05万公顷，比2010 年实际供应增加51%，也超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷），是20052008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍。（四） 坚持和完善土地招拍挂制度坚持土地招拍挂出让制度，国有土地使用权招拍挂出让制度是市场配置国有经营性建设用地的基本制度，它充分体现了公开公平公正竞争和诚实信用的市场基本原则，建立了反映市场
23、供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的价格形成机制，完全符合社会主义市场经济体制的基本方向，符合法律政策要求，同时在抑制行政权力干预市场，从源头上防治土地出让领域腐败中发挥了重要作用。调整和完善土地招拍挂制度，“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。（五） 国家大力扶持保障房建设5月3日，国资委发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知，要求中央企业深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度。目前，全国共有21家可经营房地产业务的中央企业参与保障性住房建设，其中已有中冶集团、中国建
24、筑、保利集团、招商局集团和中房集团等11家央企投入到保障房建设中。6月9日，国家发展改革委员会办公厅下发关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，提出为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。同时允许符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。各地有人推出了相应的保障房建设模式，拓宽融资渠道。（六） 货币政策继续收紧：5月存准率再次上调 0.5个百分点如之前所预测，五月央行再次上调存准率0.5个百分点，是自2010
25、年1月起央行第11次上调存款准备金率，也是今年内第5次上调存准率，大型金融机构存款准备金率上调至 21%。4月CPI上涨5.3%，比三月份回落0.1个百分点。物价上涨虽得到初步遏制，但国内有关生产资料、劳动力成本、原材料价格上涨的趋势短期内难以根本扭转，通货膨胀的压力仍然存在，预计紧缩货币流动性仍会继续。由于存准率上调空间越来越小，加息将是央行管理通胀的一个重要手段。 （七） 未来展望：宏观经济不确定性有所增加，但调控力度不会放松4月，M2增速放缓，四月CPI同比上涨5.3%，政策收紧的影响正逐渐显现，但通胀压力仍在相对高位，PMI指数经过3月短暂回升后，再次延续回落势头，宏观经济不确定性增加
26、。受部分经济指标增速放缓的影响，相关各方对中央政府可能因此放松房地产调控的猜想不断出现。但从已披露的数据来看，通胀压力仍在相对高位。5月初央行发布的2011年一季度中国货币政策执行报告即认为“经济增长和就业形势较好，稳定物价和管好通胀预期是关键，要切实加强流动性管理，把好流动性总闸门”。据此判断，短期内货币政策收紧的态势不会放松，继续加息和提高存准率的可能性较大。另一方面，尽管房地产调控已起到一定效果，过去几个月房价上涨幅度得到明显抑制，部分城市出现下跌，但在大规模保障房入市之前，房价上涨预期依然较为强烈，中央不会冒然放松调控政策，针对房地产业的信贷政策也不会放松。中央政府将继续坚持房地产调控
27、，巩固调控成果，以短期的阵痛换来行业长期的、健康的发展。否则，房地产市场隐藏的风险突然爆发，没有人是赢家。三、报告正文（一）2011年一季度全国房地产行业总体运行情况1、房地产行业先行指标景气下行 在严厉的房调下，限购与房贷调整，对行业与市场产生实质性影响。行业先行指标显示，行业景气程度出现下调。一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%；新开工面积 4.0亿平方米，同比增长23.4%；竣工面积1.3亿平方米，同比增长15.4%；商品房销售面积1.76亿平米，同比增长14.9%，销售额1万亿，增长27.3%。新开工面积增速放缓明显：增速较上月下降4.5个百分点，比去年同期下降37
28、.4个百分点，其中住宅同比增19.6%，较上月和上年同期分别下降5.8和43.1个百分点。受此影响，施工面积同比增速也出现同样趋势的下降。尽管限贷限购政策比较严厉，销售面积保持15%的面积增速，三四线城市是推动交易量上升的主要力量。图1：新开工增速回落明显 资料来源：CRED 开发商资金出现结构性变化：2011年13月，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.5%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按
29、揭贷款2076亿元，下降5.4%。银行贷款资金来源明显受阻，自筹资金占比高37%社会性融资与企业利润成为解决行业资金链紧张的途径。在未来信贷和证券市场融资不出现放松的前提下，房地产增速将难以持续。图2：2011年以来行业资金结构性变化 资料来源：CRED 2、一二线城市消化周期延长，调整压力增大限购、叠加信贷调整，以及经过多次加息的累加效应，一二线城市销售下调明显，消化周期恢复正常态势，大部分新开盘项目蓄客不足。图3：一二线城市近三年消化周期变化 来源：各地房地产交易网 目前房价调整仍在胶着阶段，2009年和2010年是土地供应与新开工的高峰期，潜在供应增加或促使调整。图4：2010 年住宅用
30、地供应量大增140% 资料来源：国土资源部 图5: 土地成本占商品房销售额比重达最高 3、一二线城市土地市场成交量与溢价降低 在调整背景下，保障房挤占用地指标以及行业预期谨慎，使土地成交和溢价显著下调。 在供应方面，14月北京共成交经营性用地60宗，土地出让金约223亿，与去年同期相比分别减少21%及55%。今年14月，上海市成交的235幅土地中，土地总价款为375亿，比去年同期下降32%。14月，杭州市共推出了75 宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。不完全统计，一季度，全国120座城市共成交土地面积19891万平方米，同比增加2%。其中，住宅类用地成交面积8349万平方米
31、，环比减少36%，同比减少18%。一季度，不少城市商业地块成交占主导。不仅政府推出的商业地块比例大增，开发商的拿地喜好也明显从住宅用地转向商业用地。120座城市成交土地的平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；其中，住宅用地平均楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。在土地成交面积和成交金额方面均是一线城市出现较大下滑， 而三四线城市受影响较小。表1:全国土地成交面积与金额情况 资料来源：各地土地管理中心 在土地成交价格方面同样存在以上趋势。一季度一线城市土地溢价率出现62%的大幅下滑，而三四线城市则仅仅下滑了0.67%。出现以上现象的主要原因一方面是
32、一线城市在调控后市场出现明显紧缩，政府推地意愿减弱；另外一方面，二、三线城市泡沫相对较小，受政策影响较小的刚性需求支撑当地市场。表2：全国土地成交价格情况 资料来源：各地土地管理中心 4、市场调整促使行业整合加速 2011年一季度龙头房企销售情况在一二线城市缩量下，表现相对乐观。销售在100亿以上企业较2010年1季度增长5家。销售50到100亿企业与去年大致相同。房企品牌效应、资金实力、应对政策的调整能力，使行业整合在2011年首次真正呈现出加速态势。表3:全国房地地产前 30 强销售情况（单位：亿元） 资料来源： CREIS表4：2011 年一季度销售额过百亿房企资料来源：高通智库在主要地
33、产企业的成交城市贡献度方面，亦显示出向三四线城市倾斜的趋势。最新的2011年一季度TOP30地产企业的销售金额和销售面积的城市贡献率显示，一线城市分别在金额和面积的贡献度方面下滑4%，而三四线城市则上升6%和3%。 图6：TOP30地产企业2010年销售金额城市贡献度资料来源： CREIS 图7： TOP30地产企业2011年一季度销售金额城市贡献度资料来源： CREIS （二） 截止五月房地产市场形势：成交量回升，价格未现明显下降自各地限购令出台，已3个月有余，本月重点城市楼市成交量回升势头明显，尤其是一线城市，销售价格依然保持坚挺。图8：2011 年 1月5月 29日（第 122 周） 图
34、9：2011 年 1月5月 29日（第 122 周）一线城市商品住宅价格变化 一线城市商品住宅成交量变化 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 图10：2011年1月5月29日（第 122 周）15个二三线城市商品住宅成交量变化 数据来源：CREIS中指数据、（注：所统计15个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、大连、厦门、长沙、 东莞、无锡、福州、青岛、贵阳、温州、惠州、南充） 近四周（5月2日5月29日），商品住宅成交量出现不同幅度回升。环比来看，一线城市的深圳和广州五月总成交量大幅增长56.4%和40.9%，北京小幅增长5.9%，上海微幅下降0.7%，而二
35、三线城市商品住宅成交量则稳步爬升，环比增长18%；同比来看，一线城市近四周的总成交量均有大幅增长，深圳增幅最大，超过一倍（113.8%），广州、上海、北京分别增长86.4%、44.5%和39.7%，二三线城市同比增长9%。从商品住宅价格来看，北京、上海、广州价格仍在高位运行，深圳短暂的下跌后又回升，总体来看，商品住宅价格无明显下降趋势，销售均价依然坚挺。 （三） 保障房供地翻倍，商品房供地大幅增加根据国土部2011年全国住房用地供应计划公告，2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63 万公顷）相比，分别增加18%和
36、72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷） 。其中，2011 年保障性安居工程用地全国计划供应 7.74 万公顷，占住房用地供应计划的 35.5%，与 2010 年实际供地3.24万公顷相比，增加138.9%。此外，2011年商品住宅用地计划供应14.05万公顷，规模空前，比2010年实际供应增加51%，是 20052008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍。 表5：2009年2011年全国住房用地供应情况（单位：万公顷）用地类型2009年实际供应2010年2011年计划供应实际供应计划完成率计划供应相比2010年计划相比2010年实际供应保障房1.12.451.
37、5965.2%7.7417.6%138.9%棚改房6.543.661.4740.2%中小套型商品房8.046.5180.9%9.3916.8%44.2%其它住房4.332.9668.5%4.677.9%57.8%合计7.6418.4712.6367.9%21.817.6%72.6% 数据来源：CREIS中指数据、国土资源部2011年，多数省市保障房用地计划供应增幅超过商品房。今年各地用地供应计划占比平均值由2010年的29.6%上升到37.4%，新疆和青海占比最高，分别达到70.9%和66.4%，北京为52.2%。从不同省市保障房用地计划供应增幅来看，湖南省增幅最大，比去年实际供应量增加3倍多
38、，吉林、陕西、湖北紧随其后，其他省市增幅也超出以往，充分显示了今年地方政府对保障性安居工程建设的重视。相比保障房，商品住宅用地供应计划增幅较小，但仍有海南、山西、河南、河北、吉林、陕西 6个省市增幅超过100%，其中，海南增幅最大，达到217.7%。 据保障房建设计划，中央和省级政府签订了责任保证书，保障房成为头等大事。保障房2011年迎来建设高峰（起码是土地供应）已经可以确定,房企积极介入更具有策略性。表6：2011 年各省保障房建设目标表 7:2011 年各主要城市保障房建设目标资料来源：高通智库对目前市场中已经实践的保障房开发模式进行归类总结，主要包括以下类型：u 开发产业链型以“建筑+
39、建材+开发“企业为主，通过房地产开发产业链的腾挪优势，为房企在保障房开发既定利润率基础上，提供可观的内部收益率。u 历史资源类+创新产品组合以历史工业用地转型开发保障房为主，同时配建商品房或社区商业地产。土地成本具有显著优势，收益可观。u 产业结合型母公司具有工业、制造业背景的房企， “产业地产+保障房“模式，在政策突破能力上显著加强。同时，产业依托在市场需求上获得良好支撑。u 城投模式与市场型房企城投模式是历史上保障房开发的传统模式，市场型房企在模式借鉴上具有更多的适用性通过区域开发与商品房用地补偿。u 共同产权公租房的回收期是最大难点，共同产权模式成为变相解决方案。（四） 坚持和完善土地招
40、拍挂制度5月13日，国土资源部发布国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见，意见指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。坚持土地招拍挂出让制度。国有土地使用权招拍挂出让制度是市场配置国有经营性建设用地的基本制度，它充分体现了公开公平公正竞争和诚实信用的市场基本原则，建立了反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的价格形成机制，完全符合社会主义市场经济体制的基本方向，符合法律政策要求，同时在抑制行政权力干预市场，从源头上防治土地出让领域腐败中发挥了重要作用。调整和完善土地招拍挂制度。“限地价
41、、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。目前，涉及到保障性住房的用地多采用以上两种出让方式，“限房价、竞地价”是先确定拟出让宗地的房屋销售价格上限，承诺地价最高且不低于底价者获得土地使用权，由于限制了房价，地价也不可能无限炒高；“限地价、竞房价”是先拟定出让宗地的出让价格，承诺销售房价最低者获得土地使用权。这两种方式限制了开发商的利润，使保障房价格得以控制在合理区间，有助于实现住宅向“居住功能”的回归，切实保障低收入群体有房可居。在商品住宅中配建一定比例的保障性住房，成都、杭州等城市一些项目已经采用这种模式。这种模式不仅可以缓解公租房建设
42、资金困难的局面，更多的筹集保障房源，而且也能保证保障房建设的质量，还能让保障家庭享受到良好的商业及公共服务配套，因此，在商品房用地中配建保障房或将被推广至全国各地，在保障性住房大规模建设阶段将被地方政府广泛采用。 （五） 国家大力扶持保障房建设，拓宽融资渠道5月3日，国资委发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知，要求中央企业深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度。这是自去年国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”后，首次明确要求央企（不限于21家先后被允许涉及房地产开发业务的央企）争取多种途径参与地方保障性住房建设。央企参与保障性
43、住房开发建设，一方面可以利用自身资金实力减轻地方政府的财政负担，另一方面也可以积极发挥其在土地资源方面的显著优势。 目前，21家可经营房地产业务的中央企业中，已有中冶集团、中国建筑、保利集团、招商局集团和中房集团等11家央企投入到保障房建设中。有关数据显示，2010年已参建保障房的11家央企，承担了全国13%的保障性住房开发建设任务，开发建设保障性住房面积 2289万平方米。由此可见，中央企业参与保障性住房开发建设将对今年全国1000万套的保障房计划的完成起到积极的推进作用。2010年4月，国资委明确提出16家央企之外的企业均需退出房地产业务，今年又新增了鲁能、神华、中航集团、中煤、新兴等5家
44、企业，使得可进行房地产开发业务的央企增加到21家。值得注意的是，此次国资委明确提出让各家央企积极参与保障房建设，同时提出企业要抓住各种优惠政策，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。预计该政策将使得21家之外央企的房地产 业务获得“赦免”。但从总体来看，列入政策允许的21家央企特别是中建、保利、中冶等企业将是未来央企涉足房地产业务的主题。表8：21家允许涉及房地产业务的央企参与企业参与企业中国建筑工程总公司中国葛洲坝集团公司中国房地产开发集团公司 （现已并入中国交通建设集团有限公司）港中旅集团有限公司中国保利集团公司华侨城集团公司招商局集团有限公司华润集团有限公司中国铁路工程总公司南光集
45、团有限公司中国铁道建筑总公司山东鲁能集团有限公司（现已并入国家电网公司）中国中化集团公司中国航空工业集团公司中粮集团有限公司神华集团有限责任公司中国冶金科工集团有限公司中煤集团能源有限公司中国五矿集团公司中国新兴（集团）总公司（现已并入中国通用技术（集团）控股有限责任公司）中国水利水电建设集团公司 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 表9：部分中央企业参与保障性住房建设情况开发企业已完成保障房建设情况发展趋势中冶集团2010年，公司保障性住房项目24个，总投资为人民币257亿元，总建筑面积564万平米，营业收入达到50.92亿元。中冶集团已签约的保障房建设面积有3000 万平方米，预计2011年保障性住房开工面积与2010年相比增加 40%。中国建筑2010年， 公司参与保障房建设的总规模已达到1,155万平方米，占公司在施总面积的3.0%。其中，承建模式的保障房总面积约784万平方米， 其他模式的保障房总面积约371万平方米。保障性住房将占公司投资项目的三分之
