房地产标杆企业研究：华夏幸福基业地产(0318).doc

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1、华夏幸福基业：“园区+地产”模式高通智库2012年03月18日房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研究 电话：13161198656联系人：荆中锋 经理邮箱：857981868网站：高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。摘 要 华夏幸福基业成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市

2、政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。2011年9月15日，华夏幸福基业完成与ST国祥的资产重组，实现了借壳上市。 2011年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米。 2011年，公司产业发展服务收入达9.53亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。 “园区运营+地产开发”，

3、即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是公司商业模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2011年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元（大约每亩地需投资30万元，资金分三年投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%。土地开发采用BT模式，与政府110%结算。 公司现有的3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿

4、左右；其中2009 年结算2.5亿，2010 年结算15 亿，2011 年结算约20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占80-90%，税费收入占10%-20%左右。目 录一、公司发展现状及其突出特点41、公司发展现状42、“园区+地产”模式9二、所运营园区示例131、固安工业园区132、大厂潮白河工业区21三、各运营及财务指标26四、住宅产品简介271、孔雀城282、大卫城293、华夏系列294、兰亭系列30图表目录图表 1：公司已开发项目分布4图表 2：新增园区项目（单位：平方公里）4图表 3：主营业务收入状况（单位：亿元人民币）5图表 4：主营业务收入分布6图表 5：分行业营业收入6图表

5、6：公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升7图表 7：公司房地产新开工、竣工和施工情况（单位：万平方米）7图表 8：公司房地产在售项目销售情况（单位：万平方米）7图表 9：2011年园区招商情况一览9图表 10：开发区按土地面积大致整体规划9图表 11：“园区+地产”模式解读10图表 12：公司股权结构10图表 13：园区委托开发方式11图表 14： 业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展12图表 15：京御地产股权结构及控制关系12图表 16：公司详细开发运作模式13图表 17：园区2008-2010年生产总值及工业销售收入（单位：亿元）14图表 18：园区交通和物流优势15图表 19：

6、园区生活环境优势15图表 20：园区内资源成本15图表 21：园区内税收优惠15图表 22：全程无忧管家式服务16图表 23：固安工业园区区域规划16图表 24：签署入园协议公司构成17图表 25： 固安工业园进行的招商引资工作成果17图表 26：固安工业园区区域开发业务的主营业务收入（合并口径）单位：百万元17图表 27：固安开发区历年分业务及综合毛利情况18图表 28：京东方在园区厂房18图表 29： 正兴集团在园区厂房18图表 30：电子信息产业已入区企业名录19图表 31：汽车零部件与机械制造产业已入区企业名录19图表 32：部分市建工程及投资额20图表 33：公司固安区域配套住宅 2

7、011 年度开发情况20图表 34：永定河孔雀城（四七期）售价20图表 35：固安园区配套住宅销售情况（单位：万平方米）21图表 36：大厂潮白河工业区区域位置22图表 37：潮白河工业园区交通便利22图表 38：近年来大厂潮白河工业区进行的招商引资工作成果22图表 39： 大厂潮白河工业区区域开发业务的主营业务收入情况（单位：百万元）23图表 40：大厂开发区历年分业务及综合毛利情况23图表 41：大厂潮白河区域规划24图表 42：入驻园内的代表性企业24图表 43：公司大厂区域配套住宅 2011 年度开发项目情况25图表 44：潮白河园区配套住宅销售情况（单位：万平方米）25图表 45：

8、公司总资产、营业收入及其增长率（单位：万元）26图表 46：华夏幸福基业各财务指标27图表 47：公司产品系列分布27一、公司发展现状及其突出特点1、公司发展现状华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的独特运营模式。在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等

9、完备产品系列。2011年9月15日，华夏幸福基业完成与ST国祥的资产重组，实现了借壳上市。公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。此外，2011年公司新拓展了7 个园区进行产业新城的开发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。图表 1：公司已开发项目分布 数据来源：公司数据、高通智库图表 2：新增园区项目（单位：平方公里）园区名称地点规划面积产业定位昌黎工业园区 河北秦皇岛15以节能环保、新一代信息

10、技术、高端装备、新能源、新材料为主导产业滦平金山岭园区河北承德75以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂文安园区河北廊坊21以新型材料和装备制造业为支柱产业沈北智慧产业园区辽宁沈阳一期5 万平围绕 “国际科技城 ” 、“活力智慧核 ”、“生态宜居地”三大主题，打造，属性多样、功能复合的蒲河智慧产业区广阳园区河北廊坊15定位于现代服务业于洪园区 辽宁沈阳34.85总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖居四个方面建设园区青岛城阳区山东青岛8河北省香河县河北廊坊40数据来源：公司数据、高通智库2011年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9亿元，比上

11、年增长76.22%；主要受益于园区住宅配套的收入增长。实现营业利润17.5亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有者的净利润13.6亿元，比上年增长225.46%；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。图表 3：主营业务收入状况（单位：亿元人民币）行业名称营业收入营业成本毛利率营业收入较上年增加百分比产业发展服务9.53-38.3%基础设施建设1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%综合服务0.320.2327.9%586.8%物业管理服务0.250.40-62.1%37.0%园区住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地产

12、开发4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合计77.59-76.3%注：产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务。数据来源：公司数据、高通智库图表 4：主营业务收入分布数据来源：公司数据、高通智库可以看到，其中园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面。华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。其中，华夏幸福致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊

13、坊地区成功开发了“华夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。京御地产着重于园区住宅开发，2006年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009年4月25日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设。图表 5：分行业营业收入分行业营业收入（亿元）营业成本（亿元）营业利润率(%)营业收入比

14、上年增减(%)营业收入占比(%)营业利润率比上年增减（%）产业新城开发建设72.8841.1343.57150.1193.94增加0.31个百分点其他业务（ 城市地产、物业、酒店）4.703.6522.51-68.396.06减少4.51个百分点合计77.5944.7842.2976.26增加7.57个百分点数据来源：公司数据、高通智库2011年，公司整体销售额共计165 亿元, 包括园区结算回款额36.05亿、地产签约销售额128.24亿，物业酒店销售额0.86亿。地产签约销售中，园区内配套住宅实现签约销售面积147.70 万平方米，签约销售额109.41 亿元，均价7407.6元/平米；城

15、市地产实现签约销售面积24.35 万平方米，签约销售额18.83 亿元，均价7733.1元/平米。从下图可以看到，公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和51.52%，公司增长势头明显。图表 6：公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升注：销售面积为当期实际销售面积，含当期预售面积；销售收入为当期财务确认的收入。数据来源：公司数据、高通智库2011年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米。2010年来，公司新开工面积和施工面

16、积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公司期末储备开发用地规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、大厂、香河、怀来地区。图表 7：公司房地产新开工、竣工和施工情况（单位：万平方米） 数据来源：公司数据、高通智库图表 8：公司房地产在售项目销售情况（单位：万平方米）项目名称产品类别占地可售已售销售率华夏奥韵住宅、商业11.319.919.899%香槟国际花城住宅、商业12.914.114.099%华夏第九园兰亭住宅、商业7.215.411.172%华夏铂宫住宅、商业、写字楼6.517.09.053%华夏幸福城住宅、商业36.094.00.0 0%永定河孔雀城京御

17、花园二期住宅、商业5.15.04.183%永定河孔雀城四期 孔雀城荣园 住宅、商业17.517.416.796%永定河孔雀城四期孔雀城荣园二期 住宅、商业3.13.23.095%永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园 住宅7.36.86.8100%永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园二期 住宅20.322.521.897%永定河孔雀城六期孔雀城御园一期 住宅、商业10.811.811.093%永定河孔雀英国宫住宅、商业41.336.00.00%永定河孔雀城六期孔雀城御园二期颂春园 住宅9.19.08.190%永定河孔雀城六期孔雀城御园二期叠翠园 住宅13.313.38.967%大运河孔雀城一期 住宅20.018

18、.412.668%大运河孔雀城二期 住宅13.111.911.798%大运河孔雀城三期 住宅6.77.16.593%潮白河孔雀城一期 住宅、商业18.713.79.569%潮白河孔雀城二期玺园一期 住宅12.19.78.487%潮白河孔雀城二期玺园二期住宅7.95.74.070%潮白河孔雀城3.1 期 住宅11.710.46.159%潮白河孔雀城3.2 期住宅7.38.00.34%潮白河孔雀城四期 住宅22.14.50.11%大卫城 4 号线1 期住宅、商业10.824.323.095%大卫城 4 号线2 期 住宅9.3 21.620.294%大卫城 4 号线3 期 住宅、商业10.423.6

19、0.00%八达岭孔雀城1.1 期 住宅6.73.42.366%八达岭孔雀城1.2 期住宅15.93.30.619%合计 373.4450.7239.353%注：数据截至2011 年6 月30 日 数据来源：公司数据、高通智库2011年，公司产业发展服务收入达9.53亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。2011年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业投资额为1.51亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投资额为1.12亿

20、元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35亿元，新投资企业呈规模扩大趋势。图表 9：2011年园区招商情况一览项目固安大厂怀来小计其它新增园区总计新增入园企业数量361919741286新增签约投资额（亿元） 84.5623.9213.44121.927.78129.7累计入园企业数量2661134742612438累计签约投资额（亿元） 347.24109.2225.21481.677.78489.45单位企业投资额（亿元）-新增 2.351.260.711.650.651.51单位企业投资额（亿元）-累计1.310.970.541.130.651.12数据来源：公司数据、高

21、通智库在现金持有量和资本结构方面，截至2011年末，公司持有现金31.74亿元，占总资产比例达13%，短期负债和一年内到期非流动负债16.91亿元；公司资产负债率达85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。但鉴于公司新拓展了7个园区，并且园区前2年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。在地产开发方面，公司未来五年的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事北京周边住宅产品的开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。2、

22、“园区+地产”模式“园区运营+地产开发”，即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是公司商业模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2011年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。图表 10：开发区按土地面积大致整体规划数据来源：公司数据、高通智库这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2、土地整理和基础设施建设

23、需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；3、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；4、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。图表 11：“园区+地产”模式解读数据来源：公司数据、高通智库从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治

24、诉求。华夏幸福基业董事长王文学历任廊坊市工商联副主席、廊坊市政协常委、河北省第八届青年联合会委员、第十一届河北省人大代表等职，拥有良好的政府人脉关系。另外，由于招商引资规模超过50亿需要省长审批，县域政府官员积极性较高，这使得公司在2002年开始运作固安工业园区后，07年潮白河工业园区签约，08年怀来生态新城签约，11年新拓展工业园区7家。“园区+地产”模式显示较强的可复制能力。图表 12：公司股权结构数据来源：公司数据、高通智库在园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。基建和土地整理

25、项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。图表 13：园区委托开发方式业务类型委托内容结算方式支付方式基础设施建设在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务基础设施建设费（含税，以审计结算为准）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超过3 年土地整理主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门为主

26、体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本上一年度土地整理费（含税，以审计结算为准）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超过3 年产业发展服务对委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营上一年度新增落地投资额的45%一次性支付或分期支付，但分期不超过5 年园区综合服务负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护上一年度园区综合服务费（含税，以审计结算为准）加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超过3 年数据来源：公司数据、高通智

27、库公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元（大约每亩地需投资30万元，资金分三年投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%。土地开发采用BT模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业服务收入，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%， 净利率在25%左右。在招商引资方面，公司下设一个专业化的招商中心，拥有500 人的团队，建立起庞大的客户关系管理（CRM），运用各种先进化的手段进行园区招商。公司现有的3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元。09

28、-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中2009 年结算2.5亿，2010 年结算15 亿，2011 年结算约20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占80-90%，税费收入占10%-20%左右。图表 14： 业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展数据来源：公司数据、高通智库园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块的投资管理公司九通投资负责，其下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态

29、新城的开发；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展主要经营工业厂房建设和出租；京御地产及其他下属子公司则主要从事房地产开发与销售、配套物业服务业务。九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、城市建设、品牌推广、招商引资、投资服务、综合服务的独特业务模式和竞争优势。图表 15：京御地产股权结构及控制关系数据来源：公司数据、高通智库图表 16：公司详细开发运作模式数据来源：公司数据、高通智库二、所运营园区示例1、固安工业园区上世纪九十年代初，固安县建立了开发区，但由于财政投入不足、基础设施不完备、招商引资几无进项，一度难以为继。2002

30、年，固安县大胆突破制约发展的体制机制障碍，引入园区投资运营企业华夏幸福基业股份有限公司，采用“管委会+公司”的政企合作模式，运营建设固安工业园区。园区2006 年3 月经省政府批准成为省级开发区。廊坊市及固安县人民政府批准并委托华夏幸福基业开发建设河北固安工业园区。委托工作内容包括但不限于进行区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资专业化服务等）、园区综合服务等。委托区域以委托区域开发四至定界图为准，委托面积60平方公里，其中经河北省人民政府已批准的固安工业园区面积为24平方公里。委托期限为50年。目前工业园区已成为固安县域经济发展的强大引擎。从2002年至2010年，固安工业

31、园区生产总值，年均增长达到95.2%；财政收入年均增速107.6%。2011 年7 月，固安工业园区被授予十一五河北省开发区（园区）体制创新奖，成为唯一获此殊荣的开发区。另外，固安工业园区还获得了年度最具影响力产业新区城市的奖项荣誉。图表 17：园区2008-2010年生产总值及工业销售收入（单位：亿元）数据来源：公司数据、高通智库在区域位置上，固安工业区在交通及物流方面的优势明显。园区距首都机场80公里，距天津市区100公里，距天津新港130公里；周边40公里内拥有京沈、京津塘、京沪、京济、京石、津保等10条高速公路，和京九、京广、京沪、津保、京山等5条国家级铁路；100公里范围内拥有首都国

32、际机场、天津国际机场等两大国际机场和天津新港、京唐港；并有106国道、京深高速公路纵贯南北，廊涿省道、涿密高速公路横贯东西；园内还设有年货物吞吐能力1000万吨的京九三级甲等铁路货运站。此外，固安工业园区拥有优美的自然环境，良好的商务环境和舒适的生活环境。固安县被中国花卉协会列为中国花木之乡，被中国矿业联合会命名为中国温泉之乡；工业区30分钟车程范围内有6个高尔夫球场、1个五星级酒店、4个四星级酒店、3个温泉度假村；工业区位于固安城市核心区周边、三公里范围内拥有国家二级甲等医院及大型商品市场。图表 18：园区交通和物流优势图表 19： 园区生活环境优势数据来源：公司数据、高通智库在投资成本上，

33、固安工业园区在土地、人力、资源、税收等方面都具有明显优势。与北京、上海等地相比，固安工业区的用工成本只有京、沪两地的1/2，土地成本比京、沪郊县低1/3还多，核算综合投资成本，选择固安工业区要比在京、沪郊县投资成本节约1/3以上。图表 20：园区内资源成本数据来源：公司数据、高通智库图表 21：园区内税收优惠企业所得税（入区企业除享受国家优惠政策外，从获利年度起）第1年由地方财政奖励其缴纳所得税额县级留成部分的100%第23年由地方财政奖励其缴纳所得税额县级留成部分的50%个人所得税（由地方财政直接奖励给个人）年纳税总额达到300万元以上， 以征代奖，免征3名高管当年个人所得税年纳税总额达到5

34、00万元以上，以征代奖， 免征5名高管当年个人所得税年纳税总额达到1000万元以上，以征代奖，免征10名高管当年个人所得税数据来源：公司数据、高通智库在园区服务上，园区投资服务部下设24小时服务指挥中心，24小时全天候提供 “全程无忧管家式服务”，对入区企业实行封闭式管理，协助企业处理与政府各部门有关的事宜，为投资者营造温馨的投资环境。服务包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快各项事宜的办理进度。此外，园区还提供金融支持，已与国家开发银行、中国工商银行、中国银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问

35、题。图表 22：全程无忧管家式服务数据来源：公司数据、高通智库华夏基业在固安累计投入3000多万元用于园区规划，先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策划、美国DPZ公司进行固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进行园区起步区概念设计、罗兰贝格进行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计。最后园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大主导产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、大北京民生用品产业基地、九通科技基地、城市核心区、生活配套区6大功能区，科学有效地实现了各个功能区域之间的混合生长、协同发展。图

36、表 23：固安工业园区区域规划数据来源：公司数据、高通智库截至2011年6月，固安工业园区在招商引资方面成绩显著，共签署入园协议258份，其中已投产企业53家、试生产企业12家、在建企业45家、已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家；有效协议的签约总投资额为325.3亿元。固安工业园区2011年新增入园企业36个，占华夏幸福基业的41.9%；新增签约投资额84.56亿元，占比为65.2%。2011年底，固安工业园区累计签约企业266个，占比为60.7%；累计签约投资额347.24亿元，占比为70.9%。图表 24：签署入园协议公司构成数据来源：公司数据、高通智库九通投资为园区提供招

37、商引资服务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为6个月。可以看到，09年时到园区考察客户数、签约数均达到最高；考察选址率很大程度上受经济周期影响，但公司的选址签约率正在稳步提升，随着配套设施的逐步完善，入园企业的增加，上下游产业配套能力的提升，园区对企业的吸引力也在不断增强。图表 25： 固安工业园进行的招商引资工作成果时间 到园区考察客户 选址客户 签约客户 考察选址率选址签约率考察签约率 2006年及以前300 - 20 -6.67%2007年度450 56 23 12.44%41.07%5.11%2008年度726 195 29 26.86%14.87%3.99%2009年度161

38、1 598 90 37.12%15.05%5.59%2010年度1081 288 68 26.64%23.61%6.29%2011年1-6月349 75 28 21.49%37.33%8.02%合计 4517 1212 258 26.83%21.29%5.71%数据来源：公司数据、高通智库图表 26：固安工业园区区域开发业务的主营业务收入（合并口径）单位：百万元年度 2011年1-6月2010年度2009年度2008年度2007年度基础设施建设97.33（注1） 71.3150.6550.26产业发展服务542.05354.4085.0167.37143.49土地整理630.67275.871

39、59.5378.71209.02园区综合服务12.564.713.742.202.49合计 1,282.61634.98319.59198.93405.25注1: 2010年度基础设施建设未达到竣工决算条件。 数据来源：公司数据、高通智库图表 27：固安开发区历年分业务及综合毛利情况2011 年16 月2010 年度2009 年度2008 年度2007 年度基础设施建设23.91%-21.47%16.05%11.79%产业发展服务-土地整理17.09%17.09%10.26%9.09%10.36%园区综合服务17.09%15.95%16.38%9.09%17.04%综合毛利率 52.70%63

40、.36%36.70%41.65%42.32%注：综合毛利率较高的主要原因是产业发展服务的成本在销售费用中列示所致，即计算综合成本未包含此部分成本费用。三浦威特自成立至2011年6月30日，累计为河北固安工业园区产业发展服务业务投入成本（费用）18,680.70万元，均在发生年度计入销售费用。 数据来源：公司数据、高通智库经过数年发展，园区电子信息和汽车零部件两大核心产业发展势头良好。以京东方、峻岭电子为代表，初步形成了平板显示为主的信息产业集群；以亚新科、正兴车轮、华翔泰亨汽车零部件铸造基地为代表，初步形成了汽车零部件产业集群。特别是电子信息产业，已形成了以液晶显示屏、无线发射器等主导产品为核

41、心的新型显示、移动通信和汽车电子三大产业链条，成为河北环首都绿色产业带上电子信息产业发展的高地。截至目前，固安工业园区电子信息类项目58个，总投资95.2亿元、0.617亿美元。在现代装备制造业方面，固安工业园区围绕专用成套设备、重型装备、现代物流装备、等制造产业及其核心企业，积极孵化与之配套的零部件、元器件生产和服务的上下游企业，形成一条协调发展的现代装备制造业产业链。目前，园区内已有中远恒达环保设备、嘉峰机械等知名企业入驻。图表 28：京东方在园区厂房图表 29： 正兴集团在园区厂房数据来源：公司数据、高通智库2011年3月6日，总投资达25亿元的河北冀雅电子、青岛锦绣前程玻璃项目同时签约

42、。投资15亿元的青岛锦绣前程玻璃有限公司将在固安建设产学研基地，项目建成后将成为中国北方最大的玻璃深加工企业，从而壮大固安工业区低碳经济的发展规模。冀雅电子LCD(液晶显示器)/LCM(LCD显示模组、液晶模块)项目投资10亿元，为固安建设京南电子信息产业高地又增添了一个强大的“生力军”。2011年4月1日，东方信联通讯设备、北京意悦达轨道交通机车车辆配件、人才家园等27个亿元以上项目在固安县工业区集中开工奠基，总投资83.5亿元。其中，投资10亿元以上项目1个，投资5亿元以上项目6个；工业项目17个，服务业项目6个，基础设施项目4个。图表 30：电子信息产业已入区企业名录 数据来源：公司数据

43、、高通智库图表 31：汽车零部件与机械制造产业已入区企业名录 数据来源：公司数据、高通智库2011年，园区累计建设完成 59 条（段）道路，完成4 座供水站、3 座热力站等相关配套设施建设，在规划范围内实现了“九通一平”；已完工或在建修建景观、形象工程4项；修建污水处理厂1座；修建供热站2座。此外，2011年固安县全年投资135.4亿元（其中政府主导投资17亿元，吸引社会投资118.4亿元），全面实施承载、民生、魅力、畅通4大项、120个城市建设重点工程，促进城市建设在环境质量、聚集承载、风貌特色、居住创业等方面的功能日臻完善。图表 32：部分市建工程及投资额中中央公园、五星级酒店、固安工业区