滨海新区地产股分析.docx

《滨海新区地产股分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《滨海新区地产股分析.docx（13页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、濱海新區地產股分析分析概要：1、 根據規劃，濱海新區2010-2020年新增常住人口120萬，新增城鎮人口125萬。按人均住房40平方米估算，需要住宅面積5,000萬平方米。再加上原住人口的住房改善（約30平方米增加至40平方米），對住宅的新增需求大約6,800萬平方米，年均680萬平方米。2、 目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在10,000-13,000元/，核心區部分樓盤售價高達23,000元/。萬通地產旗下的萬通華府售價17,500元/。濱海新區內的塘沽、漢沽、大港區的樓盤售價大多在5,000-7,000元/。3、 萬通地產（600246）權益建築面積約235萬平方米，估算公司當前

2、項目的總淨利潤將達到29.03億元，按5年之內完成結算估計，平均每年淨利潤約6億元，EPS 約0.6元。當前股價12.4元，PE約20.6。4、 天房發展（600322）公司擁有的在建和擬建權益建築面積約571萬（含河西舊城改造土地整理項目），預計總可結算權益收入258億元，淨利潤31.16億元。根據公司的專案計畫，上述項目大多可在5年之內完成，年均淨利潤6.23億元，按當前股本計算EPS約0.56元，當前股價7.1元，PE約12.7。5、 津濱發展（000897）目前擁有的權益建築面積123萬平方米。當前主要專案預計可結算權益淨利潤25.19億元，根據專案進度計畫，大多在3-4年內可結算，年

3、均淨利潤6.29億元，EPS 0.39元，當前股價6.2元，PE約15.9。 6、 天保基建（000965）公司目前主要的開發項目位天保金海岸項目。該項目目前在建以及規劃中的土地面積88.13萬平方米，建築面積128.95萬平方米。各項目在2009-2013年完成，預計總收入131.53億元，淨利潤26.3億元。平均每年EPS達到1.14元。當前股價11.4元，PE約10。一、 濱海新區1、經濟現狀濱海新區開發開放勢頭強勁。全年濱海新區生產總值完成3,102.24億元，按可比價格計算，比上年增長23.1%，增幅比上年提高2.6個百分點，比全市GDP增速快6.6個百分點。新區主要經濟指標保持較快

4、增長。全年完成工業總產值7,616.81億元，增長29.4%，增幅比上年提高8.6個百分點。固定資產投資完成1,650.52億元，增長43.2%。社會消費品零售總額330.75億元，增長29.3%。直接利用外資合同金額91.86億美元，實際到位50.77億美元，分別增長19.8%和29.4%，占全市的比重分別為69.3%和68.4%。2、總體規劃天津濱海新區位於環渤海地區的中心，包括塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港區以及東麗區、津南區的部分區域，規劃面積2,270平方公里，2005年常住人口140萬人。新區地理位置優越，自然資源豐富，科技人才密集，產業

5、基礎雄厚，交通通訊便捷，具有集國際化港口、高度開放的功能區和大片可供開發土地於一體的綜合優勢。 其核心區域在塘沽區。區域內包括了天津經濟技術開發區和天津保稅區等。圖1：天津區點陣圖和濱海核心區域塘沽區域圖 資料來源：濱海新區政府網、圖2：天津濱海新區規劃區域圖資料來源：濱海新區政府網3、主要經濟與建設規劃目標根據天津濱海新區國民經濟和社會發展 “十一五”規劃綱要，主要規劃目標包括：2010年，區內生產總值達到3500億元以上，年均增長17%，約占天津全市GDP 54%左右，並且增長速度高於全市平均的12%水準。其中服務業增加值1180億元，年均增長20%。固定資產投資5年累計5,000億元以上

6、。高新技術產業產值占工業的比重達到50%以上。2010年港口貨物吞吐量超過3億噸，集裝箱吞吐量超過1,000萬標箱。機場旅客吞吐能力560萬人次，貨郵吞吐能力50萬噸。2010年，常住人口180萬人以上，流動人口80萬人左右。其中城鎮人口165萬人，城市化水準達到90%；2020年常住人口300萬人以上，其中城鎮人口290萬人，城市化水準97%。城鎮居民人均可支配收入達到25,000元，農民人均純收入14,000元。在此基礎上，再經過10年的努力，到2020年新區生產總值達到10,000億元以上，15年平均遞增13%；口岸進出口總值達到5,000億美元以上。在土地利用方面，到2020年，新區土

7、地利用規劃結構為：農用地398平方公里，占17.6%；建設用地1367平方公里(包括城鎮建設用地510平方公里，獨立工礦、農村居民點、交通、鹽田、水利設施等用地857平方公里)，占60.2%；未利用地505平方公里，占22.2%。在以上各類土地中，生態用地795平方公里，占35%。2010年濱海新區城鎮建設用地由目前的360平方公里增加到430平方公里，2020年達到510平方公里。2010年，城區人均住房建築面積達到40平方米。2010-2020年新增常住人口120萬，新增城鎮人口125萬，按人均住房40平方米估算，需要住宅面積5,000萬平方米。再加上原住人口的住房改善（約30平方米增加至

8、40平方米），對住宅的新增需求大約6,800萬平方米，年均680萬平方米。4、中新生態城中新天津生態城確定在中國東部、環渤海地區的中心、京津城市發展軸的北側、天津濱海新區內海濱休閒旅遊區內，距離濱海新區核心區15公里、距離天津中心城區45公里、距離北京150公里、距離唐山50公里。總面積約30平方公里。建設週期10-15年，總建築面積2,500萬平方米，其中住宅1,500萬方米，商業和產業面積1,000萬平方米。生態城規劃經濟職能主要包括：（1）國際生態環保理念與技術的交流和展示中心；（2）國家生態環保技術的試驗室和工程技術中心的集聚地；（3）國家生態環保等先進適用技術的教育培訓和產業化基地；

9、（4）國際化的生態文化旅遊、休閒、康樂區。2020年生態城常住人口規模控制在35萬人左右。同時能夠容納外部就業人口6萬人和內部暫住性消費人口3萬人。從規劃圖可以看出，除了生態綠地，主要就是居住用地和金融、辦公文化娛樂用地，工業用地偏少。因此適合進行大規模的住宅開發。目前生態城的開發模式主要為：由中新生態城投資公司進行土地收儲整理，然後與開發商合作進行商品房開發。目前起步區3平方公里的區域建設工作已經展開，合作的開發商包括世茂房地產、萬通地產等。圖3：生態城用地規劃：資料來源：中新生態城官網4、天津房地產市場現狀圖4：天津房地產主要指標 資料來源：天津統計局2008年全市房地產開發投資653.7

10、2億元，增長29.4%。商品房銷售面積1,252.24萬平方米，比上年下降19.3%；實現銷售收入753.16億元，下降16.3%。銷售均價約6014元/。圖5：近期住宅銷售面積與均價走勢資料來源：wind資訊目前在經濟技術開發區的住宅樓盤售價大多在10,000-13,000元/，核心區部分樓盤售價高達23,000元/。萬通地產旗下的萬通華府售價17,500元/。濱海新區內的塘沽、漢沽、大港區的樓盤售價大多在5,000-7,000元/。二、 萬通地產（600246）1、基本概況與股東結構公司控股股東北京萬通星河實業有限公司持股51.16%。後者實際控制人為自然人馮倫。馮倫為業內名人，在中國大陸

11、90年代海南房地產熱潮中與現SOHO中國（0410HK）董事長潘石屹等人共同開發房地產。萬通星河第二大股東為天津國資委下屬的泰達控股，後者控股津濱發展（000897）、泰達股份（000652）等多家上市公司，並且是濱海新區內中新生態城的主導開發企業。圖6：萬通地產股東結構資料來源：公司年報 2、主營業務概況圖7：萬通地產近年經營狀況 資料來源：wind資訊公司近年通過房地產專案注入方式，使得收入和盈利能力大幅提升，2008年收入和淨利潤分別達到48.4億元和8.31億元。近年來的淨利率持續上升，而三項費用率略有下降，截至2008年末，公司扣除預收賬款之外的資產負債率約40.5%，三項費用率5.

12、7%，淨利率17.17%，高於行業平均水準。3、主要開發項目分析（1）上北新新家園該專案位於天津塘沽，為公司在2007年收購的天津富銘置業（100%股權）旗下的水域未來城項目。該項目占地24.54萬平米，建築面積36.56萬平米，物業類型包括洋房和高層住宅。目前一二期已基本入住，三期建築面積約24.27萬平米，預計2009年底竣工，結算期2009-2010年。目前售價大約7,500元/。預計該項目可結算收入15.47億元，淨利潤2.32億元。（2）上游國際項目該專案由控股65%的子公司天津泰達萬通房地產開發公司進行開發，專案位於天津中心城區的泰達城。項目占地11.15萬平米，規劃建築面積28.

13、1萬平米，主要為高層住宅。銷售均價約10,000元/，目前一二期已基本入住，三期建築面積18.7萬平方米，計畫竣工時間2012年。預計該項目可結算收入15.89億元，按權益計算收入10.33億元，淨利潤1.55億元。（3）天津萬通新城國際項目該專案由控股82%的子公司天津萬通時尚置業有限公司進行開發，總規劃建築約50萬平米，目前一二期已基本入住，三期建築面積約18萬平方米，售價9,700元/，計畫竣工時間2010年9月。預計該項目可結算收入14.84億元，按權益計算收入12.17億元，淨利潤1.83億元。（4）萬通華府項目又名天津新城東路專案，由控股82%的子公司天津萬通時尚置業有限公司進行開

14、發。位於濱海新區核心區，占地6萬多，建築面積20余萬，共3期。目前已在售，預計2009年11月竣工，2008年年報顯示預售款2.78億元。當前售價約17,500元/。預計項目可結算收入29.75億元，按權益計算收入24.39億元，淨利潤3.66億元。（5）香洲半島專案該項目由控股95%的子公司四川香洲半島房地產公司進行開發。位於成都新都區城北蜀龍大道毗河大橋旁，占地330畝，總建築面積25萬平方米，以別墅、小高層為主，項目一二期已交房，三期2009年竣工，四期2011年竣工。售價3,000-4,000元/。預計該項目可結算收入2.97億元，按權益計算2.82億元，淨利潤0.42億元。（6）天竺

15、新新家園該專案由控股62.5%的北京廣廈富城置業公司進行開發。地處順義天竺溫榆河北岸中央別墅區。總用地面積24.98萬，建築面積22.6萬，容積率1.05。規劃215套別墅，建築面積240-350萬，多層968套90以下小戶型，高層698套90以下小戶型。一期竣工時間2010年9月，二三期竣工時間2011年9月。周邊別墅價格10,000-20,000元/，普通住宅7,500-10,000元/。預計該項目可結算收入19.21億元，按權益計算收入12.0億元，淨利潤1.8億元。（7）天津空港專案該專案位於天津濱海區物流加工區CBD區域，占地4.24萬平米，規劃建築面積15萬平米，主要開發公寓和商業

16、項目，計畫竣工時間2012年。預計首價8,000-10,000元/，可結算收入11.47億元，淨利潤1.72億元。（8）三亞奧林匹克國際村該項目位於海南三亞奧林匹克國際村，定位於國際會議中心、旅遊度假村等高端住宅、商業的開發。公司享有44%的權益，合作方包括中體產業（600158）、國際奧會、中國奧會，後兩者各持有5%股權，相關費用由萬通和中體產業各49%、51%分攤。開發週期7年。項目占地2,200畝（折合146.5萬），建築面積約35萬。預計項目總投資額約52億元。初步估算專案總收入80億元，權益收入35.2億元，權益淨利潤5.28億元。（9）中新生態城專案2009年7月9日公告，公司與天

17、津生態城投資開發公司簽訂戰略合作框架，以合資成立專案公司的形式進行生態城的開發，標的為生態城起步區05-08-05-01地塊。生態城占地30平方公里，建設週期10-15年，總建築面積2,500萬，其中住宅1,500萬，由天津生態城投資開發有限公司進行土地整理、出讓、合作開發。天津生態城公司由泰達控股主導，後者為萬通地產控股股東萬通實業的第二大股東。生態城投資公司明確表示，合作專案公司在同等條件下將享受生態城區域內進行開發的所有開發商中最優惠的土地價格和綜合配套費用。生態城投資公司在7月1日與世茂房地產（0813HK）簽訂合作備忘錄，將聯合開發一個占地面積180萬的項目，計畫總投資100億元，於

18、2014年竣工。我們預期未來5年萬通地產與生態城投資公司合作開發的專案將超過180萬。（10）河北香河專案公司7月20日公告取得河北省香河縣四宗地塊，總占地面積53.31萬平方米，地價款4.8億元，折合地價約900元/。香河位於北京與天津之間，當前主流房價約3,000-4,000元/。按照一般多層住宅1-1.2容積率估算，該項目建築面積53.3-63.6萬，預計項目總收入18.65-22.26億元，淨利潤1.8億-2.2億元。（11）杭州萬通中心項目該項目位於杭州拱墅區大關路，是杭州北部城市副中心以及拱墅區運河商務區的核心。專案占地17,522平方米，建築面積15.5萬平方米，其中寫字樓3.6

19、萬平米，商業7萬多平米。該區域周邊住宅、寫字樓售價大多在15,000元/左右，部分高達20,000元/以上。預計該項目可結算收入19.76億元，淨利潤2.96億元。（12）天津城開R1/R3/R5地塊專案該項目位於與上游國際項目（R4地塊）相鄰，2007年通過收購取得了該專案47%股權。該項目占地35萬平方米。建築面積95萬平方米，土地用途為住宅和商業。預計該項目可結算收入80.75億元，權益收入37.9億元，淨利潤5.69億元。萬通主要項目概況：未竣工建築面積萬售價元/可結算收入億元股權權益面積萬權益收入億元淨利潤億元竣工時間上北新新家園24.277,50015.47100%24.2715.

20、472.322009-2010上游國際項目18.710,00015.8965%12.15510.331.552012新城國際189,70014.8482%14.7612.171.832010萬通華府2017,50029.7582%16.424.393.662009香洲半島103,5002.9795%9.52.820.422009-2011天竺新新家園22.610,00019.2162.50%14.125121.82010-2011天津空港專案159,00011.47100%1511.471.722012三亞奧林匹克358044%15.435.25.282015河北香河專案53.33,50018

21、.65100%53.318.651.8杭州萬通中心15.515,00019.76100%15.519.762.96城開R1/R3/R59510,00080.7547%44.6537.95.69合計235.06200.1629.03資料來源：金鼎綜合證券綜上，在未考慮生態城合作專案的前提下，公司當前專案在完全銷售狀態下（未竣工面積按85%可結算），可實現收入約200.16億元。對規劃中專案按土地成本約占收入30%的情況估算，公司當前所有項目重估價值約148.63億元。公司2008年底總負債40.59億元，簡單估算市值應在100億元左右。按7月23日收盤價14.77計算，當前市值149.7億元，估

22、值水準略高。由於公司目前工作重心已經轉向天津市，未來在濱海新區特別是中新生態城專案上的參與程度將決定公司的升值潛力。結合公司與天津泰達控股的良好合作關係，以及生態城投資公司近期與世茂房地產的合作，我們預期未來5年萬通地產與生態城投資公司合作開發的專案將超過200萬，權益面積100萬，將提升公司總體價值30-50%。初步估算公司當前項目的總淨利潤將達到29.03億元，按5年之內完成結算估計，平均每年淨利潤約6億元，EPS 約0.6元。三、 天房發展（600322）1、基本概況與股東結構圖8：公司股東結構資料來源：公司年報2、主要項目分析（1）天津灣該項目是海河開發六大節點的水上運動世界，位於光華

23、橋河西一側海河與南北大街之間，規劃地上建築面積約89萬平方米，地下建築面積18萬平方米，總投資額約46億元。專案由天房發展與北京首都開發股份有限公司各占50%股份的天津海景實業有限公司開發建設。2008年該項目A區中環廣場商業部分實現6萬平方米整體銷售，回收資金6億元，單價僅10,000元/，銷售毛利率11%。隨著房地產市場的轉好，該項目目前銷售均價約12,000元/。預計該專案未結算部分可實現總收入84.66億元，權益收入42.33億元，淨利潤4.23億元。（2）天房美域（王蘭莊項目）“天房美域”項目位於天津市中心城區的西南部，專案分兩期組團式開發，專案總建築面積46萬平米，一期規劃建築面積

24、55,251.6，目前已交房。二期規劃建築面積約40萬，預計2009年起交房，目前已在售。當前銷售均價8,800元/。預計該項目可結算收入29.92億元，淨利潤3.59億元。（3）翠海家園（翠海紅山）該項目位於天津市東麗區程新道，為濱海新區空港物流配套加工服務區住宅專案，專案總規模10.7萬平方米，計畫總投資6.9億元。該專案正在進行主體施工。預計該項目可結算收入9.85億元，淨利潤1.18億元。入住時間2010年底。（4）融邦大廈該項目位於友誼北路，為商業寫字樓專案，規劃建築面積2.3萬平方米，計畫總投資1.6億元。預計可結算收入2.28億元，淨利潤0.27億元。（5）華明新家園該專案位於東

25、麗區楊北公路南側，其中06號專案為住宅，規劃建築面積16.42萬平方米，預計投資15億元。03號專案為經濟適用房，建築面積12.94萬平方米，預計投資4.9億元。周邊住宅約6,000元/，經濟適用房約4,000元/，預計經濟適用房可結算收入5.45億元，淨利潤0.16億元，09年可入住。普通住宅可結算收入21.42億元，淨利潤2.14億元，2010年可入住。（6）雙港新家園該專案位於津南區梨雙公路南側，123號專案為限價商品房，規劃建築面積17.63萬平方米，預計投資8.2億元。124號專案為普通商品房，規劃建築面積14.27萬平方米，預計投資12.9億元，125號專案為普通商品房，規劃建築面

26、積15.27萬平方米，預計投資13億元。周邊限價房均價約4,000元/，普通住宅約6,000元/。預計該項目限價房可結算收入9.1億元，淨利潤0.45億元，商品房可結算收入37億元，淨利潤3.7億元。（7）昆俞路項目（昆俞家園、天房雅韻）該專案位於東麗區昆俞北路東側，其中限價商品房規劃建築面積18.15萬平方米，預計總投資8.62億元，預計可結算收入9.58億元，淨利潤0.48億元。普通商品房規劃建築面積18.41萬平方米，預計總投資12.62億元，預計可結算收入18.03億元，淨利潤1.8億元。（8）沙柳路項目該專案位於河東區，規劃總建築面積21.7萬平方米，為定向安置經濟適用房專案，預計總

27、投資10.2億元，預計可結算收入11.3億元，淨利潤0.34億元。（9）漢沽河西舊城綜合開發建設項目該項目位於漢沽區濱海旅遊度假區，土地整理區域3.22平方公里，預計總投資43.49億元。主要進行土地一級開發整理。在不考慮公司對整理土地進行商品房開發的情況下，按1500元/地價估算，預計可結算收入48.3億元，淨利潤11.21億元。（10）世界貿易中心項目（大悅城）該專案位於南門西地區，天津市中心區域，占地8.9萬方米，規劃擬建築面積為32萬平方米，主要包括五星級酒店（3.5萬）、寫字樓（6萬）、酒店式公寓（4萬）、高層住宅（7.8萬）以及購物中心（14萬）。目前，該項目正在進行前期規劃設計。

28、由參股35%的子公司天津津茂置業公司進行開發（另外股東為中糧集團子公司），專案總投資約32億元人民幣。目前尚處於規劃階段，預計2011年交房。周邊樓盤售價大多在10,000-15,000元/，部分高達25,000元/。預計項目可結算收入38.4億元，權益收入13.44億元，淨利潤1.61億元。綜上，公司擁有的在建和擬建權益建築面積約571萬（含河西舊城改造土地整理項目），預計總可結算權益收入258億元，淨利潤31.16億元。根據公司的專案計畫，上述項目大多可在5年之內完成，年均淨利潤6.23億元，按當前股本計算EPS約0.56元。公司作為天津國資委系統的最主要房地產開發企業，承擔了市區的經濟適

29、用房建設以及舊城土地整理，隨著天津城市建設的進行，公司的業務將大幅增加。四、 津濱發展（000897）1、基本概況與股東結構公司直接控股股東天津泰達建設集團持股23.29%。泰達建設為泰達控股子公司，隸屬于天津國資委。公司主要進行住宅開發以及商業地產和工業地產開發。泰達控股目前持有3家A股上市公司，包括濱海能源（000695）和泰達股份（000652），濱海能源將主要作為能源、環保平臺，泰達股份則作為金融平臺，津濱發展則可能作為房地產開發業務平臺。目前泰達控股除濱海能源之外，還有泰達建設、星城發展等數家未上市房地產運營企業。2、主要項目分析（1）天潤新苑由控股94.8%的子公司津濱雅都置業公司

30、進行開發，專案位於漢沽區大豐路與人民街交口，占地面積4.2萬平方米，建築面積14.1萬平方米，銷售均價約5600元/，目前在售，預計交房時間2010年6月，其中2009年能結算部分。預計項目可結算總收入6.71億元，權益收入6.36億元，淨利潤0.76億元。（2）濱海國際該項目位於開發區太湖西路東，占地面積4.36萬平方米，建築面積7.36萬平方米，包括洋房、高層住宅以及商業（約3.5萬平方米）。其中洋房銷售均價13,000元/，高層均價9,600元/。目前在售，住宅部分2009年年底竣工，商業部分2010年竣工。預計可結算總收入21.9億元，淨利潤2.63億元。（3）梅江南項目（津濱時代）由

31、持股66.7%的子公司津濱時代置業公司進行開發。該專案位於天津友誼路沿線，占地面積57.38萬平方米，規劃建築面積65.87萬平方米，總投資約70億元。主要規劃建設酒店、寫字樓、購物中心、公寓等。預計項目總淨利潤19.4億元，權益淨利潤12.94億元。（4）漢沽遊樂港旅遊地產項目（濱海聖喬治小鎮）該項目位於天津濱海新區八大功能區之一的海濱休閒旅遊區內。占地面積24.75萬平方米，項目主要規劃建設酒店、商業街區、度假村。其中酒店3.25萬平方米，商業4.39萬平方米，多層洋房12.39萬平方米，聯排2.2萬平方米，別墅0.77萬平方米，其餘為會所、公建、停車場等。項目總投資額15.89億元，多層

32、和聯排2009年竣工，其餘2010年竣工。預計項目總收入23.26億元，淨利潤4.76億元。（5）科技創新工業園專案專案規劃生產區、商務辦公區和生活服務區，規劃可用地面積43.8萬平方米，建築面積35.3萬平方米，2009年底竣工。專案總投資12.12億元，預計銷售收入19.18億元，淨利潤4.1億元。綜上，公司目前擁有的權益建築面積123萬平方米。當前主要專案預計可結算權益淨利潤25.19億元，根據專案進度計畫，大多在3-4年內可結算，年均淨利潤6.29億元，EPS 0.39元。 五、 天保基建（000965）1、基本概況與股東結構前身是天津水泥股份有限公司（簡稱天水股份）。2007年7月，

33、天津濱海新區三大集團公司之一的天津天保控股有限公司重組天水股份.目前擁有2家房地產開發公司，即持有100%股份的天津天保房地產開發有限公司和持有80%股份的天津天材房地產開發有限公司。目前2家房地產公司的開發項目主要分佈在天津濱海新區、內蒙古呼和浩特市、河北省秦皇島市。擁有位於天津濱海新區核心區、占地1.2平方公里的天保金海岸項目，以及高端寫字樓、辦公大樓和公寓項目；在呼和浩特市有酒吧一條街和住宅專案；在秦皇島有黃金海岸產權式公寓和酒店項目。圖9：股東結構資料來源：公司年報2、主要項目公司目前主要的開發項目位天保金海岸項目。該項目總占地面積111.48萬平方米，目前在建以及規劃中的土地面積88.13萬平方米，建築面積128.95萬平方米。該專案位於濱海新區核心區域，背靠開發區泰達大街，南臨第一大街，東靠東海路，西至太湖西路，橫跨開發區第二、三大街。2008年開始銷售，預計各項目在2009-2013年完成。當前項目售價約12,000元/。預計總收入131.53億元，淨利潤26.3億元。平均每年EPS達到1.14元。