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1、 房地产估价报告估价项目名称：宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程房地产抵押价值评估委 托 单 位：壹瓶房地产开发（北京）有限公司受托估价方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司估 价 人 员: 任 伟 汪少荣 估 价 日 期：二八年一月二十九日至 二八年二月十五日估价报告编号:金房2008B估字第1016号目 录致委托方函1估价师声明18估价的假设和限制条件19房地产估价结果报告23一、委托方23二、估价方23三、估价对象23四、估价目的40五、估价时点40六、价值定义40七、估价依据41八、估价原则42九、估价方法43十、估价结果44十二、估价作业日期
2、47十三、估价报告应用的有效期47十四、有关说明、提示与建议47房地产估价技术报告49一、个别因素分析49二、区域因素分析65三、市场背景分析67四、最高最佳使用分析70五、房地产信贷风险分析71六、估价方法选用77七、估价测算过程78八、估价结果确定105附 件108致委托方函壹瓶房地产开发（北京）有限公司:受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程（以下简称“估价对象”）房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。一、估价对象的确定 （一）建
3、设项目的概况根据委托方提供的国有土地使用证京宣国用（2007出）第01079号及其补充协议，证载该项目土地使用者为壹瓶房地产开发（北京）有限公司，座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车库、地下商业、地下办公（大堂）、地下仓储，土地使用权面积为24712.32平方米,土地使用权终止日期住宅为2074年8月30日，商业为2044年8月30日，办公为2054年8月30日，地下车库为2054年8月30日，地下商业为2044年8月30日，地下办公为2054年8月30日，地下仓储为2054年8月30日，于估价时点2008年1月29日
4、，土地使用权剩余使用年限住宅为66.63年，商业为36.61年，办公为46.62年、地下车库为46.62年、地下商业为36.61年、地下办公为46.62年、地下仓储为46.62年。根据委托方提供的委托评估函，壹瓶房地产开发（北京）有限公司开发建设的双柳树危改小区（一期）工程，办理国有土地使用证时的登记的座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，现由于规划调整，10号楼已合并到9号楼一起施工建设，新增锅炉房建设项目，该建筑项目已取得建筑工程规划许可证。根据委托方提供的房屋土地测绘技术报告书、建设工程规划许可证2006规（宣）建字0068号和2006规（宣）建字00
5、82号、建筑工程施工许可证（2007）施建字0136号，本次评估估价对象所在项目的总规划建筑面积为106340.7平方米（其中：人防2999.54平方米，其他收益建筑面积与设施设备用房等103341.16平方米）。各楼预测建筑面积情况如表1所示。 表1 各楼预测建筑面积情况表 面积单位：平方米序号项目总建筑面积其中：1地下车库及库房15436.64地下车库15275.09地下仓储161.5527号楼14169.28大堂580.15住宅13535.4338号楼20548.19地上办公617.23地上商业1047.4地下商业863.53住宅16816.88自行车库1169.6449号楼52539.
6、85地上办公7962.01地下库房4045.24地上商业3868.42地下商业311.95住宅36099.185锅炉房647.2-6合计：103341.16-整个项目总建筑面积为103341.16平方米（不含人防）。其中，收益用途建筑面积合计为101184.06平方米，无收益建筑面积合计为2157.10平方米。各收益用途建筑面积分别为： 住宅用途：66451.49平方米；地上商业用途：4915.82平方米；地上办公用途：8579.24平方米；地下商业用途：1175.48平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，300个车位；地下仓储用途：4206.
7、79平方米。根据委托方提供的委托评估函，该项目局部收益用途已发生变化，由原设计收益用途变更为无收益用途。变更部分原设计的各用途与面积合计为：地上商业91.01平方米；地下商业870.67平方米，地下库房面积为1939.46平方米。详见局部用途变更说明表（表2）。表2 局部用途变更说明表序号抵押物位置（楼号）变更后用途房号建筑面积(m2)变更前用途19号住宅楼社区居委会11691.01地上商业29号住宅楼物业管理用房B10182.08地下商业39号住宅楼物业管理用房1B10287.88地下商业49号住宅楼商业服务B10358.17地下商业59号住宅楼商业服务1B10483.82地下商业69号住宅
8、楼商业服务2B1051567.83地下库房79号住宅楼市政站点B108371.63地下库房88号住宅楼市政站点B105558.72地下商业合计：-2901.14-因此，项目总建筑面积不变，为103341.16平方米。收益用途建筑面积合计变更为98282.92平方米，无收益建筑面积合计变更为5058.24平方米。各收益用途建筑面积分别为：住宅用途：66451.49平方米；地上商业用途：4824.81平方米；地上办公用途：8579.24平方米；地下商用途：304.81平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，合计300个车位；地下仓储用途：2267.3
9、3平方米。 因此，该项目总用地面积为24712.32平方米，总建筑面积为103341.16平方米（不含人防），其中：收益建筑面积合计为98282.92平方米，无收益建筑面积合计为5058.24平方米。总容积率为4.18。（二）估价对象的确定根据委托方提供的委托评估函，本次评估的是该项目的部分在建工程，总建筑面积合计为97838.06平方米（其中：收益建筑面积合计为94936.92平方米，其他无收益建筑面积合计为2901.14平方米），按照项目总容积率，分摊用地面积合计为23396.345平方米。总容积率为4.18。其中，各收益用途建筑面积分别为：住宅用途：63105.49平方米；商业用途：48
10、24.81平方米；办公用途：8579.24平方米；地下商业用途：304.81平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，300个车位；地下仓储用途：2267.33平方米。抵押物明细详见表3。表3 抵押物清单序号抵押物位置（楼号）房号建筑面积(m2)分摊土地面积(m2)备注1地下车库及设备商业用房B20122.535.3877 地下库房2地下车库及设备商业用房B20230.867.3797 地下库房3地下车库及设备商业用房B20322.025.2657 地下库房4地下车库及设备商业用房B20451.1812.2388 地下库房5地下车库及设备商业用房B
11、20510.582.5300 地下库房6地下车库及设备商业用房B20612.12.8935 地下库房7地下车库及设备商业用房B20712.282.9366 地下库房8地下车库及设备商业用房车库15275.093652.7838 车库99号住宅楼3单元1301198.3747.4369 住宅109号住宅楼3单元1302156.5837.4435 住宅119号住宅楼4单元1301150.6636.0278 住宅129号住宅楼6单元1301167.8840.1457 住宅139号住宅楼6单元1302162.838.9309 住宅149号住宅楼7单元1301162.338.8113 住宅159号住宅楼
12、7单元1302161.1938.5459 住宅169号住宅楼4单元1203233.6555.8735 住宅179号住宅楼5单元1201294.2570.3650 住宅189号住宅楼5单元1202279.8666.9239 住宅199号住宅楼9单元1201182.4143.6203 住宅209号住宅楼9单元1202210.5650.3519 住宅219号住宅楼1单元1201262.9162.8706 住宅229号住宅楼1单元1202238.3757.0022 住宅239号住宅楼10单元1201110.0926.3262 住宅249号住宅楼10单元1202150.1335.9011 住宅259号住
13、宅楼2单元1201186.3644.5649 住宅269号住宅楼2单元1202169.8440.6144 住宅279号住宅楼3单元1201198.0447.3580 住宅289号住宅楼3单元1202156.5837.4435 住宅299号住宅楼4单元1201150.6736.0302 住宅309号住宅楼6单元1201167.8840.1457 住宅319号住宅楼6单元1202162.838.9309 住宅329号住宅楼7单元1201162.3638.8257 住宅339号住宅楼7单元1202161.0238.5053 住宅349号住宅楼8单元1201108.525.9460 住宅359号住宅楼
14、8单元1202107.9325.8097 住宅369号住宅楼1单元1101262.9162.8706 住宅379号住宅楼1单元1102238.3757.0022 住宅389号住宅楼10单元1101110.0926.3262 住宅399号住宅楼10单元1102150.1335.9011 住宅409号住宅楼2单元1101186.3644.5649 住宅419号住宅楼2单元1102169.0340.4207 住宅429号住宅楼3单元1101198.0747.3651 住宅439号住宅楼3单元1102156.5637.4387 住宅449号住宅楼4单元1101150.6636.0278 住宅459号住
15、宅楼4单元1003233.6555.8735 住宅469号住宅楼5单元1101168.1540.2103 住宅479号住宅楼5单元1102160.8338.4598 住宅489号住宅楼6单元1101167.8840.1457 住宅499号住宅楼6单元1102162.838.9309 住宅509号住宅楼7单元1101162.3638.8257 住宅519号住宅楼7单元1102161.0238.5053 住宅529号住宅楼8单元1101108.525.9460 住宅539号住宅楼8单元1102107.9325.8097 住宅549号住宅楼9单元1001182.0543.5342 住宅559号住宅楼
16、9单元1002210.0750.2347 住宅569号住宅楼1单元1001262.9162.8706 住宅579号住宅楼1单元1002238.3757.0022 住宅589号住宅楼10单元1001110.0926.3262 住宅599号住宅楼10单元1002150.1335.9011 住宅609号住宅楼2单元1001186.3644.5649 住宅619号住宅楼2单元1002169.8440.6144 住宅629号住宅楼3单元1001198.0447.3580 住宅639号住宅楼3单元1002156.5837.4435 住宅649号住宅楼4单元1001150.6736.0302 住宅659号住
17、宅楼5单元1001168.1540.2103 住宅669号住宅楼5单元1002160.8338.4598 住宅679号住宅楼6单元1001167.8840.1457 住宅689号住宅楼6单元1002162.838.9309 住宅699号住宅楼7单元1001162.3638.8257 住宅709号住宅楼7单元1002161.0238.5053 住宅719号住宅楼8单元1001108.525.9460 住宅729号住宅楼8单元1002107.9325.8097 住宅739号住宅楼90187.1620.8429 办公749号住宅楼90267.9216.2419 办公759号住宅楼90367.9216
18、.2419 办公769号住宅楼904271.3264.8817 办公779号住宅楼1单元901262.9262.8729 住宅789号住宅楼1单元902238.3957.0070 住宅799号住宅楼10单元901110.0926.3262 住宅809号住宅楼10单元902150.1335.9011 住宅819号住宅楼2单元901186.3744.5673 住宅829号住宅楼2单元90216940.4135 住宅839号住宅楼3单元901197.9747.3412 住宅849号住宅楼3单元902156.5837.4435 住宅859号住宅楼4单元901150.6636.0278 住宅869号住宅
19、楼5单元901168.1540.2103 住宅879号住宅楼5单元902160.8338.4598 住宅889号住宅楼4单元802210.4550.3256 住宅899号住宅楼4单元803224.9653.7954 办公909号住宅楼6单元901167.8840.1457 住宅919号住宅楼6单元902162.838.9309 住宅929号住宅楼7单元901162.3638.8257 住宅939号住宅楼7单元902161.0238.5053 住宅949号住宅楼8单元901108.525.9460 住宅959号住宅楼8单元902107.9325.8097 住宅969号住宅楼9单元801182.0
20、543.5342 住宅979号住宅楼9单元802210.0750.2347 住宅989号住宅楼单元801211.2250.5098 办公999号住宅楼单元802120.5828.8347 办公1009号住宅楼单元803140.5833.6174 办公1019号住宅楼单元804181.0843.3023 办公1029号住宅楼单元805110.7826.4912 办公1039号住宅楼单元80698.323.5068 办公1049号住宅楼1单元801262.9162.8706 住宅1059号住宅楼1单元802238.3957.0070 住宅1069号住宅楼10单元801110.0926.3262 住
21、宅1079号住宅楼10单元802150.1335.9011 住宅1089号住宅楼2单元801186.4144.5769 住宅1099号住宅楼2单元802169.0240.4183 住宅1109号住宅楼3单元801197.9747.3412 住宅1119号住宅楼3单元802156.5837.4435 住宅1129号住宅楼4单元801150.6636.0278 住宅1139号住宅楼5单元801168.1540.2103 住宅1149号住宅楼5单元802160.8338.4598 住宅1159号住宅楼6单元801167.8840.1457 住宅1169号住宅楼6单元802162.838.9309 住
22、宅1179号住宅楼7单元801162.3638.8257 住宅1189号住宅楼7单元802161.0238.5053 住宅1199号住宅楼8单元801108.525.9460 住宅1209号住宅楼8单元802107.9325.8097 住宅1219号住宅楼701149.4735.7433 办公1229号住宅楼702112.3426.8642 办公1239号住宅楼703120.5828.8347 办公1249号住宅楼704140.5833.6174 办公1259号住宅楼705181.1543.3190 办公1269号住宅楼706110.7826.4912 办公1279号住宅楼707183.674
23、3.9216 办公1289号住宅楼1单元701262.9262.8729 住宅1299号住宅楼1单元702238.3957.0070 住宅1309号住宅楼10单元701110.0926.3262 住宅1319号住宅楼10单元702150.1335.9011 住宅1329号住宅楼2单元701186.3744.5673 住宅1339号住宅楼2单元70216940.4135 住宅1349号住宅楼3单元701197.9747.3412 住宅1359号住宅楼3单元702156.5837.4435 住宅1369号住宅楼4单元701150.6636.0278 住宅1379号住宅楼4单元602210.4550
24、.3256 住宅1389号住宅楼4单元603224.9653.7954 办公1399号住宅楼5单元701168.1540.2103 住宅1409号住宅楼5单元702160.8338.4598 住宅1419号住宅楼6单元701167.8840.1457 住宅1429号住宅楼6单元702162.838.9309 住宅1439号住宅楼7单元701162.3638.8257 住宅1449号住宅楼7单元702161.0238.5053 住宅1459号住宅楼8单元701108.525.9460 住宅1469号住宅楼8单元702107.9325.8097 住宅1479号住宅楼9单元601182.2443.5
25、797 住宅1489号住宅楼9单元602210.0950.2395 住宅1499号住宅楼单元601306.3273.2513 办公1509号住宅楼单元602112.3126.8571 办公1519号住宅楼单元603120.5828.8347 办公1529号住宅楼单元604140.5233.6030 办公1539号住宅楼单元605181.1543.3190 办公1549号住宅楼单元606110.6626.4625 办公1559号住宅楼单元607220.9752.8413 办公1569号住宅楼1单元601262.9162.8706 住宅1579号住宅楼1单元602238.3957.0070 住宅1
26、589号住宅楼10单元601110.1926.3501 住宅1599号住宅楼10单元602149.3835.7217 住宅1609号住宅楼2单元601186.4144.5769 住宅1619号住宅楼2单元602169.0240.4183 住宅1629号住宅楼3单元601197.9747.3412 住宅1639号住宅楼3单元602156.5837.4435 住宅1649号住宅楼4单元601150.6636.0278 住宅1659号住宅楼5单元601168.1540.2103 住宅1669号住宅楼5单元602160.8338.4598 住宅1679号住宅楼6单元601167.8840.1457 住
27、宅1689号住宅楼6单元602162.838.9309 住宅1699号住宅楼7单元601162.3638.8257 住宅1709号住宅楼7单元602161.0238.5053 住宅1719号住宅楼8单元601108.5425.9555 住宅1729号住宅楼8单元602107.9425.8121 住宅1739号住宅楼单元501311.1374.4016 办公1749号住宅楼单元502112.3126.8571 办公1759号住宅楼单元503114.6627.4190 办公1769号住宅楼单元504119.9228.6769 办公1779号住宅楼单元505181.1543.3190 办公1789号
28、住宅楼单元506110.6626.4625 办公1799号住宅楼单元507220.852.8006 办公1809号住宅楼1单元501262.9262.8729 住宅1819号住宅楼1单元502238.3957.0070 住宅1829号住宅楼10单元501110.1926.3501 住宅1839号住宅楼10单元502149.3835.7217 住宅1849号住宅楼2单元501186.3744.5673 住宅1859号住宅楼2单元50216940.4135 住宅1869号住宅楼3单元501197.9747.3412 住宅1879号住宅楼3单元502156.5837.4435 住宅1889号住宅楼4
29、单元501150.6636.0278 住宅1899号住宅楼4单元402210.4550.3256 住宅1909号住宅楼4单元403224.9653.7954 办公1919号住宅楼5单元501168.1540.2103 住宅1929号住宅楼5单元502160.8338.4598 住宅1939号住宅楼6单元501167.8840.1457 住宅1949号住宅楼6单元502162.838.9309 住宅1959号住宅楼7单元501162.3638.8257 住宅1969号住宅楼7单元502161.0238.5053 住宅1979号住宅楼8单元501108.5425.9555 住宅1989号住宅楼8单
30、元502107.9425.8121 住宅1999号住宅楼9单元401182.2443.5797 住宅2009号住宅楼9单元402210.0950.2395 住宅2019号住宅楼单元401333.2579.6912 办公2029号住宅楼单元402112.3126.8571 办公2039号住宅楼单元403114.6627.4190 办公2049号住宅楼单元404119.9228.6769 办公2059号住宅楼单元405181.1443.3166 办公2069号住宅楼单元406110.6626.4625 办公2079号住宅楼单元407227.8154.4770 办公2089号住宅楼1单元401262
31、.9162.8706 住宅2099号住宅楼1单元402238.3957.0070 住宅2109号住宅楼10单元401110.1926.3501 住宅2119号住宅楼10单元402149.3835.7217 住宅2129号住宅楼2单元401186.4144.5769 住宅2139号住宅楼2单元402169.0240.4183 住宅2149号住宅楼3单元401197.9747.3412 住宅2159号住宅楼3单元402156.5837.4435 住宅2169号住宅楼4单元401150.6636.0278 住宅2179号住宅楼5单元401168.1540.2103 住宅2189号住宅楼5单元4021
32、60.8338.4598 住宅2199号住宅楼6单元401167.8840.1457 住宅2209号住宅楼6单元402162.838.9309 住宅2219号住宅楼7单元401162.3638.8257 住宅2229号住宅楼7单元402161.0238.5053 住宅2239号住宅楼8单元401108.5425.9555 住宅2249号住宅楼8单元402107.9425.8121 住宅2259号住宅楼单元301348.2783.2830 办公2269号住宅楼单元302112.3426.8642 办公2279号住宅楼单元303114.6427.4142 办公2289号住宅楼单元304119.92
33、28.6769 办公2299号住宅楼单元305110.9826.5390 办公2309号住宅楼单元306110.6626.4625 办公2319号住宅楼单元307227.8354.4818 办公2329号住宅楼1单元301262.9262.8729 住宅2339号住宅楼1单元302238.3957.0070 住宅2349号住宅楼10单元301110.1926.3501 住宅2359号住宅楼10单元302149.3835.7217 住宅2369号住宅楼4单元202210.1150.2443 住宅2379号住宅楼4单元203224.1753.6065 办公2389号住宅楼2单元301186.374
34、4.5673 住宅2399号住宅楼2单元30216940.4135 住宅2409号住宅楼3单元301197.9747.3412 住宅2419号住宅楼3单元302156.5837.4435 住宅2429号住宅楼4单元301150.6636.0278 住宅2439号住宅楼5单元301168.1540.2103 住宅2449号住宅楼5单元302160.8338.4598 住宅2459号住宅楼6单元301167.8840.1457 住宅2469号住宅楼9单元201182.1443.5558 住宅2479号住宅楼9单元202209.8850.1893 住宅2489号住宅楼6单元302162.838.93
35、09 住宅2499号住宅楼7单元301162.3638.8257 住宅2509号住宅楼7单元302161.0238.5053 住宅2519号住宅楼8单元301108.5425.9555 住宅2529号住宅楼8单元302107.9425.8121 住宅2539号住宅楼201468.46112.0244 商业2549号住宅楼202337.480.6836 商业2559号住宅楼1单元201262.8762.8610 住宅2569号住宅楼1单元202238.0656.9281 住宅2579号住宅楼10单元201109.8826.2760 住宅2589号住宅楼10单元202149.8335.8294 住
36、宅2599号住宅楼2单元201185.9644.4692 住宅2609号住宅楼2单元202169.0140.4159 住宅2619号住宅楼3单元201197.7147.2791 住宅2629号住宅楼3单元202156.3937.3981 住宅2639号住宅楼4单元201150.5936.0111 住宅2649号住宅楼5单元201167.8540.1385 住宅2659号住宅楼5单元202160.4538.3689 住宅2669号住宅楼6单元201167.4240.0357 住宅2679号住宅楼6单元202162.3538.8233 住宅2689号住宅楼7单元201162.0438.7492 住宅2699号住宅楼7单元202160.6438.4144 住宅2709号住宅楼8单元201107.6625.7451 住宅2719号住宅楼8单元202107.5325.7140 住宅2729号住宅楼101234.956.1724 商业2739号住宅楼102353.184.4380 商业2749号住宅楼103225.5753.9413 商业2759号住宅楼104143.3234.2726 商业2769号住宅楼105206.7849.4480 商业2779号住宅楼106201.7248.2380 商业2789号住宅楼107123.1729.4541 商业2799号住宅楼108150.7436.0
