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1、摘要城市土地储备制度作为一种全新的制度，最初的功能明确定位在垄断城市土地一级市场、调控土地价格、为居民提供可负担的住房上。然而从实际情况看来，土地价格从2002年开始一路走高，伴随着土地价格的上涨，房价也连续创出新高，高地价和高房价引起有关利益群体的异议和不满，从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。在这样的背景下，国内许多学者进行了不同的分析和研究，大家的观点不尽相同，甚至截然相反。大家都在思索，土地储备给城市政府、社会、房地产市场带来了什么，是巨额的土地收益，还是可怕的房地产泡沫。房地产行业是我国国民经济的支柱产业，是未来中国经济增长的动力之一，而土地储备制度是调控房地产市场的有效手
2、段。如何通过了解土地储备制度对房地产市场价格的影响机制，确保土地储备制度的功能有效发挥，已成为当前中国经济发展中亟待研究解决的重大课题。本文以城市土地储备制度对房地产市场影响的传导顺序为主线，首先分析了土地储备制度对土地价格的影响，然后根据地价与房价的关系，间接来分析土地储备制度对房价的影响。在总结和借鉴前人理论并结合我国现状的基础上，本文利用1998年-2008年的季度数据，对城市土地储备制度对房地产市场价格的影响进行实证研究。实证结果表明，城市土地储备制度的建立直接带动了土地价格的上涨，虽然土地价格是房价的组成部分，但是地价和房价的上涨不存在因果关系，房价受多种因素的影响，地价只是其中的一
3、个因素。本文在实证结果的基础上，提出了增加土地储备资金来源，控制土地投放量，以及创新土地出让方式，并建议建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能。关键词：土地储备制度；房价；地价AbstractAs a new system,the land reserve system have a clear postioning on monopolying landmarket,controlling the land prices,providing residents with affordable housing.Actually,theland
4、prices have been rising,from 2002 to now,and the housing prices also are achieving newhigh.The high land and housing prices lead to interest groupsobjections anddissatisfaction,and affect the operation,development and norms of the citys land reservesystem.In this context,many domestic scholars resea
5、rch the citys land reserve system,andthink what it give us,a huge amount of land revenue or the terrible real estate bubble.The realestate industry is a pillar industry of Chinas national economy,which is one of the drivingforces in the future.The land reserve system is an effective means to regulat
6、e the real estatemarket.How to better understanding the price mechanisms impact of the land reserve systemon the real estate market,ensure that the land reserve system functions effective,it has becomea major issues in the economic development.In this paper,the main line is conduction impact of the
7、citys land reserve system on thereal estate market.First of all,analyze the impact of the citys land reserve system on the landprices,then,According to the relation between the land and housing prices,indirectly analyzethe impact of the citys land reserve system on housing prices.On the basis of Sum
8、ing up andlearning predecessorss theory and the status quo of our country,this paper uses 1998-2008years of quarterly data to analyze the impact of the land reserve system on the price of realestate market.Empirical results show that the citys land reserve system has a direct impact on landprices,al
9、though the price of land is an integral part of housing prices,but there is no causalrelationship between the rising housing and land prices,the housing prices influenced bymany factors,the land prices is one of the factors.On the basis of empirical results,this paperpresents a number of policy reco
10、mmendations to better its function of regulating the realestate market,such as increasing resourse of the funf,innovation of selling the land,buildingevaluation of land reserve system and the real estate bubble of the early warning mechanism.Keyword:the land reserve system;the housing prices;the lan
11、d prices目录第1章绪论.11.1选题的背景及意义.11.2国内外研究现状.21.2.1国外研究现状.21.2.2国内研究现状.31.2.3文献综述总结.41.3研究思路、研究方法和结构安排.51.3.1研究思路.51.3.2研究方法.51.3.3结构安排.51.4创新之处.6第2章城市土地储备制度一般概述.72.1城市土地储备制度的内涵及其特征.72.1.1城市土地储备制度的内涵.72.1.2城市土地储备制度的特征.82.2城市土地储备制度的理论基础与功能.92.2.1城市土地储备制度的理论基础.92.2.2城市土地储备制度的功能.112.3城市土地储备制度运作程序.122.3.1土地
12、收购.132.3.2土地储备.132.3.3土地供应.14第3章城市土地储备制度对房地产市场影响的机理分析.163.1城市土地储备制度对地价的影响机制分析.163.1.1垄断条件下的土地价格分析.163.1.2竞争机制下的土地价格分析.203.2城市土地储备制度对房价的影响分析.223.2.1地价和房价的理论关系分析.221.地价和房价的一般经济分析.223.2.2市场结构对房价的影响分析.25第4章城市土地储备制度对房地产市场价格影响实证分析.284.1地价和房价的相关性分析.284.2地价和房价的因果关系检验.314.2.1格兰杰因果性检验原理.324.2.2地价与房价的格兰杰因果检验.3
13、34.2.3实证的结论.35第5章结论及政策建议.365.1本文主要结论.365.2政策建议.365.2.1建立土地储备基金，拓宽融资渠道.365.2.2制定和执行土地供应计划和城市规划，控制土地投放量.375.2.3土地出让方式的创新.385.2.4建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制.39参考文献.40致谢.42附录A个人简历及攻读硕士学位期间已公开发表的论文基本情况.431第1章绪论1.1选题的背景及意义在计划经济体制下，我国长期实行无偿、无限期和无流动的划拨土地使用制度，由于无代价地使用土地，诱使人们多征少用、征而不用，甚至自批自用等，导致大量城市存量土地被一些单位画地为牢。城市土
14、地使用制度改革以后，这部分土地仍然游离于土地市场之外，使国有土地资产不能显化，国有土地资本不能运营。为了追求经济利益，许多单位和企业绕开政府私自进行土地转让和出租等，形成了土地隐形市场，既造成了国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，扰乱了土地市场秩序，给城市规划的实施和管理造成很大的障碍。因此，如何盘活城市存量土地和管住增量土地，显化城市土地资本，在城市土地资本运用过程中实现其增值，是深化城市土地使用制度改革的关键。国务院在2001年4月发出的关于加强国有土地资产管理的通知第一节中明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”2002年，国土资源
15、部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让1。城市土地储备制度作为一种全新的城市土地资本运营制度应运而生。与土地制度改革紧密相连的是房地产业。在整个经济建设发展过程中，房地产己经成为拉动国民经济增长的重要支柱产业。城市房地产市场的健康发展也极大地影响到国家整体经济建设的发展和增长。因此，土地储备制度对房地产市场价格的影响备受人们的关注。针对土地储备制度的优缺点和目前土地储备运行中的缺陷，以及土地储备对房地产市场的影响等问题，国内许多学者进行了不同的分析和研究，大家的观点不尽相同，甚至截然相反。大家都在思索，土地
16、储备给城市政府、社会、房地产市场带来了什么，是巨额的土地收益，还是可怕的房地产泡沫。面对当前房地产价格和土地价格高昂的现象有两种解释，一种意见认为，房地产的高价主要因为地价增高所至：由于招标、拍卖和挂牌出让方式的实施使土地价格上升，从而导致房地产价格的上升，由此推论认为土地储备制度是导致房价上涨的罪魁祸首，进而引起社会各界对土地储备制度多方的指责和施压；另一种意见认为，房地产的高价格缘由市场需求具有较高的消化能力，需求拉动房地产价格的上升，从而导致土地价格的上升，土地储备制度的实施不存在推动土地价格上涨的内在机制2。城市土地储备制度的建立对房地产市场价格到底有什么样的的影响？房地产价格的上涨是
17、否与土地储备制度有关系？土地储备制度如何才能发挥平抑地价和房价的作用。针对这些问题，本文综合各种观点，结合我国实际情况，分别从地价和房价角度，来分析研究城市土地储备制度对整个房地产市场价格的影响机制，并在实证结果的基础上，提出了增加土地储备资金来源，控制土地投放量，以及创新土地出让方式，并建议建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状国外土地储备制度的建立和实施时间比较长，许多学者对土地储备的理论与实践问题进行了研究，研究内容主要涉及到土地储备的必要性、土地储备的作用和效果。国外许多学者都认为土地储备是政府
18、调控市场，实现城市社会公共利益的主要手段。如Richard P.Fishman3(1975)主张城市土地利用应综合考虑经济效益和社会效益，应以土地公共效用的最大化为基本原则。为实现公共效用的最大化，政府应该对土地市场进行适当的管制，土地储备是政府调控与管制土地市场的有效手段。CharlesM.Haar4(1974)认为土地储备是解决城市问题，促进城市有序发展的一种必要手段，并主张创建土地银行来执行土地储备政策，实施土地的征收与公共设施的开发建设。在土地储备的作用和效果方面，一般人认为土地储备具备降低住房价格、平抑地价、抑制投机、以及提高城市生态环境质量等作用。如Ann L.Strong5（19
19、79）认为欧洲的土地储备在促进欧洲各国城市有序发展以及提供良好的住房方面起到了积极的作用。Barlow J.(1993)认为英国政府对土地市场的控制程度最低，房地产市场稳定性最差，价格上升最快，房地产风险最大。而在瑞典，地方政府建立的土地储备制度成为制约房地产价格膨胀的缓冲器，有效的限制了土地和住房价格的上涨。Tese R.Y.C(1998)认为香港政府对土地的持有对香港易变的住房价格具有一定的稳定作用，但香港政府所持有土地的出售对住房价格的影响并不明显，土地供应与住房价格之间没有因果关系。政府持有土地对住房价格的稳定作用要大于政府出售土地带来的对住房价格的抑制作用。当然有部分学者对此提出了异
20、议，如Jack Carr和Lawrence B.Smith6就公共土地储备对城市地价的影响进行了研究，他们认为：只有在公共机关储备足够规模的土地才能够迫使土地投机者减少其持有的土地时，土地储备才有可能降低地价；土地储备降低地价的效果只是暂时的，对于长期土地的价格影响不大。E.C.Pasoure.Jr7又围绕投机行为和垄断经济两点展开讨论，认为公共土地储备作为一种公共投机行为，并不可能通过减少投机而平抑地价，因为投机者之间的相互竞争会自动将投机利润减少到合理水平。如果仅仅利用土地储备减少投机行为，那么反而会削弱投机行为调节市场的正面作用。而且，从承担土地利用不确定性风险的角度来说，公共土地储备并
21、不能比私人投机者更有效率。他又从非竞争条件下的土地投机角度，再次证明了公共土地储备并不能降低地价，而且肯定了土地投机对市场的正面调节作用。同时，还有少数学者对土地储备的机构设计和决策分析进行了研究，如HenryBain8(1969)认为应该成立公私合营的开发机构来执行政府的土地储备政策，具体负责土地的取得与公共基础设施的开发和建设，然后将土地出售或出租给其他开发商。Don TJohnson和Lary B Cowart9(1997)对公共部门的土地储备决策行为进行了研究，列举了土地储备决策中应考虑的经济因素，并通过理论上的现金流分析和成本效益分析，他们为地方政府的土地储备决策行为提供了一个决策模
22、型，帮助判断是现在购买还是将来购买土地。1.2.2国内研究现状我国土地储备制度起源于“国有企业三年脱困”的目标，初衷是为了帮助国企改革，现在俨然已经成为政府调控土地市场最有力的工具，并成为土地市场建设与管理中的一个热点，来自不同学科领域的学者以及政府相关行政人员对其进行了广泛的研究和讨论。土地供求和地价是土地储备政策对房地产市场影响的首要方面，也是国内学者研究的出发点。张思彤（2001）以地价政策的调控目标和手段为基础，从定性和定量两个方面考虑土地储备机制对地价的调控作用，提出了土地储备调控土地价格的机制，当市场价格偏高时，减少土地储备量，加大土地供给，平抑价格；当市场价格过低时，减少用地供给
23、，并介入土地二级市场，适量收购土地，增加土地储备量，达到调控土地价格，抑制价格不合理波动的目的，从而使土地资源供需达到“帕累托最优状态”。姚大全10（2003）认为，土地价值的真实体现，是房地产开发用地成本增加的直接原因，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。贾伟召（2003）在土地出让价格对社会经济的影响方面，提出了这样的观点：土地价格膨胀提高了土地开发成本，造成了土地市场供不应求，导致房地产市场的动荡；土地价格持续上涨，不仅没有解决土地资源供给远远小于需求的矛盾，反而深化了这种矛盾。但在将来的某个时候，土地价格金字塔式的上涨趋势必将停止。城市土地储备制度的实际运作需要大量资金加以支
24、撑，随着我国土地储备制度的深入发展，资金的短缺已成为阻碍土地储备制度运行的最突出的障碍因素之一。目前我国各地土地储备资金主要来源于政府部门拨给的启动资金与银行贷款，而政府的前期启动4资金数目是非常小的，各地在实践过程中积极探索开辟筹资渠道，理论界也对此给予了很大关注。其中，喻俊华11（2002）认为，除了政府前期注入的少量的启动资金外，可以考虑以下途径来筹措资金：积极争取国家的财政支持；发行债权性土地开发债券；争取银行商业贷款；设立土地基金。邵德华12（2002）对城市土地储备制度资金支持体系的构建、管理进行了分析与探讨，提出构建市场化，多元化的资金渠道，建立城市土地储备基金是构建土地储备制度
25、资金支持体系的有效途径。吴次芳13（2001 2002）认为，土地储备的资金来源有：政府财政贷款、银行贷款、土地有偿使用收益、土地储备收益、发行土地债券、租赁融资、发行城市建设债券。从各地实践来看，其中韦文英（2001）对防城港市的土地储备资金来源进行了总结，主要来自五个方面：财政部门拨给的启动资金；储备土地使用权有偿使用收益；实施土地储备期间经营土地后的收益；储备土地的使用权抵押贷款以及其他可以作为土地储备使用的资金。为了充分发挥土地储备制度调控房地产市场的功能，少数学者还对土地储备的规模问题进行了研究。李明月、胡竹枝14（2002）认为，储备量的不足，不能达到有效调节市场的目的，但也不是多
26、多益善。土地作为最基本的生活资料，在储备期间不可避免的临时低效利用，会造成整个社会福利的损失。陈江龙、曲福田15（2002）认为，针对我国目前的状况，较少的土地储备数量是城市政府的一个较好选择，但是土地储备的量也不能太少，为了达到调控土地市场，政府手中必须保持一定的储备量，才能平抑市场的供需矛盾。陈利根、郭立芳16（2003）认为，土地储备规模大小受以下几个制约因素影响：土地储备机构对储备成本的承受能力；土地储备机构运作效率；土地储备机构自身储备动机；土地储备方式等。1.2.3文献综述总结1.国外许多学者都认为土地储备是政府调控市场，减少投机，实现城市社会公共利益的主要手段，但是国外学者的研究
27、表明，实际上土地储备不可能降低地价，反而会起到反作用。这揭示了土地储备制度推动我国土地价格快速上涨的原因，并非仅仅在于地方政府“以地生财”的土地储备制度定位不当，土地储备制度的本质决定了其存在推动土地价格升高的内在驱动力。这对于我们认识土地储备下土地价格存在持续走高趋势的规律是有极大的帮助的。2.国外相关研究没有在经济转型的大背景下分析土地储备制度。西方国家一直以来实行市场经济体制，土地要素的配置一直遵循市场化原则，不存在土地储备制度承担土地要素配置市场化任务的问题。我国正处于有计划经济向市场经济的转型期，土地储备制度在我国承担着土地要素市场化的重要任务，从某种意义上讲，我国实施土地储备制度的
28、根本原因就在于此。而这个区别导致了国外从转型角度研究土地储备制度对房地产市场的影响不多，供我们借鉴的成果比较少。3.国内的相关研究主要就土地储备制度存在的缺陷和运行过程中的不足进行了大量的讨论，对土地储备制度对房地产市场影响的讨论较少，这些讨论更多的是站在政府的立场，以制度设计者和市场管理者的角度展开研究，而且在土地储备制度是否会推高地价和房价这个问题上并没有形成一致结论。讨论的角度也更多侧重于宏观的角度，未深入进而对房地产市场微观经济活动影响。本文从微观的角度，分别研究了土地储备制度对地价和房价的影响，以求深刻剖析土地储备制度对房地产市场价格的影响机制，以便不断完善土地储备制度，充分发挥其在
29、房地产市场中的调控作用。1.3研究思路、研究方法和结构安排1.3.1研究思路本文以城市土地储备制度对房地产市场影响的传导顺序为主线，首先分析了土地储备制度对土地价格的影响，然后根据地价与房价的关系，间接来分析土地储备制度对房价的影响。在总结和借鉴前人理论并结合我国现状的基础上，本文利用1998年-2008年的季度数据，对城市土地储备制度对房地产市场价格的影响进行实证研究。最后在实证结果的基础上，提出完善我国现行土地储备制度的相关建议，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能。1.3.2研究方法1.本文以西方经济学中供求理论、垄断理论和博弈理论为基础理论，探求城市土地储备制度对地价的影响，
30、同时从成本理论、弹性理论角度阐明地价和房价的一般经济关系与动态经济关系，从而分析城市土地储备制度对房价的影响。2.本文从实证分析角度，运用计量经济学中相关分析和格兰杰因果关系检验原理，应用计量经济学应用软件Eviews5.0，通过对我国近年来的土地交易价格指数和商品房屋销售价格指数数据进行分析和检验，对前面的理论分析和经济学分析结论进行证实。最终，阐明地价和房价之间的因果关系以及城市土地储备制度对房地产市场价格的影响。1.3.3结构安排全文共分成五个部分：第一章绪论。简要的介绍本文的选题背景、研究目的及意义、国内外研究现状、本文采取的研究方法、全文的结构安排、可能存在的创新等。第二章城市土地储
31、备制度一般概述。本章是本文的理论基础部分。主要讨论的城市6土地储备制度的内涵和特点，以及理论基础和功能，最后介绍了该制度的运作程序。第三章城市土地储备制度对房地产市场影响的机理分析。本章首先分析了城市土地储备制度对地价的影响，然后从地价和房价的关系入手，分析城市土地储备制度对房价的影响。第四章城市土地储备制度对地价和房价影响的实证分析。本文通过收集1998年-2008年的全国土地价格指数和房价指数，分析它们的相关关系，并进行因果性关系检验，最终得出城市土地储备制度影响土地价格上涨，但是不是房价上涨的主导因素，房价受多种因素的影响。第五章结论和政策建议。在总结前四章研究的基础上，从我国目前土地储
32、备制度存在的不足出发，提出增加土地储备资金来源，控制土地投放量，以及创新土地出让方式，并建议建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能。1.4创新之处本文可能存在的创新之处主要体现在以下三个方面：1.在研究视角上，本文根据房地产市场本身的特点，把房地产市场分为三级市场，进而把房地产市场价格划分为地价和房价，然后分别从地价和房价来论述城市土地储备制度对房地产市场的影响。2.在实证研究的数据选取上，本文采集了1998年-2008年的地价指数和房价指数的季度数据，这些数据充分反映了土地储备制度建立以后，地价和房价的变化，实证研究结果更具有现实意义。3.在
33、政策建议部分，本文提出采用A股市场新股发行制度中的询价制，以期抑制土地出让过程中地价的非理性上涨。7第2章城市土地储备制度一般概述自从2002年土地储备制度建立以来，地价和房价飞速上涨，使土地储备制度成为房地产市场的讨论焦点17。本章首先对城市土地制度的概念进行描述，概括了它的特点，讨论了土地储备制度的理论基础，并在此基础上讨论了土地储备制度调控房地产市场的功能，最后介绍了土地储备制度的运行程序。2.1城市土地储备制度的内涵及其特征2.1.1城市土地储备制度的内涵土地储备制度最早于1869年出现在荷兰的阿姆斯特丹，又称土地收购储备制度，是城市土地使用制度改革、土地市场发展过程中产生的一种土地管
34、理制度18。对于土地储备制度的定义，国内外学者有不同的表达方式：美国的Richard P.Fishman(1975)认为，土地储备是一种政府取得未来开发需要的土地，用以控制城市发展方向的制度，通过在城市发展过程中取得或租赁土地，使其避免不成熟的开发。英国的Harold B.dunkerley19认为，土地储备是政府在没有需要前，预先取得相当面积的土地，然后将其释放，进行与计划一致的开发，以确保计划有效执行并引导城市合理发展的管制措施。美国的Sylvan Kamm20(1975)认为，土地储备是一种大规模的土地获取、管理及供应制度，对城市的发展形态和土地价格具有实质性影响。国内的王小映21认为，“土地收购储备，严格地讲是土地征用与土地储备两个概念的综合。土地征用是指为了公共利益，政府给予土地征用区
