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1、房地产的投融资管理,项目管理崔朴2014.4.4,根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。房地产融资除银行外的形式不多，目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等,我国房地产业目前面临很多
2、问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。但除了信托之外，其他似乎很难实现，因央行121号文之后，房地产信托成为新的亮点，特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。,一.房地产融资途径及房地产金融的其它模式。,一传统融资模式（一）银行直接融资：1开发贷款：前提是取得土地使用权，自有开发资金不低于30%，立项、规划、报建完毕具备开工条
3、件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。2流动资金贷款：开发商用于工程购置设备，材料之用的短期贷款。,3按揭贷款：由开发商向银行提出申请，贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押，分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%，开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。4工程单位流动资金贷款：由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购置材料和施工组织。5专项贷款：指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据计委立项的指标下达。,（二）根据目前房地产投资资金来源统计显示：1.自有资金
4、平均为15%-20%；2.银行开发贷款、流动资金贷款为15%；3.施工企业垫资（由银行贷款转移的）占 30%-40%；4.按揭贷款占20%30%；5.其他预收款和借款占10%。,（三）直接融资渠道：1股权融资：通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。经证监会批准，上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格，对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性，募集难度大。2公司债券：企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司（投资银行）向投资人发行的证券。住宅建设债券的审批
5、环节较复杂，能够申请的企业不多。但最近国家主管部门已改为核准制。,3预售款：在房地产建设过程中，一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房（也称楼花）。一般收取房款的5%-50%不等。预售合同（也有称为认购证）在交房前（或一定时期内）可以转让。一些房地产公司规定可退房，并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为，房地产公司常在表内处理为负债。4其他融资行为：如住房卡、预租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，这里就不一一枚举，住房卡已被明令禁止。,二房地产创新融资工具,（一）房地产资产证券化：资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券，在80年代被广泛运用并扩大到其他行
6、业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。,房地产的资产证券化目前的形式有：1以销售实现而作表外处理的证券化2以资产担保而融资的资产证券化 3房地产融资租赁资产证券化,（二）房地产信托受益凭证：是房地产公司以在建项目为抵押，通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定：今后不得出售期房。房地产公司面临沉重的压力。如发行可转换受益凭证，使购房者间接地购买期房。即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。,（三）房地产投资基金：在我国根据现行法规一般将房
7、地产投资基金归入产业投资基金范畴。它是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。具体的组织形式可以是公司型，也可以是信托型。,三.房地产项目的成本控制,一.地产开发企业的成本构成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用 从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最
8、大化的目标。,二成本分解的过程项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。,（一）投资估算在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等。,（二）成本目标在项目规划阶段，在投资估算的
9、基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基础。（三）成本计划在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目计划中，提取工程量成本、材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。,四.房地产项目风险管理,房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。由于房经营面临着各种风险，这就要求经营者增强风险意识，加强风险管理，把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外，还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运
10、动规律，对风险的各个环节都能采取有效的措施，并对控制措施能做到有效的监控,1风险管理的目标（1）减少风险因素。风险因素是引起或增加风险事故发生机会的条件。它可以来自天灾、市场条件变化、决策失误等方面。即来自外界自然力、社会经济力量和自身决策的结果。风险因素的存在，决定着风险发生的可能性。要减少风险的发生，原则上要回避难以预见的和危害大的风险，而把主要精力放在针对可以自我控制的因素上去。,（2）减少风险事故。风险因素本身并不会导致风险损失的发生，从风险因素的存在到导致风险损失的发生，中间还要经过媒介环节，即风险事故。风险事故是造成风险损失的直接原因。因此，要想减少风险损失就要千方百计地减少风险事
11、故，做到事先预控。做到这一点要靠全体管理人员积极、认真、有效地工作，避免不应有的人为过失。,（3）减少风险损失。通过上述工作，虽然可以减少风险因素和风险事故，却不可能把风险因素和风险事故完全排除掉。因此，一旦有风险事故发生，要采取有效的措施和对策，尽全力减少风险造成的损失。根据可采取对策的比较分析，找出最适宜的对策。事实上，风险损失的发生在风险管理计划中就应当考虑到，而事先就制定好措施，防患于未然是十分必要的。,2.房地产风险管理的策略探讨房地产经营者在风险管理工作中，要强化风险意识，制定管理策略，把风险造成的损失降低到最小程度。（1）加强对经营环境的研究。（2）加强对房地产市场调查与预测，实
12、现 从产品观念到营销观念的转变。（3）不断提高物业管理水平。（4）精心组织、加强管理、缩短项目投资周期。,五.2013 年大型房地产公司状况分析,1.万科地产根据相关报告、财务数据公布，2013 年上半年万科地产实现销售面积 716.4 万平方米，同比增长 18.9%；实现销售金额 836.7 亿元，同比增长 33.79%。销售均价 11679 元/平，同 比升 12.5%，恢复至 11 年同期水平，毛利率将持续回升。地价方面，上半年公司新增项目 平均楼面地价 2580 元/平方米，较 2012 年新增项目平均地价 2855 元/平方米下降 9.6%，为 近 3 年来最低。,2013 年上半年
13、销售额同比增长较多，有两方面原因，一是商品房市场 2012 年上半年相 对低迷，2013 年上半年相对较好；二是 2013 年上半年房价同比上涨较多。预计万科地产可 凭借品牌和服务优势保持下半年销售稳定，全年销售金额可突破 1500 亿元。2013 年上半年万科地产共新增项目 42 个，建筑面积 1344.86 万平方米，几乎是上半年 销售面积的 2 倍，2012 年新增项目建筑面积 2015.65 万平方米，并不存在补库存因素。从 拿地区位来看，主要位于东部、中部的二三线城市，由此可见，也是响应国家城镇化建设的 号召，同时也保证了项目的质量和未来的利润率。因此，万科地产获取的土地奠定了持续增
14、 长的基础，万科地产 2013 年上半年土地储备保持快速扩张策略。,2 保利地产根据相关报告、财务数据公布，2013 年 1-6 月保利地产实现签约面积 562.03 万平方米，同比上升 28.37%；实现签约金额 636.44 亿元，同比上升 26.54%。2013 年 1-6 月份累计平 均销售单价为 11324 元/平方米，连续 5 个月上涨，已经超出 2012 年全年 11288 元/平方 米的平均成交单价。上半年新推货值 600 亿，销售金额超过新推货值意味着上半年去化较 高。下半年的可售货值接近 965 亿，其中存货 275 亿，新推货 690 亿，可售货值中，户型 结构仍然以中小
15、户型为主，预计 13 年全年的销售金额在 1300 亿左右。,2013 年上半年保利地产获取土地的总地价为 160.95 亿元（平均楼板价 2849 元/平）,占销售金额的比重为 25%，即 100%权益地价/销售金额处于历史低位说明其目前的投资更为 稳健，将净负债率维持在合理水平对未来持续稳健增长尤为重要。保利地产在 2013 年上半 年的土地投资区域主要在一线和重点二线城市，这符合其既定战略。在过去向三四线城市扩 张之后，重新回到一二线发达城市进行深耕，一方面可以加大在市场容量更大的发达城市的市场占有率，做大城市公司规模，另一方面，重点城市的房价从长期来看其需求更具有支撑性。此外，其在合作
16、拿地与单独拿地之间保持着良好的平衡。,3 招商地产根据相关报告、财务数据公布，招商地产 2013 年实现签约销售面积 136 万平，同比 增长 16%，签约销售金额 200 亿元，同比增长 24%，均价 14675 万元/平米，较 2012 年均 值（14287 元/平）略有上升。公司业绩增长的主要原因为去化率上升幅度较大，库存有所 下降。从城市结构来看，一二线核心城市仍是主力，其中深圳销售约 60 亿元，占比约 30%，中心地位继续巩固；厦漳区域销售 30 多亿元，苏州销售 20 多亿元，佛山销售近 20 亿元，南京（含镇江）销售 10 多亿元。同时，在二三线城市布局加大。,4 金地集团根据
17、相关报告、财务数据公布，金地集团 2013 年 1-6 月公司实现签约面积 150.1 万平 方米，同比增长 32.25%；实现签约金额 197.2 亿元，同比增长 46.51%。2013 年 1-6 月份累 计平均销售单价为 13138 元/平方米。2013 年年初金地集团土地储备的权益面积达 1525 万 平方米，较去年同期上升 23%，土地储备面积为历年最高。此外由于货量结构转向中小户 型，144 平米以下中小户型占比在 70%左右，公司越来越多的项目定位刚需及首改需求，项 目去化率提升。,金地集团在一二线城市布局较多，在今年一二线城市房价涨幅明显高于三线城市的情况 下。金地集团在 20
18、13 年 1-6 月新增土地储备 14 宗，权益容积率面积总计 287 万平方米，支付权益地价 129.94 亿元，楼面均价 4528 元/平方米。上半年新增土地面积已经超过去年 全年水平。目前一二线城市土地市场竞争日趋激烈，提早下手储备土地虽在短期内会推高成 本，但从长期看奠定了稳定增长的基础。,5 结论由这 4 家老牌大型 A 股上市房地产公司数据可见，其业绩均由不同幅度的明 显增长，无论从销售面积还是销售总金额及销售价格，均为增长。在其发展策略中，拿地也 大幅增加，显示出了扩张的发展态势，并且项目周期有所变短，提高了策支持，房企都把重点放在小户型刚需资金使用效率，降低了杠杆。因城镇化的政房上，享受人口红利，并且注重加速发展二线城市的房地产市场，以及稳定已有的一线城市的项目。,
