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1、 上海同鸿成都同策汇 .广西柳州市房地产市场研究简报2011-07上海同鸿成都同策汇同策汇研展人员工作誌没有调查就没有发言权没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉目 录一、柳州城市基本分析（一）、柳州概述4（二）、城市交通机能6（三）、历史人文8（四）、自然资源9二、柳州经济环境分析（一）、城市经济发展的主要条件10（二）、各关键经济指标分析10（三）、城市支柱产业的发展说明12三、柳州城市规划分析（一）、城市整体发展主要动向解析13（二）、城市商业发展状况15四、柳州房地产业投资环境分析（一）、房地产业发展状况18（二）、房地产业购买力指标分析（重要）21五、柳州市房地产市场简析（一）、
2、一级土地市场22（二）、二级商品房市场25（三）、柳州市商业市场分析29（四）、柳州市房地产市场综述31六、市场研究综述结束语一、柳州城市基本分析（一）、柳州概述柳州城市的性质：广西中心城市之一，西南地区交通枢纽及重要工业城市，山水风貌独特的历史文化名城。1、城市名片柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万。作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占广西的三分之一。柳州是一座底蕴浓厚的历史名城和文化名城，也是一座充满风情的旅游名城。柳州的民族风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪
3、称柳州“民族风情四绝”。中文名称：柳州外文名称：Liuzhou，（俄）别名：龙城，壶城，奇石城行政区类别：地级市所属地区：中国华南下辖地区：柳城县，柳江县，鹿寨县政府驻地：柳州市柳北区三中路66号电话区号：0772邮政区码：545000地理位置：广西中北部面积：18618平方公里人口：372万(2008年)方言：西南官话桂柳片气候条件：中亚热带季风气候著名景点：柳候祠，柳州大龙潭公园，机场：柳州白莲机场火车站：柳州火车站车牌代码：桂B柳州城市风貌2、地理区位柳州市位于广西壮族自治区的中北部，地处北纬23542603，东经1083211028，地处中亚热带向南亚带过渡的季风气候带。向南距离南宁2
4、20公里左右（2小时高速车程），向北距离桂林170公里（1.5小时高速车程）夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长。垂直温差大于纬度温差。中、南部多年平均气温为20.6,而北部山区则在16.5之间。柳州是中国优秀旅游城市，以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区，其北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。3、行政划区柳州市位于广西壮族自治区中北部。全市总面积18618平方公里，其中市区面积约为658.31平方公里，2008年建成区面积约为126.88平方公里。 下辖4城区：柳南区、鱼峰区、城中区、柳北区 下辖数个新区和开
5、发区：柳东新区、柳州市阳和工业新区、柳州高新技术产业开发区、旧机场开发区、基隆开发区。 下辖6县分别为：柳城县、柳江县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县（二）、城市交通机能柳州是西南地区的交通枢纽，也是中国西部区域性交通枢纽，更是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。铁路黔桂线（含枝柳）、湘桂线连结于此，公路桂海高速、梧州至贵州高速、209、322及323国道等在柳州交汇。柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。柳州的白莲机场达到国家4D级标准（已开通北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等重要城市航班）。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一，境内有多条国道和高速公路交汇
6、，公路运输3-4小时可达北部湾海岸港口。1、铁路柳州是中国西南重要的铁路枢纽，柳州市区内有柳州站、柳州北站、柳州南站、柳州东站四个站点，其中柳州站位于柳州市柳南区南站路北，为客、货运一等站；柳州北站为客、货运二等站，柳州南站为特等编组站，负责湘桂线、黔桂线、焦柳线上行向货物列车的编组，现场站规模布局为单向纵列式三级三场；柳州东站为货运一等站。均隶属于柳州铁路局（现南宁铁路局）。湘桂线、黔桂线、焦柳线交汇于此，柳州下辖六个县均已通铁路。据广西中长期铁路网规划（20082020年），柳州会再新增3条铁路，即柳肇铁路（柳州至肇庆）、柳韶铁路（柳州至韶关）和柳南城际铁路（柳州至南宁）。2、公路柳州是中
7、国45个公路主枢纽城市之一，其境内有G209国道、G322国道、G323国道三条国道穿越，还拥有桂柳高速公路（桂林至柳州）、柳南高速公路（柳州至南宁）、宜柳高速公路（宜州至柳州）和柳州环城高速。3、航空柳州白莲机场位于柳州市南郊12公里处，达到民航4D级标准，跑道长2540米，宽45米；停机坪长260米，宽110米，可同时停放4架中型客机。候机楼建筑面积达7376平方米 ，高峰小时处理能力600人次，货邮行50吨，能满足波音767、波音757、空客320等大中型客机的起降。在跑道主降方向设有I类精密进近仪表着陆系统(ILS)，保障飞机能在低云、低能见度等复杂天气条件下安全起降。柳州机场与北京、
8、广州、深圳、厦门、成都、上海（虹桥）、重庆、上海浦东、武汉、西安、海口、三亚、温州等城市有航班往来。将在2011年夏秋航季开航通往青岛、杭州、昆明、梧州等地的航线。4、港口柳州港位于柳州市境内，是地方性内河主要港口，为以腹地商品出口为主兼顾货物中转、旅游服务的内河综合性港口。经过多年的建设，截止2007年，柳州港有港区和码头共13处，泊位总数23个，泊位总长955.2米，年正常吞吐量97.0万吨。城区交通5、公交 截至2009年，柳州市共有公共汽车1024辆，运营线路94条，线路总长1813.7公里，覆盖了整个柳州市城区和与柳州城区相接的柳江县城。2008年全年客运总量约为19967万人次。（
9、三）、历史人文柳州是南中国史前古人类“柳江人”的发祥地，建制于公元前111年的西汉王朝，距今已有2100多年的历史，唐代大文豪柳宗元曾任柳州刺史。柳州市区青山环绕，绿水抱城，被誉为“世界第一天然大盆景”，柳州盛产奇石、有“柳州奇石甲天下”的美誉。 柳州居住有四十多个少数民族，民族风情独具神韵。以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区。柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游区。 2002年，柳州被联合国开发计划署定为中国“2l世纪城市规划、管理和发展”的试点城市。柳州新双马（四）、自然资源1、土地资源全市土地总面积186.86万公顷，占广西土
10、地总面积的7.89%（其中市城区6.58万公顷）。市内土壤大多数厚度适中，质地较好，适合开垦耕作，但土壤中有机质含量低，肥力较低。耕作型土壤大致可分为水稻土、红壤、石灰土和冲积土4种类型。 2、矿产资源柳州城区并柳江、柳城两县已发现矿产12种，多为非金属矿，其中已探明储量8种，有大中小矿床26处，以水泥、冶金、化工用石灰岩和白云矿分布较广。两县还发现大理石矿。融安、融水、三江和鹿寨四县的矿藏主要有黑色金属、有色金属、贵金属、稀有分散放射性元素、煤、冶金辅助非金属、化工原料非金属、建筑材料非金属共7类。3、气候资源柳州市地处桂中北部，属中亚热带季风气候，影响柳州市的大气环流主要是季风环流，夏半年
11、盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。太阳辐射量年平均为95110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以78月最高，12月最低。4、旅游资源柳州是国家历史文化名城、国家甲级旅游城市和中国优秀旅游城市。柳州市区青山环绕，水抱城流，有“世界第一天然大盆景”的美誉。山、水、城浑然一体，自然景观与人类文明精妙结合，这在中国城市中极为罕见。“山青、水秀、洞奇、石美”，“壮歌、瑶舞、苗节、侗楼”简约地概括了这座国家历史文化名城和优秀旅游城市的风情魅力所在。在以柳州为圆心的250公里半径
12、范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区。柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。二、柳州经济环境分析（一）、城市经济发展的主要条件西南地区商贸物流中心 历史西南地区的工业重镇西南地区的交通枢纽 拥有一批全国知名品牌和产品 汽车工业是第一支柱产业蓬勃发展钢铁和有色金属冶炼及深加工成特色得天独厚的自然资源桂中商埠，经济发展水平在广西名列前茅柳州是广西经济的中心，“桂中商埠”是历史的沉积，发达的工业水平使得人民流传一句话“广西的工业看柳州”。工业企业3000余家(其中有五家进入中国500强)，与其汽车、机械、冶金、轻工、化工、造纸、建材等主导产业现代工业体系铸就了柳
13、州经济发展的强势劲头。（二）、各关键经济指标分析柳州GDP增长情况2010年地区生产总值（GDP）1260.3亿元，比上年增长16.0%。广西的三大城市（南宁、柳州、桂林）中，柳州GDP与桂林相持平，仅次于南宁之后成为发展水平较高的城市，GDP的增长得益于工业，工业是柳州的脊梁。从统计的国内生产总值增长势头看来，柳州经济正处于快速发展的轨道中。2010年全社会固定资产投资达1005.13亿元，比上年增长47.4%。 2010年社会消费品零售总额480亿元，比上年增长19.99%。2010年财政收入突破200亿元，达201.18亿元，比上年增加43.54亿元，增长27.62%，其中地方财政收入7
14、4.63亿元，比上年增加13.22亿元，增长21.52%。 第一产业增加值104.28亿元，增长5.1%；第二产业增加值793.53亿元，增长20.3%；第三产业增加值362.49亿元，增长11.6%。柳州成为全国唯一独揽 “2010中国最具创新力城市”、“2010中国经济转型示范城市”和 “中国最具竞争力特色经济市”三项殊荣的城市。人均GDP达到34054元，成为全区首个人均GDP突破5000美元的城市。 2010年财政收入突破200亿元，达201.18亿元，比上年增加43.54亿元，增长27.62%，其中地方财政收入74.63亿元，比上年增加13.22亿元，增长21.52%。柳州年工业总产
15、值2010年工业总产值达到2652.6亿元，比上年增长31.5%。2010年工业经济在上新台阶，工业总量不断放大，支柱产业保持高位增长，规模以上汽车、冶金、机械三大支柱行业完成工业总产值1841.8亿元，增长34.9%，增速比规模以上工业总产值高1.4个百分点，占规模以上工业总产值的77.1%。柳州市城镇居民可支配收分析2010年城镇居民人均可支配收入17715元，增长10.6%；农民人均纯收入4945元，增长14.2%。城镇居民可支配收入在整个广西排名第一，城镇居民可支配收入逐渐加大。人民消费水平越来越高，居民消费形式多样化、消费范围变广。（三）、城市支柱产业的发展说明l 柳州的工业在广西有
16、“12最”：工业几步最早、基础最好、门类最多、品种最齐全、知名品牌最多、管理人才最强、产业工人最多、速度最快、规模最大、利润最高、进入全国500强最多、整体势力排名最靠前。“12最”足以说明了工业对城市经济贡献的重大性。l 柳州工业化水平高，工业化水平和工业发展在广西领先，将率先进入工业化阶段。三、柳州城市规划分析（一）、城市整体发展主要动向解析1、近期目标按照柳州未来2020年城市总体规划图，柳州从这个总体规划提出 “一心二城，一轴两翼”。一心：以三门江森林的绿色风景区为城市的核心绿心；二城：城中区中心城区以及东面的以官塘为主的河东新区。一轴：就是柳江的风情轴，两翼：城中区中心城区及柳东新区
17、。总体规划如下图所示，其中下图中红色的区域为柳州老城区，蓝色的以官塘为主的河东新区。2、柳州城市总体规划建成现代化工业花园城市城市建设标准为：建设用地为人均.平方米，公共停车场用地为人均.平方米，绿地占城市建成区用地比例为 在未来几年里，柳州将主要向东北方向拓展，使城市的总体布局形成为个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中），个外围组团（沙塘和阳和），个风景区（三门江和大龙潭）。城市功能分区为：河东片为市级行政中心，龙城路至鱼峰路沿线一带为经济商业区，人民广场及周边建设为文化休闲中心，将沙塘建设成为新的文化教育基地。柳州的优势产业工业规划在城市西部及东南外围，规划布局个 工业园（柳北、柳西、
18、阳和、西鹅、河东）和个工业组团（太阳村）。3、城市远期土地用途情况规划个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中）将以一二类居住用地、商业金融用地、行政办公用地、文化娱乐、卫生医疗用地为主；教育科研用地其中在柳东区和江东片区。近3年来柳州市工业用地供地总量达290.02公顷，在保留整合柳北工业区、柳西工业区、太阳村工业组团及河东高新区部分工业的基础上，规划布局了阳和工业新区、沙塘工业集中区，加强工业化建设。在土地利用问题上，柳州市土地利用总体规划确定的四城区建设用地范围内的工业项目，严格执行出让价格336元/平方米的最低标准，表明政策优惠的决心。4、城市交通体系组织规划城中公路交通：柳州现有大桥
19、为11座，分别为铁路桥、柳江大桥、壶东大桥(柳江三桥)、文惠桥、壶西大桥(柳江四桥)、双冲桥、红光大桥、河东大桥、静兰桥、高速公路洛维大桥、文昌大桥。规划互通立交将有9座。规划半通立交为6座。规划分离立交为9座。高速公路、快速环道、城市主干道、城市次干线由外（郊区）至内（城中区）呈网状分布。铁路建设：完成黔桂、焦柳线等扩能改造工程，建设湘桂线复线改造工程，加紧推进湘桂线铁路城市河北半岛段改线和火车北站外迁工作，按计划落实柳州东站（货站）迁移至柳州南编组站的西侧和完善其服务功能，推动柳州至肇庆线路列入国家路网规划“十一五”开工建设项目。水运建设：把柳江建设成为桂中区域乃至贵州省最近最快的出海、通
20、港的黄金水道；建成鹧鸪江码头（二期）工程、阳和码头等主要项目，提高柳州港通航能力，调整优化港口结构，重点提高集装箱和大宗散货运输能力，改善港口装卸条件。使柳州港近期达到500万吨，远期达到1000万吨的吞吐能力。民航建设：开辟至主要大城市的新航线，增加航班，满足本区域航空运输方面的需要，进一步增强与沿海城市的联系，建成国内大中型空港。（二）、城市商业发展状况1、各城区商业发展现状分布图2、城市主要商圈状况及特点城中区商圈：商业场所以五星商厦、工贸百货、建佳名店广场、龙城大厦、龙城路商业步行街为代表；酒店宾馆以柳州饭店、柳州宾馆、丽晶酒店、京都大酒店、华天世纪酒店为代表；娱乐场以好时、新艺堡、山
21、外青山等为代表；超市以南城百货、联华超市为代表。这里其中了休闲购物、餐饮娱乐、观光住宿等柳州市较高的商业消费，是柳州商业的繁华形象区，也是柳州商业消费的中心。鱼峰区商圈：以新时代商业广场、谷埠街、鱼峰商业城、温州上城、驾鹤市场、华联超市、白云交易市场、鱼峰东区以摩托家具为主的大件生活用品卖场、潭中东路及东环路集中交易场等为卖场，经营日杂、低档服装、床上用品、五金、药材、干杂、日用品、百货精品、小食品、酒类、文化用品等的综合商业区，其中以批发商品为主，零售为辅。鱼峰商圈是个具有悠久历史的商业区，商圈人流量大、交易复杂。除了新兴的谷埠商业街以外，以低档消费为主，与城中区商圈构成较鲜明的对比。柳南老
22、区商圈：经营汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品，其中有一些专业批发市场，比如飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场等，该商圈是柳州市成熟的专业批发基地。柳南新区（柳邕路段）也是经营机电、五金交化产品、汽车产品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、农产品、饲料兽药等专业产品。机电五交化产品市场、农产品批发市场、饲料兽药批发市场、南方装潢材料大市场、金龙市场、鱼峰区汽配市场等是成熟的专业批发街。柳北区商圈：柳北商圈算是“工业商圈”，以工业产品交易为主。是钢材工业用品、工业产成品交易集散地，商圈有钢材市场、木材市场，工业产品交易区。商圈属于专
23、业经营场。柳州城市商业发展的特点为：城市中心区杂，周边片区专。城中区商业档次最高，业态比较丰富，周边片区商业以经营专场成为特色。3、城市商业规划及城市商业发展方向分析商贸规划中，以两大商贸区为主。一个是商贸中心事务区，另一个是中心商业区，其分别分布在城中U型半岛内和河东新区。有两大贸易中心：柳州汽车贸易中心和柳州日用消费品集散中心。都分布在南站路和西环路的柳西片区。有两大批发市场：广西糖网批发市场和农副产品批发市场，分布在柳东新区和城北区。十大片区商业生活中心，其中分布在U型半岛内的有两个，U型半岛商业圈外的有八个。另外还有交通枢纽商业、特色主题商业及特色旅游商业。四、柳州房地产业投资环境分析
24、（一）、房地产业发展状况1、房地产业发展进程柳州作为一个以工业经济为主的内陆城市，产业工人是房地产市场的主流消费群体；同时作为一个重要交通枢纽城市，在很大程度上带动了商贸业的发展，培育了一批具有较强消费力的从事商贸业的消费群体。由于上述的消费群体结构，伴随着国家房地产政策的变化以及柳州市城市经济的不断发展，在房地产市场发展的不同阶段，柳州房地产市场表现出了不同发展特点。、初期阶段（20世纪九十年代初期前）柳州房地产市场进入商品化开发应该从上个世纪90年代初开始，虽然本阶段正是全国房地产市场的一轮热潮，但由于柳州的城市经济结构特点，本阶段房地产市场发展只是处于萌芽阶段。住宅类物业商业物业办公物业
25、在房地产市场发展的初期阶段，由于国家的福利性住房政策变化不大，仍以企业内部集资等传统形式来解决居住问题，而由商贸业带动的消费潜力正处于积蓄阶段，导致市场缺乏相应的强势需求，因此本阶段柳州房地产市场的住宅类物业仅仅是萌芽式发展，仅有的也主要是由像中房公司这样的国营企业开发一些类似于经济适用房形式的社区（如胜利小区）。由于柳州市的商贸业主要是依赖于交通优势来发展，而不是靠档次、形象等现代商贸元素支持，且一定程度上商贸业的发展主要由国有机构主导，因此商贸业对房地产市场的商业物业发展也没起较大的带动作用。当时的服务产业（尤其是从事脑力劳动的服务产业）尚处于萌芽发展阶段，对办公形象的要求不高，因此从某种
26、程度上分析，根本就不存在市场化的办公物业需求。、成长阶段（20世纪九十年代中期至2000年）本阶段是在国家对房地产市场进行调控后政策得到逐步放松并完善的背景下发展的，同时住房政策改革也发生了较大的变化（主要是货币化住房补贴），因此在政策导向下房地产市场的商品化程度更高，房地产市场化开发逐渐发展起来。住宅类物业商业物业办公物业随着城市经济的发展和住房政策的变化，房地产市场开始显现出一定的需求容量。一方面是满足基本住房需要（或一定程度改善居住条件）的住宅物业开发开始兴起，这些开发项目一般位于城市边缘或偏离商业中心地带。另一方面由于经济发展带动的生活水平的提高，也积累了一批对居住需求较高的消费群，因
27、此本阶段也不断有企业介入了提供档次较高的住宅开发中。本阶段柳州房地产市场的商业开发主要集中于商贸业较发达的飞鹅路一带，同时本阶段商业物业的发展还体现了由政府主导型的开发特点。综合来说，本阶段商业物业的开发处于一个起步的阶段，为商业物业市场的发展奠定了基础。由于城市经济发展的需要，服务性产业逐渐兴起，尤其是如贸易、经销、广告、会计、法律等机构的兴起，房地产市场的办公物业开始出现较大的容量，由于缺乏真正有效的办公物业需求（包括投资、自用），因此本阶段真正市场化开发的办公物业极少，主要是由政府/事业机构主导的兼容性（对外租用部分物业）项目建设。、发展阶段（2000年至2005年）随着国家对房地产产业
28、政策的不断完善，且在宏观经济快速发展的带动下，与全国各地其他城市一样，伴随着城市建设的加快，柳州房地产市场的发展也得到了极大的促进。本阶段应是本轮房地产发展周期的一个高潮阶段。住宅类物业商业物业办公物业随着国家取消福利分房及限制集资建房政策的落实，居民的住房需求开始真正走向市场化。而国家对公房上市政策的实施则进一步活跃了市场需求。另外，随着金融机构全面介入房地产行业，住房贷款的理念得到强化，也促进了房地产市场住宅物业需求的发展，因此本阶段的住宅物业开发得到了快速的发展。同时，由于市场需求的扩大，吸引了大量民营机构参与到房地产开发中，加上房地产市场化运作中形成的规划设计、市场营销等专业分工。在各
29、项因素的综合影响下，本阶段的房地产市场的发展有了一个质的提升，着进而也增强了消费者的消费信心。由于城市改造的推进，加上城市居民消费水平的进一步提升，加快了城市商业的发展，进而城市商业物业的开发也进入了高潮。本阶段柳州商业物业的开发呈现了一种膨胀性的发展，如解放南路改造（五星街、地王大厦、星河大厦等）、河南片区改造（谷埠街国际商城、江南新天地、新时代商业港、温州商贸城）等大型商业项目，加上其他街区改造开发的商业物业以及各住宅小区配套开发的商业物业，本阶段柳州同期开发的商业物业大大地超出了城市当前能吸收的商业容量，尤其是严重透支了城市中心区的商业物业消费力，将给后期经营带来巨大的压力（形成空置）。
30、随着城市经济的进一步发展，柳州商务市场进入了快速发展期，服务性产业机构（如贸易、会计、法律、广告、文化、策划等）不断涌现，企业间的业务竞争开始增强，各类机构对自身的办公形象等开始逐步提高，进入本阶段后，柳州的办公物业得到较快的发展，一些独立的办公物业开始出现。、稳步阶段（2006年至未来一段时期）经过近年来房地产市场的快速发展，尤其是部分来自发达地区开发商的参与引起的市场变化，不仅是加剧了市场竞争，也提升了市场发展的成熟度，使得柳州房地产开发在包括开发规模、速度、产品规划设计等方面都取得了大突破。产品方面，“品质提升”是进入本阶段的一大特征。市场方面，竞争加剧，而且竞争更全面，包括产品、营销等
31、各方面。客户方面，购买行为更理性，具有更多的购买知识、技能，因此销售服务需要更专业。住宅类物业随着竞争的加剧及客户需求的提高，住宅物业的产品规划设计得到了飞跃式的提高，无论是在产品结构形式、园林建造、配套服务等方面都有了质的变化。另外，随着城市建设的发展，对土地节约利用的认识提高，柳州的住宅物业开始进入高层时代。而客户层面也因为市场的因素，对高层住宅的接受度有了极大的提高。如本阶段开发的南亚名邸、东郡、阳光100城市广场等，都给市场形成了新的风向标。商业物业由于在前一阶段大力推进的城市改造中，同期内柳州开发了多个大型的商业项目，对市场形成了较大的冲击，并造成一定程度的供应过度。因此进入本阶段后
32、，商业物业市场将体现以下特征： 将在较长时间内处于商业物业销售消化阶段； 在本阶段内商业物业将更多地转向提升物业经营方向，以保持商业物业的增值保值；在本阶段内推出的商业物业将以开发商自身持有为主， 在没有大型独立商业项目推出的本阶段，商业物业主要是融合在一些大型的综合项目中（如阳光100城市广场）或者作为住宅项目的配套出现（如南亚名邸）。办公物业本阶段办公物业的发展将受以下因素直接影响：目前办公物业使用者对在用物业的配套满意度，尤其是电梯、停车、商务等配套。从目前的实际情况来看，随着上述配套问题对办公效率的影响加剧，使用满意度必定大大降低，这将有利于一些即将投入使用的纯办公物业（如华信国际）的
33、入市。 另一个河东新区的建设、开发速度，这将是影响本阶段办公物业发展的关键因素，因为该因素直接关系办公物业的价值，进而影响销售价格。2、房地产业投资状况房地产业稳定发展。房地产价格监测、市场调控和土地供应批后监管卓有成效，房地产投资与消费保持稳定。2010年全年房地产开发投资165.4亿元，增长37.7%；房屋施工面积1443.1万平方米，增长16.5%；销售面积291.9万平方米，增长9.0%；市区商品房平均价格为4771元/方米，增长11.2%。改制企业职工危旧房集中区改造完成投资18亿元，改造面积110万平方米；保障性安居工程建设经济适用房98万平方米；建成廉租房4960套25.8万平方
34、米；筹集、开工建设公共租赁房1248套；发放廉租住房租赁补贴6228户，最低收入家庭廉租住房保障实现“应保尽保”。（二）、房地产业购买力指标分析（重要） 房价收入比分析柳州城镇每套住宅平均总价 = 住宅单价（2011年商品房均价） X 平均家庭居住面积 = 5500元/平方米 X100平方米 = 550000元房价收入比= 住宅平均总价 / 家庭平均可支配收入= 住宅平均总价 / （平均每户人口 X城镇居民人均可支配收入）= 550000元 / （4.00人 X 17715元/人）= 7.8中国一线城市房价收入比均在10以上，二线城市房价收入比也在8.5左右。目前柳州的房价收入比为7.5，说明
35、该市场已经逐步的买入成熟稳定期，市场需求结构丰富，市场开放，未来房价还有一定的成长空间。五、柳州市房地产市场简析（一）、一级土地市场1、2010年柳州土地市场供应分析2010年柳州供应地块结构2010年全年，柳州总共推出建设用地合计16006亩，其中商住用地3932亩，工业用地5455亩，保障房用地1058亩。2、2010年柳州土地市场成交分析（商住）2010年柳州各月商住用地成交量走势2010年柳州各月商住用地成交面积走势2010年全年，柳州共成交商住用地合计16宗，总成交面积523.88亩，成交金额11.364亿元。其中有7宗地块以底价成交。在各月成交中，7月成交量最大，达到5宗，但同时5
36、宗地块均以底价成交；其次为3月和5月，每月成交3宗；1、4、8、12月四个月没有商住地块成交，其他各月每月成交1宗。2010年柳州商住用地供应成交对比对比2010年柳州商住用地供应成交面积，可以看出，去年柳州一级市场供应量远大于其成交量。土地供大于求，加之成交端中底价成交地块不在少数，反映出整体市场热度明显不足。各行政区域土地成交量对比在各行政区域商住地块成交中，柳南成交量最大，占全市成交量的33%，其总成交金额达到了32698万元，而作为城市重点发展区域的河东区域，去年成交量偏少，且均以起拍价成交。而其成交3宗地有2宗用于农民回迁房建设，可见其预期项目较少。各行政区域土地成交价格对比从各区土
37、地成交单价可以看出，位于主城区核心区域的柳北区成交价格最高。其它依次为柳东、河东、柳南和鱼峰。由此可以得出，柳州主城区各行政区土地价值有着较大的差异。这与其具体方位、城市开发建设水平、以及城市规划预期等均有着密切的关联。（二）、二级商品房市场 1、房地产市场板块结构柳北板块：潭中路以北，柳江为界；鱼峰板块：柳江以南，南站路以东，屏山大道（西江路）以南；柳西板块：柳江以西，南站路以北；柳东板块：柳江以东，西江路以北；城中板块：潭中路以南，柳江为界。分区柳北鱼峰柳西柳东城中片区功能工业区(大企业)、住宅住宅、商贸(个体为主)住宅、工业、铁路、机械未来城市生活次中心行政、金融、文化、商业生活便利程度
38、中等配套设施齐全交通有待完善。较高老城区,配套设施形成一定规模。较低大型生活住宅区，生活配套齐全,交通还在完善中。较低由于为新开发的新城，生活配套尚未完善。高现政府所在地,商业,银行集中,文体、教育等配套齐全,交通方便.居住环境中等区域内西北部受工业影响,污染较严重,东部沿江环境好中等新居住区集中在西部，人员构成混杂,北部为老城区，商贸为主,较拥挤好居住氛围重,生活不够便利，建设有待时日好环境好， 生活配套还未形成气候好居住条件便利,沿江环境好,中心区较拥挤客户群中等以周边企业居民为主,白领中等工薪阶层,商户,原居民中等区内企业员工最广面向全市各个阶层,较广面向全市,经济实力强价值点柳江、大企
39、业资源、公园、柳北区政府迁移飞鹅路商业、公园、旧机场开发区鱼峰区政府迁移、双冲桥开工新生活方向、空气好，路网完善柳江、商业、交通片区定位新崛起的住宅区商业繁华、生活便利的传统住宅区企业生产区和生活区、主题大型住宅区高新科技区，未来城市生活的次中心生活成熟度高的城市心脏发展潜力较大跃进路通车,白沙路改造中等老城区,物业档次较难提升中等受片区功能限制很大新开发区,未来城市次中心中等范围有限,以商业为主认同度高中等高较低高样点楼盘康城、桂景湾、三丰名园阳光花园金河湾、金绿洲江滨商贸城龙城路地下街、阳光100、清华坊城中该区在2008年引进一批知名品牌，扶持一批行业龙头，建设一批特色街区，完善提升商贸
40、、休闲、文化、城市旅游功能，促进传统商贸业向规模化、专业化、精品化发展，提升核心竞争力。城中区河东板块作为柳州闪耀的明星地段，聚集了众多强势地产商。不可否认，由于河东片属于后开发区域，有着全新的规划和开发思路使然。该区域占据了人居环境、交通、教育和政治等优势，地产商自然会蜂拥抢占地盘开发楼盘。新东方、阳光100、清华坊、王座、东城印象、南亚名邸.一个个明星楼盘接踵而至，虽然不断刷新柳州房价记录，却还是让柳州人对投资该区域的热情有增无减。可以看出，在绝佳地段和高房价的双刃剑之下，开发河东片楼盘的地产商必须对人居生活有独到而高尚的诠释，以求在“高尚”遍地的竞争中取胜。目前地产商们熟谙此道，并乐此不
41、彼，在高尚旗帜下各显神通。鱼峰鱼峰区分三个板块：鱼峰板块、飞鹅板块及旧机场板块。鱼峰板块位于柳州市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接鱼峰区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。面积约41平方公里。是柳州市重要的工商业、旅游、文化教育城区。鱼峰板块早期由于文惠桥及柳江大桥的贯通，受到城中区商业的辐射而成为柳州的次商业中心区。该板块目前有包括东风商城、鱼峰大厦、华联超市等较有影响力的大型商场，还新开发了江南明珠、江南新天地、驾鹤商业街等新兴商业项目。但由于该区域缺少其它商业配套设施，难以与城中区商业相竞争。飞鹅板块是柳州的老城区,以小市民及小生意人为主,生活便利，也是柳州的柳州的次商业中心区。由于
42、汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通，从而该区域形成多个辐射大西南的专业批发市场，有谷埠街商贸城（家居建材市场）、润和时代广场（家居建材市场）、新时代商业港（服装、小商品批发市场）、飞鹅市场（服装批发）、金鹅市场（小商品批发）等等，成行成市且极为火曝。旧机场板块在目前柳州开发建设热潮中，不论从土地供应量，还是商品房开发建设力度来看，是仅次于河东片区的地方。而当地政府对该区域的定位，围绕着“打造和乐百姓家园”作文章。柳北柳北区是柳州工矿企业聚集地，同样聚集众多的产业人群，这是房地商乐见的消费群体。随着柳州锌品厂撤离，排污治理力度加大，曾经的污水横流，废气满天的柳北
43、区，渐渐成为适居地，这是居住其间市民乐见的景象。另外，由于白沙路的成功改造，目前白沙路区域楼盘以其配套成熟、有悠长的江景线、与河东新区一江之隔、进入市中心快捷方便等等优点，逐渐吸引了全市购房消费人群的高度关注，可以预见的是，在未来的发展中，这一区域也将成为柳州房地产发展的新一热点。作为柳州政府解决中低收入人群居住问题的扩张地，柳北区承担了部分责任。目前该区温馨工程系列品牌项目工程如火如荼进行中，温馨阳光、北岸馨园等温馨工程项目已投入市场，惠及购房者。柳东柳东新区由官塘、古亭山、阳和三区域组成。相对其他两区域，由于阳和工业新区的发展有近5年时间，产业配套成熟。随着阳和基础施设不断完善，交通便利，
44、环境优美，使得阳和具备居住生活、经商的特异性。生活工作方面，与河东仅一桥之隔，商务、工作、购物方便快捷；重建的静兰大桥拉近了该区域与城市中心的距离，居住特点也将随整个区域的逐步推进而改变，其投资前景被业内人士所看好。柳西主要包括潭中西路及西环路一带，该区域原先被柳州人称为柳州的“西伯利亚”。但随着1994年壶西大桥的建成以及潭中西路、西环路的开通后，该区域得以相当大的变化。新兴的大型住宅社区群。潭中西路的金河湾、金绿洲等小区对片区物业价值提升有所帮助.是城市将来发展热点。由于柳西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域将会出现成片开发的较大规模项目。建设广雅大桥不仅能大大缓解目前通往市中心的几座大桥的压力，还能改善西环路、城站路、飞鹅路等处的交通拥堵状况，同时对河西大片区域的落后旧城面貌改善也会产生重大推动作用。 2、市场整体销量2010年，楼市调控声此起彼伏，广西自治区、柳州市出
