【房地产】建筑综合体研究.docx

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1、建筑综合体研究建筑综合体的发展史建筑综合体的功能价值建筑综合体与城市环境的关系建筑综合体基本特征建筑综合体的优势国外典型建筑综合体实例介绍北京城市建筑综合体的发展建筑综合体的发展史建筑综合体的历史起源古希腊的阿索斯广场 最早的体现城市功能混合的例子可上溯到古希腊城市的市俗中心阿索斯广场（ASSOS），这个广场平面为梯形，在较宽的一底边建有神庙，两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文，记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言。人们从各地聚集在这里，一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情，举行诗歌朗诵、演说活动等。古罗马的公共浴场在当时也是

2、规模极为宏大的建筑综合体。著名的卡拉卡拉浴场和戴克利提乌姆浴场都是将诸如运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、交谊室、商场等组织在浴场里形成一个多用途的建筑群。现代建筑综合体的雏形马赛公寓这种综合体在空间上一个重要的引人注目的发展是公寓街区水平向的汇集形成一个长长的、连续的，两边有人行道的，带玻璃顶的商业街。这种商业街与城市道路网格编织在一起，并很好地与现存建筑结合，使那些既窄又深的街道得到了综合的利用。马赛公寓是勒?柯布西耶在1946年为马赛市郊区设计的一座可容纳337户，共1600人的综合性建筑。该建筑的地面层是按“底层独立柱”原则而设计的敞开式开放空间，上面有17层，主要是居住用途。大部分户型

3、采用跃层的布局，每三层设一条公共通道，节约了交通面积。马赛公寓的7、8层的商店和公用设施，在屋顶上设有幼儿园和游戏场。这座大楼在解决三百多户人家的住房的同时，还满足了他们日常生活的基本需要。勒柯布西耶把这种带有服务设施的居住大楼称为“居住单位”。虽然，马赛公寓与城市环境的关系还缺乏在人的社会方面的联系，没能充分地发挥综合体的城市环境方面的潜力，是孤独的、自我完善的综合体，但是，它却建立了现代建筑综合体的设计理念，有着里程碑的意义。现代建筑综合体的发展建筑综合体的停滞 1933年8月国际现代建筑协会针对城市环境质量不断恶化的状况讨论通过了雅典宪章，宪章将城市划分定义为居住、工作、游憩和交通四大功

4、能，并强调功能间的独立性。这一思想对世界各国四、五十年代的城市发展产生了重大影响，功能分区的原则使城市和建筑向单一化发展，这种功能间的单一化不但没有创造出城市空间的新秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，几乎给城市交通带来了灾难。二次大战后，西方发达国家的城市出现了两种相反的趋势。一方面，工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达60以上。城市化使城市人口已达到了失控的程度并产生了一系列严重的城市问题，如城市住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升。农民大量地拥入城市，市中心区聚集了大量的低收入者，使有的地方变成了贫民窟。另一方面，中产阶级由于无法忍

5、受如此恶劣的城市生活条件，再加上小汽车的发展而使人口向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向。旧城中心区由于缺乏社会的经济的支持力量，而日趋衰退。这一趋向使得郊区购物中心有了非常迅速的发展，这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功的经验。 第一银行中心大厦（Bank One Center）建筑综合体的复兴七十年代的石油危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各方面所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史文化价值的思考。通过重新评价城市空间和环境艺术对人的影响，重新

6、认识人在城市空间塑造中的地位、价值和所能起到的支配作用，从而发现旧城中心区仍有高效率、综合化，并能保持和发展城市历史文化的优势。在这种思潮的影响下，欧美相继出现了多元化城市回归的潮流，其主要形式有小规模的购物中心，早期历史建筑的改造利用和集合多功能的建筑综合体等。建筑综合体的盛行 城市第三产业随着制造业生产率的提高及电子、生物、信息、新材料、新能源等高技术的发展也取得了突飞猛进的进展。目前各大工业国家中，第三产业的劳动力已占全部劳动力的一半以上，市中心大量集中的第三产业人口为建筑综合体提供了持久的支持力。 日本东京阳光城和城市公司中心大厦技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从

7、长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高23倍的闲暇时间。因此，人们的生活观念发生了很大的变化，游憩空间及内容丰富多彩，它包括求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。娱乐形式的多样化与游憩空间的结合就构成了丰富的城市生活，它为综合体在城市中心的建设提出了客观要求。城市功能的互补性使综合体在经营上有明显的优越性，各项功能在不同的时间段运行，为城市生活提供全天24小时服务，这种保持市中心繁荣与活力的要求也成为建筑综合体开发的催化因素。美国许多城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的

8、生命。城市的开发建设也已发展到了综合开发的高级阶段，所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。所以城市综合开发使建筑综合体的实现成为可能。第一银行广场大厦（First Bank Place）随着城市的商贸活动不断恢复和加强，人们逐渐认识到商务功能是城市的生命力之所在。只有当城市的商品流通、服务、信息集散等功能在城市某一区域聚集并达到一定规模，形成与城市其它地段不同的特征时，中心商业区（CBD）才能形成。当前建筑综合体的发

9、展契机建筑综合体在当今世界范围内的蓬勃发展正是因为它满足了城市在经济、社会、环境三方面对建筑的新要求。当代城市发展的特点，是信息革命的冲击与全方位的城市化进程，并由此产生了促进建筑综合体发展的历史契机：土地紧缺城市化的进程直接导致城市人口激增，城市土地严重紧缺。社会与经济需求的变化信息社会要求城市中心承担集中的经济、信息、服务等中心功能，为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务。个性要求的高涨由于人们日益依赖机器大工业生产，社会的过度秩序化使人们开始追求丰富多彩的个性生活。建筑综合体的功能价值ASEM会展中心建筑综合体的功能构成建筑综合体由城市社会生活的商业零售、办公、居住、旅馆、展览

10、、餐饮、文娱、交通等功能组成，所以它们构成了一个具有多项功能的城市缩微体，各功能在综合体中的作用如下：办公：办公用途适合于各种混合开发，无论城市中心还是新区中心、工业区中心，办公在综合体中建立竞争性，加强吸引力，提高使用效益。办公对综合体其他功能，如酒店、会议、商业等提供有力的支持并形成最佳市场协同。酒店：酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使城市保持持久的繁荣并增加了城市的活力。商业：商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性以满足人们的多样化选择

11、，并形成热闹繁荣的街区。居住：居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。 交通：交通设施使综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售提供持续不断的人流。建筑综合体的功能复杂多变，各功能单元的组合没有固定模式，它们的随机组合是在市场机制、城市规划和城市综合开发的规律性共同制约下形成的。北京燕莎中心是以凯宾斯基饭店为主，并综合写字楼、商场等功能的群体组合型的建筑综合体。 建筑综合体各功能间的组合关系相关的功能关系其特点是功能相关且整体放大，在完成一种（或一些）功能的同时带来了其他功能的参与和渗透，它

12、反过来又促进原有功能的发展。如与购物相关的行为有餐饮、娱乐、服务、休息、社交、停车等。并列的功能关系建筑综合体的功能组合中有些单元之间并没有什么必然关联。但它们之间也没有什么明显矛盾而呈现出并列的关系。如办公、居住、旅店、展览等功能单元，各自都是相对独立的使用空间。既相斥又吸引的功能关系购物活动一般是较为喧闹的活动，所以在一定程度上会对办公、居住和旅馆等功能单元产生干扰，但它们存在着相互吸引、相互依托的关系。所以给设计带来一定的难度。文艺复兴第一旅馆（Rrnaissance One）建筑综合体内部功能之间的关系只是相对的，并没有绝对的关联、并列或排斥。但众多功能的参与必然造成环境条件的复杂化，

13、所以“在建筑综合体的设计中需要依据条理与非条理、秩序与非秩序间的相互作用而构成的复杂性对众多的功能进行有机的组织”。建筑综合体与城市环境的关系由于建筑综合体组合了多项城市功能空间，所以，它所涉及到的问题已深入到城市生活及城市发展的各个层面，是一项经济与文化、技术与艺术、建筑与城市、环境与生态等多学科交织的系统工程。而“系统就是由许多部分组成的整体，所以系统的概念就是要强调整体，强调整体是由相互关联、相互制约的各个部分所组成的”。建筑综合体经过有机的整合将原来较分散的城市功能空间组织在一起从而形成一个协同的综合体，功能间的有机协同扩大了综合体与城市的结合力。建筑综合体的分类按照建筑物内部功能的主

14、次可分为下面几类：办公贸易综合体酒店综合体商业娱乐综合体交通综合体居住综合体会议展览综合体超级复合综合体建筑综合体将与城市外部环境相融合，并与之在形态上与内涵上达到共生。这种融合包括两个方面，一是建筑综合体与周围建筑在文脉传承上的结合；二是建筑综合体与城市空间在城市生活时空上的结合。 （一）文脉连续主要可以通过以下几种手段来体现：相似协调：综合体建筑与周围建筑在风格上统一，在符号上共用，在构图上共容，在形体上互补；对比和谐：夸大综合体建筑与周围建筑的差异、运用构图规律，在垂直与水平、高与低、虚与实、轻与重、动与静、粗糙与光洁、直线与曲线等方面达到戏剧性冲突的效果；渐次变化：在综合体建筑周边设置

15、与周围建筑相融合的中介建筑体，利用起缓冲作用的中介体达到二者的和谐；利用大面积空间：使综合体建筑通过外部空间与周围建筑发生对话，外部空间在此承担某种中介体的角色，在足够的“空气”存在于间的情况下，冲突可以被淡化。（二）时空结合建筑综合体同城市空间在城市生话时空上的结合，是通过其公共活动部分与外部空间实现的，这是因为综合体建筑主体的主要活动与城市生活在这里发生交汇，产生不同于其他部分的空间与功能要求。在这里，建筑综合体的中庭、步行街、室外广场与高架空间起到了其与城市环境的桥梁沟通作用。中庭：是对人的尺度的召唤，是对传统空间模式的一种复归，作为联系传统建筑的中介，是对城市空间的渗透；步行街：提供更

16、多的空间界面；广场与高架空间：创造不同的空间氛围与情趣，交通与环境。建筑综合体基本特征 美国世界贸易中心1.室内外空间特征空间尺度大城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。丰富的空间形式城市建筑综合体统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。2.交通系统的形态特征通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车

17、场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3.景观与环境特征应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。4.设施特征建筑综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全

18、系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。5.全天服务周期设计每种功能有其特定的运行时间范围，建筑综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。建筑综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，建筑综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善，恢复了城市的繁荣，促进了城市的发展。6.协调互补设计城市是一个有机体，在其内部存在着各个部分彼此错综复杂的相依性，具体的表现就是城市生活的多功能交叠。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间

19、。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并互相促进。商业零售的设置为办公人员提供了方便，使办公人员节省了时间，提高了办事效率；而办公人员的经常性消费又为零售增加了赢利；办公为旅店带来了客源，旅店的设置为办公的来访者提供了下塌地，提高了办公的效率；旅店为商业零售增加了赢利，商业零售的发达又为旅店带来了客源。建筑综合体的优势自我调节能力泛美有限公司总部大厦（Transamerica Corporate Headquarters）建筑综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的两大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自

20、我调整。1.各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；2.各种功能互为禅益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。由于具备这两大优势，当城市生活需求发生变化时，建筑综合体可以在内部进行自发调整；同时，某一部分的变化又能提供整体发展的方向。由于建筑综合体的功能组成复杂，从而具备多层次的社会触点，因而其发展就能较好把握社会需求变化的脉搏。当社会条件的变化导致其平衡系统破坏，建筑综合体将进行自我调整以适应新的要求；当建筑综合

21、体运行良好的情况下，其各部分的发展潜力就会大大增强，并能突破旧有平衡导致建筑进行扩充与增长。国外典型建筑综合体实例介绍1美国纽约洛克菲勒中心（Rockefeller Center）洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。洛克菲勒中心位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上。1928年洛克菲勒从哥伦比亚大学租来一块土地，准备为纽约建一座歌剧院，设想成为一个剧院、办公和商业的综合体。随后在1931年至1940年的开发中，在12英亩土地上建起14幢高层建筑，总建筑面积67.6万平方米，容积率达18。70层高的RCA大

22、楼是整个中心的主体建筑；该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施；低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能居住和旅馆，难以形成良好的功能协调，显得萧条。在后来的开发中，他们认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外围，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，功能不协调的局面稍微改进了一些，并给中心带来了生机。洛克菲勒中心的实践证明，建筑综合体是城市的发展方向之一。其经验

23、是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础；景观和环境是开发取得效益的前提。2加拿大多伦多伊顿中心（Eaton Center）伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例。伊顿中心位于多伦多市中心繁华商业区，是加拿大最大的现代化百货公司。它是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商业综合体，由百货公司、零售商店、24层塔式办公大楼及车库组成。伊顿中心的长廊购物街长258米，宽84168米，高27米。四周的出入口都用钢架和玻璃构成，顶盖是一个庞大的拱形玻璃天棚；架空的行人天桥将购物街两侧沟通；零售商店分布在地上5个楼面及地下部分。

24、直通到顶的中庭大厅内，阳光透过玻璃顶盖照射下来，满园浓绿，还设有水池、喷泉、靠椅等设施，池水盈盈，喷泉淙淙，人们往往都要在此逗留一会儿。伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接。它与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响。两座室内停车场可容纳16千辆车，其中一座可随时改作商业面积，并预留了增设夹层的可能，具有较大的灵活性。3加拿大蒙特利尔玛丽城广场（Place Ville Marie）玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心。玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达18

25、3米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。基座以上有41层楼面，供许多公司办公使用，每层楼面建筑面积3534平方米。由于大楼平面采用“十”字形，建筑外观看上去挺拔匀称，而且可使每层办公用房获得充分的天然光线。在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心。步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系。这种处理，给这个宽阔的广场，在视觉上增添了起伏变化，并使地下层取得一些自然光线。广场地下有4层，最下层为地铁车站，第23层为900车位的室内停车场和技

26、术设备层，最上层是商业中心。玛丽城广场下部纵横的步行通道，将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络。这个地下步行网络将玛丽城广场与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。蒙特利尔市的地铁环状网又将玛丽城广场同该市的其它两个综合建筑群，即 Dedjardins、Cours MontRoyal连接在一起，形成城市立体系统。如今，从这3个地区，6个地铁车站来统计，每天有近30万人使用。它们联系着170万平方米的办公空间，3800个房间的旅馆，1400多个商店以及3个音乐厅。北京城市建筑综合体的发展中国国际贸易中心一、建筑综合体在北京的追溯二十世纪初的北京东安市场是一个具有几

27、百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多功能的综合性市场。其商业步行街是组织市场群体空间的主角，并且与城市市民生活联系密切，是北京建筑综合体早期的例证。1959年北京建成的民族文化宫，就是一幢高低层结合、混合式布置的建筑综合体（建筑面积3万多平方米）。入口中央是双层大厅，大厅两侧的12层是展览厅，塔楼的3层和两侧的楼层是客房，塔楼的412层是展览用房，塔楼的最高层13层是展览休息厅。此外还有半地下的图书馆、办公室，西翼的餐厅和保龄球、射击房等健身用房，东侧为剧场。该综合体的各功能间有一定的联系，且有相当的开放性。八十年代初建成的位于北京建国门外大街北侧的国际信托投资公司大厦，以叠合方式在垂

28、直方向布置了出租办公、公寓、旅馆、各式餐厅及附属用房等，同时还采用了在当时国内较先进的集中空调、自动消防报警系统等。该大厦是我国对外开放初期建筑综合体典型的案例。二、北京建筑综合体发展现状随着中国改革开放的不断深入，经济的飞速发展，外国资本的大量引入，自九十年代初至今北京相继建成了一批建筑综合体。这些综合体以其鲜明的时代特征为北京带来了现代化的气息，改变了旧城外围（尤其是沿东三环路）的城市面貌，它们与同期建造的一批高档宾馆、写字楼和高层住宅构成了北京城市新的景观轮廓线。KEYENCE集团总部在此期间产生了极具地区影响力的一些建筑综合体，如中国国际贸易中心（1990年）、燕莎中心（1992年）、

29、新东安市场等。特定的条件和社会背景决定了目前的建筑综合体具有如下特点：公共空间很少向城市开放，各功能单元之间围合成的庭园只是为综合体中工作和居住的人们来服务；综合体的群体形态大多是规整胜于变化，较少自由的群体空间，空间的设计以车行为主，较少考虑步行的因素；综合体的停车还没有考虑地下足够的停车空间。综合体的选址由于北京历史文化名城的保护而大多位于北京旧城的边缘地带，而与北京国际机场和使馆区较近，并与外商保持着方便的联系；综合体的单元构成大多以宾馆、公寓和商业办公为主导，再配以娱乐、停车等较辅助的功能；三、北京建筑综合体发展趋势前瞻1选址向商业中心区发展新开发区往往与市民居住地点相对距离较远，与旧

30、城中心相隔离，因此给人的感觉不是中心，而是遥远的一幢幢建筑。虽然商业中心区土地价格昂贵，但由于商业发展的马太效应促使了这种态势的发展。近些年来，商业零售业的开放和城市基础设施的逐步完善成为综合体向商业中心区发展的重要推动因素。2综合体的布局向多样化发展由于城市土地价格的攀升造成了开发前期费用的增加，所以为追求更高的开发利润，综合体多以混合式布局组织功能空间，基座部分为商业零售、餐饮、娱乐、停车等，基座以上为写字楼、公寓，旅馆。建筑综合体的形体空间将向多样化发展，变化的形体可为北京的城市景观注入新的活跃因素。3城市公共空间开始被引入建筑综合体在城市空间的综合利用开发的同时，为人们创造良好的空间环境愈来愈受到重视。这些综合体中的公共空间标志着北京这个历史上为突出封建帝王的权威所确立的极为封闭的空间特质开始转化为以普通人为主角的空间形态。4规模不断扩大城市建筑综合体正朝着巨型化、复合化、集约化的方向发展，同时把街区的更新、交通系统的改造综合考虑，朝城市混合使用中心过渡。